杭州：二手楼市三大新变化

荆海燕 张卉卉/《钱江晚报》/20081114
 

    在一手新盘调价后，一些降价楼盘周边的二手房价也随之出现松动，对于面积较大、总价较高的房产，购房者动辄10万元、15万元的还价幅度屡见不鲜。

    淡季之下，房东不再是高高在上，房价也可以“砍一砍”了。时下二手楼市出现三大变化。

    变化1  市中心二手房可以打9折

    从近期的挂牌成交数据中，我们不难发现，尽管多数二手房的挂牌价格还是让人感觉变动不大，但是成交价格与上半年相比，确实明显回调。从一些热门成交小区的情况看，挂牌价和成交价相比，二手房的“折扣”在9折左右徘徊。

    从上表可以清楚地看到，这些热门小区的成交均价为挂牌均价的8.4折~9.2折不等。

    而相比市中心的热门小区，周边区块的次新房挂牌价与成交价之间的差距似乎要更大一些。

    以三墩区块去年交付的美林湾为例，目前挂牌价格普遍在11000元/㎡，而翻看10月透明售房网的成交记录，该楼盘成交均价约在8700元/㎡。11月上旬仅成交一套，面积92.08㎡，总价80万元，折合单价8688元/㎡。成交均价约为挂牌均价的8折左右。

    业内人士也提醒，所谓折扣仅是以楼盘的均价来衡量，并不意味着所有的房源都是按照这个折扣来成交，毕竟二手房源本身存在的差距较大，另外房东的心态也很重要，急售的房东更有还价余地。

    税费打破“净到手”，改为“各付各”

    房东“净到手”，这个二手房市场由来已久的“潜规则”，随着杭州24条救市新政的颁布也开始被打破。

    近日，中原地产接到的几套挂牌房源，房东均表示愿意承担自己该付的税费，按照“各付各”的形式来挂牌，如湖畔花园、府新花园、沁雅花园等。

    据我爱我家、裕兴房产、中原地产等品牌中介统计，杭州税费补贴政策实施后，房龄在5年以内的次新房挂牌比例由前一周的33.2%上升至41.5%。购入未满5年的房产成为税费补贴政策的最大受益者。尤其是一些建筑面积超过140平方米，而套内面积不足140平方米的大户型可谓幸运之极。从税费成本的角度考虑，部分房产此时出售比满5年后更加划算。

    据中原地产文苑分行经理许晓萍介绍，在买卖双方的谈判过程中，如果现在买方提出“各付各”形式付税费，多数房东都会同意。毕竟税费减免后，涉及的金额不高，对于双方来说都不是大问题。随着24条新政的实施，买方关注焦点已经从税费转移到了房价。

    据业内人士介绍，按照规定购入未满5年的房产，套内面积140平方米以下的，卖方需要缴纳的税费主要包括营业税、个税，补贴后税率约为2%，以及土地交易手续费50元。而买方需要缴纳的则更少，双方加起来一般不超过3%。

    购房入户，80万元以上房源成交放量

    自10月14日开始，购房入户这一政策实施，给二手房市场带来了变化。

    来自3家中介的统计数据显示，新政实施后两周，80万元以上物业成交占41.6%的份额，相比10月政策出台前市场占有率增加4个百分点。进入11月份，80万元以上的比例继续上升，达到了46%。

    在符合购房入户政策的房源中，学区房成为首当其冲的受惠者。这部分购房群体也被看作是市场中的刚性需求。需要注意的是，学区房的成交也经受着市场的考验，除去房龄老、户型差、环境不佳等客观因素外，一些房东盲目乐观、挂价居高不下等主观因素成为成交受阻的主要原因。随着一些名校新校区的建成，传统学区房的选择也有向外围次新房延展的趋势。

    据中原地产资深经纪人介绍，目前在城西一带购买学区房的客户中，挑选次新房的人数大于挑选老房子的人数。如同属学军小学学区的文鼎苑(新校区)与文二新村、求智巷(老校区)等老房子单价不相上下，有时价格甚至超过后两者。但前者性价比更高，保值能力更强，这一点购房者在对比之后就会有明显感觉。