物业管理自考试题

2012-6-12 10:52:00   (浏览次数:39580)
           

词条注释

物业管理理论练习题一

一、单项选择题

1、土地使用权出让合同约定的使用年限避届满,续期的到续期届满,(  C  )由国家无偿收回。

    A、土地收益权    B、土地处分权    C、土地使用权    D、土地所有权

2、房地产开发企业销售的商品房的质量保修期,从( C )之曰起计算。

    A、工程竣工验收合格    B、综合验收合格

    C、交付    D、购买人取得房屋所有权证

3、房地产具有保值增值的特性,就我国的土地政策来说,针对一宗具体的房地产,其价格从长远来看是趋于( B )

    A、上升    B、下降    C、不变    D亦升亦降

4、物业管理人员应具备的职业道德之一是( B )。

    A、仪表端庄,形象良好    B、忠于职守,尽职尽责

    C、体魄健康,胸怀宽广    D、语文流畅,表达能力强

5、物业管理人员在工作中互相推诿。办事拖拉,不符合( A )的职业道德要求。

    A、忠于职守,尽职尽责    B、实事求是,办事公道

    C、谦虚谨慎,文明礼貌    D、仪表端庄,良好形象

6、物业管理人员要做到人找工作,不要让工作找人。凡是用户需要做的事都要分秒必争,尽快干好。这体现了( A )

    A、积极主动,讲求时效    B、谦虚谨慎,文明礼貌

    C、刻苦学习,提高素质    D、仪表端庄,良好形象

7、社区公众是指( C )

    A、组织内部的公众      B、组织所有的公众

    C、组织所在地的公众    D、整个社会的公众

8、在社交场合,无意与别人的目光相遇时,正确的选择是( A )

    A、眼神自然对视1-2秒,然后慢慢离开    B、马上移开目光

    C、眼神始终注视对方    D、无所谓

9、到他人家里做客拜访,最适宜的时间是在( A )

    A、上午十点或下午四点左右    B、中午十二点,或下午二点左右

    C、晚上十点左右    C、没有讲究

1 0、物业指的是( A )的房地产。

  A、单元性    B、单体性    C、复合性    D、综合性

11、下列不是物业性质的是( D )。

    A、二元性    B、位置同定性    C、寿命长久性    D、持续增值性

1 2、物业管理企业与业主之间是(  A  )的关系

  A、服务与被服务    B、管理被管理    C、雇佣被雇佣

1 3、(  B  )是物业管理的基础和本源。

  A、安保服务    B、房屋管理服务    C、共用设备维修服务

1 4、区分所有权人多见于( A  )。

  A、居住物业    B、商业物业    C、工业物D、特种物业

1 5、撤换业主委员会成员,一般应由(  D )做出。

    A、主管部门    B、司法部门    c、业主委员会    D业主人会

16、按照《物业管理条例》规定,业主在首次业主大会会议上的投票权依据(B)确定。

  D、物业建筑面积    B、省、自治区、直辖市制定的具体办法

  C、物业套数    D、户数

1 7、建设单位应当在销售物业之前,制定( D),对有关物业的使用、主、管理,业主的共同利益,业主应履行的义

务,违反公约应当承担的责任等事项依法做出约定。

    A、管理契约    B、住户手册    C、管理规定    D、业主临时公约

1 8、业主购房的保修责任应由(A)承担。

    A、建设单位    B、施工单位    C、物业管理企业    D、销售单位

19、住宅物业建设单位,应通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小

的,经物业所在地房管理部门批准,可以采用(  A)方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

    A、协议    B、批准    C、推荐    D、选派

20、建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含(  C  )约定的内容。

    A、公共维修资金  B、物业装饰装修    C、前期物业服务合同  D、公用面积分摊

2 1、前期物业服务合同可以(  A),但是,期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期

物业服务合同终止。

    A、约定期限    B、不定期限    C、定期二年    D、定期三年

22、已竣工但尚未出售物业,物业服务费用由(  D)交纳。

    A、投资单位    B、销售单位    C、物业管理企业    D、建设单位

2 3、物业区域治安日常管理应以(  B  )为主。

    A、公安部门    B、物业管理公司    C、联防队    D、门卫

24、物业区域治安管理的自主性与机动灵活性以(  C  )为前提。

    A、公平性    B、客观性    C、受制性    D、实用性

25、(  D  )的形象从某种意义上代表着物业管理企业的形象。

    A、保安部经理    B、保安领班    C、巡逻员    D、门卫

26、下列不属于停车场正常组织准备工作的是(  D  )。

    A、使停车场清晰明亮    B、设置清晰标识

    C、配备安全防范设备    D、配备汽车排污检测设备

2 7、预防火灾,就是要消除( D)。

    A、可燃性    B、助然性    C、着火源    D、燃烧产生的条件

28、( D)是物业公司防火第一责任人。

    A、保安领班    B、保安队长    C、管理处经D、物业公司总经理

29、(  B  )是指提供非人们居住的环境,包括内部居住环境和外部居住环境连个方面。

    A、生产环境    B、居住环境    C、商业环境    D、办公环境

30、下列不属于物业环境的硬环境的是(A  )。

    A、邻里关系    B、房屋建筑    C、附属设备    D、公共设施和相关场地

3 1、下列不属于环境管理中对资源利用的措施的是(D  )。

    A、利用工作废渣做建筑材料;    B、利用固体废弃物做农业肥料

    C、回收同体废弃物中的可用资源和能源    D、旧家电的翻新利用

32、下列不是环境污染特点的是(  A  )。

    A、作用时间短    B、影响范围广  C、作用时间长  D、污染物的浓度变化性大

3 3、环境卫生管理是维护辖区( C )公共场所、共用部位的清洁卫生。

    A、一定区域    B、部分区域    C、所有    D、不确定区域

34、所有的清洁“开荒”项目中,( C)的清洁“开荒"难度最大。

    A、电梯    B、大堂    C、洗手间    D、办公室

35、一个居住区的规模是(A)万户,人口(    )万人。

    A、1—1.6  3-5    B 1.2-1.5    3.5-5    C、1.5-1.8  5-6 D、1.5-2  5-7

36、中国物业管理协会制定的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》有(B)个服务等级。

A、2    B、3    C、4 D、b

37、按照中国物业管理协会制定的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》的三级标准,小区公共场所应每曰清扫(B  )

次。

    A、1    B、2    C、3 D、4

38、为了保证物业档案资料的完整性,对于新建物业应(  B  )。  

    A、在接管物业时严格办理物业管理档案资料接管手续。  

    B、在早期介入阶段就要做好资料悼念规划与安排,责成专人负责

    C、从原设计单位、施工单位、建设单位、管理单位、设备、材料供货单位等处收集、核对、补充完善和各类资料

    D、千方百计得到业主用户的资料

39、物业中的共用设施和房屋建筑的共用部位的维修养护费用应由共有人按(  B  )分摊。

    A、人口比例    B、各自住房面积比例    C、产权比例    D、购房价格比例

40、房屋维修是物业管理的基础工作,认真贯彻(  B  )的方针是保持房屋完好的保证。

    A、有偿服务    B、以防为主    C、区别对待    D、经济合理

4 1、房屋维修管理的基本原则是(  D  )。

    A、经济合理原则    B、区别对待原则    C、有偿服务原则    D、服务原则

42、房屋维修日常服务的首要指标是(  D  )。

    A、定额指标    B、经费指标    C、服务指标    D、安全指标

43、房屋维修管理的主要内容不包括(  A  )。

    A、房屋附属设备的管理    B、房屋的安全与质量管理

    C、房屋维修施二[管D、房屋维修行政、技术管理

44、小修养护部位费用主要通过收取(  B  )筹集,不足部分从物业管理公司多种经营的收入中弥补。

    A、公共性维修费    B、物业管理服务费    C、物业的保修费    D、专项维修资金

45、物业管理企业应按照房屋定内装饰装修管理服务协议实行管理,进行(  D  )现场检查。

    A、定时    B、不定时    C、每时每刻    D、定时或不定时

46、XIA 列发球物业绿化精神功能的是(  D  )。

    A、遮附1、隔声    B、改善气候    C、净化空气    D、美化环境

4 7、联合国确定的城市人均绿地指标为(C  )㎡,如此才能达到保证人类身心健康的基本标准。

    月、30-40    B、40-50    C、50-60 D、60-70

48、不可用于水泥地面或墙身清洁开荒的是(  C)。

  A、绿水    B、烧碱    C、盐酸    D、全能水

49、(  B  )是城市绿化系统中最广泛、使用率最高的一部分。

    A、公园绿化    B居住区绿化    C、校园绿化    D、道路绿化

50、居住小区中型游园服务半径不得超过(  C  )米。

    A、500    B、600    C、800 D、i 000

5 1、一般而言,2.5-4.0万居民要设一个大游同,人均绿地(  D  )平方米。

    A、1 0    B、1 2    C、1 4 D、1 6

52、游园绿化要求绿化种植用地面积不低于绿地剖面积的(  C  )。

    月、50%    B、65%    C、75%D、90%

5 3、物业绿化利用自然坡度排水,其绿化用地坡度应安排在(A)之问。

    A、0.1%-0.3%    B、0.3%一0.5%    C、1%-3 5 D、3%-5%

54、物业绿化养护管理考核中,栽植1年以上的树木保存率要大于(D  )

    A、90%    B、92%    C、95%D、98%

5 5、下列不属于绿化养护管理特点的是(B  )。

    A、经常性    B、偶然性    C、针对性    D、动态性

56、物业绿化区域(简称辖区)的给水系统(即供水部门物业管理区域供水总表以内)一律由辖区的(  D  )管理。

  A、业主    B、使用人    C、供水部    D、物业管理公司

5 7、用电高峰期或潮湿天气,(  D)关灯检查接头是否有过流放电现象。

    A、每天应不多于两次    B、每天应不少于两次

    C、每班应不多于两次    D、每班应不少于两次  

58、计划停电时,物业管理主管理部门至少提前(C  )将停电事宜通知用户,若不能,最迟应在实施停电前1小时,

将停电通知送达用户或启用广播系统紧急通知用户。

    A、8 小时    B、1 2小时    C、24 小时    D、48 小时

59、应(  A)巡查安全防范系统运行情况,发现异常立即处理,并做记录。

  A、每天    B、每周    C、每月    D、每季

60、(  C  )电梯开梯后进行一次电梯全程运行检查。

  A、每班    B、每周    C、每天    D、每月  7

二、多项选择题(选择正确的答案,用铅笔将答题卡上对应题目的答案涂黑。6 1.80题,每题1分,共20分。)

6 1、需要补地价的情形主要有(ABCD)。

    A、更改原出让土地使用时规定的用途    B、增加原山让土地使用权时规定的容积率

    C、转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产    D、出让的土地使用权期满后续期

62、忠于职守,尽职尽责是对物业管理人员职业道德的(  BC)

    A、全部要求    B、基本要求    C、首要要求    D、最高要求

63、谈话的双方在交谈过程中,应从对方的角度考虑,在确定了主要交谈内容后,恰当地先用语言,尊重另一方,避

免使用人们忌讳的交谈方式和话题,应注意(  CD  )

    A、重视礼节和习俗    B、使用行话、术语以及方言土语

    C、不涉及疾病,死亡等不愉快的事情    D、不涉及对方反感的话题

64、以下属于常规公共服务的是(ACD)

    A、房屋管理服务    B、监督业主委员会的工作

    C、共用设施维修服务    D、室外保洁服务

65、物业档案资料主要包括(AD)

    A、建设单位资料  B、物业资料  C、管理企业资料    D、物业业主和租户资料

66、下列属于业主义务的是(ACD  ) 

    A、遵守业主公约    B、监督业主委员会的工作

    C、按时交纳物业服务费    D、执行业主大会的决定

67、国家提倡业主通过(ABC)的市场竞争机制选择物业管理企业。

    A、公开    B、公平    C、公.D、合理

68、国家鼓励物业管理采用(  AC),依靠科技进步提高管理和服务水平。

    A、新技术    B、新知识    C、新方法    D、新成果

69、扑救火灾的基本方法有(ABCD  )。

    A、抑制灭火法    B、窒息灭火法    C、冷却灭火法    D、隔离灭火法

70、巡逻的方式主要有(BCD)。

    A、员工巡逻和领导巡逻    B、定时、不定时巡逻

    C、着制服巡逻和便衣巡逻    D、昼间巡逻和夜间巡逻

7 1、关于物业的清洁保养,下列比较恰当的说法是(BCD)

    A、没有什么技术性    B、专业性较强

    C、是物业管理的一项重要内容    D、不仅仅是简单的清、扫、抹、擦

72、物业清洁保养的检查有(AB6D  )

A、员工自查    B、领班作业检查    C、主管巡查    D、部门经理抽查

73、用户入住阶段的物业档案信息包括(    )    ,

    A、入住通知书、住户须知    B、业主公约    C、用户手册    D、购楼须知

74、下列不属于施工、竣工及验收阶段信息的是(  BC)。

    A、项目批准文件      B、地质勘察报告

    C、刚户进户验收表    D、工程预决算资料

75、电梯井道内(ABCD)。

    A、无积水、垃圾    B、不得堆放杂物    C、不得敷设水管    D、不得敷设煤气管

76、用户有以下(ABC )行为,物业管理公司将按用水量和用水时间迫计消费,并按《业主公约》的约定予以处罚,

造成的损失由行为人赔偿。

    A、私自装表接水    B、私自启动水表的封印影响准确计量

    C、绕表接水    D、私自启用水表

77、中央空调系统开机前准备应(ACD)等。

    A、检查电源电压是否正常    B、检查水源是否正常

    C、检查冷冻水系统          D、检查冷却水系统

78、房屋日常维修急修项目包括(  ABC  )

    A、房屋结构性损坏    B、室内线路故障引起停电漏电

    C、水泵水箱及故障和进水表以内管暴烈和水龙头严重漏水    D、屋面渗漏水

79、严禁带电工作,紧急情况带电作业时,必有在(  ABCD)进行操作。

    A、有监护人      B、有足够的工作场地

    C、有充足光线    D、带绝缘手套、穿绝缘鞋

80、发电机运行管理规定,每月空载试运行电机两次,检查(ACD)运行情况,并做好试运行记录。

    A、电池液位    B、发电机    C、接线端子    D、外围设备

三、判断题(每小题1分,正确的选A,错误的选B,用铅笔将答题卡上对应题目的答案涂黑。8 1.1 00题,共20分)

8 1、(  A  )建设单位必须首先依法取得国有土地使用权,缴纳土地出让金,才能办理建设用地规划和建设工程规划许可。

82、(  B  )职业道德经常发生变化,缺乏必要的稳定性和连续性。

83、(  A  )职业道德具有强烈的纪律性。

84、(  B  )发展物业管理的主要目的是改善城市环境。

85、(  A  )一个物业管理区域只能成立一个业主人会。

86、(  B  )物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,也可以将该区域内的全部

物业管理一并委托给具有相应资质的物业管理企业。

87、(  A  )业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用,业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服

务费川,从其约定,业主负连带交纳责任。

88、(  B  )潜在危险区域设置危险提示、警告标识可以避免物业管理区域发生危险事故。

89、(  A  )一般的固体、液体及带电设备等都可用二氧化碳灭火器灭火。

90、(  B  )洗洁精是一种酸性类的清洁剂。

9 1、(  A  )绿化有两个方面的功能,物质功能和精神功能。

92、(  B  )物业的产权备案是一个物业管理区域的经营管理服务人员为便于实施物业管理服务进行的一项基础性、

强制性的工作。

93、(  B  )物业管理公司日常服务的房屋小修项目主要是通过走访查房收集和住户收集。

94、(  B)大修工程是指需牵动或拆换部分主体构件,但不需全部拆除的工程为大修工程,大修工程一次费用在该建

筑物同类结构的新建造价的30%以上。

95、(  A  )返工性修缮是指对由于房屋设计或施工方法不当产生质量问题的房屋进行的修缮。维修费用应由设计部

门或施工部门负责或拨专款解决。

96、(  A  )房屋安全管理是指定期和不定期地对房屋的使用情况和完损情况进行安全检查,评定房屋完损等级,随

时掌握所管房屋的质量状况和健在,组织对危险房屋的鉴定,并确定解危方法,预防和消除房屋的安全隐患等一系列

工作的总和。  

97、(  B  )小修养护工人的劳动效率要98%达到或超过人工定额,材料消耗要不超过或低于材料消耗定额,达到小

修养护工程定额的指标,是完成小修养护工作量,搞好日常服务的必要保证。

98、(  A  )关于走访查房率。一般要求管理员每月对辖区的住(用)户要走访查房50%以上,每季对辖区内住(用)

户要逐户走访查房1遍。

99、( A )外墙每10年应彻底进行1次检修加固。

1 oo、( B )等价有偿原则是房屋维修管理的基本原则。

物业管理理论练习题二

一、单项选择题

1、房屋维护是物业管理的基础性工作,认真贯彻(  B  )的方针是保持房屋完好的保证。

    A、有偿服务    B、以防为主    C、区别对待    D、经济合理

2、房地产具有保值增值的特性,就我国的土地政策来说,针对一宗具体的房地产,共价格从长远来年是趋于(  B  )。

    A、上升    B、下降    C、不变    D、亦升亦降

3、房屋小个工程的综合平均费用为所管理房屋现时总造价的(  A  )。

    A、1%以下    B、3%以下    C、5%以一b-D、1 0%以下

4、房屋维修日常服务的首要指标是(D)。

    A、定额指标    B、经费指标    C、服务指标    D、安全指标

5、房屋维修管理的主要内容不包括(  A  )。

    A、房屋附属设备的管    B、房屋的安全与质量管理

    C、房屋维修施工管理    D、房屋维修行政、技术管理

6、服务指标要求月走访查房率(  B  )以上。

    A、30%    B、50%    C、60%D,80%

7、经过综合维修的成片房屋都必须符合(  C  )的标准。

    A、完好房    B、基本完好房    C、基本完好房或完好房    D、一般损坏房以上

8、物业管理区域(简称辖区)的给水系统(即供水部f-J r甸物业管理区域供水总表以内)一律由辖区的(  D  )管理。

    A、业主    B、使用人    C、供水部门    D、物业管理公司 

9、收到供水部门的停水或限水通知,应立即报告物业管理公司的主管。除偶发故障临时通知停水外,一般应至少提前

( C )通知受影响的用户。

    A、8    B、1 2    C、24 D、48

10、消防泵应( C)进行一次自动和手动操作检查。

    A、每月    B、每季    C、每半年    D、每年

1 1、清洗水池时,打开池底排空阀(无排空阀,开启抽水泵),排水至离池底水渠(  C  )。

    A、0.03~0.05m    B、O.1 3一O.1 5 m    C、0.3—0.5 m   D、0.5~1.0 m

1 2、.1:程部门值班人员须(  B  )按照巡回路线检查地下层水池以及顶层水箱一次,了解某工作状况,并做好记录。

    A、每2小时    B、每4小时    C、每8小时   D、每1 2小时

1 3、计划停电时,物业管理主管部门至少提前( C )将停电事宜通知用户;若不能最迟应在实施停电前1小时,将

停电通知送达用户或启用广播系统紧急通知用户。

    A、每8小时    B、每1 2小时    C、每24/小时    D、每48小时

1 4、(  B  )空载试运行发电机两次,检查电池液位、接线端子、外围设备运行情况,并做好试运行记录。

    A、每周    B、每月    C、每季    D、每年    、

l 5、电梯机房和井道应通风良好,保持室温在(    )℃范围内。

    A、1 0-3 5    B、1 0-40    C、5—3 5    D、5-40

1 6、(  C  )电梯开梯后进行一次电梯全程运行检查。

    A、每班    B、每班    C、每天    D、每月

1 7、中央空调制冷系统各设备应按以下顺序开机;冷却水塔风扇一冷却水泵开一冷冻水泵开一( A )制冷机开。

    A、延时1 min    B、延时2min    C、延时3 min D、延时5min

l 8、房地产业发展的龙头是(  D  )。

    A、房地产市场    B、房地产金融    C、房地产经营    D、房地产开发

l 9、我国的房地产开发按城市建设的对象可分为新开发和(  C  )两种形式。

A、综合开发    B、房屋开发    C、再开发    D、土地开发

加、城市建设与房地产开发中税率为零的投资项目是(  A  )。

    A、煤气管道    B、一般商品房    C、别墅    D、娱乐建筑

2 1、不允许自行出租的土地是以( C)方式获得的土地。

    A、出让    B、转让    C、划拨    D、交换

22、用电高峰期或潮湿天气,(  D  )关灯检查接头是否有过流放电现象。

    A、每天应不多于两次    B、每天应不少于两次

    C、每班应不多于两次    D、每班应不少于两次

23、物业管理人员在工作中互相推诿,办事拖拉,不符合(  A  )的职业道德要求。

    A、忠于职守,尽职尽责    B、实事求是,办事公道

    C、谦虚谨慎,文明礼貌    D、遵守纪律,奉公守法

24、社区公众是指(  C  )

