宋尧/《中国房地产报》/20081016
一项刚刚被公布3个月的年度计划或将宣告破产。
10月8日，北京大兴区康庄限价商品住房（一期）项目用地开标的最终结果似乎在人们意料之中。由于参与投标的三家开发商报价均低于4.8亿元的招标底价，流标终成现实。这也是北京在2008年发生的第三起限价房地块流标事件。
截至10月10日，北京市土地整理储备中心一共完成了包括各类保障性住房用地在内的600多公顷住宅及商业用地的出让。而在3个月之前的7月9日，北京市正式对外公布2008年度土地供应计划，1966公顷是住宅及商业用地的年度供应目标。
距离2008年结束不足3个月，北京市的土地供应计划仅完成不到三分之一。尽管北京市土地市场常有年底“突击供应”的习惯，但当前土地市场的冷清却使得业内对该供应计划的完成抱有极不乐观的态度。北京市联达四方房地产经纪有限公司总经理杨少锋认为：“今年土地供应计划破产已成定局。”
“突击供应”难见成效
即便最后3个月北京市土地市场像往年一样突然加大供应量，需求方开发商的消化和吸纳能力却仍不可及。
事实上，大兴区康庄限价商品住房（一期）项目用地的流标便可以看作是“突击供应”的一次失败预演，与其一同上市的其他十余块土地在10月掀起北京土地市场供应的一次小高潮。但到目前为止，需求方的回应只能用“冷淡”二字形容。
除大兴区康庄一期项目地块流标外，同样以招标形式出让的康庄二期地块只能说稍显幸运——竞标的四家开发商仅有两家出价高于招标底价。而在10月8日的招标现场，北京市土地整理储备中心并未公布最后的竞标结果。
截至10月10日上午10点，以挂牌形式上市的另外10块居住或商业用地也仅收到3份竞价，均为交易起始价格。这10幅土地的最晚挂牌日期为10月22日。
对于10月份北京土地市场的这场集中供应，北京师范大学房地产研究中心主任董藩持鲜明的反对意见。“北京此阶段放量推地将进一步危害房地产市场稳定，地产商无力购买，土地计划难以完成，土地财政收入将大幅缩水，最终挂牌出让的土地不得不以失败告终。”
而另一个必须要考虑的问题是，进入2008年下半年后，北京市仅完成7幅住宅及商业地块的出让，其中9月份的交易数据为零。
今年上半年，北京市曾有过时间长度差不多的供应空档期，但随着5月末恢复供应时迎来的土地市场回暖，中粮集团经过百轮激烈竞价赢得顺义一地块，被市场解读为开发商对未来楼市仍旧充满信心。
2007年，类似的现象也曾出现过。北京市土地整理储备中心在最后一季度突击完成年度土地供给近50%的体量，这也让2007年成为北京惟一一次顺利完成土地供应计划的年度。
但如今，土地市场并没有再次上演“断供—回暖”的迹象。
土地需求乏力
事实上，北京土地年度供应计划流产已经数度上演。自2004年全面实行招拍挂以来，北京已经制订过四份年度土地供应计划，首份计划发布于2005年。然而，除2007年计划顺利完成外，2005年和2006年年度的计划完成比例均不足50%。
北京大学教授、中国土地协会副理事长董黎明向记者解释，各城市的年度土地供应计划均是在一个为期十年或二十年不等的城市土地利用总体规划下制订，将总体规划的量分解到每一年而制订完成。
“计划只是土地部门工作的一个指导，至于能否完成则受太多因素干扰。”董黎明表示，以他的经验来看，供应计划无法按预期完成的原因，更多在于土地储备工作准备不足，例如拆迁、征地等环节遇阻。
曾参与过2005年北京土地供应计划制订的伟业顾问研究中心程浩业亦对记者表示，当年年度供应计划未完成的主要原因在于，“8·31大限后二手土地市场的混乱以及政府的土地储备工作暂时无法跟上”。
今年7月9日，北京市国土资源局同时也公布了2008年度的土地储备计划，董黎明将此解读为“土地供应计划顺利实施的保障”。然而，2008年干扰土地供应计划执行的主要因素，却迅速地从供给端转移到了需求端。
“9月，楼市在传统黄金期陷入低迷的事实，必然会造成目前土地市场的冷清，现在的楼市已经不像今年上半年用‘观望’两个字就能形容的。”杨少锋对记者说。
据北京市房地产交易管理网统计，今年9月北京市住宅期房网上签约共计9688套，同比下滑17.4%。
事实上，7月时北京市国土资源局显然没有预计到9月份楼市会如此低迷。这份出炉仅3个月的土地供应计划，早已被业内人士重重地打上了“不可能完成”的字眼。
“对市场层面的判断，就不再是国土部门一家的事情了，建委、发改委的意见更为重要。”董黎明对记者说。
“如果说土地供给计划的目的是指导土地部门的工作，方便开发商对土地市场进行预估，那今年的计划就很难说达到了目的。”杨少锋如是说。
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2008/10/16 11:27:00