7月13日，国务院正式批复《扩大消费“十五五”规划》。在促进大宗耐用商品消费部分，《规划》首先提出更好满足住房消费需求，随后部署房屋品质提升、存量住房更新和物业服务质量提升等工作。一天之后，中国消费者协会发布全国部分城市住宅小区物业服务调查结果。

一份文件从扩大内需的角度部署物业服务，一项调查从消费者权益的角度评价物业服务。两者共同传递出一个清晰信号：物业服务正在从房地产项目的配套环节，进入国家消费政策和消费者权益保护体系。

1、住房消费进入专项规划，物业服务成为消费链条的一部分

此次《扩大消费“十五五”规划》的新意，体现在住房消费进入了国家级扩大消费专项规划，并被放在大宗耐用商品消费的首要位置。《规划》把住房供给、租赁市场、“好房子”建设、老旧住房改造和物业服务纳入同一政策段落，住房消费的内涵由购买和租赁进一步延伸至长期使用阶段。

物业服务被纳入消费体系也有更早的政策基础。国务院2024年印发的《关于促进服务消费高质量发展的意见》已经设置“居住服务消费”专门条目，鼓励物业服务企业与养老、托育、餐饮、家政等企业合作，发展“物业服务+生活服务”模式，并推广智慧停车、智能安防和智能门禁。物业服务由此获得了明确的服务消费政策定位。

《扩大消费“十五五”规划》进一步把物业服务质量提升与住房消费放在一起部署。政策关注点开始覆盖住房全生命周期。房屋购买形成一次性交易，物业服务则贯穿房屋长期使用过程。建筑设备能否稳定运行、公共资产能否得到维护、服务费用能否清楚说明，都会影响住房消费的实际质量。

住房由商品交易进入长期消费，物业服务便成为住房品质兑现的重要组成部分。房地产市场进入存量运营阶段后，这种作用会更加突出。

2、中消协并非首次调查，但此次调查具有新的政策含义

中国消费者协会此次发布的调查开展于2025年下半年，覆盖全国21个城市的50个住宅小区，共获得1543个消费者感知调查有效样本和50个体验式调查有效样本。

从公开资料看，这并非中消协第一次开展物业服务调查。2019年，中消协曾对全国36个城市的148个住宅小区进行调查，获得4320份消费者满意度调查有效样本。因此，此次调查可以确认是中消协继2019年之后再次组织的全国性物业服务调查。

两次调查之间形成了较为直观的对照。2019年调查中，物业服务消费者满意度综合得分为62.59分，体验评价得分为65.14分，均处于及格水平。此次消费者感知总体得分升至79.82分，各项沿用指标均有提升，表明物业基础服务质量已有进步。

此次体验式调查总体得分为70.29分。其中，设施设备管理得分达到85.80分，小区入口及安保服务得分为58.32分，客户服务管理得分为56.20分。物业企业对设施和环境等管理对象的控制能力相对成熟，在沟通响应、服务解释和消费者关系方面仍有明显短板。

调查暴露出的信息公示问题更值得行业关注。超过一半的被调查小区没有有效公告栏，七成以上未公示物业费收支和公共收益，近六成受访居民不了解住宅专项维修资金的使用情况。人脸识别门禁的用途告知、新能源汽车充电设施运行、空置房物业费等问题，也被纳入调查范围。

这些指标已经超出传统保洁、秩序维护和设施巡检的范围。中消协关注的是消费者能否清楚了解服务内容、费用流向和数据用途，并对服务质量形成有效监督。

物业服务由此进入一套更加完整的消费者评价体系。

3、进入消费行业后，物业服务规则会发生哪些变化

消费行业通常围绕消费者需求组织供给。服务内容需要清晰，收费标准需要公开，实际履约需要与合同承诺保持一致。消费者还享有知情、公平交易和监督等权利。《消费者权益保护法》明确规定，消费者接受服务时，有权了解服务内容和费用，也有权要求经营者提供质量保障和合理价格。

物业行业过去更偏重管理逻辑。企业以物业管理区域为单位组织人员和资源，评价重点集中在现场秩序、设施运行和环境状态。业主在不少项目中较难获得服务成本、公共收益和维修资金使用的完整信息，合同中的服务标准也常以原则性表述为主。

消费属性得到强化后，行业首先会面临合同标准化。

物业服务合同需要进一步明确服务项目、质量等级、人员配置、响应时限和收费依据。公共收益如何归集和使用，专项维修资金承担哪些项目，增值服务是否单独收费，也需要形成清楚约定。中消协建议有条件的地区出台物业服务合同示范文本，正是希望通过标准化契约减少权责模糊和收费争议。

信息公示会从合规动作转向消费关系的基础条件。物业费收支、共有部分经营收益和维修资金使用涉及消费者判断，也关系业主共同财产。企业未来需要提高公示信息的完整程度，并让相关内容具备可核验性。仅在公告栏张贴一张汇总表，难以满足消费者对真实情况的了解需求。

服务质量评价也会发生变化。行业评价将更加重视消费者感知，同时保留设备运行、安全管理等专业指标。投诉处理效率、信息回复质量和合同履约程度会进入项目评价体系。满意度不再只是企业内部的管理数据，还可能成为行业监管、项目续聘和市场信用的重要依据。

价格机制也将接受更严格的消费逻辑检验。物业费对应持续提供的综合服务，其价格合理性需要建立在成本测算和服务标准之上。服务价格发生调整时，企业需要说明成本变化及服务内容。空置房物业费争议也会推动地方进一步明确认定标准和收费规则。

智慧物业建设同样会受到消费者权益规则约束。人工智能可以提高设备预警和工单调度效率，人脸识别等技术则涉及个人信息使用。技术应用的用途、范围和保存方式需要得到充分告知。数字化系统的价值将通过服务效率和信息透明度体现。

4、物业服务具有特殊性，消费化将推动行业深层转型

物业服务与一般消费服务存在明显差异。

普通服务通常由个人自主购买，消费者可以比较价格并更换服务商。住宅物业服务以一个物业管理区域为单位，具有集体购买和持续履约特征。单个业主难以独立更换企业，服务质量还会受到业主共同决策、公共资金条件和社区治理结构的影响。

物业企业同时承担建筑物管理和公共秩序协助等工作。部分服务具有较强的公共性，也会与街道、社区、业主大会及专业机构发生联系。这种结构决定了物业服务消费化需要兼顾消费者权益与基层治理秩序。

行业未来会形成更加清晰的双重属性。

基础物业服务将强化契约管理和质量评价，其核心是保障房屋及共用设施稳定运行。居住服务消费则拥有较大的市场拓展空间，物业企业可以与专业机构合作提供养老、托育、家政和资产维护等服务。相关业务需要单独说明服务内容和收费规则，并建立专业机构准入与责任划分机制。

中消协建议推动多元共治，引入公益组织、专业机构和志愿者团队参与物业服务，也反映出物业矛盾难以依靠企业单独解决。物业服务进入消费政策体系后，企业仍需参与基层治理，同时要以经营者身份承担更清晰的服务责任。

这一变化最终会推动行业竞争方式调整。规模和项目数量的重要性会逐步下降，合同履约、信息透明和消费者评价将获得更高权重。专业能力较强的企业能够通过设备管理和资产维护建立优势，服务关系稳定的企业也会获得更长的项目生命周期。

结语

《扩大消费“十五五”规划》把物业服务放入住房消费链条，中消协则从消费者立场对行业进行系统评价。两种政策视角在同一时间出现，说明物业服务正在获得新的行业身份。

它仍然是基层治理的重要组成部分，也已经成为居住服务消费的重要供给。物业行业下一阶段的高质量发展，将以消费者权益为基础，通过清晰契约、公开信息和专业服务建立新的信任关系。

一、起草背景

今年4月，习近平总书记对服务业发展作出重要指示，要求突出需求牵引、改革攻坚、科技赋能、开放合作，深入实施服务业扩能提质行动。4月7日至8日，全国服务业大会在北京召开，李强总理出席会议并讲话，强调要自觉从战略和全局的高度深化对服务业的认识，坚持扩能和提质并举、发展和监管统筹，更好促进服务业优质高效发展。4月16日，国务院印发《关于推进服务业扩能提质的意见》（以下简称国家《意见》）。省委、省政府高度重视，省委常委会专门传达学习习近平总书记重要指示和全国服务业大会精神，研究我省贯彻落实意见。

为贯彻落实党中央、国务院关于深入实施服务业扩能提质行动的决策部署，推动生产性服务业向专业化和价值链高端延伸，推进生活性服务业高品质多样化便利化发展，提升服务业数智化、标准化、融合化、国际化水平，力争到2030年全省服务业增加值突破11万亿元，加快建成优质高效的现代化服务业体系，特制定《实施方案》。

二、总体考虑

在《实施方案》起草过程中，按照“做强支柱行业、补齐短板行业、培育新兴行业、夯实保障措施”的总体思路，重点把握以下三个方面：

一是全面涵盖服务业门类与突出广东特色相结合。对照《国民经济行业分类》，在对标对表国家《意见》基础上，全面围绕服务业各门类、大类和重点行业，提出具体对策举措并力求突出广东特色，如培育广府菜、潮汕菜、客家菜等粤菜餐饮门店和特色美食街区，依托开源鸿蒙适配中心推进多行业示范应用和规模化适配，支持广州、深圳高标准建设国家服务贸易创新示范区等。

二是强化目标导向与问题导向相结合。《实施方案》提出力争到2030年全省服务业增加值突破11万亿元，加快建成优质高效的现代化服务业体系。同时针对我省服务业发展存在的突出问题提出对策，如针对批发零售业增速放缓，旅游产品供给适配性不强等突出短板，提出加强与全球500强、全国100强企业联系对接，培育壮大批发零售业重点平台，构建休闲度假、旅游观光、周末周边游等多层次旅游产品体系，全面推动旅游景区设施提档升级等举措。

三是统筹产业发展与民生保障相结合。一方面锚定生产性服务业发展方向，推动金融业，信息传输、软件和信息技术服务业，交通运输、仓储和邮政业、租赁和商务服务业、科技服务业等生产性服务业向专业化和价值链高端延伸；另一方面立足民生所需，推进生活性服务业高品质多样化便利化发展，如顺应消费升级与人口结构变化趋势，聚焦“一老一小”，健全分级分类、普惠可及、覆盖城乡的养老服务体系，推动托育综合服务中心地市及县区全覆盖。

三、主要内容

《实施方案》主要包括12个部分、共50条措施。

第一部分至第九部分聚焦占GDP比重较大的重点行业，包括批零住餐、金融、软件信息、房地产、租赁商务、交通运输、科技服务、文体娱乐、居民服务等九个行业，提出推动批零住餐业规模化品质化发展、培育金融业成为强大支柱产业、抢抓历史机遇推动软件信息跨越式发展等重点思路，通过做优做强支柱行业稳住全省服务业基本盘。

第十部分至第十一部分聚焦非营利性服务业和民生重点领域，包括教育、卫生、水利环境等非营利性服务业，以及服务贸易、旅游、养老、托幼、宠物服务等重点领域，既兜牢民生底线，又培育新的消费增长点。

第十二部分聚焦打造有利于服务业高质量发展的生态和氛围，围绕打响“广东服务”品牌，培育壮大市场主体、加强基础设施支撑、推进人工智能应用、强化要素支撑保障、完善园区综合配套等六个方面，提出全方位配套支持政策，为推进我省服务业扩能提质提供保障。

《实施意见》从激发市场活力，培育物业行业发展新动能；坚持分类施策，构建多层次服务供给模式；优化营商环境，构筑开放包容发展生态；科技赋能转型，全面推进智慧物业建设；强化分类支持，搭建多元化要素支撑体系；坚持党建引领，健全行业法治保障水平等六个方面进行了规定。

在坚持分类施策构建多层次服务供给模式方面，《实施意见》提出，通过合并管理或多项目联合招标等模式，推动位置毗邻、业态相似、建筑年代相近的老旧小区实施物业服务区域化、规模化、集约化运营。优先安排老旧小区改造、公共空间优化等城市更新项目，切实降低物业服务企业运维压力。

此外，要探索融合生活和产业服务。探索提供助餐送餐、日间照护、托幼接送、家政保洁、健康监测、房屋托管、家居装修、快递代收、社区团购、再生资源回收等物业增值服务，着力培育扎根社区、贴近民生的“物业服务+生活服务”特色品牌。

在优化营商环境构筑开放包容发展生态方面，《实施意见》明确，要健全物业服务标准体系。制订住宅小区物业服务分类分级标准，实现基础服务刚性化保障、增值服务菜单化选择，满足业主多元需求。指导建设单位、业委会参照我市住宅物业服务标准、物业服务合同示范文本拟订物业服务合同或招标方案，明确基础服务与增值服务边界，规范增值服务的提供流程与收费标准。建立物业服务标准动态修订机制，定期评估标准适用性。

此外，要构建质价相符服务机制，定期发布住宅项目物业费成本信息和计价指引、典型小区物业服务内容及标准，开发物业服务价格测算模型；推行物业费价格评估服务，供业主与物业服务企业协商议价参考，提升双向选择适配度；鼓励合同双方在物业服务合同中明确物业费调整幅度和周期。倡导实行酬金制物业服务计费方式，宣传推广一批可复制、可借鉴的酬金制案例。

在完善市场运行机制上，要规范细化物业服务企业和项目经理信用信息的采集与管理，充分发挥信用信息的正向激励和约束惩戒作用；规范企业履约服务，推行物业服务运行透明、收支透明；鼓励业主大会依法选聘能力强、信用高、履约好的物业服务企业，促进物业服务市场优胜劣汰。

附文件原文：

《关于推进物业行业提质增效的实施意见》

为优化物业行业市场环境，推进物业服务治理提质增效，着力构建服务民生、智慧高效、共生共治的物业行业发展体系，结合我市实际，制定本实施意见。

一、激发市场活力，培育物业行业发展新动能

（一）增强企业核心竞争力。培育一批物业服务龙头企业，推广先进管理标准、成熟技术方案和优质服务模式。通过股权合作、兼并重组等市场化方式，支持企业开展集团化运作、品牌化经营。支持物业服务企业优化业务布局，实现从传统物业服务向专业维保、绿化养护、维修工程施工等多元业态融合的转型，具备相应条件的企业可依法申请相关专业资质。（责任单位：市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市市场监管局、市国资委、市绿化市容局，各区政府）

