一、责任法定化：物业为电梯安全第一责任人，权责清晰可溯

新规核心调整之一，是明确住宅电梯使用单位法定主体地位，彻底消除“责任模糊、推诿扯皮”的治理盲区。规则明确：住宅小区委托物业服务企业管理电梯的，物业服务企业即为电梯使用单位，承担电梯安全主体责任；未委托物业的小区，由业主委员会或全体业主承担相应责任。这意味着，物业成为电梯安全的“第一责任人”，监管部门追责、事故定责均以物业为首要对象，维保单位仅对维保质量负责，物业不得以“代管”“协调”等理由推脱安全管理、隐患排查、应急救援等法定义务。

为确保主体责任落地，新规强制建立“主要负责人—安全总监—安全员”三级责任体系，实现定岗定责、责任到人。

主要负责人（法定代表人/项目负责人）：对电梯安全负总责，保障安全资金投入、每月组织安全调度、审批重大隐患整改方案，未履职将直接追责。

安全总监：电梯≥30台的项目须专职配备，持特种设备A类资格证，有权直接叫停带病运行电梯，每周开展全项目风险排查。

安全员：“一梯一人”配置，持B类资格证，每日逐台巡检、监督维保全程并签字确认，24小时内上报隐患，信息在轿厢公示便于业主监督。

未按要求配备人员或无证上岗的，直接面临高额处罚，从制度上杜绝责任“悬空”。

电梯安全无小事！5月1日新规：全流程留痕、严罚违规，筑牢安全防线

二、全流程留痕：维保、检验、故障、救援闭环管理，全程可追溯

新规以“信息化监管+全环节记录”为核心，构建“日管控、周排查、月调度”的闭环管理机制，要求电梯安全各环节均形成完整留痕，实现“可查、可追、可证”。

维保管理：所有在用电梯每15天必须开展1次常规维保，严禁漏保、简化流程。维保作业时，物业安全员必须全程在场监督，维保人员与安全员共同签字后记录方可生效；维保记录保存期限不少于4年，技术档案保存至报废后5年，确保维保行为可追溯。

检验与评估：电梯须按期申请定期检验，有效期届满前1个月提出申请；使用满15年的电梯，每年需开展1次安全性能评估，超设计年限电梯需经评估合格、安全总监同意、主要负责人批准后方可继续使用，评估不合格的立即停用。

故障与应急：电梯紧急报警装置须24小时畅通，物业接到困人报警后5分钟内响应并安抚人员、联系维保；维保单位城区范围30分钟内抵达现场救援。每年至少组织1次困人应急演练，演练过程与结果记录存档，故障处置、隐患整改全过程均需留存完整记录，纳入安全信用档案。

2026年1月1日起，新修订的《城市居民委员会组织法》正式全国施行，这是国家层面针对居委会职能的一次重要规范化调整，不是地方零散改动，而是全国统一执行的法定新规。这次调整核心是给居委会明确定责、把服务下沉，把原本需要居民跑上级部门的琐事、急事、常用事，更多地放到社区居委会层面，真正实现“小事不出社区、办事不用多跑”，让城市居民居家就能办好事。

随着新法落地，各地社区正在陆续完成职能调整和服务优化，不少社区已经开通线下一站式办理窗口，有些还同步上线线上代办通道，办事流程比以前简化了不少，材料清单也精简了，过去那种推诿、模糊、跑断腿的情况会越来越少。

本文内容主要参考新修订的《城市居民委员会组织法》以及各地民政部门公开的社区治理方向，尽量用通俗大白话讲解，不堆砌官话术语，不管是常年居家的中老年人，还是忙于工作的年轻人，都能一看就懂，清楚知道什么事该找居委会、怎么找、要准备什么材料，再也不用盲目跑腿。

全文聚焦居委会调整后，居民最常用、最刚需、最容易跑错部门的6件事，每一件都讲清办理范围、大致流程、注意事项，同时梳理新旧变化和一些避坑小经验，帮助大家吃透新规，抓住便民红利，办事更高效、更省心。

一、先看懂：2026年居委会新变化，到底改了什么，对居民有啥好处

在讲具体办事事项前，先把这次居委会调整的核心内容讲明白，让大家知道为什么现在找居委会更管用，避免还抱着老观念，错过就近办事的便利。这次调整不是简单换个办公内容，而是从法律层面定职责、从服务层面降门槛、从流程层面提效率，每一项改动都贴合普通居民的日常需求。

第一，职责法定化，该管的事必须管，不能推诿。以往居委会职能有些模糊，很多事可管可不管，居民求助容易被推脱。新规明确，居委会的所有服务事项都由法律划定，实行“法定职责必须为”，属于职责范围内的事，必须受理、必须办理、必须反馈，不能以“不归我们管”为借口拒绝，居民办事有法可依，不用再看情面、反复沟通。

第二，服务下沉，办事不用往上跑。过去办社保认证、居住证明、纠纷调解等事，要么跑街道办，要么跑政务大厅，距离远、排队久，耽误时间。新规把很多高频民生服务事项下放至社区居委会，居民下楼、步行几分钟就能到社区办公点，不用挤公交、不用请假，在家门口就能办结，尤其方便行动不便的老人、带娃的家长和上班族。

