常务委员会公告

（第82号）

　　《新疆维吾尔自治区物业管理条例》已由新疆维吾尔自治区第十四届人民代表大会常务委员会第二十九次会议于2026年5月21日修订通过，现予公布，自2026年8月1日起施行。

　　特此公告。

新疆维吾尔自治区人民代表大会常务委员会

2026年5月21日

新疆维吾尔自治区物业管理条例

　　（2017年5月27日新疆维吾尔自治区第十二届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过 2026年5月21日新疆维吾尔自治区第十四届人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订）

目录

　　第一章 总则

　　第二章 物业管理区域和配套设施

　　第三章 业主、业主大会、业主委员会与物业管理委员会

　　第四章 前期物业服务

　　第五章 物业服务

　　第六章 物业的使用

　　第七章 物业的维护

　　第八章 法律责任

　　第九章 附则

第一章 总则

　　第一条 为了规范物业管理活动，提升物业服务水平，维护业主、物业服务人的合法权益，营造安全文明团结和谐的生活和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》等法律、行政法规，结合自治区实际，制定本条例。

　　第二条 自治区行政区域内住宅物业管理、服务及其监督管理活动，适用本条例；非住宅物业参照执行。

　　本条例所称物业管理，是业主自行管理或者委托物业服务人，对物业管理区域内的建筑物及其附属设施和相关场地进行维修、养护、管理，提供维护环境卫生及相关秩序等服务的活动。

　　物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

　　第三条 物业管理工作应当坚持中国共产党的领导，以铸牢中华民族共同体意识为主线，弘扬社会主义核心价值观，促进各民族交往交流交融，构筑中华民族共有精神家园。

　　物业管理应当遵循党建引领、业主自治、专业服务与依法指导和监管相结合的原则。

　　物业管理工作纳入基层治理体系，建立健全社区（村）党组织领导下居（村）民委员会、业主委员会、业主、物业服务人等共同参与的协调运行机制，与社区治理统筹推进，构建共建共治共享的社会治理格局。

　　第四条 县级以上人民政府应当加强对物业管理工作的领导，规范物业管理工作，协调解决物业管理工作中的重大问题，促进物业管理规范化、专业化、市场化发展。

　　第五条 县级以上人民政府住房城乡建设主管部门对本行政区域内物业管理活动依法实施监督管理，具体履行下列职责：

　　（一）研究制定物业管理活动相关政策；

　　（二）指导街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理相关工作；

　　（三）制定临时管理规约、管理规约、前期物业服务合同、物业服务合同等示范文本；

　　（四）指导和监督前期物业服务项目招标投标、物业承接查验、物业服务人退出交接等活动；

　　（五）会同财政部门对住宅专项维修资金交存、管理和使用情况进行监督管理；

　　（六）对物业服务质量进行监督检查；

　　（七）建立健全物业服务信用管理体系；

　　（八）建立健全物业管理数字化信息平台；

　　（九）组织开展物业管理相关法律、法规的宣传和培训；

　　（十）法律、法规和规章规定的其他监督管理职责。

　　第六条 县级以上人民政府有关部门依法履行下列职责：

　　（一）发展改革部门负责研究制定物业服务收费等政策；

　　（二）公安机关负责物业管理区域内技防、保安服务等活动的监督检查，查处违反治安管理的行为；

　　（三）自然资源部门负责对物业管理区域内未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证建设等行为的监督查处；

　　（四）卫生健康部门负责物业管理区域内突发公共卫生事件的预防和应对处置的指导，履行生活饮用水卫生监督职责；

　　（五）消防救援机构负责督促相关主体落实消防安全责任，查处火灾隐患和消防安全违法行为；

　　（六）市场监管部门负责物业管理区域内特种设备安全的监督管理，查处物业服务违法收费行为；

　　（七）城市绿化部门负责物业管理区域内绿化养护的指导和监督，查处违反城市绿化规定的行为；

　　（八）国防动员（人民防空）部门负责物业管理区域内人民防空工程设施设备维护管理的日常监督检查，查处破坏、侵占人民防空工程设施设备的违法行为。

　　民政、财政、司法行政、生态环境、应急管理、城市管理等有关部门按照各自职责，做好相关物业监督管理工作。

　　第七条 街道办事处、乡镇人民政府在同级党组织领导下，负责组织、指导和监督本辖区内物业管理活动，依法履行下列职责：

　　（一）组织和指导成立业主大会筹备组、业主委员会换届筹备组；

　　（二）指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举和换届，加强对业主委员会的人选推荐和审核把关；

　　（三）监督业主大会、业主委员会履行职责；

　　（四）对物业管理区域内的物业服务实施监督管理；

　　（五）参加物业承接查验，指导和监督辖区内物业管理项目的移交和接管；

　　（六）建立物业管理纠纷调解、投诉和举报处理机制，调解物业管理纠纷，处理物业管理相关投诉和举报；

　　（七）协调解决老旧住宅区物业突出问题；

　　（八）法律、法规和规章规定的其他物业管理相关职责。

　　居（村）民委员会协助街道办事处或者乡镇人民政府开展物业管理相关工作。

　　第八条 街道办事处、乡镇人民政府建立物业管理联席会议制度。

　　物业管理联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责召集，住房城乡建设、公安、消防救援、民政、城市管理等部门和居（村）民委员会、业主委员会、物业服务人、专业经营单位等各方代表参加。未成立业主委员会的，由业主代表参加。主要协调解决物业管理活动中下列事项：

　　（一）业主委员会未依法履行职责；

　　（二）业主委员会未依法换届；

　　（三）物业服务人未履行物业服务合同约定的义务；

　　（四）物业服务人未依法退出和办理交接手续；

　　（五）物业服务过程中发生的重大矛盾纠纷；

　　（六）其他需要协调解决的相关事项。

　　第九条 突发事件应对期间，街道办事处、乡镇人民政府负责落实县级以上人民政府依法采取的各项应急处置措施；指导物业服务人开展相应级别的应对工作，并给予物资和资金支持。

　　第十条 自治区人民政府住房城乡建设主管部门应当加强自治区智慧住房管理服务平台建设，推动物业服务线上线下融合发展，提升物业智慧管理服务水平。

　　第十一条 物业服务行业协会应当加强行业自律，制定物业服务规范和标准，开展物业服务质量评价，建立和完善物业服务企业及其从业人员的自律制度，督促物业服务企业诚信经营，提高服务质量。

第二章 物业管理区域和配套设施

　　第十二条 物业管理区域应当根据建设用地规划许可证确定的红线图范围，综合考虑建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、防灾减灾救灾、社区建设等因素合理划分。

　　物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。

　　第十三条 建设单位销售房屋前，应当持建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和地名核准文件等资料，向县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门申请划分物业管理区域。

　　县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府，自收到申请之日起二十日内，划分物业管理区域，并书面告知建设单位。

　　建设单位应当将划定的物业管理区域在房屋销售前向房屋买受人明示。

　　第十四条 物业管理区域划定后需要调整的，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，由县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府按照本条例的规定重新划分。

　　第十五条 物业管理区域内按照规划配建的教育、医疗卫生、社区服务等面向社会的公共服务设施，由政府建设并承担相应费用。

　　物业管理区域内配建的供热交换、变电配电、燃气调压、垃圾转运、公共厕所以及消防等设施，应当在建设项目核准、备案文件中载明建设单位，依据有关法律、法规规定，明确产权归属。

　　物业管理区域内的水、电、燃气、热力等市政公用设施、设备由建设单位出资建设的，建设单位应当分别与水、电、燃气、热力等专业经营单位就供应方式、主要技术指标、质量保证和使用年限等进行协商，签订书面协议。协议中应当明确设计、施工要求和材料、设备选型等内容。

　　第十六条 物业管理区域内按照规划建造的非公益性教育、文化、体育设施，商业服务设施等应当明确投资主体、产权归属。属于建设单位所有的，应当优先为本物业管理区域内业主服务。

　　第十七条 物业管理区域内应当按照方便业主、满足物业管理需要配建物业服务用房；新建物业服务用房建筑面积不低于物业管理区域总建筑面积的千分之二且不小于三百平方米；物业服务用房分处设置的，单处建筑面积不小于五十平方米。物业服务用房的水、电、燃气、热力应当独立调控与计量。

　　业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，建筑面积不应小于三十平方米。

　　物业服务用房不计入建筑物共用面积分摊，建设费用计入项目建设成本，产权归全体业主共有。

　　第十八条 物业管理区域内水、电、燃气、热力、通信、有线电视等市政公用设施敷设到最终用户。

第三章 业主、业主大会、业主委员会与物业管理委员会

　　第十九条 房屋的所有权人为业主。

　　本条例所称业主还包括：

　　（一）尚未登记取得所有权，但是基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人；

　　（二）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；

　　（三）因继承取得建筑物专有部分所有权的个人；

　　（四）因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；

　　（五）其他符合法律法规规定的单位或者个人。

　　业主对房屋专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分，依法享有共有权和共同管理权，并承担相应的义务；业主不得以放弃权利为由不履行义务。

　　第二十条 业主可以成立业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

　　第二十一条 建设单位或者其委托的物业服务人应当将业主入住情况及时报送街道办事处、乡镇人民政府，相关信息应与物业所在地的县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门共享。

　　一个物业管理区域内，已交付的专有部分面积占比达到三分之二以上，且已交付的业主人数达到三分之二以上，可以召开业主大会成立会议。

　　第二十二条 街道办事处、乡镇人民政府接到建设单位、业主或者其委托的物业服务人提交成立业主大会的书面报告后，经核实符合召开业主大会条件的，应当在收到报告之日起三十日内成立业主大会筹备组，也可以根据物业管理区域实际情况主动组织成立筹备组。

　　筹备组由街道办事处或者乡镇人民政府、社区（村）党组织、业主、居（村）民委员会、建设单位代表七人以上十一人以下单数组成，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居（村）民委员会组织业主推荐。

　　筹备组应当自成立之日起七日内，在物业管理区域内显著位置或者通过网络公示其成员名单和工作职责。

　　建设单位已不存在或者经街道办事处、乡镇人民政府书面通知后未派员参加筹备组的，不影响筹备组的成立。

　　第二十三条 业主大会筹备组应当履行下列职责：

　　（一）确认业主身份、业主人数以及所拥有专有部分面积；

　　（二）确定召开业主大会成立会议的时间、地点、形式和内容；

　　（三）草拟管理规约、业主大会议事规则以及业主委员会工作规则；

　　（四）确定业主大会成立会议表决权计票方法；

　　（五）提出业主委员会选举方案、入选条件，提出业主委员会候选人名单和选举办法；

　　（六）需要在业主大会成立会议上决定的其他事项。

　　筹备组应当在业主大会成立会议召开十五日前，将前款规定内容以书面形式在物业管理区域内显著位置或者通过网络公示；业主对公示事项提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

　　筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开业主大会成立会议，选举产生业主委员会的，自选举产生业主委员会之日起自行解散。未按期召开业主大会成立会议的，街道办事处、乡镇人民政府责令限期召开；逾期仍未召开业主大会成立会议的，筹备组自行解散，适用本条例第三十八条规定。

　　筹备组召开业主大会成立会议所需费用由建设单位承担。

　　第二十四条 下列事项由业主大会决定：

　　（一）制定和修改业主大会议事规则以及业主委员会工作规则；

　　（二）制定和修改管理规约；

　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

　　（四）选聘和解聘物业服务人；

　　（五）使用建筑物及其附属设施的住宅专项维修资金；

　　（六）筹集建筑物及其附属设施的住宅专项维修资金；

　　（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分、共用设施设备从事经营以及所得收益的管理、分配和使用；

　　（九）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用，以及业主委员会委员津贴的来源、支付标准；

　　（十）有关共有和共同管理权的其他重大事项。

　　业主大会决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

　　业主大会自业主大会成立会议审议通过业主大会议事规则、管理规约之日起成立。

　　业主因故不能参加业主大会会议的，可以委托代理人参加，并出具委托书，明确委托事项、权限、期限等。

　　第二十五条 专有部分面积和业主人数按照下列方法认定：

　　（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未登记的，按照测绘机构的实测面积计算；尚未实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算。

　　（二）业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算；建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算。

　　第二十六条 业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者网络会议等方式召开。

　　采用书面征求意见方式的，应当将征求意见书送交业主签收；无法送交业主签收的，应当在物业管理区域内公示，并设置密封箱回收业主意见，公示期不得少于十五日。通过网络召开会议，其投票表决采用电子投票方式的，可以使用自治区智慧住房管理服务平台电子投票系统，或者业主大会议事规则规定的其他电子方式。

　　第二十七条 物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层为单位推选业主代表参加业主大会，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。业主代表参加业主大会会议的，应当事先以书面或者电子方式征求所代表的业主的意见，并经业主签字确认。

　　第二十八条 业主大会会议每年至少召开一次。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

　　（一）经百分之二十以上的业主提议；

　　（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理；

　　（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

　　第二十九条 业主委员会由五至十一人单数业主组成，设主任、副主任；主任、副主任自业主委员会成立之日起七日内由业主委员会推选产生。业主委员会每届任期不超过五年，委员可连选连任。业主委员会人数不足的，应当及时补选。业主委员会具体人数、任期及业主委员会委员补选办法由业主大会议事规则约定。

　　业主委员会委员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并符合下列条件：

　　（一）具有完全民事行为能力；

　　（二）遵纪守法、公道正派、热心服务、责任心强、具有一定的公信力和组织能力；

　　（三）本人、配偶及其近亲属未在本物业管理区域的物业服务人处任职；

　　（四）不存在影响公正履行业主委员会委员职责的其他行为。

　　第三十条 业主委员会的主要职责：

　　（一）召集并主持业主大会会议、临时会议，报告物业管理的实施情况以及业主委员会的履职情况；

　　（二）执行业主大会的决议、决定，维护业主共同利益；

　　（三）代表业主与物业服务人签订物业服务合同；

　　（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务人履行物业服务合同，督促业主按时交纳物业费；

　　（五）监督管理规约的实施；

　　（六）组织监督住宅专项维修资金的筹集和使用；

　　（七）公布代收取的公共收益、住宅专项维修资金使用、经费开支等信息；

　　（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

　　（九）制作和保管会议记录、共有部分的档案资料、会计凭证和账簿、财务会计报告等有关文件；

　　（十）配合、支持居（村）民委员会依法履行职责，并接受其指导和监督；

　　（十一）业主大会赋予的其他职责。

　　第三十一条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府备案。备案信息应与物业所在地的县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门共享。业主委员会应当提交下列备案资料：

　　（一）业主大会会议决议；

　　（二）业主大会议事规则；

　　（三）管理规约；

　　（四）业主委员会委员名单和基本情况；

　　（五）法律、法规规定的其他资料。

　　街道办事处、乡镇人民政府自收到备案资料之日起十日内，对备案资料进行核查，符合规定的，予以备案登记，出具备案证明、业主大会和业主委员会刻制印章的证明；业主委员会可以持备案证明按照相关规定向金融机构申请开立账户。不予备案的，应书面说明不予备案的理由。

　　备案事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内到备案部门办理备案变更。

　　第三十二条 业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会会议的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在七日内召开业主委员会会议。

　　业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责的，可以委托副主任召集和主持。

　　业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的居（村）民委员会或者街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居（村）民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。

　　业主委员会会议应当有过半数的委员出席，作出的决定应当经全体委员过半数同意。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。

　　第三十三条 业主大会会议应当由业主委员会制作书面记录并存档。业主大会的决定应当自作出之日起三日内在物业管理区域内显著位置或者通过网络公告。

　　业主委员会会议应当制作书面记录并存档。业主委员会会议作出的决定，参会委员应当签字确认，有不同意见的，记入会议记录，并应当自作出之日起三日内在物业管理区域内显著位置或者通过网络公告。

　　业主有权查阅业主大会会议、业主委员会会议的资料、记录，有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以解释、答复。业主要求出具书面答复意见的，业主委员会应当出具。

　　第三十四条 业主委员会任期届满前五个月，应当向街道办事处、乡镇人民政府书面提出换届申请。街道办事处、乡镇人民政府应当在收到申请六十日内组建换届筹备组，并在业主委员会任期届满前，由换届筹备组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。业主委员会未按规定提出申请的，街道办事处、乡镇人民政府也可以根据物业管理区域实际情况或者业主书面要求组建换届筹备组。换届筹备组人员及职责，参照业主大会筹备组的相关规定。

　　业主委员会换届时，根据管理规约或者业主大会会议决定，可以委托审计机构对业主委员会任期内财务状况进行审计。

　　原业主委员会应当在换届选举结束后十日内将印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会，并配合办理金融机构账户信息更改。不按时移交的，新一届业主委员会可以请求居（村）民委员会、街道办事处、乡镇人民政府督促其移交。

　　第三十五条 业主委员会委员不得有下列行为：

　　（一）挪用、侵占业主共有财产；

　　（二）非法索取、收受建设单位、物业服务人或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；

　　（三）利用委员资格要求物业服务人减免物业费等谋取私利；

　　（四）未妥善保管会计凭证、会计账簿、财务会计报告等会计资料，伪造、变造、隐匿、故意销毁会计资料或者不按照规定提供、移交会计资料；

　　（五）其他有损业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

　　第三十六条 业主委员会委员有下列情形之一，由业主委员会三分之一以上委员或者百分之二十以上业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权终止其委员资格：

　　（一）以书面方式向业主大会提出辞职请求的；

　　（二）超越职责权限或者不执行业主大会决议、决定，不履行委员职责的；

　　（三）不符合本条例第二十九条规定条件的；

　　（四）有本条例第三十五条规定行为的；

　　（五）不适合担任业主委员会委员的其他情形。

　　业主委员会委员不再是物业管理区域内业主或者单位业主授权的自然人代表的，其委员资格自行终止，由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权予以确认。

　　业主委员会委员资格终止的，应当自资格终止之日起三日内，移交其保管、使用的档案资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物。

　　第三十七条 业主共同决定对物业实施自行管理的，应当制定管理规约，就管理负责人、管理事项、管理实施方式、管理责任的承担、人员雇佣等事项共同作出约定。

　　物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当加强对业主自行管理物业的指导和监督。街道办事处、乡镇人民政府应当与物业所在地的县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门共享相关物业管理信息。

　　第三十八条 有下列情形之一的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府负责组建物业管理委员会：

　　（一）不具备成立业主大会条件；

　　（二）具备成立业主大会条件，但因各种原因未能成立；

　　（三）召开业主大会会议，未能选举产生业主委员会；

　　（四）需要重新选举业主委员会，但因各种原因未能选举产生。

　　物业管理委员会作为临时机构，依照本条例承担业主委员会的相关职责，组织业主共同决定物业管理事项，推动召开业主大会会议，选举产生业主委员会。

　　第三十九条 物业管理委员会由物业所在地的居（村）民委员会代表、业主代表等五人以上单数组成。其中业主代表人数不得少于物业管理委员会成员人数的二分之一。业主代表由街道办事处、乡镇人民政府根据业主自荐或者联名推荐确定。

　　物业管理委员会主任由居（村）民委员会代表担任；副主任由业主代表担任。

　　物业管理委员会的任期一般不超过三年。已成立业主大会、选举产生业主委员会的，物业管理委员会自行解散。期满仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的，由街道办事处或者乡镇人民政府重新组建物业管理委员会。

　　物业管理委员会自行解散、重新组建以及成员名单的信息应当在物业管理区域内显著位置或者通过网络进行不少于七日的公示。

第四章 前期物业服务

　　第四十条 新建物业的建设单位办理商品房预售许可或者现房销售备案前，应当通过招投标的方式选聘物业服务人；投标人少于三个或者住宅规模较小的，经物业所在地的县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务人。住宅规模较小的认定标准由州、市（地）人民政府（行政公署）确定。

　　第四十一条 新建物业出售前，建设单位应当与选聘的物业服务人订立书面的前期物业服务合同。

　　前期物业服务合同应当对物业基本情况、物业服务内容、物业承接查验和物业资料移交、双方的权利义务、服务等级、服务内容、收费标准、收费方式以及收费起始时间、公共收益管理、违约责任、合同终止情形、房屋质量缺陷责任承担等内容进行约定。

　　物业服务人应当自前期物业服务合同签订之日起三十日内，将前期物业服务合同、项目负责人信息报物业所在地的县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门备案。备案信息应当与物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府共享。

　　鼓励使用前期物业服务合同示范文本。

　　第四十二条 建设单位应当在销售物业之前，按照国家和自治区有关规定制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护和管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　建设单位制定的临时管理规约，不得侵害房屋买受人的合法权益。

　　鼓励使用临时管理规约示范文本。

　　第四十三条 建设单位与房屋买受人签订房屋买卖合同时，应当向房屋买受人明示物业管理区域、前期物业服务合同、临时管理规约等内容。

　　前期物业服务合同作为房屋买卖合同的附件，对房屋买卖双方和物业服务人具有约束力。业主委员会等与物业服务人订立的新物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　第四十四条 建设单位应当在新建物业交付使用十五日前，与选聘的物业服务人按照国家有关规定和前期物业服务合同约定，完成对物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作，移交相关资料。

　　建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务人承接未经查验或者不符合交付使用条件的物业。物业服务人不得承接未经查验的物业。

　　分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验，办理物业分期交接手续。建设单位与物业服务人应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。

　　第四十五条 建设单位交付前期物业应当符合下列条件：

　　（一）取得建设工程竣工规划认可，建设工程竣工验收合格；

　　（二）供水、排水纳入市政公共管网系统，用电纳入市政供电网络，安装符合设计标准且检验合格的计量装置；

　　（三）在城市管道燃气、集中供热管网覆盖区，按照设计完成燃气、供热管道敷设与管网连接，安装燃气、供热分户控制装置和检验合格的计量装置，满足分户计量收费要求；

　　（四）通信、有线电视数据传输信息端口敷设到户；

　　（五）安全监控装置或者电梯、锅炉等特种设备以及消防供水、火灾自动报警和灭火装置、消防车通道、消防车登高操作场地等共用消防设施、人民防空工程，检查验收合格；

　　（六）按照规划完成道路、物业服务用房、车库、车位以及充电设备的配建；

　　（七）按照设计完成绿化工程建设，因季节原因需延后完成的，建设单位作出的书面保证已在物业管理区域内显著位置或者通过网络公示；

　　（八）国家和自治区规定的其他条件。

　　分期建设的项目，建成区应当符合前款规定，并与施工区设置隔离设施。

　　第四十六条 建设单位交付前期物业，应当向物业服务人移交物业服务用房、物业共用部位、共用设施设备和下列资料：

　　（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图，分户验收等竣工验收资料；

　　（二）共用设施设备清单及其安装、使用和保养、维修等技术资料；

　　（三）物业管理区域划分相关文件资料；

　　（四）园林施工图、树种清单；

　　（五）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

　　（六）业主名册；

　　（七）法律、法规规定或者双方约定交付的其他资料。

　　前期物业服务合同终止的，物业服务人应当将物业服务用房、物业共用部位、共用设施设备及前款所列资料移交给业主委员会。没有成立业主委员会的，移交给物业管理委员会或者自行管理物业的管理负责人。

