北京：小户型扎堆低价入市

邱旸/《北京青年报》/20080711　

    均价预计　12000元/平方米

    一直以来，京城的小户型项目都是以单价高而著称，精装修小户型每平方米一万七八甚至两万以上的比比皆是。可如今，这种持续已久的状态也已经被打破，一向受打折降价波及影响较小的“坚挺”小户型项目，在如今的市场氛围中也终于放低“姿态”，纷纷在保证品质的同时，以低价入市争夺市场。统计显示，7月份迎来京城小户型集中入市的高峰，十多个小户型项目选择在这一时刻争先恐后进入市场。

    面对日渐稀少的买房人，浓重的市场 面对日渐稀少的买房人，浓重的市场观望氛围让开发商如坐针毡。小户型项目普遍也面临着沉重的销售回款压力。“现在三环周边的小户型项目，精装修的价格在12000元至13000元/平方米上下并不鲜见，这在过去简直是无法想象的。”买房人张先生感叹。

    “产品定价，一定是结合当前市场状况。如今的小户型项目定价的理性回归，正是这一规律的表现。”资深业内人士表示。

    小户型均价连续三个月走低新项目纷纷“低姿态”开盘

    7月5日，在位于丰台区万柳桥西北侧的CUV国际公寓售楼处了解到，位于西南三环内的该项目刚于月初开盘，全新精装修设计，目前价格在13000至14000元/平方米上下。“目前购买我们项目的客户，除送整体精装修之外，还赠送全套高档家具电器。除此之外，一次性付款还能享受到相应折扣。”销售人员表示。另据了解，东四环美利山即将推出的LOFT精装小户型酒店式公寓价格尚未正式公布，但预计总价也将控制在每套70万至80万左右，如果以单层35平方米，买一层送一层计算，单价也仅在万元左右，颇具诱惑力。

    事实上据了解，小户型价格的暗中松动近两三个月来已经开始，最近这一势头益发明显，逐渐由“幕后”走向“台前”。中大恒基不动产研究中心数据显示，自4月以来连续3个月，北京楼市套均面积100平方米以下的中小户型项目，开盘均价以每月3个百分点的趋势走低，4月中小户型项目均价为13618元/平方米，5月均价在13231元/平方米左右，而6月的中小户型开盘均价则降至12775元/平方米，均低于当月市场整体均价。7月份整体开盘均价虽尚未最终核定，但整体将低于6月份已经成为众多业内人士的共识，预计将维持在12000元/平方米左右。

    “由于2007年上半年市场情绪普遍乐观，投资性、投机性及自住性需求亢奋异常，供需比严重失衡，房地产市场出现过热现象，房价出现非理性高涨，但随着一系列宏观调控政策的出台，今年市场投机炒作现象已得到一定控制，楼市进入理性调整期，消费者观望情绪增强，市场需求下降，供需比严重失衡状态得到缓解，楼市整体价格的涨幅正在逐渐回落，这在小户型项目上得到充分体现。”中大恒基不动产营销总经理赵晨明表示。

    小户型7月大举入市供大于求引发价格PK

    统计数据显示，7月预计开盘的项目中将有大批中小户型入市，供应量中以纯新盘项目居多，如望京的合生麒麟社和首开国风上观，朝阳公园的万科公园五号，南四环的上海建筑，京东的上京壹世界及京汉美地，大山子区域的银河湾，西三旗的动街区以及京北的智地香蜜湾等等。纯新供应量多集中在四、五环附近，二、三环的位置也将还有西海2008、北京尊府、上海建筑和威尔夏国际公寓等多个项目小户型房源集中放量。

    “亦庄北岸预计将在7月中旬推出1号楼，户型以63平方米一居，83至86平方米二居为主，价格将维持在之前的成交均价9600元/平方米左右，这也是我们根据目前市场形势所做的策略调整。现在看来这一价格还是受到意向购买客户普遍欢迎的。事实已经证明，盲目的高定价在如今的市场上完全行不通。”南五环内的亦庄北岸项目销售总监裴涛表示。业内人士透露，目前的楼盘定价开发商益发“小心翼翼”，“理性定价”和“低开试探”成为普遍选择。

    “近两个月小户型的集中入市使得小户型供应十分充足，占市场总体供应套数的一半以上甚至更多，而买房人的减少导致了目前市场上供大于求的尴尬局面，价格竞争不可避免。”中原地产华北区董事总经理李文杰说。他同时指出，目前的期房商品住宅成交套均面积呈现出逐月下降的状况，由于小户型项目占比增大，整体市场新增供应套数增加而面积不增反降，环比小降了4%左右，随着小户型房源供应的持续增量，小户型项目间的竞争也更趋激烈。

    “这也从一方面说明，国家宏观调控政策正日益发挥杠杆效应。事实上，中小户型房源的持续稳定供应符合政府主导的增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，调整住房结构的‘双70％’政策（90平方米以下住房须占项目总面积七成以上、居住用地供应量七成用于中低价位中小套型）。在今后的供应量中，中小户型仍将会占据较高份额，充分说明中小户型确实是市场需求的主体。”赵晨明说。下半年小户型仍将保持充足供应

    价格战让开发商为难买房人受益

    “小户型在整个楼市的占比见涨是政策推动下的良性发展。预计下半年，不管是纯新盘，还是老项目后期的小户型，都仍将保持较高的市场供应量，价格日趋良性回归。”李文杰表示。另有部分专业人士也对小户型放量增加带来的影响表达了自己的观点。“目前楼市价格松动的迹象已现端倪，虽然京城楼价仍属高位微调，但受购房者持币待购观望情绪的影响，使今年的市场成交量同比下滑现象较为突出，虽然中小户型项目以较低总价的优势对普遍存在的高总价形成市场冲击，并确实在近期取得了一定的销售业绩，但随着市场供应增多，价格战几乎成为每个中小户型开发商必须面临的难题。”链家地产副总经理金育松的观点，得到不少业内人士的认同。

    专家指出，近期较为集中的市场供应势必导致产品过剩，中小户型项目之间出现激烈的竞争，如何做出正确的市场定位，抓住目标客户群成为了摆在开发商面前的头等大事，由于中小户型项目出现了较为严重的“同质化”，开发商使出浑身解数，力求自己的产品能够吸引购房者的目光，全套精装修已不新鲜，有的项目还附赠全套家电和家具，打出“拎包入住”的广告语；还有的项目增加了层高“买一层送一层”，虽然价格远高于普通层高的同类项目，多出的一层仍由购房人自己买单，但是也引起了不少市场关注。“总而言之，随着楼市价格的理性调整，小户型项目所体现出的激烈价格战，最终受益者将会是买房人。”赵晨明说。