第三，流程简化，材料少、时限短。以往办事需要准备一堆复印件、证明材料，很多材料重复提交。现在居委会推行“一窗受理、并联办理、数据共享”，能通过社区系统查询的信息，不用居民额外开证明；能现场办结的事，当场拿结果；需要上报的事，由居委会工作人员对接上级部门，不用居民自己跑部门对接，全程有专人跟进进度。

第四，增设专项服务岗，针对性解决难题。新规鼓励居委会根据居民需求，增设老年人服务、未成年人关爱、矛盾调解、物业监督、民生代办等专项岗位，每个岗位有专人负责，居民办事能精准找到对接人，不用再到处问、到处找，复杂事项有专人全程指导，中老年群体也能轻松办理。

第五，坚决为基层减负，不做无用功。新规同时明确，不属于居委会职责范围的事项，不得随意摊派，让居委会工作人员把全部精力放在服务居民上，不用再被无关事务占用时间，能更高效地帮居民处理民生琐事，提升办事效率。

简单来说，调整后的居委会，不再是单纯的“通知传达者”，而是居民身边的“便民办事员、矛盾调解员、民生服务员”，把服务送到家门口，把麻烦留给工作人员，把方便留给居民，这也是这次调整最核心的便民意义。

二、重点牢记：新规下这6件事，直接找居委会，不用再跑上级部门

结合新修订的法定职责和居民日常高频办事需求，梳理出最实用、最刚需的6件事，每一件都有明确办理范围和基本流程，覆盖日常生活、民生保障、邻里纠纷、居住办事等方方面面，记住这些，办事至少少跑80%的冤枉路。

第一件：一老一小及困难群体帮扶关爱，专人对接不用愁

这是新规重点强化的核心职责，也是中老年人、困难家庭最需要的服务，以往这类服务需要自己跑民政、社保、残联等部门，现在直接由居委会兜底办理，专人负责、常态跟进，全程不用居民多跑腿。

具体办理事项覆盖很广，家里有60岁以上老人，尤其是独居、空巢、失能、高龄老人，可找居委会咨询养老服务申请、助餐助浴协助、适老化改造申请、养老金资格认证、老年优待证办理等；家里有未成年人，可咨询未成年人关爱服务、课后托管协助、困境儿童帮扶申请、育儿政策等；家里有残疾人、低保家庭、特困人员、大病困难家庭，可咨询低保申请协助、特困供养申报、残疾人补贴申领、临时困难救助申请、公益帮扶对接等。

实操步骤很简单，带上身份证和相关证明材料（比如老年证、残疾证、低保证等），到社区居委会一站式服务窗口登记，工作人员会现场核实信息，指导填写简单申请表，很多信息通过社区系统就能查到，不用自己准备太多材料。居委会会有专人对接后续流程，需要上报的由工作人员对接上级部门，办结后通知领取或上门送达。行动不便的居民，可以提前电话预约上门办理。

据我了解，新规还要求居委会定期探访独居、空巢、失能老人和困境儿童，主动排查困难家庭需求，不用居民主动求助，也能享受到基础关爱服务，这对特殊群体来说特别暖心。

第二件：民生高频事项代办、政策咨询，在家门口就能办

上班族、中老年人平时最常办的民生小事，以往要跑政务大厅、社保中心、派出所，耗时又费力，现在这些事项很多都下放到了居委会，提供代办、咨询、指引一站式服务，不用请假、不用排队，下楼就能办。

具体可办事项包括，城乡居民养老保险和医疗保险参保登记、续费、信息变更，养老金、医保待遇资格认证，社保卡申领、补换、激活咨询，异地就医备案咨询，居住证申领、签注、居住登记协助，租房备案协助，退役军人优待证申领咨询，新生儿医保参保登记，各类民生补贴申领咨询，失业金申领政策咨询等。

办理方式一般分两种，线下直接到社区服务窗口，带上身份证，工作人员现场协助办理，不会操作智能手机的中老年人，工作人员会手把手指导；线上可以通过社区专属微信群、政务服务小程序，发送相关材料照片，工作人员线上代办，办结后通知领取或邮寄到家。

需要提醒的是，以往需要开具的各类无意义证明，新规已经明确要取消，居委会只开具法定范围内的必要证明，能通过数据共享查询的，一律不用居民跑部门开证明，省去很多麻烦。

第三件：邻里矛盾、家庭纠纷调解，免费调解不伤和气

日常生活中，难免遇到邻里噪音、漏水、占用公共区域，或是家庭内部小纠纷、邻里口角等问题，闹到相关部门太麻烦，私下协商又谈不拢。新规明确，调解民间纠纷、促进邻里和睦、社区安宁，是居委会的法定职责，必须受理居民的调解申请。不管是楼上楼下漏水赔偿、邻里噪音扰民、公共楼道堆放杂物纠纷，还是家庭内部小额矛盾、邻里间经济小纠纷，都可以找居委会调解。

大致流程：到居委会说明纠纷情况，填写简单的调解申请；居委会会安排专职调解员，约定时间组织双方现场调解，调解员秉持公平公正原则，讲解相关规定，梳理双方诉求，促成和解；达成一致后，可签订简易调解协议，居委会留存记录，督促双方履行，避免矛盾再次升级。