第五章 物业服务

　　第四十七条 物业服务应当包括下列主要内容：

　　（一）共有部分、共用设施设备以及业主共有车库、车位的使用管理、维护养护；

　　（二）公共绿化管护；

　　（三）共有部分、公共区域的清扫保洁、冰雪清除等环境卫生维护，参与生活垃圾分类、绿色社区创建等活动；

　　（四）公共区域的秩序维护，安全防范、救助等事项的协助工作，参与社区共建共治共享；

　　（五）发现有安全风险隐患的，及时设置警示标志，采取应急处置措施，必要时，向有关部门或者专业经营单位等报告，并协助做好相关工作；

　　（六）建立健全应急预案，定期开展消防、电梯故障、突发公共卫生事件等应急演练；

　　（七）配合水、电、燃气、热力等专业经营单位进入物业管理区域开展安全检查和维修、养护；

　　（八）为业主接收邮件、快递、外卖提供便利，不得无故阻挠；

　　（九）物业使用中对禁止行为的告知、劝阻和报告等工作；

　　（十）受业主大会委托对代收取的业主共有房屋、设施、车库、车位等产生的公共收益收支管理；

　　（十一）制定住宅专项维修资金使用方案；

　　（十二）保管物业服务档案和物业档案；

　　（十三）其他物业管理服务事项。

　　鼓励物业服务人拓展服务范围，满足业主多元化生活服务需求。

　　第四十八条 鼓励通过招投标方式选聘物业服务人；业主委员会与依法选聘的物业服务人应当订立书面物业服务合同。

　　物业服务人应当自物业服务合同签订之日起三十日内，将物业服务合同、项目负责人信息报物业所在地的县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门备案。备案信息应当与物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府共享。

　　鼓励使用物业服务合同示范文本。

　　第四十九条 物业服务人经业主大会或者业主委员会同意，可以将共有部分、共用设施设备的维修养护、绿化管护、清扫保洁、冰雪清除、秩序维护、安全防范，以及公共收益账务管理等事项委托专业单位实施，并明确管理责任和服务标准。受委托的专业单位对业主权益造成损害的，物业服务人承担赔偿责任。

　　物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。

　　第五十条 业主对物业服务合同以外的房屋买卖、装修的交付验收，停车保管、人身财产安全防范，房屋、车位中介服务，房屋专有部分清扫、保洁、维修，物流配送、养老护理等事项有服务要求的，可以与物业服务人协商，就服务事项、服务标准、费用收取、违约责任等事项另行约定。

　　第五十一条 物业服务合同解除或者终止后，物业服务人应当按照合同约定办理退出手续，并向业主委员会等移交下列资料和财物：

　　（一）物业承接查验档案；

　　（二）物业服务期间形成的有关物业及共用设施设备改造、维修、运行和保养的有关资料及物业服务档案；

　　（三）物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备；

　　（四）清算后的预收、代收取的有关费用及相关账册、票据；

　　（五）法律、法规规定的应当移交的其他事项。

　　物业服务人未履行通知义务或者未办理物业移交手续的，不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务；法律或者合同未明确物业服务人通知义务期限的，应当提前九十日通知业主或者业主委员会。

　　第五十二条 业主、物业使用人对物业服务人在物业管理活动中侵害自己合法权益的行为，可以向业主委员会或者街道办事处、乡镇人民政府、县（市、区）人民政府住房城乡建设等有关部门投诉。接到投诉的单位应当及时处理，并自受理之日起三十日内将处理结果回复投诉人。

　　第五十三条 县级以上人民政府住房城乡建设主管部门应当加强对物业服务活动的监督管理，建立健全以业主满意度为主要指标的物业服务质量评价制度、物业服务企业信用评价体系。具体办法由自治区人民政府住房城乡建设主管部门制定。

　　第五十四条 任何单位和个人不得强迫物业服务人代收有关费用或者提供无偿服务。

　　有关部门不得擅自作出减损物业服务人权益或者增加其义务的决定。

　　第五十五条 物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备维护、保洁、绿化和消防等用水、电和燃气的，水费按照非居民用水的环卫、绿化和消防用水价格执行；电费、燃气费按照居民生活用电、用气价格执行。

　　第五十六条 物业服务人不得有下列行为：

　　（一）擅自设置收费项目、提高收费标准或者重复收费；

　　（二）只收取费用不提供服务，或者所收取的费用与提供的服务质价不符；

　　（三）采取停止供水、供电、供燃气、供热或者限制使用门禁、电梯等影响业主正常生活的方式催交物业费；

　　（四）擅自利用业主共有部分开展经营活动；

　　（五）挪用、侵占、隐瞒业主共有资金；

　　（六）虚增、截留由业主支付的建筑物及其附属设施的维修、检测等费用，以及业主共同支付的其他费用；

　　（七）违法提供、泄露、出售在物业服务活动中获取的业主、物业使用人的个人信息；

　　（八）强迫业主购买指定商品或者服务；

　　（九）与业主委员会委员串通，损害业主利益；

　　（十）其他损害业主合法权益的行为。

　　第五十七条 物业服务收费应当遵循质价相符、公平公开、合理诚信的原则。

　　前期物业服务收费实行政府指导价，其他物业服务收费实行市场调节价。

　　实行政府指导价的，发展改革部门会同住房城乡建设主管部门，根据物业类型、服务等级、服务内容、服务成本等，制定相应的基准收费标准并确定浮动幅度，建立动态调整机制，及时向社会公布。

　　实行市场调节价的，由物业服务人与业主委员会在充分考虑经营成本、业主权益和市场供求等因素基础上协商约定，并在物业服务合同中约定服务等级、服务内容、收费标准、收费方式等。

　　第五十八条 尚未出售或者尚未交付的物业，物业费由建设单位承担。已交付的物业，物业费由业主承担，建设单位与业主另有约定的除外。

　　业主连续空置六个月以上的房屋，其物业收费可以由业主与物业服务人协商约定；协商未果的，应当按照物业服务合同的约定支付物业费。

　　第五十九条 物业服务人违反价格管理规定及物业服务合同约定，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费，强迫业主购买指定商品或者服务的，业主委员会有权制止或者纠正，业主有权拒绝。

　　业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照有关规定和约定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

　　业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

　　第六十条 水、电、燃气、热力供应单位应当向最终用户直接收取费用，不得强迫物业服务人代收代交，专业经营单位委托物业服务人代收代交的，应当签订书面协议。物业服务人代收水、电、燃气、热力费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第六十一条 物业服务人应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏，或者通过网络公示以下内容，内容有变化的，应当及时更新：

　　（一）物业服务企业的营业执照、项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话；

　　（二）物业服务等级、服务内容、收费标准和方式等；

　　（三）电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式、维保方案和应急处置方案等；

　　（四）上一年度物业服务合同履行情况；

　　（五）公共水电费用分摊情况、代收取的公共收益收支与住宅专项维修资金使用情况；

　　（六）业主、物业使用人进行房屋装饰装修活动的情况；

　　（七）物业管理区域内共有车库、车位的出租情况；

　　（八）其他应当公示的信息。

　　业主对公示内容有异议的，物业服务人应当及时予以答复。

　第六章 物业的使用

　　第六十二条 任何单位和个人不得在物业管理区域内实施下列行为：

　　（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑、共用设施设备用途，违法搭建建筑物、构筑物；

　　（二）擅自改变房屋用途或者对原有建筑物加层、改建、扩建；

　　（三）非法处分或者占用物业共有部分、共用设施设备进行经营；

　　（四）侵占、损坏物业管理区域内道路、场地、公共绿地、共用设施设备；

　　（五）擅自改动房屋承重结构、主体结构，扩大承重墙原有门窗尺寸；

　　（六）损坏屋面、楼层防水，擅自改装燃气、热力管线、设施，超出设计标准增加楼面荷载；

　　（七）违法存储、堆放易燃、易爆、危险化学、放射性物品，违法排放有毒、有害物质污染环境；

　　（八）产生超过规定标准的噪声、振动或者影响邻居采光、通风；

　　（九）擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画；

　　（十）在阳台外晾晒衣物、堆放、悬挂、摆设物品等影响市容市貌或者影响公共安全；

　　（十一）任意弃置垃圾、排放污染物和污水、露天焚烧；

　　（十二）占用、堵塞、封闭楼道、疏散通道、安全出口、消防车通道、消防车登高操作场地，违反消防安全技术标准和规范安装设施设备，非法占用、封闭人民防空设施；

　　（十三）在电梯间、楼道、安全出口、消防车通道及其两侧区域停放车辆或者违规私拉电线、电缆为电动自行车、电动汽车等充电；

　　（十四）违反规定饲养动物；

　　（十五）从建筑物中抛掷物品；

　　（十六）其他违反法律、法规规定，危及公共利益和他人合法权益的行为。

　　发现有前款行为的，业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务人应当进行劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当向街道办事处、乡镇人民政府，县级人民政府住房城乡建设、公安等有关部门报告，有关单位应当依法及时处理。业主、物业使用人对侵害自己合法权益的行为，可以通过调解、诉讼等方式解决；业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法提起诉讼。

　　第六十三条 业主出租房屋或者车库、车位的，应当在租赁合同中载明承租人在物业管理活动中的权利与义务，并将承租人、租赁期限、物业服务和水、电、燃气、热力等费用交纳的约定等情况，自租赁合同生效之日起七日内告知物业服务人。

　　第六十四条 业主进行房屋装饰装修，应当将装饰装修内容、计划工期、装饰装修工程负责人姓名和联系方式等告知物业服务人和相邻业主，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。物业服务人发现违法违规行为的，应当及时劝阻、制止，并报告有关单位。

　　物业服务人应当就下列事项与业主签订书面协议：

　　（一）装饰装修施工的时间、地点；

　　（二）装饰装修垃圾的处置与清运；

　　（三）电梯使用、共用部分临时占用等注意事项；

　　（四）楼顶、窗外、阳台安装设施、设备、护栏等的要求；

　　（五）法律、法规和管理规约禁止的行为；

　　（六）违约责任；

　　（七）其他需要约定的事项。

　　第六十五条 物业管理区域内按照规划建设的公共服务设施、市政公用建筑和物业服务用房，不得擅自改变用途。确需改变用途的，按照本条例第二十四条第一款第八项表决程序，经业主大会同意后，依法办理相关手续。

　　第六十六条 物业需要使用共有部分增设电梯等进行二次开发、改造的，应当符合规划、土地、建设、环境保护、消防、特种设备安全管理等法律、法规的规定和技术标准，按照本条例第二十四条第一款第八项表决程序，经业主大会同意后，依法办理相关手续。

　　第六十七条 物业管理区域内按照规划设置的车库、车位应当优先满足业主的需要。建设单位尚未出售的车库、车位，应当出租给业主、使用人停放车辆，不得只售不租。

　　车库、车位按照配置比例，优先满足业主合理需要后，可以向本物业管理区域业主以外的其他人出租，但不得出售，除管理规约、业主大会另有规定外，出租期限一次不超过十二个月；租赁合同期满后，业主有新增需要的，应当优先满足。

　　第六十八条 物业管理区域内规划的车库、车位尚有空余的，物业服务人不得占用业主共有道路、场地设置车库、车位。

　　确需占用业主共有道路、场地划定车位，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道和消防车登高操作场地，不得遮挡消火栓。

　　第六十九条 物业管理区域内充电设施的建设、使用应当符合国家和自治区相关技术标准和管理要求。

　　新建住宅区车位应当按照规划配建要求建设充电设施或者预留安装条件。推动充电设施建设纳入老旧小区改造范围，同步开展配套供配电设施建设。

　　业主、物业使用人在既有住宅区车位增设充电设施的，应当向供电企业申请报装，不得擅自增设。

　　支持充电运营企业受业主委员会委托，为住宅区充电设施统一提供建设、运营、维护等服务。

　　街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会、业主委员会、物业服务人应当配合业主依法安装充电设施，为现场勘察、线路安装、通电运行等环节提供便利条件。

　　第七十条 建设单位或者物业服务人等利用业主共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。属于业主共有的公共收益，应当按照业主大会决定使用，可以用于补充住宅专项维修资金，也可以用于业主大会和业主委员会工作经费、业主委员会委员工作津贴或者物业管理等方面的其他需要。

　　任何单位和个人不得挪用、侵占属于业主共有的公共收益。经营收入由建设单位或者物业服务人代管的，应当单独列账，接受业主、业主委员会的监督；由业主委员会自行管理的，应当接受业主、居（村）民委员会的监督。

　　利用业主共有部分进行经营以及公共收益的分配与使用情况，应当定期在物业管理区域内显著位置或者通过网络进行每年不少于二次公示。

第七章 物业的维护

　　第七十一条 建设单位应当按照国家和自治区规定的保修范围和保修期限，承担物业保修责任。建设单位将保修责任委托物业服务人承担的，应当在物业管理区域内显著位置或者通过网络公示。

　　建设单位应当建立物业投诉处理制度。物业存在缺陷，在保修范围和保修期限内的，建设单位应当及时登记、查看，与业主、物业服务人商定修复方式、期限。存在物业质量缺陷或者安全隐患的，建设单位或者其委托的物业服务人应当及时采取补救措施，并对造成的损失依法承担赔偿责任。

　　第七十二条 物业保修期限届满后，房屋专有部分的维修、养护由业主负责。

　　房屋专有部分出现危害安全、公共利益和他人合法权益的，业主应当及时处理，消除危害，相邻业主应当提供便利。

　　第七十三条 物业保修期限届满后，共有部分、共用设施设备的维护、保养由物业服务人负责，其中电梯、锅炉等特种设备，应当由特种设备生产厂商负责维护、保养或者由取得相应资质的专业维修单位负责，日常运行和维护费用由物业服务人承担。

　　第七十四条 供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等专业经营单位，应当依法负责物业管理区域内分户终端计量装置、入户端口及其以外设施设备的维修、养护、更新，并承担相关费用，法律法规另有规定的除外。

　　供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等专业经营单位对专业经营设施设备进行维修、养护、更新，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状，业主、物业服务人应当配合。

　　供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等专业经营单位，委托物业服务人对物业管理区域内有关设施设备进行日常维修养护的，双方应当签订书面委托协议，明确委托的主要事项和费用支付的标准和方式。

　　第七十五条 物业服务人及相关单位开展各项维护作业应当统筹施工时段，控制作业范围，提前公示作业安排，采取有效便民措施，最大限度减少对业主日常生活的影响。

　　第七十六条 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于住宅共有部分、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。

　　第七十七条 业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。住宅专项维修资金本息余额不足首期交存额的百分之三十的，业主委员会应当组织续交。续交方式、金额等具体事项由管理规约约定或者由业主共同决定。

　　业主未按照管理规约的约定或者业主共同决定续交住宅专项维修资金的，由业主委员会催告。业主接到催告后，未能及时续交住宅专项维修资金的，业主委员会可以对未交清住宅专项维修资金的业主依法提起诉讼。

　　未成立业主大会的，续交的具体管理办法由州、市（地）、县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门会同同级财政部门制定。

　　第七十八条 发生以下危及人身财产、房屋安全等紧急情况，需要立即使用住宅专项维修资金的，由业主大会或者业主委员会等提出应急使用方案，也可以由相关业主、物业服务人提出应急使用方案，经业主大会或者业主委员会同意，依法向住宅专项维修资金主管部门书面提出资金使用申请。维修资金主管部门收到申请后，应当及时审核，审核期限最长不得超过二个工作日，符合条件的，及时拨付资金。

　　（一）屋顶、外墙体防水损坏造成的渗漏；

　　（二）电梯出现故障或者安全隐患危及人身安全；

　　（三）楼体外立面有脱落危险；

　　（四）共用消防设施设备出现故障，不能正常使用；

　　（五）共用排水设施坍塌、堵塞、爆裂等危及人身财产安全；

　　（六）其他严重危及人身财产、房屋安全等紧急情况。

　　维修工程竣工验收后，申请使用人应当将住宅专项维修资金使用情况在物业管理区域内显著位置或者通过网络进行不少于七日的公告。

　　国家对老旧住宅改造和老旧电梯更新需要使用住宅专项维修资金另有规定的，从其规定。

　　第七十九条 对业主数量较少的老旧住宅区，县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门可以依据多数业主的意愿合理整合物业管理区域，也可以组织协调多个老旧住宅区共同委托一个物业服务人管理。

　　第八十条 老旧住宅区的道路、照明、绿地、消防、文化体育设施、物业服务用房等建设和改造可以纳入当地老旧小区改造范围；设施设备不配套等遗留问题，由原产权单位或者建设单位承担，原产权单位、建设单位不存在或者无力承担的，县（市、区）人民政府应当采取财政出资、引入社会资本和业主自筹资金等措施组织改造。改造前，应当听取业主或者业主委员会的意见，并在物业管理区域内显著位置或者通过网络公示。老旧住宅区的范围，由县（市、区）人民政府确定。

　　老旧住宅区水、电、燃气、热力、通信、有线电视等市政公用设施设备建设、改造资金，由专业经营单位承担，法律、法规另有规定的除外。改造前，应当听取业主委员会的意见，并在物业管理区域内显著位置或者通过网络公示。

　　第八十一条 鼓励具备条件的老旧住宅区，结合改造整治，依法建设经营性用房，车库、车位，电动自行车、电动汽车等集中停放充电场所，其经营取得的公共收益可以弥补改造资金的不足，或者纳入住宅专项维修资金管理。

　第八章 法律责任

　　第八十二条 业主委员会委员违反本条例规定获取非法利益的，应当退还挪用、侵占业主的共有财产和索取、收受的报酬以及其他不当利益；未妥善保管会计凭证、会计账簿、财务会计报告等会计资料，伪造、变造、隐匿、故意销毁会计资料或者不按照规定提供、移交会计资料造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第八十三条 建设单位违反本条例规定，未向房屋买受人明示物业管理区域、前期物业服务合同、临时管理规约的，由县级以上人民政府住房城乡建设主管部门责令限期改正；逾期未改的，处一万元以上五万元以下罚款。

　　物业服务人未按照本条例规定，在物业管理区域显著位置或者通过网络公示相关信息的，由县级以上人民政府住房城乡建设主管部门责令限期改正；逾期未改的，处一千元以上五千元以下罚款。

　　第八十四条 违反本条例规定，不进行物业承接查验或者不移交有关资料的，由县级以上人民政府住房城乡建设主管部门责令限期改正；逾期未改的，对建设单位、物业服务人予以通报批评，分别处一万元以上十万元以下罚款。

　　物业服务人承接的前期物业不符合要求的，由县级以上人民政府住房城乡建设主管部门处一万元以上十万元以下罚款。

　　交付、承接未经查验或者查验不符合要求的前期物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，建设单位和物业服务人应当承担相应的赔偿责任。

　　第八十五条 物业服务人违反本条例规定，解除、终止物业服务合同后拒不办理退出手续、擅自撤离或者停止物业服务的，由县级以上人民政府住房城乡建设主管部门责令限期改正，逾期未改的，处五万元以上二十万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第八十六条 物业服务人违反本条例规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的、强迫购买指定商品或者服务的，由县级以上人民政府市场监管部门责令改正，限期退还，并依照有关法律、法规的规定予以处罚。

　　第八十七条 物业服务人违反本条例规定，代收水、电、燃气、热力等费用向业主收取手续费的，由县级以上人民政府市场监管部门责令改正，限期退还，并依照有关法律法规的规定予以处罚。

　　物业服务人采取限制供电、供水、供热、供气或者限制使用门禁、电梯等影响业主正常生活的方式催交物业费的，由县级以上人民政府住房城乡建设主管部门责令改正，拒不改正的，处二万元以上五万元以下罚款。

　　第八十八条 物业服务人违反本条例规定，挪用、侵占、隐瞒业主共有资金，由县级以上人民政府住房城乡建设主管部门责令限期退还，没收违法所得，并处挪用、侵占金额一倍以上二倍以下罚款。

　　物业服务人虚增、截留由业主支付的建筑物及其附属设施的维修、检测等费用，以及业主共同支付的其他费用，由县级以上人民政府住房城乡建设主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处虚增、截留金额一倍以上二倍以下罚款。

　　第八十九条 建设单位、物业服务人、专业经营单位违反本条例规定，不履行或者拖延履行保修、维修和养护责任的，由县级以上人民政府住房城乡建设主管部门责令限期改正；逾期未改的，处十万元以上二十万元以下罚款，造成业主损失的，依法承担赔偿责任。

　　第九十条 县级以上人民政府住房城乡建设主管部门，街道办事处、乡镇人民政府，以及其他有关部门及其工作人员有下列情形之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分：

　　（一）未按照规定的期限、条件划分物业管理区域；

　　（二）未按照规定组织和指导成立业主大会筹备组、业主大会、业主委员会换届筹备组或者干预、阻挠业主委员会选举和换届；

　　（三）发现违法行为或者接到举报投诉不及时处理；

　　（四）其他不履行法定职责的行为。

　　第九十一条 违反本条例规定应当承担法律责任的其他行为，依照有关法律、法规执行。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第九章 附则

　　第九十二条 本条例自2026年8月1日起施行。

目　录

第一章　总则
　　第二章　新建物业与前期物业管理
　　第三章　业主自治管理
　　    第一节　业主
　　    第二节  业主大会
　　    第三节　业主委员会
　　    第四节　物业管理委员会
　　第四章　物业服务
　　    第一节  物业服务人与物业服务合同
　　    第二节  物业服务收费
　　第五章　物业的使用和维护
　　第六章  监督管理
　　第七章　法律责任
　　第八章　附则

第一章  总则

第一条  为了规范物业管理活动，维护物业管理相关主体的合法权益，保障物业的依法、安全、合理使用，营造良好的生活、工作环境，促进美丽和谐社区建设，根据相关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条  本市行政区域内的住宅物业管理适用本条例；非住宅物业管理参照执行。

