物业管理投标

(一)物业管理投标一般程序
1．获取招标信息，决策是否参与投标
    物业管理企业通过各种途径获得某物业拟进行物业管理招标的信息或接到邀请投标函后，应针对该物业的具体情况与本企业的自身实力，作出是否参与投标的决策。一旦决定投标，应协调有关人员(管理人员、专业技术人员、财会人员)组成精干的投标领导小组，全面负责投标工作。
    2．报送投标申请，接受资格审查
    在规定的时间内向招标单位报送投标申请，投标申请是投标单位表示投标愿望和介绍投标单位管理能力的重要文件，在文件中应实事求是显示出自身的实力，进而接受招标单位的资格审查。投标单位一定要证件备齐，一般资格审查主要审查企业营业执照、资质等级、专业人员配置、固定资产、管理的规章制度及以往业绩等。
    3．获取与熟悉招标文件并考察物业现场
    通过资格审查，按规定程序取得招标文件后，首先应详细阅读研究招标文件，充分了解招标方提出的物业管理服务的范围、内容、标准和要求，以及相关规定，理解招标单位的意图和目的等。然后到物业现场实地考察，进一步全面详尽地了解物业情况及环境条件；参加招标单位的答疑会，就需要进一步弄清的问题请招标方明确解答，为投标决策和投标书的编制做准备。
    4．投标决策与编制投标书
    在前述工作的基础上，作出投标决策，主要是是否投标；采取何种策略竞标以及报价原则。作出投标决策后，按招标文件的要求正确编制投标书。投标书的编制是投标工作中最重要的内容，直接影响到投标能否成功，必须给予认真的对待。
    5．报送投标书
    全部投标文件编制好以后，应对其进行封装。
    封送标书的一般惯例是，投标单位应将所有投标文件按招标文件的要求，准备正本和副本(通常止本1份，副本2份)。标书的正本及每一份副本应分别装，而且都必须用内外两层封套分别装并密封，密封后打上“正本”或“副本”的印记。两层封套上均应按投标邀请信的规定写明投递地址及收件人，并注明：投标文件的编号、物业名称、在某日某时(开标日期)之前不要启封等。内层封套是用于原封退还在截止投标之后收到的投标文件的，因此应写明投标商的地址和名称。若是外层信封未按上述规定密封及作标记，则招标单位工作人员对于把投标文件放错地方或过早启封概不负责。由于上述原因被过早启封的标书，招标单位将予以拒绝并退还投标单位。
    封装后的投标书应在指定时间前派专人或通过邮寄送达招标单位。
    6．参加开标及答辩会
    招标单位在接到开标通知时，派主要负责人按时参加开标会，并参加招标单位的答辩。答辩人要做好答辩的思想和资料准备，在有限的时间内充分阐述本单位的优势、投标的意图、对日后物业管理的基本想法、安排与措施，对投标报价的计算作必要的说明或补充，愿意承诺的优惠条件等，以争取获的最佳印象和较好的答辩分，为中标打下墓础。
    7．中标与签订物业服务合同
    投标单位收到中标通知书后，应在规定时间内，办妥履约保汪和各种手续，并尽快与招标单位进行洋细洽商，签订物业服务合同。同时做好全面入驻物业区域的准备。
    (二)投标书的编制
    投标文件除了按格式要求回答招标文件中的问题外，最丰要的内容是介绍物业管理要点和物业管理服务内容、服务形式和费用。
    1．投标单位的概况简介
    除了介绍投标单位概况外，主要介绍本物业管理企业以前管理过或正在管理的物业名称、地址、数量，要指出类似此次投标物业的管理经验和成果，并介绍主要负责人的专业物业管理经历和经验。
    2．分析投标物业的管理要点
    主要指出此投标物业的特点和日后管理上的特点、难点，可列举说明，还要分析住用人对此类物业及管理上的期望、要求等。
    3．概述投标单位拟采取的管理策略
    简述中标后的管理经营宗旨、理念、方针和内容，拟采取何种管理方式和具体措施，提供哪些服务项目，来做好物业管理服务。
    4．详述物业管理的实施计划
    这一部分是投标书最重要的内容，包括：
    (1)物业管理企业内部管理架构与机构设置；各类人员编制；企业运作机制与工作流程；信息沟通与反馈渠道等。
    (2)物业管理各阶段(开发设计阶段，监理阶段、接管验收阶段、日常运作阶段等)提供的管理服务项目、内容与服务标准和相关费用。
    (3)管理人员的配备与培训。
    (4)必备的物资装备计划。
    (5)各项内外部管理规章制度。
    (6)各项管理指标的承诺。
    (7)愿意承诺的奖惩措施和标准。
    此外，还可介绍对改善该物业环境，提高管理服务水平的设想。
    5．有关附件及说明
    在投标书正文不能详细说明或需要另外附加的资料、证书、计算过程等可放在附件中。如管理费用预算依据与过程，有关证明的复印件等。