居委会调解全程免费，不收取任何费用，调解员一般都是经过培训、熟悉邻里相处和社区规定的人员，说话接地气、处事公道。相比走法律程序，更省时、更省心、不伤邻里和气，特别适合处理日常生活中的小额、轻微纠纷。从实际效果看，很多社区纠纷都能在居委会层面化解，避免了矛盾激化。

第四件：物业纠纷、业委会相关事务，监督维权有靠山

小区物业不作为、乱收费、公共收益不公开、车位管理混乱、环境卫生差，或是业委会成立难、履职不到位，是很多小区居民的烦心事。以往居民个人维权势单力薄，不知道找哪个部门。新规明确把物业和业委会监督管理职责划归居委会，居民维权有了官方靠山。

具体职责包括，指导和协助业主设立业主大会、选举业主委员会，协助指导和监督业主大会、业委会依法履职，协助调解物业和业主之间的纠纷，督促物业整改不作为、乱收费、服务差等问题，监督小区公共收益（电梯广告、车位出租、公共区域租赁等）的收支和公示，协调解决小区车位分配、环境卫生、设施维护、安保服务等物业相关问题。

居民遇到物业相关问题，可以联合多名业主，或单独到居委会反映，提交简单情况说明。居委会工作人员会第一时间介入核实，约谈物业负责人、业委会成员，督促限期整改。整改不到位的，居委会会协助居民上报相关部门，全程跟进处理进度，及时向居民反馈结果。

新规特别强调，居委会不得偏袒物业或业委会任何一方，必须站在居民合法权益角度，公平公正处理问题。对于小区公共事务，居委会会组织居民民主协商，听取多数业主意见，保障居民的知情权、参与权、监督权，切实解决小区物业维权难的问题。

第五件：社区安全、隐患排查、反诈及应急事项，守护居住安全

居住安全是民生大事。以往小区安全隐患、反诈宣传、应急事项处理，居民不知道该对接谁。现在居委会全面承接社区安全相关职责，常态化开展安全工作，守护居民居家安全，遇到突发情况，第一时间对接处理。

具体事项包括，协助维护社区社会治安，组织居民参与群防群治，开展小区安全巡查，排查消防隐患、用电用气安全隐患、房屋安全隐患，发现问题及时督促整改；常态化开展反诈宣传，普及反诈知识，发放宣传资料，提醒居民防范电信诈骗、养老诈骗，协助劝阻诈骗行为；协助做好突发事件应对工作，比如极端天气、火灾、停水停电、突发公共卫生事件等，第一时间传达通知、组织居民避险、发放应急物资、协调后续处置；协助处理信访事项，协调化解矛盾纠纷，维护社区和谐稳定。

居民发现小区安全隐患、遇到疑似诈骗情况，或是遇到突发应急问题，可直接到居委会反映，或拨打社区值班电话，工作人员会立即到场核实处理，紧急情况第一时间对接消防、公安、应急等部门，同时做好居民沟通和安抚工作，不用居民自己联系多个部门，减少安全风险。

据我所知，不少社区现在定期开展安全巡查和反诈宣传活动，针对老年群体重点开展养老反诈科普，有效降低了社区安全事故和诈骗案件发生率，让居民住得更安心。

第六件：居民诉求反馈、公共事务协调，民意直达上级部门

对小区环境、公共设施、民生服务、城市管理等方面有意见、建议、诉求，比如小区加装健身器材、改善绿化、整治占道经营、解决噪音扰民、优化公交站点、增设便民设施等，以往居民不知道该向谁反映，反映了也没下文。新规明确，反映居民诉求、协调公共事务，是居委会的法定职责。

居民有任何合理诉求和建议，可直接到居委会口头或书面反映，不用准备复杂材料。工作人员会详细记录，整理汇总后及时上报街道办事处和相关职能部门，全程跟踪办理进度。不管是办理还是无法办理，都会在规定时限内向居民反馈结果，给居民明确答复。

涉及全体居民利益的小区公共事务，居委会会组织居民代表召开民主协商会议，听取大家的意见和建议，共同商议解决方案，比如小区改造、设施更新、便民服务布设等。这样能充分保障居民的话语权，让居民的声音能直达上级部门，推动问题切实解决，不用自己一个个部门跑、一个个电话打。

三、新规下找居委会办事，实操避坑指南，少走弯路不踩雷

虽然居委会办事流程简化了不少，但掌握正确的办事方法和避坑要点，能让办事效率再提升，避免不必要的麻烦。结合新规和实际经验，整理出实用避坑指南，照着做就行。

办事前准备，材料备齐不返工

找居委会办事，基础材料就是身份证，这是必须带的。如果办理特定事项，可以带上相关证明材料，比如户口本、老年证、残疾证、低保证、病历、房产证、租房合同等。不用提前复印，居委会一般会提供免费复印服务，避免多花冤枉钱。

如果不确定需要什么材料，最好提前拨打社区居委会办公电话咨询，或在社区微信群问一下工作人员，问清楚再去，避免白跑一趟。行动不便的老人、孕妇、残疾人，可以直接预约上门办理，不用亲自到社区窗口。

办理时间和渠道，选对方式更高效

居委会办公时间一般是工作日上午9点至12点，下午2点至5点。现在不少社区为了方便上班族，开设了周末延时服务、晚间便民服务，具体时间可以咨询社区工作人员，避开高峰期办理，减少等待时间。