    A、组织内部的公众      B、组织所有的公众

    C、组织所在地的公众    D、整个社会的公众

25、“命令"属于( A)。

    A、下行文    B、中行文    C、平行文    D、上行文

26、下列不是物业性质的是(D  )。

    A、二元性    B、位置固定性    C、寿命长久性    D、质疑增值性

27、物业管理企业与业主之间是(  A  )的关系。

    A、服务与被服务    B、管理被管理    C、雇佣被雇佣    D、保沽服务

28、(  B  )是物业管理的基础和本源。

    A、安保服务    B、房屋管理服务    C、共用设备维修服务    D、保洁服务

29、提供物业项目的市场定位建议属于物业管理早期介入(C)阶段的工作内容。

    A、规划设计    B、施工建设    C、立项决策    D、接管验收

3 O、《物业管理条例》第一条规定:为了规范物业管理活动,维护(  D  )的合法权益,改善人民群众的生活和工作

环境,制定本条例。

    A、业主    B、物业管理企业    C、开发建设单位    D、业主和物业管理企业

3 1、县级以上地方人民政府(  A)负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

    A、房地产行政主管部门    B、工商行政管理部门

    C、小区管理办公室        D、物业管理协会

32、一个物业管理区域成立(  A)业主大会。

    A、一个    B、二个    C、多个    D、不限

33、业主大会做出决定,必须经与会业主所持投票权(  D  )以上通过。大会作出制定和修改公约,议事规则;选

聘和解聘物业管理企业,专项维修基金使用和续筹方案的决定,必须经管管理区内全体业主所持投票权(    )以

上通过。

    A.1/3;1/2    B、1/2;2/3    C、2/3;1/2 D、1/2;3/4

34、在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相居民委员会依法履行(  D  )职责。

    A、招标管理    B、委托管理    C、统一管理    D、自治管理

3 5、物业管理用房的所刚权依法属于(  B  ),未经业主大会同意,物业管理企业不得改变物业管理川房的用途。

    A、使用人    B、业主    C、开发建设单位    D、物业管理企业

3 6、物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由(  D  )。

    A、业主确定    B、物业管理企业确定

    C、政府物价部门确定    D、双方约定

3 7、物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请(  B  )讨论决定同意后,由业主依法办理有关手

续。

    A、业主    B、业主大会    C、业主委员会    D、物业使用人

3 8、业主需要装饰装修房屋的,应当(  A  )物业管理企业。

    A、事先告知    B、同时告知    C、完工告知    D、验收告知

3 9、业主逾期不交纳物业服务费用的,(  B  )应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法

院起诉。

    A、业主大会    B、业主委员会    C、居民委员会    D、物业管理企业

40、下列不是业主权力范畴的是(  B  )。  

    A、对物业管理公司的选择权    B、对物业管理公司的管理权

    C、对物业管理公司的监督权    D、对物业管理公司的解聘权

4 1、业主大会筹备组成员不应包括(  D  )。

    A、业主代表    B、建设单位    C、公有住房出售单位    D、物管企业代表

42、在住宅小区或大厦中,非业主使用人的权利来自于(  B  )。

    A、主管部门授权    B、法律、法规的规定

    C、业主委员会章程    D、业主的默认

43、物业区域治安日常管理应以(  D  )为主。

    A、公安部门    B、物业管理公司    C、联防队    D、门卫

44、物业区域治安管理的自主性与机动灵活性以(  C  )为前提。

    A、公平性    B、客观性    C、受制性    D、实用性

45、(  D  )在治安管理中占有极为行政权的技防地位。

    A、对讲机    B、电子防盗门    C、红外传感器    D、电视监控系统

46、下列不属于停车场正常组织准备工作的是(  D  )。

    A、使停车场清晰明亮    B、设置清晰标识

    C、配备安全防范设备    D、配备汽车排污检测设备

47、贯彻落实消防“谁主管,谁负责’’原则的中心就是(  D  )。

    A、确定防火领导小组组长    B、成立专门负责的消防队

    C、确定物业公司总经理为第一防火责任人    D、层层落实防火责任制

48、干粉灭火器是以高压(  B  )为动力的。

    A、氢气    B、二氧化碳    C、氨气    D、氮气

49、一F列不属于物业环境中的硬环境的是(  A  )

    A、邻里关系    B、房屋建筑    C、附属设备    D、公共设施和相关场地

50、下列不属于环境管理由对资缘利用的措施是(D )

    A、利用工业废渣做建筑材料              B、利用固体废弃物做农业肥料

    C、回收固体废弃物中的可用资源和能源    D、旧家电的翻新利用

5 1、环境污染是指人们在生产、生活活动过程中,由于有害物质进入生态系统的数量超过生态系统本身的(  A  ),

造成环境质量下降或环境状况恶化。

    A、自净能力    B、他净能力    C、氧化能力    D、降解能力

52、环境卫生管理是维护辖区(  C  )公共场所、共用部位的清洁卫生。

    A、一定区域    B、部分区域    C、所有    D、不确定区域

53、(  B  )是最广泛使用的一种清洁剂。

    A、全能水    B、洗洁精    C、烧碱    D、漂白水

54、所有的清沽“开荒’’项目中,(  C  )的清洁“开荒”难度最大。

    A、电梯    B、大堂    C、洗手间    D、办公室

注释人: wjbao    提交时间:2012-9-4 11:42:48

物业管理考题一套

一、单项选择题(在每小题的四个备选答案中,选出一个正确答案,并将正确答案的序号填在题干的括号内。每小题2分,共30分)

1、 酒店及写字楼属于(      )物业。

  A 工业    B 居住    C 商业     D 构筑物

2、物业所有人和使用人自律的保证和实行自治的前提是全体业主建立、遵守(   )。

A.业主大会决定 B.物业管理企业规章制度 C.业主委员会决议 D.《业主公约》

3、在物业管理的基本内容中,必须做好的最基本工作是(   )。

A.常规性公共服务 B.针对性的专项服务 C.委托性的特约服务 D.经营性的有偿服务

4、物业管理企业的《临时资质证书》的有效期为(   )。

A.三个月  B.半年 C.一年  D.两年

5、业主的决策权是通过什么途径来实现的?(   )。

A.业主大会  B.业主管理委员会  C.物业管理公司  D.街道居委会

6、资质三级的物业管理企业注册资本要求达(   )。

A.50万元以上  B.40万元以上  C.30万元以上  D.20万元以上

7、业主委员是业主大会的(   )。

A、权力机构    B、执行机构    C、经营决策机构  D、仲裁机构

8、经(   )以上的业主提议,业主委员会可组织业主召开大会临时会议。

A、10%    B、20%     C、30%    D、40

9、(    )不是物业管理应遵循的基本原则: 

A  业主至上   B  统一管理   C  权责分明    D  产权、经营权统一 

10、写字楼商务中心服务保障的前提条件是(   )。

A 物业的保值增值  B 物业的出租率  C 资金的良性循环  D 设备的正常使用和保养

11、在新开发物业验收之前,通常由开发商行使管理权和处置权,自设或委托一家物业管理公司介入前期物业管理工作,并签订(   )。

 A 前期协议书  B 前期物业管理服务合同  C 临时物业委托管理合同   D 永久性协议

12、我国写字楼按功能可以分为(   )三种类型。

 A 一级、二级、三级  B 甲级、乙级、丙级

C 大型、中型、小型   D 单纯型、综合型、商住型

13、大型停车场、小件批发市场、电子工业供应市场等属于(   )商业场所。 

 A 敞开型  B 封闭型  C 多用型  D 综合型

14、市级购物中心的建筑规模一般在(   )。

 A 1~3万  B 1~5万  C 1~10万  D 3~10万

15、工业区物业管理包括(   )等房屋建筑的管理。

 A 工业厂房 B 生产车间 C 仓库 D 住宅区

二、多项选择题(在每小题的备选答案中,选出二个以上正确的答案,并将正确答案的序号分别填在题干的括号内,多选、少选、错选均不得分。每小题2分,共10分)

1、下列属于业主委员会的职责的有(        )。

  A.召集和主持业主大会

  B.自行决定选聘或解聘物业管理公司

  C.监督业主公约的遵守和物业管理制度的执行

  D.监督业主大会的工作

  E.听取业主、使用人的意见和建议

2、在法律允许的范围内,居民对自己拥有的产权的房屋可以(        )。

  A 出租 B 出售 C 抵押 D 赠与

3、竣工验收的种类有(     )。

 A、隐蔽工程验收 B、分期验收   C、单项工程验收  D、全部工程验收

4、商业场所按建筑功能可分为(         )。

  A 敞开型 B 封闭型 C 综合型 D 商住两用型

5、从建筑规模上划分,商业场所可分为(     )  

  A 居住区商场 B 地区购物商场 C 市级购物中心 D 国家级购物中心

三、判断题(正确的在题后括号内打“√”;错误的打“×”.每小题1分,共10分)

1、在物业管理中,物业管理公司始终处于主导地位,是管理的主体。(   )

2、只要是对业主和使用人有利的事,物业管理企业都应该积极去做。(   )

3、业主大会和业主代表大会有权撤销业主委员会的不正当决定。(   )

4、业主委员会是由物业管理公司聘请产生的。(  )

5、物业管理企业的选聘,由房地产开发企业决定。(  )

6、ISO9000族的核心就是创名牌企业。(   )

7、公共商业场所的良好形象是潜在的资产和潜在的销售额。(   )

8、工业厂房和仓库用作生活居住时,须经公安部门批准同意。(   )

9、写字楼商务中心硬件设备的配备应一步到位,一次性置备齐全。(    )

10、物业管理公司有权清理所管工业区内的违章搭建筑。        (    )

四、简答题(4,每题5,20).

  1. 物业管理的基本业务主要有哪些?

物业管理的业务可分为三类:① 基本业务类:包括对房屋建筑、机电设备、供电供水、公共设施等进行运行、保养和维护;②专项业务类:包括安全保卫、环境卫生、园林绿化、消防管理、车辆交通等;③ 特色业务类:包括特约服务和便民服务;④经营业务类:房屋中介服务、装修业务等。

 

  1. 简述业主在物业管理中的权利与义务。

业主在物业管理活动中的权利和义务业主在物业管理活动中,享有下列权利:
(一)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;
(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会会议,行使投票权;
(五)选举业主委员会委员,并享有被选举权;
(六)监督业主委员会的工作;
(七)监督物业管理企业履行物业服务合同

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
(十)法律、法规规定的其他权利。
业主在物业管理活动中,履行下列义务:
(一)遵守业主公约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(五)按时交纳物业服务费用;
(六)法律、法规规定的其他义务。

 

3 、简述竣工验收与接管验收的区别。

承接验收与竣工验收的区别在于:

(1)验收的目的不同 承接验收是在竣工验收合格的基础上,以满足使用功能和物业现状条件为主要内容的再检验,是为了分清管理责任,对即将管理的物业质量和物业现状进行验收;竣工验收是为了检验房屋工程是否达到设计文件所规定的要求,是开发商为了使物业取得进入市场的资格,对物业是否合格进行质量验收。

(2)验收条件不同 承接验收的首要条件是竣工验收合格,并且供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用,房屋幢、户编号已经有关部门确认;竣工验收的首要条件是工程按设计要求全部施工完毕,达到规定的质量标准,能满足使用等。

(3)交接对象不同 承接验收是由物业服务企业承接开发商或业主委员会移交的物业,竣工验收是由开发商验收建筑商移交的物业。竣工验收合格后,标志着物业可以交付使用,承接验收一旦完成,则标志着物业正式进入使用阶段或新的管理阶段。

(4)性质不同 竣工验收是政府行为,是由政府建设行政主管部门负责,组成综合验收小组,对施工质量和建设质量进行全面检验和质量评定。承接验收是企业行为,是物业服务企业代表全体业主根据(前期)物业服务合同,从确保物业日后正常使用和维修的角度出发,对物业委托方的物业进行的质量验收。

(5)物业服务企业在二者中的职责不同 竣工验收时,物业服务企业只是参加者,无直接的责任关系;而在承接验收中,物业服务企业与开发商是直接的责任关系。

 

4、住宅小区物业管理应达到哪些目标?

 

五、案例分析题(每题10分,满分30分)

  1. 某住宅小区刚刚开始办理入住手续,物业管理公司经理安排老张负责建立业主档案,你能告诉他怎样建立吗?

 

2、黄先生及其夫人居住在广州市某小区8栋701室。老两口在澳大利亚女儿家住了半年,最近回到自己家。物业管理员上门收取物业管理费,黄先生讲:“我们半年都不在家,不应该交物业管理费。”请问:物业管理公司应如何处理。

案例点评:

法院判决,柳先生应交物业费。

第一,所拥有的空置房仅仅是区分所有建筑物的专有部分空置,并不意味着整个所有建筑物在空置着。实际上虽然区分所有建筑物的专有部分在空置,但区分所有建筑物的共用部分仍然在运行,使用之中,而物业管理费的支出目的就是要维持、保证区分所有建筑物的共用部分的正常运行,使用,维修和保养,如果物业管理费用缺乏来源或者减少,就不能使区分所有建筑物的共用部分的正常运行,使用,维修和保养得到维持和保证。

第二,当部分业主将物业建筑物空置后,并不意味着就可以减少物业管理公司的物业管理服务的工作量。并不意味着可以减少维持,保证区分所有建筑物的共用部分的正常运行,使用,维修和保养的工作量,电梯,高低压配电设备,共用照明,水泵,消防设施等共用设备,设施仍然要投入正常运行,仍然需要维修和保养;保安的值勤,巡逻,安全检查等工作量也不会减少;清洁卫生,环境绿化等等物业管理的管理服务工作量一样也不会因部分业主的物业建筑物空置而有所减少。
第三,造成业主的物业建筑物的空置责任在于业主本身,而并非物业管理公司无理阻挠不让业主投入使用,因此,空置房的责任不在于物业管理公司。

第四,减免物业管理费用对未空置物业建筑物的业主来说是不公平的。虽然物业建筑物空置,但空置房的业主仍然在享受着因物业管理的优质服务而带来的物业建筑的保值和增值的经济成果。
 

3、王先生(即业主)投诉大堂管理员,原因是大堂管理员没有代其保管物品。刚到该公司的几位实习生有不同看法:小李认为管理员做得对,因为该大厦管理委托合同没有代客保管物品的规定;小陈认为管理员做得不对,因为他违反了顾客至上的服务宗旨,没有想业主之所想,急业主之所急。请问:你有什么看法?