（二）融入超大城市治理格局。鼓励物业行业向资产运营、生活服务、城市治理等高附加值环节延伸。支持物业服务企业突破传统住宅小区服务边界，主动向街区、园区、会展体育场馆、交通枢纽、城市公园、公共空间等领域延伸服务。支持物业服务企业参与旧住房成套改造、不成套里弄腾退、老旧小区改造等政府项目，探索形成“改造+运营+服务”的一体化模式。通过整合小区内外零散化服务与公共管理事项，推动物业服务企业从基础性物业维护向综合性运营服务转型升级。（责任单位：市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市体育局、市绿化市容局，各区政府）

二、坚持分类施策，构建多层次服务供给模式

（三）深化可持续运营服务。通过合并管理或多项目联合招标等模式，推动位置毗邻、业态相似、建筑年代相近的老旧小区实施物业服务区域化、规模化、集约化运营。优先安排老旧小区改造、公共空间优化等城市更新项目，切实降低物业服务企业运维压力。激发基层主动性和创造性，鼓励物业服务企业与社区规划师、设计师、园艺师等合作，加强老旧小区从改造到养护的全周期管理。（责任单位：市房屋管理局、市规划资源局、市绿化市容局，各区政府）

（四）提升精细化品质服务。引导物业服务向智慧生活、个性化管家与定制化服务拓展，强化公共收入的透明化管理、设施设备的智慧化运维。系统提升物业服务企业在节能降碳、应急响应等方面的专业能力，提高运营效率。持续推动完整社区建设，积极完善配套建设，探索全龄友好空间等特色服务场景，营造和谐邻里关系，满足市民对美好生活的需求，打造安全、舒适、便捷、有温度的社区生态。（责任单位：市住房城乡建设管理委、市房屋管理局，各区政府）

（五）融合生活和产业服务。探索提供助餐送餐、日间照护、托幼接送、家政保洁、健康监测、房屋托管、家居装修、快递代收、社区团购、再生资源回收等物业增值服务，着力培育扎根社区、贴近民生的“物业服务+生活服务”特色品牌。面向商办楼宇、产业园区、科技园区等新型载体，突破空间维护传统边界，主动融入区域创新生态，一体推进客户服务、资产运营、智慧楼宇建设，向产业服务集成商角色转变。（责任单位：市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市民政局、市卫生健康委、市商务委、市绿化市容局、市邮政管理局，各区政府）

三、优化营商环境，构筑开放包容发展生态

（六）健全物业服务标准体系。制订住宅小区物业服务分类分级标准，实现基础服务刚性化保障、增值服务菜单化选择，满足业主多元需求。指导建设单位、业委会参照我市住宅物业服务标准、物业服务合同示范文本拟订物业服务合同或招标方案，明确基础服务与增值服务边界，规范增值服务的提供流程与收费标准。鼓励引入高标准的管理规范、技术工具、标准体系，打造一批具有示范效应的高品质住宅服务标杆项目。建立物业服务标准动态修订机制，定期评估标准适用性，及时吸纳新需求、新服务、新业态、新模式，逐步构建覆盖住宅小区、商务楼宇、行政办公用房、产业园区等多场所的物业服务标准体系。（责任单位：市房屋管理局、市市场监管局）

（七）构建质价相符服务机制。定期发布住宅项目物业费成本信息和计价指引、典型小区物业服务内容及标准，开发物业服务价格测算模型。推行物业费价格评估服务，供业主与物业服务企业协商议价参考，提升双向选择适配度。鼓励合同双方在物业服务合同中明确物业费调整幅度和周期。倡导实行酬金制物业服务计费方式，宣传推广一批可复制、可借鉴的酬金制案例。探索物业服务企业配合业委会制定中长期设施更新与大修资金使用计划，推动小区设施设备管理从事后维修向预防养护、主动运维转变，延长设施使用寿命。鼓励物业服务企业积极参与小区公共设施修缮更新、环境品质提升、便民服务优化、社区文化营造等。（责任单位：市房屋管理局，各区政府）

（八）完善市场运行机制。规范细化物业服务企业和项目经理信用信息的采集与管理，充分发挥信用信息的正向激励和约束惩戒作用。规范企业履约服务，推行物业服务运行透明、收支透明。严格规范对物业服务企业的行政监督检查，指导督促物业服务企业依法履行对业主、使用人的违法违规行为发现、劝阻、报告职责。建立物业服务企业综合评价制度、物业项目经理职业水平评价制度，鼓励业主大会依法选聘能力强、信用高、履约好的物业服务企业，促进物业服务市场优胜劣汰。（责任单位：市房屋管理局、市发展改革委，各区政府）

四、科技赋能转型，全面推进智慧物业建设

（九）优化智慧物业服务平台建设。构建覆盖建设、管理等全生命周期的房屋基础数据底座，建立物业共用设施设备“一物一码”标识体系，推动集政府监管、业主服务与社区综合治理于一体的智慧物业服务平台。提供动态监督、风险预警等监管工具，助力实现规范、透明的行业管理。为业主、业委会提供便捷的线上办事、信息查询、共同决策等服务功能，提升参与感和效率。整合社区资源、联动多方主体，推动物业服务与基层治理深度融合。（责任单位：市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市数据局、市委社会工作部，各区政府）

（十）提升设施设备智能感知能力。加强住宅信息基础设施建设，推进停车设施等智能化改造和建设。因地制宜科学部署物联网感知设备，重点聚焦消防安全、防汛排涝、电梯安全、设施运维等领域，实现对消防泵房、易积水点位、电梯运行状态、停车资源等场景的实时监测与智能预警。动态采集设施设备运行数据，与房屋建筑安全管理系统加强数据关联，为社区安全隐患的早期发现、及时预警和快速处置提供技术支持，切实增强小区的安全韧性。（责任单位：市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市经济信息化委、市市场监管局、市消防救援局，各区政府）

（十一）支持物业企业数智转型。以科技赋能驱动服务能级和治理效能系统提升，推动行业整体向运营精细化、服务智能化迈进。通过提供通用解决方案、鼓励平台共享等方式，提升物业服务企业特别是中小企业的数字化管理水平，实现人员、设施、财务、工单等核心业务的线上化、数据化、智能化管理。普及面向居民的移动服务事项应用，一站式集成在线报修、资费查询、访客预约、信息推送及便民服务等功能，提升服务响应速度与居民使用体验。鼓励物业服务企业运用物联网、人工智能、区块链、大数据等技术，建设智慧物业管理服务系统，加强对出入社区人员、车辆等的智能服务和秩序维护。（责任单位：市房屋管理局、市数据局，各区政府）

五、强化分类支持，搭建多元化要素支撑体系

（十二）加大政府支持力度。支持对老旧小区（包括直管公房、系统公房、售后公房及2000年前建成的早期商品房等）通过物业服务奖励机制给予支持，奖励资金优先用于提高一线员工待遇或对小区实施更新改造等。探索政府出资引导推动小区补短板。结合完整社区建设和物业服务质量提升行动等，支持智慧物业平台建设、标准化示范项目创建，加强与城市管理“一网融合”。对物业服务企业用于数字化转型、设备智能化升级改造等设备更新贷款，符合国家政策明确的申报条件的，给予相应的贷款贴息支持。国家机关、事业单位和团体组织在区域内机关大楼、公共服务等政府采购招标项目中将物业服务企业对老旧小区的服务品质和资金运营成效作为重要参考。（责任单位：市房屋管理局、市国资委、市财政局、市机管局，各区政府）

（十三）加大金融支持力度。支持银行为物业服务企业提供物业费收缴、公共收入监管账户服务、供应商结算等综合资金结算服务。探索将优质成长性物业服务企业纳入市中小微企业政策性融资担保体系，降低融资门槛。研究拓展住房公积金使用范围。（责任单位：市委金融办、上海金融监管局、市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、中国人民银行上海总部）

（十四）夯实人才队伍建设。将物业服务人才纳入我市现代服务业和城市治理专业人才体系，鼓励从业人员积极考取消防设施操作员、特种设备安全管理和作业人员等职业资格证书，参与职业技能等级认定和职称评审。支持高校、职业院校开设物业管理等相关专业及课程，依托头部企业与职业院校共建产业学院、实训基地和继续教育平台，深化产教融合、校企合作。持续开展行业立功竞赛活动，充分发挥“劳模工作室”示范引领、技术传承作用。鼓励物业行业领军人才申报首席技师、上海工匠、技术能手等荣誉。引导物业服务企业完善内部晋升机制，合理提高团队带头人、专业技术人才及一线员工薪酬待遇。（责任单位：市建设交通工作党委、市房屋管理局、市人力资源社会保障局、市市场监管局、市消防救援局、市总工会、市教委）

六、坚持党建引领，健全行业法治保障水平

（十五）加强党的全面领导。加强街镇、居民区党组织领导，推进物业行业党建全覆盖，深化物业党建联建。推广“党员项目经理”“党员先锋岗”等做法，鼓励物业服务企业党员骨干通过“双报到”机制参与社区治理，亮明身份、践行承诺、优化服务，在环境整治、矛盾调解、应急响应等工作中发挥先锋模范作用。定期调研督导，以党建促进保障物业行业提质增效。（责任单位：市建设交通工作党委、市委社会工作部、市房屋管理局，各区政府）

（十六）强化法治保障水平。充分发挥街镇人民调解委员会、社区法官工作室、专业调解组织、居村人民调解组织作用，深入推广“社区巡回审判”“三所联动”等纠纷化解模式，高效化解物业收费、群租整治、楼道堆物、噪声扰民、绿化修剪等常见矛盾纠纷。对事实清楚、权利义务关系明确的物业费纠纷案件，支持人民法院依法适用小额诉讼或简易程序。加强普法宣传教育，将物业服务政策解读纳入基层普法和社区治理宣传内容。（责任单位：市司法局、市委社会工作部、市城管执法局、市公安局、市高院、市检察院、市房屋管理局）

（十七）发挥行业协会纽带作用。完善物业行业自律管理制度，引导企业诚信经营。强化行业标准与规范引领，定期举办行业发展研讨会、经验交流会，促进信息共享、经验互鉴与业务合作。深入开展行业调查研究，及时反映行业动态、企业诉求和政策建议。（责任单位：市房屋管理局）

鼓励建立共管账户监督收支

《管理办法》所称物业服务收费主要包括物业公共服务费、机动车停放服务收费和其他服务收费,物业服务收费应按规定明码标价,不得在标价之外加价提供服务,不得向业主或物业使用人收取任何未予标明的费用。物业服务企业不得采取停止供电、供水、供气、供热等不合理方式催交物业费。

根据征求意见稿要求,物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,由专项维修资金予以列支的,不得计入物业服务成本或物业服务费支出。原则上单列不低于10%的物业公共服务费,专项用于物业共用部位共用设施设备维修养护,每年公布一次收支使用情况,接受业主、业主委员会监督。

我省鼓励社区居民委员会、业主或业主大会与物业服务企业建立共管账户,对物业公共服务费收支情况实施监管。

充电倡导不收或少收场地费

《管理办法》明确物业管理区域内规划用于停放机动车车位(库)的,应当优先满足本区域内业主的需要,其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。依法配建的人民防空工程平时用作停车位的,应当向全体业主开放,建设单位不得将停车位出售、附赠,车位租赁费、临时停车费,应当保障该人民防空工程的维护管理和停车管理的必要支出。

为业主或物业使用人提供配送、维修、安装等服务的临时停放车辆,以及其他外来车辆进入住宅区物业管理区域临时停车的,应当约定免费停车时长。

物业服务企业应协助做好新能源电动汽车和电动自行车公共充电设施建设维护工作。具有运营能力的,可在保障安全前提下依法自建充电设施,从低确定充电服务费。对第三方建设运营的充电设施,倡导不收或少收场地租赁费、不参与或降低收入分成,将让利空间用于降低充电费服务。

电梯电费不得单独或重复收取

《管理办法》对电梯能耗费等明确了要求,明确住宅物业管理区域内的公共路灯、消防、绿化、人防工程、车库、电梯、安全防范等设施设备的用水、用电、用气、用热收费,应当执行居民用水用电用气用热价格标准。这些共用部位、共用设施设备产生的水电气热等费用,统一纳入物业公共服务费用中,不得单独或重复向业主或物业使用人收取。

物业服务企业对人员、车辆实行出入证件管理的,应当为业主或物业使用人免费配置合理数量的出入证、卡、电子识别器等。因遗失、损坏需要补办的,可以适当收取制作成本费用。

《管理办法》要求, 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营所得收益应当单独列账。原则上不低于70%用于补充专项维修资金,剩余部分用于补充物业公共服务费,也可以按照业主大会或者业主委员会的决定使用。

清单显示，多地通过健全工作体制机制，有效破解完整社区“谁来建、怎么建”的难题。上海市将完整社区建设作为践行人民城市理念的重要举措，发布上海市完整社区建设实施方案，部署到2027年底主城区和5个新城完整社区覆盖率达到60%。江西省统筹社区居民“需求清单”、各部门“资源清单”，形成“项目清单”，构建“需求、资源、更新”一体化推进完整社区建设闭环链条。

在完善社区设施和服务方面，各地主要举措包括：推动社区公共服务补短板，提升社区生活环境品质和推进社区智能化服务。重庆市九龙坡区民主村社区统筹相邻3个社区，一体规划利用拆违后社区空间，居中建设服务于3个社区的党群服务中心、社区客厅、卫生服务站、社区食堂等，完善社区公共服务设施。浙江省杭州市印发杭州市完整社区数字化建设指南，搭建统一的数字化社区治理服务平台。

资金保障和长效运营是完整社区建设可持续的关键。清单中强调了探索多元化投融资和运营模式的创新。四川省成都市探索以市场化方式打通社区内生增收渠道，青羊区清源社区创办社区社会企业，运营社区13项便民服务项目，收益用于社区修缮、困难帮扶等。河南省洛阳市西工区行署路社区深入梳理闲置房产、场地等资源，采取“公建民营”建设模式和“公益+微利+商业”组合业态运营模式，建设改造邻里中心和养老中心。