办理渠道分线下和线上。线下直接到社区一站式服务窗口，适合中老年群体和复杂事项；线上通过社区微信群、政务服务小程序、电话预约，适合上班族和简单代办事项。两种渠道办理效果一样，结果同等有效，可根据自身情况选择。

这些误区要避开，办事更顺畅

误区一，觉得居委会办不了大事，还是跑上级部门。新规后，居委会承接了绝大多数民生小事，复杂事项也能代办对接。不用盲目跑上级部门，先找居委会咨询，能办的当场办，不能办的会指引正确渠道，比自己瞎跑更高效。

误区二，要求居委会办理法定职责外的事项。新规明确，居委会只办理法律规定和下放的事项，不属于职责范围的，比如商业纠纷、大额经济纠纷、刑事案件等，居委会无法办理，会指引居民找公安、法院等相关部门，不推诿、也不越权。

误区三，不配合信息核实，隐瞒真实情况。居委会办理事项需要核实居民信息，这都是为了保障办事准确合规。信息会严格保密，不泄露个人隐私，居民要如实提供信息，避免因信息不符导致办理失败。

误区四，轻信非官方代办，花钱找中介。居委会所有服务均免费，不收取任何工本费、代办费、服务费。任何声称花钱找关系、代办居委会业务的都是骗局，切勿相信，直接通过官方渠道办理，安全又免费。

四、新旧对比：新规下居委会办事，和以往有哪些明显不同

很多人还抱着对居委会的老印象，对比新规前后的变化，能更清楚感受到便民红利，也能彻底转变办事观念。

以往办事，职责模糊，容易推诿，居民不知道该找谁，跑断腿也不一定能办成；现在职责法定，必须受理，有法可依，不用怕被推脱。

以往办事，流程复杂，材料繁多，需要反复提交证明，排队时间长；现在流程精简，一窗办理，数据共享，少材料、短时限，现场办结率高。

以往办事，只能线下跑窗口，时间固定，上班族、行动不便者办事难；现在线上线下结合，延时服务、上门服务越来越多，各类人群都能方便办理。

以往办事，多是被动服务，居民不找就不办；现在主动服务，定期排查需求，主动帮扶特殊群体，服务更贴心、更到位。

五、理性看待：居委会是便民窗口，不是万能机构

2026年居委会职能优化了不少，便民服务全面升级，但也要理性看待。居委会是基层群众性自治组织，核心是服务居民、解决民生琐事、协调基层矛盾，承接的都是与居民日常生活息息相关的事项。对于不属于基层管理范畴的政务审批、商业事务、司法案件等，确实无法办理，会及时指引正确办理渠道，不会盲目承接。

这次调整的核心意义，是打通便民服务“最后一公里”，把资源、服务、管理下沉到社区，让居民不用再为小事奔波，节省时间和精力，尤其惠及中老年群体、特殊困难群体和上班族，让基层治理更有温度，让居民生活更便利。

随着新规持续落地，各地社区还会不断优化服务内容、提升办事效率，后续会有更多便民事项逐步下放，未来居民办事会越来越省心，越来越便捷。

总结

2026年居委会职能新变化，是实实在在的民生便民举措，核心是让居民办事少跑腿、在家门口就能解决难题。法定职责清晰、服务流程简化、办事效率提升，彻底改变以往居委会的服务模式。

文中提到的6件事，覆盖民生保障、纠纷调解、物业维权、安全防护、诉求反馈等核心需求，是居民日常生活中最常用的事项。记住这些事项，遇事直接找居委会，不用再盲目跑上级部门，既能节省时间，又能省心省力。

基层治理的完善，离不开居民和居委会的相互配合。居民合理表达诉求、配合办理工作，居委会依法履职、用心服务，才能让社区生活更和谐、更便利。也希望更多居民能了解新规、用好便民政策，遇到琐事、急事、烦心事，第一时间想到社区居委会，享受就近办事的便利，同时主动参与社区建设，共同打造宜居、和谐的居住环境。

话题讨论

你们所在社区的居委会，新规落实得怎么样了？有没有通过居委会办过文中提到的相关事项？对于社区便民服务还有哪些期待和建议？

持续关注本账号，后续将持续更新社区便民办事指南、民生政策解读、居家生活干货，用通俗大白话讲解实用办事技巧，帮大家吃透最新政策，办事少跑腿、生活更省心。

免责声明：本文主要参考新修订的《城市居民委员会组织法》精神整理，具体办事事项以当地社区居委会最新要求为准。

周宏波在发布会上表示，住宅小区是城市治理的基本单元，物业服务是维系基层和谐、保障民生福祉的重要纽带。物业纠纷看似是“鸡毛蒜皮”的小事，却连着千家万户的切身利益。《白皮书》凝结了全市法院2020年以来涉物业纠纷审判的实践成果，以司法视角剖析物业纠纷规律、厘清各方权责边界，是助力城市基层治理的重要成果。

下一步，呼和浩特市中级人民法院将以典型案例为抓手，通过全媒体平台开展普法宣传；深化多元解纷，持续完善“法院+住建+街道+社区”联动机制，优化“示范判决+批量调解”模式，推动矛盾纠纷源头预防、前端化解；延伸司法服务，加强与行政监管部门的府院联动，推动物业服务企业涉诉情况与行业信用挂钩，针对审判中发现的共性问题及时发出司法建议，跟踪整改落实，助力物业服务行业规范化发展。

