深圳：政府出钱 开发商代建保障房

刘晓云/《中国房地产报》/20080613

   
    预计今年年底，我国首个住房保障法规——《深圳市住房保障条例》（以下简称《条例》）将正式出台。在国家级相关法律尚未出台之时，这势必为地方住房保障立法奠定实践基础。

    “我国住房保障的法律建设起步较晚，这在一定程度上限制了住房保障工作的可持续性。缺乏计划性、统一性和长远性，准入和退出的长效机制难以建立，是必须提升到立法层面解决的问题。”对于制定《条例》的初衷，深圳市国土资源和房产管理局房改处处长陈祖荣对记者说。

    政府主导 长远规划

    深圳，这个近年来房价上涨幅度高居全国榜首的城市，其住房保障显然更为多方期待。然而在这个新兴城市的发展史上，除了每年向“双困家庭”提供廉租房外，仅建过5万套安居房，且保障对象仅为党政机关、事业单位、国企的员工。

    “深圳市的住房保障工作虽然一直在进行，但其规划、供应、分配始终缺乏制度性保障。之前国家相关部委也发布过政策性条文，但严格说来都不具有法律效力。”陈祖荣说。

    住宅保障政策缺乏有效的约束力，保障对象模糊，政府权责不明，直接导致许多设计良好的制度无法落到实处。而在保障性住房的分配环节中，种种“猫腻”的出现反而将保障政策本身推到了舆论的风口浪尖。

    “在这种形势下，尽快制定并出台住房保障方面的法规文件，对财政经费、部门职责等方面法制化很有必要。”陈祖荣说。

    陈祖荣表示，本次《条例》将对深圳市保障性住房的统筹安排做出明确规定，要求政府不但要制订以15年为期的长远规划，还要编制以5年为期的近期规划，以及年度计划。同时，《条例》对深圳市住房保障的规划供应、申请条件和保障标准、价格、准入和退出、监督惩罚机制等一一做出了详细规定。

    “政府出钱，开发商代建”是《条例》首次确定的具有深圳特色的保障思路。经过过去两年的探索，深圳市此次正式规定，政府在出让商品住宅用地时，可约定由开发商在宗地内建设一定比例的保障性住房，产权归政府所有或由政府收购。

    “即使是依靠市场手段建设公共租赁房，还是难以满足未来庞大的住房需求。”深圳市国土资源和房产管理局局长张士明表示，深圳还将加快研究各类产业园区配套公寓、宿舍的集中建设，并将其逐步纳入公共租赁住房体系，甚至在城中村改造时强制要求建设公共租赁房，以扩大房源供给渠道。
 
    立法增强制度刚性

    事实上，深圳市在去年便开始着手保障性住房的制度建设。《条例》制定的参与者，深圳房地产研究中心副主任王锋表示：“保障性住房建设和分配的法律法规，在国家层面也尚属空白，深圳制定《条例》的依据较少，所以自2005年便开始探索，直到去年才取得了制度上的突破。”

    2007年12月6日，深圳市出台《关于进一步促进我市住房保障工作的若干意见》，确立了该市住房保障制度的总体框架。为配合这一文件，深圳市国土房产局制定了廉租住房、公共租赁住房及经济适用住房等一系列管理办法，于去年12月14日送审并原则通过。今年年初，《条例》的征求意见稿开始向社会公示，并送至深圳市法制局修改，正式进入立法程序。

    “可以说，目前深圳已经具备了住房保障法制化管理的基本条件。”王锋说。

    “政府有关部门在住房保障工作中的职、责、权难以明确，住房保障准入和退出的长效机制也难以建立。”陈祖荣表示，这一系列问题在很大程度上制约着深圳市住房政策的有效实施。

    按照《条例》，深圳市主管部门未来将于每年6月1日，会同深圳市房产、土地、规划、财政、物价等相关部门及各区政府，编制下一年度住房保障计划。这意味着，住房保障工作将不再是国土房产单个部门的责任，以往“多龙治水”的局面，将随着住房保障升至法规层面而得到根本改变。

    “如果说去年出台的一系列政策是住房保障工作实施的纲领，《条例》则是以地方立法形式对政府、居住者等相关主体进行的法律约束，是实现社会公平、关注民生福利的一部重要法规。”王锋如是评价。

    向新加坡学习

    “《条例》中的内容，汲取了新加坡、中国香港等地很多宝贵经验，尤其在退出机制上。”王锋透露，《条例》借鉴了新加坡实行政府公屋轮候的制度，并对在申请或轮候中弄虚作假骗取住房保障的，以及擅自转让、出租保障性住房等情况做出了相应的惩罚性措施。

    根据住房建设规划，深圳市将在“十一五”期间提供14万套保障性住房，其中只有20%是可售的经济适用房，其余均为只租不售的公共租赁住房和廉租房。这种以“出租为主，出售为辅”的基本原则是深圳结合现状，对新加坡模式的一种学习与突破。

    “新加坡采取政府规划、建设和分配，并与市场出售相结合的形式提供住房，使大多数中低收入者的住房由政府投资建设并实行有偿提供，高收入者的住房由市场提供。深圳市在这方面借鉴了很多，但也没有照搬，毕竟深圳本身与新加坡城市之间有很大差异。”王锋表示，深圳针对自身特点，因地制宜地建立了自己的住房保障体系。

    考虑到深圳市户籍人口和外来人口严重倒挂的特点，《条例》最终将非深圳户籍人群也纳入住房保障体系，舆论普遍对此给予了好评。王锋表示，深圳本地户籍人口80％以上已经拥有住房，所以在深圳更需要住房的恰恰是没有深圳户籍的“深圳人”。

    “深圳市正逐步加大保障性住房的供应比例，以扭转之前把绝大部分市民也赶上商品房这一独木桥的现象，《条例》则给予这一政策的实施提供了法律依据与保障。”有业内专家如是评价。