“我们小区的电梯去年‘罢工’过一次，物业、市场监管、厂家多个单位扯皮，两个多月后才弄好。”南京市民王先生一提起去年的修梯风波，心情也跟着郁闷起来。一项统计显示，消防隐患、装修违规、电梯安全、公共收益不透明等问题长期困扰着小区居民，而多部门监管却权责模糊，投诉易扯皮、责任难追溯，物业企业夹在业主与执法部门之间，常常陷入“管不了、说不清、担责难”的尴尬境地。此次南京出台的执法清单化方案，正是面对这些核心痛点，推动小区治理从“模糊化监管”向“清单化、标准化、精细化执法”全面转型。

扬子晚报/紫牛新闻记者从该方案中了解到，事关小区的110项执法事项被全面细化与责任归口，方案将小区管理高频问题划分为消防安全、燃气管理、公共安全、饲养动物、房屋装修与租赁、电梯安全、环境卫生绿化、物业服务等9大类，每一项都明确执法标准、责任部门和处置流程，彻底告别“谁都能管、谁都不管”的治理盲区。举例来说，小区内私搭乱建、装修拆承重墙，明确由住建部门牵头处置；电梯故障、特种设备安全，归口市场监管部门；消防通道堵塞、消防设施失效，由消防救援机构执法；饲养宠物不牵绳归口公安部门等，每一项都清晰界定责任单位，让民生问题有明确的“话事人”。

常务委员会公告

（第82号）

　　《新疆维吾尔自治区物业管理条例》已由新疆维吾尔自治区第十四届人民代表大会常务委员会第二十九次会议于2026年5月21日修订通过，现予公布，自2026年8月1日起施行。

　　特此公告。

新疆维吾尔自治区人民代表大会常务委员会

2026年5月21日

新疆维吾尔自治区物业管理条例

　　（2017年5月27日新疆维吾尔自治区第十二届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过 2026年5月21日新疆维吾尔自治区第十四届人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订）

目录

　　第一章 总则

　　第二章 物业管理区域和配套设施

　　第三章 业主、业主大会、业主委员会与物业管理委员会

　　第四章 前期物业服务

　　第五章 物业服务

　　第六章 物业的使用

　　第七章 物业的维护

　　第八章 法律责任

　　第九章 附则

第一章 总则

　　第一条 为了规范物业管理活动，提升物业服务水平，维护业主、物业服务人的合法权益，营造安全文明团结和谐的生活和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》等法律、行政法规，结合自治区实际，制定本条例。

　　第二条 自治区行政区域内住宅物业管理、服务及其监督管理活动，适用本条例；非住宅物业参照执行。

　　本条例所称物业管理，是业主自行管理或者委托物业服务人，对物业管理区域内的建筑物及其附属设施和相关场地进行维修、养护、管理，提供维护环境卫生及相关秩序等服务的活动。

　　物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

　　第三条 物业管理工作应当坚持中国共产党的领导，以铸牢中华民族共同体意识为主线，弘扬社会主义核心价值观，促进各民族交往交流交融，构筑中华民族共有精神家园。

　　物业管理应当遵循党建引领、业主自治、专业服务与依法指导和监管相结合的原则。

　　物业管理工作纳入基层治理体系，建立健全社区（村）党组织领导下居（村）民委员会、业主委员会、业主、物业服务人等共同参与的协调运行机制，与社区治理统筹推进，构建共建共治共享的社会治理格局。

　　第四条 县级以上人民政府应当加强对物业管理工作的领导，规范物业管理工作，协调解决物业管理工作中的重大问题，促进物业管理规范化、专业化、市场化发展。

　　第五条 县级以上人民政府住房城乡建设主管部门对本行政区域内物业管理活动依法实施监督管理，具体履行下列职责：

　　（一）研究制定物业管理活动相关政策；

　　（二）指导街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理相关工作；

　　（三）制定临时管理规约、管理规约、前期物业服务合同、物业服务合同等示范文本；

　　（四）指导和监督前期物业服务项目招标投标、物业承接查验、物业服务人退出交接等活动；

　　（五）会同财政部门对住宅专项维修资金交存、管理和使用情况进行监督管理；

　　（六）对物业服务质量进行监督检查；

　　（七）建立健全物业服务信用管理体系；

　　（八）建立健全物业管理数字化信息平台；

　　（九）组织开展物业管理相关法律、法规的宣传和培训；

　　（十）法律、法规和规章规定的其他监督管理职责。

　　第六条 县级以上人民政府有关部门依法履行下列职责：

　　（一）发展改革部门负责研究制定物业服务收费等政策；

　　（二）公安机关负责物业管理区域内技防、保安服务等活动的监督检查，查处违反治安管理的行为；

　　（三）自然资源部门负责对物业管理区域内未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证建设等行为的监督查处；

　　（四）卫生健康部门负责物业管理区域内突发公共卫生事件的预防和应对处置的指导，履行生活饮用水卫生监督职责；

　　（五）消防救援机构负责督促相关主体落实消防安全责任，查处火灾隐患和消防安全违法行为；

　　（六）市场监管部门负责物业管理区域内特种设备安全的监督管理，查处物业服务违法收费行为；

　　（七）城市绿化部门负责物业管理区域内绿化养护的指导和监督，查处违反城市绿化规定的行为；

　　（八）国防动员（人民防空）部门负责物业管理区域内人民防空工程设施设备维护管理的日常监督检查，查处破坏、侵占人民防空工程设施设备的违法行为。

　　民政、财政、司法行政、生态环境、应急管理、城市管理等有关部门按照各自职责，做好相关物业监督管理工作。

　　第七条 街道办事处、乡镇人民政府在同级党组织领导下，负责组织、指导和监督本辖区内物业管理活动，依法履行下列职责：

　　（一）组织和指导成立业主大会筹备组、业主委员会换届筹备组；

　　（二）指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举和换届，加强对业主委员会的人选推荐和审核把关；

　　（三）监督业主大会、业主委员会履行职责；

　　（四）对物业管理区域内的物业服务实施监督管理；

　　（五）参加物业承接查验，指导和监督辖区内物业管理项目的移交和接管；

　　（六）建立物业管理纠纷调解、投诉和举报处理机制，调解物业管理纠纷，处理物业管理相关投诉和举报；

　　（七）协调解决老旧住宅区物业突出问题；

　　（八）法律、法规和规章规定的其他物业管理相关职责。

　　居（村）民委员会协助街道办事处或者乡镇人民政府开展物业管理相关工作。

　　第八条 街道办事处、乡镇人民政府建立物业管理联席会议制度。

　　物业管理联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责召集，住房城乡建设、公安、消防救援、民政、城市管理等部门和居（村）民委员会、业主委员会、物业服务人、专业经营单位等各方代表参加。未成立业主委员会的，由业主代表参加。主要协调解决物业管理活动中下列事项：

　　（一）业主委员会未依法履行职责；

　　（二）业主委员会未依法换届；

　　（三）物业服务人未履行物业服务合同约定的义务；

　　（四）物业服务人未依法退出和办理交接手续；

　　（五）物业服务过程中发生的重大矛盾纠纷；

　　（六）其他需要协调解决的相关事项。

　　第九条 突发事件应对期间，街道办事处、乡镇人民政府负责落实县级以上人民政府依法采取的各项应急处置措施；指导物业服务人开展相应级别的应对工作，并给予物资和资金支持。

　　第十条 自治区人民政府住房城乡建设主管部门应当加强自治区智慧住房管理服务平台建设，推动物业服务线上线下融合发展，提升物业智慧管理服务水平。

　　第十一条 物业服务行业协会应当加强行业自律，制定物业服务规范和标准，开展物业服务质量评价，建立和完善物业服务企业及其从业人员的自律制度，督促物业服务企业诚信经营，提高服务质量。

第二章 物业管理区域和配套设施

　　第十二条 物业管理区域应当根据建设用地规划许可证确定的红线图范围，综合考虑建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、防灾减灾救灾、社区建设等因素合理划分。

　　物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。

　　第十三条 建设单位销售房屋前，应当持建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和地名核准文件等资料，向县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门申请划分物业管理区域。

　　县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府，自收到申请之日起二十日内，划分物业管理区域，并书面告知建设单位。

　　建设单位应当将划定的物业管理区域在房屋销售前向房屋买受人明示。

　　第十四条 物业管理区域划定后需要调整的，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，由县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府按照本条例的规定重新划分。

　　第十五条 物业管理区域内按照规划配建的教育、医疗卫生、社区服务等面向社会的公共服务设施，由政府建设并承担相应费用。

　　物业管理区域内配建的供热交换、变电配电、燃气调压、垃圾转运、公共厕所以及消防等设施，应当在建设项目核准、备案文件中载明建设单位，依据有关法律、法规规定，明确产权归属。

　　物业管理区域内的水、电、燃气、热力等市政公用设施、设备由建设单位出资建设的，建设单位应当分别与水、电、燃气、热力等专业经营单位就供应方式、主要技术指标、质量保证和使用年限等进行协商，签订书面协议。协议中应当明确设计、施工要求和材料、设备选型等内容。

　　第十六条 物业管理区域内按照规划建造的非公益性教育、文化、体育设施，商业服务设施等应当明确投资主体、产权归属。属于建设单位所有的，应当优先为本物业管理区域内业主服务。

　　第十七条 物业管理区域内应当按照方便业主、满足物业管理需要配建物业服务用房；新建物业服务用房建筑面积不低于物业管理区域总建筑面积的千分之二且不小于三百平方米；物业服务用房分处设置的，单处建筑面积不小于五十平方米。物业服务用房的水、电、燃气、热力应当独立调控与计量。

　　业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，建筑面积不应小于三十平方米。

　　物业服务用房不计入建筑物共用面积分摊，建设费用计入项目建设成本，产权归全体业主共有。

　　第十八条 物业管理区域内水、电、燃气、热力、通信、有线电视等市政公用设施敷设到最终用户。

第三章 业主、业主大会、业主委员会与物业管理委员会

　　第十九条 房屋的所有权人为业主。

　　本条例所称业主还包括：

　　（一）尚未登记取得所有权，但是基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人；

　　（二）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；

　　（三）因继承取得建筑物专有部分所有权的个人；

　　（四）因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；

　　（五）其他符合法律法规规定的单位或者个人。

　　业主对房屋专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分，依法享有共有权和共同管理权，并承担相应的义务；业主不得以放弃权利为由不履行义务。

　　第二十条 业主可以成立业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

　　第二十一条 建设单位或者其委托的物业服务人应当将业主入住情况及时报送街道办事处、乡镇人民政府，相关信息应与物业所在地的县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门共享。

　　一个物业管理区域内，已交付的专有部分面积占比达到三分之二以上，且已交付的业主人数达到三分之二以上，可以召开业主大会成立会议。

　　第二十二条 街道办事处、乡镇人民政府接到建设单位、业主或者其委托的物业服务人提交成立业主大会的书面报告后，经核实符合召开业主大会条件的，应当在收到报告之日起三十日内成立业主大会筹备组，也可以根据物业管理区域实际情况主动组织成立筹备组。

　　筹备组由街道办事处或者乡镇人民政府、社区（村）党组织、业主、居（村）民委员会、建设单位代表七人以上十一人以下单数组成，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居（村）民委员会组织业主推荐。

　　筹备组应当自成立之日起七日内，在物业管理区域内显著位置或者通过网络公示其成员名单和工作职责。

　　建设单位已不存在或者经街道办事处、乡镇人民政府书面通知后未派员参加筹备组的，不影响筹备组的成立。

　　第二十三条 业主大会筹备组应当履行下列职责：

　　（一）确认业主身份、业主人数以及所拥有专有部分面积；

　　（二）确定召开业主大会成立会议的时间、地点、形式和内容；

　　（三）草拟管理规约、业主大会议事规则以及业主委员会工作规则；

　　（四）确定业主大会成立会议表决权计票方法；

　　（五）提出业主委员会选举方案、入选条件，提出业主委员会候选人名单和选举办法；

　　（六）需要在业主大会成立会议上决定的其他事项。

　　筹备组应当在业主大会成立会议召开十五日前，将前款规定内容以书面形式在物业管理区域内显著位置或者通过网络公示；业主对公示事项提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

　　筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开业主大会成立会议，选举产生业主委员会的，自选举产生业主委员会之日起自行解散。未按期召开业主大会成立会议的，街道办事处、乡镇人民政府责令限期召开；逾期仍未召开业主大会成立会议的，筹备组自行解散，适用本条例第三十八条规定。

　　筹备组召开业主大会成立会议所需费用由建设单位承担。

　　第二十四条 下列事项由业主大会决定：

　　（一）制定和修改业主大会议事规则以及业主委员会工作规则；

　　（二）制定和修改管理规约；

　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

　　（四）选聘和解聘物业服务人；

　　（五）使用建筑物及其附属设施的住宅专项维修资金；

　　（六）筹集建筑物及其附属设施的住宅专项维修资金；

　　（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分、共用设施设备从事经营以及所得收益的管理、分配和使用；

　　（九）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用，以及业主委员会委员津贴的来源、支付标准；

　　（十）有关共有和共同管理权的其他重大事项。

　　业主大会决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

　　业主大会自业主大会成立会议审议通过业主大会议事规则、管理规约之日起成立。

　　业主因故不能参加业主大会会议的，可以委托代理人参加，并出具委托书，明确委托事项、权限、期限等。

　　第二十五条 专有部分面积和业主人数按照下列方法认定：

　　（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未登记的，按照测绘机构的实测面积计算；尚未实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算。

　　（二）业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算；建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算。

　　第二十六条 业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者网络会议等方式召开。

　　采用书面征求意见方式的，应当将征求意见书送交业主签收；无法送交业主签收的，应当在物业管理区域内公示，并设置密封箱回收业主意见，公示期不得少于十五日。通过网络召开会议，其投票表决采用电子投票方式的，可以使用自治区智慧住房管理服务平台电子投票系统，或者业主大会议事规则规定的其他电子方式。

　　第二十七条 物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层为单位推选业主代表参加业主大会，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。业主代表参加业主大会会议的，应当事先以书面或者电子方式征求所代表的业主的意见，并经业主签字确认。

　　第二十八条 业主大会会议每年至少召开一次。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

　　（一）经百分之二十以上的业主提议；

　　（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理；

　　（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

　　第二十九条 业主委员会由五至十一人单数业主组成，设主任、副主任；主任、副主任自业主委员会成立之日起七日内由业主委员会推选产生。业主委员会每届任期不超过五年，委员可连选连任。业主委员会人数不足的，应当及时补选。业主委员会具体人数、任期及业主委员会委员补选办法由业主大会议事规则约定。