本条例所称物业管理，是指业主通过共同决定委托物业服务人或者自行管理的形式，对物业服务区域内的建筑物、构筑物及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业服务区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

第三条  本市物业管理纳入基层治理体系，坚持党建引领、政府组织、部门协同、属地管理，实行业主自治、专业服务、行业自律，构建共建共治共享的治理格局。建立健全社区党组织领导下的居民委员会、业主委员会、业主、物业服务人等共同参与的治理架构。

第四条  市、区县人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划，推动物业管理市场化、专业化、标准化、精细化。

区县人民政府应当加强对本行政区域内物业管理工作的组织领导，建立物业管理综合协调工作机制，组织街道办事处、镇人民政府、城市管理以及相关部门、单位，统筹推进物业管理工作，协调解决物业管理重大问题。

街道办事处、镇人民政府、居民委员会按照本条例规定的职责，做好辖区内物业管理相关工作。

第五条  市城市管理部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。区县城市管理部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

发展改革、公安、民政、司法行政、财政、自然资源和规划、住房城乡建设、水利、卫生健康、应急管理、市场监督管理、体育、人防、大数据、消防救援等有关部门、单位按照各自职责，做好与物业管理有关的工作。

第六条  鼓励物业管理行业协会依法制定和组织实施自律性规范，实行自律管理，编制团体标准，调解行业纠纷，维护会员合法权益，推动行业健康有序发展。

鼓励物业服务人加入行业协会。

第七条  鼓励采用新技术、新方法，促进互联网与物业管理深度融合，提高物业管理质量、效率和服务水平，推动物业服务向绿色、智慧方向发展。

第八条  突发事件应对期间，街道办事处、镇人民政府负责落实市、区县人民政府依法采取的应急处置措施；指导物业服务人开展相应级别的应对工作，并给予物资和资金支持。

物业服务人应当在街道办事处、镇人民政府指导下积极配合居民委员会开展工作，依法落实应急处置措施和其他管理措施。

第二章  新建物业与前期物业管理

第九条  新开发建设项目，建设单位应当按照规划要求配置物业服务用房，满足物业服务办公、安保、保洁、维修、仓储以及档案管理等需求。物业服务用房的配置应当符合下列规定：

（一）独立且相对集中配置，方便服务业主；

（二）地面以上成套装修房屋，具备水、电、暖、采光、通风等正常使用功能，预留通信、网络、安保预警等端口；

（三）建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置，计算面积低于一百平方米的按不低于一百平方米配置；

（四）与建设工程项目同步设计、同步施工、同步交付，其中建设工程项目分期开发建设的，建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发项目总建筑面积千分之三的比例配置物业服务用房。

物业服务用房的面积、位置应当在建设工程规划许可证附图、房屋买卖合同中载明。

第十条  物业服务用房由建设单位无偿提供，属于全体业主共有，建设单位应当依法办理不动产权属登记。

第十一条  物业服务区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主需要。物业交付后，车位、车库尚未出售、附赠或者出租的，建设单位应当公开数量和位置，业主要求承租的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，建设单位不得销售。车位设置不得影响道路通行，不得妨碍消防、急救等特种车辆执行任务，不得损坏共用设施设备，不得侵害业主合法权益。

第十二条  新建住宅小区内，建设单位应当根据规划要求配建车辆充电设施和电动自行车、自行车停放场所。既有住宅小区内，根据实际需要配建车辆充电设施和电动自行车、自行车停放场所的，由业主共同决定。

住宅小区内配建车辆充电设施和电动自行车、自行车停放场所的具体办法，由市人民政府制定。

第十三条  供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当依法履行专业经营设施设备的维修养护责任，按照与业主签订的服务合同服务到最终用户，保证服务质量。

第十四条  建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当拟定物业服务方案，选择物业服务等级，依法通过招标方式选聘物业服务企业，签订书面前期物业服务合同。

第十五条  建设单位应当在物业交付使用十五日前，与选聘的物业服务企业完成物业服务区域的承接查验，移交物业共用部位、共用设施设备、物业服务用房以及相关资料，并签订物业承接查验协议。对物业承接查验发现的问题、解决方法、双方权利义务、违约责任等事项，双方应当在物业承接查验协议中作出约定。对物业承接查验发现的问题，建设单位应当在三十日内予以整改。

物业服务企业不得承接未经查验的物业。

街道办事处、镇人民政府、区县城市管理部门应当对承接查验移交物业服务用房和资料进行现场监督。建设单位、物业服务企业可以聘请相关专业机构予以协助。

第十六条  物业服务区域内的以下部分属于业主共有：

（一）道路、绿地，但是属于城镇公共道路、城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；

（二）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；

（三）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、电梯、公共照明等附属设施设备，避难层、架空层、设备层或者设备间等；

（四）物业服务用房和其他公共场所、共用设施；

（五）法律、法规规定或者房屋买卖合同依法约定的其他共有部分。

第十七条  前期物业服务企业应当自办理物业交接手续之日起三十日内，在物业服务区域内显著位置公告下列事项：

（一）物业服务区域的四至范围以及附图；

（二）公共活动场所、公共绿地的面积和位置；

（三）车位、车库的数量和位置；

（四）地下室、底层架空层、天台的面积以及权属；

（五）物业服务用房以及按照规划建设的居民委员会、社区服务中心、政务管理、幼儿园、养老服务等用房和体育设施的面积、位置以及权属；

（六）共用设施设备名称以及权属；

（七）其他应当公告的事项。

第三章  业主自治管理

第一节 业主

第十八条  房屋的所有权人为业主。本条例所称业主还包括：

（一）尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为，已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人；

（二）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；

（三）因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的个人；

（四）因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；

（五）其他符合法律、法规规定的单位或者个人。

第十九条  业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）自行管理物业；

（二）要求物业服务人按照物业服务合同的约定提供服务；

（三）提议召开业主大会会议，并就物业服务的有关事项提出建议；

（四）提出制定和修改临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则的建议；

（五）参加业主大会会议，行使投票权；

（六）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（七）监督业主大会筹备组、业主委员会或者物业管理委员会的工作；

（八）监督物业服务人履行物业服务合同；

（九）对共用部位、共用设施设备和相关场地使用享有知情权、监督权和收益权；

（十）监督专项维修资金的管理和使用；

（十一）法律、法规规定的其他权利。

业主行使权利不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第二十条  业主应当履行下列义务：

（一）遵守临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则；

（二）遵守物业服务区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护以及应对突发事件等方面的制度要求；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）配合物业服务人实施物业服务；

（五）按照国家和省有关规定交纳专项维修资金；

（六）按时支付物业服务费；

（七）履行房屋使用安全责任；

（八）按照规定分类投放生活垃圾；

（九）法律、法规规定的其他义务。

业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。

第二节  业主大会

第二十一条  业主大会由物业服务区域内全体业主组成，代表和维护物业服务区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。一个物业服务区域成立一个业主大会。

第二十二条  符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：

（一）已交付的业主专有部分面积的比例达到百分之五十以上；

（二）已交付的业主人数的比例达到百分之五十以上；

（三）向首位业主交付满两年且已交付的业主人数的比例达到百分之二十五以上。

达到召开首次业主大会会议条件的，建设单位或者前期物业服务企业应当在物业服务区域内公示，并向街道办事处、镇人民政府和区县城市管理部门书面报告物业服务区域内物业总建筑面积、总户数、物业交付时间以及交付业主人数、交付面积等情况。

居民委员会或者十名以上业主联名可以向街道办事处、镇人民政府申请成立业主大会。

第二十三条  街道办事处、镇人民政府应当在收到报告或者申请之日起五个工作日内予以核实；符合条件的，应当在六十日内组建业主大会筹备组。

筹备组可以由建设单位、前期物业服务企业、业主和街道办事处、镇人民政府、社区党组织、居民委员会等代表组成，人数应当为七人以上单数，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由街道办事处、镇人民政府的代表担任。

筹备组中的业主代表可以由业主自荐或者居民委员会推荐产生，由街道办事处、镇人民政府确定。

筹备组应当自成立之日起十日内，将其成员名单和工作职责在物业服务区域内进行书面公告。

第二十四条  筹备组履行下列职责：

（一）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（二）制定首次业主大会会议召开方案，明确时间、地点和内容；

（三）拟订管理规约、业主大会议事规则和业主委员会工作规则草案；

（四）制定业主委员会成员候选人产生办法，确定业主委员会成员候选人名单；

（五）提出业主委员会选举办法；

（六）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款规定的业主大会议事规则，至少应当包括业主大会的议事方式、表决程序、议题提出以及确定方式、业主投票权确定办法，业主委员会的组成、任期、换届和成员的条件、罢免、增补，业主大会、业主委员会印章的管理和使用等事项，并不得违反法律、法规的强制性规定。

对本条第一款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业服务区域内显著位置公告，并通知全体业主。业主对公告内容有异议的，筹备组应当研究处理，并在首次业主大会会议召开前作出答复。

第二十五条  筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。首次业主大会会议应当通过管理规约、业主大会议事规则，选举产生业主委员会成员。

业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会成员但得票数达到规定票数的候选人，可以当选业主委员会候补成员，候补成员的任期与业主委员会成员任期相同。

第二十六条  业主大会依照法律、法规的规定召开，决定下列事项：

（一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；

（二）选举或者更换业主委员会成员和候补成员；

（三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

（四）选聘、解聘物业服务人;

（五）确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格；

（六）使用专项维修资金；

（七）筹集专项维修资金；

（八）改建、重建建筑物及其附属设施；

（九）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（十）确定对业主委员会成员是否发放津贴或者补助，以及资金来源、发放标准；

（十一）确定共有部分收益等共有资金的使用与管理办法；

（十二）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第七项至第九项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

成立业主委员会的，业主委员会应当就本条第一款规定的决定事项向业主大会提出讨论方案。

第二十七条  业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者利用信息化手段等形式召开。

业主大会会议召开十五日前，业主委员会应当通知全体业主，将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等在物业服务区域内显著位置公示，并同时报居民委员会。居民委员会应当派代表列席会议。

业主大会会议决定结果应当在物业服务区域内显著位置公告。

第二十八条  业主人数较多并采用集体讨论形式召开业主大会的，可以根据业主共同决定，以幢、单元、楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表在参加会议前，应当提前就业主大会会议拟讨论的事项征求其所代表的业主的意见。需要投票表决的，业主书面意见应当经本人签字确认后，由业主代表在投票时代为提交。

第三节  业主委员会

第二十九条  业主委员会由五人以上单数组成，具体人数根据本物业服务区域的实际情况确定。候补成员人数按照不超过业主委员会成员人数确定。

业主委员会成员、候补成员应当为本物业服务区域的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表。

第三十条  业主委员会成员候选人通过下列方式产生：

（一）社区党组织推荐；

（二）居民委员会推荐；

（三）联名推荐或者业主自荐。

筹备组根据业主委员会成员候选人产生办法，从按照前款方式推荐的人员中确定业主委员会成员候选人名单，报街道办事处、镇人民政府。

鼓励业主中的党员、人大代表、政协委员、公职人员、网格员、楼栋长参选业主委员会成员。

第三十一条  业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议，在业主委员会成员中推选主任、副主任和执行成员，并在推选完成之日起三日内，在物业服务区域内显著位置公示业主委员会主任、副主任、执行成员、其他成员和候补成员的名单。

业主委员会主任、副主任可以兼任执行成员。执行成员负责业主委员会的日常事务工作，经推荐可以依照法定程序进入居民委员会任职。

任期内业主委员会成员出现空缺的，由候补成员按照得票数依次递补剩余任期，具体递补办法由业主大会议事规则约定。

第三十二条  业主委员会是业主大会的执行机构，依照有关法律、法规规定和业主大会的授权开展活动，接受业主大会和业主的监督。

业主委员会履行下列职责：

（一）召集并主持业主大会会议，报告年度物业管理的实施情况、业主委员会履职情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同，与解聘的物业服务人进行交接；

（三）执行业主大会的决议、决定；

（四）拟定共有部分、共有资金使用与管理办法草案；

（五）监督专项维修资金的使用以及组织专项维修资金的补建、再次筹集；

（六）督促业主按时支付物业服务费，监督和协助物业服务人履行物业服务合同；

（七）监督管理规约的实施，对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行劝阻、制止；

（八）制作和保管会议记录、共有部分的档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件；

（九）定期向业主通报工作情况；

（十）协调解决因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（十一）业主大会赋予的其他职责。

业主委员会应当听取业主、物业使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议，接受业主查询其所保管的物业管理信息。

业主委员会不得决定应由业主大会决定的事项。业主大会不得授权业主委员会决定应由业主大会决定的事项。

使用业主大会、业主委员会印章，应当经业主委员会过半数成员签字同意。

第三十三条  业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定定期召开会议，经三分之一以上业主委员会成员提议，业主委员会应当召开临时会议。

业主委员会会议由主任或者执行成员负责召集。业主委员会会议应当有三分之二以上成员出席，成员不得委托他人参会，作出决定时应当经全体成员过半数签字同意。候补成员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。

业主委员会应当在会议召开五日前将会议议题告知居民委员会，在物业服务区域内显著位置公示，并听取意见和建议。居民委员会可以根据情况派代表参加。

第三十四条  业主委员会成员不得实施下列行为：

（一）阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定；

（二）虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料；

（三）拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料，妨碍业主委员会换届交接工作；

（四）擅自使用业主大会、业主委员会印章；

（五）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务人签订、修改物业服务合同；

（六）将业主共有财产借给他人或者设定担保等挪用、侵占业主共有财产；

（七）与物业服务人有可能影响其公正履行职务的经济往来或者利益交换；

（八）泄露业主信息；

（九）侵害业主合法权益的其他行为。

业主委员会成员有前款规定行为之一且情节严重的，由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，决定是否终止其成员资格；业主大会未作出决定，也未授权业主委员会作出决定的，由街道办事处、镇人民政府督促业主委员会提请业主大会决定。

第三十五条  一个任期内，出现业主委员会成员经递补人数仍不足总数的三分之二等无法正常履行职责的情形，或者业主委员会拒不履行职责损害业主权益的，街道办事处、镇人民政府应当在九十日内组织召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

第三十六条  业主委员会任期届满九十日前，应当召开业主大会会议进行换届选举；未按照规定进行新一届业主委员会选举的，业主委员会应当书面报告街道办事处、镇人民政府。街道办事处、镇人民政府应当在接到报告后三十日内组建换届小组，由换届小组组织召开业主大会会议，在换届小组成立之日起九十日内选举产生新一届业主委员会。

未按照规定进行新一届业主委员会选举的，街道办事处、镇人民政府可以应十名以上业主联名书面要求组建换届小组。

换届小组依照筹备组的人员构成组建。

业主委员会应当于换届完成之日起十日内将业主大会和业主委员会印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会；未在规定时限内移交的，街道办事处、镇人民政府应当督促其移交。

第四节  物业管理委员会

第三十七条  物业服务区域有下列情形之一的，可以成立物业管理委员会：

（一）不具备成立业主大会条件；

（二）具备成立业主大会条件但未成立，经街道办事处、镇人民政府组织、指导两次仍不能成立；

（三）未能选举产生业主委员会或者业主委员会出现任期届满、集体辞职等情形，需要重新选举，经街道办事处、镇人民政府组织、指导两次仍不能选举产生新的业主委员会。

第三十八条  物业管理委员会由街道办事处、镇人民政府组织成立。物业管理委员会作为临时机构，组织业主共同决定物业管理事项，推动符合条件的物业服务区域成立业主大会、选举产生业主委员会。

第三十九条  物业管理委员会由街道办事处、镇人民政府、居民委员会、业主、建设单位代表等七人以上单数组成，其中业主代表不少于物业管理委员会成员人数的二分之一。业主代表由社区党组织、居民委员会在业主中推荐产生。

物业管理委员会主任由街道办事处、镇人民政府或者居民委员会代表担任，副主任由街道办事处、镇人民政府指定一名业主代表担任。物业管理委员会应当在物业服务区域内显著位置公示成员名单。

街道办事处、镇人民政府应当将成立物业管理委员会的情况告知区县城市管理部门。

第四十条  物业管理委员会自业主委员会选举产生之日起停止履行职责，并应当在十日内向业主委员会移交相关资料和财物，移交后自行解散。

第四章  物业服务

第一节  物业服务人与物业服务合同

第四十一条  业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务人管理。委托物业服务企业提供物业服务的，一个物业服务区域应当选聘一个物业服务企业提供物业服务。

电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的维修和养护，应当由具备相应资质的专业机构或者人员实施。

第四十二条  接受委托提供物业服务的企业应当具有独立的法人资格，具备为业主提供专业服务的能力。

第四十三条  业主委员会应当根据业主大会的决定，通过招标或者协议方式选聘物业服务人。采用招标方式选聘物业服务人的，由业主委员会组织招标，并代表业主与中标的物业服务人签订物业服务合同；采用协议方式选聘物业服务人的，业主委员会应当提供两家以上备选物业服务人，将其基本情况、拟签订物业服务合同的主要内容在物业服务区域内显著位置公示，由业主共同决定。

物业服务合同对业主具有法律约束力。物业服务合同签订后，业主有权进行查询。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。

物业服务人应当自签订或者变更物业服务合同之日起十日内，向区县城市管理部门备案。

市城市管理部门应当会同有关部门、协会制定物业服务合同示范文本，并向社会公布。

第四十四条  物业服务人应当按照物业服务合同的约定提供物业服务，并且遵守下列规定：

（一）提供物业服务符合国家和省规定的标准、规范；

（二）及时向业主、物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项；

（三）听取业主的意见和建议，及时答复业主提出的询问，接受业主监督，改进和完善服务；

（四）定期向业主大会、业主委员会报告服务事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等；

（五）发现有安全风险隐患的，及时设置警示标志，采取措施排除隐患或者向有关专业机构报告；

（六）履行生活垃圾分类管理人责任，指导、监督业主和物业使用人进行生活垃圾分类投放；

（七）对违反有关治安、环保、消防、房屋使用安全、市容环卫等法律、法规的行为及时采取合理措施制止、向有关部门报告并协助处理；

（八）对业主、物业使用人违反临时管理规约、管理规约的行为进行劝阻、制止，并及时报告业主委员会或者物业管理委员会；

（九）不得泄露在物业服务活动中获取的业主信息；

（十）不得挪用、侵占共有部分收益等共有资金；

（十一）不得擅自改变物业服务用房等共有物业用途；

（十二）不得擅自撤出物业服务区域、停止服务；

（十三）配合街道办事处、镇人民政府、行政执法机关和居民委员会做好物业管理相关工作。

第四十五条  物业服务企业应当指派项目负责人，负责物业服务项目的运营和管理。建立项目负责人到居民委员会报到制度，项目负责人应当在到岗之日起五日内到居民委员会报到，在居民委员会的监督、指导下参与基层治理工作。

第四十六条  物业服务人应当在物业服务区域内显著位置设置公示栏，如实公示并及时更新下列信息：

（一）营业执照、项目负责人、二十四小时服务电话、物业服务人网址、投诉电话；

（二）物业服务的内容、标准，收费的项目、标准、依据、方式等；

（三）电梯、消防等设施设备的维修保养单位的名称、资质、联系方式、维保方案、维保费用和电梯专项应急预案、消防应急处置方案等；

（四）供水、供电、供热、供气、通信等专业经营单位的报修电话等；

（五）上一年度物业服务合同履行情况；

（六）上一年度专项维修资金筹集、使用情况；

（七）实行酬金制的住宅小区物业服务费用的收支情况；

（八）业主进行房屋装饰装修活动的情况；

（九）物业服务区域内车位、车库的出售和出租情况；

（十）其他应当公示的信息。

物业服务人可以同时将前款公示的内容通过信息化方式告知全体业主。业主对公示内容提出异议的，物业服务人应当予以答复。

第四十七条  物业服务人应当保存下列资料并建立档案：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料；

（二）小区监控系统、门禁系统、电梯、消防、水泵、体育设施、充电设施、有限空间等共用部位、共用设施设备资料及其管理、运行、维修、养护记录；

（三）物业服务区域划分文件、物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）小区共有部分经营管理资料；

（五）水箱清洗记录以及水箱水质检测报告；

（六）住宅装饰装修管理资料；

（七）业主名册；

（八）签订的供水、供电、垃圾清运等书面协议；

（九）物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他资料。

第四十八条  业主依法共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，业主委员会应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。

物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘的，业主委员会应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。

物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主、业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。

物业服务期限届满后，业主仍未共同作出续聘或者另聘决定，物业服务人继续提供服务的，原合同继续有效。当事人可以随时解除物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。

第四十九条  物业服务合同终止的，物业服务人应当在约定期限内退出物业服务区域；未约定期限的，应当在合同终止之日起三十日内退出物业服务区域。

物业服务人退出物业服务区域前，应当将物业服务用房、相关设施，代收的有关费用、预收的物业服务费，以及本条例第四十七条规定的档案、资料等交还给业主委员会、物业管理委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。

物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业服务费。

原物业服务人违反本条第二款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业服务费；造成业主损失的，应当赔偿损失。

第五十条  区县城市管理部门、街道办事处、镇人民政府应当加强对物业服务人交接工作的监管。

原物业服务人不得以业主欠交物业服务费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务人进场服务。

原物业服务人拒不移交有关资料或者财物，或者拒不退出物业服务区域的，由街道办事处、镇人民政府会同区县城市管理等有关部门协调解决。

新物业服务人不得强行接管物业，按照约定承接物业时应当对共用部位、共用设施设备进行查验。

第五十一条  物业服务区域突发失管状态时，街道办事处、镇人民政府应当确定应急物业服务人，提供保洁、秩序维护、共用设施设备运行管理等基本物业服务，并及时告知区县城市管理部门。

提供应急物业服务的，街道办事处、镇人民政府应当将服务内容、服务期限、服务费用等相关内容在物业服务区域内显著位置公示。应急物业服务期限不超过六个月，费用由全体业主承担。

应急物业服务期间，街道办事处、镇人民政府应当组织业主共同决定选聘新物业服务人，协调新物业服务人和应急物业服务人做好交接。

第五十二条  对配套设施不齐全、环境较差的城镇老旧小区，市、区县人民政府应当制定改造规划和年度实施计划，完善公共配套设施设备，改善城镇老旧小区的综合环境。

具备实施物业管理条件的城镇老旧小区，街道办事处、镇人民政府应当组织业主成立业主大会，由业主大会决定选聘物业服务人或者实施自行管理。

第五十三条  物业服务人应当遵守安全生产、公共卫生、应急、治安、消防、防灾管理等有关公共安全法律、法规的规定，制定物业服务区域安全防范应急预案，在相关部门指导下做好物业服务区域的安全管理工作。相关部门采取应急措施时，物业服务人应当予以协助。