此次新闻发布会还发布了15件典型案例，分为多元解纷和物业服务合同纠纷两大类别，涵盖物业服务质量瑕疵、房屋质量与物业服务合同的关系、业主安装充电桩配合义务等方面。典型案例以“个案+裁判规则”的形式，厘清了各方的权利义务边界，统一了法律适用，为业主合法维权、物业服务企业正确履职、物业领域协同治理提供了清晰指引。

办法明确，公共收益是指利用住宅小区业主共有部分进行经营活动取得的收入，扣除合理成本后的余额。其范围包括利用小区围墙、大门、电梯、外墙、公共场地停放车辆、设置快递柜、租赁公共配套用房等多种经营所得，以及相关违约金、赔偿金、利息等收益。管理原则坚持公平公开、业主共有、共同决策、政府监督，任何单位与个人不得非法侵占、挪用。

在公共收益的使用上，办法列举了六种主要情形：补充专项维修资金；小区公共设施设备的维修、更新、改造及保险费用；业主大会、业主委员会工作经费；补充物业服务及水电公摊费用；委托第三方产生的记账、审计、法律、招标代理等费用；以及业主大会决定的其他小区公共利益支出。

针对公众关注的收益公示问题，办法作出了具体规定。要求物业服务人或业主委员会（物业管理（885915）委员会）须在每季度第一个月的月底前，将上一季度公共收益收支情况在小区公告栏、楼道、电梯等显著位置进行公示，公示期不少于30个工作日。业主对公示内容提出异议的，相关方应在7个工作日内予以答复。

此外，办法对公共收益的管理责任与移交程序也进行了明确。业主大会成立后，共有部分的经营与收益使用须经业主大会同意。物业服务合同终止或业主委员会任期届满时，必须将公共收益及相关账目资料完整移交给接任方，并可委托第三方进行审计。

对于违规行为，办法也规定了相应的监督检查措施。物业服务人或不按规定公示、移交的，将由主管部门责令改正并可能记入信用档案；涉及贪污、挪用、侵占等违法犯罪的，线索将被移交司法机关处理。

长期以来，“物业管理”的定位偏差，成为困扰物业行业发展的核心顽疾。在传统认知中，“管理”二字天然赋予物业企业“主导者”的姿态，业主作为小区的产权人，反而沦为“被管理”的对象，这种角色错位直接催生了一系列民生痛点：电梯广告、公共车位租金等公共收益沦为物业“私房钱”，账目模糊不清；物业费说涨就涨，缺乏合理流程与透明公示；楼道垃圾堆积、电梯故障久拖不修，业主诉求被敷衍推诿；甚至出现物业以停水停电、限制门禁等方式催交物业费的违规行为，让业主维权无门、忍气吞声。这些问题的根源，在于物业企业背离了“为业主服务”的本源，将自身定位等同于“小区管理者”，忽视了服务的核心职责。
住建部采纳相关建议，推动“管理”向“服务”转型，本质上是对物业行业本质的回归，更是对亿万业主合法权益的有力保障。此次调整并非单一的名称变更，而是一套覆盖权责界定、服务规范、监督机制的全链条革新，其核心逻辑是彻底厘清物业与业主的关系——物业是业主聘请的服务提供者，业主是服务的接受者和小区的真正主人，双方是平等的契约关系，而非管理与被管理的博弈关系。这种定位的转变，不仅让业主的主人翁地位得到明确彰显，更倒逼物业企业重新审视自身价值，将工作重心从“管控秩序”转向“满足需求”，从“被动应对”转向“主动服务”。

伴随名称之变，一系列配套政策的落地的正在让“服务”二字真正落地生根。住建部联合多部门出台的物业服务质量提升行动，与条例修改形成呼应，构建起覆盖公共收益、收费规范、服务标准、维权渠道的全链条政策体系，于2026年3月1日起全国陆续强制执行。在公共收益管理上，新规明确小区共有部分产生的收益扣除合理成本后归全体业主共有，要求单独建账、按月公示、半年审计，杜绝侵占挪用，让每一笔钱都明明白白；在收费规范上，明确物业费定价模式，严格限定涨价流程，划定6类可拒绝缴纳的违规费用，守护业主钱袋子；在服务标准上，明确物业必须履行公共区域维保、环境卫生、安全保障等核心义务，将业主满意度作为考核核心指标，推动服务从“合格”向“优质”升级。

从“管理”到“服务”的转型，更意味着物业行业底层逻辑的彻底重构。过去，不少物业企业依赖“低价中标、降本增效”的粗放模式，重收费、轻服务，难以实现可持续发展；新政实施后，行业竞争的核心将从“价格”转向“服务质量”，那些能够精细化服务、满足业主多元化需求的企业，将获得更广阔的发展空间。各地也在积极探索实践，推动政策落地见效：北京开展“双晒”专项行动，推动服务标准与收费标准公开透明；山西搭建智慧物业平台，实现投诉举报全流程闭环处置；宁夏通过财政奖补、便民服务创新，推动物业服务规范化升级；广州拓展“物业服务+生活服务”模式，延伸养老、托幼、家政等增值服务，让物业融入业主日常生活的方方面面。这些实践，让“服务”不再是空洞的口号，而是转化为业主可感知的具体体验。