注释人: wjbao    提交时间:2012-6-26 15:55:58

四川省2011年10月高等教育自学考试

物业管理实务试题

 

一、单项选择题(本大题共15小题,每小题2分,共30分)

在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的,请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。

1.物业管理投标书的基本要素为(   )

A.投标函、投标报价一览表、投标物业管理企业简介、评委会名单、投标书附件等

B.投标函、评委会名单、投标物业管理企业简介、物业管理方案、投标书附件等

C.投标函、投标报价一览表、评委会名单、物业管理方案、投标书附件等

D.投标函、投标报价一览表、投标物业管理企业简介、物业管理方案、投标书附件等

2.物业管理企业在物业承接验收中处理质量问题的原则有(   )

A.实践性和经验性相结合的原则

B.理论性和实践性相结合的原则

C.原则性和灵活性相结合的原则

D.广泛性和具体性相结合的原则

3.由业主承诺的,由全体业主共同约定、互相制约、共同遵守的有关物业使用、维护、管理及公共利益等方面的行为准则的文件是(   )

A.《入伙通知书》

B.《业主公约》

C.《房屋验收单》

D.《住户手册》

4.装饰人从事住宅室内装饰装修活动,未经批准,不得有下列行为(   )

A.拆改室内电气线路

B.安装厨卫设施

C.拆改燃气管道和设施

D.进行室内墙面的油漆粉刷

5.关于在正常使用下,施工单位向建设单位提供的房屋建筑工程的最低保修期限,以下说法正确的为(   )

A.地基基础和主体结构工程,为2个采暖期、供冷期

B.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为2年

C.供热与供冷系统,为设计文件规定的该工程的合理使用年限

D.电气系统、给排水管道、设备安装为2年

6.按照房屋的结构、装修、设备的完好、损坏程度分类的危险房指的是(   )

A.结构构件完好,装修和设备完好、齐全完整,管道畅通,现状良好,使用正常;或虽个别分项有轻微损坏,但一般经过小修就能修复的房屋

B.房屋结构基本完好,少量构部件有轻微损坏,装修基本完好,油漆缺乏保养,设备、管理现状基本良好,能正常使用,经过一般性的维修就能修复的房屋

C.结构一般性损坏,部分构部件有损坏或变形,屋面局部有破损,油漆老化,设备管道不够畅通,水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺,需要进行中修或局部大修更换部件的房屋

D.承重构件已属危险构件,结构丧失稳定和承载能力,随时有倒塌的可能,不能确保住用安全的房屋

7.以下选项中,属于由物业管理公司承担修缮责任的是(   )

A.房屋建筑共用部位

B.人为损坏的公共设施

C.物业内自用部位

D.物业内自用设备

8.物业给水系统中,属于由供水部门负责维护与管理的范围有(   )

A.高层楼供水泵房总计费水表以外(含计费水表)的管线及设备

B.多层楼层水表井以内(不含水表井)的供水管线及设备

C.多层楼层水表井以外(含水表井)的供水管线及设备

D.高层楼供水泵房(不含计费水表)以内至用户的管线及设备

9.我国消防管理的原则是(   )

A.预防为主,防消结合                                    B.谁主管,谁负责

C.隐患险于明火,防患重于救灾                      D.安全第一,生产第二

10.物业企业筹资管理的目标,应为在满足物业经营管理所需资金的前提下,以______获取同样多(或较多)的资金。(   )

A.较高的筹资成本和较大的筹资风险

B.较高的筹资成本和较小的筹资风险

C.较低的筹资成本和较大的筹资风险

D.较低的筹资成本和较小的筹资风险

11.国家或社会一些大的经济因素的变化带来的风险,叫(   )

A.经济风险                                                      B.技术风险

C.商务风险                                                      D.政治风险

12.保险合同成立时享有收取保险费的权力,并在承保危险事故发生时需依其承保的责任履行赔付义务的是(   )

A.保险人                                                         B.投保人

C.被保险人                                                      D.受益人

13.物业管理公司在物业综合经营项目选择的最关键的一环是(   )

A.组成项目选择队伍                                        B.市场预测

C.进行经济论证                                               D.协商谈判

14.物业公司应收集的物业管理档案资料中,社区文化娱乐活动资料按专业管理内容分类,应该是(   )

A.基础管理档案                                               B.安全管理档案

C.环境卫生管理档案                                        D.精神文明建设档案

15.推行ISO9000重大问题要由______决断。(   )

A.企业领导                                                      B.工作小组

C.内部审核员                                                  D.管理者代表

二、多项选择题(本大题共5小题,每小题2分,共10)

在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的,请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。

1.以下各项中在物业管理合同中必须明确的是(     )

A.合同当事人双方的名称、住所

B.物业管理服务质量

C.委托管理服务的期限

D.物业管理服务费用

E.物业服务项目的基本情况(坐落、建筑面积等)

2.供暖系统管理的原则主要有(     )

A.专业性原则                                                  B.经济可行性原则

C.集中供暖,保护环境的原则                          D.关联管理的原则

E.“用户至上,服务第一”的原则

3.物业环境管理的任务主要是(     )

A.保护和维持物业区域的容貌、防止人为破坏和减缓自然损坏

B.维护正常的生产、生活和办公秩序

C.保持物业区域内环境的整体形象

D.搞好物业区域的文化娱乐活动

E.保证物业区域内居民的身心健康

4.物业管理财务报告分析的主要方法(     )

A.趋势分析法                                                  B.现状分析法

C.潜力分析法                                                  D.比率分析法

E.比较分析法

5.物业综合经营服务的特点(     )

A.营利性                                                         B.规模性

C.立体化                                                         D.无偿性

E.全方位

三、名词解释(本大题共5小题,每小题3分,共15分)

1.物业服务合同

2.用户入伙

3.安保管理

4.物业清洁管理

5.风险

四、简答题(本大题共4小题,每小题5分,共20分)

1.简述物管企业用户关系管理的原则(回答其中五条即可)。

2.请简述物业管理公司给水系统管理的措施。

3.简述物业承租方的权利。

4.简述物业综合经营服务市场预测的必要性。

五、论述题(本大题10分)

试论述物业管理公司搞好物业环境管理的措施。

六、案例题(本大题15分)

  某物业管理企业去年底拿到了本市物管企业的第一本ISO9000的论证证书,如今半年过去了,员工却颇有怨言,说企业拼凑出一本质量手册,只为麻烦员工:有些事情原来程序很简单,现在审批程序相当复杂。实际操作中,很多质量手册中规定的程序只是走过场的形式,应付上级机关检查。结果质量手册只是写在纸上,挂在墙上;看似轰轰烈烈,却未扎扎实实,既无人过问运转情况,也未总结实施效果。

请就上述现象论述物业管理企业推行ISO9000应注意的问题。


注释人: lcchuang    提交时间:2012-6-23 17:33:47

《物业管理概论》复习资料

一、 单项选择题

1.物业管理社会化的必要前提是(   C   )。

A.物业所有权和使用权相分离       B.物业所有权和收益权相分离

C.物业所有权、使用权与经营管理权相分离     D.物业经营管理权和收益权相分离

2. 物业管理的早期介入,应该在(   C  )阶段就介入。

A. 房屋销售  B. 施工  C. 规划设计  D. 住户入住阶段

3.现代物业服务企业应该是具有独立法人资格的(  D    )。

A.行政机关    B.事业部门    C.社会团体       D.经济实体

4. 除首次业主大会外,以后召开的每届年度大会均由( C  )负责召集、主持。

A 开发企业  B物业公司  C 业主委员会  D政府主管部门

5. 物业所有人,即产权人,系指( D  )人,也称业主。

A 房屋所有权   B土地所有权     C 房屋使用权       D房屋所有权和土地使用权

6 物业服务企业的资质审批工作应由( B   )负责。

A  工商行政管理部门      B 当地房地产行政主管部门 

C  税务主管部门          D建设部

7.物业服务企业采用直线职能制组织形式时,就必须设置专门(  D   )。

A职能机构   B直线机构      C纵向机构   D责任机构

8.在物业建成和出售前,应由谁负责首次选聘物业服务公司,并与其签订物业管理合同?(  A  )。

A.房地产开发商      B.房地产行政主管     C.业主管理委员会       D.街道办事处

9.依据目前国家建设部对物业管服务企业的资质等级的划分,二级物业服务企业的注册资本应为人民币(  D )万元以上。

A 800        B 500        C  50       D 300

10.物业管理收费实行(  D     )。

A政府指导价    B市场调节价    C政府定价   D以上A、B

11. 由业主共同订立的有关物业使用、维修、管理等方面的行为准则,对全体业主具有约束力的重要基础性文件是(   B    )。

 A.物业管理合同     B.管理规约      C.住户手册    D.房屋使用管理规定

12.业主自治管理的最高权力机构是(  B    )。

A.物业服务公司     B. 业主大会     C.业主委员会         D.政府行政主管部门

13.计划生育、婚姻家庭、邻里关系、安置就业、扶贫帮困、卫生保健、老龄工作等属于(   C   )。

A.物业管理      B. 工商管理      C. 社区管理     D.治安管理

14. 风险的三个特征是(   B   )。

A.负面性、确定性、可测性            B.负面性、不确定性、可测性

C.负面性、确定性、不可测性          D.负面性、不确定性、不可测性

15.物业服务企业应当(   B   )居委会开展社区管理、社区服务工作。

A.指挥      B.配合         C. 领导     D. 监督

16、《物业管理条例》所称物业管理,“是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照(   B )约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

A、物业管理合同       B、物业服务合同     C、物业管理公约       D、业主

17、物业管理服务费的收费原则从长远来看,应是(  B  )

A、按服务产品的供求关系定价    B、按服务质量和当事人协商议定

C、按政府指导价定价             D、按“量出而入”定价

18、依据目前建设部对物业管理企业的资质等级的划分,物业管理企业分为(  C  )这几个等级。

A、一、二、三级和临时资质         B、一、二、三级和高级资质

C、一、二、三级                   D、一、二、三级和顶级资质

19、若有(A  )以上有投票权的业主提议,可召开临时业主大会。

A、20 %        B、10 %       C、15%        D、5%

5、物业服务公司是实行自主经营、独立核算、自负盈亏、独立承担民事责任的(     C    )。

A、生产性实体     B、事业法人实体    C、企业法人实体     D、行业管理单位

20、按照《物业管理条例》的规定,一个物业管理区域可以成立的业主大会的数量是(    A     )。

A、一个         B、两个       C、多个      D、由业主自定

21、业主自治管理的最高权力机构是(   D     )

A、物业管理公司     B、政府行政主管部门   C、业主委员会        D、业主大会

22、根据有关规定,物业管理企业一般都应注册为有限责任公司或(  B   )。

A、公司        B、股份有限公司      C、有限公司        D、合资公司

23、社会化、专业化、市场化的物业管理实施的基本原则是(   B  )。

 A、物业管理企业经营、管理、服务相结合

 B、业主自律自治与物业管理企业统一专业化管理相结合

 C、业主自治与物业管理企业服务相结合

 D、物业管理企业与物业产权人和使用人委托、被委托相结合

24、《物业管理条例》规定,业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式,但应当有物业管理区域内持有(  C   )以上投票权的业主参加。

A、1/3         B、1/2         C、2/3         D、3/5

25、注册资质一级的物业管理企业,具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员要求(   D  )。

A、不少于50人    B、不少于40人   C、不少于30人       D、不少于20人

14、物业所有人,即产权人,系指( D )人,也称业主。

A、房屋所有权     B、土地所有权   C、房屋使用权      D、房屋所有权和土地使用权

26、《试行办法》规定:资质三级的物业管理企业可参加(   D   )。

A、本省范围内任何物业管理项目的投标、议标

B、全国范围内30万平方米以下物业管理项目的投标、议标

C、本省(自治区、直辖市)范围内30万平方米以下物业管理项目的投标、议标

D、本省(自治区、直辖市)范围内15万平方米以下物业管理项目的投标、议标

27.物业管理起源于19世纪60年代的(   C    )

 A.德国         B.美国       C.英国         D.法国

28.物业服务企业的根本任务和基本属性是(   D    )

 A.维修         B.管理       C.经营       D.服务

29.我国第一部物业管理地方性法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》制订于(   C )年6月18日。

 A.1989        B.1993        C.1994         D.1995

30.在物业建成和出售前,应由谁负责首次选聘物业服务公司,并与其签订物业管理合同?( A )

A.房地产开发商     B.房地产行政主管    C.业主管理委员会         D.街道办事处

31. 物业管理活动中形成的各类文字材料是(    A      ),是物业管理档案资料的主要组成部分。

A.档     B.卡     C.册         D.单

 

二、多项选择题

1. 根据使用功能不同,物业可以分为(AB )及其它用途物业。

A. 居住物业  B. 商业物业   C. 旅游物业  D. 工业物业

2.业主大会的决定不得与(ACD  )和政策相抵触。

A. 宪法      B. 领导的决定 C. 法律      D. 法规

3.物业管理收费应当遵循( AB    )等原则。

A.谁受益谁负担    B.公开合理      C.与缴费人的承受能力相适应      D.越低越好

4.下列内容中属于物业特征的是(  ABCD   )。

A.  耐久性     B.增值性       C.权益性       D.多样性

5.以下属于业主权利的是( ABCD    )。

A.按照物业服务合同的约定,接受服务   B.监督业主委员会的工作

C.监督专项维修资金的管理和使用       D.参加业主大会会议,行使投票权

1、物业管理的基本特性是(  ABC      )。

A、社会化     B、专业化      C、市场化     D、福利化

2、业主大会会议召开的一般形式是( AC     )。

A、集体讨论       B、个别讨论   C、书面征求意见     D、口头征求意见

3、《物业服务收费管理办法》规定,物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点,分别实行( AB   )。

A、政府指导价     B、市场调节价    C、政府定价      D、业主委员会定价

4、《物业管理条例》规定,业主的权利有(  ABC        )等。

A、按照合同的约定接受服务   B、了解和监督物业共用部位的使用情况

C、监督专项维修资金的使用   D、提议制定和修改业主公约

5、物业管理企业设立的程序一般分(  AC   )。

A、资质审批 B、市房地产局批准   C、工商注册登记     D、税务登记

2. 物业管理人员不仅要管理物业还要与人打交道,因此必须具有( ABC     )。

A.良好的语言表达能力  B.良好的个人形象   C.良好的心理素质   D.良好的家庭背景

3. 《物业服务收费管理办法》规定,业主与物业管理企业可以采用( CD   )形式

约定动物业服务费用。

A.约定制   B.委托制  C.酬金制  D.包干制

5. 物业管理档案资料的管理主要应抓住档案的(ABCD )等环节。

A.收集         B.整理        C.利用       D.归档

三. 判断题

1.据《物业管理条例》规定从事物业管理的人员应取得职业资格证书。(√  )

2.物业的接管验收是施工单位向物业服务企业移交物业的过程。( × )

3.街道办事处有权为辖区内的住宅小区聘用、续聘或解聘物管企业。( ×  )

4.特约服务是应全体业主的特殊需要而开设的。( √ )

5. 通过招投标,物业管理供需主体在平等互利的基础上建立起一种新型的管理与被管理关系。(  ×    )

6.非业主不得成为业主委员会委员。( √ )

7.物业服务公司对业主的人身安全及室内财产不承担保险或保管责任。(   √ )

8.管理规约一经生效,对某些条款持异议的人或未签字的人也必须遵照执行。( √ )

9. 物业管理企业可以将负责物业管理区域内的全部物业管理业务委托给其他专业性服务企业。( ×  )

10.(  ×  )依据目前国家建设部对物业服务企业的资质等级划分,三级物业服务企业应具有中级以上职称的管理人员和工程技术人员不少于8人。

11、(×  )业主大会选举产生业主委员会正、副主任。

12、(× )物业管理的基本内容可分为公共服务、社区服务和特约服务等三大类。

13、( √  )前期管理期间的物业管理,由开发商与其签订了物业管理合同的物业公司承担。

14、(√  )据《物业管理条例》规定从事物业管理的人员应取得职业资格证书。

15、( ×  )首次业主大会应由物业服务企业召集和主持。                  

16、(  × )业委会对物业服务企业的管理工作有意见可随时解除物业管理委托合同。

17、(√  )当业主不能参加业主大会会议时,可以委托代理人参加。        

18、(  × )街道办事处有权为辖区内的住宅小区聘用、续聘或解聘物业服务企业。

19、(×  )业主既享有物业服务公司提供服务的权利,也有承担缴费的义务。

20、(×  )物业服务企业可以将负责物业管理区域内的全部物业管理业务委托给其他专业性服务企业。  

21.据《物业管理条例》规定从事物业管理的人员应取得职业资格证书。(  √  )

22. 订立物业管理服务合同应遵循《中华人民共和国合同法》所规定的法律规范。( √ )

23. 前期物业管理与物业管理早期介入的内容是一样的。(  × )

24.特约服务是应全体业主的特殊需要而开设的。( √ )

25. 业主缴纳的物业服务费用中,应该包括业主房内设施设备的维修和养护费用。   (  ×   )

26. 住宅小区的房屋共用部位共用设施设备维修基金可以用于小区共用设施设备的日常养护。( ×   )

27. 续聘是业主委员会的权利,物业服务企业没有权利拒绝聘请。( × )

28. 前期管理期间的物业管理,由开发商与其签订了物业管理合同的物业公司承担。( √ )

29. 物业管理企业可以将负责物业管理区域内的全部物业管理业务委托给其他专业性服务企业。( × )

30.(  ×  )依据目前国家建设部对物业服务企业的资质等级划分,三级物业服务企业应具有中级以上职称的管理人员和工程技术人员不少于8人。

 

四. 名词解释

1 物业管理:是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

2业主大会:是由同一个物业管理区域内全体业主组成的,代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治管理组织。

3社区:就是在一个相应的区域内居住,享受公共服务设施和文化教育、体育、医疗等便利条件的居民共同体,是城市最小的、相对独立的社会单元。

4物业:是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地 。

5物权:是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。或者说,指自然人、法人直接支配不动产或者动产的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。

6管理规约:是指对全体业主具有约束力,对有关物业的使用,维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反规约应当承担的责任事项依法做出的约定。《开发建设单位或者业主共同制定的规范区分所有建筑物或者建筑区划内业主权利、义务、责任的法律文件。广义管理规约包括临时管理规约和管理规约。通常将开发建设单位制定的管理规约成为临时管理规约。首次业主大会制定的业主规约称为管理规约,即狭义的管理规约。 》

7包干制:是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

五. 简答题

1住宅小区物业管理的基本内容:

包括对住宅小区居民和住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安、环境等的管理。  
2物业服务企业机构设置的一般原则:

1、目标原则  2、精干高效原则  3、分工协作原则  4、指挥统一原则
5、有效管理幅度原则  6、责权相结合原则    7、集权与分权原则
8、稳定性与适应性结合原则    9、执行与监督分设原则

3 物业管理费用的构成

(1)物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护费用;
(3)物业管理区域清洁卫生费用;  (4)物业管理区域绿化养护费用;
(5)物业管理区域秩序护费用;   (6)办公费用;
(7)物业服务企业固定资产折旧; (8)物业共用部位、共用设施设备及公共责任保险费用;  (9)经业主同意的其他费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

4简述业主的权利与义务?

1业主的权利:(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;   (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;   (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;   (四)参加业主大会会议,行使投票权;   (五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;   (六)监督业主委员会的工作;   (七)监督物业服务企业履行物业服务合同;   (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;   (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;   (十)法律、法规规定的其他权利。

业主的义务:(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;   (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;   (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;   (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;   (五)按时交纳物业服务费用;   (六)法律、法规规定的其他义务。

5物业管理与传统房地产管理的区别:

  • 管理体制不同管理内容不同  ③所管房屋的产权结构不同。④管理机制不同   

6简述智能建筑通常包含的三大基本组成要素。

智能建筑在世界各国没有统一的概念,通常包含三大基本组成要素:即楼宇自动化BAS、通讯自动化CAS、办公自动化OAS,人们把它们称为3 A

7 物业管理的内容有哪些?