对于物业服务人依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当予以配合。

第二节  物业服务收费

第五十四条  物业服务收费应当按照国家、省有关规定分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅前期物业公共服务费、普通住宅车位租赁费、普通住宅前期物业停车服务费以及车位场地使用费实行政府指导价，其他物业服务收费实行市场调节价。

实行政府指导价的，发展改革部门应当会同城市管理部门制定基准价和浮动幅度，报本级人民政府批准后向社会公布执行，并根据经济社会发展水平以及物业服务成本变动等情况适时调整。

实行市场调节价的，物业服务合同双方应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相符的原则，根据物业服务事项范围、服务标准等因素在物业服务合同中约定。

物业服务人不得擅自调整约定的物业服务收费标准，不得强制要求业主预付物业服务费。

物业服务人为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的，其收费标准可以另行约定。

第五十五条  因政府指导价变动需要调整普通住宅前期物业服务收费标准的，物业服务人应当在政府指导价变动范围内作相应调整。

因服务成本变化需要调整普通住宅前期物业服务收费标准的，物业服务人应当遵循下列程序：

（一）委托具有资质的中介机构对上一年度物业服务项目经营情况进行审计，审计报告在物业服务区域内显著位置公示三十日；

（二）将拟调整的收费标准、服务内容和标准在物业服务区域内显著位置公示三十日，并书面告知街道办事处、镇人民政府、居民委员会以及区县发展改革、市场监督管理和城市管理部门；

（三）调价方案按照本条例第二十六条规定表决同意后，表决结果应当在物业服务区域内显著位置公示，公示时间不得少于七日。

第五十六条  住宅物业已交付的，物业服务费由业主承担，建设单位与业主另有约定的除外。

已竣工尚未出售或者尚未交付的住宅物业，物业服务费由建设单位承担。

住宅物业交付后长期空置的，其物业服务费收费标准应当在物业服务合同中约定。

物业产权转移时，业主应当结清物业服务费。

第五十七条  业主应当根据物业服务合同约定的付费方式和标准，按时足额支付物业服务费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付。

业主逾期不支付物业服务费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付，业主委员会或者物业管理委员会应当督促其支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

第五十八条  物业服务人违反规定及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝。

物业服务人应当按照物业服务合同约定履行义务，不得以业主拖欠物业服务费等为由，实施中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供热、供气、通信等损害业主合法权益的行为。

第五十九条  专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。

物业服务人接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。

专业经营单位不得强制物业服务人代收费用，不得因物业服务人拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

第六十条  建设单位、物业服务人、业主委员会利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本后产生的收益属于业主共有。下列收益属于业主共有：

（一）利用小区公共道路或者场地设置停车位收取的车位场地使用费；

（二）利用电梯、车库、场地、楼体等共用部位、共用设施设备发布广告的经营性收入；

（三）利用物业服务用房或者公共区域获取的收入；

（四）法律、法规规定的其他应当归业主共有的收入。

共有部分收益的管理与分配由业主大会决定。

共有部分收益由物业服务人代为管理的，应当单独列账，独立核算，并接受业主委员会的监督；由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设共有部分收益账户，接受业主和居民委员会的监督。共有部分收益应当按季度在物业服务区域内显著位置公示，公示日期不少于三十日。

业主委员会成员或者十名以上业主对共有部分收益有异议的，可以查询有关财务账簿。

第五章  物业的使用和维护

第六十一条  物业服务区域内禁止下列行为：

（一）损坏房屋承重结构、主体结构，将卫生间改在下层住户客厅、厨房、卧室、书房的上方，下挖建筑物内底层地面，擅自改变门窗位置等违反房屋装饰装修规定的行为；

（二）违章搭建建筑物和构筑物，破坏或者擅自改变房屋外观等违反规划规定的行为；

（三）侵占或者损坏楼道、绿地、道路、场地和其他物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为；

（四）擅自利用共用部位、共用设施设备进行经营的行为；

（五）擅自改变房屋住宅用途，用于餐饮、加工、娱乐、宾馆、培训、医疗保健等生产经营活动，擅自改变架空层、设备层等共用部位、共用设施设备规划用途等违反房屋管理规定的行为；

（六）违反国家规定，制造、储存、使用、处置爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质或者传染病病原体等危险物质的行为；

（七）制造超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为；

（八）随意倾倒垃圾、污水，弃置杂物，露天焚烧杂物、垃圾，露天烧烤等违反市容环境卫生规定的行为；

（九）在建筑物、构筑物、楼道、楼梯、窗户、电梯和人行道、树木、电线杆、地上管线以及其他户外设施上乱涂写、乱刻画、乱悬挂物品、乱张贴广告和宣传品，在公共区域私拉电线电缆、乱停乱放车辆、堆放物品、乱晾晒衣被的行为；

（十）违规摆设摊点，占道经营，擅自安装现制现售饮用水设备的行为；

（十一）擅自通过设置地锁、石墩、栅栏等障碍物和乱堆乱放杂物等方式，占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道等共用部位，损坏、挪用或者擅自停用公共消防设施和器材等违反消防管理规定的行为；

（十二）擅自改变人防工程主体结构和平时使用功能，拆除、损坏人防工程设施设备等违反人防法律、法规的行为；

（十三）赌博、传销、利用封建迷信活动危害社会，吸毒，在公共通道、楼梯间、门厅等区域违规停放电动车、违规充电，违规出租房屋，谩骂、侮辱、殴打物业服务工作人员以及高空抛物等违反治安管理规定和危害公共安全的行为；

（十四）饲养犬只或者其他动物干扰他人正常生活，以及携犬出户不系犬绳、不及时清除犬只粪便等不文明行为；

（十五）法律、法规和临时管理规约、管理规约禁止的其他行为。

第六十二条  业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当告知物业服务人，按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。

业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，未告知物业服务人的，物业服务人有权按照临时管理规约或者管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业服务区域。

第六十三条  业主、物业使用人或者物业服务人应当将装饰装修的时间、地点等情况在拟装饰装修的物业楼出入口显著位置公示。

物业服务人应当加强对装饰装修活动的巡查和监督。物业服务人对住宅装饰装修活动进行巡查时，业主、物业使用人应当予以配合，不得拒绝和阻碍。

第六十四条  业主应当按照国家和省专项维修资金制度足额交纳专项维修资金。

专项维修资金属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。专项维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。

房屋转让时，该房屋账户中结余的维修资金随房屋所有权同时自动转移。

第六十五条  专项维修资金余额不足首期交纳额百分之三十的，业主应当及时续交。

专项维修资金续交方案和续交标准由业主共同决定。业主委员会、居民委员会负责组织续交。业主应当自收到续交通知之日起三十日内，将续交的专项维修资金存入专项维修资金专用账户。

业主逾期不续交专项维修资金的，业主委员会、居民委员会可以书面催告在合理期限内续交；合理期限届满仍不续交的，可以在物业服务区域显著位置公示。

第六十六条  物业服务区域内有下列情形之一的，可以应急使用专项维修资金：

（一）屋面、外墙防水严重损坏的；

（二）电梯故障需要立即维修的；

（三）消防设施故障需要立即维修的；

（四）建筑外立面装饰和公共构件严重松动、脱落的；

（五）玻璃幕墙炸裂的；

（六）排水管道爆裂的；

（七）地下车库雨水倒灌的；

（八）其他可能危及房屋安全和造成人身安全事故的情形。

前款规定的应急维修情形出现时，物业服务人或者相关业主应当立即报告业主委员会，经相关业主、业主委员会、物业服务人共同现场查验、确认后立即组织维修；未成立业主委员会的，报告居民委员会，经相关业主、物业服务人、居民委员会共同现场查验、确认后立即组织维修。

第六十七条  应急维修竣工验收后，物业服务人、业主委员会、相关业主、居民委员会等维修资金使用申请人应当将下列材料在物业服务区域内显著位置进行公示：

（一）维修、更新、改造方案；

（二）工程造价结算报告；

（三）工程验收合格证明；

（四）涉及户数和清册、分摊方案；

（五）区县城市管理部门要求公示的其他材料。

公示时间不少于五日。公示期满后，申请人按照规定申请列支专项维修资金。

第六十八条  物业服务区域内建筑物外立面的清洗、粉刷费用，经业主共同决定可以从专项维修资金中列支。

第六十九条  物业服务人应当对物业服务区域内的电梯、消防设施、充电设施等易于发生安全风险的设施设备和部位进行日常巡查；采取必要的安全保障措施，防止建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落。

第七十条  业主、物业使用人应当对其所有或者使用的窗户、阳台、太阳能热水器、空调外机、室外空调格栅、搁置物、悬挂物、车辆充电设施等可能影响公共安全的物品、设施进行检查、维护，并承担安全管理责任。

业主长期空置物业时，应当告知物业服务人，并与物业服务人就专有部分的养护、维修、管理等事项进行协商，采取措施防止漏水、漏气等事故的发生。

第六章  监督管理

第七十一条  市城市管理部门履行下列职责：

（一）制定物业管理相关政策并组织实施；

（二）指导和监督区县城市管理部门开展物业管理工作；

（三）指导和监督专项维修资金的筹集、管理和使用；

（四）统筹、协调物业管理培训与宣传工作；

（五）制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同和承接查验协议等示范文本和相关物业服务标准、服务质量评价办法；

（六）建立智慧物业管理、维修资金管理等信息系统；

（七）指导和监督行业协会制定和实施自律性规范；

（八）指导物业服务行业建立调解组织；

（九）指导和监督区县城市管理部门依法查处物业服务区域内违法行为；

（十）物业管理方面的其他监督管理职责。

第七十二条  区县城市管理部门履行下列职责：

（一）贯彻执行物业管理相关政策和制度；

（二）监督管理本行政区域内物业服务人；

（三）开展本行政区域内物业服务人信用评价工作；

（四）指导、监督本行政区域内专项维修资金的筹集、管理和使用；

（五）组织开展物业管理培训与宣传工作；

（六）指导街道办事处、镇人民政府开展物业管理相关工作；

（七）依法查处物业服务区域内违反规划许可搭建建筑物、构筑物，违法设置户外广告，占用和损坏绿地、擅自伐移树木，不按规定实施生活垃圾分类管理，以及餐饮服务业油烟污染、建筑施工超作业时限噪声污染等行为；

（八）落实物业管理方面的其他监督管理职责。

第七十三条  市、区县有关部门、单位在物业管理活动中履行下列职责：

（一）发展改革部门会同城市管理部门依法制定实行政府指导价的物业服务收费基准价及其浮动幅度，指导、管理和监督公共信用信息目录内物业服务信用信息工作，协调供电企业对供电设施设备的投资建设、维护、管理，拟订电动汽车充电设施发展规划和扶持政策；

（二）公安机关负责指导物业服务人制定内部治安保卫制度，落实治安防范措施，对监控安防、保安服务等实施监督检查，依法查处物业服务区域内影响公共安全和公共秩序的违法行为；

（三）司法行政部门负责指导物业管理矛盾纠纷的行政调解和人民调解工作；

（四）财政部门负责贯彻执行城镇老旧小区改造、物业管理、既有多层住宅加装电梯等财政政策；

（五）自然资源和规划部门负责在规划实施阶段落实物业服务用房、居民委员会用房、政务服务用房、养老服务用房、停车位、车辆充电设施、体育设施、快递服务设施以及其他配套建筑与设施设备的规划配置要求和标准，与城市管理部门实施不动产信息共享；

（六）住房城乡建设部门负责本行政区域内房屋使用安全管理的统筹、协调、监督、指导，督促建设单位、施工单位及时履行物业交付后保修范围和保修期内房屋以及相关设施设备的保修责任，指导城镇老旧小区改造和既有多层住宅加装电梯工作，协调供热、供气企业对其运营管理的专业经营设施设备进行维修、养护、更新；

（七）水利部门负责协调供水企业对其运营管理的供水设施设备进行维修、养护、更新；

（八）卫生健康部门负责物业服务区域内集中式供水、二次供水、现制现售饮用水等生活饮用水的卫生监督管理；

（九）市场监督管理部门负责对电梯、机械式立体停车等特种设备实施监督检查，依法查处物业服务区域内无照经营、物业服务人乱收费等价格违法行为；

（十）体育部门负责监督指导物业服务区域内配建体育设施的日常管理、维护等工作；

（十一）人防部门负责监督检查物业服务区域内人防工程的维护管理工作；

（十二）大数据部门负责将智慧物业建设纳入数字化相关规划；

（十三）消防救援机构依法实施消防安全综合监管，指导、监督物业服务人履行消防安全职责。

其他相关部门、单位按照各自职责做好物业监督管理的相关工作。

第七十四条  街道办事处、镇人民政府应当将物业管理纳入本辖区基层治理体系和网格化管理，并在物业管理活动中履行下列职责：

（一）组织、指导业主大会成立和业主委员会选举、换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责；

（二）组织成立物业管理委员会，并监督其依法履行职责；

（三）指导、协调和督促物业服务人依法履行职责；

（四）指导、监督物业承接查验和物业服务用房、有关资料的交接工作；

（五）组织、指导做好物业服务人的服务质量评价工作；

（六）指导专项维修资金使用管理和续交工作；

（七）依法调解处理物业管理纠纷；

（八）指导、督促物业服务人落实生活垃圾分类投放管理责任人制度；

（九）法律、法规规定物业管理方面的其他职责。

第七十五条  居民委员会在街道办事处、镇人民政府的指导下履行下列职责：

（一）指导、监督业主委员会、物业服务人开展工作；

（二）参加物业承接查验工作；

（三）履行网格化管理职责，及时排查、化解物业管理纠纷；

（四）开展物业服务质量满意度测评，协助做好物业服务人的服务质量评价工作；

（五）协助街道办事处、镇人民政府开展物业管理其他相关工作。

第七十六条  街道办事处、镇人民政府应当建立物业管理工作协调制度，召集居民委员会、公安派出所、物业服务人、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和区县城市管理、发展改革、住房城乡建设、市场监督管理、消防救援等部门、单位参加，协调解决物业管理中的问题。

第七十七条  本市建立健全人民调解、行业调解、行政调解、司法调解构成的多元纠纷解决机制，化解物业管理纠纷。

第七十八条  业主、物业使用人、物业服务人等发现违反物业管理规定的行为，可以向有关部门或者政务服务便民热线投诉举报。有关部门接到投诉举报后，应当对投诉举报的内容及时调查核实、依法处理，并按规定时限回复投诉举报人。

区县城市管理、住房城乡建设、公安、消防、市场监督管理等相关部门、单位应当在物业服务区域内显著位置公布联系人姓名和联系方式，可以同时采用信息化手段予以公布。

相关部门进入物业服务区域开展行政执法工作时，物业服务人、业主委员会、业主应当予以配合。违法事项涉及多个行政执法部门的，街道办事处、镇人民政府应当协调相关部门联合执法。

第七章  法律责任

第七十九条  违反本条例规定的行为，法律、法规已作出处罚规定的，适用其规定。

第八十条  物业服务人违反本条例规定，承接未经查验物业的，由区县城市管理部门责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上五万元以下的罚款。

第八十一条  违反本条例规定，物业服务人未按照规定如实公示、公告相关信息的，由区县城市管理部门责令限期改正；逾期不改正的，处一千元以上五千元以下的罚款。

第八十二条  违反本条例规定，物业服务人擅自撤出物业服务区域、停止服务的，由区县城市管理部门处一万元以上五万元以下的罚款。

第八十三条  违反本条例规定，物业服务合同终止后，物业服务人拒不退出物业服务区域或者拒不移交有关资金、资料的，由区县城市管理部门责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上十万元以下的罚款。

第八十四条  违反本条例第五十八条规定，物业服务人中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供热、供气、通信等损害业主合法权益行为的，由区县城市管理部门责令限期改正，并处二千元以上一万元以下的罚款。

第八十五条  业主、物业使用人或者物业服务人违反本条例第六十一条规定的，由公安、生态环境、住房城乡建设、卫生健康、市场监督管理、人防、城市管理、消防救援等部门、单位按照各自职责，依据有关法律、法规的规定予以处罚。

第八十六条  城市管理部门、街道办事处、镇人民政府、居民委员会和其他有关部门、单位的工作人员在物业管理工作中，有下列行为之一的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）未按照本条例规定对住宅小区承接查验进行监督的；

（二）未按照本条例规定筹备、组织召开业主大会会议的；

（三）未按照本条例规定组织成立物业管理委员会的；

（四）未按照本条例规定建立物业管理工作协调制度的；

（五）发现违法行为或者接到违法行为报告、投诉不及时作出处理的；

（六）其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的行为。

第八章  附则

第八十七条  村民委员会的物业管理职责参照本条例规定的居民委员会职责执行。

第八十八条  本条例自2021年12月1日起施行。

目录

第一章  总则

第二章  新建物业与前期物业管理

第三章  业主、业主大会及业主委员会

第四章  物业服务与管理

第五章  物业使用与维护

第六章  监督管理

第七章  法律责任

第八章  附则

第一章  总则

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业等相关主体的合法权益，营造良好的居住和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》和《湖北省物业服务和管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条  本条例适用于本市行政区域内物业管理活动及其监督管理。

本条例所称物业管理，是指业主自行或者通过选聘物业服务企业等方式，对建筑物及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。

第三条  物业管理应当遵循党建引领、业主自治、社区协调、政府监管、多方参与的原则。

第四条  市、区人民政府（含武汉东湖新技术开发区、武汉长江新区、武汉经济技术开发区、武汉市东湖生态旅游风景区管委会，下同）应当将物业管理纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和社会治理体系，保障物业管理相关监督管理工作经费。

街道办事处、乡镇人民政府应当按照职责做好辖区内物业管理活动的有关指导、协助、监督管理等工作。

居（村）民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理相关工作。

第五条  房屋主管部门负责物业管理活动监督管理。

发展改革、教育、公安、民政、规划、建设、生态环境、城市管理执法、水务、消防救援、市场监督管理、园林、通信管理、邮政管理等部门，应当按照各自职责做好物业管理相关工作。

第六条  本市建立健全社区（村）党组织领导下的居（村）民委员会、业主委员会、物业服务企业等共同参与的物业管理协调联动机制，推动在业主委员会、物业服务企业中设立党组织。

第七条  物业管理行业协会应当参与制定物业服务规范和等级标准，建立健全物业服务企业及其从业人员自律制度，开展物业管理示范项目考评和从业人员培训，调解物业服务企业之间纠纷，协助房屋主管部门做好信用信息管理。

第八条  鼓励和支持在物业管理和服务中运用物联网、人工智能等科技手段，对物业管理区域内的设施设备进行智能化管理，提升物业管理服务品质。

鼓励物业服务与养老服务、托育服务、餐饮服务、家政服务等融合发展，满足居民多样化服务需求。

第二章  新建物业与前期物业管理

第九条  建设单位应当在取得房屋预售许可或者现售备案前，根据建设项目用地规划许可证确定的红线范围，结合物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，划分物业管理区域，报区房屋主管部门备案。

物业配套设施设备共用的，应当划分为一个物业管理区域；但规模过大、划分为一个物业管理区域不便于管理的，或者已分割成多个自然街坊或者封闭小区，且其配套设施设备能够分割、独立使用的，可以分别划分为独立的物业管理区域。分期建设项目或者两个以上单位开发建设的项目，其配套设施设备共用的，可以划分为一个物业管理区域。已建成且配套设施设备比较齐全、相对集中的项目，可以划分为一个物业管理区域。

规划主管部门审查建设工程规划设计方案，应当统筹考虑项目分期、配套设施设备配置对物业使用和管理的影响。

第十条  建设单位应当将经备案的物业管理区域的详细分布图以及共用部位、共用设施设备的配置和建设标准在销售现场和物业管理区域内显著位置予以公告，并在房屋买卖合同中明示。

第十一条  已投入使用但尚未划分物业管理区域，人数占比百分之二十以上的业主申请划分的，区房屋主管部门应当自收到申请之日起三十日内，征求区规划主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会以及相关业主意见，确定物业管理区域，并向全体业主公告。

第十二条  物业管理区域划定后不得擅自调整。需要调整的，应当由人数占比百分之二十以上的业主向区房屋主管部门提出调整方案，并在方案中明确新划分的物业管理区域和配套设施设备的配置以及管理、维护责任。区房屋主管部门应当自收到调整方案之日起三十日内，征求区规划主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会以及相关业主意见，并予以答复。

物业管理区域调整方案由业主依照下列规定共同决定：

（一）一个物业管理区域拆分为多个物业管理区域的，由本物业管理区域内业主共同决定；

（二）多个物业管理区域合并为一个物业管理区域的，由各物业管理区域的业主共同决定。

区房屋主管部门应当将调整后的物业管理区域向全体业主公告。

第十三条  新建物业的，建设单位应当按照规定无偿配置物业服务用房。物业服务用房属于全体业主共有，任何单位和个人不得擅自变更其用途。

配置的物业服务用房，应当相对集中，便于实施物业管理；其建筑面积不得低于物业管理区域总建筑面积的千分之二，并不得少于一百平方米。业主委员会办公用房从物业服务用房中安排，其建筑面积不得少于二十平方米。

物业服务用房应当具备通水、通电、通信、采光、通风等基本使用功能和办公条件，配置独立、合格的水、电等计量装置，并具备办理不动产权属登记的条件。

规划主管部门实施建设工程规划许可，应当按照规定的标准对物业服务用房设计进行审查，在建设工程规划许可证中载明物业服务用房建筑面积，并在附图中注明其具体位置。

房屋主管部门实施房屋销售许可，应当对物业服务用房进行核查。

第十四条  新建物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、广播电视等专业经营设施设备，应当符合国家技术标准和技术规范，并与主体工程同时设计、同时施工、同时交付。

建设单位组织竣工验收，应当通知供水、供电、供气、供热、通信、广播电视等专业经营单位参加，专业经营单位应当参加。建设单位未通知专业经营单位参加竣工验收的，专业经营单位有权拒绝接收专业经营设施设备。