值得注意的是，徒法不足以自行，名称之变只是行业转型的第一步，真正实现从“管理”到“服务”的跨越，还需要多方协同发力。对物业企业而言，要彻底转变思维，摒弃“管理者”心态，将业主需求放在首位，通过数字化、专业化升级提升服务效率与质量，从“成本中心”转向“价值创造者”；对业主而言，要增强主人翁意识，主动参与小区治理，通过业主大会、业委会行使监督权利，理性维权、依法维权，与物业形成良性互动；对监管部门而言，要强化政策执行与监督问责，完善物业评级、优胜劣汰机制，畅通投诉渠道，对违规企业严肃查处，确保新规落地生根、发挥实效。

从《物业管理条例》到《物业服务条例》，两字之改，改的是名称，立的是规矩，暖的是民心。住建部采纳相关建议，不仅回应了亿万业主的殷切期盼，更推动物业行业迎来一场深刻的自我革新。这场转型，既是对行业乱象的精准纠偏，也是对“以人民为中心”发展思想的生动践行。相信在政策的引导、企业的努力、业主的参与下，物业行业将真正回归服务本源，让小区成为居民安心居住的幸福港湾，让每一位业主都能在细微之处感受到法治进步带来的获得感、幸福感与安全感，推动基层社区治理迈向更高质量的发展阶段。

作为深圳物业专项维修资金管理从“资金管控”向“全周期服务”转型的标志性政策，新版《规定》以“企业减负、应急提速、业主自主”为核心，构建起覆盖房屋全生命周期的安全保障体系，为城市高质量发展筑牢民生根基。

精准减负

“分类缴交”释放资金近7亿元

物业专项维修资金是保障业主共同财产安全的“民生基金”，也是房屋全生命周期安全管理的关键支撑。2020年版《规定》实施以来，虽在资金监管方面成效显著，但在具体实施过程中，人大代表和社会公众提出优化维修资金缴存和使用流程、提高维修资金使用效率等相关诉求。此次修订历时多轮调研论证，紧扣“企业减负、应急提速、业主自主”三大核心，以五章五十条的完整体系，精准落实中央“建立房屋全生命周期安全管理制度”的要求。

针对企业因产权调整导致的资金沉淀问题，新版《规定》创新推出“分类缴交”机制，实现产权变动与资金缴交的有机衔接。其中，原单一产权工业用地容积调整项目，产权登记时暂不缴交首期维修金，仅在转移登记时就转移部分一次性缴交；配建政府物业项目，则仅就配套移交部分缴交首期维修金。

据近5年数据测算，该举措可惠及近60个物业项目，释放沉淀资金近7亿元，多家重点科创企业将直接受益。政策通过柔性优化缴交机制，既守住“资金应收尽收”底线，又为企业减轻即时资金压力，实现了政策温度与管理精度的统一。

应急提速

隐患“发现即处置”，筑牢安全屏障

房屋安全应急处置效率直接关乎群众生命财产安全。新版《规定》以“全周期风险防控”为导向，拓宽应急使用场景，将“危及公共安全需加装消防设施、防灾救灾设施”等情形纳入应急范畴。此类应急情形在业委会与街道办双重统筹监督下即可即时启动使用，实现安全隐患“发现即处置、处置即销号”。

深圳市住房和建设局相关负责人介绍，这一“一键响应”机制，可有效推动房屋安全管理从“事后补救”转向“事前预防+事中速处”，与城市基础设施生命线安全工程形成协同效应，为城市房屋安全筑牢“第一道防线”。

自主决策

松绑权限+强化监督，构建阳光管理体系

围绕“人民城市人民建”的理念，新版《规定》通过“松绑权限+强化监督”双向发力，进一步强化业主在资金管理中的主体地位。

在审核机制上，将第三方造价审核从“全面强制”改为“分类管理”，放宽造价审核要求，仅应急项目维修费用超10万元须进行审核，其余项目由业主大会自主决策，赋予业主大会更多自主决策空间。在监督机制上，明确物业服务企业需全程公开资金使用情况，确保每笔资金流向公开透明并可追溯，让“业主的钱”在阳光下运行。

深圳市住房和建设局的相关负责人表示，下一步，将以政策落地为契机，优化物业管理信息平台功能，加强政策宣传解读，提升维修资金管理服务水平，切实将“民生基金”用在刀刃上，为构建和谐宜居的物业区域环境、助力城市治理体系和治理能力现代化提供坚实保障。

深圳发布了物业维修资金“新政”后，针对市民关心的热点问题，市物业管理服务促进中心给出了“标准答案”。

一、物业专项维修资金的使用范围是什么？

物业专项维修资金属于业主共有，用于保修期满后共有物业的维修、更新、改造。共有物业维修、更新和改造过程中所产生的设计、监理、安全检测鉴定、造价审核、验收及结算等费用可从物业专项维修资金中列支。共有物业包括物业共有部分和共用设施设备。

二、深圳市物业专项维修资金由哪几部分构成？

深圳物业专项维修资金由首期归集的专项维修资金和日常收取的专项维修资金两部分构成。其中，首期归集的专项维修资金是由开发建设单位在办理该物业项目不动产首次登记前一次性缴交；日常收取的专项维修资金由业主自入住之日起按月缴纳，可以在交纳物业管理费时一并缴纳，也可以提前预缴。

