天津物业管理行业情况

　　物业管理从国外的起源来看，至今已经有一百多年历史了，在我们国家则仅仅有 20 多年的发展历程，因此业界把它定义为一个新兴的朝阳行业。物业管理在我们国家总体的发展状况一直以来都是南方优于北方、东部强于西部。那么最近几年，应该说发生了比较大的变化，下面就介绍一下天津物业管理行业的基本情况。 
　　一、天津物业管理行业的基本情况 
　　天津的物业管理从1996年起步至今12年了，大致经历了三个发展阶段。1996年至1999年为起步阶段，管业规模年均增长速度为28.57% ；2000年至2002年为稳步发展阶段，管业规模年均增长速度为33.33% ；2003年至今为快速发展阶段，管业规模年均增长速度为40%。随着城市建设的快速发展，物业管理已成为城市管理的重要组成部分。 
　　截至目前，全市物业管理面积 16493.52 万建筑平方米，物业管理项目 2756 个，其中：住宅物业管理小区 2145 个、总面积为 14517.22 万建筑平方米，占全市住宅存量面积的 86.6% ；非住宅物业管理项目 611 个、总面积为 1976.3 万建筑平方米。 从业人员 12 万余人，年营业收入 15 亿元。 物业管理项目类型已由单一住宅小区发展到集住宅、商贸办公、医院学校和工业仓储等多类型并举的新格局。 
　　天津的物业管理企业大致分为三类：第一类为具有一定声誉的品牌企业及以往十年由国有大型企业鼎力扶持起来的发展快且标准高的物业服务企业，它们是天津物业管理行业的龙头企业，至今领跑行业的发展。如万科、顺驰、天房、天孚、安华、华厦等。第二类是与物业管理市场应运而生的市场化物业管理企业，这类企业有的属微利经营、有的则举步维艰。第三类是外省市步入天津市场的物业管理企业，这些企业凭其多年大规模的成熟物业管理经验大势压进，步入天津市场，占有一席之地。 
　　截止目前，我市物业服务企业达到 904 家，其中一级资质企业 10 家，平均每家企业管业规模超过 190 万建筑平方米；二级资质企业 53 家，平均每家企业管业规模 70 万建筑平方米。三级和三级暂定资质企业 841 家，平均每家企业管业规模 12 万建筑平方米。 
　　除此之外，还有外省市来津企业 51 家，管业面积 745 万平方米。 
　　二、天津物业管理的发展趋势 
　　（一）推行标准化管理，管理规模实现有序扩张。 
　　从我们目前整体的发展状况来看，被称为“朝阳行业”的物业管理行业被公众认为是门槛低、风险小的微利行业。那么，利润微薄就迫使企业要去寻求生存与发展的道路，即不断扩张，以规模求利润。应该说将企业做大做强，是所有企业的共同追求；让有实力的品牌企业占领更大的市场份额，使更多的业主享受到优质服务，对行业的优胜劣汰是一件好事。但是一些企业在管理规模扩张的时候存在一定的盲目性，往往是做大了但并没有做强。因此，我们认为企业在扩张中，应注意以下几方面问题： 
　　首先，具备训练有素的专业人才是实现有序扩张的前提条件。 
　　物业企业的最大特点是劳动密集型。劳动密集型意味着一个项目需要众多的员工协力开展工作。如何保证员工能够保持企业既定的管理水平，应该是企业追求扩张前的必修功课。 
　　物业管理工作是一项系统地、复杂的工作，要想实现有序扩张就要在人才培训上下大功夫。一是从实际情况出发，采取多种形式对员工进行培训教育；二是有计划地从专业院校招收物业管理及经营方面的专业人才，逐步改变企业管理人才的年龄和知识结构，向知识化、专业化、年轻化方向迈进；三是建立公司人才储备库，把有培养和发展前途的员工列入后备队伍中，并有目的的下放到基层，“苦其心志，劳其筋骨”，从而，形成企业自己的人才库，一旦接管新的物业项目，即可组建强有力的管理班子进入。 
　　其次，标准化管理是实现有序扩张的根本保证。 
　　我们的物业企业在行业摸索了十多年，对各岗的工作流程、标准应该有一套范本，以这种范本来消除员工流动性大而带来的管理服务标准下降的弊端。 
　　现在不少企业在积极推行 ISO9002 质量管理体系和一些其他的标准性文件，但这些新的质量管理体系、标准、流程往往是束之高阁，流于形式，较少用于实践，更缺乏在实践中的持续改进。在这种情况下，项目不断增加，新员工大量涌入，但管理服务的水平，却由于对新员工培训的不及时、不到位而有所下降。这样一来，管理规模虽然不断扩大，但企业的口碑和品牌却不能得到相应的提升。由此可见，推行标准化管理是实现有序的扩张的根本保证。 
　　第三，找准扩张项目是实现有序扩张的关键。 
　　在选择扩张项目时，提前要做详细周密的考察分析，可选择那些项目基础较好，业主的消费意识较高、区域经济相对发达的项目来做。只要企业具备实力并精心运作项目，就能得到较好的社会效益和经济效益。在项目拓展的过程中，企业应该紧紧把握自己的品牌模式，将目光锁定能够发挥自己实力的且有助于提升品牌模式的项目。如此有选择地外接项目，为树立企业形象、巩固企业品牌奠定了坚实的基础。因此，拓展项目的关键是企业要根据自身状况，在拓展方向上认真规划，做出适合企业发展的正确选择。 