建设项目竣工验收合格后，建设单位应当将物业管理区域内专业经营设施设备移交给专业经营单位维护管理，专业经营单位应当接收。

第十五条  住宅物业及同一物业管理区域内非住宅物业的建设单位在业主、业主大会首次选聘物业服务企业前，应当按照国家、省、市相关规定，通过招投标方式选聘前期物业服务企业。

投标人少于三个或者建筑物总面积不超过三万平方米的，经物业所在区房屋主管部门批准，可以采取协议方式选聘前期物业服务企业。

第十六条  建设单位应当在取得房屋预售许可或者现售备案前，与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，并自签订合同之日起十五日内向区房屋主管部门备案。

前期物业服务合同应当包括物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式、收费起始时间、合同终止情形等内容。

前期物业服务合同生效之日至物业交付业主之日的前期物业服务费，由建设单位承担。物业交付之后的前期物业服务费，由业主承担。

前期物业服务合同约定的期限未满，但业主委员会或者业主与新物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第十七条  建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

第十八条  建设单位在出售物业前，应当制定临时管理规约。物业买受人与建设单位签订房屋买卖合同时，应当书面承诺遵守临时管理规约。

第十九条  前期物业服务合同和临时管理规约由建设单位参照市房屋主管部门拟订的示范文本制定；建设单位对示范文本作出修改的，不得减损业主的合法权益。

第二十条  物业交付十五日前，建设单位和前期物业服务企业应当完成物业共用部位、共用设施设备承接查验，移交承接查验资料，并签订物业承接查验协议，作为前期物业服务合同补充协议。物业承接查验结果应当向业主公告。

前期物业服务企业应当自物业承接查验完成之日起三十日内，持下列资料向区房屋主管部门备案：

（一）前期物业服务合同；

（二）临时管理规约；

（三）物业承接查验协议；

（四）建设单位移交资料清单；

（五）查验、交接记录；

（六）其他有关承接查验资料。

第三章  业主、业主大会及业主委员会

第二十一条  业主依照有关法律、法规的规定享有业主权利，履行业主义务。

业主可以书面委托物业使用人行使业主权利、履行业主义务。

第二十二条  一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主委员会由业主大会选举产生，对其负责，受其监督。

业主大会、业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定，违反法律、法规的，区房屋主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并向全体业主公告；侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

一个物业管理区域内业主人数较少且全体业主一致同意不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第二十三条  符合下列条件之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开首次业主大会会议，成立业主大会：

（一）交付的房屋专有部分面积占比达到百分之五十的；

（二）首次交付房屋专有部分之日起满两年且交付的房屋专有部分面积占比达到百分之二十的；

（三）交付的房屋套数占比达到百分之五十的。

第二十四条  符合召开首次业主大会会议条件的，建设单位应当书面报告街道办事处、乡镇人民政府或者区房屋主管部门；业主也可以向街道办事处、乡镇人民政府或者区房屋主管部门提出召开业主大会会议的书面报告。区房屋主管部门收到书面报告的，应当在五个工作日内书面通知街道办事处、乡镇人民政府。

街道办事处、乡镇人民政府应当自收到报告或者通知之日起三十日内，组织成立业主大会会议筹备组，筹备召开首次业主大会会议。

业主大会会议筹备组由街道党工委、办事处或者乡镇党委、人民政府和业主、居（村）民委员会、建设单位的代表组成。筹备组组长由街道党工委、办事处或者乡镇党委、人民政府的代表担任。

第二十五条  业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则并选举产生业主委员会之日起成立，业主大会会议筹备组的职责同时终止。

前期物业服务企业应当自业主大会成立之日起十日内，向业主委员会移交物业承接查验档案；三十日内，移交物业管理区域的基本资料、公共收益和业主委员会办公用房，报告共用部位、共用设施设备的使用、经营和收益情况。

第二十六条  业主大会会议讨论决定下列应当由业主共同决定的事项：

（一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则；

（二）选举业主委员会、更换业主委员会委员或者撤销业主委员会委员职务；

（三）选聘、续聘和解聘物业服务企业或者决定自行管理物业；

（四）审议物业服务费标准、物业服务费支付方式和物业服务合同草案；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）公共收益的管理、分配、使用；

（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理、使用，以及业主委员会委员津贴的来源、支付标准；

（十一）改变或者撤销业主委员会作出的决定；

（十二）调整物业管理区域；

（十三）法律、法规规定的其他事项。

业主大会决定前款所列事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项所列事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

业主大会的决定应当自作出之日起三日内在物业管理区域内显著位置予以公布，并向街道办事处、乡镇人民政府备案。

第二十七条  业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会组织召开。业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）业主委员会半数以上委员或者人数占比百分之二十以上的业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）法律、法规、管理规约或者业主大会议事规则规定的其他情形。

有前款所列情形之一，业主委员会未及时组织召开业主大会会议的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令其在三十日内组织召开；逾期不组织召开的，由街道办事处、乡镇人民政府组织召开。

第二十八条  业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见形式进行。

采用书面征求意见的，应当将征求意见书直接送达业主；无法直接送达的，应当在物业管理区域内公告。

第二十九条  业主投票表决，应当采用电子投票方式；但业主要求提供纸质投票方式的，业主大会会议筹备组或者业主委员会应当提供。

市房屋主管部门应当建立健全业主电子投票系统，免费提供给业主投票使用。不动产登记机构与房屋主管部门应当建立业主清册等相关信息的共享机制。

业主电子投票系统应当保障业主投票数据的真实性、完整性和安全性。业主电子投票的具体规则，由市房屋主管部门另行制定并向社会公布。

第三十条  管理规约应当对下列事项作出规定：

（一）建筑物及其附属设施设备的使用、维护、管理；

（二）共用部位、共用设施设备的经营与收益的分配、使用；

（三）业主和物业使用人在环境卫生、动物饲养、植物种植、安全管理等方面的权利与义务；

（四）违反管理规约应当承担的责任。

经业主大会表决通过的管理规约自公布之日起生效，对全体业主及物业使用人均具有约束力。

第三十一条  业主委员会由五至十一人单数组成，每届任期不超过五年。业主委员会委员可以连选连任。

业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。

业主委员会可以设立候补委员，候补委员人数不得超过委员人数的百分之五十。候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。业主委员会任期内出现缺员时，由候补委员按照得票数的顺序自动进行递补。

业主委员会委员和候补委员名单应当在物业管理区域内显著位置公告。

业主委员会应当自业主大会成立之日起或者自选举产生之日起三十日内，就业主大会决定、决议以及业主委员会委员和候补委员的名单、基本情况、书面承诺向街道办事处、乡镇人民政府备案，并持备案证明向公安机关申请刻制业主大会和业主委员会印章。业主大会印章根据业主大会的决定使用。业主委员会印章经半数以上委员签字同意方可使用。

第三十二条  业主委员会委员应当为本物业管理区域内符合下列条件的自然人业主或者单位业主授权的代表：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵纪守法、公正廉洁、热心公益事业、责任心强；

（三）具备履行职责的健康条件和相应的时间；

（四）法律、法规规定的其他条件。

业主委员会委员候选人应当书面承诺符合前款规定的条件，依法履行相关职责。

第三十三条  业主委员会委员候选人可以通过下列方式产生：

（一）十名以上业主联名推荐；

（二）社区（村）党组织、居（村）民委员会根据业主自荐和小区党组织建议等，在奉公守法、公道正派、热心公益的业主中进行推荐。

鼓励业主中的共产党员参选业主委员会委员。

第三十四条  业主委员会应当履行下列职责：

（一）执行业主大会的决定和决议；

（二）召集业主大会会议，定期向业主大会报告工作，并在物业管理区域内显著位置公布报告内容，接受业主询问；

（三）根据业主大会决定，代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业管理活动中的相关问题，维护业主合法权益；

（五）督促业主、物业使用人遵守管理规约，调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（六）组织、监督专项维修资金的筹集、使用；

（七）根据业主大会的决定或者授权，决定共用部位、共用设施设备的经营方式和收益的管理、分配、使用；

（八）每半年公布业主委员会委员、候补委员交纳物业服务费、停车费情况；

（九）配合街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会、公安机关等做好物业管理区域内社会治安、社区建设和公益宣传等工作；

（十）法律、法规和管理规约规定的其他职责。

业主委员会未按照规定履行职责的，街道办事处、乡镇人民政府应当约谈业主委员会。

第三十五条  业主委员会讨论、决定物业管理区域公共事项，应当召开业主委员会会议，并于会议召开七日前在物业管理区域内显著位置公布会议的内容和议程，听取业主意见和建议。

业主委员会决定事项，应当经全体委员半数以上签字同意。

业主委员会应当将决定自作出之日起三日内在物业管理区域内显著位置予以公布。

第三十六条  业主委员会委员有下列情形之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令其暂停履行职责，由业主大会决定终止其委员职务：

（一）拒绝或者放弃履行委员职责；

（二）挪用、侵占业主共有财产；

（三）在本物业管理区域内违法搭建、违法占用物业共有部分；

（四）索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益，利用职务之便接受减免物业服务费、停车费等费用；

（五）本人和本人的配偶、父母、子女在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业中任职；

（六）打击、报复、诽谤、陷害有关投诉人、举报人；

（七）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动；

（八）违规使用业主委员会的印章；

（九）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的情形。

业主委员会候补委员有前款第二项至第九项所列情形之一的，丧失候补委员资格。

十名以上业主联名向街道办事处、乡镇人民政府举报业主委员会委员、候补委员有本条第一款所列情形，并提供有关证据的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织调查核实，有关部门应当在职责范围内予以协助。

第三十七条  业主委员会任期届满六十日前，应当在街道办事处、乡镇人民政府的指导下召开业主大会会议，完成换届选举。逾期未完成的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开业主大会会议完成换届选举。

第三十八条  业主委员会应当自任期届满之日起十日内，将其保管的印章、档案资料、财务资料以及其他属于全体业主所有的财物，移交给新一届业主委员会。新一届业主委员会未产生的，移交给居（村）民委员会代管。

业主委员会委员职务在任期内终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的前款所列财物移交业主委员会。

违反前两款的规定拒不移交的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令其移交，公安机关应当依法协助。

第三十九条  物业管理区域的公共收益属于全体业主共有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

物业服务企业或者其他管理人、业主委员会等应当将公共收益以住宅物业管理区域为单位，单独开户设账，不得以任何个人名义进行存储和管理。业主大会可以持本条例第三十一条第五款规定的备案证明向金融机构申请开立账户。

受委托管理公共收益的物业服务企业或者其他管理人、业主委员会应当每半年公布公共收益收支情况，并为业主查询公共收益收支情况提供便利。

管理规约规定或者业主大会决定聘请专业机构对公共收益的收支情况进行审计的，业主委员会应当及时组织审计；未及时组织的，街道办事处、乡镇人民政府应当约谈业主委员会，督促其限期聘请专业机构进行审计；逾期未聘请的，街道办事处、乡镇人民政府应当代为聘请，并对负有责任的业主委员会委员依照本条例第三十六条第一款的规定予以处理。审计结果应当向全体业主公告。审计费用从公共收益中支出。

业主委员会任期届满和业主委员会主任离任时，经业主共同决定，可以进行财务审计。街道办事处、乡镇人民政府可以根据需要聘请专业机构对业主大会和业主委员会财务情况进行审计。

第四十条  未依法成立业主大会、选举产生业主委员会的住宅物业管理区域，可以由物业所在地的居（村）民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

第四章  物业服务与管理

第四十一条  本市实行物业服务项目经理责任制。

一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业服务，业主自行管理的除外。

物业服务企业应当按照规定聘请专业人员从事相关服务工作。

第四十二条  市房屋主管部门应当建立物业服务企业服务质量标准体系和信用等级评价制度，组织开展物业服务企业和从业人员服务质量的考核、评价，并将考核、评价结果向社会公布。

市房屋主管部门应当建立物业服务企业、物业服务项目经理信用信息系统，并向公众提供查询服务。

第四十三条  鼓励业主大会采取招投标的方式选聘物业服务企业。市房屋主管部门应当建立物业管理招投标平台，为物业管理招投标当事人提供指导和服务。

业主委员会应当与业主大会决定选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内，将物业服务合同报区房屋主管部门备案。

第四十四条  物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供物业服务，并遵守下列规定：

（一）明确员工聘用条件，开展文明服务、消防安全等职业培训，提高物业服务水平；

（二）落实安防人员、设施及安保措施，确保安防监控设施正常运转；

（三）维护物业管理区域环境卫生，引导业主进行垃圾分类处理；

（四）及时清理生活垃圾集中投放和转运作业场地，保持周边环境干净整洁，并定期消毒；

（五）按照有关规定和标准对物业共用部位和供水、供电、供气、供热等共用设施设备进行养护、维修、更新，将共用部位、共用设施设备的使用方法、维护要求、注意事项等告知业主、物业使用人；

（六）做好物业养护、维修、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关财务账册，建立物业服务信息平台，为业主提供免费查询服务；

（七）实行二十四小时值班制，建立和完善物业服务应急预案，及时处理物业服务中的突发事件；

（八）听取业主委员会、业主、物业使用人的意见，定期调查物业服务的满意度；

（九）依照有关法律、法规的规定在物业管理区域内显著位置公布物业服务信息，及时答复业主对物业服务情况提出的询问；

（十）为业主接收邮件、快递、外卖等提供便利；

（十一）对进出物业管理区域的外来车辆进行规范管理，维护车辆停放秩序；

（十二）法律、法规的其他规定。

第四十五条  物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费、不配合管理等理由，减少服务内容，降低服务质量，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热，以及实施损害业主合法权益的其他行为；不得泄露业主信息；不得对业主进行骚扰、恐吓、打击报复或者采取其他暴力行为。

第四十六条  物业管理区域内有下列情形之一的，物业服务企业应当按照有关规定及时向街道办事处、乡镇人民政府或者相关部门、专业经营单位报告：

（一）发生火灾、水患、爆炸或者自然灾害；

（二）发生传染病疫情或者群体性不明原因疾病；

（三）建筑物及其附属设施设备出现安全隐患，严重危及业主、物业使用人及建筑物安全；

（四）物业服务人员撤离物业管理区域，造成物业服务中断，严重影响业主和物业使用人正常生活；

（五）发生群体性事件；

（六）其他可能对业主、物业使用人正常生活造成严重影响的隐患或者事件。

第四十七条  物业服务收费应当按照国家、省有关规定实行政府指导价或者市场调节价。

实行政府指导价的，由市发展改革主管部门会同市房屋主管部门制定并公布基准价及浮动标准，建立动态调整机制。实行市场调节价的，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定；物业服务企业不得擅自提高约定的物业服务收费标准。

市、区人民政府应当建立保障性住房物业服务费补偿机制，制定并落实补贴政策。

第四十八条  物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式。具体收费方式由物业服务合同约定。

实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当对物业服务的各项资金的收支建立台账，向业主公开并接受业主委员会的核查。

第四十九条  业主应当按照约定向物业服务企业支付物业服务费。物业服务企业已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业服务费。

第五十条  业主共同决定解聘物业服务企业的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务企业，但是合同对通知期限另有约定的除外。解除合同造成物业服务企业损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。

物业服务合同期限届满前，业主共同决定续聘物业服务企业的，双方应当在合同期限届满前续订物业服务合同。

物业服务期限届满前，物业服务企业不同意续聘的，应当在物业服务合同期限届满前九十日书面通知业主委员会或者业主，但是合同对通知期限另有约定的除外。

物业服务期限届满后，业主没有作出选聘或者续聘的共同决定，物业服务企业继续提供服务的，原物业服务合同继续有效，但服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。

物业服务合同终止后，在业主共同决定选聘的新物业服务企业或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务企业应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业服务费。原物业服务企业无法再提供物业服务，或者业主共同决定不接受原物业服务企业继续提供服务，也没有自行管理的，街道办事处、乡镇人民政府应当会同区房屋主管部门，经征求业主意见后选择一家物业服务企业，临时提供保安、保洁、共用设施设备运行等基本物业服务，并将临时物业服务内容、期限、费用等在物业管理区域内显著位置公示。临时物业服务期限一般不超过六个月，费用由全体业主承担。临时物业服务期间，街道办事处、乡镇人民政府应当组织业主共同决定后续的物业管理方式。

第五十一条  物业服务合同终止的，原物业服务企业应当在约定期限内或者合理期限内退出物业管理区域，依法与业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人办理交接手续，履行下列交接义务，并配合新物业服务企业做好交接工作，如实告知物业的使用和管理情况：

（一）移交物业服务用房；

（二）提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料；

（三）移交提供物业服务期间配置的固定设施设备及其资料；

（四）结清预收、代收和预付、代付的有关费用；

（五）提供电梯、消防、监控等专业设施设备技术手册、维护保养记录等相关资料；

（六）移交利用共用部位、共用设施设备经营相关资料、物业服务费用和公共水电分摊费用交纳记录等资料；

（七）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

原物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费、其他纠纷未解决、阶段工作未完成等理由不履行前款规定的义务。

业主不得以原物业服务企业已退出本物业管理区域为由，拒绝支付相应的物业服务费。

第五十二条  市、区人民政府制定和实施老旧住宅区物业整治改造规划和年度实施计划时，应当优化物业管理区域划分，完善配套基础设施和公共服务设施。

老旧住宅区完成整治改造后，街道办事处、乡镇人民政府应当组织业主共同决定选聘物业服务企业管理或者由业主自行管理物业。鼓励和支持物业服务企业为老旧住宅区提供公益性物业服务。

市、区人民政府可以对老旧住宅区整治改造和物业管理相关费用给予适当补贴。

第五章  物业使用与维护

第五十三条  物业管理区域内禁止下列行为：

（一）损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构，扩大承重墙上原有的门窗尺寸；

（二）将没有防水功能的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的客厅、厨房、卧室、书房的上方；

（三）擅自下挖建筑物内底层地面；

（四）破坏房屋外观，未经备案或批准擅自改变房屋外观；

（五）应当取得建设工程规划许可证但未取得或者未按照建设工程规划许可证的规定建设建筑物、构筑物或者其他设施；

（六）超荷载存放、铺设物品，严重危害房屋安全；

（七）擅自改变架空层、设备层等共用部位、共用设施设备规划用途，擅自占用、处分共用部位、共用设施设备；

（八）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损毁树木、绿地；

（九）违反安全标准存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品，擅自占压、迁移燃气管道，损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，妨碍公共通道、安全出口、消防通道畅通；

（十）随意弃置垃圾、排放污水、高空抛物或者露天焚烧杂物，制造超过规定标准的噪声、振动、光源等；

（十一）擅自架设电线、电缆，在共用部位、共用设施设备上悬挂、张贴物品或者涂写、刻画，在楼道、消防通道等共用部位堆放物品；

（十二）违反规定停放车辆；

（十三）违反规定出租房屋；

（十四）违反消防安全管理规定为电动汽车、电动自行车充电；

（十五）违反规定饲养动物或者种植植物；

（十六）法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。

第五十四条  禁止在物业管理区域内饲养、出售烈性犬和大型犬，导盲犬、助残犬除外。

在物业管理区域内携犬出户的，应当为犬只束1.5米以内的非伸缩犬绳，由完全民事行为能力人牵引或者陪伴牵引，主动避让他人；进入楼道、电梯等场所，为犬只佩戴嘴套、怀抱犬只或者收紧犬绳并贴身携带犬只，或者将犬只装入犬袋（笼）。

物业服务企业应当开展依法文明养犬的宣传、引导，制止、记录违法养犬行为并及时向公安机关等有关部门报告。

第五十五条  物业交付使用后，业主、物业使用人应当按照权属登记用途使用物业。业主因特殊情况需要将住宅改变为经营性用房的，应当遵守法律、法规以及管理规约的规定，并经有利害关系的业主一致同意，但不得设立产生油烟、噪声、异味污染以及安全隐患的餐饮、加工、娱乐、宾馆等经营场所。

对物业管理区域内按照规划建设的配套建筑及设施设备，不得改变其使用性质，不得擅自迁移、拆除。因特殊情况需要改变使用性质或者迁移、拆除的，应当遵守法律、法规以及管理规约的规定，经业主共同决定及有利害关系的业主书面同意，并依法办理相关手续。

第五十六条  物业服务企业发现有违反本条例第五十三条、第五十五条规定行为的，应当予以劝阻并报告街道办事处、乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府应当及时处理；不属于街道办事处、乡镇人民政府职责范围的，移交有关部门处理。

第五十七条  业主或者物业使用人修缮、装饰装修房屋的，应当事先向物业服务企业登记。物业服务企业应当将房屋修缮、装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。

物业服务企业应当加强物业管理区域内房屋修缮、装饰装修现场的巡查，业主、物业使用人应当予以配合。

第五十八条  建设单位应当按照国家规定和合同约定的保修期限、范围，承担物业的保修责任。

物业保修期届满后，物业专有部分的管理、养护、维修，由业主负责；共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，由全体业主共同承担，法律、法规另有规定的除外。鼓励依法使用住宅专项维修资金购买保障房屋外墙、电梯等共用部位和共用设施设备安全的保险。

物业专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益以及影响物业其他部分正常使用情形时，业主或者物业使用人应当及时维修养护，相邻业主应当提供便利。

鼓励在物业服务合同中明确从物业服务费中提取一定比例的费用作为维修养护日常金，专项用于物业共用部位、共用设施设备的检验、维修养护，也可以用于购买本条第二款规定的保险，每年公布收支情况。

第五十九条  住宅物业、住宅物业管理区域内非住宅物业或者与单栋住宅楼结构相连的非住宅物业的建设单位和业主，应当交存住宅专项维修资金。房屋主管部门在受理房屋销售合同网签备案时，不动产登记机构在进行不动产登记时，应当提示建设单位和业主按照规定交存住宅专项维修资金。

住宅专项维修资金专项用于物业保修期届满后共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造。

住宅专项维修资金的管理，应当遵循业主共有、统一交存、专户存储、业主决策、专款专用、政府监管的原则。具体办法由市人民政府另行制定。

第六十条  电梯使用管理单位应当对电梯使用安全负责，履行电梯日常巡查、安全管理等职责。

电梯使用管理单位按照国家有关规定予以明确。未明确使用管理单位的电梯不得使用。

第六十一条  支持既有住宅加装电梯或者其他无障碍设施，改善居住条件。

市、区人民政府应当简化审批程序、制定支持政策，为既有住宅加装电梯或者其他无障碍设施提供便利。

第六十二条  物业服务企业应当定期对共用部位、共用设施设备开展防火巡查、检查，消除火灾隐患，保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通；定期维护管理共用消防设施、器材以及消防安全标志，确保完好有效。对尚未组建业主委员会、未选聘物业服务企业的住宅小区，居（村）民委员会应当协助有关部门组织业主、物业使用人做好消防安全工作。