 物业管理基本内容按服务的性质和提供的方法可分为:常规性的公共服务、针对性的专业服务和委托性的特约服务三类:具体、房屋修缮及其管理、装修管理等;房屋各类设施的日常运营、保养、维修与更新;环境卫生管理;绿化管理;治安管理;消防管理;车辆道路管理;为业主代缴水电、煤气费等

8简述物业服务企业的义务。

①按照物业服务合同的约定,提供相应服务。②接受业主、业主大会和业主委员会对履行物业服务合同情况的监督。③重大的管理措施应当提交业主大会审议决定④接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及物业所在地人民政府的监督指导。

9简述《物业管理条例》中规定的应由业主共同决定的事项。

(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;

  (二)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;

  (三)选聘、解聘物业管理企业;

  (四)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;

  (五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

  (六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

 

六. 论述题 (8分)

1结合自身体会,举例论述物业管理工作早期介入的作用。

答:物业管理早期介入是指开发企业邀请从事物业管理企业及有关人员,从物业管理和动作角度为开发企业提出小区规划、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售租赁多方面的建设性意见,并制定物业管理方案,以便以后物业管理工作打下良好的基础。

1从项目设计开始提前介入,参与物业建设项目的优化设计,对物业实施超前管理,为完善物业建设提出建设性意见,避免物业建成后的使用和管理问题。2积极参与工程监理工作,从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控,及早发现问题,及早解决问题,避免建成后给使用和管理服务带来的缺憾。3提前熟悉所安装的设备设施,做好财务预算,确保物业管理单位能够在物业建成后一开始投入使用即能为业主提供良好的物业管理服务。4早期介入有利于安全防范和人才培训。(早期介入,充当顾问;中期介入,扮演监理;晚期介入,开始管家。在规划设计时介入,完善物业的使用和管理功能。在项目建设期介入,强化物业的施工监理。在物业验收时介入,及时发现问题,分清责任,及时纠正。在业主入伙前提早介入,为业主入伙时和入伙后的各项工作做准备。)

2结合所学知识,论述物业管理与社区管理的区别与联系。

区别:(1)两者的管理主体不同   物业主体是物业公司,社区管理的主体一是街道办领导下的一个行政管理,二是在街道办领导和引导下的其它单位和团体共同参与的这样一种管理形式。(2)两者的管理核心不同  物业公司的核心是以物业,也就是对房屋、设备设施、场地进行维修养护方面的管理。社区管理的核心就有所扩大,他是以人的居住为中心,它包括了物业管理但也不是完全停留在物业管理这一个层面上,还包括那些如计划生育、婚姻家庭、邻里关系,还有安置就业等。(3)两者的管理性质不同    物业管理是有偿的,有经营性质的活动,社区管理主要是行政管理,还有互助管理。

联系:(1)物业管理是社区管理的组成部分,是社区管理的子系统。

      (2)物业管理和社区管理相互影响、相互作用。

物业管理主要体现在物业管理能在精神,道德之外的环境管理来达到一个提升大家的道德方面的一个升华社区管理主要是深入到人们的精神生活,通过物业管理对精神生活的一个创建来达到创建一个文明的社区,也谅是说重于精神文明建设。

 

七.情节题(10分)

1某高档商品住宅小区环境优美,绿化覆盖率超过30%,物业服务企业以给业主生活提供方便为由,单方面做出决定,在中心花园草地边设了几个售货亭,出租给小商贩经营。请分析:

(1)物业服务企业设置售货亭的做法是否妥当,为什么?如果不妥,应受到怎样的处理?

(2)住宅小区内的中心花园草地所有权归谁?

(3)在草地边设置售货亭所得租金收益应如何处理?

  1看在签订物业服务合同时没有规定公共位置是否出租。没有规定,此做法不妥,物业服务企业应与售货亭解除合同。

  2住宅小区内的中心花园草地所有权归该小区的全体业主。

  3在草地边设置售货亭所得租金收益用于日常小区的公共维修、管理、养护等方面。

 

2家住某大厦的张女士因不满物业服务企业的服务质量而拒交物业服务费达半年之久,物业公司在多次催缴不成的情况下就将张女士家的水停了。

1、请分析物业服务企业是否有权停水?为什么?

2、物业服务企业正确的做法是什么?

1、物业内的水、电供应是由相关的供水、供电部门负责的,作为物业管理服务单位的物业管理企业是无权擅自停止对业主日常生活至关重要的水、电供应,否则即是对业主的侵权。物业管理企业往往受有关部门委托代其收取水、电费,但也只是代收费用而已,有关部门并未授权物业管理企业能停止对业主供水、供电。物业管理企业停止对业主供水、供电,没有任何法定或约定的授权,如果造成业主损失,即构成侵权,应承担相应责任。

2、物业服务企业应该与业主多沟通,告知业主:他们只是代收而已,但因业主欠缴水电费而被水、电企业罚款,断水断电就要另行商议了。

3建筑面积100万平方米的某住宅小区于2009年10月底建成,在选择物业管理机构时,开发商没有进行招投标,而是自己成立了一个物业管理部直接接管了该小区,请分析:

(1)开发商的做法是否合适?为什么?

(2)根据《物业管理条例》的规定,开发商应受到怎样的处理?

(3)什么情况下可以不采用招投标的方式选聘物业管理公司?

1根据物业管理条例第三条“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业”和第二十四条“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业”,国家只是提倡建设单位进行招投标,对于住宅小区开发商自己组建物业公司接管小区的做法是不合适的。
2、根据条例第五十七条规定:违反本条例的规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业管理企业的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。
3、根据条例第二十四条规定投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。


注释人: lcchuang    提交时间:2012-6-23 17:27:18

物业管理法规考试复习资料

一、判断题

1、与诉讼的两审终审制度不同,仲裁适用一裁终裁制。(  √  )

2、业主可以委托代理人参加业主大会。(  √   )

3、业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。(  √  )

4、住宅小区内的地下车库为开发商所有,开发商可自行决定将车位出售给小区业主,也可将其全部出售给邻近小区的业主。(  ×  )

5、开发商在首次业主大会中可以行使投票权。( √    ) 

6、专项维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。(  √    ) 

7、在租赁期间,租赁房屋被房东出售给第三人,则原租赁合同自动解除。(  ×   ) 

8、物业管理行业协会只是一个民间行业组织,不具备行政管理能力。(  √    ) 

9、业主未按商品房买卖合同的约定付清房款,物业管理公司有权拒绝为业主办理装修手续。(  ×   )

10、制定和修改业主公约、业主大会议事规则,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权1/2以上通过。(  × )

11、业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。(  √    )

12、从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得执业资格证书。(   √  )

13、物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,也可以将该区域内的全部物业管理一并委托给具有相应资质的物业管理企业。(    ×   )

二、单项选择题

1、(  C  )负责三级物业服务企业资质证书的颁发与管理。

A. 国务院建设主管部门                B. 省、自治区人民政府建设主管部门

C. 设区的市人民政府房地产主管部门    D. 县级房地产行政主管部门

2、业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经(  B )以上的业主提议,业主委员会应当组织召开大会临时会议。

A. 10%         B. 20%             C. 30%            D. 50%

3、已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业,物业服务费(   D )

A. 可以不交   B. 由业主分摊    C.  由物业企业核销      D. 由建设单位交纳

4、下列不属于物业服务合同当事人的是(   B )

A. 房地产建设单位   B. 业主委员会    C. 业主大会        D. 物业服务企业

5、二级资质的物业管理企业,具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员要求( C  )

A. 不少于30人   B. 不少于20人     C. 不少于10人       D. 不少于5人

6、在合法转租中,第三人对租赁物造成损失的,应由(  A  )赔偿损失。

A. 第三人       B. 承租人      C.出租人       D.物管公司

7、业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额的(  B )时,应当及时续交。

A. 20%      B. 30%        C. 40%      D. 50%

8、属于民事诉讼的基本构成环节的是(  c   )

A. 协商         B. 民间调解        C. 司法调解          D. 仲裁

9、根据我国《合同法》的规定,租赁期限在(  A )以上的,应当采用书面形式,当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。

A. 六个月      B. 一年      C. 二年        D. 三年

10、选举或更换业主委员会委员,应经( D  )同意。

A. 专有部位占建筑物总面积2/3以上的业主          B. 占总人数2/3以上的业主      

C. 专有部位占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主   

D. 专有部位占建筑物总面积半数以上且占总人数半数以上的业主

11、前期物业服务合同可以约定期限,但是,期限未满,业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同(   D )

A、暂停           B、作废           C、调解             D、终止

12、业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的( D ),建设单位不得擅自处分。

A、所有权         B、使用权         C、处理权           D、所有权或使用权

13、物业管理企业承接物业时,应当对物业( D )进行查验。

A、技术资料        B、共用部位       C、共用设施设备       D、共用部位、共用设施设备

14、建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的( C )。

A、公共停车场     B、商业服务设施    C、物业管理用房      D、公共场所绿地

15、从事物业管理活动的企业应当具有( D )。

A、独立核算能力的企业               B、能自负盈亏的企业 

C、独立承担民事责任                  D、独立的法人资格

16、一个物业管理区域由( A )物业管理企业实施物业管理。

A、一个           B、二个           C、多个             D、不限

17、在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的(  C  )

A、临时委托合同                       B、物业管理服务协议

C、前期物业服务合同                 D、临时性合作协议

18、物业管理企业承接物业时,应当与(  C)办理物业验收手续。

A、施工单位       B、开发建设单位   C、业主委员会       D、居民委员会

19、物业管理用房的所有权依法属于( B)。未经业主大会同意,物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。

A、使用人         B、业主           C、开发建设单位       D、物业管理企业

20、物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将图纸,档案资料交给( C )

A、居民委员会     B、业主大会       C、业主委员会       D、当地房管部门

21、《物业管理条例》第一条规定:为了规范物业管理活动,维护( D )的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,制定本条例。

A、业主  B、物业管理企业    C、开发建设单位   D、业主和物业管理企业

22、条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由( D )按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

A、业主    B、物业管理企业  C、业主和使用人   D、业主和物业管理企业

23、县级以上地方人民政府( A  )负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

A、房地产行政主管部门              B、工商行政管理部门 

C、小区管理办公室                  D、物业管理协会

24、业主大会应当( C )物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

A、代表         B、维护      C、代表和维护   D、领导和保护

25、一个物业管理区域成立( A  )业主大会。

A、一个         B、二个        C、多个       D、不限

26、召开业主大会会议,应当于会议召开( C  )以前通知全体业主。

A、7日     B、10日        C、15日          D、20日

29、住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的( D   )。

A、物业管理公司    B、行政主管部门    C、公安派出所    D、居民委员会

30、业主大会做出一般性决定,必须经与会业主所持投票权( B  )以上通过。大会作出制定和修改公约,议事规则:选聘和解聘物业管理企业,专项维修基金使用和续筹方案的决定,必须经管理区内全体业主所持投票权( B  )以上通过。

A、1/3;1/2     B、1/2;2/3       C、2/3;1/2      D、1/2;3/4

三、多项选择题

1、业主委员会履行下列职责(  ABCDE     )

A. 召集业主大会,报告物业实施情况           B. 选聘、解聘物业管理企业

C. 与选聘的物业管理企业签订物业服务合同     D. 监督业主公约的实施

E. 业主大会赋予的其他职责

2、住宅物业的建设单位,在下列(   A C  )情况下,经批准可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业

A.投标人少于3个       B.投标人少于5个      C.住宅规模较小

D.物业建设单位认为没有必要       E. 业主大会认为没有必要

3、履行物业服务合同必须要遵循以下哪几项基本原则(  A B       )

A. 全面履行         B. 实际履行         C. 协助履行

   D. 友好履行         E. 经济履行

4、(    ABC   )应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

A. 住宅物业的业主   B. 住宅小区内的非住宅物业的业主

C. 与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主

D. 同一开发商开发的与住宅小区邻近但相互独立的写字楼的业主

E. 同一开发商开发的与住宅小区邻近但相互独立的商场的业主

5、物业服务费用的收费方式一般有(    A、D   )

A.包干制         B.签约制          C.明细酬金制

D.酬金制         E. 质价相符制

6、住宅小区中,地上车位 (A  E         )

A. 属于全体业主所有         B. 属于开发商所有   

C. 全部收益应归全体业主,物管公司不能从中收取任何费用   

D. 全部收益应归开发商,业主、物管公司不能享受任何利益     

E. 物业管理公司能收取必要的管理费用,其余部分归全体业主

7、下列哪些人可以参加业主大会(     ACE  )

A. 已成年的业主                 B. 未成年的业主     C. 未成年业主的监护人

D. 有空置房的小区开发商         E. 持有业主委托书的受托人

8、租赁权的物权效力表现为:(   ABCE    )

A.在同一物上只能设立一个租赁权           B.买卖不破租赁

C.承租人在同等条件下的优先购买权         D.可以随意转租

E.承租人在同等条件下的优先租赁权

9、处理相邻关系的原则包括:(ABC         )

A. 有利生产         B. 方便生活

C. 团结互助         D. 依法处理          E. 兼顾习惯

10、下列属于可变更、可撤销的合同是:(   AB      )

A. 因重大误解订立的合同                  B. 显示公平的合同          

C. 一方以欺诈、胁迫的手段签订的合同      D. 乘人之危订立的合同    

E. 以合法形式掩盖非法目的的合同 

  11、《物业管理条例》归纳为建立了十项基本制度包括(   ABCD  )

A、招投标制度      B、资质管理制度   C、人员资格制度    D、专项维修资金制度

12、《物业管理条例》明令四项禁止行为(ABCD  )

A、物业管理用房不得擅自改变用途         B、物业区域道路、场地不得占用、挖掘

C、区域内公共建筑和设施不得改变用途   D、不得将该区全部物业管理一并委托他人

13、在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业管理企业移交下列资料:( ABCD   )

A、竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;        B、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

C、物业质量保修文件和物业使用说明文件;    D、物业管理所必需的产权资料。

14、物业服务收费应当遵循(  A   B  )原则

A、合理、公开                            B、收费与服务水平相适应

C、区别不同物业的性质和特点              D、使业主不产生投诉和纠纷

15、业主在首次业主大会会议上的投票权,根据业主拥有物业的( B C )等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

A、先后顺序         B、建筑面积       C、住宅套数         D、产权期限

16、业主委员会履行下列职责(  ABCDE     )

A、 召集业主大会,报告物业实施情况        B、 选聘、解聘物业管理企业

C、 与选聘的物业管理企业签订物业服务合同  D、 监督业主公约的实施

E、 业主大会赋予的其他职责

四、案例分析题

1、某小区物业服务公司由该小区开发商组建成立,具有相应的物业管理资质,系独立核算、自负盈亏的企业法人。交房当日,物业服务公司得知小区业主甲某尚未向开发商付清房款,于是拒绝向该业主交出房屋钥匙,双方发生激烈争吵。最终,为避免矛盾升级而影响到其他业主的顺利入住,物业服务公司迫不得已交出钥匙。甲某入住后,物管公司多次催促其付清房款,但业主认为他欠的是开发商的钱,与物业公司无关,故一直置之不理。物业公司于是对住户采取停电、停水的措施,使得该业主无法正常生活,导致该业主的强烈不满。

试分析:

  1. 业主未付清房款,物业公司能否扣押业主家钥匙?为什么?

答:物业公司不能扣押业主家钥匙。甲某与开发商之间形成的是房屋买卖合同法律关系,而与物业公司形成的是物业合同法律关系,这是两个不同的法律关系,彼此之间的权利和义务不同。根据业已成立并生效的《房屋买卖合同》,开发商负有向买受人交付房屋并转移房屋所有权的义务——出卖人将已建成的房屋转移给买受人占有,其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。尽管甲某尚未付清全部房款,形成的债权债务关系应由甲某和开发商自行解决。作为物业服务合同的相对方无权扣押业主家的钥匙。

  1. 业主未付清房款,物业公司采取停电、停水方式是否合理?为什么?

答:不合理。因为业主和物业公司形成的是物业服务合同法律关系,只要业主按照物业服务合同约定缴纳了物业管理费,就意味着他在物业服务合同法律关系中履行了自己的义务,就应该得到完善的物业管理服务,其他人不能对这种权益进行侵害。此外,供应水电乃业主和电力、自来水供应部门之间的合同关系,与物业服务无关。物业服务企业无权采取断水断电的手段,对抗物业管理服务合同的相关当事人业主,否则,物业服务企业属于侵害水电供应部门的权利。

2、李明喜欢养花,经常把花盆放置在其外窗台上。一天,天气预报称今台风即将来临,让市民做好防台风准备。李明因赶时间上班,未将放在窗台上的花盆搬进屋内。中午住在同楼的王佳放学回家,恰好走到李明家的楼下,被台风刮落的花盆砸中头部,当即昏倒在地,物业管理企业的巡逻保安员见状,忙将其送往医院抢救。经医院抢救治疗痊愈,但花费数万元。于是,王佳父母找到李明要求其赔偿损失。李明称花盆是台风刮下来的,属不可抗力,不同意赔偿。为此,王佳的父母向人民法院起诉,要求李明赔偿损失,并以管理不善为由将物业服务公司告上法庭。

试分析:

1)台风将花盆刮落是否属于不可抗力?为什么?

答:不属不可抗力。《合同法》第111条规定:“本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”日常生活中,不可抗力主要指自然灾害和事件。自然灾害如暴风、冰雹、地震等,事件如战争、罢工等。本案中,李明在明知台风即将来临,搁置在窗外的花盆有可能被台风吹落伤人的情况下没有将花盆放在安全的地方,属于管理不善,主观上有过错。该事件不属于不能预见、不能避免和不能克服的情况。

2)本案赔偿责任应当由谁来承担?为什么?

答:李明承担。《民法通则》第126条规定“建筑物或者其他设施及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的,他的所有人或者管理人应当承担民事责任,但能证明自己没有过错的除外。”该规定在归责原则上采取过错推定,即认为物的所有人或者管理人主观上存在过错,应该承担责任;如果物的所有人或者管理人想不承担责任,就必须用证据表明自己主观上没有过错或者是由于他人的行为而导致伤害的发生。根据该法律的规定,作为花盆的所有人或者管理人李明在花盆将王佳砸伤后理应承担赔偿责任,除非他有证据证明自己没有过错。

    另外,王佳父亲指控物业服务公司管理不善不能成立。王佳被花盆砸伤后被小区保安发现即护送去医院进行抢救,物业服务公司已经尽到管理和服务的责任,不存在过错,比应承担赔偿责任。

3、2007年7月2日,丁某与A房地产公司签订商品房买卖合同一份,购买甲小区其中一套物业。据丁某所知,A房地产公司与B物业服务公司已于2007年2月15日签订了一份前期物业服务合同,有效期为2年,约定B物业服务公司管理甲小区,物业服务费用为1.80元/(月·平方米)。该收费标准经过所在区县物价管理部门审批,物业服务企业按照合同进行各项管理活动。丁某入住后,认为物业费太高,且自己并未同意接受B物业服务企业的管理,故一直拒绝交纳物业服务费用。2008年9月,物业服务公司将丁某诉至法院,请求判令丁某支付拖欠的物业服务费用。与此同时,甲小区的业主大会召开,多数业主均认为B物业服务公司的收费过高,业主大会达成决议,决定授权业主委员会另聘物业服务公司。B物业服务公司提出异议,认为前期物业服务合同尚未到期,业主委员会无权单方面解除合同。

试分析:

1)丁某能否不缴纳物业服务费?为什么?

答:不能。国务院《物业管理条例》第21条规定:“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。”根据该规定,建设单位有选聘前期物业服务企业的权利,因此,A房地产公司与B物业服务公司签订的前期物业服务合同合法有效。并且该收费标准经过所在区县物价管理部门审批,应认定为合理的收费标准。对甲小区的房屋买受人来说要受前期物业服务合同的约束,丁某依此约定应缴物业管理费,如不缴,即构成违约,B物业服务公司有权起诉要求支付拖欠的物业服务费用。

2)业主委员会能否单方面解除合同?为什么?

答:能。国务院《物业管理条例》第26条规定:“前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满,业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。”依照该条规定,业主委员会有权另聘其他物业服务公司,尽管前期物业服务合同约定的二年时间尚未到期,一旦业主委员会与其他物业服务公司签订的合同生效,则前期物业服务合同即终止。

4、路雪与陈红是同一住宅楼上下层的邻居,陈红住在楼下。“五一”旅游后回到家,发现家里积满污水,经查是与楼上相连接处的下水道(管)漫出。事后,小区物业管理企业称:下水管道是畅通的,因此不负管理责任;开发商则称:此楼已经通过综合验收,是合格的,所以也无责任。请问本案的责任应由谁来承担,为什么?

