北京：二环内住宅新盘供应探底

陈雪根/《中华工商时报》/20080611　

    房价被三环反超潜力待市场转机

    数据显示，2007年北京二环内住宅新盘不足10个，目前二环内住宅新盘的供应已达历史低点。紧邻CBD商圈的东二环，富力城、合生国际花园等楼盘已经接近售罄，而后续供应严重不足，该区域住宅供应量已经极度稀缺。近期，位于东二环核心区域的冠城·名敦道即将推出108套花园公寓，东二环将迎来最后的大宅放量。

    “国企巨头”带热东二环

    2007年底，随着国内三大石油巨头及北京移动、北京电信等进驻，东二环目前已经聚集了主要包括石化、能源、旅游、电信、保险、贸易、物流、文化八大行业的众多企业巨头。中石油、中石化、中海油、中铁物流、中青旅、北京移动、北京电信、北京人保等纷纷选址东二环商圈，作为企业的总部办公地。

    与此同时，一批新建写字楼纷纷入市。今年，冠城名敦道准备推出近5万平方米的写字楼，东城区朝内298大厦、国华投资大厦等甲级写字楼也放量入市。到2007年底，东二环总部大厦集群已基本完成建设，形成了一定规模；2008年，东二环区域还有新保利大厦、凯恒中心等多个优质项目入世。

    金地产机构总经理周金旺表示，与东三环写字楼和企业数量众多但是层次不一的现状相比，东二环成为了大企业总部聚集地。目前，东二环打的就是“巨头经济”牌。一些国际巨头也开始向东二环商务带聚集，如英国《金融时报》就把总部设在南新仓国际大厦。

    随着东二环商务带的“巨头效应”凸显，区域内的商圈也不断完善。除了东直门、朝阳门、建国门等传统商圈，广渠门商圈等新兴商圈也在不断完善，区域内的商业配套不断完善。

    楼市价值不及东三四环

    东二环区域东邻CBD、西接王府井、北达东直门、南抵龙潭湖，地段位置优势明显。从周边配套上看，东二环区域根植皇城，毗邻国子监、雍和宫、三里屯，具有传统文化与现代文化交相融合的人文优势。同时地处第二使馆区，紧邻第一、第三使馆区，还具备与国际接轨的涉外优势。但是，目前东二环住宅楼盘的售价并不高，冠城·名敦道即将推出大户型公寓均价在22000元／平方米左右。

    周金旺分析，东三环沿线的昆仑公寓售价突破了60000元／平方米，银泰中心售价高达53000元／平方米，远洋公馆均价为32000元／平方米。同时，东四环沿线的山水文园均价已超过30000元／平方米，星河湾均价已经突破36000元／平方米，泛海国际均价达到了28500元／平方米。因此，东二环楼市目前的价值被严重低估。但这些备受市场青睐的项目，占有北京最优势的土地资源，寸土寸金，并且拥有独一无二的环境配套，这使得今后将不断增值。所以尽管市场处于调整阶段，这些高端住宅依然大有市场。

    最后放量几成珍藏绝版

    目前，东二环在售的许多楼盘销售已经接近尾声。位于崇文门东大街的国瑞城，去年底开盘，目前3号公寓已经销售过半；2007年8月开盘的富力城四期公寓、花园洋房已经全部售罄；合生国际花园目前也已处于尾房销售中。

    在住宅总量日渐减少的情况下，该区域楼市已呈供不应求局面。位于东城区的东外公馆推出59套公寓，据房地产交易管理网统计显示，目前已经预订和销售的高达80％；今年即将推出的位于东二环核心区的冠城·名敦道大户型产品供应量也不会很多，作为区域内最后的“晚餐”，还未正式亮相，就已经受到购房者的强烈关注。

    据悉，名敦花园公寓由B2楼、B3楼、B5楼三栋阳光薄板组成，主力户型为170－220平方米三居、四居。这种大户型产品已经极其稀缺并将持续缩减，未来几年，或许将从市场上消失，这就意味着目前在售的大户型产品已经成为“珍藏版”。同时，随着大户型存量的不断消耗，市场上众多消费者住房升级的刚性需求亟待满足，必将导致大户型成为热门，其升值空间不可限量。此次冠城·名敦道推出的数量不多的大户型产品无疑将成为市场香饽饽。

    据了解，冠城·名敦道是集商业、写字楼、商住公寓、酒店式服务公寓、花园公寓于一体的综合项目，项目遵循Mid town整体设计理念，实现了从“功能分区”向“功能复合”的规划转变，实现一个社区内完整的办公、购物、娱乐，居住等现代社会便利而高品位生活的支持。据悉，冠城·名敦道此次推出的是B3号楼，B2、B5楼已于2007年9月开盘，目前据房地产交易管理网上统计结果显示，B2号楼整体出售率高达90％，B5号楼即将售罄。