供水经营单位应当保障物业的消防用水，配合相关专业机构对消防设施进行维修、保养和检测。

供电、供气、供热经营单位应当指导物业服务企业做好应对火灾的电力、燃气、热力处置工作。

第六十三条  物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，不得销售给业主以外的单位和个人。

建设单位按照规划确定的配置比例将车位、车库以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，认定为首先满足业主的需要。

在满足业主的需要后，将车位、车库出租给业主以外的单位或者个人的，每次租赁期限不得超过一年。出租的车位、车库应当向全体业主公告，租赁合同应当向物业服务企业备案，业主及业主委员会有权查询。

业主、物业使用人需要承租尚未出售、出租的车位、车库的，建设单位应当出租。

第六十四条  占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，其设置、分配、管理、收费等事项由业主共同决定。

物业管理区域内停放车辆，不得堵塞消防通道，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。

第六十五条  物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、广播电视等专业经营单位，应当服务到最终用户，并承担分户终端计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新责任。

专业经营单位对专业经营设施设备进行维修、养护、更新时，业主、物业使用人、物业服务企业应当予以配合。

第六十六条  物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位收取劳务费。

专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收费用而停止向最终用户提供服务。

第六十七条  利用共用部位、共用设施设备进行经营的，应当符合法律、法规和管理规约的规定，由业主共同决定，并征得相关业主同意。

第六十八条  物业应当定期维修养护。物业出现法律、法规规定的应当维修养护的情形时，业主或者其他责任人应当及时履行维修养护义务。

维修物业、设置管线等须进入物业专有部分的，相关业主、物业使用人应当提供便利。

第六章  监督管理

第六十九条  本市建立物业管理综合协调和投诉、处理机制，加强物业管理区域内的监督管理，处理物业管理活动中出现的矛盾纠纷，及时依法查处违法行为。

有关部门依法履行下列职责：

（一）房屋主管部门负责对物业服务企业服务质量和住宅专项维修资金的交存、使用等进行监督管理，对物业服务企业及其从业人员、业主委员会进行业务指导、培训，对物业承接查验、物业服务企业退出交接活动等进行指导和监督；

（二）发展改革主管部门负责制定和调整涉及实行政府指导价的物业服务收费标准；

（三）公安机关负责指导物业服务企业维护小区治安，依法查处违反治安管理的行为，公安派出所按照国家、省有关规定会同消防救援机构开展物业管理区域内日常消防监督检查和消防宣传教育；

（四）民政主管部门负责物业管理区域内养老服务设施建设运营的监督管理；

（五）规划主管部门、建设主管部门负责房屋建筑建设工程及其质量安全的监督管理；

（六）城市管理执法部门负责生活垃圾、建筑垃圾管理工作的监督检查，查处违法建设、毁绿、室内从事餐饮经营违规排放油烟等行为；

（七）水务主管部门负责依法查处未按照规定对二次供水水质进行检测和对二次供水储水设施进行清洗消毒的行为；

（八）消防救援机构负责对物业服务企业遵守消防法律、法规的情况依法进行监督检查，查处消防安全违法行为，开展应急救援、火灾事故调查和消防宣传教育等工作；

（九）市场监督管理部门负责对收费行为实施指导和监督，对在用电梯等特种设备安全实施监督管理，依法查处不正当竞争、价格违法、广告违法等行为；

（十）园林主管部门负责对小区绿化进行监督检查，并为养护管理责任人提供技术指导和服务；

（十一）通信管理部门负责督促指导通信、广播电视网络等专业经营单位做好物业管理区域内的通信设施建设和网络运营管理；

（十二）邮政管理部门负责物业管理区域内快递服务站和智能快件箱等设施的寄递服务规范管理。

第七十条  街道办事处、乡镇人民政府应当在同级党组织领导下，依法组织和指导辖区内业主成立业主大会、选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，协调物业管理与社区管理、社区服务之间关系，调解物业管理纠纷。

街道办事处、乡镇人民政府应当建立健全物业管理联席会议制度。联席会议由街道办事处、乡镇人民政府召集区房屋管理、公安、民政、城市管理执法、司法行政、基层群众自治指导监督等有关部门和居（村）民委员会、调解组织、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位等有关方面参加，具体解决物业管理活动及其监督管理中需要协调的问题。

街道办事处、乡镇人民政府与区房屋管理、公安、民政、城市管理执法、基层群众自治指导监督等部门之间应当建立健全信息共享机制，互相通报物业管理信息。

区有关部门应当在职责范围内支持和配合街道办事处、乡镇人民政府履行物业管理相关工作职责。

第七十一条  有关部门和街道办事处、乡镇人民政府依法对物业管理区域或者物业服务企业履行监督检查职责时，相关单位和个人应当予以配合。 

第七十二条  市房屋主管部门应当建立健全智慧物业信息管理系统，提供线上备案、查询等服务。

第七章  法律责任

第七十三条  违反本条例，法律、法规有规定的，从其规定。

第七十四条  建设单位、物业服务企业违反本条例第二十条，未按照规定完成物业承接查验、报备承接查验资料的，由区房屋主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上三万元以下罚款。

物业服务企业违反本条例第二十五条第二款，未按照规定向业主委员会移交相关档案、资料、公共收益、办公用房或者未按照规定报告共用部位、共用设施设备使用、经营和收益情况的，由区房屋主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上三万元以下罚款。

第七十五条  物业服务企业或者其他管理人违反本条例第三十九条第二款规定，未单独开设账户的，由区房屋主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上三万元以下罚款。

第七十六条  有本条例第四十六条第三项、第四项所列情形之一，物业服务企业未按照规定及时报告的，由区房屋主管部门责令改正，可以处三万元以下罚款。

第七十七条  物业服务企业违反本条例第四十五条规定，减少服务内容，降低服务质量，严重影响业主和物业使用人正常生活的，由区房屋主管部门责令限期改正，处一万元以上三万元以下罚款；中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热以及实施损害业主合法权益的其他行为的，责令限期改正，处一万元以上五万元以下罚款，逾期不改正的按照原处罚数额按日连续处罚。

原物业服务企业违反本条例第五十一条第一款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业服务费；造成业主损失的，赔偿损失；拒不退出物业管理区域、不办理交接手续的，由区房屋主管部门责令限期改正，处五万元以上十万元以下罚款，逾期不改正的按照原处罚数额按日连续处罚。

第七十八条  违反本条例第五十三条规定的，由有关部门依照下列规定予以查处；危害房屋安全的，由区房屋主管部门依法予以处理：

（一）有第五十三条第一项、第二项所列行为之一的，由装饰装修行业主管部门依法予以处理；

（二）有第五十三条第三项所列行为的，由城市管理执法部门、街道办事处、乡镇人民政府、装饰装修行业主管部门按照规定职责依法予以处理；

（三）有第五十三条第四项所列行为之一的，由城市管理执法部门责令限期改正；逾期不改正的，处三千元以上三万元以下罚款；

（四）有第五十三条第五项所列行为之一的，由城市管理执法部门、街道办事处、乡镇人民政府按照各自职责依法予以处理；

（五）有第五十三条第六项至第十五项所列行为之一的，由房屋管理、公安、生态环境、城市管理执法、建设、园林、水务、消防救援等部门按照各自职责依法予以处理。

第七十九条  物业服务企业违反本条例第五十四条第三款规定的，由公安机关责令改正；拒不改正的，处一千元以上五千元以下罚款。

第八十条  物业服务企业违反本条例规定受到行政处罚的，由房屋主管部门录入物业服务企业信用档案，依法实施信用监管；其他执法主体应当及时向房屋主管部门通报行政处罚信息。

第八十一条  建设单位违反本条例第五十九条第一款规定，未依法交存住宅专项维修资金的，由房屋主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款。

第八十二条  规划主管部门、房屋主管部门、街道办事处、乡镇人民政府以及其他有关部门及其工作人员有下列情形之一的，对负有责任的领导人员和直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）对物业服务用房设计不符合本条例规定标准的建设项目，核发建设工程规划许可证或者房屋销售许可证的；

（二）未依照本条例规定筹备、组织召开业主大会会议或者组织召开业主大会会议进行业主委员会换届选举的；

（三）截留、挪用或者侵占住宅专项维修资金的；

（四）发现违法行为或者接到违法行为举报不及时处理的；

（五）滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊及其他不依法履行职责的情形。

第八章  附则

第八十三条  本条例自2026年1月1日起施行。

山西省人民代表大会常务委员会公告
（第六十二号）

《山西省物业管理条例》已由山西省第十四届人民代表大会常务委员会第二十五次会议于2025年11月26日修订通过，现将修订后的《山西省物业管理条例》公布，自2026年1月1日起施行。

山西省人民代表大会常务委员会
2025年11月26日

目录

第一章 总则
第二章 物业服务区域
第三章 业主、业主组织和物业管理委员会
第四章 物业服务管理
第一节 前期物业服务
第二节 物业服务
第三节 物业服务收费
第五章 物业的使用和维护
第六章 监督管理
第七章 法律责任
第八章 附则

第一章 总 则

第一条 为了提升物业服务水平，规范物业管理活动，维护业主、物业服务人等相关主体的合法权益，营造良好的生活和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》等法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。

第二条 本省行政区域内住宅物业的管理、服务及其监督管理等活动适用本条例。

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务人或者自行管理的方式，对物业服务区域内的建筑物及其附属设施进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

第三条 县级以上人民政府应当加强对物业管理工作的领导，建立物业管理工作综合协调机制，将物业管理融入基层治理体系，并将所需经费列入本级财政预算。

街道办事处、乡镇人民政府应当依法做好辖区内的物业管理工作，所需经费列入县级财政预算。

居（村）民委员会依法做好物业管理相关工作。

第四条 县级以上人民政府住房和城乡建设或者房产主管部门（以下统称物业管理主管部门）负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。

县级以上人民政府发展改革、自然资源、市场监督管理、消防救援等有关部门按照各自职责，做好与物业管理有关的监督管理工作。

第五条 物业行业协会应当制定并组织实施自律性行业规范，定期公布物业服务收费的市场动态信息，协助开展物业服务企业信用评价，促进物业服务企业依法经营和诚信服务，推动物业服务行业健康发展。

第六条 鼓励和支持运用物联网、人工智能、大数据等，推动智慧物业、绿色物业发展，提升物业管理质量和服务水平。

第二章 物业服务区域

第七条 物业服务区域的划分，应当遵循规划在先、自然分割、功能完善、便民利民的原则，以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，考虑物业的共用部位、共用设施设备、建筑物规模、物业类型、社区建设等因素。

第八条 新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业服务区域向物业所在地的县级人民政府物业管理主管部门备案，并在商品房买卖合同中明示。已划定物业服务区域并实施物业服务但尚未备案的，由物业服务企业或者自行管理的业主向物业所在地的县级人民政府物业管理主管部门备案。

县级人民政府物业管理主管部门应当将备案的物业服务区域，及时告知物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府。

物业服务区域划定后需要调整以及已投入使用但尚未划定的，由物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府征求业主意见后确定，并向县级人民政府物业管理主管部门备案。

第九条 物业所在地的县级人民政府物业管理主管部门应当建立物业服务区域档案。档案资料应当载明下列事项：

（一）物业服务区域的范围、占地面积和建筑面积；

（二）共有部分情况；

（三）建设单位、产权单位；

（四）业主总户数、居住人口、产权构成比例；

（五）物业管理的方式、物业服务人相关信息；

（六）法律、法规规定的其他事项。

第十条 建设单位应当按照国家规定标准，在物业服务区域内配置物业服务用房。物业服务用房应当具备水、电、暖、网络、通风、采光等基本使用条件。

物业服务用房依法属于全体业主共有。未经业主共同决定，任何单位和个人不得买卖、出租或者抵押物业服务用房，不得改变其用途。

业主委员会或者物业管理委员会办公用房从物业服务用房中调剂。

第三章 业主、业主组织和物业管理委员会

第十一条 业主在物业管理活动中根据法律法规规定、临时管理规约、管理规约和物业服务合同约定，享有业主权利，履行业主义务。

第十二条 下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第十三条 一个物业服务区域内，有下列情形之一，专有部分面积占比百分之五以上的业主或者人数占比百分之五以上的业主，可以向物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府提出召开首次业主大会会议的申请：

（一）已交付业主的专有部分面积达到建筑总面积百分之五十以上的；

（二）已交付业主的专有部分面积不足建筑总面积百分之五十，但首套物业交付满两年的。

街道办事处或者乡镇人民政府应当自收到申请之日起六十日内，指导成立首次业主大会会议筹备组。

第十四条 筹备组应当自成立之日起九十日内，在物业所在地的物业管理主管部门、居（村）民委员会指导下，组织召开首次业主大会会议；逾期不能召开的，筹备组自行解散。

首次业主大会会议应当通过管理规约、业主大会议事规则，选举业主委员会。

第十五条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议应当按照业主大会议事规则的规定，由业主委员会组织召开。经百分之二十以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

业主大会会议可以采用现场或者互联网等方式召开，通过集体讨论、书面征求意见等形式收集意见，表决应当采用记名投票的方式。

业主大会会议应当由业主委员会书面记录并存档，会议的决定应当自作出之日起三日内以书面形式在物业服务区域内显著位置公告。

第十六条 业主委员会由业主大会会议选举产生，是业主大会的执行机构，每届任期不得超过五年，可以连选连任。业主委员会成员的人数为五至十五人的单数，主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。业主委员会任期、具体人数，成员任职条件、资格终止、增补办法等由业主大会议事规则确定。

召开业主委员会会议应当有半数以上成员出席，所作决定应当经业主委员会全体成员半数以上同意。

业主委员会应当履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，执行业主大会的决定；

（二）制定业主委员会财务、印章、会议等管理制度，并建立相关档案；

（三）拟定共有部分经营方案和共有资金使用与管理办法，并提请业主共同决定；

（四）根据业主共同决定，处理住宅专项维修资金使用的相关工作，组织住宅专项维修资金的补交、续交；

（五）拟定物业服务企业选聘、续聘、解聘方案并提请业主共同决定；

（六）根据业主共同决定，代表业主与选聘的物业服务企业签订物业服务合同，与退出的物业服务企业进行交接；

（七）听取业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（九）支持、配合居（村）民委员会依法履行职责；

（十）法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。

第十七条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的县级人民政府物业管理主管部门和街道办事处或者乡镇人民政府办理备案手续，并提交以下材料：

（一）管理规约、业主大会议事规则；

（二）业主大会的会议记录和会议决定；

（三）业主委员会成员基本信息。

业主委员会办理备案手续后，可以持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章，向银行业金融机构申请开立账户。

业主委员会任期内备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内，将变更内容书面报告备案的县级人民政府物业管理主管部门和街道办事处或者乡镇人民政府。

第十八条 业主委员会应当在物业服务区域内显著位置公示下列事项，并将相关资料存档：

（一）管理规约、业主大会议事规则；

（二）业主大会和业主委员会的决定；

（三）物业服务合同；

（四）物业共有部分的使用和经营收益的收支情况；

（五）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

（六）住宅专项维修资金的筹集、使用情况；

（七）业主委员会履职情况、成员支付物业费等情况；

（八）法律、法规规定和管理规约约定的其他应当向业主公开的情况和资料。

前款第一项、第三项的事项应当持续公示；第二项的事项应当在作出决定之日起三日内公示，公示期不得少于三十日；第四项至第八项的事项，应当每半年至少公示一次，公示期不得少于三十日。

第十九条 业主委员会及其成员不得有下列行为：

（一）挪用、侵占业主共有财产；

（二）抬高、虚增、截留由业主共同支付的建筑物及其附属设施的维修费用等；

（三）索取、收受建设单位、物业服务企业或者利害关系人的财物或者其他利益；

（四）要求物业服务企业减免其物业费、停车服务管理费等；

（五）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动；

（六）转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关文件、资料；

（七）擅自使用业主大会、业主委员会印章；

（八）拒不执行业主共同决定的事项；

（九）其他违反法律、法规规定或者侵害业主合法权益的行为。

业主委员会成员违反前款规定的，由业主委员会三分之一以上成员或者百分之五以上的业主提请业主大会决定是否终止其成员资格。成员出现空缺时，应当及时补选。

第二十条 有下列情形之一，物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府应当组建物业管理委员会：

（一）不具备成立业主大会条件的；

（二）具备成立业主大会条件，但是因各种原因未能成立的；

（三）已召开首次业主大会会议，但未能选举产生业主委员会的。

符合前款规定情形的，街道办事处或者乡镇人民政府应当就拟组建事项在物业服务区域内显著位置公告，自公告之日起三十日内，成立物业管理委员会。

物业管理委员会参照业主委员会运行，代行业主委员会职责，组织业主共同决定物业管理事项，并推动符合条件的物业服务区域召开业主大会会议，选举产生业主委员会。

第二十一条 物业管理委员会由业主代表、社区工作者、社区（村）党组织或者居（村）民委员会代表等组成，人数为七至十五人的单数，其中业主代表不得少于二分之一。物业管理委员会主任、副主任由街道办事处或者乡镇人民政府确定。

物业管理委员会履职情况、成员的基本信息、业主代表的物业费交纳情况，应当每年在物业服务区域内显著位置公示。

第二十二条 业主大会和业主委员会或者物业管理委员会组建所需经费，由建设单位先行垫付；无法确定建设单位的，由街道办事处或者乡镇人民政府垫付。

业主大会和业主委员会或者物业管理委员会的工作经费、组建所需经费由全体业主承担，经业主共同决定，可以从公共收益中支出。

经业主共同决定，可以委托第三方审计机构对业主委员会或者物业管理委员会的财务收支情况进行审计，对业主委员会或者物业管理委员会主任进行经济责任审计。审计结果应当在物业服务区域内显著位置公示。

第四章 物业服务管理

第一节

前期物业服务

第二十三条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当按照国家和本省有关规定选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同，实施前期物业服务。

第二十四条 住宅物业的建设单位应当通过招标投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于三个或者住宅规模小于三万平方米的，经物业所在地的县级人民政府物业管理主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

第二十五条 与建设单位存在利害关系可能影响招标公正性的法人、非法人组织，不得参加投标。

负责人为同一人或者存在控股、管理关系的不同单位，不得参加同一物业服务项目投标。

违反前两款规定的，相关投标均无效。

第二十六条 建设单位和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件签订书面前期物业服务合同。建设单位和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

建设单位应当在合同签订之日起三十日内，将前期物业服务合同、项目负责人信息向物业所在地的县级人民政府物业管理主管部门备案。物业管理主管部门应当及时将备案信息告知物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府。

第二十七条 前期物业服务合同应当包括前期物业服务项目负责人、服务事项、服务频次、服务等级、服务费用的标准和收取办法、物业服务用房管理和使用、承接查验以及违约责任等内容，并作为商品房买卖合同的附件。

前期物业服务合同期限最长不超过三年，具体期限在合同中约定。期限届满前，业主、业主委员会或者物业管理委员会与新物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第二十八条 已竣工验收合格但尚未出售或者尚未交付的物业，物业费由建设单位承担。

出售物业交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业费，由业主承担，商品房买卖合同另有约定的除外。

新建物业自首套物业交付一年内，县级以上人民政府物业管理主管部门应当组织街道办事处或者乡镇人民政府、居（村）民委员会、业主代表对物业服务等级达标情况进行实地核查，根据核查结果重新核定服务等级，并督促物业服务企业执行与服务等级对应的收费标准。

第二十九条 建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约，作为商品房买卖合同的附件，并在销售场所显著位置公示。

临时管理规约违反有关规定或者侵害业主合法权益的，由物业所在地的县级人民政府物业管理主管部门责令建设单位重新制定。

第三十条 新建物业交付使用十五日前，建设单位和物业服务企业应当按照国家有关规定、前期物业服务合同的约定，履行承接查验义务，完成对物业服务区域内共有部分的承接查验工作，共同确认现场查验结果，签订物业承接查验协议，并将查验结果在物业服务区域内显著位置公告。

建设单位应当邀请物业所在地的县级人民政府物业管理主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府、业主代表参与现场查验，必要时可以聘请相关专业机构予以协助。物业承接查验费用由建设单位承担。

对于承接查验发现的问题，建设单位应当明确整改措施和时限，并按时完成整改。物业服务企业不得承接未经查验或者查验不合格的物业。

第三十一条 现场查验二十日前，建设单位应当按照国家和本省有关规定向物业服务企业移交承接查验所必需的资料。

物业服务企业应当自物业交接完成后三十日内，向物业所在地的县级人民政府物业管理主管部门办理承接查验备案手续。

第二节

物业服务

第三十二条 业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业管理。委托管理的，一个物业服务区域应当由一个物业服务企业提供物业服务。物业服务企业应当具有相应的专业技术人员，具备为业主提供专业服务的能力。

物业服务企业将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。

物业服务企业不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。

第三十三条 业主选聘物业服务企业提供物业服务的，应当签订书面物业服务合同。物业服务企业应当指派物业服务项目负责人。

物业服务合同的内容一般包括物业服务项目负责人、服务事项、服务频次、质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、物业服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接、违约责任等条款。物业服务企业公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。

物业服务企业应当自合同订立之日起三十日内，将物业服务合同、项目负责人信息向物业所在地的县级人民政府物业管理主管部门备案。物业管理主管部门应当及时将备案信息告知物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府。

第三十四条 物业服务事项包含下列内容：

（一）共用部位、共用设施设备的运行、维护和管理；

（二）公共区域的环境卫生维护；

（三）公共绿化的养护和管理；

（四）公共区域的秩序维护；

（五）装饰装修服务管理；

（六）物业服务档案、资料管理；

（七）法律、法规规定或者合同约定的其他事项。

第三十五条 物业服务企业应当按照有关法律、法规规定和物业服务合同约定，制定安全防范制度和应急预案，采取合理措施保护业主、物业使用人的人身、财产安全。

物业服务企业应当对物业服务区域内的楼体外立面、消防设施、窨井盖、车辆停放场所、电梯、二次供水设施等重点部位和重要设施设备进行日常巡查。巡查中发现安全隐患的，物业服务企业应当及时设置警示标志，采取措施排除隐患；发现重大安全隐患或者发生突发事件的，物业服务企业应当及时采取应急措施，通知相关业主、物业使用人，并按照规定向物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府、负有安全监督管理职责的部门以及负有维修养护责任的供电、供水、供热、气等专业经营单位报告，协助做好相关工作。