　　业主委员会委员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并符合下列条件：

　　（一）具有完全民事行为能力；

　　（二）遵纪守法、公道正派、热心服务、责任心强、具有一定的公信力和组织能力；

　　（三）本人、配偶及其近亲属未在本物业管理区域的物业服务人处任职；

　　（四）不存在影响公正履行业主委员会委员职责的其他行为。

　　第三十条 业主委员会的主要职责：

　　（一）召集并主持业主大会会议、临时会议，报告物业管理的实施情况以及业主委员会的履职情况；

　　（二）执行业主大会的决议、决定，维护业主共同利益；

　　（三）代表业主与物业服务人签订物业服务合同；

　　（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务人履行物业服务合同，督促业主按时交纳物业费；

　　（五）监督管理规约的实施；

　　（六）组织监督住宅专项维修资金的筹集和使用；

　　（七）公布代收取的公共收益、住宅专项维修资金使用、经费开支等信息；

　　（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

　　（九）制作和保管会议记录、共有部分的档案资料、会计凭证和账簿、财务会计报告等有关文件；

　　（十）配合、支持居（村）民委员会依法履行职责，并接受其指导和监督；

　　（十一）业主大会赋予的其他职责。

　　第三十一条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府备案。备案信息应与物业所在地的县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门共享。业主委员会应当提交下列备案资料：

　　（一）业主大会会议决议；

　　（二）业主大会议事规则；

　　（三）管理规约；

　　（四）业主委员会委员名单和基本情况；

　　（五）法律、法规规定的其他资料。

　　街道办事处、乡镇人民政府自收到备案资料之日起十日内，对备案资料进行核查，符合规定的，予以备案登记，出具备案证明、业主大会和业主委员会刻制印章的证明；业主委员会可以持备案证明按照相关规定向金融机构申请开立账户。不予备案的，应书面说明不予备案的理由。

　　备案事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内到备案部门办理备案变更。

　　第三十二条 业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会会议的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在七日内召开业主委员会会议。

　　业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责的，可以委托副主任召集和主持。

　　业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的居（村）民委员会或者街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居（村）民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。

　　业主委员会会议应当有过半数的委员出席，作出的决定应当经全体委员过半数同意。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。

　　第三十三条 业主大会会议应当由业主委员会制作书面记录并存档。业主大会的决定应当自作出之日起三日内在物业管理区域内显著位置或者通过网络公告。

　　业主委员会会议应当制作书面记录并存档。业主委员会会议作出的决定，参会委员应当签字确认，有不同意见的，记入会议记录，并应当自作出之日起三日内在物业管理区域内显著位置或者通过网络公告。

　　业主有权查阅业主大会会议、业主委员会会议的资料、记录，有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以解释、答复。业主要求出具书面答复意见的，业主委员会应当出具。

　　第三十四条 业主委员会任期届满前五个月，应当向街道办事处、乡镇人民政府书面提出换届申请。街道办事处、乡镇人民政府应当在收到申请六十日内组建换届筹备组，并在业主委员会任期届满前，由换届筹备组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。业主委员会未按规定提出申请的，街道办事处、乡镇人民政府也可以根据物业管理区域实际情况或者业主书面要求组建换届筹备组。换届筹备组人员及职责，参照业主大会筹备组的相关规定。

　　业主委员会换届时，根据管理规约或者业主大会会议决定，可以委托审计机构对业主委员会任期内财务状况进行审计。

　　原业主委员会应当在换届选举结束后十日内将印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会，并配合办理金融机构账户信息更改。不按时移交的，新一届业主委员会可以请求居（村）民委员会、街道办事处、乡镇人民政府督促其移交。

　　第三十五条 业主委员会委员不得有下列行为：

　　（一）挪用、侵占业主共有财产；

　　（二）非法索取、收受建设单位、物业服务人或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；

　　（三）利用委员资格要求物业服务人减免物业费等谋取私利；

　　（四）未妥善保管会计凭证、会计账簿、财务会计报告等会计资料，伪造、变造、隐匿、故意销毁会计资料或者不按照规定提供、移交会计资料；

　　（五）其他有损业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

　　第三十六条 业主委员会委员有下列情形之一，由业主委员会三分之一以上委员或者百分之二十以上业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权终止其委员资格：

　　（一）以书面方式向业主大会提出辞职请求的；

　　（二）超越职责权限或者不执行业主大会决议、决定，不履行委员职责的；

　　（三）不符合本条例第二十九条规定条件的；

　　（四）有本条例第三十五条规定行为的；

　　（五）不适合担任业主委员会委员的其他情形。

　　业主委员会委员不再是物业管理区域内业主或者单位业主授权的自然人代表的，其委员资格自行终止，由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权予以确认。

　　业主委员会委员资格终止的，应当自资格终止之日起三日内，移交其保管、使用的档案资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物。

　　第三十七条 业主共同决定对物业实施自行管理的，应当制定管理规约，就管理负责人、管理事项、管理实施方式、管理责任的承担、人员雇佣等事项共同作出约定。

　　物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当加强对业主自行管理物业的指导和监督。街道办事处、乡镇人民政府应当与物业所在地的县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门共享相关物业管理信息。

　　第三十八条 有下列情形之一的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府负责组建物业管理委员会：

　　（一）不具备成立业主大会条件；

　　（二）具备成立业主大会条件，但因各种原因未能成立；

　　（三）召开业主大会会议，未能选举产生业主委员会；

　　（四）需要重新选举业主委员会，但因各种原因未能选举产生。

　　物业管理委员会作为临时机构，依照本条例承担业主委员会的相关职责，组织业主共同决定物业管理事项，推动召开业主大会会议，选举产生业主委员会。

　　第三十九条 物业管理委员会由物业所在地的居（村）民委员会代表、业主代表等五人以上单数组成。其中业主代表人数不得少于物业管理委员会成员人数的二分之一。业主代表由街道办事处、乡镇人民政府根据业主自荐或者联名推荐确定。

　　物业管理委员会主任由居（村）民委员会代表担任；副主任由业主代表担任。

　　物业管理委员会的任期一般不超过三年。已成立业主大会、选举产生业主委员会的，物业管理委员会自行解散。期满仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的，由街道办事处或者乡镇人民政府重新组建物业管理委员会。

　　物业管理委员会自行解散、重新组建以及成员名单的信息应当在物业管理区域内显著位置或者通过网络进行不少于七日的公示。

第四章 前期物业服务

　　第四十条 新建物业的建设单位办理商品房预售许可或者现房销售备案前，应当通过招投标的方式选聘物业服务人；投标人少于三个或者住宅规模较小的，经物业所在地的县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务人。住宅规模较小的认定标准由州、市（地）人民政府（行政公署）确定。

　　第四十一条 新建物业出售前，建设单位应当与选聘的物业服务人订立书面的前期物业服务合同。

　　前期物业服务合同应当对物业基本情况、物业服务内容、物业承接查验和物业资料移交、双方的权利义务、服务等级、服务内容、收费标准、收费方式以及收费起始时间、公共收益管理、违约责任、合同终止情形、房屋质量缺陷责任承担等内容进行约定。

　　物业服务人应当自前期物业服务合同签订之日起三十日内，将前期物业服务合同、项目负责人信息报物业所在地的县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门备案。备案信息应当与物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府共享。

　　鼓励使用前期物业服务合同示范文本。

　　第四十二条 建设单位应当在销售物业之前，按照国家和自治区有关规定制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护和管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　建设单位制定的临时管理规约，不得侵害房屋买受人的合法权益。

　　鼓励使用临时管理规约示范文本。

　　第四十三条 建设单位与房屋买受人签订房屋买卖合同时，应当向房屋买受人明示物业管理区域、前期物业服务合同、临时管理规约等内容。

　　前期物业服务合同作为房屋买卖合同的附件，对房屋买卖双方和物业服务人具有约束力。业主委员会等与物业服务人订立的新物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　第四十四条 建设单位应当在新建物业交付使用十五日前，与选聘的物业服务人按照国家有关规定和前期物业服务合同约定，完成对物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作，移交相关资料。

　　建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务人承接未经查验或者不符合交付使用条件的物业。物业服务人不得承接未经查验的物业。

　　分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验，办理物业分期交接手续。建设单位与物业服务人应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。

　　第四十五条 建设单位交付前期物业应当符合下列条件：

　　（一）取得建设工程竣工规划认可，建设工程竣工验收合格；

　　（二）供水、排水纳入市政公共管网系统，用电纳入市政供电网络，安装符合设计标准且检验合格的计量装置；

　　（三）在城市管道燃气、集中供热管网覆盖区，按照设计完成燃气、供热管道敷设与管网连接，安装燃气、供热分户控制装置和检验合格的计量装置，满足分户计量收费要求；

　　（四）通信、有线电视数据传输信息端口敷设到户；

　　（五）安全监控装置或者电梯、锅炉等特种设备以及消防供水、火灾自动报警和灭火装置、消防车通道、消防车登高操作场地等共用消防设施、人民防空工程，检查验收合格；

　　（六）按照规划完成道路、物业服务用房、车库、车位以及充电设备的配建；

　　（七）按照设计完成绿化工程建设，因季节原因需延后完成的，建设单位作出的书面保证已在物业管理区域内显著位置或者通过网络公示；

　　（八）国家和自治区规定的其他条件。

　　分期建设的项目，建成区应当符合前款规定，并与施工区设置隔离设施。

　　第四十六条 建设单位交付前期物业，应当向物业服务人移交物业服务用房、物业共用部位、共用设施设备和下列资料：

　　（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图，分户验收等竣工验收资料；

　　（二）共用设施设备清单及其安装、使用和保养、维修等技术资料；

　　（三）物业管理区域划分相关文件资料；

　　（四）园林施工图、树种清单；

　　（五）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

　　（六）业主名册；

　　（七）法律、法规规定或者双方约定交付的其他资料。

　　前期物业服务合同终止的，物业服务人应当将物业服务用房、物业共用部位、共用设施设备及前款所列资料移交给业主委员会。没有成立业主委员会的，移交给物业管理委员会或者自行管理物业的管理负责人。

第五章 物业服务

　　第四十七条 物业服务应当包括下列主要内容：

　　（一）共有部分、共用设施设备以及业主共有车库、车位的使用管理、维护养护；

　　（二）公共绿化管护；

　　（三）共有部分、公共区域的清扫保洁、冰雪清除等环境卫生维护，参与生活垃圾分类、绿色社区创建等活动；

　　（四）公共区域的秩序维护，安全防范、救助等事项的协助工作，参与社区共建共治共享；

　　（五）发现有安全风险隐患的，及时设置警示标志，采取应急处置措施，必要时，向有关部门或者专业经营单位等报告，并协助做好相关工作；

　　（六）建立健全应急预案，定期开展消防、电梯故障、突发公共卫生事件等应急演练；

　　（七）配合水、电、燃气、热力等专业经营单位进入物业管理区域开展安全检查和维修、养护；

　　（八）为业主接收邮件、快递、外卖提供便利，不得无故阻挠；

　　（九）物业使用中对禁止行为的告知、劝阻和报告等工作；

　　（十）受业主大会委托对代收取的业主共有房屋、设施、车库、车位等产生的公共收益收支管理；

　　（十一）制定住宅专项维修资金使用方案；

　　（十二）保管物业服务档案和物业档案；

　　（十三）其他物业管理服务事项。

　　鼓励物业服务人拓展服务范围，满足业主多元化生活服务需求。

　　第四十八条 鼓励通过招投标方式选聘物业服务人；业主委员会与依法选聘的物业服务人应当订立书面物业服务合同。

　　物业服务人应当自物业服务合同签订之日起三十日内，将物业服务合同、项目负责人信息报物业所在地的县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门备案。备案信息应当与物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府共享。

　　鼓励使用物业服务合同示范文本。

　　第四十九条 物业服务人经业主大会或者业主委员会同意，可以将共有部分、共用设施设备的维修养护、绿化管护、清扫保洁、冰雪清除、秩序维护、安全防范，以及公共收益账务管理等事项委托专业单位实施，并明确管理责任和服务标准。受委托的专业单位对业主权益造成损害的，物业服务人承担赔偿责任。

　　物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。

　　第五十条 业主对物业服务合同以外的房屋买卖、装修的交付验收，停车保管、人身财产安全防范，房屋、车位中介服务，房屋专有部分清扫、保洁、维修，物流配送、养老护理等事项有服务要求的，可以与物业服务人协商，就服务事项、服务标准、费用收取、违约责任等事项另行约定。

　　第五十一条 物业服务合同解除或者终止后，物业服务人应当按照合同约定办理退出手续，并向业主委员会等移交下列资料和财物：

　　（一）物业承接查验档案；

　　（二）物业服务期间形成的有关物业及共用设施设备改造、维修、运行和保养的有关资料及物业服务档案；

　　（三）物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备；

　　（四）清算后的预收、代收取的有关费用及相关账册、票据；

　　（五）法律、法规规定的应当移交的其他事项。

　　物业服务人未履行通知义务或者未办理物业移交手续的，不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务；法律或者合同未明确物业服务人通知义务期限的，应当提前九十日通知业主或者业主委员会。

　　第五十二条 业主、物业使用人对物业服务人在物业管理活动中侵害自己合法权益的行为，可以向业主委员会或者街道办事处、乡镇人民政府、县（市、区）人民政府住房城乡建设等有关部门投诉。接到投诉的单位应当及时处理，并自受理之日起三十日内将处理结果回复投诉人。

　　第五十三条 县级以上人民政府住房城乡建设主管部门应当加强对物业服务活动的监督管理，建立健全以业主满意度为主要指标的物业服务质量评价制度、物业服务企业信用评价体系。具体办法由自治区人民政府住房城乡建设主管部门制定。

　　第五十四条 任何单位和个人不得强迫物业服务人代收有关费用或者提供无偿服务。

　　有关部门不得擅自作出减损物业服务人权益或者增加其义务的决定。

　　第五十五条 物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备维护、保洁、绿化和消防等用水、电和燃气的，水费按照非居民用水的环卫、绿化和消防用水价格执行；电费、燃气费按照居民生活用电、用气价格执行。