三、物业专项维修资金的缴交标准是什么？

首期维修金的缴交标准：物业项目建筑安装工程总造价的2%。

日常维修金的缴纳标准：带电梯的物业，按照不低于建筑面积每月每平方米0.25元的标准缴纳；不带电梯的物业，按照不低于建筑面积每月每平方米0.15元的标准缴纳。

四、物业专项维修资金按什么方式分摊？

物业专项维修资金的使用分摊方式由业主大会决定。业主大会没有约定或者约定不明确的，按照以下方式进行分摊：

（一）物业专项维修资金用于全体共有部分的，由物业管理区域全体业主按照各自专有部分建筑面积所占本物业管理区域业主专有部分建筑面积之和的比例共同承担；

（二）物业专项维修资金用于部分共有部分的，由该部分共有部分业主按照各自专有部分建筑面积所占该部分业主专有部分建筑面积之和的比例共同承担。

五、物业专项维修资金的使用模式有哪些？

深圳市物业专项维修资金的使用，可以区分为专项使用、日常使用及应急使用三种模式，分别对应不同的适用情形以及实施主体。

专项使用适用于共有物业大、中修和专项维修、更新、改造等项目，由业主大会或者物业部分共有部分业主决定实施。

日常使用适用于共有物业日常小额维修项目，由业主委员会根据业主大会的授权，依照《深圳市物业专项维修资金管理规定》监督实施。

应急使用适用于紧急和必要情形下的应急处置和维修项目，由物业服务企业依照有关法律法规及《深圳市物业专项维修资金管理规定》组织实施。

六、物业专项维修资金如何续筹？

一个物业管理区域的代管物业专项维修资金账户余额低于实缴首期维修金40%的，区维修资金管理机构可通过物业专项维修资金管理系统向业主委员会和物业服务企业发出续筹预警提示；代管物业专项维修资金账户余额低于实缴首期维修金30%的，业主大会应当按照以下程序进行续筹：

（一）业主委员会拟定续筹方案，续筹方案应当包括续筹总金额、资金来源、业主分摊资金及缴纳时限等内容。资金来源如包含附条件捐赠资金的，应当在续筹方案中说明捐赠所附条件的详细情况；

（二）业主委员会将续筹方案提交业主大会表决，表决比例应当符合法律规定的业主人数比例和业主所持投票权数比例要求；

（三）业主大会依法表决通过并授权业主委员会组织续筹；

（四）续筹实施后，业主委员会提交续筹方案、业主大会会议决议等申请材料，向区维修资金管理机构申请办理续筹资金移交手续。

一个物业管理区域内分栋的代管物业专项维修资金账户余额低于其分栋实缴首期维修金百分之三十的，该分栋业主可以参照上述规定共同决定进行续筹，但不得与业主大会作出的决定相抵触。

七、如何对物业专项维修资金进行监管？

物业专项维修资金属于业主共有，业主大会或者物业服务企业以及各级主管部门和维修资金管理机构均不得借贷给他人或者为他人提供担保。任何单位和个人不得侵占、挪用物业专项维修资金，不得以任何理由和形式，将物业专项维修资金用于《深圳市物业专项维修资金管理规定》以外的用途。业主委员会、物业服务企业未按规定使用物业专项维修资金，或者有其他行为造成物业专项维修资金损失的，所产生的费用或者造成的损失以及相应法律责任由行为人依法承担。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

八、如何确保物业专项维修资金使用全流程公开透明？

《深圳市物业专项维修资金管理规定》在三种使用模式中均对公示作出明确要求。公示须在物业管理区域显著位置公开张贴并同时在全市统一的物业管理信息平台发布，时间不少于十日。

《深圳市物业专项维修资金管理规定》明确了物业服务企业、业主委员会等责任主体的公示义务。深圳市维修资金管理机构搭建的全市统一的物业管理信息平台，实现了对物业专项维修资金的收支明细、维修事项等信息的及时公开，有效支撑“线上+线下”双渠道公示模式落地，确保物业专项维修资金使用过程全面公开，保障业主能够及时、便捷地知悉物业专项维修资金使用的相关信息，更好地发挥业主和业主委员会的主体监督作用。

九、《深圳市物业专项维修资金管理规定》关于造价审核的要求是什么？

对于应急使用维修费用在十万元以上的项目，因无需召开业主大会，为保障物业专项维修资金的使用安全，《深圳市物业专项维修资金管理规定》要求必须进行造价审核。对于除应急使用情形之外的项目，由业主大会通过业主大会会议或者管理规约等形式对是否提请第三方造价咨询机构造价审核等事项作出决定。此项规定充分尊重业主自主决策权，进一步简化、优化了物业专项维修资金使用程序。

四个等级评定物业服务企业

该《办法》适用于北京市行政区域内住宅项目物业服务企业的综合评价及管理工作，评价对象范围涉及参与本市住宅物业项目管理的物业服务企业。同时，明确了综合评价的评分规则、评价程序、评价周期、指标体系以及结果发布和运用。

本市住宅项目物业服务企业综合评价将依托北京市物业服务系统进行，每半年开展一次，每年1月1日至6月30日、7月1日至12月31日分别为一个评价周期，评价周期届满后重新评分。根据评价记分分值由高到低按比例划分A、B、C、D级企业。