第三十六条 物业服务区域内，充电设施安装应当符合国家和本省有关规定、标准。

具备电动汽车充电设施安装条件的，物业服务企业应当根据业主的需求协助办理充电设施安装，不得阻挠或者收取费用。

经业主共同决定，物业服务企业可以利用公共场地建设相对集中的公共充电基础设施。

第三十七条 物业服务企业应当为业主、物业使用人的邮件投送、网约配送、家政服务等提供便利，不得无故阻止相关人员、车辆进入物业服务区域。

进入物业服务区域的人员、车辆应当遵守时间、路线、停靠区域等相关管理规定。

第三十八条 鼓励和支持物业服务企业提供养老、托幼、助残、家政、文化、健康等服务，满足业主、物业使用人多层次多样化生活需求。物业服务企业可以按照有关规定享受相关优惠扶持政策。

经业主共同决定，物业服务企业可以将物业服务区域内各类闲置的公共房屋，依照相关规定改造为社区居家养老、托幼等服务场所，提供社区生活服务。

第三十九条 各级人民政府及有关部门可以依法通过政府购买服务的方式，委托符合条件的物业服务企业开展社区治理、公共事务和居（村）民服务等。

第四十条 物业服务企业应当按照法律、法规规定和物业服务合同约定提供物业服务，并遵守下列规定：

（一）提供的物业服务符合国家和本省的标准、规范，不得低于合同约定的服务等级或者质量标准；

（二）及时向业主、物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项；

（三）定期听取业主的意见和建议，每半年至少开展一次业主满意度测评，接受业主监督；

（四）及时处理有关投诉，改进和完善服务；

（五）对违反有关治安、环保、消防等法律、法规的行为进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告有关部门并协助处理；

（六）对业主、物业使用人违反临时管理规约、管理规约的行为进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告业主委员会或者物业管理委员会；

（七）不得泄露、非法使用在物业服务活动中获取的业主、物业使用人信息；

（八）做好物业维修、养护、服务费用收支等记录，形成物业服务资料和档案，并妥善保管；

（九）配合有关部门、街道办事处或者乡镇人民政府和居（村）民委员会做好物业管理相关工作。

第四十一条 物业服务企业应当在物业服务区域内显著位置持续公示下列信息，确保信息真实并及时更新：

（一）物业服务企业的营业执照，服务电话、投诉电话、项目负责人的基本情况；

（二）物业服务事项、服务质量标准、收费标准和收取办法；

（三）电梯、消防设施等具有专业技术要求的设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式和维修保养信息；

（四）专业经营单位的服务范围和联系方式；

（五）物业服务区域内共用部位、共用设施设备等共有部分信息；

（六）物业服务区域内车位、车库的产权性质和分布情况；

（七）上一年度物业服务合同履行以及物业费收取和电梯维修保养、公共水电费用等支出情况、本年度物业费收支预算；

（八）其他应当公示的信息。

物业服务企业受委托经营业主共有部分、使用住宅专项维修资金的，应当在物业服务区域内显著位置持续公示上一年度业主共有部分的经营与收益情况、住宅专项维修资金使用情况。

业主有权查询公示内容，对应当公示但未公示信息或者已公示信息的内容提出书面异议的，物业服务企业应当及时予以书面答复。

第四十二条 物业服务合同期限届满前，业主委员会或者物业管理委员会应当组织业主共同对物业服务企业的续聘、另聘以及是否实行自行管理作出决定，并将决定书面告知物业所在地的县级人民政府物业管理主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府。决定续聘的，应当与原物业服务企业在合同期限届满前续订物业服务合同；决定另聘的，应当提前六十日书面通知物业服务企业，但是合同对通知期限另有约定的除外。

物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务企业的决定，物业服务企业继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。

物业服务企业提前解除物业服务合同或者服务期限届满不同意续聘的，应当提前九十日书面通知业主、业主委员会或者物业管理委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外；同时书面告知物业所在地的县级人民政府物业管理主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府，并在物业服务区域内显著位置公告。

第四十三条 物业服务合同终止的，原物业服务企业应当在约定期限或者自合同终止之日起三十日内退出物业服务区域，将下列财物、资料等交还给业主委员会或者物业管理委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务企业做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况：

（一）占用的共用部位、共用设施设备等共有部分；

（二）代为保管的公共收益结余；

（三）预收、代收的有关费用；

（四）保管的物业承接查验资料；

（五）物业服务档案和资料；

（六）住宅专项维修资金使用情况资料；

（七）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他财物、资料。

原物业服务企业不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等为由拒绝交还和退出。

第四十四条 物业服务合同终止，物业服务企业退出且尚未选聘新物业服务企业的，街道办事处或者乡镇人民政府应当组织业主委员会或者物业管理委员会确定临时物业服务企业，提供垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活需求的临时物业服务。临时物业服务期限一般不超过六个月，费用由全体业主承担。

临时物业服务期间，业主委员会或者物业管理委员会应当组织业主共同决定选聘新物业服务企业。

第四十五条 新建物业的供电、供水、供热、供气、通信、有线电视等专业经营设施设备以及相关管线，应当符合国家和本省有关标准和技术规范。竣工验收合格的，交由专业经营单位运行、维修和养护，专业经营单位应当接收。

已投入使用的专业经营设施设备以及相关管线尚未交由专业经营单位运行、维修和养护的，由物业所在地的县级人民政府组织专业经营单位验收。验收合格的，专业经营单位应当接收；验收不合格的，由县级人民政府组织相关单位进行整改，整改合格后，专业经营单位应当接收。

专业经营单位应当承担物业服务区域内分户计量装置或者入户端口及以外的专业经营设施设备和相关管线运行、维修、养护等责任，不得将产生的费用和损耗损失转嫁给物业服务企业或者业主。法律、法规另有规定的，从其规定。

专业经营单位对专业经营设施设备和相关管线进行维修、养护时，物业服务企业或者业主应当予以配合。专业经营单位不得收取进场费、接入费、运行费、维护费、协调费等不合理费用。

第四十六条 业主共同决定自行管理物业的，应当制定自行管理方案，并向街道办事处或者乡镇人民政府备案。

业主自行管理方案一般包括下列内容：

（一）管理人及其权利和责任；

（二）管理的事项、费用、期限；

（三）选聘专业服务机构的种类、资格条件和选聘方式，选聘劳务人员的数量、资格条件和选聘方式；

（四）业主支付物业费的标准和方式；

（五）安全防范制度和应急预案；

（六）法律、法规规定的其他事项。

电梯、消防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，应当委托专业机构进行维修和养护。

第三节

物业服务收费

第四十七条 物业服务企业向业主提供服务，应当实行明码标价。物业费应当区分不同物业性质、服务类别，遵循合理公开、质价相符的原则，实行政府指导价和市场调节价。业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业费。

住宅小区前期物业和保障性住房的物业费实行政府指导价，由设区的市人民政府制定等级基准价和浮动幅度。县级以上人民政府物业管理主管部门认定物业服务企业提供的服务未达到合同约定的服务等级的，应当在五日内重新核定其服务等级，并督促物业服务企业执行与服务等级对应的收费标准。

业主选聘物业服务企业的，物业费实行市场调节价。业主与物业服务企业可以参考政府指导价，在物业服务合同中约定收费标准。

第四十八条 物业费包括物业共用部位、共用设施设备等共有部分的日常运行和维护、绿化养护、清洁卫生、秩序维护等费用以及业主同意的其他费用。电梯运行维护费、停车服务管理费由业主与物业服务企业按照国家和本省有关规定，在物业服务合同中约定收费标准和服务内容。

物业服务企业不得违反法律、法规规定和物业服务合同约定，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费。

第四十九条 业主应当按照约定向物业服务企业支付物业费。物业服务企业已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务企业可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务企业可以申请调解、仲裁或者提起诉讼。物业服务企业不得采取停止供电、供水、热、供气等方式催交物业费。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的，从其约定，业主承担连带交纳责任。

第五十条 公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆，因履行职责在物业服务区域内停放的，不得收费。

鼓励设区的市、县级人民政府结合实际，对探望亲友、婚丧嫁娶和为业主、物业使用人提供配送、维修、安装等服务的临时停放车辆制定免费停放时段等优惠政策。

第五十一条 物业服务区域内，专业经营单位应当服务到最终用户，并向最终用户收取有关费用。

专业经营单位委托物业服务企业代收有关费用的，双方应当签订委托协议，明确委托事项和费用支付的标准与方式。物业服务企业不得向业主、物业使用人收取手续费等额外费用。

第五章 物业的使用和维护

第五十二条 物业服务区域内禁止下列行为：

（一）擅自拆除、改变建筑物承重结构、主体结构等影响建筑结构和安全的行为；

（二）违法搭建建筑物、构筑物或者挖掘地下空间；

（三）擅自拆改供电、供水、排水、供热和供气等设施；

（四）违规存放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质，或者存放、铺设超负荷物品；

（五）在非指定位置堆放、倾倒或者抛弃垃圾、杂物；

（六）占用、堵塞、封闭消防车通道、疏散通道等共用部位，或者损坏消防设施等共用设施设备；

（七）侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施；

（八）擅自改变按照规划建设的公共建筑和共用设施用途；

（九）违反规定出租房屋；

（十）在公共门厅、疏散通道、楼梯间、安全出口以及其他不符合消防安全要求的场所停放电动自行车、电动摩托车或者为其充电；

（十一）携带电动自行车、电动摩托车或者其电池进入电梯轿厢或者入户充电，违反用电安全要求私拉电线充电；

（十二）制造超过规定标准的噪音、振动；

（十三）从建筑物中抛掷物品；

（十四）违反规定饲养动物；

（十五）法律、法规和临时管理规约、管理规约禁止的其他行为。

发现前款规定行为的，可以向业主委员会或者物业管理委员会、物业服务企业反映，也可以向有关部门、街道办事处或者乡镇人民政府报告或者投诉。

第五十三条 业主或者物业使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，签订装饰装修管理协议，并配合其进行必要的现场检查。装饰装修管理协议应当明示装饰装修活动的作业时间、禁止行为和注意事项。

物业服务企业应当加强装饰装修活动的巡查检查，对违法违规行为及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，立即报告有关部门。

第五十四条 规划或者设置的车位、车库，应当明确产权性质，不得占用消防车通道、疏散通道、安全出口，不得影响其他车辆和行人正常通行。未经竣工验收或者验收不合格的车位、车库，不得投入使用。

物业服务区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域内业主的停车需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地设置的车位、车库，属于全体业主共有，其设置、分配、管理、收费等事项由业主共同决定。出租车位、车库的收益归全体业主所有，并在物业服务区域内显著位置公示。

第五十五条 建设单位出售或者附赠车位、车库的，应当在物业服务区域内显著位置公示产权证明文件。建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主；业主要求承租的，建设单位不得只售不租。

拟出售、出租的车位、车库数量少于本区域要求购买、承租车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签、摇号等方式确定，一户业主只能购买、承租一个车位或者车库。

在满足本区域内业主的购买和承租需要后仍有多余车位、车库的，可以出租给本区域外的使用人，但租赁期限不得超过十二个月。

第五十六条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

保修期限和保修范围内出现物业质量问题的，物业服务企业应当及时通知建设单位。建设单位应当通知施工单位进入现场核查情况，予以修复。建设单位无法通知施工单位或者施工单位未按照约定进行保修的，应当另行委托其他单位修复。

建设单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，业主、物业服务企业可以向县级以上人民政府物业管理主管部门投诉。

第五十七条 业主应当按照规定交存首期住宅专项维修资金。房屋分户账内的资金余额不足首期交存额百分之三十的，业主应当及时续交。

房屋所有权转移的，住宅专项维修资金分户账中结余资金随房屋所有权转移；因拆迁或者其他原因造成房屋灭失的，住宅专项维修资金分户账中结余资金应当退还业主。

物业保修期满后，共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造需要使用住宅专项维修资金的，按照国家和本省住宅专项维修资金管理相关规定执行。

依法应当由建设单位、物业服务企业、专业经营单位和相关责任人承担的费用，不得从住宅专项维修资金中列支。

第五十八条 利用物业服务区域内业主共有部分从事经营活动的，应当由业主共同决定，并在物业服务区域内显著位置公告，产生的公共收益归业主共有。公共收益应当单独列账、妥善保管，按照业主的共同决定使用，任何单位和个人不得挪用、侵占。

业主委员会或者物业管理委员会成立后，建设单位、物业服务企业应当及时将代为保管的公共收益结余转入其专用账户。

经业主共同决定，可以委托第三方审计机构对公共收益的收支情况进行审计。审计结果应当在物业服务区域内显著位置公示。

第六章 监督管理

第五十九条 县级以上人民政府应当建立物业管理联席会议制度，协调解决物业管理活动中的重大问题，制定物业管理的相关政策、制度和措施。

街道办事处或者乡镇人民政府负责召集辖区内的物业管理联席会议，县级人民政府物业管理、发展改革、公安、自然资源、市场监督管理、审批服务管理、消防救援、城市管理综合执法等部门和居（村）民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、业主代表、物业服务企业等相关方参加，协调解决物业管理活动中的重要问题。

第六十条 省人民政府物业管理主管部门应当建立健全物业服务等级标准，完善物业服务质量星级评价体系，提高物业服务满意度；制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、前期物业服务合同、物业服务合同等示范文本，供建设单位、业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业参考使用。

第六十一条 省人民政府物业管理主管部门应当建立物业服务企业信用评价体系和惩戒机制，制定物业服务企业及其项目负责人信用标准，定期组织测评并向社会公开信用信息和测评结果。业主、物业使用人有权对本物业服务区域物业服务企业及其项目负责人的信息依法进行监督。

第六十二条 设区的市、县级人民政府物业管理主管部门应当履行下列职责：

（一）制定、实施物业管理相关政策；

（二）指导和监督前期物业服务项目招标投标、物业承接查验、物业服务企业退出交接等活动；

（三）监督住宅专项维修资金交存、管理和使用情况；

（四）使用、完善物业管理数字化信息平台和物业服务信用管理体系，对物业服务项目的服务达标情况进行监督管理，开展星级评价；

（五）监督供水、供热、供气等专业经营单位在物业服务区域内的服务活动；

（六）法律、法规规定的其他职责。

第六十三条 县级以上人民政府发展改革部门应当完善物业服务收费政策，协助做好前期物业服务招标投标工作。

县级以上人民政府公安机关应当指导和监督物业服务区域内技防、保安服务等活动，依法查处违反治安管理的行为。

县级以上人民政府自然资源部门应当依法认定、查处或者移送物业服务区域内违反规划的行为，并做好未划转至审批服务管理部门改变规划条件的建设工程以及各类配套建筑的行政许可。

县级以上人民政府市场监督管理部门应当依法对物业服务区域内特种设备安全进行监督管理，查处物业服务收费中的违法违规行为。

县级以上人民政府能源部门应当协调供电企业保障直供电物业服务区域内电网配套建设和电动汽车充电基础设施用电报装服务。

县级以上人民政府消防救援机构应当依法监督抽查物业服务区域内相关主体遵守消防法律、法规情况，查处火灾隐患和消防安全违法行为，督促落实消防安全责任。

第六十四条 街道办事处或者乡镇人民政府应当指导和监督本辖区内业主大会、业主委员会或者物业管理委员会依法履行职责，对业主大会、业主委员会或者物业管理委员会作出的违反法律、法规的决定，责令限期改正或者撤销，并通告全体业主。

街道办事处或者乡镇人民政府应当根据物业服务项目管理情况、业主满意度等指标，每两年组织开展一次物业服务项目的质量评价，并将结果向县级人民政府物业管理主管部门推送，作为服务等级核定、信用评价、星级评价等的重要依据。

第六十五条 县级以上人民政府应当建立物业服务违法违规行为投诉和举报处理制度，并向社会公布投诉举报的方式和渠道。

接到投诉举报的相关部门应当按照规定时限调查、核实、处理，并将结果反馈投诉人、举报人。物业服务企业、业主委员会或者物业管理委员会、业主、物业使用人等有关单位和个人应当予以配合和协助，不得拒绝或者阻碍监督检查人员依法开展工作。

第七章 法律责任

第六十六条 违反本条例规定，法律、行政法规已有法律责任规定的，从其规定。

第六十七条 违反本条例规定，建设单位有下列情形之一，由县级以上人民政府物业管理主管部门予以处罚：

（一）未在商品房买卖合同中明示经备案的物业服务区域，或者未备案前期物业服务合同、项目负责人信息的，责令限期改正；逾期未改正的，处一万元以上五万元以下的罚款；

（二）未履行承接查验义务或者对承接查验发现的问题，未按照约定时限完成整改的，责令限期改正，处五万元以上二十万元以下的罚款；

（三）未优先将未出售或者未附赠的车位、车库出租给本区域内业主，或者将多余车位、车库出租给本区域外使用人的租赁期限超过十二个月的，责令限期改正，没收违法所得；逾期未改正的，处五千元以上五万元以下的罚款；

（四）业主要求承租车位、车库，只售不租的，责令限期改正；逾期未改正的，处五万元以上二十万元以下的罚款；

（五）保修期内不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，责令限期改正；逾期未改正的，处十万元以上二十万元以下的罚款。

第六十八条 违反本条例规定，物业服务企业有下列情形之一，由县级以上人民政府物业管理主管部门予以处罚：

（一）承接未经查验或者查验不合格的物业的，责令限期改正，处五万元以上二十万元以下的罚款；

（二）未备案物业服务合同的，责令限期改正；逾期未改正的，处一万元以上五万元以下的罚款；

（三）提供的物业服务低于合同约定的服务等级或者质量标准的，责令限期改正；逾期未改正的，处五万元以上二十万元以下的罚款；

（四）未按照要求公示有关信息的，责令限期改正；逾期未改正的，处一万元以上五万元以下的罚款；

（五）退出物业服务区域不交还有关财物、资料等的，责令限期改正；逾期未改正的，予以通报，处一万元以上十万元以下的罚款；

（六）未按照规定期限退出物业服务区域的，责令限期改正；逾期未改正的，自责令改正期限届满次日起处每日三千元的罚款；

（七）采取停止供电、供水、供热、供气等方式催交物业费的，责令改正，处五千元以上五万元以下的罚款。

第六十九条 违反本条例规定，未经业主共同决定，买卖、出租或者抵押物业服务用房的，由县级以上人民政府物业管理主管部门责令限期改正，处买卖、出租或者抵押金额一倍以上三倍以下的罚款。

第七十条 违反本条例规定，专业经营单位拒绝接收物业服务区域内符合国家和本省有关标准和技术规范的专业经营设施设备以及相关管线的，由县级以上人民政府有关部门责令限期改正；逾期未改正的，处十万元以上三十万元以下的罚款。

第七十一条 违反本条例规定，挪用、侵占公共收益的，由县级以上人民政府物业管理主管部门责令退还，处挪用、侵占金额一倍以上三倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七十二条 国家工作人员在物业管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章 附 则

第七十三条 本条例所称共有部分，是指：

（一）建筑区划内建筑物的共用部位、共用设施设备，包括建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、门厅、大堂等公共通行部分，电梯、消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

（二）建筑区划内的道路，但是属于城镇公共道路的除外；建筑区划内的绿地，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；建筑区划内的其他公共场所（地）、公用设施和物业服务用房；

（三）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、车库；

（四）建筑区划内其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所和设施等。

第七十四条 本条例规定在物业服务区域内显著位置公示、公告相关信息的，应当至少选择下列两处位置：

（一）单元门厅；

（二）电梯轿厢；

（三）物业服务区域内休闲活动场所；

（四）物业服务项目办公场所；

（五）物业服务区域主要出入口。

除前款规定的方式外，相关信息的公示、公告还应当通过短信、微信或者公众号等方式同时告知全体业主。

相关信息的公示、公告时间，除已有规定的以外，公示、公告时间不得少于七日。

第七十五条 其他管理人接受委托，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务的，适用本条例有关物业服务企业的规定。

非住宅物业的相关活动参照本条例执行。

第七十六条 物业管理委员会组建运行、公共收益管理的具体办法由省人民政府另行制定。

第七十七条 本条例自2026年1月1日起施行。

一、政策出台背景：四年深度调整后，市场迎来政策拐点

自2022年行业进入深度调整周期以来，国内楼市经历了长达四年的持续磨底。数据显示，全国新房销售规模从2021年峰值17.94亿平方米，跌至2025年不足10亿平方米，成交量近乎腰斩；各大城市二手房挂牌量持续走高，大量刚需、改善群体持续观望，居民置业信心偏弱；部分房企债务风险尚未完全出清，存量商品房库存高企，三四线城市去化压力尤为突出。

在此背景下，2026年4月中央政治局会议明确定调：努力稳定房地产市场，扎实推进三大工程建设，为全年楼市政策划定核心主线。会议释放清晰信号：房地产仍是国民经济支柱产业，既要防范行业系统性风险，也要建立长期可持续的住房供应体系。此后两个多月，六大部委协同打磨配套细则，统一政策口径，最终选定7月作为集中落地窗口期，一次性推出全套调控工具，告别过去“分步微调、地方单兵作战”的传统模式。

过往稳楼市政策大多单一发力：要么仅下调首付利率，要么只减免交易税费，难以同时解决居民置业门槛高、二手房流通难、房企资金紧张、存量房积压、保障房供给不足等多重痛点。而本次六部委同步出手，从居民端、房企端、土地端、保障端同步施策，打通需求、供给、金融、财税全链条，政策协同力度创下近十年新高，这也是市场将其称作 “王炸新政” 的核心原因。

二、六大部委核心政策逐条拆解，全方位降低置业与流通成本

本次新政每一项细则均具备极强落地性，无模糊化表述，全国统一执行，六大部门各司其职形成完整政策闭环，每一条措施都直击市场长期痛点。

（一）央行+金融监管总局：信贷门槛降至周期最低，全面减轻居民月供压力

金融端是激活自住需求的核心抓手，两大金融部门打出史上最宽松信贷组合拳。其一，全国统一下调首付比例，首套房最低首付降至15%，二套房下调至 25%，彻底打破此前各地首付标准不统一的壁垒。以一套总价300万刚需住宅计算，过去三成首付需90万，新政后仅需45万，购房现金门槛直接减半，大量手握有限积蓄的刚需得以入场。