　　第五十六条 物业服务人不得有下列行为：

　　（一）擅自设置收费项目、提高收费标准或者重复收费；

　　（二）只收取费用不提供服务，或者所收取的费用与提供的服务质价不符；

　　（三）采取停止供水、供电、供燃气、供热或者限制使用门禁、电梯等影响业主正常生活的方式催交物业费；

　　（四）擅自利用业主共有部分开展经营活动；

　　（五）挪用、侵占、隐瞒业主共有资金；

　　（六）虚增、截留由业主支付的建筑物及其附属设施的维修、检测等费用，以及业主共同支付的其他费用；

　　（七）违法提供、泄露、出售在物业服务活动中获取的业主、物业使用人的个人信息；

　　（八）强迫业主购买指定商品或者服务；

　　（九）与业主委员会委员串通，损害业主利益；

　　（十）其他损害业主合法权益的行为。

　　第五十七条 物业服务收费应当遵循质价相符、公平公开、合理诚信的原则。

　　前期物业服务收费实行政府指导价，其他物业服务收费实行市场调节价。

　　实行政府指导价的，发展改革部门会同住房城乡建设主管部门，根据物业类型、服务等级、服务内容、服务成本等，制定相应的基准收费标准并确定浮动幅度，建立动态调整机制，及时向社会公布。

　　实行市场调节价的，由物业服务人与业主委员会在充分考虑经营成本、业主权益和市场供求等因素基础上协商约定，并在物业服务合同中约定服务等级、服务内容、收费标准、收费方式等。

　　第五十八条 尚未出售或者尚未交付的物业，物业费由建设单位承担。已交付的物业，物业费由业主承担，建设单位与业主另有约定的除外。

　　业主连续空置六个月以上的房屋，其物业收费可以由业主与物业服务人协商约定；协商未果的，应当按照物业服务合同的约定支付物业费。

　　第五十九条 物业服务人违反价格管理规定及物业服务合同约定，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费，强迫业主购买指定商品或者服务的，业主委员会有权制止或者纠正，业主有权拒绝。

　　业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照有关规定和约定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

　　业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

　　第六十条 水、电、燃气、热力供应单位应当向最终用户直接收取费用，不得强迫物业服务人代收代交，专业经营单位委托物业服务人代收代交的，应当签订书面协议。物业服务人代收水、电、燃气、热力费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第六十一条 物业服务人应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏，或者通过网络公示以下内容，内容有变化的，应当及时更新：

　　（一）物业服务企业的营业执照、项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话；

　　（二）物业服务等级、服务内容、收费标准和方式等；

　　（三）电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式、维保方案和应急处置方案等；

　　（四）上一年度物业服务合同履行情况；

　　（五）公共水电费用分摊情况、代收取的公共收益收支与住宅专项维修资金使用情况；

　　（六）业主、物业使用人进行房屋装饰装修活动的情况；

　　（七）物业管理区域内共有车库、车位的出租情况；

　　（八）其他应当公示的信息。

　　业主对公示内容有异议的，物业服务人应当及时予以答复。

　第六章 物业的使用

　　第六十二条 任何单位和个人不得在物业管理区域内实施下列行为：

　　（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑、共用设施设备用途，违法搭建建筑物、构筑物；

　　（二）擅自改变房屋用途或者对原有建筑物加层、改建、扩建；

　　（三）非法处分或者占用物业共有部分、共用设施设备进行经营；

　　（四）侵占、损坏物业管理区域内道路、场地、公共绿地、共用设施设备；

　　（五）擅自改动房屋承重结构、主体结构，扩大承重墙原有门窗尺寸；

　　（六）损坏屋面、楼层防水，擅自改装燃气、热力管线、设施，超出设计标准增加楼面荷载；

　　（七）违法存储、堆放易燃、易爆、危险化学、放射性物品，违法排放有毒、有害物质污染环境；

　　（八）产生超过规定标准的噪声、振动或者影响邻居采光、通风；

　　（九）擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画；

　　（十）在阳台外晾晒衣物、堆放、悬挂、摆设物品等影响市容市貌或者影响公共安全；

　　（十一）任意弃置垃圾、排放污染物和污水、露天焚烧；

　　（十二）占用、堵塞、封闭楼道、疏散通道、安全出口、消防车通道、消防车登高操作场地，违反消防安全技术标准和规范安装设施设备，非法占用、封闭人民防空设施；

　　（十三）在电梯间、楼道、安全出口、消防车通道及其两侧区域停放车辆或者违规私拉电线、电缆为电动自行车、电动汽车等充电；

　　（十四）违反规定饲养动物；

　　（十五）从建筑物中抛掷物品；

　　（十六）其他违反法律、法规规定，危及公共利益和他人合法权益的行为。

　　发现有前款行为的，业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务人应当进行劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当向街道办事处、乡镇人民政府，县级人民政府住房城乡建设、公安等有关部门报告，有关单位应当依法及时处理。业主、物业使用人对侵害自己合法权益的行为，可以通过调解、诉讼等方式解决；业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法提起诉讼。

　　第六十三条 业主出租房屋或者车库、车位的，应当在租赁合同中载明承租人在物业管理活动中的权利与义务，并将承租人、租赁期限、物业服务和水、电、燃气、热力等费用交纳的约定等情况，自租赁合同生效之日起七日内告知物业服务人。

　　第六十四条 业主进行房屋装饰装修，应当将装饰装修内容、计划工期、装饰装修工程负责人姓名和联系方式等告知物业服务人和相邻业主，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。物业服务人发现违法违规行为的，应当及时劝阻、制止，并报告有关单位。

　　物业服务人应当就下列事项与业主签订书面协议：

　　（一）装饰装修施工的时间、地点；

　　（二）装饰装修垃圾的处置与清运；

　　（三）电梯使用、共用部分临时占用等注意事项；

　　（四）楼顶、窗外、阳台安装设施、设备、护栏等的要求；

　　（五）法律、法规和管理规约禁止的行为；

　　（六）违约责任；

　　（七）其他需要约定的事项。

　　第六十五条 物业管理区域内按照规划建设的公共服务设施、市政公用建筑和物业服务用房，不得擅自改变用途。确需改变用途的，按照本条例第二十四条第一款第八项表决程序，经业主大会同意后，依法办理相关手续。

　　第六十六条 物业需要使用共有部分增设电梯等进行二次开发、改造的，应当符合规划、土地、建设、环境保护、消防、特种设备安全管理等法律、法规的规定和技术标准，按照本条例第二十四条第一款第八项表决程序，经业主大会同意后，依法办理相关手续。

　　第六十七条 物业管理区域内按照规划设置的车库、车位应当优先满足业主的需要。建设单位尚未出售的车库、车位，应当出租给业主、使用人停放车辆，不得只售不租。

　　车库、车位按照配置比例，优先满足业主合理需要后，可以向本物业管理区域业主以外的其他人出租，但不得出售，除管理规约、业主大会另有规定外，出租期限一次不超过十二个月；租赁合同期满后，业主有新增需要的，应当优先满足。

　　第六十八条 物业管理区域内规划的车库、车位尚有空余的，物业服务人不得占用业主共有道路、场地设置车库、车位。

　　确需占用业主共有道路、场地划定车位，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道和消防车登高操作场地，不得遮挡消火栓。

　　第六十九条 物业管理区域内充电设施的建设、使用应当符合国家和自治区相关技术标准和管理要求。

　　新建住宅区车位应当按照规划配建要求建设充电设施或者预留安装条件。推动充电设施建设纳入老旧小区改造范围，同步开展配套供配电设施建设。

　　业主、物业使用人在既有住宅区车位增设充电设施的，应当向供电企业申请报装，不得擅自增设。

　　支持充电运营企业受业主委员会委托，为住宅区充电设施统一提供建设、运营、维护等服务。

　　街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会、业主委员会、物业服务人应当配合业主依法安装充电设施，为现场勘察、线路安装、通电运行等环节提供便利条件。

　　第七十条 建设单位或者物业服务人等利用业主共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。属于业主共有的公共收益，应当按照业主大会决定使用，可以用于补充住宅专项维修资金，也可以用于业主大会和业主委员会工作经费、业主委员会委员工作津贴或者物业管理等方面的其他需要。

　　任何单位和个人不得挪用、侵占属于业主共有的公共收益。经营收入由建设单位或者物业服务人代管的，应当单独列账，接受业主、业主委员会的监督；由业主委员会自行管理的，应当接受业主、居（村）民委员会的监督。

　　利用业主共有部分进行经营以及公共收益的分配与使用情况，应当定期在物业管理区域内显著位置或者通过网络进行每年不少于二次公示。

第七章 物业的维护

　　第七十一条 建设单位应当按照国家和自治区规定的保修范围和保修期限，承担物业保修责任。建设单位将保修责任委托物业服务人承担的，应当在物业管理区域内显著位置或者通过网络公示。

　　建设单位应当建立物业投诉处理制度。物业存在缺陷，在保修范围和保修期限内的，建设单位应当及时登记、查看，与业主、物业服务人商定修复方式、期限。存在物业质量缺陷或者安全隐患的，建设单位或者其委托的物业服务人应当及时采取补救措施，并对造成的损失依法承担赔偿责任。

　　第七十二条 物业保修期限届满后，房屋专有部分的维修、养护由业主负责。

　　房屋专有部分出现危害安全、公共利益和他人合法权益的，业主应当及时处理，消除危害，相邻业主应当提供便利。

　　第七十三条 物业保修期限届满后，共有部分、共用设施设备的维护、保养由物业服务人负责，其中电梯、锅炉等特种设备，应当由特种设备生产厂商负责维护、保养或者由取得相应资质的专业维修单位负责，日常运行和维护费用由物业服务人承担。

　　第七十四条 供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等专业经营单位，应当依法负责物业管理区域内分户终端计量装置、入户端口及其以外设施设备的维修、养护、更新，并承担相关费用，法律法规另有规定的除外。

　　供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等专业经营单位对专业经营设施设备进行维修、养护、更新，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状，业主、物业服务人应当配合。

　　供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等专业经营单位，委托物业服务人对物业管理区域内有关设施设备进行日常维修养护的，双方应当签订书面委托协议，明确委托的主要事项和费用支付的标准和方式。

　　第七十五条 物业服务人及相关单位开展各项维护作业应当统筹施工时段，控制作业范围，提前公示作业安排，采取有效便民措施，最大限度减少对业主日常生活的影响。

　　第七十六条 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于住宅共有部分、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。

　　第七十七条 业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。住宅专项维修资金本息余额不足首期交存额的百分之三十的，业主委员会应当组织续交。续交方式、金额等具体事项由管理规约约定或者由业主共同决定。

　　业主未按照管理规约的约定或者业主共同决定续交住宅专项维修资金的，由业主委员会催告。业主接到催告后，未能及时续交住宅专项维修资金的，业主委员会可以对未交清住宅专项维修资金的业主依法提起诉讼。

　　未成立业主大会的，续交的具体管理办法由州、市（地）、县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门会同同级财政部门制定。

　　第七十八条 发生以下危及人身财产、房屋安全等紧急情况，需要立即使用住宅专项维修资金的，由业主大会或者业主委员会等提出应急使用方案，也可以由相关业主、物业服务人提出应急使用方案，经业主大会或者业主委员会同意，依法向住宅专项维修资金主管部门书面提出资金使用申请。维修资金主管部门收到申请后，应当及时审核，审核期限最长不得超过二个工作日，符合条件的，及时拨付资金。

　　（一）屋顶、外墙体防水损坏造成的渗漏；

　　（二）电梯出现故障或者安全隐患危及人身安全；

　　（三）楼体外立面有脱落危险；

　　（四）共用消防设施设备出现故障，不能正常使用；

　　（五）共用排水设施坍塌、堵塞、爆裂等危及人身财产安全；

　　（六）其他严重危及人身财产、房屋安全等紧急情况。

　　维修工程竣工验收后，申请使用人应当将住宅专项维修资金使用情况在物业管理区域内显著位置或者通过网络进行不少于七日的公告。

　　国家对老旧住宅改造和老旧电梯更新需要使用住宅专项维修资金另有规定的，从其规定。

　　第七十九条 对业主数量较少的老旧住宅区，县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门可以依据多数业主的意愿合理整合物业管理区域，也可以组织协调多个老旧住宅区共同委托一个物业服务人管理。

　　第八十条 老旧住宅区的道路、照明、绿地、消防、文化体育设施、物业服务用房等建设和改造可以纳入当地老旧小区改造范围；设施设备不配套等遗留问题，由原产权单位或者建设单位承担，原产权单位、建设单位不存在或者无力承担的，县（市、区）人民政府应当采取财政出资、引入社会资本和业主自筹资金等措施组织改造。改造前，应当听取业主或者业主委员会的意见，并在物业管理区域内显著位置或者通过网络公示。老旧住宅区的范围，由县（市、区）人民政府确定。

　　老旧住宅区水、电、燃气、热力、通信、有线电视等市政公用设施设备建设、改造资金，由专业经营单位承担，法律、法规另有规定的除外。改造前，应当听取业主委员会的意见，并在物业管理区域内显著位置或者通过网络公示。

　　第八十一条 鼓励具备条件的老旧住宅区，结合改造整治，依法建设经营性用房，车库、车位，电动自行车、电动汽车等集中停放充电场所，其经营取得的公共收益可以弥补改造资金的不足，或者纳入住宅专项维修资金管理。

　第八章 法律责任

　　第八十二条 业主委员会委员违反本条例规定获取非法利益的，应当退还挪用、侵占业主的共有财产和索取、收受的报酬以及其他不当利益；未妥善保管会计凭证、会计账簿、财务会计报告等会计资料，伪造、变造、隐匿、故意销毁会计资料或者不按照规定提供、移交会计资料造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第八十三条 建设单位违反本条例规定，未向房屋买受人明示物业管理区域、前期物业服务合同、临时管理规约的，由县级以上人民政府住房城乡建设主管部门责令限期改正；逾期未改的，处一万元以上五万元以下罚款。

　　物业服务人未按照本条例规定，在物业管理区域显著位置或者通过网络公示相关信息的，由县级以上人民政府住房城乡建设主管部门责令限期改正；逾期未改的，处一千元以上五千元以下罚款。

　　第八十四条 违反本条例规定，不进行物业承接查验或者不移交有关资料的，由县级以上人民政府住房城乡建设主管部门责令限期改正；逾期未改的，对建设单位、物业服务人予以通报批评，分别处一万元以上十万元以下罚款。