 答:本案属于物业管理侵权纠纷,小区物业管理企业是法律规定的责任主体,应承担严格责任即无过错责任。物业管理是一种服务,也是一种产品,因服务质量的瑕疵引起的后果,即使不存在故意或过失,物业管理商或开发商也要承担相应责任,因此,本案中的小区物业管理企业和开发商均不能免责,他们应当首先对业主陈红承担责任,然后再通过有关途径明确他们各自的责任(有无责任或责任大小)。

 

5、2003年1月,B小区业主张先生在外带回一个5岁大的孤儿,决定收为养子。但因家居面积不大,安顿小孩不便,便想封闭阳台作为小孩卧室;该小区A物业服务公司未予同意,并告诫说,封闭阳台违反业主公约。张先生未予理会,到当地行政主管部门办理相关手续之后,请来装修工人对阳台进行封闭装修。A物业服务公司多次制止未果,便下达了正式的处罚决定书,内容为:依据本小区《业主公约》第18条、第25条之规定,限张先生在10日之内将阳台恢复原状,并处以罚款200元。张先生不服,向法院提起诉讼。

试分析:

1)在相关行政主管部门办理合法手续后,张先生能否将自家阳台封闭装修?为什么?      2)物业服务公司的处罚决定书是否合理?为什么?

(1)答:可以。张先生作为B小区的业主之一,本应遵守业主公约的规定,应维护小区的整体利益,不得擅自封闭阳台改作小孩卧室。但后到当地行政主管部门办理相关合法手续之后,则其有权封闭阳台,可不受业主公约规定的限制。

(2)答:不合理。因为物业服务企业与业主之间是平等主体之间的民事法律关系,一方不享有处罚另一方的行政权力。而业主公约中规定的处罚权与主体之间的法律地位平等原则不相符,因此,业主公约中约定的处罚权是不合法的。


注释人: lcchuang    提交时间:2012-6-22 20:39:49

05年10月全国高等教育自考《物业管理》试题


一、 单项选择题(在每小题的四个备选答案中,选出一个正确答案,并将正确答案的序号填在题干的括号内。每小题2分,共40分)
1.在物业管理的策划阶段,物业管理的三个基本环节均是由谁来主持的?( )
A.房地产开发企业B.物业管理公司
C.业主管理委员会D.房地产行政主管

2.物业管理企业的《临时资质证书》的有效期为( )。
A.三个月B.半年
C.一年D.两年

3.业主的决策权是通过什么途径来实现的?( )
A.业主大会B.业主管理委员会
C.物业管理公司D.街道居委会

4.在现代物业管理中,业主自律的约束机制主要是通过什么来实现的?( )
A.业主公约B.物业管理合同
C.物业管理法规D.住户手册

5.物业管理招投标的最后一道程序是( )。
A.开标B.评标
C.定标D.物业管理合同的签订

6.对于新建房,房屋修缮管理的重点是( )。
A.日常养护B.中修
C.大修D.翻修

7.危房鉴定应以什么为基础,结合历史状态和发展趋势全面分析,综合判断?( )
A.结构构件、装修装饰的危险鉴定 B.地基基础、结构构件的危险鉴定
C.地基基础、装修装饰的危险鉴定 D.结构构件、设备设施的危险鉴定

8.采用锅炉供热的,其供热设备、设施及供热管线均由谁负责维护、管理?( )
A.专门的供热部门 B.物业管理公司
C.业主委员会 D.街道职能部门

9.居住小区级道路的车行道宽度不应小于( )。
A.5米B.6米
C.7米D.8米

10.清洁卫生工作的基本要求是“五定”,即定人、定地点、定时间、定任务和( )。
A.定岗位B.定权利
C.定收入D.定质量

11.房屋租赁合同一旦签订,就告成立,无需出租方腾出空房子或承租方占有房子才算合同成立,这说明房屋租赁合同是( )。
A.双务合同B.有偿合同
C.诺成合同D.要式合同

12.当保险标的发生保险责任范围内的全部损失时,如果保险金额低于保险价值的,则按什么赔偿?( )
A.保险金额B.保险价值
C.账面原值D.双方协商

13.房屋所有权人遭受火灾损失,这种无利可图的风险是( )。
A.投机风险B.纯粹风险
C.责任风险D.技术风险

14.为保证维修基金的安全,维修基金闲置时,可用于( )。
A.炒股票B.买房产
C.买国债D.买期货

15.既是物业管理企业最终的财务成果,又是衡量企业经营管理的重要指标的是( )。
A.成本总额B.主营业务收入
C.其他业务收入D.利润总额

16.商品房住宅由于是全额出售,购房者拥有房屋的( )。
A.使用权B.处置权
C.收益权D.全部产权

17.下列关于公房出售后的物业管理说法正确的是( )。
A.售后公房的业主不需要签订业主公约
B.售后公房不需要建立公共维修基金
C.售后公房的住宅小区不需要成立业主委员会
D.售后公房的物业管理也应实行社会化、专业化的管理模式

18.在住宅小区的居住功能中,最重要的是它能够提供( )。
A.娱乐的场所B.休息的场所和环境
C.饮食的场所D.交际的场所和环境

19.收益性物业的管理中经营计划的核心是( )。
A.租金B.成本
C.预算D.出租策略

20.随着商业发展而出现的一种出租房屋供商人零售商品的房地产称为( )。
A.收益性物业B.购物中心
C.超级市场D.公共商业物业


注释人: 32666063    提交时间:2012-6-19 9:18:19

浙江2011年1月物业管理与ISO 9000:2000自考试题

一、单项选择题(本大题共15小题,每小题2分,共30分)
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的,请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。
1.等效采用国际标准的缩写字母代号为(      )
A.ISO B.IDT
C.EQV D.NEQ
2.以下有关“ISO 9000∶2000族标准”,说法正确的一项是(      )
A.ISO 9000∶2000族标准的核心标准是指ISO 9000、ISO 9001、ISO 9004、ISO 10011
B.小册子包括《质量管理原理》、《质量经济性管理指南》、《小型组织实施指南》
C.ISO 9000∶2000族标准能适合不同规模、不同行业,但大众化、通俗化程度还不够
D.ISO 9000∶2000族标准突出体现了8项质量管理原则
3.物业管理服务质量的关键是(      )
A.服务人员 B.服务态度
C.服务设施 D.服务方式
4.以下不属于“领导”基本职能的一项是(      )
A.确定目标与方向
B.分解目标,将任务明确分配给组织全体人员
C.以既定目标为中心,将组织的员工凝聚起来
D.鼓励和推动组织的全体成员朝既定目标努力
5.ISO9000族标准实施的指导思想和理论基础是(      )
A.8项质量管理原则 B.促进全球贸易发展
C.对所有产品提出性能、指标的要求 D.为所有产品提供质量保证
6.质量体系的内容应以满足__________的需要为准则。(      )
A.顾客 B.质量计划
C.最高管理者 D.质量目标
7.__________是实现质量方针和质量目标的手段。(      )
A.质量计划 B.质量手册
C.质量体系文件 D.作业指导书
8.以下有关质量手册的选项中错误的一项是(      )
A.质量手册就是阐明要求的文件
B.不同的组织采用的质量手册的形式一般不同
C.质量手册是证明或描述质量体系的主要文件
D.质量手册可以是质量体系程序文件的直接汇编,也可以是一组或一部分质量体系程序文件
9.下述哪一选项不属于ISO 9001:2000规定必须编制的程序文件?(      )
A.文件控制程序文件 B.记录控制程序文件
C.纠正措施程序文件 D.质量计划程序文件
10.以下不属于程序文件形式上的审查的一项是(      )
A.格式审查 B.文件编号审查
C.管理职责审查 D.文件控制符合要求的审查
11.__________是针对某项产品、项目或合同,规定专门的质量措施、资源和活动顺序的文件。(      )
A.质量计划 B.质量体系
C.审核方案 D.作业指导书
12.关于质量记录的管理,说法不正确的一项是(      )
A.质量记录的标记可分为分类标记、分级标记、分部门标记和统一标记
B.若在合同或法规上对质量记录的储存时间没有限制,则重要的质量记录应保存10年
C.质量记录的收集可分为按规定时间间隔收集、按部门收集和按类别收集
D.对于微小的质量记录修改,可以采用在修改处盖章的方式注明,继续使用
13.以下关于ISO 9004∶2000的选项中正确的一项是(      )
A.ISO 9004∶2000与ISO 9001∶2000的结构相似,适用范围也相同
B.ISO 9004∶2000就是ISO 9001∶2000的实施指南
C.ISO 9004∶2000与ISO 9001∶2000不可以一起使用
D.ISO 9004∶2000的目的在于为管理者提供质量管理体系的应用指南,从而改进组织的整体业绩
14.关于ISO 9004:2000标准中资源管理的内容,说法错误的一项是(      )
A.组织对新进的员工要制订培训大纲,对已培训的员工需定期更新培训大纲
B.组织的工作环境是指厂房、设备、通讯等基础设施和噪声、湿度、污染等物理因素的组合
C.信息是一种组织知识积累方面持续发展的基础资源,且能激励人们进行创新
D.组织通常不能直接控制自然资源,但自然资源却可能对组织的结果产生重要的影响
15.下述关于质量体系审核组,说法正确的一项是(      )
A.审核组人数一般要求5人或5人以上
B.受审核方有权对审核组成员提出合理的更换请求
C.审核组中至少有2名熟悉受审核方生产技术特点的成员
D.审核组成员须全部由国家注册的审核员组成

二、多项选择题(本大题共10小题,每小题2分,共20分)
在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的,请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。
1.产品质量认证包括(          )
A.合格认证 B.性能认证
C.安全认证 D.风险认证
E.质量体系认证
2.在物业管理服务内容中,__________既是关键内容又是特殊内容。(          )
A.装修管理 B.代收代缴
C.保安服务 D.绿化服务
E.消防管理
3.在ISO 9000∶2000标准中,质量管理体系是由__________等过程构成。(          )
A.管理职责 B.资源管理
C.产品实现 D.测量、分析和改进
E.决策
4.质量体系按体系目的的不同,可以分为(          )
A.质量监督体系 B.质量管理体系
C.质量约束体系 D.质量保证体系
E.全面质量体系
5.质量体系文件是描述组织质量体系结构、职责和工作程序的一整套文件,其特点是
(          )
A.稳定性 B.动态性
C.安全性 D.协调性
E.高增值性
6.组织制订的质量方针应达到的要求是(          )
A.与组织的宗旨和总体经营方针相适应、相协调
B.对满足顾客要求作出承诺
C.对持续改进作出承诺
D.为确定和评审组织的质量目标奠定基础
E.确保质量管理体系高效运行
7.ISO 9001∶2000标准对质量体系程序的要求包括(          )
A.编制与本国际标准要求和供方规定的质量方针一致的质量体系程序,并形成文件
B.质量体系应能对所有影响质量的活动进行恰当而连续的控制
C.质量体系程序所要求的文件化程度,取决于执行工作所使用的方法和需要的技能及有关人员接受的培训
D.有效地执行形成文件的质量体系程序
E.书面程序都应简练、明确和易懂,并规定所采用的方法和合格的准则
8.作业指导书按发布形式可分为(          )
A.书面作业指导书 B.口述作业指导书
C.用于指导具体管理工作的工作细则 D.计算机软件化的工作指令
E.音像化的工作指令
9.ISO 9004∶2000标准中进一步明确了最高管理者的职责,其内容包括(          )
A.确立质量方针和质量目标,指明质量管理活动的方向
B.确定组织结构和资源
C.保持当前的业绩
D.为实现持续改进,通过规定的方法验证组织是否实现了战略目标
E.就质量体系问题与外部机构联络
10.质量审核按审核的对象可分为(          )
A.产品质量审核 B.内部质量审核
C.工序质量审核 D.质量体系审核
E.第一方审核

三、名词解释(本大题共5小题,每小题3分,共15分)
1.标准
2.质量方针
3.质量体系文件
4.作业指导书
5.物业管理

四、简答题(本大题共5小题,每小题5分,共25分)
1.简述物业管理服务中关于保安服务方面的基本要求。
2.简述质量管理体系要求和产品要求的区别。
3.ISO 9001∶2000标准要求在建立质量管理体系文件时至少包括哪些文件?
4.最高管理者可通过开展哪些活动来证实其履行管理承诺?
5.成为一名合格的审核员应具备的个人素质是什么?

五、论述题(本大题10分)
结合物业管理实践,论述物业管理企业贯彻ISO 9000族标准时建立质量体系的程序。


注释人: wjbao    提交时间:2012-6-18 11:00:13

拟任物业项目经理复习大纲

一、物业管理概论
1、什么是物业管理?

答:物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
2、简述物业管理的起源和发展。
答:物业管理起源于19世纪60年代的英国;发展于19世纪末20 世纪初的美国。中国物业管理起源于1981年3月10日,这是中国第一家物业公司,距近30年。
3、简述直线制的特点及优缺点。
答:特点:项目经理亲自执行全部管理职能,按垂直系统直接领导,只设职能人员和协助主管人员;优点:集指挥和管理职能于一身,命令统一,责权统一,行动效率高;缺点:横向协调配合困难,不利于沟通信息,有些问题各部门要向直线领导机构和人员请示报告后,才能处理,影响工作效率。
4、简述直线职能制的特点及优缺点?
答:优点:既能发挥职能机构专业管理的作用,又便于领导统一指挥。缺点:组织机构较为繁琐,不利于一专多能,人员相对臃肿。
5、如何按需设置组织机构?
答:①管理对象:a.规模b复杂的程度②管理要求:a.专业化水平b管理水平③管理原则:a统一领导b分级管理c精干高效.
6、物业管理分为哪几个阶段,包含的内容有哪些?
答:物业管理的阶段包括:(一)前期物业管理阶段;包括:获取项目、前期介入和前期物业管理;(二)物业管理阶段;包括:正常期物业管理、项目更迭;获取项目需要:时间:获取招标信息——中标;主体包括开发建设单位和物业服务企业;内容:(1)获取招标信息(2)根据招标文件编制招标文件(3)制定管理方案(4)测算管理费用。前期介入 时间:中标——入住;主体:开发建设单位和物业服务企业,启主要内容包括:(1)根据项目情况修改管理方案(2)施工现场的跟踪(3)隐蔽工程的跟踪(4)销售中的物业培训(5)入住前准备。前期物业管理:时间:入住——首次业主大会代表并签订物业服务合同生效之日 主体:开发建设单位、物业服务企业和业主;内容:(1)管理方案的全面实施(2)项目装修现场的全面管理(3)公共秩序维护(4)环境管理(5)设施设备的维护保养(6)公共事务管理(7)合同约定以外的服务。物业管理阶段:时间——签订合同——终止前;主体:物业服务企业和业主;内容:(1)管理服务方案的全面实施(2)公共秩序维护(3)环境管理(4)设施设备的维护养护(5)公共事务管理(6)合同约定以外的服务;项目更迭: 时间、;公告发布——更迭;主体:物业服务企业和业主;内容:(1)公告发布(2)相关部门预警(3)交接工作(4)服务项目更迭

论述题:1、试述物业管理的内容。答:①招投标②前期介入③接管验收④入住⑤档案建立⑥基础服务⑦达标创优⑧关系维护。
2、试述物业管理项目组织机构的组建步骤。答:①根据物业服务企业中标的管理方案确定管理任务和组织形式;②确定项目管理的层次,设立职能部门与工作岗位;③确定人员、职责、权限;④由项目经理根据“项目管理目标责任书”进行目标分解;⑤组织有关人员制定规章制度和目标责任考核、奖惩制度。

二、内外部制度的建立
1. 简述物业管理制度建立的意义。
答:①物业管理区域内法治化、规范化建设的需要。②规范物业服务企业人员的需要。③协调物业服务企业内部各部门的需要。④规范物业管理区域内业主和物业使用人的需要。⑤协调物业服务企业与社会各组织的需要。
2. 简述物业管理制度制定的原则。
答:①依法守约的原则;②以人为本的原则;③严肃稳定的原则;④创新改进的原则。
3.  简述用物业管理制度做事、管人的重要性。
答:①物业管理制度的学习、培训、教育从项目组件落实。②项目各级管理人员做用物业管理制度做事、管人的模范。③从项目组建起项目经理将制度落实作为头等大事抓紧。④项目分包服务商的监控管理。
4.  简述物业管理制度依法守约的原则。
答:依法:遵循《物权法》、《天津市物业管理条例》、《天津商品房住宅维修基金使用办法》、发改委《物业服务定价成本监审办法(试行)》、《劳动合同法》等法律、法规。
守约:开发商与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》和业主大会与物业服务企业签订的《物业服务合同》。
5.  简述物业管理制度内部制度的内容。
答:1、人力资源管理制度。2、财务管理制度。3、物资采购供应制度。4、档案管理规定。
6.  简述项目应建立的应急预案。
答:①消防灭火处置预案;②防汛抢险处置预案;③紧急停电事故处置预案;④紧急跑水、漏水事故处置预案;⑤电梯故障(困人)紧急处置预案;⑥气体燃料泄漏处置预案;⑦公共卫生突发事件处置预案;⑧地震紧急处置预案。
论述题:1.  项目经理在项目管理应建立管理制度有哪些?
答:1、内部制度:包括人力资源管理制度、财务管理制度、物资采购供应制度、档案管理制度等。2、外部制度。3、综合服务管理制度。4、共用部位房屋、外檐、道路等维修养护制度。5、共用设施设备运行、维修养护制度。6、公共秩序维护管理制度。7、公共区域环境卫生清洁制度。8、公共区域绿化养护管理制度。9、各类应预案。
2.  如何发挥项目经理在物业管理制度中的作用?
答:1、物业管理制度的研讨制定者⑴学习、熟知相关的法律法规和项目物业服务合同⑵理解项目物业管理服务方案⑶了解业主、物业使用人和物业员工、物业分包商的情况⑷关注各部门工作衔接,推行内部客户的理念。2、用物业管理制度做事、管人的监督执行者⑴物业管理制度的学习、培训、教育从项目组建落实⑵项目各级管理人员做用物业管理制度做事、管人的模范⑶从项目组建起项目经理将制度落实作为头等大事抓紧⑷项目分包服务商的监控管理。3、持续改进物业管理制度的完善修订者⑴加深对物业管理制度稳定性和动态性的关系理解⑵建立物业管理制度修订程序、公开、公平、严肃认真。