利率层面持续维持历史低位，5年期以上LPR保持3.5%，首套商贷普遍执行3.05%-3.45%优惠利率，公积金首套利率下调至2.6%，对比2021年5.88%的高点利率，月供支出大幅缩减。同时新政落地新一轮存量房贷利率下调，商业银行统一对存量高利率按揭客户进行利率重定价，数百万存量业主每月还款压力显著下降。

交易流程上全面推行全国“贷押过户”，改善家庭出售旧房无需提前结清原有贷款，直接完成产权过户、新贷款审批，彻底解决置换群体卖房垫资、资金断层的核心难题。政策同时明确，所有信贷红利仅面向自住刚需、改善需求，建立资金流向监控机制，严控信贷资金违规流入炒房领域，杜绝杠杆囤房，避免重现过去投机炒作乱象。

（二）财政部 + 税务总局：税费大幅减负，盘活二手房置换市场

财税减负直接降低房产流通成本，激活存量二手房交易。新政取消沿用多年的普通、非普通住宅划分标准，不再依靠房屋面积、总价设置计税门槛；住宅持有满2年直接免征增值税，不满2年住房增值税税率从5%下调至3%，二手房交易税费直接减少近一半。

最受改善家庭关注的卖旧换新个税全额退税政策，延期至2027年底，政策窗口期长达一年半。居民出售自有住房后1年内重新购置新房，新房总价不低于旧房的，全额退还卖房环节缴纳的个人所得税，一套300万置换房源可节省数万元税费，有效打消改善群体“置换成本过高” 的顾虑。中央同步拨付2500亿元专项资金，用于老旧小区、城中村改造，通过存量住宅提质升级，提升老房流通价值，带动旧房置换需求释放。

（三）住建部：盘活存量房源，搭建商品房 + 保障房双轨体系

住建部核心任务是打通存量房转化通道，推进住房双轨并行发展。央行配套投放 3000 亿元保障性住房专项再贷款，年化利率仅1.75%，最长使用周期5年，可撬动近万亿配套资金。全国80余座一二三线城市城投、安居集团同步启动存量房源收储计划，定向收购主城区、地铁沿线中小户型次新房，收购价锁定小区半年网签均价的8.5-9折，收储房源翻新后转为保障性租赁住房、人才公寓。

国家队进场收储一举两得：一方面消化市场积压二手房库存，缓解挂牌过剩压力；另一方面补齐新市民、青年人保障房缺口，构建“市场商品房满足改善、保障房兜底刚需居住”的长期住房格局。同时住建部优化房企纾困融资白名单机制，对经营稳健、主动保交楼的民营房企放开开发贷、并购贷限制，持续推进保交楼专项借款落地，彻底化解楼盘烂尾风险底线。

（四）自然资源部：优化土地供给结构，从源头平衡供需

土地端调控改变过去“一刀切供地”模式，实行城市差异化土地供给：人口持续流入、库存偏低的一二线城市适度增加住宅用地供应；人口流出、库存高企的三四线城市缩减新增住宅出让规模，优先盘活闲置存量土地、闲置厂房改造保障性住房。同时简化城中村、旧改土地审批流程，降低房企拿地配套成本，引导开发商转向高品质改善住宅、租赁住房开发，减少低质刚需大盘盲目新增供给，从源头缓解市场库存压力新浪财经。

三、新政和2015年去库存本质区别：拒绝大水漫灌，走高质量稳楼市路线

很多市场参与者容易将本次六部委新政，与2015年全国性去库存政策混淆，但二者底层逻辑存在根本性差异。2015年政策以居民加杠杆为核心，通过刺激全民买房消化库存，催生一轮房价快速上涨，透支行业长期发展空间；而2026年7月这套王炸政策，走的是“政府托底、自住优先、双轨并行”新模式，不存在大水漫灌刺激。

第一，需求端精准区分自住与投机。所有首付、利率、税费优惠仅针对刚需、置换改善家庭，严格限制多套投机资金入场，杜绝居民盲目加杠杆囤房，不鼓励全民炒房。第二，供给端依靠国家队消化存量，3000亿专项再贷款由政府平台收购闲置房源转化保障房，而非单纯引导居民接盘滞销库存，避免普通购房者承担市场出清成本。第三，长期制度先行，政策重心不止短期回暖，更在于搭建商品房、保障房双轨住房体系，推动行业从“高周转增量开发”转向 “存量运营 + 品质升级”，适配人口结构长期变化趋势。

四、新政对不同群体的实际影响，买房逻辑彻底重构

刚需群体：迎来十年最低上车门槛

首套首付15%、利率2.6%-3.45%、交易税费下调多重红利叠加，刚需购房现金压力、月供压力同步降至低位。对于一二线城市无房年轻人、落户新市民，当下是政策层面最优的上车窗口期，尤其主城区小户型、配套成熟刚需盘将率先迎来成交回暖。但需要注意，三四线远郊、房龄老旧、缺乏配套的房源缺乏政策托底，价格仍存在下行空间，刚需购房优先选择人口流入、产业支撑强的核心城区。

改善置换家庭：置换成本大幅降低，换房周期拉长

个税全额退税、贷押过户两大政策直击置换痛点，无需垫资、税费减免，改善家庭换房资金压力大幅减轻。政策窗口期延续至 2027 年底，改善群体不必急于短期置换，可以从容挑选品质改善房源。市场成交结构将持续向100-140㎡改善户型倾斜，高品质物业、优质学区、地铁配套的改善房源流动性将显著提升。

持有多套房产投资者：炒作空间全面压缩

新政全程抑制投机，无多套房信贷、税费优惠，国家队收储仅择优收购中小户型自住房源，偏远、大户型老房难以进入收储名单。未来房产增值逻辑回归居住价值，单纯依靠囤房增值的时代彻底结束，持有多套闲置房产、远郊劣质房源的业主，应理性调整资产配置。

房地产企业：行业加速分化，稳健房企迎来发展机遇

资金面分化加剧，白名单优质房企可获得充足开发贷、并购贷，能够参与城市更新、保障房建设；高负债、债务未化解的房企仍将持续出清。行业告别野蛮扩张，开发重心转向品质住宅、保障性租赁住房、城市更新赛道，依靠高杠杆快速周转的旧模式彻底退出历史舞台。

五、后市走势预判：市场筑底企稳，城市分化进一步加剧

六部委系统性政策落地后，楼市将正式走出四年深度磨底周期，整体进入筑底企稳阶段，但不会出现全国普涨行情，城市、房源分化成为长期主旋律。

短期（2026年下半年）：一二线核心城市、强省会率先回暖，二手房成交量持续走高，改善房源流动性提升；刚需楼盘成交稳步修复，房价以止跌微涨为主，不存在大幅跳涨基础。三四线城市仅核心城区、产业新区小幅回暖，远郊板块依旧以价换量消化库存，价格保持平稳偏弱运行。

中长期（2027-2030年）：“商品房+保障房” 双轨体系逐步成型，房地产告别单一土地财政依赖，城市更新、保障性住房、存量物业服务成为行业新增长极。房价不再具备单边暴涨基础，核心优质房产具备稳定保值属性，缺乏配套、人口流失区域房产价值持续弱化。

从宏观经济层面看，本轮稳楼市政策能够稳定上下游建材、家电、装修等数十个关联产业，托底地方土地财政平稳过渡，防范房地产风险向金融体系传导，为整体宏观经济复苏提供稳定支撑，符合“房地产高质量发展”的顶层长期目标。

补充劳动力市场的重要力量

当前，我国超过法定退休年龄仍在就业的劳动者众多。他们中既有退休返聘的技术骨干、行业专家，也有从事保安、保洁、家政、后勤等工作的劳动者。“超龄劳动者用多年积累的经验与勤劳踏实的付出延续着劳动价值，成为激活银发经济、补充劳动力市场的重要力量。”中国人民大学劳动法和社会保障法研究所所长林嘉说。

然而，超龄劳动者的就业之路并不平坦，权益保障面临诸多现实困境。林嘉介绍，长期以来，超龄劳动者多被简单以“达到法定退休年龄”为由认定为劳务关系，不能适用劳动法、劳动合同法的保护。实践中，拖欠工资、强迫加班、工伤拒赔、随意辞退等侵害超龄劳动者劳动权益的问题频发，而法律的缺失导致超龄劳动者维权无门。

“《暂行规定》的出台，填补了现行劳动法律制度的短板，旨在明确用人单位与超龄劳动者的权利和义务，保障超过法定退休年龄劳动者的合法权益。”人力资源社会保障部有关司局负责人介绍。

《暂行规定》适用哪些人群？据了解，中华人民共和国境内的用人单位招用超过法定退休年龄的劳动者，超龄劳动者受用人单位的劳动管理，从事用人单位安排的有报酬的劳动，适用《暂行规定》。符合规定已提前退休的劳动者退休后被用人单位招用的，也属于《暂行规定》的适用范围。

体现对老年劳动者的特殊保护

新规如何保障超龄劳动者权益？《暂行规定》对超龄劳动者劳动报酬、休息休假、劳动安全卫生、工伤保障作出了明确规定。

劳动报酬方面，明确要求及时足额支付劳动报酬，劳动报酬不低于最低工资标准。

休息休假方面，明确要求遵守法定工作时间规定和年节纪念日放假办法，一般不安排超龄劳动者加班，安排加班的应当遵守劳动法的有关规定。

劳动安全卫生方面，明确用人单位应当安排合适的工作岗位和劳动强度，进行安全生产和职业卫生的教育和培训。

工伤保障方面，明确用人单位应当按照国家规定为超龄劳动者参加工伤保险等。

“这些规定充分体现了对老年劳动者的特殊保护。此外，《暂行规定》还特别将超龄劳动者纳入工伤保险体系，由用人单位承担缴费义务，彻底改变此前超龄劳动者工伤理赔难的状况。”林嘉说。

林嘉认为，《暂行规定》的一大突出亮点是突破传统劳动立法局限，以劳动者基本权益保障为切口，构建保障超龄劳动者基本权益的法律规范体系。该立法的核心思路，是打破“劳动关系与劳动保障、社会保险挂钩”的固有认知，不再以是否存在劳动关系作为劳动保障的唯一标准，而是基于超龄劳动者劳动的事实，以保障基本权益为切口，实现精准保护，让超龄劳动者的劳动价值得到充分尊重。

尊重超龄劳动者的劳动价值

许多人关心：超龄劳动者能否继续参加职工养老保险？如何缴纳？

按照现行政策规定，参加职工基本养老保险的个人，达到法定退休年龄时累计缴费不足最低缴费年限的，可以缴费至满最低缴费年限，按月领取基本养老金。为更好保障超龄劳动者权益，《暂行规定》明确规定，需延长缴费的超龄劳动者，可以个人身份继续缴纳养老保险费；经与用人单位协商一致，用人单位也可为其缴纳养老保险费，个人应当缴纳的养老保险费由用人单位代扣代缴。

同时，社会保险经办部门也会进一步优化经办公共服务，畅通信息查询渠道，为延长缴费人员提供清晰指引，提供更加高效便捷的参保缴费服务。

超龄劳动者与用人单位发生劳动争议，如何处理？

对《暂行规定》明确的劳动报酬、休息休假、劳动安全卫生、工伤保障事项的争议，当事人可申请调解或者仲裁，对仲裁裁决不服的，可以向人民法院起诉。对其他事项的争议，当事人可以直接向人民法院起诉。人社部将会同有关部门加强办案指导，指导各级调解仲裁机构统一受理范围、规范法律适用、提升服务标准，依法为超龄劳动者提供高效便捷维权服务。

法律的生命力在于实施，超龄劳动者权益保障的落地，离不开全社会的共同努力。“期待用人单位严格遵守相关规定，摒弃‘超龄即低保障’的错误观念，切实履行用工责任，规范用工管理，尊重超龄劳动者的劳动价值，让每一位超龄劳动者都能安心工作。”林嘉说。

《计划》提出如下年度发展目标：加快构建房地产发展新模式。增加改善性住房供给，努力稳定房地产市场；优化保障性住房供给，建设筹集保障性住房3万套（间）、供应4万套（间），满足工薪群体和各类住房困难家庭基本住房需求；推进“好房子”试点项目建设，推进城中村改造和城镇老旧小区整治改造，推动创建未来社区（完整社区）试点，切实增强市民获得感、幸福感、安全感。

围绕上述目标，《计划》提出促进房地产高质量发展、优化保障性住房供给、规范发展住房租赁市场、稳步推进城市更新、持续开展“好房子”“好小区”建设、提升物业服务质量、更好地发挥住房公积金支持效能等7项重点任务。

在促进房地产高质量发展方面，持续推动优质项目入市，更好满足居民刚性和改善性住房需求；加强房地产全过程监管，保障房屋交易安全；提升住房交易便利度，推进新建商品住房预、现售购房资格申请及合同网签备案移动端办理，继续做好二手房“带押过户”资金托管服务，降低交易成本。

在优化保障性住房供给方面，将完善保障性住房政策，多主体、多渠道建设筹集保障性住房。鼓励产业园区集中安排用地建设宿舍型保障性租赁住房，推动符合条件的存量用地建设保障性住房；引导符合条件的存量商业办公用房等非居住房屋改建为保障性租赁住房；推进收购、租赁已建成的存量商品住房、商务公寓、宿舍等住房用作保障性住房。

在规范发展住房租赁市场方面，将完善住房租赁法规制度体系，加快推进《住房租赁条例》在深圳落地实施；推行从业人员实名制和租赁企业备案纳管，完善租金监管机制；压实网络平台主体责任，规范房源信息发布行为；加强市住房租赁监管服务平台建设。

在稳步推进城市更新方面，完善城市更新政策，分类推进城市更新项目建设，推进城中村改造和城镇老旧小区整治改造，加快推进改造意愿强烈、资金可平衡、补偿方案成熟的拆除新建类项目，新增启动整治提升类城中村改造项目。

在“好房子”“好小区”建设方面，将加大智能建造和新技术、新材料、新工艺、新装备在工程建设各环节应用，打造安全、舒适、绿色、智慧的高品质住房；推进完整社区建设，构建城市一刻钟便民生活圈。

在提升物业服务质量方面，将完善法规政策，规范业主自治活动，探索业主共有资金规范化管理；探索“物业服务+生活服务”模式，鼓励有条件的物业服务企业为社区居民提供养老、托育、餐饮、家政等服务，拓展物业服务边界，提升社区生活品质。

在更好地发挥住房公积金支持效能方面，强化对职工住房消费的支持，提升住房公积金缴存制度灵活性，支持租房、购房等多场景便捷提取，降低购房融资成本，提升职工住房消费能力；提升住房公积金服务效能，持续提升智能化服务水平，深化住房公积金区域合作，满足跨区域住房消费需求。

据介绍，城市体检是以城市高质量发展为目标，通过建立指标体系，运用统计、大数据分析和社会调查等方法采集城市相关信息，查找群众急难愁盼问题，对城市人居环境质量、城市规划建设管理工作成效等进行定期分析、评估、监测和反馈，把握城市建设发展状况，促进城市治理体系和治理能力现代化的活动。

住房城乡建设部表示，各地要一体化推进城市体检与城市更新，坚持先体检后更新、无体检不更新，加强城市体检结果应用与城市更新规划实施体系衔接，并结合城市更新重点任务因地制宜开展专项体检，健全发现问题、解决问题、评估效果、巩固提升的工作机制。

住房城乡建设部、国家数据局近日印发《关于全面建立房屋建筑统一代码制度的通知》，要求建立实施房屋建筑统一代码制度，赋予房屋建筑唯一的身份标识，推进房屋建筑全生命周期数字化管理，不断提升城市治理智慧化精细化水平。

通知明确，房屋建筑统一代码作为房屋建筑的统一身份标识，主要用于房屋建筑信息的归集、共享和关联，支撑房屋建筑基础数据库建设和交换共享，贯穿房屋建筑全生命周期管理服务。到2030年底前，全面建成房屋建筑全生命周期高质量数据集，不断提升房屋建筑全生命周期管理服务水平，增强城市智慧治理能力。

通知要求，全面推进新建房屋建筑赋码落图。新建（改、扩建）房屋建筑，应依托工程建设项目审批管理系统，在取得施工许可证前开展房屋建筑单体赋码落图，采集结构类型、建筑面积、建筑高度、建筑层数、主要用途等基本属性信息，以及空间数据信息、项目代码、宗地代码，在施工许可证电子证照中载明房屋建筑统一代码；在竣工验收阶段完成数据复核更新，其中住宅建筑应当赋码到套（户）。

同时，要系统推进既有房屋建筑赋码落图。各地要基于全国自然灾害综合风险普查房屋建筑和市政设施调查数据成果，用好城建档案以及商品房楼盘表、交易租赁等现有数据，推进既有房屋建筑赋码，采集完善既有房屋建筑单体编码、房屋建筑属性和空间数据信息。

出台背景：为何要发这份清单？

随着郑州城市化进程加快，物业管理领域矛盾多发。小区内违规装修、侵占公共空间、停车混乱、消防安全隐患等问题，往往涉及多个职能部门。由于过去职责边界不够清晰，群众遇到问题时常不知道“该找谁”“谁来管”。

为此，郑州市根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《河南省物业管理条例》《郑州市物业管理条例》以及各部门“三定”方案，系统梳理了相关部门的法定权责，形成这份《职责清单》。

核心内容：清单明确了什么？

《职责清单》重点明确了住房保障、城建、城市管理、公安、司法、财政、自然资源、生态环境、市场监管、消防救援、卫生健康等多个部门（单位）在物业管理活动中的监管职责与服务内容。

最大亮点：

职责清单进小区，居民办事“找对人”

为了让业主和居民真正用上这份清单，郑州市明确了最具操作性的举措——“公示牌进小区”。

根据通知要求，各开发区管委会、区县（市）政府须在2026年6月15日前，督促乡镇（街道）将所有住宅小区的《职责清单》核心内容制作成规范持久的公示牌，悬挂于小区主要出入口、公告栏等显著位置。

值得注意的是，公示牌不仅会写明各部门工作职责，还将直接公开属地对应部门的具体联系电话。这意味着，居民遇到垃圾无人清运、违章搭建、电梯故障等具体问题时，可以直接按照公示牌上的信息，精准找到责任部门和具体承办人。

运行机制：

单一部门解决不了怎么办？

针对跨部门的复杂物业问题，郑州市将建立健全由乡镇（街道）牵头，住建、城管、公安、市场监管、消防等部门及社区、业委会、物业企业共同参与的物业管理联席会议制度或综合协调机制。对跨部门、跨层级的问题，将启动联动响应，通过联合执法、集中整治、会商约谈等方式推动解决。

郑州市住宅小区物业管理工作部门（单位）职责清单

市委社会工作部：负责发挥党建引领基层治理协调机制作用，统筹多方力量协同推动社区治理效能和物业服务质量提升，促进和谐社区共建共治共享的长效发展。

市委政法委：发挥党委组织领导和统筹协调作用，立足政法职能，指导推动全市物业纠纷多元化解工作机制建设。

市住房保障和房地产管理局：具体组织全市物业纠纷化解处置。推动组建市级物业服务多元纠纷调解机构，并指导区县（市）物业服务纠纷调解机构建设。为全市物业管理持续健康发展提供政策指导和技术支持。对物业服务企业依法依约提供物业服务的行为进行监督和指导，监督检查居民小区住宅房屋室内装饰装修活动。

市工业和信息化局：负责指导协调郑州供电公司做好电力供应及相关设施设备的维护管理工作。

市公安局：负责督促指导派出所依法查处、处置物业管理区域内发生的各类治安、刑事违法犯罪行为。

市司法局:指导辖区内物业纠纷人民调解工作，推动调解组织规范化建设、队伍专业化发展和调解方式创新。

市财政局：对房屋专项维修资金的管理使用进行指导和监督。

市自然资源和规划局：负责按控规、技术规定等要求，对新建项目物业管理用房的规划指标进行审查；配合加梯办做好既有住宅加装电梯工作；配合综合执法部门做好违法建设查处工作，积极协助提供相关规划技术及规划许可等资料，对违法建筑进行认定。

市生态环境局：负责指导住宅小区以及周边涉工业企业噪声治理等生态环境监督管理工作，对违反环保法律法规规章及政策的行为依法进行查处。

市城乡建设局：负责指导督促建设单位、施工单位履行建筑工程质量保修责任。

市城市管理局：负责指导住宅小区内违法建设、破坏燃气设施、毁坏绿地、违规养犬、社会生活噪声污染、餐饮服务业油烟污染、建筑施工扬尘污染以及物业管理方面违法违规行为的查处；指导协调供水、供气、供暖等专业经营单位做好相关设施设备的维护管理工作。

市卫生健康委员会：负责指导物业服务企业对辖区内二次供水设施设备的卫生管理，对违反卫生法律法规规章及政策的行为进行查处。

市审计局：依法对房屋住宅专项维修资金的管理和使用进行审计监督。

市市场监督管理局：对住宅小区电梯等特种设备安全和计量监督管理，依法查处违法违规使用特种设备行为；依法查处物业服务企业违反价格公示和违规收费等行为。

市国防动员办公室：负责对人防工程维护管理工作进行监督检查。

市园林局：对小区内改变绿化规划和绿化用地使用性质的行为进行查处。

市中级人民法院：负责推进物业纠纷诉调对接机制，宣传引导当事人运用调解机制化解纠纷，做好调解协议的司法确认工作。

市消防救援支队：组织开展消防安全监督检查，督促、指导消防安全责任制的落实；组织开展消防宣传、教育、培训，并督促、指导、协助有关单位做好消防宣传教育工作；对物业企业或业主上报的占用、堵塞消防通道、飞线充电等违法违规行为依法予以查处。

市通信发展管理办公室：负责督促指导相关部门落实小区的通信基础设施工程竣工验收备案，负责指导协调郑州移动、郑州联通、郑州电信、郑州广电、郑州铁塔等专业经营单位共同做好相关设施设备的维护管理工作。

各区县（市）人民政府：负责本辖区物业管理工作的统筹落实，协调解决区域性问题，指导监督相关工作开展，推动辖区物业管理水平提升。

乡镇人民政府（街道办事处）：负责辖区内物业管理活动的组织、指导和监督工作;组织协调成立业主大会，指导、监督业主委员会成立和换届选举;指导和监督业主大会、业主委员会依法履行职责;依法组建物业管理委员会;建立物业服务举报受理处置机制，按照职权依法处理举报事项。