评价体系凸显公平性与多元化

《办法》注重公平性，兼顾物业企业评价和物业项目评价，一个企业管理多个住宅项目的，对其在本市所管全部住宅项目的综合得分进行加权平均后再计入企业得分。

同时，还将从多维度进行综合考评，评价维度既包括企业基础经营情况，又兼顾正向行为加分和负面行为扣分，指标体系涵盖公共信用信息评分、接管项目、获得荣誉、物业收费、党建融合、“诉求即办”、行政处罚、参与社区治理情况等多个方面，评价主体既包括市区住建房管部门也涵盖属地街乡镇社区。

评价结果强化应用导向

评价结果面向社会公开，为广大业主选聘物业企业提供参考，行政主管部门依据评价结果对住宅项目物业服务企业实施差异化管理，优化监管资源配置，提高监管效率。在选聘企业、评优评先、财政性资金奖励（补贴）等活动中，鼓励相关部门、街道（乡镇）、建设单位、业主、业主大会同等条件下优先选用综合评价结果较好企业。对评价等级C、D级企业所承接的住宅物业服务项目，适当提高抽查比例和频次，加大监管力度。

下一步，市住房城乡建设委将会同有关单位依据《办法》做好住宅项目物业服务企业的综合评价工作，通过加强对物业服务的事中事后监管，进一步规范物业服务行为、促进行业健康发展，助力基层治理水平提升。

释疑

1、住宅项目物业服务企业综合评价面向哪些物业企业？

按照《北京市物业管理条例》规定，在本市范围内为住宅物业项目（含以住宅为主的综合项目）提供物业服务的企业，不包括仅为商业、公建等非住宅项目提供物业服务的企业。住宅物业项目是指本市辖区范围内依据《北京市物业管理条例》实行专业化物业服务的住宅小区，包含划分为同一区域的以住宅为主的综合性小区。

2、住宅物业服务企业综合评价的等级如何划分？

综合评价等级根据每个周期内所有参评企业的计分分值从高到低按比例划分。每个周期计分排名在前10%（含）的企业，综合评价等级为A级；每个周期计分排名在10%至50%（含）的，综合评价等级为B级；每个周期计分排名在50%至90%（含）的，综合评价等级为C级，每个周期计分排名在后10%的，综合评价等级为D级。

3、综合评价结果对物业企业有什么影响？

综合评价结果作为行政主管部门对企业进行差异化监管的依据，对评价等级为C、D级的物业企业所管项目，各区住建房管部门、属地街乡镇可提高抽检比例和频次，加大监管力度；此外，综合评价结果也为业主选聘物业企业提供参考，鼓励相关部门、街道（乡镇）、建设单位、业主、业主大会，在选聘企业、评优评先、财政性资金奖励（补贴）等活动中，在同等条件下，优先选用综合评价结果较好企业。

4、物业企业综合评价指标体系中为什么没有设置单独的业主评分？

目前的评价指标中已包含业主评价维度，通过加分项及扣分项中“12345市民热线”物业管理诉求相关指标予以体现。住宅项目物业企业综合评价是行政主管部门基于现有管理数据和管理现状对物业企业进行的评价，由行政主管部门会同属地街乡镇、社区对物业企业进行综合评价，评价结果为业主选聘物业企业提供参考。该评价并不直接代替业主监督，本市鼓励业主、业主自治组织对物业企业日常管理服务行为进行监督，并按照相关法规政策选聘、更换物业企业。

这项专管物业保修期满后共有部分维修、更新和改造“钱袋子”的新办法，新在何处，如何破解广大业主的“急难愁盼”？

物业专项维修资金的使用效率会提高。在物业专项维修资金使用审批中发现，一些如外立面脱落、屋面渗水、排水管道堵塞等可能危及公共安全或严重影响业主居住使用的情况，可能维修所需资金额度也不多，但由于维修资金申请使用受业主表决规则的制约，业主意见统一过程耗时较长，往往得不到及时有效的维修处理。

《管理办法》针对小区共有部分常规维修和紧急维修，分别设置了物业专项维修资金使用的一般程序和简易程序。简易程序相当于一条“绿色通道”，对小区内出现电梯严重故障，消防设施、器材严重损坏，建筑外立面存在脱落危险等危及公共安全的险情，或者严重影响业主居住使用的情形，可以由镇街或居委会确认后，直接申请维修资金实施维修，免于业主表决，实现紧急情况下物业专项维修资金的快速响应，确保业主在面对公共安全风险时“零等待”。

资金有了“阳光账本”，随时可查。《管理办法》明确业主通过“线上+线下”两个渠道便捷查询物业维修资金账户余额、使用等情况。目前杭州上城、拱墅、西湖、滨江、钱塘等主城区已实现线上查询，将逐步覆盖全市域。业主通过登录“浙里办”App，或者支付宝和微信的“浙里办”小程序，搜索“杭州业主卡”，点击“维修资金查询”，可查询本人名下房屋的物业专项维修资金房屋分户账余额和历次使用情况。

“谁受益谁分摊”的资金使用分摊原则更明确。新办法按“受益范围”精准分摊，比如物业共有部分的维修、更新和改造费用由该区域内全体业主分摊，涉及单幢问题仅由相关楼栋业主承担。