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人工智能发展:物业管理行业的机遇及挑战


陈志强/中国建设报/20180627


   “十九大”报告提出:加快建设制造强国,加快发展先进制造业,推动互联网、大数据、人工智能和实体经济深度融合,在中高端消费、创新引领、绿色低碳、共享经济、现代供应链、人力资本服务等领域培育新增长点,形成新动能。支持传统产业优化升级,加快发展现代服务业,瞄准国际标准提高水平。促进我国产业迈向全球价值链中高端,培育若干世界级先进制造业集群。

   多数人认为,物业管理是受业主委托的,只需提供保障物业使用功能,内容包括:安全保卫、环境卫生、设备维护、绿化管理、车道管理以及行政及账务管理、便民服务等。这些日常服务井然有序的进行,除了归功于一线人员,背后还涉及很多协调、督导和策划物业管理的学问。由于物业管理涉及范围广泛,很多工作都需要具备专门技能,如供电、给排水、消防、电梯、视频安防监控等设备维护,物业管理专业化乃是大势所趋,需要具备专业知识与高业务素质的人才。

   专业知识不仅指具有工程技术,还要具有企业管理知识。简单来说,物业管理是一门跨越不同专业的行业,物业管理公司扮演一个“大管家”的角色,对各专业服务公司按行业规范进行指导和监督。如物业管理公司将电梯维护委托给专业的电梯公司进行维修和保养,将清洁工作委托给专业的清洁公司进行管理,将安全管理工作委托给专业的保安公司进行管理等。

   物业管理公司在物业的规划设计和建设阶段已参与其中过程。从业主及管理人的角度,就物业开发、建设和管理方面提供意见。物业管理的前期参与,对开发商、物业管理公司以及所有使用者都十分重要。如果开发商对物业建成后的使用及管理欠缺考虑,物业交付后,往往出现很多缺失。例如水、电、暖、天然气等配套方面存在问题;设备管线布局对日后维护造成不便;保全设备缺少等。为避免出现这些问题、优化完善规划设计细节,加强物业管理公司对所管物业的全面了解,有利于接管物业后的管理工作,因此,物业管理的前期介入极为重要。

   在执行上,仅靠专业知识是不够的,还需要配合有效的沟通技巧与独特的管理方法。所以,物业管理是一门人性化的行业。物业管理行业的理念不断变化,促使物业管理的服务质素大大提升。面对客户需求,不仅仅要满足他们的需要,还要在客户没有提出要求之前,发现他们所需,提供到位且优质的服务。现时的物业管理从业人员已经从以前的“管理人”跃进为“优质服务提供商”。

   物业管理人不断围绕物业管理做了大量增值服务的准备和工作。从以前传统的管理模式扩展至全面电子化系统,已大大提高了工作效率及企业效益。

   物业管理公司使用电子系统进行设施管控可有效管理及监控大厦设施维修进度,控制维修物料储存,节省维修成本及减少浪费资源。电子系统管理亦能监测大厦设备运作,协助分析电能使用,有效节约能源及减少开支。 

   安保方面,现在大部分小区已使用电子数码化监控录像及巡逻系统,数码化监控录像除确保录象画面精确及保真度外,录象档案的储存更有保障,同时可作区域性监控,令人手调配更灵活。

   至于财务管理,大部分的物业管理公司已选择使用电子账单及收取电子货币等,既可减少使用纸张,亦可减低因人为疏漏导致错收管理费。

   如今,诸如人工智能、物联网等已悄无声息进入我们的生活。随着新技术的开展,在我们居住的小区或每天上班的办公楼内,也一点一点渗入了人工智能管理系统。尤其在安防、节能、维修服务等领域更是迎来突破,大大提高了物业管理行业的效率,发展得更加智能化、规模化。比如,在内部管理方面,智慧化平台可以自动统计各类营运数据,提供重要的经营指针图表,让管理者随时获得物业的运作情况及信息,让管理者能作出快速果断的决策。

   此外,众多小区及办公楼都已使用车牌自动识别系统,无需司机停车取卡插卡,已登记的车辆能够被系统自动识别,有效提高车辆进出效率。

   有的物业管理公司还推出了共享停车系统,通过线上车位共享、车位转租等功能,使客户通过共享车位实现“以位补贴养车”,提高了车位利用率。

   更有物业管理公司采用机器人巡逻,实现安保监控、咨询服务及环境监测等。

   还有的物业公司引进了人脸识别系统,使其与门禁结合,实现快速认证和自动化安防监控等。

   现在,国内物业普遍是委托管理型的。开发商或业主经招投标或协议方式,以“物业管理服务合同”委托物业管理公司提供服务,其中大多采用包干制形式承包物业管理服务。

   包干制是指由业主向物业管理公司支付固定的服务费用,盈余或亏损均由物业管理公司享有或者承担的计费方式。在包干制形式下,物业管理公司可能为减少支出避免亏损而导致减少物业设备日常的维护,很难主动对物业原有设备优化或升级改造。

   电子化系统及人工智能系统需要不断地升级维护以维持其高效能,这确实给物业公司带来经济压力。

   以机器人巡逻系统为例,系统的定期维修、较件升级等需要及时进行,这些费用肯定是由物业管理公司承担。

   人工智能正在改变物业管理行业,使其变得更快、更智慧、更高效能,但同时也需要不断投放资源以维持高智能功能及持续发展。行业的发展需要在这两方面找出一个平衡点。


阅读: 644 次     2018-10-12 9:28:00