　　物业服务人承接的前期物业不符合要求的，由县级以上人民政府住房城乡建设主管部门处一万元以上十万元以下罚款。

　　交付、承接未经查验或者查验不符合要求的前期物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，建设单位和物业服务人应当承担相应的赔偿责任。

　　第八十五条 物业服务人违反本条例规定，解除、终止物业服务合同后拒不办理退出手续、擅自撤离或者停止物业服务的，由县级以上人民政府住房城乡建设主管部门责令限期改正，逾期未改的，处五万元以上二十万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第八十六条 物业服务人违反本条例规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的、强迫购买指定商品或者服务的，由县级以上人民政府市场监管部门责令改正，限期退还，并依照有关法律、法规的规定予以处罚。

　　第八十七条 物业服务人违反本条例规定，代收水、电、燃气、热力等费用向业主收取手续费的，由县级以上人民政府市场监管部门责令改正，限期退还，并依照有关法律法规的规定予以处罚。

　　物业服务人采取限制供电、供水、供热、供气或者限制使用门禁、电梯等影响业主正常生活的方式催交物业费的，由县级以上人民政府住房城乡建设主管部门责令改正，拒不改正的，处二万元以上五万元以下罚款。

　　第八十八条 物业服务人违反本条例规定，挪用、侵占、隐瞒业主共有资金，由县级以上人民政府住房城乡建设主管部门责令限期退还，没收违法所得，并处挪用、侵占金额一倍以上二倍以下罚款。

　　物业服务人虚增、截留由业主支付的建筑物及其附属设施的维修、检测等费用，以及业主共同支付的其他费用，由县级以上人民政府住房城乡建设主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处虚增、截留金额一倍以上二倍以下罚款。

　　第八十九条 建设单位、物业服务人、专业经营单位违反本条例规定，不履行或者拖延履行保修、维修和养护责任的，由县级以上人民政府住房城乡建设主管部门责令限期改正；逾期未改的，处十万元以上二十万元以下罚款，造成业主损失的，依法承担赔偿责任。

　　第九十条 县级以上人民政府住房城乡建设主管部门，街道办事处、乡镇人民政府，以及其他有关部门及其工作人员有下列情形之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分：

　　（一）未按照规定的期限、条件划分物业管理区域；

　　（二）未按照规定组织和指导成立业主大会筹备组、业主大会、业主委员会换届筹备组或者干预、阻挠业主委员会选举和换届；

　　（三）发现违法行为或者接到举报投诉不及时处理；

　　（四）其他不履行法定职责的行为。

　　第九十一条 违反本条例规定应当承担法律责任的其他行为，依照有关法律、法规执行。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第九章 附则

　　第九十二条 本条例自2026年8月1日起施行。

目　录

第一章　总则
　　第二章　新建物业与前期物业管理
　　第三章　业主自治管理
　　    第一节　业主
　　    第二节  业主大会
　　    第三节　业主委员会
　　    第四节　物业管理委员会
　　第四章　物业服务
　　    第一节  物业服务人与物业服务合同
　　    第二节  物业服务收费
　　第五章　物业的使用和维护
　　第六章  监督管理
　　第七章　法律责任
　　第八章　附则

第一章  总则

第一条  为了规范物业管理活动，维护物业管理相关主体的合法权益，保障物业的依法、安全、合理使用，营造良好的生活、工作环境，促进美丽和谐社区建设，根据相关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条  本市行政区域内的住宅物业管理适用本条例；非住宅物业管理参照执行。

本条例所称物业管理，是指业主通过共同决定委托物业服务人或者自行管理的形式，对物业服务区域内的建筑物、构筑物及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业服务区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

第三条  本市物业管理纳入基层治理体系，坚持党建引领、政府组织、部门协同、属地管理，实行业主自治、专业服务、行业自律，构建共建共治共享的治理格局。建立健全社区党组织领导下的居民委员会、业主委员会、业主、物业服务人等共同参与的治理架构。

第四条  市、区县人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划，推动物业管理市场化、专业化、标准化、精细化。

区县人民政府应当加强对本行政区域内物业管理工作的组织领导，建立物业管理综合协调工作机制，组织街道办事处、镇人民政府、城市管理以及相关部门、单位，统筹推进物业管理工作，协调解决物业管理重大问题。

街道办事处、镇人民政府、居民委员会按照本条例规定的职责，做好辖区内物业管理相关工作。

第五条  市城市管理部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。区县城市管理部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

发展改革、公安、民政、司法行政、财政、自然资源和规划、住房城乡建设、水利、卫生健康、应急管理、市场监督管理、体育、人防、大数据、消防救援等有关部门、单位按照各自职责，做好与物业管理有关的工作。

第六条  鼓励物业管理行业协会依法制定和组织实施自律性规范，实行自律管理，编制团体标准，调解行业纠纷，维护会员合法权益，推动行业健康有序发展。

鼓励物业服务人加入行业协会。

第七条  鼓励采用新技术、新方法，促进互联网与物业管理深度融合，提高物业管理质量、效率和服务水平，推动物业服务向绿色、智慧方向发展。

第八条  突发事件应对期间，街道办事处、镇人民政府负责落实市、区县人民政府依法采取的应急处置措施；指导物业服务人开展相应级别的应对工作，并给予物资和资金支持。

物业服务人应当在街道办事处、镇人民政府指导下积极配合居民委员会开展工作，依法落实应急处置措施和其他管理措施。

第二章  新建物业与前期物业管理

第九条  新开发建设项目，建设单位应当按照规划要求配置物业服务用房，满足物业服务办公、安保、保洁、维修、仓储以及档案管理等需求。物业服务用房的配置应当符合下列规定：

（一）独立且相对集中配置，方便服务业主；

（二）地面以上成套装修房屋，具备水、电、暖、采光、通风等正常使用功能，预留通信、网络、安保预警等端口；

（三）建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置，计算面积低于一百平方米的按不低于一百平方米配置；

（四）与建设工程项目同步设计、同步施工、同步交付，其中建设工程项目分期开发建设的，建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发项目总建筑面积千分之三的比例配置物业服务用房。

物业服务用房的面积、位置应当在建设工程规划许可证附图、房屋买卖合同中载明。

第十条  物业服务用房由建设单位无偿提供，属于全体业主共有，建设单位应当依法办理不动产权属登记。

第十一条  物业服务区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主需要。物业交付后，车位、车库尚未出售、附赠或者出租的，建设单位应当公开数量和位置，业主要求承租的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，建设单位不得销售。车位设置不得影响道路通行，不得妨碍消防、急救等特种车辆执行任务，不得损坏共用设施设备，不得侵害业主合法权益。

第十二条  新建住宅小区内，建设单位应当根据规划要求配建车辆充电设施和电动自行车、自行车停放场所。既有住宅小区内，根据实际需要配建车辆充电设施和电动自行车、自行车停放场所的，由业主共同决定。

住宅小区内配建车辆充电设施和电动自行车、自行车停放场所的具体办法，由市人民政府制定。

第十三条  供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当依法履行专业经营设施设备的维修养护责任，按照与业主签订的服务合同服务到最终用户，保证服务质量。

第十四条  建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当拟定物业服务方案，选择物业服务等级，依法通过招标方式选聘物业服务企业，签订书面前期物业服务合同。

第十五条  建设单位应当在物业交付使用十五日前，与选聘的物业服务企业完成物业服务区域的承接查验，移交物业共用部位、共用设施设备、物业服务用房以及相关资料，并签订物业承接查验协议。对物业承接查验发现的问题、解决方法、双方权利义务、违约责任等事项，双方应当在物业承接查验协议中作出约定。对物业承接查验发现的问题，建设单位应当在三十日内予以整改。

物业服务企业不得承接未经查验的物业。

街道办事处、镇人民政府、区县城市管理部门应当对承接查验移交物业服务用房和资料进行现场监督。建设单位、物业服务企业可以聘请相关专业机构予以协助。

第十六条  物业服务区域内的以下部分属于业主共有：

（一）道路、绿地，但是属于城镇公共道路、城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；

（二）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；

（三）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、电梯、公共照明等附属设施设备，避难层、架空层、设备层或者设备间等；

（四）物业服务用房和其他公共场所、共用设施；

（五）法律、法规规定或者房屋买卖合同依法约定的其他共有部分。

第十七条  前期物业服务企业应当自办理物业交接手续之日起三十日内，在物业服务区域内显著位置公告下列事项：

（一）物业服务区域的四至范围以及附图；

（二）公共活动场所、公共绿地的面积和位置；

（三）车位、车库的数量和位置；

（四）地下室、底层架空层、天台的面积以及权属；

（五）物业服务用房以及按照规划建设的居民委员会、社区服务中心、政务管理、幼儿园、养老服务等用房和体育设施的面积、位置以及权属；

（六）共用设施设备名称以及权属；

（七）其他应当公告的事项。

第三章  业主自治管理

第一节 业主

第十八条  房屋的所有权人为业主。本条例所称业主还包括：

（一）尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为，已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人；

（二）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；

（三）因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的个人；

（四）因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；

（五）其他符合法律、法规规定的单位或者个人。

第十九条  业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）自行管理物业；

（二）要求物业服务人按照物业服务合同的约定提供服务；

（三）提议召开业主大会会议，并就物业服务的有关事项提出建议；

（四）提出制定和修改临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则的建议；

（五）参加业主大会会议，行使投票权；

（六）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（七）监督业主大会筹备组、业主委员会或者物业管理委员会的工作；

（八）监督物业服务人履行物业服务合同；

（九）对共用部位、共用设施设备和相关场地使用享有知情权、监督权和收益权；

（十）监督专项维修资金的管理和使用；

（十一）法律、法规规定的其他权利。

业主行使权利不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第二十条  业主应当履行下列义务：

（一）遵守临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则；

（二）遵守物业服务区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护以及应对突发事件等方面的制度要求；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）配合物业服务人实施物业服务；

（五）按照国家和省有关规定交纳专项维修资金；

（六）按时支付物业服务费；

（七）履行房屋使用安全责任；

（八）按照规定分类投放生活垃圾；

（九）法律、法规规定的其他义务。

业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。

第二节  业主大会

第二十一条  业主大会由物业服务区域内全体业主组成，代表和维护物业服务区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。一个物业服务区域成立一个业主大会。

第二十二条  符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：

（一）已交付的业主专有部分面积的比例达到百分之五十以上；

（二）已交付的业主人数的比例达到百分之五十以上；

（三）向首位业主交付满两年且已交付的业主人数的比例达到百分之二十五以上。

达到召开首次业主大会会议条件的，建设单位或者前期物业服务企业应当在物业服务区域内公示，并向街道办事处、镇人民政府和区县城市管理部门书面报告物业服务区域内物业总建筑面积、总户数、物业交付时间以及交付业主人数、交付面积等情况。

居民委员会或者十名以上业主联名可以向街道办事处、镇人民政府申请成立业主大会。

第二十三条  街道办事处、镇人民政府应当在收到报告或者申请之日起五个工作日内予以核实；符合条件的，应当在六十日内组建业主大会筹备组。

筹备组可以由建设单位、前期物业服务企业、业主和街道办事处、镇人民政府、社区党组织、居民委员会等代表组成，人数应当为七人以上单数，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由街道办事处、镇人民政府的代表担任。

筹备组中的业主代表可以由业主自荐或者居民委员会推荐产生，由街道办事处、镇人民政府确定。

筹备组应当自成立之日起十日内，将其成员名单和工作职责在物业服务区域内进行书面公告。

第二十四条  筹备组履行下列职责：

（一）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（二）制定首次业主大会会议召开方案，明确时间、地点和内容；

（三）拟订管理规约、业主大会议事规则和业主委员会工作规则草案；

（四）制定业主委员会成员候选人产生办法，确定业主委员会成员候选人名单；

（五）提出业主委员会选举办法；

（六）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款规定的业主大会议事规则，至少应当包括业主大会的议事方式、表决程序、议题提出以及确定方式、业主投票权确定办法，业主委员会的组成、任期、换届和成员的条件、罢免、增补，业主大会、业主委员会印章的管理和使用等事项，并不得违反法律、法规的强制性规定。

对本条第一款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业服务区域内显著位置公告，并通知全体业主。业主对公告内容有异议的，筹备组应当研究处理，并在首次业主大会会议召开前作出答复。

第二十五条  筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。首次业主大会会议应当通过管理规约、业主大会议事规则，选举产生业主委员会成员。

业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会成员但得票数达到规定票数的候选人，可以当选业主委员会候补成员，候补成员的任期与业主委员会成员任期相同。

第二十六条  业主大会依照法律、法规的规定召开，决定下列事项：

（一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；

（二）选举或者更换业主委员会成员和候补成员；

（三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

（四）选聘、解聘物业服务人;

（五）确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格；

（六）使用专项维修资金；

（七）筹集专项维修资金；

（八）改建、重建建筑物及其附属设施；

（九）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（十）确定对业主委员会成员是否发放津贴或者补助，以及资金来源、发放标准；

（十一）确定共有部分收益等共有资金的使用与管理办法；

（十二）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第七项至第九项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

成立业主委员会的，业主委员会应当就本条第一款规定的决定事项向业主大会提出讨论方案。

第二十七条  业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者利用信息化手段等形式召开。

业主大会会议召开十五日前，业主委员会应当通知全体业主，将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等在物业服务区域内显著位置公示，并同时报居民委员会。居民委员会应当派代表列席会议。

业主大会会议决定结果应当在物业服务区域内显著位置公告。

第二十八条  业主人数较多并采用集体讨论形式召开业主大会的，可以根据业主共同决定，以幢、单元、楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表在参加会议前，应当提前就业主大会会议拟讨论的事项征求其所代表的业主的意见。需要投票表决的，业主书面意见应当经本人签字确认后，由业主代表在投票时代为提交。

第三节  业主委员会

第二十九条  业主委员会由五人以上单数组成，具体人数根据本物业服务区域的实际情况确定。候补成员人数按照不超过业主委员会成员人数确定。

业主委员会成员、候补成员应当为本物业服务区域的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表。

第三十条  业主委员会成员候选人通过下列方式产生：

（一）社区党组织推荐；

（二）居民委员会推荐；

（三）联名推荐或者业主自荐。

筹备组根据业主委员会成员候选人产生办法，从按照前款方式推荐的人员中确定业主委员会成员候选人名单，报街道办事处、镇人民政府。

鼓励业主中的党员、人大代表、政协委员、公职人员、网格员、楼栋长参选业主委员会成员。

第三十一条  业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议，在业主委员会成员中推选主任、副主任和执行成员，并在推选完成之日起三日内，在物业服务区域内显著位置公示业主委员会主任、副主任、执行成员、其他成员和候补成员的名单。