三、公共法和风险规避
1、简述侵权行为的构成要件?
答:1.侵权行为;2.损害事实(即损害结果);3.侵权行为与损害事实之间存在因果关系;4.过错:故意或过失。
2、简述保管合同的法律特征?
答:①实践性合同;②原则上无偿合同;③不要式、双务合同;④保管合同仅转移标的物得占有,而非由保管人取得所有权和使用权。
3、简要列举何种民事权益受到侵害,可依照侵权责任法要求行为人承担侵权责任。(列举五种以上)答:生命权、姓名权、名誉权、肖像权、荣誉权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用誉物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。以上权益受到侵害,可依照侵权责任法要求行为人承担侵权责任。
4、业主的建筑物区分所有权中共用部分的权利,简称业主共有权,根据物权法的规定,共用部分应当由哪几部分构成?
答:1、区分所有权建筑物专有部分以外的其余部分;2、不属专有部分的建筑物附属物及附属设施;3、经区分所有权人约定供共同使用的专有部分与其附属物。
5、简述治安管理处罚种类?
答:1、警告2、罚款3、行政拘留4、吊销公安机关发放的许可证5、对违反治安管理的外国人,可以附加适用掀起处境或者驱逐处境。6、因扰乱体育比赛秩序被处以拘留处罚的,可以同时责令其十二个月内不得进入体育场馆观看同类比赛;违反规定进入体育场馆的,强行带离现场。7、办理治安案件所查获的毒品、淫秽物品等违禁品,赌具、赌资,吸食、注射毒品的用具以及直接用于实施违反治安管理行为的本人所有的工具,应当收缴,按照规定处理。8、违反治安管理所得的财务,追缴退还被侵害人;没有被侵害人的,登记造册,公开拍卖或者按照国家有关规定处理,所得款项上缴国库。
6、简述在保安服务中,为履行保安服务职责,保安员可以采取哪些措施?
答:①查验出入服务区域的人员证件,登记出入的车辆和物品;②在服务区域内进行巡逻、守护、安全检查、报警监控;③在机场、车站、码头等公共场所对人员及其所携带的物品进行安全检查,维护公共秩序;④执行武装守护押运任务,可以根据任务需要设立临时隔离区,但应当尽可能减少对公民正常活动的妨碍。

论述题:
1、试论述车位的分类及所有权和相应情况下产生的车位费的归属?
答:A:车位的分类及所有权:①规划内的可分为地下车位(库)和地上车位(车库);地上车位(库)包括露天车位和专用停车楼、所等。②规划外的由业主表决决定:利用公共区域划分车位。B:车位费的归属:①地上:车位管理事宜是否列入物业合同,是否列支“车位管理成本”?②地下:属于开发商所有的车位,收益归开发商,但应缴管理费。③楼梯建筑的一层或楼梯建筑的一层或某一层、某一部分的,或是一座专门的停车楼。
2、试述保管合同中保管人及寄存人有哪些义务?
答:保管人义务:1、给付保管凭证义务2、妥善保管义务3、亲自保管义务4、不得使用或许可他人使用保管物5、危险通知义务6、返还保管物义务;寄存人义务:1、支付保管费(有偿保管合同)和偿还必要费用2、告知义务3、声明义务。寄存贵重物品未声明的,保管人只负责赔偿一般物品的义务。

案例分析题:
王某2000年1月入住某小区,自入住之日起只向物业公司交纳了2000年1月至2001年1月的物业管理费,从2001年2月至今王某以物业公司服务不到位为由,拒不交纳物业管理费,物业公司也一直没有催收相关费用。2008年8月,物业公司准备维护自身权益。问:
1、物业公司能否起诉王某要求其支付物业管理费?答:能
2、物业公司有权获得多长期间的物业管理费?答:近两年的
3、业主拒交物业费的,物业公司能否将电梯停运?答:不能
4、业主欠费将满二年时,物业公司可以采取何种方法以便中断诉讼时效,最大限度维护企业权益?答:《物业费追缴通知单》、《律师函》(均需业主签收)

四、物业管理专业法规
1、简述物业管理联席会议的召集部门及成员单位的组成?答:
2、简述物业服务合同中约定的物业管理服务内容有哪些?
3、简述新修订的《天津市物业管理条例》确立了哪些新制度?(至少写出五项)
答:①街道办新增为成立业主大会指导和备案部门。②将第十一条修改为:“下列事项由业主共同决定:制定和修改业主大会的议事规则、制定和修改管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业、有关共有和共同管理权利的其他重大事项等人数和面积达到总人数和总建筑面积的二分之一;筹集和使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施的总人数和总建筑面积的三分之二。③改建、弓箭建筑物程序更加严格。④业主可向法院申请和撤销侵权决定。⑤业委会决定违法接到办事处有权撤销。⑥物业由管理者变成”服务员“
4、简述新的物业管理服务标准分几个等级及每个等级的收费标准?
5、物业服务企业对逾期不交纳物业服务费用的问题如何解决?
6、物业服务企业应当向业主公示那些内容?
答:1专项维修资金使用情况公示2利用共用部位、共用设施设备经营的收益情况公示3场位占地费的收取标准和使用情况公示4每年四季度将物业管理共用设施设备运行状况的报告,提交业委会,在物业管理区域内公示5实行酬金制的企业至少每季度向业主大会或全体业主公布一次物业费的收支使用情况6在物业区域内显著位置将服务内容和服务标准,服务项目和收费标准予以公布。
7、天津市目前对物业管理有那些备案程序?
答:1、《天津市前期物业挂历备案程序》;2、《天津市物业服务和偶那个备案程序》、3、《天津市物业管理招投标备案程序》;4、《天津市协议选聘物业服务企业备案程序》;5、《天津市业主大会备案程序》;6、《外埠来津物业服务企业备案程序》;7、《天津市物业服务中介机构备案程序》。
8、天津市目前针对物业管理出台了那些示范文本?
答:1、《历史管理规约》;2、《管理规约》;3、《天津市住宅前期物业管理合同》;4、《天津市住宅物业服务合同》;5、《天津市非住宅前期物业管理合同》;6、《天津市非住宅物业服务合同》;7、《天津市业主大会议事规则》。
论述题:
1、简述新修订的《天津市物业管理条例条例》突出了政府监管职能的作用。赋予了街道办事处(乡镇人民政府)在辖区物业管理活动的哪十项监管职责?
答:1负责组织、协调成立首次业主大会2受理业主大会备案3业委会不按规定召开业主大会会议或者临时会议时,负责召集工作4业主大会做出决定后三十日内,业委会不代表业主大会与选聘的物业企业签订、续签、变更或者解除物业服务合同,或者不组织业委会进行换届和补选工作的情况下,按照有关规定组织选举新的业委会5监督开发商在物业竣工验收合格后将物业管理用房无偿交给我也服务企业使用6负责组织召集物业管理联席会议,协调解决物业管理活动中出现的问题7对业主大会、业委会作出的决定违反法律法规的,有权责令限期改正或者撤销决定并通告全体业主8接受业主、物业使用人、业委会和物业企业对违反新条例行为的投诉和举报9接受物业企业退出项目的预警报告,协调解决退出和交接中出现的问题;对未有业委会的物业项目,在区县物业管理行政主管部门监督下,接收物业企业移交的相关资料10对业委会及其成员不按规定移交保管的资料、印章和财务的,应业委会的请求协助移交。
2、简述新修订的国务院《物业管理条例》新变化?
答:第一、国务院《物业管理条例》颁布及修改;第二、《物业管理条例》的新变化;第三、新修订《物业管理条例》的亮点;
3、试述现行物业管理服务费的收费等级标准内容。
4、通过物业管理专业法课程的学习,结合你在物业服务企业的工作,有何收获。

案例分析:
李先生住在某高层住宅的二楼。一天早晨开启自动洗衣机后上班去。因为给水软管脱落,自来水流入电梯井,造成电梯电路板进水。中午经业主报告,物业管理人员紧急采取一系列措施,支付4000元恢复了电梯运行。
1、你认为物业管理人员应采取那些措施。答:1、告知该户业主并进行抢修工作。
2、物业服务企业有无责任。答:无责任

五、物业管理招投标
简答题:1、物业管理的招标与投标的四项基本原则的主要内容是什么?
答:1、公开的原则;2、公平的原则;3、公正的原则;4、诚实守信的原则。
2、投标文件中技术部分分别由哪些内容组成?
答:
3、投标文件中资信部分分别由哪些内容组成?
答:
4、投标文件中商务部分分别由哪些内容组成?
答:
5、简述物业管理招标的程序?
答:1、编制招标文件。2、发布招标公告或招标邀请书。3、投标报名及发放招标文件。4、组织现场勘察和质疑。5、投标确认。6、投标申请人资格预审。7、接受投标文件。8、组成评标委员会。9、开标、评标和中标。10、签订合同。
6、简述物业管理投标的程序?
答:1、编制招标文件;2、发布招标公告或投标邀请书;3、投标报名及发放招标文件;4、组织现场勘察和质疑;5、投标确认;6、投标申请人资格预审;7、接受投标文件;8、组成评标委员会;9、开标、评标和中标;10、签订合同。
论述题:1、某物业服务企业在制定某高档住宅小区的物业管理投标方案时,参照了现有的经济适用房小区投标方案。他们的物业管理投标方案是否能投标成功?如何才能制定出可行的物业管理投标方案?
2、试述物业管理投标书的编写要求。

六、物业管理服务费测算简答题:
1、物业服务费的构成?答:物业管理基本服务费和机电设施设备日常运行养护费。
2、《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》规定收费有几个等级?收费标准各是多少?
3、物业管理基本服务内容包括什么?
答:1、综合管理;2、清洁卫生;3、公共秩序维护;4、绿化养护;5、公共部位养护。
4、物业管理服务收费的内容是什么?
5、物业服务费制定依据的原则是什么?
6、机电设施设备日常养护费包含的内容?

七、前期介入、接管验收程序简答题:
1、物业管理前期介入的定义是什么?
答:所谓物业管理的前期介入,是指物业公司经招投标或协议选聘,自与建设单位签订《前期物业服务合同》至接管物业期间,从物业管理及业主使用的角度,对开发建设的物业项目提出合理化意见和建议,以使其最大限度地满足业主和物业管理的需要。
2、物业管理前期介入的必要性是什么?
答:物业企业通过前期介入,将长期积累的物业管理知识与经验应用于功能设计,并且在建设施工销售阶段同步跟进,协助建设单位及时发现和处理建设销售过程中存在的问题,不仅能从源头上堵住漏洞,不免或减少上述阶段问题的发生,而且可以在开发建设期间把不利于物业管理的因素尽可能的消除或减少。
3、物业管理前期介入的作用是什么?
答:从完整的意义上说,物业管理是从前期介入开始的,前期介入的作用包括:完善使用功能设计的合理性;有助于对隐蔽工程等施工情况的了解;有利于了解物业情况;有利于了解客户需求;为前期物业管理作充分准备。
4、物业项目接管验收目的是什么?
答:1、履行相关法律法规规定义务;2、代表全体业主验收共有财产;3、确保物业交付工作顺利进行;4、为日后的物业服务做好准备;5、确定使用功能、施工质量等遗留问题的解决责任及方案。
5、物业项目接管验收程序是什么?
答:1、书面通知验收;2、确定接管验收方案;3、移交基础资料;4、查验共用部位、共用设备设施;5、解决查验发现的问题;6、确认现场查验结果;7、签订接物业接管验收协议;8、办理物业交接手续;
6、接管验收的遗留问题如何解决?
答:1、对资料遗留的问题,接管验收小组应当积极同交接人联系补齐,必要时企业领导应当协助进行。2、对物业硬件设施、设备遗留问题,一般问题接管验收小组应当要求交接人在两周内解决;重大问题接管验收小组应当要求交接人在一个月内解决。必要时企业领导应当协助进行。3、对于长期解决不了,势必会影响物业管理的问题,物业管理公司应当以备忘的形式将问题登记后交给交接人进行备录。

论述题:
1、建设施工阶段物业前期介入的主要内容?
答:1、与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷,及时提出并落实整改方案;2、配合设备安装,了解设备性能及维修养护要求;3、针对材料选用及施工工艺,从使用功能和维护管理角度提出意见;4、熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况,特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。
2、如何办理物业交接手续?
答:1、在接管验收协议签订后十日内,与建设单位办理交接手续,接收物业管理用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。2、交接工作应当形成书面记录。交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。交接记录应当由建设单位和物业企业共同签字确认。3、分期开发建设的物业项目,可以根据开发进度,对符合交付使用条件的物业分期承接查验。在承接最后一期物业时,办理物业项目整体交接手续。

案例论述题:
某物业管理服务公司在承接物业项目进行管理服务中,开发商遗留下一系列的问题:开发商将小区的底层机房改造成为公共秩序维护员宿舍;没有预留足够的会所和物业管理服务用房等等。业主将开发商的遗留问题归结到物业公司身上,以至于业主与物业公司的矛盾愈演愈烈,业主终于要解聘物业公司。
问题:开发商遗留问题业主归结到物业公司身上怎么办?

八、入住、装修管理简答题:
1、物业装修管理应注意的问题有哪些?
答:1、是否改变房屋结构及功能;2、是否有承重墙、柱子上敲击,穿孔及拆除连接阳台的墙体、门窗;3、是否有不适当楼面静荷载,超负荷吊顶,安装大型灯具,铺设大理石等;4、是否刨凿,重击顶板、外墙内侧及排烟管道,不经穿管直接埋设电线或改线;5、拆除或破坏厨房、卫生间地面防水层;6、装修材料及施工现场是否符合消防要求;7、是否擅自改动分户主供电及通讯煤气管线,煤气管是否暗藏。8、是否擅自改变门窗尺寸;9、排污管道是否有适当的保护措施;10、动火作业现场是否有适当的消防应急处理措施和符合安全操作规范;11、装修垃圾是否按指定时间地点清运、堆放;12、装修材料及垃圾清运是否有损坏楼道、公共设施;13、窗花、空调安装是否符合外观统一规范;14、施工作业是否在规定时间范围内;15、施工人员是否在不文明行为或从事其它违反治安管理的活动。
2、入住服务包括那三种操作模式?
答:模式一:建设单位为主,物业企业配合。业主先与建设单位办理手续领钥匙,然后到物业公司办理物业相关手续,缴纳相应费用。模式二:建设单位委托物业企业,物业公司代为办理入住手续。模式三:建设单位与物业企业联合办公。
3、入住服务应遵循什么原则?
4、入住服务的物资准备主要包括哪些?
5、物业装饰装修管理目的是什么?
答:为了规范装修行为,避免物业装修存在安全隐患,避免对毗邻房屋造成不良影响,避免违反政府相关法律法规的装修现象出现,创造和保持安全、整洁、舒适的居住环境,维护全体业主的共同利益。维护物业管理区域内整体环境统一,确保房屋本体安全必须加强对物业装饰装修的管理。
6、物业装饰装修管理流程主要包括哪些环节?
答:1、备齐资料;2、填写申报登记表;3、登记;4、签订管理服务协议;5、办理开工手续;6、施工过程巡查;7、隐蔽工程验收;8、验收。
7、简答什么是主体结构?什么是承重结构?
8、入住服务需准备的资料主要包括什么?

案例论述题:
一天傍晚,某小区来了四位陌生人。四人手提工具,旁若无人似地径直朝大堂闸门闯去。 值班保安员立即走出值班室,开口问询:“先生您好,请问上楼找哪位?”其中一位说是去15楼D座装修。保安员要求他们出示装修出入证,对方敷衍说装修已经搞完,只是来收一下尾。保安员坚持让其出示装修出入证或其他有效证件,并提示按照《房屋装修管理规定》,晚6时后应停止装修,请予合作和谅解。这四人见保安员不放行,便破口大骂,说是楼上住户请他们来的,若不放行就强行冲上去。保安班班长赶来劝说、制止,他们不理不睬,怒气冲冲地围过来欲要动手。
问题:业主请来的装修人员要强行闯入怎么办?

九、业主大会和业主委员会简答题:
1、首次业主大会筹备组的组成情况。
2、管理规约的内容。
3、首次业主大会应当讨论决定的事项。
答:1、业主大会规则;2、管理规约;3、选举业主委员会;4、物业管理服务内容和服务标准;(与物业服务企业拟定的物业管理服务内容和服务标准)5、涉及业主共有和共同管理权利的其他重大事项。
4、业主大会会议召开的有效条件。
答:召开业主大会会议的有效条件:应当有物业管理区域内专有部分占建筑物面积过半数且占总人数过半数的业主参加。
5、对业主代表参加会议的要求。
6、哪些事项应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
论述题:1、简述业主委员会在物业管理活动中的职责和作用。
2、简述物业管理联席会议的召集、组成以及主要协调的问题。

案例题:
  某物业服务企业在物业服务合同到期前三个月,找到小区业主委员会协商续约事宜。业主委员会召集小区的业主代表开会研究续签合同问题,会上经业主代表投票有三分之二代表同意续聘该企业。会后业主委员会与物业企业续签了合同,并在小区进行了公示。请问业主委员会的做法是否正确?为什么?你作为项目经理,遇到因续签合同问题业主委员会不履行职责的情况怎么办?

十、合同和有关协议的签订简答题:
1、请列举物业公司的管理服务义务的特点有哪些。答:第一时间发现、第一时间制止、第一时间报告;
2、根据物权法的规定,共用部分由哪三部分构成。
3、根据《消防法》的相关规定,举办大型群众性活动应遵循的程序。
4、治安管理处罚法的适用范围。
5、治安管理处罚种类。
6、根据《保安服务管理条例》,不得担任保安员的情形。
论述题:1、简述侵权行为的构成要件。
2、根据《侵权责任法》的规定,简述《侵权责任法》所称民事权益包括哪些?
案例分析:某小区李某在小区内行走至门栋时,突然被楼上扔出来的烟缸击伤,李某询问该楼所有业主,无人承认,无奈李某找到物业公司,以物业公司未尽到管理责任,要求物业公司给予经济赔偿。
问题:1、李某损失应由谁承担?
2、物业公司是否应当承担责任?
3、如果李某起诉,哪些事实需要李某提交证据?

十一、共用设施设备的维护与管理简答题:
1、物业设备管理的内容?
答:①设备基础资料的管理;②设备运行的管理;③设备维修的管理;④设备更新改造管理;⑤备品配件管理;⑥固定资产管理;⑦工程资料管理。
2、生活给水要求是什么?
答:水量、水压应满足用户需要:水质应符合国家规定的《生活饮用水水质标准》。
3、消防给水要求是什么?
答:要保证充足的水量、水压。对质量要求不高。
4、生产给水要求是什么?
答:因生产工艺不同,生产用水对水压、水量、水质以及其他的要求各不相同。
5、管道的连接方式?
答:管道的链接方式:螺纹链接、法兰链接、焊接、承插连接、承插粘接、热熔链接、积压夹紧式链接、卡套式链接、卡箍式链接。
6、排水系统的要求是什么?
答:1、系统能迅速通畅地将污废水排到室外;2、排水管道系统气压稳定,有毒有害气体不进入室内,保持室内环境卫生;3、管线布置合理,简短顺直,工程价低。
7、室内给水系统方式?
答:直接给水方式、设水箱给水方式、设水池水泵水箱给水方式、分区给水方式、气压给水方式、建筑中水给水方式和直饮水给水方式。
8、简述物业日常维修养护的基本原则?
9、安全用电常用的防护方法有哪些?
10、电流大小是影响触电严重程度的因素,其中包括哪三种电流?
11、变电室运行管理有哪八种规章制度?
答:变电室值班制度、交接班制度、巡视检查制度、倒闸操作票制度、工作许可度、设备缺陷管理制度、变电室安全防火制度、变电室门禁制度等。
12、智能建筑的定义(中国)
13、在供电设备维护工作中,为什么变电室设备要按周期做预防性实验?
答:为了发现运行中设备的隐患,预防发生事故或设备损坏,对设备进行的检查、实验或检测。
14、电梯按照功能系统划分,主要由哪些系统组成?