　　（二）切实向专业化管理过度 
　　1 、现阶段专业化管理的差异 
　　我们通常所说的物业管理的“专业化”，其实只是物业管理企业内部的具体专业分工与协作，而真正意义上的专业化管理是指 物业管理行业内，包括与相关行业间的专业化分工与协作，也就是将管理内容细化后发包给清洁、保安、设备维修等专业化公司，然后由物业公司对专业公司的工作进行监督验收，从而达到对物业进行管理的目的。 
　　但就目前我市的物业管理状况来看， 由于近年来劳动力成本的不断增长，物业管理刚性成本持续上扬，企业各项支出捉襟见肘，很多物业企业为了生存与可持续发展已逐步走向项目分包的专业化道路，但其 专业化程度还比较低，仅仅处于初级阶段。物业企业能够实行外包的项目，主要是保洁等简单的劳务型项目，专业化服务市场还不完善，大致是一些管理或技术含量很低的劳动密集型项目。这与实行物业管理专业化是为了充分利用社会分工，让专业的人做专业的事，从而达到提高管理效率和专业服务水平这一目的的物业服务专业化理念是相悖的。 
　　2 、真正的专业化管理的含义 
　　我们大家都知道， 专业化管理是美国物业管理最显著的特点。物业公司将自己的服务“社会化”，一般它只负责整个住宅小区的整体管理，具体业务则聘请专业的服务公司承担。物业公司接盘后将管理内容细化后再发包给清洁、保安、设备维修等专业单位。　　在具体管理方面，美国物业通常采用封闭式管理，管理者对楼宇内治安、防火、清洁卫生、水电供应等全面负责。楼宇内还有 24 小时的昼夜巡岗，保证楼宇大厦的绝对安全。在为业主的服务方面，物业公司也相当周到，管理人员充分考虑业主衣食住行等方面的需求，如提供车辆保管、绿化养护、洗衣熨衣、看护儿童、护理病人、代订代送报刊、通报天气预报和股市行情等服务，尽可能地满足业主现实和潜在的服务需求，让每个业主感到舒适方便。 
　　（三）建立经营型物业管理模式 
　　经营型物业管理模式是物业管理与物业经营的结合，是物业管理基本的运行、维护、服务提升到对物业资产营销和管理全过程的服务模式。物业企业不仅要做好物业管理工作，而且为业主、客户策划并实施物业经营方案，实现物业资产的经营效益；同时将服务由物业管理委托期，延伸到物业资产整个寿命期，为业主、客户提供更全面、更彻底的服务。这种模式适合于写字楼、零售商业物业、酒店式公寓以及其他可出租物业的管理中。经营型物业管理运作的主要内容包括物业管理、租赁代理、物业估价、交易咨询和项目策划等。 
　　第一、经营型物业管理模式的内涵 
　　据了解，美国的物业企业，大多数都为客户提供租赁、估价、交易、咨询、维护等项服务。美国注册物业经理的职责也首先要求保障管辖物业的租售，在此基础上做好物业维护工作，良好的维护又反向推动物业的租售。在他们看来，优秀的物业管理不仅为业主、租户提供良好的工作、生活环境，而更重要的是经营型物业管理使物业资产的经济效益得到充分的发挥。 
　　第二、经营型物业管理模式的好处 
　　经营型物业管理模式不仅可以更好的满足市场需求和客户需要， 更好的体现经营、管理的一条龙服务，减少客户投入的精力和资源，更主要的是还可以扩大了物业企业的盈利空间。物业企业面临的重要挑战之一就是专业化管理与管理费不足之间的矛盾，租赁代理、交易咨询、估价等业务的佣金比例明显高于物业管理佣金比例，使物业管理企业综合实力和生存能力得到提高。 
　　第三、在实施经营型物业管理模式的实践中，要注意 
　　1. 注重培养物业经营的人才队伍。 
　　随着我国经济的发展和改革开放的进一步深化，在完善市场管理以及与国际接轨过程中，物业经营、物业管理市场规模不断扩大，这就需要大量的租赁、法律、估价、测量、咨询、维护等专业人才。物业经营具有知识型、信息化、市场化的特点。没有丰富的经验和高素质的经营人才，经营型物业管理模式就无从谈起。 
　　2. 注重向专业公司学习。 
　　目前，我们在物业经营专业上与境外先进的企业还存在较大的差距。我们应该与一些优秀的管理企业在业务上保持合作，建立稳定的业务关系。在汲取他人的经营管理经验的同时，培养了自己的专业人员和实力。 
　　3. 根据不同的物业项目，处理好经营和管理的关系，使经营和管理相辅相成，相得益彰。 
　　要严格区分物业管理收支与经营收支，保持各类业务的相对独立和规范性。要特别注意，物业企业要具备与物业经营相关的专业资质，做到合法经营。 
　　从管理物业到经营物业是物业市场的发展趋势，随着天津滨海新区的开发开放，天津在国际上的知名度不断提高，建设速度也越来越快，来津进行商贸、经济洽谈、旅游的人越来越多。天津有不少的商务中心区，并且陆续还有在建项目，这些商务中心区拥有大量商务办公、酒店公寓、会展、文化娱乐等设备设施。面对这样一个发展形势，天津的物业企业必须先要做强然后做大，真正做到专业化管理，逐步建立起经营型管理模式，促进天津的物业管理水平能够尽快与先进国家、先进地区接轨，切实提升我们自身的管理水平。