业主委员会主任、副主任可以兼任执行成员。执行成员负责业主委员会的日常事务工作，经推荐可以依照法定程序进入居民委员会任职。

任期内业主委员会成员出现空缺的，由候补成员按照得票数依次递补剩余任期，具体递补办法由业主大会议事规则约定。

第三十二条  业主委员会是业主大会的执行机构，依照有关法律、法规规定和业主大会的授权开展活动，接受业主大会和业主的监督。

业主委员会履行下列职责：

（一）召集并主持业主大会会议，报告年度物业管理的实施情况、业主委员会履职情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同，与解聘的物业服务人进行交接；

（三）执行业主大会的决议、决定；

（四）拟定共有部分、共有资金使用与管理办法草案；

（五）监督专项维修资金的使用以及组织专项维修资金的补建、再次筹集；

（六）督促业主按时支付物业服务费，监督和协助物业服务人履行物业服务合同；

（七）监督管理规约的实施，对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行劝阻、制止；

（八）制作和保管会议记录、共有部分的档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件；

（九）定期向业主通报工作情况；

（十）协调解决因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（十一）业主大会赋予的其他职责。

业主委员会应当听取业主、物业使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议，接受业主查询其所保管的物业管理信息。

业主委员会不得决定应由业主大会决定的事项。业主大会不得授权业主委员会决定应由业主大会决定的事项。

使用业主大会、业主委员会印章，应当经业主委员会过半数成员签字同意。

第三十三条  业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定定期召开会议，经三分之一以上业主委员会成员提议，业主委员会应当召开临时会议。

业主委员会会议由主任或者执行成员负责召集。业主委员会会议应当有三分之二以上成员出席，成员不得委托他人参会，作出决定时应当经全体成员过半数签字同意。候补成员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。

业主委员会应当在会议召开五日前将会议议题告知居民委员会，在物业服务区域内显著位置公示，并听取意见和建议。居民委员会可以根据情况派代表参加。

第三十四条  业主委员会成员不得实施下列行为：

（一）阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定；

（二）虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料；

（三）拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料，妨碍业主委员会换届交接工作；

（四）擅自使用业主大会、业主委员会印章；

（五）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务人签订、修改物业服务合同；

（六）将业主共有财产借给他人或者设定担保等挪用、侵占业主共有财产；

（七）与物业服务人有可能影响其公正履行职务的经济往来或者利益交换；

（八）泄露业主信息；

（九）侵害业主合法权益的其他行为。

业主委员会成员有前款规定行为之一且情节严重的，由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，决定是否终止其成员资格；业主大会未作出决定，也未授权业主委员会作出决定的，由街道办事处、镇人民政府督促业主委员会提请业主大会决定。

第三十五条  一个任期内，出现业主委员会成员经递补人数仍不足总数的三分之二等无法正常履行职责的情形，或者业主委员会拒不履行职责损害业主权益的，街道办事处、镇人民政府应当在九十日内组织召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

第三十六条  业主委员会任期届满九十日前，应当召开业主大会会议进行换届选举；未按照规定进行新一届业主委员会选举的，业主委员会应当书面报告街道办事处、镇人民政府。街道办事处、镇人民政府应当在接到报告后三十日内组建换届小组，由换届小组组织召开业主大会会议，在换届小组成立之日起九十日内选举产生新一届业主委员会。

未按照规定进行新一届业主委员会选举的，街道办事处、镇人民政府可以应十名以上业主联名书面要求组建换届小组。

换届小组依照筹备组的人员构成组建。

业主委员会应当于换届完成之日起十日内将业主大会和业主委员会印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会；未在规定时限内移交的，街道办事处、镇人民政府应当督促其移交。

第四节  物业管理委员会

第三十七条  物业服务区域有下列情形之一的，可以成立物业管理委员会：

（一）不具备成立业主大会条件；

（二）具备成立业主大会条件但未成立，经街道办事处、镇人民政府组织、指导两次仍不能成立；

（三）未能选举产生业主委员会或者业主委员会出现任期届满、集体辞职等情形，需要重新选举，经街道办事处、镇人民政府组织、指导两次仍不能选举产生新的业主委员会。

第三十八条  物业管理委员会由街道办事处、镇人民政府组织成立。物业管理委员会作为临时机构，组织业主共同决定物业管理事项，推动符合条件的物业服务区域成立业主大会、选举产生业主委员会。

第三十九条  物业管理委员会由街道办事处、镇人民政府、居民委员会、业主、建设单位代表等七人以上单数组成，其中业主代表不少于物业管理委员会成员人数的二分之一。业主代表由社区党组织、居民委员会在业主中推荐产生。

物业管理委员会主任由街道办事处、镇人民政府或者居民委员会代表担任，副主任由街道办事处、镇人民政府指定一名业主代表担任。物业管理委员会应当在物业服务区域内显著位置公示成员名单。

街道办事处、镇人民政府应当将成立物业管理委员会的情况告知区县城市管理部门。

第四十条  物业管理委员会自业主委员会选举产生之日起停止履行职责，并应当在十日内向业主委员会移交相关资料和财物，移交后自行解散。

第四章  物业服务

第一节  物业服务人与物业服务合同

第四十一条  业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务人管理。委托物业服务企业提供物业服务的，一个物业服务区域应当选聘一个物业服务企业提供物业服务。

电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的维修和养护，应当由具备相应资质的专业机构或者人员实施。

第四十二条  接受委托提供物业服务的企业应当具有独立的法人资格，具备为业主提供专业服务的能力。

第四十三条  业主委员会应当根据业主大会的决定，通过招标或者协议方式选聘物业服务人。采用招标方式选聘物业服务人的，由业主委员会组织招标，并代表业主与中标的物业服务人签订物业服务合同；采用协议方式选聘物业服务人的，业主委员会应当提供两家以上备选物业服务人，将其基本情况、拟签订物业服务合同的主要内容在物业服务区域内显著位置公示，由业主共同决定。

物业服务合同对业主具有法律约束力。物业服务合同签订后，业主有权进行查询。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。

物业服务人应当自签订或者变更物业服务合同之日起十日内，向区县城市管理部门备案。

市城市管理部门应当会同有关部门、协会制定物业服务合同示范文本，并向社会公布。

第四十四条  物业服务人应当按照物业服务合同的约定提供物业服务，并且遵守下列规定：

（一）提供物业服务符合国家和省规定的标准、规范；

（二）及时向业主、物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项；

（三）听取业主的意见和建议，及时答复业主提出的询问，接受业主监督，改进和完善服务；

（四）定期向业主大会、业主委员会报告服务事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等；

（五）发现有安全风险隐患的，及时设置警示标志，采取措施排除隐患或者向有关专业机构报告；

（六）履行生活垃圾分类管理人责任，指导、监督业主和物业使用人进行生活垃圾分类投放；

（七）对违反有关治安、环保、消防、房屋使用安全、市容环卫等法律、法规的行为及时采取合理措施制止、向有关部门报告并协助处理；

（八）对业主、物业使用人违反临时管理规约、管理规约的行为进行劝阻、制止，并及时报告业主委员会或者物业管理委员会；

（九）不得泄露在物业服务活动中获取的业主信息；

（十）不得挪用、侵占共有部分收益等共有资金；

（十一）不得擅自改变物业服务用房等共有物业用途；

（十二）不得擅自撤出物业服务区域、停止服务；

（十三）配合街道办事处、镇人民政府、行政执法机关和居民委员会做好物业管理相关工作。

第四十五条  物业服务企业应当指派项目负责人，负责物业服务项目的运营和管理。建立项目负责人到居民委员会报到制度，项目负责人应当在到岗之日起五日内到居民委员会报到，在居民委员会的监督、指导下参与基层治理工作。

第四十六条  物业服务人应当在物业服务区域内显著位置设置公示栏，如实公示并及时更新下列信息：

（一）营业执照、项目负责人、二十四小时服务电话、物业服务人网址、投诉电话；

（二）物业服务的内容、标准，收费的项目、标准、依据、方式等；

（三）电梯、消防等设施设备的维修保养单位的名称、资质、联系方式、维保方案、维保费用和电梯专项应急预案、消防应急处置方案等；

（四）供水、供电、供热、供气、通信等专业经营单位的报修电话等；

（五）上一年度物业服务合同履行情况；

（六）上一年度专项维修资金筹集、使用情况；

（七）实行酬金制的住宅小区物业服务费用的收支情况；

（八）业主进行房屋装饰装修活动的情况；

（九）物业服务区域内车位、车库的出售和出租情况；

（十）其他应当公示的信息。

物业服务人可以同时将前款公示的内容通过信息化方式告知全体业主。业主对公示内容提出异议的，物业服务人应当予以答复。

第四十七条  物业服务人应当保存下列资料并建立档案：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料；

（二）小区监控系统、门禁系统、电梯、消防、水泵、体育设施、充电设施、有限空间等共用部位、共用设施设备资料及其管理、运行、维修、养护记录；

（三）物业服务区域划分文件、物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）小区共有部分经营管理资料；

（五）水箱清洗记录以及水箱水质检测报告；

（六）住宅装饰装修管理资料；

（七）业主名册；

（八）签订的供水、供电、垃圾清运等书面协议；

（九）物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他资料。

第四十八条  业主依法共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，业主委员会应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。

物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘的，业主委员会应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。

物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主、业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。

物业服务期限届满后，业主仍未共同作出续聘或者另聘决定，物业服务人继续提供服务的，原合同继续有效。当事人可以随时解除物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。

第四十九条  物业服务合同终止的，物业服务人应当在约定期限内退出物业服务区域；未约定期限的，应当在合同终止之日起三十日内退出物业服务区域。

物业服务人退出物业服务区域前，应当将物业服务用房、相关设施，代收的有关费用、预收的物业服务费，以及本条例第四十七条规定的档案、资料等交还给业主委员会、物业管理委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。

物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业服务费。

原物业服务人违反本条第二款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业服务费；造成业主损失的，应当赔偿损失。

第五十条  区县城市管理部门、街道办事处、镇人民政府应当加强对物业服务人交接工作的监管。

原物业服务人不得以业主欠交物业服务费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务人进场服务。

原物业服务人拒不移交有关资料或者财物，或者拒不退出物业服务区域的，由街道办事处、镇人民政府会同区县城市管理等有关部门协调解决。

新物业服务人不得强行接管物业，按照约定承接物业时应当对共用部位、共用设施设备进行查验。

第五十一条  物业服务区域突发失管状态时，街道办事处、镇人民政府应当确定应急物业服务人，提供保洁、秩序维护、共用设施设备运行管理等基本物业服务，并及时告知区县城市管理部门。

提供应急物业服务的，街道办事处、镇人民政府应当将服务内容、服务期限、服务费用等相关内容在物业服务区域内显著位置公示。应急物业服务期限不超过六个月，费用由全体业主承担。

应急物业服务期间，街道办事处、镇人民政府应当组织业主共同决定选聘新物业服务人，协调新物业服务人和应急物业服务人做好交接。

第五十二条  对配套设施不齐全、环境较差的城镇老旧小区，市、区县人民政府应当制定改造规划和年度实施计划，完善公共配套设施设备，改善城镇老旧小区的综合环境。

具备实施物业管理条件的城镇老旧小区，街道办事处、镇人民政府应当组织业主成立业主大会，由业主大会决定选聘物业服务人或者实施自行管理。

第五十三条  物业服务人应当遵守安全生产、公共卫生、应急、治安、消防、防灾管理等有关公共安全法律、法规的规定，制定物业服务区域安全防范应急预案，在相关部门指导下做好物业服务区域的安全管理工作。相关部门采取应急措施时，物业服务人应当予以协助。

对于物业服务人依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当予以配合。

第二节  物业服务收费

第五十四条  物业服务收费应当按照国家、省有关规定分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅前期物业公共服务费、普通住宅车位租赁费、普通住宅前期物业停车服务费以及车位场地使用费实行政府指导价，其他物业服务收费实行市场调节价。

实行政府指导价的，发展改革部门应当会同城市管理部门制定基准价和浮动幅度，报本级人民政府批准后向社会公布执行，并根据经济社会发展水平以及物业服务成本变动等情况适时调整。

实行市场调节价的，物业服务合同双方应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相符的原则，根据物业服务事项范围、服务标准等因素在物业服务合同中约定。

物业服务人不得擅自调整约定的物业服务收费标准，不得强制要求业主预付物业服务费。

物业服务人为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的，其收费标准可以另行约定。

第五十五条  因政府指导价变动需要调整普通住宅前期物业服务收费标准的，物业服务人应当在政府指导价变动范围内作相应调整。

因服务成本变化需要调整普通住宅前期物业服务收费标准的，物业服务人应当遵循下列程序：

（一）委托具有资质的中介机构对上一年度物业服务项目经营情况进行审计，审计报告在物业服务区域内显著位置公示三十日；

（二）将拟调整的收费标准、服务内容和标准在物业服务区域内显著位置公示三十日，并书面告知街道办事处、镇人民政府、居民委员会以及区县发展改革、市场监督管理和城市管理部门；

（三）调价方案按照本条例第二十六条规定表决同意后，表决结果应当在物业服务区域内显著位置公示，公示时间不得少于七日。

第五十六条  住宅物业已交付的，物业服务费由业主承担，建设单位与业主另有约定的除外。

已竣工尚未出售或者尚未交付的住宅物业，物业服务费由建设单位承担。

住宅物业交付后长期空置的，其物业服务费收费标准应当在物业服务合同中约定。

物业产权转移时，业主应当结清物业服务费。

第五十七条  业主应当根据物业服务合同约定的付费方式和标准，按时足额支付物业服务费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付。

业主逾期不支付物业服务费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付，业主委员会或者物业管理委员会应当督促其支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

第五十八条  物业服务人违反规定及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝。

物业服务人应当按照物业服务合同约定履行义务，不得以业主拖欠物业服务费等为由，实施中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供热、供气、通信等损害业主合法权益的行为。

第五十九条  专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。

物业服务人接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。

专业经营单位不得强制物业服务人代收费用，不得因物业服务人拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