综合分析题:
1. 说明热水采暖系统存在空气的原因、危害及排除的措施。
2. 供暖系统中常见的故障、产生的原因及排除的方法。
3、电梯系统管理工作的主要内容是什么?
答:1、应将电梯维修保养工作委托给专业公司承担,要认真审核承包方的专业技术水准和专业资格,认真监督合同的执行情况,定期对承包方的服务进行评价。2、按照电梯管理需要配备专业电梯管理人员的规定,所有从事电梯管理的人员都要持有国家或地方有关管理部门认可的上岗资格证书。3、建立电梯技术档案,将电梯原始技术资料和检测维修资料归类存档,妥善保管。
4、什么叫等电位连接?等电位连接的意义。
答:等电位链接是把建筑物内所有金属物,如混凝土内的钢筋、自来水管、煤气管,以及其他金属管道、机器基础金属物和大型的埋地金属物、电缆金属屏蔽层、电力系统的零线、防雷建筑物的接地线,全部用电气链接的方法链接起来(焊接或可靠的导电链接),使整个建筑物空间成为一个良好的等电位体。当雷电袭击的时候,在这建筑物内部和附近大体上是等电位的,而不会发生内部设备被高电位反击和人被电击的事故。


十二、房屋本体的维修、养护
简答题:1. 物业查勘的顺序一般是什么?
2. 房屋的共用部位主要包括哪些部分?
3. 物业维修计划管理的目的是什么?
        4. 物业查勘的目的有哪些?
        5. 地基基础的养护应着重做好哪几方面的工作?
6. 建筑屋面的维修养护管理工作应注意哪几方面?
论述题:1. 试述物业查勘的方法,并详述其中物业直观检查法的内容。
2. 论述物业日常维修养护的原则、特点和基本内容。

十三、建筑识图
简答题:
1、单位工程全套图纸由三部分组成。(建筑施工图、设备施工图、结构施工图)
2、从建筑平面图中可以看到的内容。(房屋的朝向和形状、房间的开间和进深尺寸、楼梯位置与形式、墙体的厚度) 
3、当建筑物各楼层的平面布置相同时,一般平面图只需画出(总平面、首层平面、标准层平面、顶层平面)
4、建筑上常用的型钢种类有(角钢、槽钢、工字钢、钢板)

十四、公共秩序服务与管理简答题:
1、车辆管理应注意哪些事项?
2、《保安服务管理条例》中规定,保安员的禁止行为有哪些?
3、物业管理服务中的秩序维护管理包含哪些内容?
4、秩序维护管理中对于施工现场实施管理的内容有哪些?
5、典型的应急事件包括哪些?
6、简答我国消防管理的指导原则及“三案一图”。
讨论题:1、中物协发布了《关于使用秩序维护员称谓的指导意见》,你是如何看待和理解“秩序维护员”与“保安员”的称谓区别?
2、对于小区业主不服从物业公司所制定的车场及车辆交通停放管理方案,你是如何看待此问题?

案例论述题:
某高校物业管理中心的两名公共秩序维护员,班后外出吃饭,由于喝酒过量,在回宿舍的途中酒醉,行走不便,强行要一名学生送俩人回宿舍,学生没有理会,俩人强行抓住学生,发生了纠缠,并且动起手来,俩人将该学生的眼睛打破,伤及眼眉。该学生被送往医院救治,眉骨处缝合3针。事发后,其他学生报告给学校保卫处,校保卫处立即将两位公共秩序维护员送往派出所,经查属实,被拘留审查。
问题:(1)公共秩序维护员的行为是否与物业服务企业有关?
(2)物业服务企业是否应该进行赔偿?为什么?

十五、维修资金的使用程序
1、专项维修资金属于谁所有?主要用途是什么?
答:属于全体业主所有,专项维修资金应当用于商品住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用。
2、共用部位包括什么?共用设施设备包括什么?
3、专项维修资金使用程序分几步,具体包括那些内容?
4、《维修和更新、改造方案》业主如何确认?
答:《维修和更新、改造方案》应当经专有部分占相关建筑物面积三分之二以上且占相关人数三分至二以上业主书面同意,并在小区明显位置进行公示。
5、业主家中自来水主干管破裂可以使用专项维修资金进行维修吗?为什么?
6、在什么情况下可以申请使用房屋应急解危专项资金?
论述题:1、浅谈如何合理使用专项维修资金。
2、浅谈房屋应急解危专项资金的主要用途及与专项维修资金的主要区别。

案例分析题:
下面是某物业服务企业在专项维修资金归集、管理和使用方面的一些做法,请指出其中错误或不规范之处。
A、业主自入住小区后多次提出意见,物业服务企业在小区的公告栏公布了专项维修资金交纳和使用情况。
B、开发建设单位将记提的公共设施维修基金移交给物业服务企业,该物业服务企业将基金用于补充欠缴的物业服务费。开发建设单位以此为由,至今未与管理部门签订《原有住宅维修基金缴存协议书》。
C、小区的路面有小面积破损,物业服务企业未及时进行日常维修。业主刘某向物业服务企业进行反映,被告之“小区的路面可以用维修资金修,等业主签字确认后我们去管理部门申请”。
十六、档案建立简答题:
1、建立业主档案应包括哪些资料?
2、物业项目档案建立工作中应注意哪几个问题?
3、简答档案的管理模式有几种?
4、简答物业档案管理的原则?
5、简答应健全完善哪些档案管理制度?
6、简答在档案管理工作中注意搞好几个方面结合?
论述题:1、简述建立档案工作的意义?
2、从项目经理角度阐述做好物业项目档案管理工作的重要性?

十七、达标创优简答题:
1、简述住宅小区的达标创优标准八个大项的内容?
2、简述达标、创优工作对构建和谐社会的意义。
3、简述大厦和工业区达标创优标准九个大项的内容?
4、简述应建立哪些物业管理突发事件应急预案?(结合所管项实际)
5、简述物业管理项目建立 “两箱、三栏”的具体内容?
6、简述物业项目达标、创优迎检汇报材料的要点?
论述题:1、简述物业项目申报“达标、创优”考评采取哪些方法?
2、简述达标、创优工作对物业管理行业的意义?

十八、关系维护简答题:
1、你在业主接待中应注意哪些问题?
2、简述业主满意度调查的步骤和方法。
3、员工关系维护的重要性是什么?
4、物业企业的员工的特点是什么?
5、列举物业企业的职能部门一般会有哪些?
6、物业企业与业主的关系定位应是什么?
论述题:1、作为一个项目经理请你设计一个业主满意度调查表。
2、请你详细论述与媒体关系维护时应注意哪些事项。

十九、绿化管理简答题:
1、绿化接管验收应注意的问题。
2、绿化浇水注意事项。
3、农药使用原则。
4、白蛾的综合防治方法。
5、绿地管理中存在的常见问题。
6、天津地区常用绿化树种有哪些,分类各列出四种。
论述题:1、绿化外包应做好哪些工作。
2、病虫害防治应注意哪些安全问题。

二十、保洁服务
论述题:1、模拟设计一个小区外围清洁的服务方案?(答案参照举例:建筑外围道路的清洁、保洁篇)
2、论述石材养护和检查的方法。(答案参照地面清洁打蜡和石材晶面处理)
简答题:
1、物业清洁管理的内容 ?
2、物业的清洁“开荒” 。
3、外围清洁点都包含哪些。
4、清洁剂的种类。
5、常用清洁机器。
6、物业常见害虫 。


注释人: hjtao    提交时间:2012-6-17 20:42:04

物业管理选择题题库


一.单选题
1.根据物管定义,下面哪个答案不属于其定义内容?D
A.具备专门资质  B.独立企业法人地位
C.依据物管合同  D.根据政府规定
2.物业管理企业特征,下面那个答案表述最确切?D
A.独立核算,自负盈亏 B.常规性服务
C.保值增值   D.具有一定公共管理性质
3.请找出一个刚刚注册成立的物业管理企业的物管资质管理不属于的内容?D
A.遵守法规规章  B.履行合同
C.诚信经营   D.企业收入
4.物业管理投标程序中哪一项是不重要的?C
A.获取招标信息  B.项目评估和风险防范
C.项目现场勘探  D.准备投标文件
5.广告不是要约,下面哪个是要约?C
A.悬赏广告   B.招标广告
C.购物广告   D.招租广告
6.签订服务合同应注意事项中,哪一项是错误的?(C)(P59)
A.明确业主委员会权利义务 B.明确物业管理企业权力和义务
C.主要条款宜粗不宜细  D.对违反责任的约定
7.早期介入是一项物业管理咨询活动,下列中哪一项不符早期介入内容?(D)(P71)  
A.立项阶段   B.规划设计阶段
C.建设阶段   D.承接查验阶段
8.前期物业管理是重要管理服务,下列哪一项不符前期管理要求?D
A.销售阶段   B.物业承接阶段;
C.物业入住   D.物业业主大会选聘物管企业
9.早期接入对房地产开发企业作用很大,下面哪项工作是开发商不需要的?D
A.优化设计   B.提高工程质量
C.更好了解物业情况  D.提高开发商经济效益
10.物业管理项目前期运作的以下内容中,哪项不符合要求?D
A.管理资源的完善与优化  B.管理制度和规范的完善
C.确定物业管理单项服务分包 D.确立物业管理收费标准
11.新建物业查验的内容哪一项是不需要的?B
A.物业资料   B.业主专有部分
C.物业共用部位  D.共用设施设备
12.物业管理机构更迭时,以下哪项不符合承接查验条件?B
A.与原管理单位解除物业服务合同
B.与新物业企业达成口头承诺
C.与新物业管理企业签订物业服务合同
D.需满足承接查验必要条件
13.清洁卫生服务内容中,哪项是由单个业主付费的?C
A.建筑物内公共区域 B.垃圾收集与处理
C.家庭管道疏通服务 D.外立面清洁
14.以下清洁卫生管理制度中哪项不属此类?C
A.标准操作流程  B.员工行为规范
C.管理体制模式  D.检查及预防纠正机制
15.消防工作指导原则是:A
A.预防为主,防消结合 B.预防为主,安全第一
C.防消结合,生命第一 D.预防为主,常效管理
16.以下哪项不属于重点防火物业?B
A.生产易燃易爆工厂  B.居住区
C.大型物资仓库   D.酒店商场
17.物业管理企业信用档案记录信息报送传道主要采用什么方式?B
A.信件 B.电子邮件 C.电话 D.报告
18.投诉信息转给被投诉企业后,被投诉企业应在几天内将处理意见反馈给信用档案管理部门?D
A.5  B.7  C.10  D.15
19.下面选拔人才方法中,哪项是不科学方式?B
A.面试   B.推荐介绍
C.知识测验   D.技能测验
20.物业管理企业在员工入职时,即明确员工辞职应提前(   C  )以书面形式通知企业?
A.10天   B.半个月
C.30天   D.两个月


二.多选题
1.物业管理企业是(ABC )企业?
A.依法成立   B.具备专门资质
C.独立法人地位  D.根据政府规定
2.物业管理企业特征是:AD
A.独立企业法人  B.开展常规性服务
C.开展特约性服务  D.属于服务性企业
3.物业管理企业按照投资主体经济分为:ABCD
A.全民所有 B.集体 C.民营 D.外资
4.企业申报资质时,需提供资料有:ABC
A.企业执照与企业章程  B.验资证明
C.企业法定代表人的证明  D.企业办公点
5.物业管理资质管理有利于对企业( ABC)
A.规范行为   B.加强监督
C.维护市场秩序  D.增加企业收入
6.物业管理企业组织结构设置影响因素,应考虑以下几方面:ABD
A.企业战略   B.技术因素
C.人力资源   D.外部环境
7.物业管理企业组织机构设置要求是( ABCD )
A.按照规模任务考虑 B.统一领导分层管理考虑
C.分工协作原则考虑 D.精干、高效原则考虑

8.物业管理招标主体由( ABC )
A.建设单位   B.业主大会
C.物业产权人  D.政府
9.物业管理招投标特点是:ABCD
A.综合性   B.差异性
C.主体的特殊性  D.服务内容特殊性
10.物业管理按照物业类型分为:AD
A.住宅类 B.写字楼 C.工业区 D.非住宅类
11.物业管理招投标基本要求是:ACD
A.合法性 B.科学性 C.响应性 D.程序性
12.物业管理招投标原则是:ABD
A.公开 B.公平 C.公示 D.公正
13.有能力组织招标活动人可以分为:AD
A.自行组织实施  B.业主大会实施
C.业主委员会实施  D.委托招标代理机构实施
14.合同要约的构成要件为:ABCD
A.反映特定人意思  B.合同主要内容
C.传达到受约人  D.法律责任
15.有效合同应具备以下哪些主要条件?ABC
A.当事人缔约能力  B.当事人真实意思表示
C.合同内容合法性  D.契约自由
16.签订前期物业服务合同应注意事项是:ABC
A.物业承接验收  B.服务费用
C.合同解除与终止约定 D.保修责任
17.物业服务合同与前期物业服务合同主要区别是:AB
A.订立合同当事人不同  B.合同期限不同
C.物业服务费不同   D.服务内容不同
18.签订物业服务合同应注意的事项主要是:ABC
A.明确业主委员会的权利义务 B.合同签订实事求是
C.明确物业管理企业权力和义务 D.主要条款宜粗不宜细
19.早期介入分为以下( ABCD )阶段?
A.可行性研究   B.规划设计
C.工程建设    D.房屋销售
20.早期介入在可行性研究内容是(ABCD )
A.确定物业管理模式 B.确定物业管理服务内容
C.确定物业管理服务质量标准和收费
D.设计物业管理框架性方案
21.前期物业管理提供服务是( ABCD )
A.设施设备承接验收 B.业主入主
C.装修管理   D.工程质量保修处理
22.前期物业管理特点是(ABCD )
A.工作基础性  B.管理过渡性
C.服务不稳定性  D.经营风险性

23.物业承接查验准备工作有( ABC )
A.人员准备   B.计划准备与资料准备
C.设备工具准备  D.经费准备
24.物业查验的主要内容有:AB
A.物业资料   B.共用设施设备
C.消防系统   D.物业保修和使用文件
25.物业承接验收具体方法有:ABCD
A.观感查验   B.使用查验
C.检测查验   D.试验查验
26.物业管理工作移交分为以下几种情况?ABCD
A.建设单位向物管企业 B.业主大会向物管企业
C.物管企业向业主大会 D.物管企业向产权单位
27.物业装饰装修管理应主要检查( ABCD)
A.有无变动建筑主体和承重结构
B.有无将没有防水要求房间或阳台改为卫生间、厨房等
C.有无损坏房屋、原有节能设施,降低节能效果
D.有无私自搭建建筑物、构筑物
28.为了分清物业装饰装修有关责任,装饰装修管理协议等相关文件应由以下(ABC )方面签字。
A.装修人   B.施工单位
C.物业管理企业  D.相关行政职能部门
29.房屋及设施设备评价参考的主要指标包括(ABC )
A.房屋完好率  B.设施设备完好率
C.危房率   D.严重损坏房
30.房屋及设施设备管理的内容主要有(ABCD )
A.使用管理   B.维修保养
C.安全管理   D.技术资料管理
31.对各类不同对象预防性维修应用以下( ABC)不同预防维修方式。
A.计划性   B.状态检测下
C.改善性   D.事后维修
32.房屋及设备设施修理类别有( ABC)
A.大修 B.中修 C.小修 D.零星修理
33.采用各类管理手段节能降耗,要建立一个系统的管理体系,它包括(ABC  )
A.落实组织和管理体系 B.加强节能宣传和培训
C.建立能源消耗的计划和考核制度
D.采用技术改造
34.清洁工作日常管理主要包括(ABD)
A.月检   B.日检
C.领导检查   D.专项抽检
35.白蚁防治主要有(ABCD )
A.挖巢法 B.药杀法 C.诱杀法 D.生物防治法
36.物业绿化管理内容主要包括(ABCD )
A.绿化植物养护管理 B.园林小品养护管理
C.花木种植   D.环境布置
37.物业消防安全检查内容有(ABCD)
A.消防控制室  B.自动报警(灭火)系统
C.应急照明与疏散指示标志
D.室内消防栓、灭火器配置
38.公共秩序管理服务主要包括( BCD)
A.出入管理   B.公共安全防范管理
C.消防管理   D.车辆停放管理
39.消防安全检查组织形式上可采用(ABCD )检查
A.日常 B.重点 C.全面 D.抽样
40.动火安全管理主要归纳为以下(ABCD)
A.领导批准要求  B.动火前要求
C.动火过程中的要求 D.动火后要求
41.物业管理风险是指物业管理企业在服务过程中,由于企业或企业以外( )因素所导致的企业的意外损失。AB
A.自然 B.社会 C.人为 D.领导
42.物业管理主要有( ABC)风险?
A.早期介入   B.前期物业管理
C.日常物业管理  D.合同订立
43.前期物业管理的风险主要有( ABC)风险?
A.合同期限   B.合同订立
C.合同执行   D.合同管理
44.处理紧急事件的要求是( ABCD )
A.控制事态恶化和蔓延  B.主动出击,及时处理
C.应急方案要能灵活运用  D.统一现场指挥
45.物业企业主营业务收入主要有( ABC )
A.物业管理收入   B.物业经营收入
C.物业大修收入   D.特约服务收入
46.物业管理企业营业成本是( ABC )
A.直接人工费   B.直接材料费
C.间接费用    D.固定资产折旧费
47.物业管理企业信用档案建设原则是(ABCD )
A.统一规划   B.分级建设
C.分步实施   D.信息共享
48.对物业管理企业信用档案系统建设要求是( ABCD)
A.提高认识,加强领导 B.扩大信用档案覆盖面
C.保证信息的全面准确 D.及时做好信息更新工作
49.人力资源常选用方法是( ABCD)
A.面试   B.心理测验
C.知识测验   D.劳动技能测验
50.员工的解聘通常有以下(ABD )几种情况?
A.辞职 B.辞退 C.招呼 D.资遣

注释人: wjbao    提交时间:2012-6-15 15:07:36

物业考核复习大纲

一、填空题

1、因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会物业服务企业的同意。

2、物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会 的同意。

3、供水、供电、供气、供热、通迅、有线电视等单位,因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当经物业服务企业同意

4、业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。

5、业主要装饰装修房屋的应当事先告知物业服务企业,物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

6、业主逾期不交纳物业服务费用的业主委员会 应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。

7、业主在物业服务活动中,享有有权制止违反规章制度的行为等权力

8、业主在物业服务活动中必须遵守业主规约,业主大会议事规则按时交纳物业服务费用等应履行的义务

9、业主规约应当对业主应当履行的义务、违反规约应当承担的责任 等有关事项依法作出约定。

10、业主大会、业主委员会应当配合公安机关 相互协作,共同做好维护物业服务区域内的社会治安等相关工作。

11、业主物业服务企业不得擅自占用,挖掘物业服务区域内的公用设施、设备、道路、场地,损害广大业主的共同利益。

12、利用物业共用部位、共用设施进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。

13、擅自改变公共建筑、公共设施用途、擅自占用、挖掘道路、场地、擅自利用共用部位、公用设施经营个人有前款规定行为之一的,处1000元以上1万元以下罚款;

