武汉：楼市提前步入淡季

胡晓莉/《长江商报》/20080603
 

　  上周楼市再次落入低谷，成5月销售最萎靡的一周

    据统计数据显示，五月第4周（5月21日－5月27日），武汉全市商品住宅冲高回落，成交均价6201.82元/平方米，比前一周下跌62.55元/平方米，楼市价格跌幅为1.0％。与此同时，上周销售套数984套，较前一周减少368套，降幅为27.22%，这是自武汉房地产市场5月“回暖”以来的再次落入低谷，成为5月销售最萎靡的一周。

    旺季没盼到淡季提前来

    数据显示，5月第一周，全市商品房销售套数为1468套，环比增加605套，平均每天销售210套。至第二周，全市商品房销售套数降至1101套。第三周，全市平均每天售出商品房不到200套。

    业内人士分析，5月第1周的全市商品房销量大增，是受到春交会的刺激；第2周的急速下滑则说明购房者逛完展会，继续观望；而第3周的销量趋冷是因为市民的注意力都集中在抗震救灾上，“总的来说，5月前3周的销量都是特殊背景下的产物，不能说明问题。”

    不过，回顾2007年，在地产市场超常规发展的背景下，5月前3周全市商品房销量分别为1769套、1586套、2247套，全月日均销售249套；而在“调控如雨”的2006年，5月全月日均销量达351套。“今年5月的全市商品房销量还不及往年淡季时的一半，随着6、7月传统淡季的到来，阻挡购房者脚步的，除开观望，还有烈日。可以说，自5月起，武汉楼市已提前步入淡季。”一位业内人士说。

    “价格战”越打越低迷

    业内人士认为，销售再次萎靡，商家的“价格战”算是“搬起石头砸了自己的脚”。上周末，盘龙城的哥特帝景以9折开盘，每平方米均价2900元，推出200套，销售116套，销售率高达50%，从而拉开盘龙城片区的价格战。昨日，记者从各片区了解到，像哥特帝景一样，不少楼盘加大打折幅度，以各种方式9折销售，而以前多是9.5折至9.9折。

    其中，硚口汉口春天9折促销，一个平方米让利600多元；在南湖，金地·格林小城通过送装修、大华·公园·世家直接降价，优惠幅度也都超过10%；在光谷地区，凤凰花园通过送7万元的装修，最终8.7折卖房;在汉口，唐家墩、新华西路等地区，多个楼盘降价700-1000元/平方米，实际上也是9折的优惠。

    正是这种“打折风”，让本来就持观望态度的买房人更加“举棋不定”，“再等等看”成为了众多买房人的心态。

　  两级分化明显

    不过，市场的走势仍然能在价格上体现出来。上周，武汉全市商品住宅冲高回落，成交均价6201.82元/平方米，比前一周下跌62.55元/平方米，楼市价格跌幅为1.0％。市场人员解释，上周由于单价在6000元左右的楼盘销售比例远远大于高端楼盘，因此拉低了市场的整体价格，而这也是因为有单价在6000元左右的楼盘放盘所致。由此可见，低价永远是硬道理，当价格适中或者更低的楼盘出现时，高端盘总是配角。

    另外，记者发现热卖的楼盘总是那几个，每周的成交都有几十套、上百套，而有的楼盘即便遇到了“五一”旺市，也依然“卖得不好”，每周能有几套成交已是不错。看来，目前的市场不再是去年那种有房就能卖得好的局面了。

    不过，几乎所有销售情况较好的楼盘都是靠定价较低取胜。

    在竞争中，一些楼盘通过及时降价到位或者不断创新总是成为市场上让人瞩目的主角。相反，有些楼盘依然墨守成规，在营销策略上难以推陈出新。另外，还有部分楼盘刚开始推出时正站在楼价的高岗上，结果马上遭遇寒冬。于是，楼市两极分化情况渐趋明显。

    谁在冲淡5月楼市？

    “冲淡5月楼市的因素有很多，首当其冲的，还是政策。”一位专家直言。

    4月，国家税务总局网站公布了《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》。其中规定，对省级地区的住宅(非经济适用房)的预售收入，按照预计利润率不低于20%的标准预缴企业所得税，此前企业预缴所得税利润率一般以15%计算。

    房企所得税率提升，意味着地产开发企业得在每月的利润中拿出更多税费上缴，其手上的流动资金将进一步减少，加之为了防止CPI增长过快，银行准备金率反复上调，地产企业的资金实力一再迎来挑战。为了实现资金回笼，不少地产企业给出让利优惠以笼络人气。

    “对于普通购房者，看过去年房价的瞬息万变后，在目前打折促销的背景下，都不敢贸然出手，反而会揣测房价何时触底。”业内人士说，“这一点在5月表现得尤为明显，历经过大量新盘扎堆上市及春交会后，武汉房屋销量并未出现预料中大幅回升，对于普通购房者，其得到的信号即楼市还在趋冷，现在还不能出手。”

    自去年有关第二套房贷的政策明确后，大批的投资者撤离楼市。同时，A股的受挫，也使去年“在股市赚了钱来买楼”的盛景一去不复返，投资房产的行为再次锐减。

    而“70/90”政策经过酝酿发酵，效应在当下已经得以体现。环顾当下面市的地产项目，其中、小户型房源都占据了相当的比例。对于具备刚性需求的购房者，可供选择的项目多了，自然就会多走走看看、货比三家。此类购房者亦是最容易受到价格波动影响的人群，在发现楼盘名目众多的促销活动而拿不准方向时，必然选择持币观望。

    另外，新组建的住房和城乡建设部，将“保障和改善民生”的住房问题首次纳入政府工作报告。有消息称，今后城市商品房及保障性住房的比例将是3：7。此也将分流相当一部分的中低等收入购房者。

    “当各类政策效应集中在一起发力，加上地产开发商的明争暗斗，当购房者参不透其中的道理时，必然选择观望，此即造成了今年5月楼市的整体冷淡。”业内人士说，“然而，需要明确的是，国家出台相关政策的目的并不是要打压地产开发商，而是要规范整个行业。因此，从长远看来，武汉楼市还是在往健康的方向上在走。”