    (三)物业管理服务费用的测算
    物业管理服务费用测算是否合理、科学与准确，既反映了投标单位物业管理经验与水平，也直接关系到招标方对投标方的印象，某种程度上时决定中标与否的关键。物业管理的服务收费从总体上讲，有政府定价，政府指导价和经营者定价三种。
    四、物业管理企业投标的关键事项
    参与物业管理投标是物业管理企业的一项重大决策，应当全面考虑项目特点、项目风险以及企业自身人、财、物资源情况，谨慎决策。一旦决定参与，就要调集精兵强将，以志在必得的心态全力投入。对于异地管理项目，企业更要量力而行，如果项目类型既非企业目标客户，又无法反映企业的核心专长或人力资源无法支持时，无论项目多么诱人都应当果断放弃。
    (一)决定参与投标的关键因素
    (1)项目区域、规模符合企业发展规划；
    (2)项目类型符合企业确定的目标客户；
    (3)常规预测盈利；
    (4)项目风险在企业承受范围内；
    (5)项目委托方具有独立法人资格和经济实力；
    (6)本企业具备人力资源支持体系。
    (二)投标过程中六项关键环节
    (1)确定管理项目的整体思路，包括项目工作重点及应对措施；
    (2)确定物业管理费价位，这是投标工作最难把握和最重要的因素之一；
    (3)准确的物业管理年度收支测算；
    (4)物业管理目标承诺、前期投入、奖惩条件的任何承诺；
    (5)管理架构、管理机制和主要负责人员；
    (6)正式投标时的演讲陈述、答辩现场表现。
    (三)不同阶段的主要工作安排
    物业管理企业投标过程中，各阶段的主要工作安排。
    1、前期准备阶段工作内容
    成立投标小组
    索取、分析招标文件、资料
    现场考察
    制定投标工作计划和进度安排
    做好投标方考察准备
    2、标书准备阶段
    讨论确定投标项目管理总体思路
    分组起草、准备
    讨论确定预算
    讨论确定物业管理费价位
    统稿、修改、定位
    电脑投影资料准备
    标书印刷、包装
    3、正式投标、答辩
    准时递交标书
    对手动态及优劣势分析
    模拟演练
    模拟答辩
    4、投标总结阶段
    投标漏项及不足分析
    投标资料管理、归档

    1．物业管理投标：是物业管理企业依据物业开发商(业主)招标文件的要求编制标书，参加物业管理资格竞争的一种行为。
    2．投标企业应具备的条件有：必须持有营业执照，取得法人资格；物业管理企业资质必须符合招标工作的要求；企业简历；自有资金情况；符合当地有关规定。
    3．物业管理投标工作的内容：
    (1)收集招标信息：企业要在激烈的竞争中取胜，必须建立有效的信息系统。信息的收集必须及时、全面、准确。
    (2)成立投标机构，配备专业人员：在投标前必须成立机构，全面规划，统一领导，制定投标策略，以求中标。
    (3)报送申请：参加投标的物业管理企业，按招标通知确定的时间向物业开发商(业主)报送申请书，申请参加投标。
    (4)编制标书：物业管理企业在接到物业开发商(业主)发出的投标邀请书后，根据投标文件的内容和要求编制标书，标书要加盖物业管理企业和负责人的印鉴。标书可派专人送至物业开发商(业主)，
也可密封后通过邮局挂号寄送。
    4．物业管理投标策略是物业管理企业为了实现投标的预定目标，取得投标成功所采用的方法。
    (1)自我形象包装策略：在决定参与投标后，应立即建立投标机构，制定投标工作计划，对物业管理企业自身的形象进行一定包装，实事求是地介绍、宣传公司自身的资质，明确地表达公司参与投标竞
争的能力、决心和信心。
    (2)服务与价格定位策略：通过市场调查、搜集、整理、分析、筛选各种与物业管理投标有关的信息资料，提出该项目投标的最优期望目标、实际需求目标、可接受目标和最低目标，最后确定服务与价格
定位，明确服务内容的安排、经营项目的设置、收费价格的拟定、客源、收益的测算等，使物业管理企业对该项物业管理投标有全面的了解。
    (3)击败竞争对手策略：通过多种方式了解竞争对手的情况(如服务内容、经营项目、营业推广、广告宣传、价格策略、企业素质、信用状况)，了解自身在竞争中所处的地位，以便采取相应的竞争方法，掌握投标的主动权。
    (4)促成决标策略：物业管理投标是一个公平竞争的行为，操作时要做到合理定位、规范作业。投标标书的内容要全面、合理、有特点，书写要规范、明确、详尽，尽量量化，送达要及时，以促成决标。
    5．对于物业管理企业，投标是一项十分严肃认真的工作。