14、物业管理企业.未能履行物业服务合同约定,导致业主人身,财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。
15、业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权,建设单位不得擅自处分。
16、建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
17、在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关业主委员会依法履行自治管理职责。

18、在物业管理活动中  业主 始终处于主导地位。

19、小区环境保洁服务中三乱主要指: 乱搭、乱堆、乱种                 

20、公共秩序维护工作的涵义是指公共秩序维护人员根据服务合同,采取各种有效措施, 协助、配合  公安部门做好小区治安维护工作。                  

21、机动车在辖区内道路上的限速是:时速不得超过 5 公里。

22、执行秩序维护服务过程中,如遇违法分子不服制止甚至行凶报复,可采取正当防卫措施。

23、物业公司的服务理念:业主是亲人,服务是根本,我们多努力,让您更满意

24、社区文化的五个功能 文化感染功能、社会沟通功能、心理凝聚功能、 价值导向功能、行为规范功能。

25、物业公司在地产开发中的地位和作用(1)物业管理是房地产开发的组成部分;(2)良好的物业管理使 物业 发挥最大的使用效能,从而是开发商从中得到良好的 社会 效益,品牌 效益,经济 效益。

26、物业公司的服务内容包括:(1)房屋共用部位的维修、养护与管理;(2)房屋共用设施设备的维修、养护与管理;(3)物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理;(4)物业管理区域内的环境卫生绿化管理服务;(5)物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务;(6)物业装饰、装修管理服务;(7)物业档案资料的管理;(8)专项维修资金的代管服务。

27、正当防卫应具备以下四点(1)必须有真实存在的不法侵害行为,才能进行正当防卫(2)必须针对正在进行的不法侵害行为,才能实行正当防卫。(3)正当防卫必须针对不法侵害者对本人实行;(4)正当防卫不能超过必要限度,造成不应有的损害。(5)向公安人员提供相关案件详情。

28、突发事件处理应遵循①快速反应原则;②统一指挥原则; ③服从命令原则; ④团结协作原则。

29、住宅室内装饰装修所形成的各种废弃物,应当按照物业管理企业指定的位置、方式和时间进行堆放和清运。严禁从楼上向地面或者垃圾道、下水道抛弃废弃物。

30、在正常使用条件下,住宅室内装饰装修工程的最低保修期为二年,有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。

31、业主装饰装修房屋过程中,直至装修结束后,物业管理企业应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查,对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的予以制止;情节严重的,及时向有关部门报告。

32、按照市建委、市规委、市国土房管局《关于加强新建商品住宅家庭居室装饰装修管理若干规定(试行)》,每日12时至14时,18时至次日8时,不得从事敲、凿、刨、钻等产生噪声的装饰装修活动。

33、物业服务公司公共秩序维护部主要职责: ①负责做好“防火、防盗、防爆、防破坏”的四防工作,维护公共范围内治安秩序。②严格治安管理,做好来访及加班登记、监控、全天24小时巡查、进出货物检查等治安防范工作。③严格消防管理,落实消防责任制,及时消除火险隐患。④积极配合公安机关打击服务区域内及周围发生的违法犯罪活动。 ⑤负责对服务区域内各业户治安、消防工作的宣传、指导和监督。

34、 物业管理公司的权利:(1)物业管理公司应当根据有关法规,结合实际情况,制定小区管理办法;(2)依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理;(3)依照物业管理合同和有关规定收取管理费用;有权制止违反规章制度的行为;(4)有权要求管委会协助管理;(5)有权选聘专营公司(如清洁公司、保安公司等)承担专项管理业务;(6)可以实行多种经营,以其收益补充小区管理经费。

35、物业管理公司的义务:(1)履行物业管理合同,依法经营;(2)接受管委会和住宅小区内业主的监督;(3)重大的管理措施应当提交管委会审议,并经管委会认可;(3)接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导

 

二、单选题

1、《物业服务条例》第一条规定:为了规范物业服务活动,维护(A  )的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,制定本条例。

A、业主 B、物业服务企业C、开发建设单位D、业主和物业服务企业

2、条例所称物业服务,是指业主通过选聘物业服务企业,由( B )按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、服务,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

A、业主B、物业服务企业C、业主和使用人D、业主和物业服务企业

3、县级以上地方人民政府( A )负责本行政区域内物业服务活动的监督服务工作。

A、房地产行政主管部门          B、工商行政服务部门 

C、小区服务办公室            D、物业服务协会

4、根据〈物业服务收费管理办法〉,从2004年1月1日起,物业服务收费不再采取(A)形式。

A政府定价  B政府指导价  C市场调节价  D明码标价

5、对拒不交费的业主,物业服务企业要依法追缴,(C)采取停水、停电等措施胁迫业主交费。

A可以  B应当  C不得  D必须

6、业主拖欠物业服务费用的,物业服务企业可以依法向有管辖权的基层人民法院申请(D),进行催交。

A督促令  B催缴令  C审查令  D支付令

7、业主与物业服务企业之间的法律关系内容是(C)。

A权责关系   B管理与被管理关系

C服务与被服务关系  D委托与被委托关系

8、下列不属于物业管理车辆管理方法与要求的是(A)

A建立健全车辆管理队伍  B车辆出入管理 

C消防通道的车辆管理  D车辆停放管理

9、物业管理对公共秩序的作用是(B)。

A保障、保证业主的人身和财产安全 

B提供协助性管理服务,属于安全防范性质

C与公安机关共同行使治安管理职能 

D业主人身、财产的安全保管保险

10、车辆停放管理应特别注意对(A)的管理,确保车辆停放符合消防安全管理要求。

A消防疏散通道  B消防灭火器  C停车位  D出入卡

11、消防安全管理工作的指导原则是(C)。

A安全第一,防范火灾  B重大节日,保障安全

C预防为主,防消结合  D动火作业,严密监控

12、物业管理公共秩序维护的目的是指为维护物业管理区域内的公共秩序而(C)。

A实施的正当防卫活动  B实施的紧急避险活动 

C配合公安机关实施的社会综合治安的安全防范活动 

D实施的安全保障职能的活动。

13、物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,物业服务企业要(B)。

A承担安全保证责任  B承担相应的法律责任 

C承担安全赔偿责任  D不承担相应的法律责任

14、物业服务企业员工因职务的便利行为导致业主人身、财产安全受到损害的,物业服务企业应承担(A)。

A雇主赔偿责任  B刑事犯罪责任  C行政处罚  D首先补偿责任

15、物业服务企业承接物业时,应当对物业( D )进行查验。

A、技术资料 B、共用部位

C、共用设施设备D、共用部位、共用设施设备

16、物业服务企业承接物业时,应当与( B )办理物业验收手续。

A、施工单位     B、开发建设单位 

C、业主委员会     D、业主委员会

17、属于保修范围或因工程质量问题发生的公共设施维修、更新的费用,应由(C )自行承担,不能使用维修基金。

A、物业服务企业  B、业主  C、建设单位 D、政府

18、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,若物业服务费用欠交,由( A )负连带交纳的责任。

A、业主        B、业主的直系亲属

C、使用人所属单位      D、房屋中介机构

19、实行一级服务标准的小区急修报修应当在( B)内到达现场,预约维修报修按双方约定时间到达现场。

A、一刻钟   B、半小时  C、一小时  D、两小时

20、业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的,从其约定,(B)负连带缴纳责任。

A、开发建设单位   B、业主   

C、物业使用人     D、业主与物业使用人

21、物业服务区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应向( D )收取有关费用

A、物业服务企业  B、业主   C、业主委员会   D、最终用户

22、物业服务企业应( D )做好的物业服务区域内的安全防范工作。

A、努力    B、全力    C、加强     D、协助

三、简答题 

 1、业主享有哪些基本权利和义务?

 A、业主的权利:(1)参加业主大会;(2)享有业主委员会的选举权和被选举权;(3)决通过业主公约和业主委员会章程;(4)决定有关业主利益的重大事项;(5)监督业主委员会的管理工作。

 B、业主在物业管理活动中,履行下列义务:(1)遵守管理规约、业主大会议事规则;(2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(4)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(5)按时交纳物业服务费用;(6)法律、法规规定的其他义务。 

2、影响小区和谐的十大问题是什么?

(1)房屋建筑质量问题;(2)物业服务纠纷问题;(3)物业服务企业交接问题;(4)业主组织建设问题;(5)房屋大型维修基金安全、监管与使用问题;(6)小区公共及共有设施纠纷问题;(7)私搭乱建与违法建设问题;(8)邻里纠纷与业主自律问题;(9)行政主管部门不作为与乱干预问题;(10)司法介入与公正问题

3、简述住宅室内装饰装修合同应当包括哪些主要内容?

(1)房屋所有权(或者证明其合法权益的有效凭证);(2)申请人身份证件;(3)装饰装修方案;(4)变动建筑主体或者承重结构的,需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计芳案; (5)涉及到其它行为的需提交设计方案或者施工方案;(6)委托装饰装修企业施工的,需提供该企业相关该企业相关资质证书的复印件。非业主的住宅使用人,还需提供业主同意装饰装修的书面证明。

4、简述住宅室内装饰装修活动,禁止哪些行为发生?

按照建设部第110令《住宅室内装饰装修管理办法》的规定,住宅室内装饰装修活动,禁止下列行为:(1)未经原设计单位或者具有相应资质等级设计单位提出设计方案,变动建筑主体和承重结构;(2)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房;(3)扩大承重墙上原有的门窗尺寸,拆除连接阳台的砖、混凝土墙体;(4)损坏房屋原有节能设施,降低节能效果;(5)未经批准,不得搭建建筑物、构筑物;改变住宅外立面,在非承重墙上开门、窗;拆改供暖管道和设施;拆改燃气管道和设施;(6)其他影响建筑结构和使用安全的行为。

5简述物业费支出构成?

答:物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分;管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用;物业服务区域清洁卫生费用;物业服务区域绿化养护费用;物业服务区域秩序维护费用;办公费用;物业服务企业固定资产折旧;物业共用部分、共用设施设备及公众责任保险费用;节日及重大活动费用;经业主同意的其他费用。

 

四、论述题

1、试述各部门之间密切配合,对构建和谐奥园有何重大意义?

当前,房屋存在缺陷问题是置业公司和物业公司与业主之间矛盾纠纷凸显期,如何化解矛盾纠纷的任务日益繁重,如何建立和谐奥园,应对前所未有的挑战,就必须加强全公司各部门之间的密切配合,从全局的高度出发,树立正确的纠纷解决观,把妥善化解矛盾纠纷作为提供和谐奥园保障的切入点;树立正确的维护稳定观,把确保及时妥善处理问题,确保稳定作为提供和谐奥园保障的着力点;树立正确的业主利益观,把维护业主利益作为建立和谐奥园保障的出发点;树立正确的工程监督权威观,把维护业主权益作为提供建立和谐奥园保障的立足点。公司全体干部职工切实把思想和认识统一到公司党委和公司的决策及部署上来,不断增强大局意识和服务观念,必须牢固树立发展是第一要务,稳定是第一要责的意识,不遗余力地为构建和谐奥园及建设和谐奥园对公司未来的发展提供坚强有力的声誉保障。

2、试述创建绿色社区的目的和意义

  (1)、维护业主的环境权益,一个生活于共同生态环境的群体,有着共同的环境权益。

  (2)、履行环保权利和责任,选择绿色生活。绿色社区作为环境管理体系一分子,把分散的个人履行环保权利和责任融为了一个整体,可以使个人的责任成为容易实现和可以造作的事情。

  (3)增强人们的环境意识和文明素养,业主在使自己的行为环保区里生活,对每个业主的行为也是一种约束。

  (4)、创造与自然相和谐的生活环境,其实质就是业主关爱地球、关爱生命、保护自然、与自然相和谐的思想、理念、行为。

  (5)、通过节能、节水、垃圾回收等获得经济效益,一是使有限的资源可以重复使用,以满足子孙后代的更多需要;二是减少垃圾量,减少占用耕地,减少对环境的污染。 


注释人: 32666063    提交时间:2012-6-12 13:56:26

浙江省2011年1月高等教育自学考试  物业管理试题


  课程代码:00176
  一、单项选择题(本大题共15小题,每小题2分,共30分)
  在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的,请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。
  1.物业管理的消防工作主要包括________两个方面。()
  A.宣传和演习
  B.防火和灭火
  C.防火和演习
  D.灭火和疏散
  2.物业管理的早期介入应当从物业管理的________阶段开始。()
  A.房屋销售
  B.规划设计
  C.楼宇入伙
  D.接管验收
  3.环境卫生、绿化管理属于()
  A.公共服务
  B.专项服务
  C.特约服务
  D.社区服务
  4.新建房屋,在保修期满后,由________承担房屋修缮责任,并承担修缮费用。()
  A.业主
  B.施工单位
  C.物业管理公司
  D.业主委员会
  5.通讯设备、广播设备、共用天线设备及闭路电视系统等属于()
  A.房屋建筑设备
  B.房屋建筑弱电设备
  C.宣传设备
  D.公共设备系统
  6.物业管理综合服务主要是针对物业住用人的()
  A.服务与管理
  B.经营与管理
  C.服务与经营
  D.服务与修缮
  7.物业的环境管理包括环境卫生管理和()
  A.环境治安管理
  B.环境绿化管理
  C.生活废弃物的管理
  D.公共设备、设施管理
  8.住宅小区物业管理首先应遵循________相结合的原则。()
  A.自治与自律
  B.专业化与企业化
  C.市场化与社会化
  D.业主自治自律与专业化管理
  9.物业管理的前期准备必须进行()
  A.早期介入
  B.组建物业管理企业
  C.物业管理人员的选拔和培训
  D.房屋维修保养
  10.业主委员会成员________所辖区域的物业管理企业的工作。()
  A.可以兼任
  B.不得兼任
  C.可以担任
  D.应当兼任
11.我国第一部物业管理行政法规是建设部第33号令,名称为()
  A.城市居住物业管理条例
  B.城市物业管理条例
  C.城市住宅小区物业管理条例
  D.城市新建住宅小区管理办法
  12.前期物业管理招标人是()
  A.物业买受人
  B.物业接收单位
  C.物业建设单位
  D.物业使用
  13.物业管理纠纷是一种________纠纷。()
  A.刑事
  B.经济
  C.民事
  D.行政
  14.因不合理装修、搭建或使用不当等造成的房屋损坏,称之为()
  A.自然损坏
  B.人为损坏
  C.后天损坏
  D.故意损坏
  15.(完好房建筑面积+基本完好房建筑面积)/总的房屋建筑面积×100%,该公式指()
  A.房屋基本完好率
  B.房屋完好率
  C.危房率
  D.养护及时率
  二、多项选择题(本大题共8小题,每小题2分,共16分)
  在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的,请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。
  1.停车场管理要点有()
  A.场内车位划分要明确
  B.场内行驶标志要清楚
  C.进出停车场管理要严格
  D.车辆防盗和防损坏措施要得力
  E.管理人员要有驾车技能
  2.物业租赁管理模式有()
  A.包租转租模式
  B.委托管理模式
  C.出租代理模式
  D.包租模式
  E.出租模式
  3.物业管理招标必须贯彻________的原则。()
  A.公平
  B.公正
  C.公开
  D.合理
  E.低价
  4.物业管理早期介入有利于()
  A.优化设计
  B.提高房屋建造质量
  C.后期管理工作的进行
  D.树立物业管理企业形象
  E.提高服务质量
  5.房屋建筑主体的管理主要包括()
  A.房屋基本情况的掌握
  B.房屋修缮及其管理
  C.房屋装修管理
  D.车辆道路管理
  E.环境管理

6.房屋修缮是指对已建成的房屋进行________和维修保养。()
  A.翻修、大修
  B.中修、小修
  C.局部维修
  D.综合维修
  E.房屋环境维护
  7.房屋建筑公用设施设备包括共用的()
  A.走廊通道
  B.上下水管道
  C.邮政信箱
  D.中央空调
  E.室内空调
  8.选聘物业管理企业最重要的两个标准是()
  A.资金雄厚
  B.具有良好声誉
  C.资质高
  D.具有丰富的物业管理经验
  E.距离近


  三、名词解释(本大题共6小题,每小题5分,共30分)
  1.前期物业管理的涵义
  2.住宅小区
  3.治安管理
  4.房屋修缮管理
  5.商业物业
  6.ISO


  四、论述题(本大题10分)
  论述商业物业类型


  五、分析题(本大题共14分)
  几年前,一刘姓业主在山东省日照市开发区的某小区购买了一套临街的位于二层的商品住宅,并兴高采烈地搬进了新居。乔迁本想好好享受一下新居的惬意生活,不料好日子没过多长时间,就大失所望了。楼下的业主王某于1999年底在一层和地下室搞起了餐饮,红红火火的生意给他们一家生活带来了挥之不去的烦恼。
  楼下王某开始做的是小生意,开了一家馄饨铺。每天早晚用餐高峰时段,楼下的叫卖声不绝于耳,吵得刘某及其家人心烦意乱。更难以忍受的是,店铺的废水、废料被随意倾倒在地面上,时间一长气味难闻,令人作呕,以致刘某一家终日不敢开窗。刘某期间多次到物业公司投诉,请求物业公司出面制止王某的行为,但物业公司一直推三拖四、支支唔唔。
  2000年6月馄饨铺扩建成饺子城,2001年底又改建为饭店。楼下王某的生意越做越大,楼上刘某的烦恼也越来越多。窗外整天车水马龙,喧嚣声从中午绵延到深夜,一家人终日不得安宁,无法安心学习和正常休息。有时酗酒的食客在楼下斗殴,更让他们心惊肉跳。刘某及其家人一直没有中断到物业公司投诉,然而得到的答复仍旧不是“自己管不了”,就是“请去政府找”(一个并不复杂的问题,足足找了、等了两三年还没有得到解决,业主仍旧在饱受折磨中努力着,物业公司仍旧无动于衷地旁观着,两家都够有毅力、有耐心的了)。最后,实在忍无可忍的刘某不得不将物业公司告上了法庭。法院审理认为,物业公司在业主刘某按时交纳了物业管理费后,并未按照购房时签订的《物业管理条约》规定,提供一个安全、卫生、舒适的生活环境,反而由于其不作为行为致使王某的违法行为愈演愈烈,刘某及其家人的合法权益受到严重损害,理应承担违约责任。依法审理后判决,被告物业公司双倍返还原告两年的物业管理费,并就其不作为行为给原告造成的损害予以赔偿。
  1.什么是投诉接待?(4分)
  2.处理投诉过程中,应注意哪些事项?请结合实际予以论述。(10分)


注释人: hjtao    提交时间:2012-6-12 10:52:11