李碧/《中国经营报》/20080910
资本总是逐利而动。
广州市政府组建七大城市基础设施建设投资集团、尝试城市建设市场化的消息传开，涉及其中的亚运城项目立刻让敏感的开发商嗅到商机。
业内关于“市场化”的说法是，政府有意将占地2.73平方公里的亚运城项目打包招标，中标开发商可拥有项目30年经营权及住宅部分会后出售的权利，涉及资金将近200亿元。
虽然政府相关人士在接受采访时表示，具体方案尚未拟定，然而亚运城建设投资集团已经在紧锣密鼓的筹备当中，亚运城项目市场化已是“在路上”。富力、合生、雅居乐等本土房地产企业跃跃欲试。
首尝市场化
广州市副市长许瑞生表示，亚奥理事会正式将广州亚运会市场开发权全部“让渡”给广州亚组委，这在亚运会的历史上还是首次，这是亚运城尝试市场化的首要前提。
据广州亚组委方面介绍，亚运城位于广州新城东部莲花山麓、莲花水道之畔，规划占地面积约2.73平方公里，由运动员村、技术官员村、媒体村、国际广播中心和主新闻中心、亚运公园等部分组成。因为六大部分形成组团，以“亚运城”代替传统的“亚运村”更能彰显区域功能。
“因为亚运城中包括了运动员村、技术官员村、媒体村三大住宅项目，对投资者的吸引力相对较大。”在得知亚运城被列入广州市政府组建的七大城市基础设施建设投资集团之一后，一位地产专家这样分析说。
2008年8月6日，广州交通投资集团有限公司正式成立，成为七大城市基础设施建设投资集团“啖头汤”者。
广州市重点公共建设项目管理办公室（简称“重点办”）负责此次亚运城投资集团的组建工作，在接受记者采访时，重点办综合管理部负责人透露，目前投资集团的组建已经展开，重点办重点管工程建设，而广州市土地开发中心则主管融资和资金运作。
据传广州市政府已经和开发商展开过“竞投”亚运城的会议，开发商要先提交以打包方式收购亚运城项目的方案，限期为2008年年底。政府于2009年上半年向开发商招标出售。香港《明报》则称，招标底价为175亿元，已有富力地产（2777.HK）、雅居乐（3383.HK）、丽丰控股（1125.HK）、新世界发展（0017.HK）及合生创展（0754.HK）等着手研究竞投方案。
对于这一消息，上述重点办负责人并未否认，但是他强调，目前还没有正式的文件通知，具体招标事宜也尚待商榷。
BTO模式
记者在亚运城工程现场了解到，亚运城于2007年11月正式动工，土地平整已经完成。中铁二十五局建安公司等已进场施工。2008年5月，政府就对亚运城各项目的工程施工进行过一轮招标。
如果政府真的要将亚运城项目打包出售给开发商，那会不会跟5月招标引入的建设施工队伍发生矛盾呢？面对记者的疑问，重点办负责人解释说，二者并不冲突。“亚运城建设运用‘BTO’模式，即建设—移交—运营（build-transfer-operate）。首先由财政垫资建设，然后移交给公共部门实施运营。如今引入开发商或投资者，不一定要参与建设，而是代替财政的角色。”
资深房产专家韩世同表示，如果亚运城真的打包出售的话，现在的“BTO”模式则可能向“BOT”（build-operate-transfer）模式回归，即先投资建设，然后再根据特许权协议运营，最后移交给公共部门。
开发商在前期的进入，无疑会大大减轻财政在亚运城项目上的投入，这或许是一直被大额市政投资困扰的政府想出来的“解套”方案。据了解，广州亚运新建场馆需要投资约20亿元，而亚运城的总投资约为44.7亿元。
一位和政府接触颇多的人士告诉记者，早在1987年广州举办第六届全运会时，就开创了依靠社会力量办全运会的先河。当初政府是找到广州城建集团(俗称“城建总”)，由他们出资建设，然后政府将场馆周边的地块无偿或者低价拨给城建总。虽说如今的市场化更透明，但这种模式的传承还是有迹可循的。
“造城”之心
根据规划，亚运城可容纳运动员1.4万人，媒体工作人员1万人，技术官员2800人，其他工作人员1.8万人。在亚运会后，这里将成为广州新的居住和投资热点。
实际上，当初亚运城选址时便有选定天河东圃车陂的说法，靠近广东奥林匹克体育中心，形成集群效应。最终《广州面向2010年亚运会的城市规划建设纲要》确定了“两心四城”（天河新城市中心、广州新城中心、亚运新城、大学城、白云新城、花地新城）的空间格局。将亚运城选址番禺，正是有再造新城之意。
“六运会造就了如今的天河商圈，并形成了以广州东站—中信广场—天河体育中心—珠江新城—新客运港为轴的广州新城市中轴线，彻底改变广州的城市形态。政府有意利用亚运会来打造广州新城。”合富辉煌首席市场分析师黎文江表示。
“造城运动”一直是广州房地产市场最吸引眼球的重头戏，从华南新城、汇景新城到白云新城、珠江新城、广州新城等城市新中心，广州的“新城”概念一直延续，不同的是造城的主角已由开发商慢慢变成了政府。
开发商当然不会放过这个“市长+市场”打造新城的机会，今年已有主打广州新城概念的新盘推出，而雅居乐、保利、香港庄士集团、信业地产等早在广州新城内拿下土地，将在2008年、2009年两年形成开发高潮。
韩世同对此持谨慎态度，他强调广州新城能否在数年内形成规模，要看政府的行为能否带动人口迁移，而相关的产业、配套也要跟上自住的需要。
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2008/9/10 14:50:00