第六十条  建设单位、物业服务人、业主委员会利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本后产生的收益属于业主共有。下列收益属于业主共有：

（一）利用小区公共道路或者场地设置停车位收取的车位场地使用费；

（二）利用电梯、车库、场地、楼体等共用部位、共用设施设备发布广告的经营性收入；

（三）利用物业服务用房或者公共区域获取的收入；

（四）法律、法规规定的其他应当归业主共有的收入。

共有部分收益的管理与分配由业主大会决定。

共有部分收益由物业服务人代为管理的，应当单独列账，独立核算，并接受业主委员会的监督；由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设共有部分收益账户，接受业主和居民委员会的监督。共有部分收益应当按季度在物业服务区域内显著位置公示，公示日期不少于三十日。

业主委员会成员或者十名以上业主对共有部分收益有异议的，可以查询有关财务账簿。

第五章  物业的使用和维护

第六十一条  物业服务区域内禁止下列行为：

（一）损坏房屋承重结构、主体结构，将卫生间改在下层住户客厅、厨房、卧室、书房的上方，下挖建筑物内底层地面，擅自改变门窗位置等违反房屋装饰装修规定的行为；

（二）违章搭建建筑物和构筑物，破坏或者擅自改变房屋外观等违反规划规定的行为；

（三）侵占或者损坏楼道、绿地、道路、场地和其他物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为；

（四）擅自利用共用部位、共用设施设备进行经营的行为；

（五）擅自改变房屋住宅用途，用于餐饮、加工、娱乐、宾馆、培训、医疗保健等生产经营活动，擅自改变架空层、设备层等共用部位、共用设施设备规划用途等违反房屋管理规定的行为；

（六）违反国家规定，制造、储存、使用、处置爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质或者传染病病原体等危险物质的行为；

（七）制造超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为；

（八）随意倾倒垃圾、污水，弃置杂物，露天焚烧杂物、垃圾，露天烧烤等违反市容环境卫生规定的行为；

（九）在建筑物、构筑物、楼道、楼梯、窗户、电梯和人行道、树木、电线杆、地上管线以及其他户外设施上乱涂写、乱刻画、乱悬挂物品、乱张贴广告和宣传品，在公共区域私拉电线电缆、乱停乱放车辆、堆放物品、乱晾晒衣被的行为；

（十）违规摆设摊点，占道经营，擅自安装现制现售饮用水设备的行为；

（十一）擅自通过设置地锁、石墩、栅栏等障碍物和乱堆乱放杂物等方式，占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道等共用部位，损坏、挪用或者擅自停用公共消防设施和器材等违反消防管理规定的行为；

（十二）擅自改变人防工程主体结构和平时使用功能，拆除、损坏人防工程设施设备等违反人防法律、法规的行为；

（十三）赌博、传销、利用封建迷信活动危害社会，吸毒，在公共通道、楼梯间、门厅等区域违规停放电动车、违规充电，违规出租房屋，谩骂、侮辱、殴打物业服务工作人员以及高空抛物等违反治安管理规定和危害公共安全的行为；

（十四）饲养犬只或者其他动物干扰他人正常生活，以及携犬出户不系犬绳、不及时清除犬只粪便等不文明行为；

（十五）法律、法规和临时管理规约、管理规约禁止的其他行为。

第六十二条  业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当告知物业服务人，按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。

业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，未告知物业服务人的，物业服务人有权按照临时管理规约或者管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业服务区域。

第六十三条  业主、物业使用人或者物业服务人应当将装饰装修的时间、地点等情况在拟装饰装修的物业楼出入口显著位置公示。

物业服务人应当加强对装饰装修活动的巡查和监督。物业服务人对住宅装饰装修活动进行巡查时，业主、物业使用人应当予以配合，不得拒绝和阻碍。

第六十四条  业主应当按照国家和省专项维修资金制度足额交纳专项维修资金。

专项维修资金属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。专项维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。

房屋转让时，该房屋账户中结余的维修资金随房屋所有权同时自动转移。

第六十五条  专项维修资金余额不足首期交纳额百分之三十的，业主应当及时续交。

专项维修资金续交方案和续交标准由业主共同决定。业主委员会、居民委员会负责组织续交。业主应当自收到续交通知之日起三十日内，将续交的专项维修资金存入专项维修资金专用账户。

业主逾期不续交专项维修资金的，业主委员会、居民委员会可以书面催告在合理期限内续交；合理期限届满仍不续交的，可以在物业服务区域显著位置公示。

第六十六条  物业服务区域内有下列情形之一的，可以应急使用专项维修资金：

（一）屋面、外墙防水严重损坏的；

（二）电梯故障需要立即维修的；

（三）消防设施故障需要立即维修的；

（四）建筑外立面装饰和公共构件严重松动、脱落的；

（五）玻璃幕墙炸裂的；

（六）排水管道爆裂的；

（七）地下车库雨水倒灌的；

（八）其他可能危及房屋安全和造成人身安全事故的情形。

前款规定的应急维修情形出现时，物业服务人或者相关业主应当立即报告业主委员会，经相关业主、业主委员会、物业服务人共同现场查验、确认后立即组织维修；未成立业主委员会的，报告居民委员会，经相关业主、物业服务人、居民委员会共同现场查验、确认后立即组织维修。

第六十七条  应急维修竣工验收后，物业服务人、业主委员会、相关业主、居民委员会等维修资金使用申请人应当将下列材料在物业服务区域内显著位置进行公示：

（一）维修、更新、改造方案；

（二）工程造价结算报告；

（三）工程验收合格证明；

（四）涉及户数和清册、分摊方案；

（五）区县城市管理部门要求公示的其他材料。

公示时间不少于五日。公示期满后，申请人按照规定申请列支专项维修资金。

第六十八条  物业服务区域内建筑物外立面的清洗、粉刷费用，经业主共同决定可以从专项维修资金中列支。

第六十九条  物业服务人应当对物业服务区域内的电梯、消防设施、充电设施等易于发生安全风险的设施设备和部位进行日常巡查；采取必要的安全保障措施，防止建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落。

第七十条  业主、物业使用人应当对其所有或者使用的窗户、阳台、太阳能热水器、空调外机、室外空调格栅、搁置物、悬挂物、车辆充电设施等可能影响公共安全的物品、设施进行检查、维护，并承担安全管理责任。

业主长期空置物业时，应当告知物业服务人，并与物业服务人就专有部分的养护、维修、管理等事项进行协商，采取措施防止漏水、漏气等事故的发生。

第六章  监督管理

第七十一条  市城市管理部门履行下列职责：

（一）制定物业管理相关政策并组织实施；

（二）指导和监督区县城市管理部门开展物业管理工作；

（三）指导和监督专项维修资金的筹集、管理和使用；

（四）统筹、协调物业管理培训与宣传工作；

（五）制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同和承接查验协议等示范文本和相关物业服务标准、服务质量评价办法；

（六）建立智慧物业管理、维修资金管理等信息系统；

（七）指导和监督行业协会制定和实施自律性规范；

（八）指导物业服务行业建立调解组织；

（九）指导和监督区县城市管理部门依法查处物业服务区域内违法行为；

（十）物业管理方面的其他监督管理职责。

第七十二条  区县城市管理部门履行下列职责：

（一）贯彻执行物业管理相关政策和制度；

（二）监督管理本行政区域内物业服务人；

（三）开展本行政区域内物业服务人信用评价工作；

（四）指导、监督本行政区域内专项维修资金的筹集、管理和使用；

（五）组织开展物业管理培训与宣传工作；

（六）指导街道办事处、镇人民政府开展物业管理相关工作；

（七）依法查处物业服务区域内违反规划许可搭建建筑物、构筑物，违法设置户外广告，占用和损坏绿地、擅自伐移树木，不按规定实施生活垃圾分类管理，以及餐饮服务业油烟污染、建筑施工超作业时限噪声污染等行为；

（八）落实物业管理方面的其他监督管理职责。

第七十三条  市、区县有关部门、单位在物业管理活动中履行下列职责：

（一）发展改革部门会同城市管理部门依法制定实行政府指导价的物业服务收费基准价及其浮动幅度，指导、管理和监督公共信用信息目录内物业服务信用信息工作，协调供电企业对供电设施设备的投资建设、维护、管理，拟订电动汽车充电设施发展规划和扶持政策；

（二）公安机关负责指导物业服务人制定内部治安保卫制度，落实治安防范措施，对监控安防、保安服务等实施监督检查，依法查处物业服务区域内影响公共安全和公共秩序的违法行为；

（三）司法行政部门负责指导物业管理矛盾纠纷的行政调解和人民调解工作；

（四）财政部门负责贯彻执行城镇老旧小区改造、物业管理、既有多层住宅加装电梯等财政政策；

（五）自然资源和规划部门负责在规划实施阶段落实物业服务用房、居民委员会用房、政务服务用房、养老服务用房、停车位、车辆充电设施、体育设施、快递服务设施以及其他配套建筑与设施设备的规划配置要求和标准，与城市管理部门实施不动产信息共享；

（六）住房城乡建设部门负责本行政区域内房屋使用安全管理的统筹、协调、监督、指导，督促建设单位、施工单位及时履行物业交付后保修范围和保修期内房屋以及相关设施设备的保修责任，指导城镇老旧小区改造和既有多层住宅加装电梯工作，协调供热、供气企业对其运营管理的专业经营设施设备进行维修、养护、更新；

（七）水利部门负责协调供水企业对其运营管理的供水设施设备进行维修、养护、更新；

（八）卫生健康部门负责物业服务区域内集中式供水、二次供水、现制现售饮用水等生活饮用水的卫生监督管理；

（九）市场监督管理部门负责对电梯、机械式立体停车等特种设备实施监督检查，依法查处物业服务区域内无照经营、物业服务人乱收费等价格违法行为；

（十）体育部门负责监督指导物业服务区域内配建体育设施的日常管理、维护等工作；

（十一）人防部门负责监督检查物业服务区域内人防工程的维护管理工作；

（十二）大数据部门负责将智慧物业建设纳入数字化相关规划；

（十三）消防救援机构依法实施消防安全综合监管，指导、监督物业服务人履行消防安全职责。

其他相关部门、单位按照各自职责做好物业监督管理的相关工作。

第七十四条  街道办事处、镇人民政府应当将物业管理纳入本辖区基层治理体系和网格化管理，并在物业管理活动中履行下列职责：

（一）组织、指导业主大会成立和业主委员会选举、换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责；

（二）组织成立物业管理委员会，并监督其依法履行职责；

（三）指导、协调和督促物业服务人依法履行职责；

（四）指导、监督物业承接查验和物业服务用房、有关资料的交接工作；

（五）组织、指导做好物业服务人的服务质量评价工作；

（六）指导专项维修资金使用管理和续交工作；

（七）依法调解处理物业管理纠纷；

（八）指导、督促物业服务人落实生活垃圾分类投放管理责任人制度；

（九）法律、法规规定物业管理方面的其他职责。

第七十五条  居民委员会在街道办事处、镇人民政府的指导下履行下列职责：

（一）指导、监督业主委员会、物业服务人开展工作；

（二）参加物业承接查验工作；

（三）履行网格化管理职责，及时排查、化解物业管理纠纷；

（四）开展物业服务质量满意度测评，协助做好物业服务人的服务质量评价工作；

（五）协助街道办事处、镇人民政府开展物业管理其他相关工作。

第七十六条  街道办事处、镇人民政府应当建立物业管理工作协调制度，召集居民委员会、公安派出所、物业服务人、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和区县城市管理、发展改革、住房城乡建设、市场监督管理、消防救援等部门、单位参加，协调解决物业管理中的问题。

第七十七条  本市建立健全人民调解、行业调解、行政调解、司法调解构成的多元纠纷解决机制，化解物业管理纠纷。

第七十八条  业主、物业使用人、物业服务人等发现违反物业管理规定的行为，可以向有关部门或者政务服务便民热线投诉举报。有关部门接到投诉举报后，应当对投诉举报的内容及时调查核实、依法处理，并按规定时限回复投诉举报人。

区县城市管理、住房城乡建设、公安、消防、市场监督管理等相关部门、单位应当在物业服务区域内显著位置公布联系人姓名和联系方式，可以同时采用信息化手段予以公布。

相关部门进入物业服务区域开展行政执法工作时，物业服务人、业主委员会、业主应当予以配合。违法事项涉及多个行政执法部门的，街道办事处、镇人民政府应当协调相关部门联合执法。

第七章  法律责任

第七十九条  违反本条例规定的行为，法律、法规已作出处罚规定的，适用其规定。

第八十条  物业服务人违反本条例规定，承接未经查验物业的，由区县城市管理部门责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上五万元以下的罚款。

第八十一条  违反本条例规定，物业服务人未按照规定如实公示、公告相关信息的，由区县城市管理部门责令限期改正；逾期不改正的，处一千元以上五千元以下的罚款。

第八十二条  违反本条例规定，物业服务人擅自撤出物业服务区域、停止服务的，由区县城市管理部门处一万元以上五万元以下的罚款。

第八十三条  违反本条例规定，物业服务合同终止后，物业服务人拒不退出物业服务区域或者拒不移交有关资金、资料的，由区县城市管理部门责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上十万元以下的罚款。

第八十四条  违反本条例第五十八条规定，物业服务人中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供热、供气、通信等损害业主合法权益行为的，由区县城市管理部门责令限期改正，并处二千元以上一万元以下的罚款。

第八十五条  业主、物业使用人或者物业服务人违反本条例第六十一条规定的，由公安、生态环境、住房城乡建设、卫生健康、市场监督管理、人防、城市管理、消防救援等部门、单位按照各自职责，依据有关法律、法规的规定予以处罚。

第八十六条  城市管理部门、街道办事处、镇人民政府、居民委员会和其他有关部门、单位的工作人员在物业管理工作中，有下列行为之一的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）未按照本条例规定对住宅小区承接查验进行监督的；

（二）未按照本条例规定筹备、组织召开业主大会会议的；

（三）未按照本条例规定组织成立物业管理委员会的；

（四）未按照本条例规定建立物业管理工作协调制度的；

（五）发现违法行为或者接到违法行为报告、投诉不及时作出处理的；

（六）其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的行为。

第八章  附则

第八十七条  村民委员会的物业管理职责参照本条例规定的居民委员会职责执行。

第八十八条  本条例自2021年12月1日起施行。