记者昨日从长沙市政府法制办公室获悉，由该办组织起草的《长沙市城市管理条例(草案)》本月将先后征求区县、部门、政协委员、法制专家和社会公众意见,并计划于3月下旬召开立法听证会;征求意见和立法听证后,再根据各方意见进行修改。

    “这些条款很多是针对目前城市管理中的热点、难点问题进行规范的，与市民的生活息息相关。这些规定能够执行到位，必将使市民的生活更加方便，生活质量更高。”市政府法制办主任陈剑文告诉记者。

    老旧小区逐步实行物业化

    【问题】在长沙，比较高档的小区一般都有物业管理，但是老旧的居民小区很多是没有物业管理的，这样造成了当前老旧小区脏乱差的顽症。去年以来，我市积极试点推行社区物业化服务制度，不少老旧小区居民每月只要缴纳少量的物业管理费，就可以享受到治安巡防、清扫保洁、水电费收取、绿化维护、日常维修等服务。

    【规定】在取得一定效果的层面上，《条例(草案)》将社区物业化服务制度上升到地方性法规的层面，作为今后社区城市管理的一个基本制度予以推行，规定“城市开放式老旧居民区内的环境卫生、绿化维护、设施管理等城市管理日常工作由市、区人民政府组织逐步实行物业化服务制度”。“居民区内公共部分物业服务以政府投入为主，居民楼栋内共用部分物业服务实行有偿服务”。也就是说，居民只需要为这种服务缴纳较少的费用，主要费用将由政府投入。

    禁止用高音喇叭招揽顾客

    【问题】如今生活在城市中，市民不得不面对越来越多的噪音污染：在路上散步，当街门面商家的广告喇叭声一个比一个响亮，让你的耳朵没有半刻清净;繁华地段不能走，那就走背街小巷吧。可照样有一些门面使用发电机、切割机等设备，发出的刺耳声音比喇叭更让你受罪;更让人受不了的是，许多居民小区附近，不少工地彻夜施工，嘈杂声不绝于耳，似乎不把市民弄成神经衰弱不肯罢手。

    【规定】今后这些现象有望得到一定程度的改善。《条例(草案)》规定：“在商业经营活动中禁止使用高音广播喇叭或者采取其他发出高噪声的方法招揽顾客。”“在市区临街门面、道路、公共场地使用发电机、切割机等设备时，排放的噪声应当符合城市区域环境噪声标准。”

    如果违反了以上规定，城市管理综合行政执法机关可责令改正，并处200元以上2000元以下罚款。

    最主要的一条是：“在城市医疗区、文教科研区和以机关或者居民住宅为主的区域内，禁止在晚22点至晨6点期间进行产生环境噪声污染的建筑施工作业(但抢修、抢险作业和因生产工艺上要求或者特殊需要应当连续作业并经环境保护主管部门批准的除外)。”一旦违反此条，可由城市管理综合行政执法机关责令停止作业，并处2000元以上10000元以下罚款。

    小区内道路也可成为停车场

    【问题】想必长沙的车主都有相同的经历：每天都在孜孜不倦地玩着真实版的抢车位游戏，上班要抢，下班回到家要抢，周末出去吃饭要抢，随便去看个电影逛个商场还是要抢……目前城市停车场供需矛盾突出，停车难已成为社会普遍关注的一个热点问题。

    【规定】针对日益增多的车辆让现有小区固有的停车位出现超负荷运转的问题，《条例(草案)》规定：“已建住宅小区内规划建设的停车场不能满足停车需要时，经业主大会或者业主委员会决定，可向规划主管部门申请将住宅小区内道路以及其他共用场地变更为停车场。”也就是说，小区内道路也可以成为停车位，但必须经过业主的同意。

    不少司机普遍认为，一些单位配建停车场不准外来车辆泊入，是造成停车场利用率不高的一道“门槛”。对于这一痼疾，《条例(草案)》的规定是：“举行重大活动或节假日期间，城市公共停车场不能满足停车需求时，公安机关交通管理部门可以要求配建停车场在满足自身停车需求的条件下，向社会开放。”

    不得携犬进入公共场所

    【问题】带着小孩在公园游玩，突然蹿出一条狗来，把小孩吓得哇哇大哭;个别乘客携带宠物狗乘车，别人侧目，狗主人却视而不见……这些不文明行为虽然不多见，但在长沙还是存在，给城市形象和市民生活造成了不利的影响。

    【规定】《条例(草案)》“养犬管理”条文中规定：“禁止在机关、医院的办公服务区、学校的教学区和学生的宿舍区、单位的集体宿舍区饲养犬只。禁止携犬(军犬、警犬除外)进入机关、学校、医院(宠物医院除外)、车站、码头、港口、机场、市场、公园、风景名胜区、商场、商业街区、饭店、宾馆、展览馆、游乐场所、城市风光带及其他不宜携犬进入的公共场所。”

    城管扣押物品损毁应赔偿

    【问题】近年来，城管人员和管理对象的冲突时有发生，而城市管理综合执法体制问题、乱摆卖执法问题和暴力抗法问题等成为社会关注的焦点。同时，老百姓对城管执法中存在的问题也时有质疑。

    【规定】《条例(草案)》规定，城市管理综合行政执法机关发现公民、法人或其他组织有违法行为的，应当责令立即或限期改正;拒不改正的，可以依法查封、扣押其工具和其他物品：对违反市容环境卫生管理有关规定通过悬挂、张贴、涂写、刻画发布联系业务号码的，可要求当事人在规定期限内接受处理;当事人逾期未按要求接受处理的，可以书面通知通讯企业中止该号码服务，通讯企业应当予以配合;不按规定在人行道上停放(含临时停放)的机动车辆，机动车驾驶人不在现场或虽在现场但拒绝立即驶离的，可以锁定机动车车轮或将车辆拖离现场。

    《条例(草案)》还明确，城市管理综合行政执法机关对先行登记保存、查封、扣押的工具和其他物品，应当妥善保管，不得使用或者损毁。因保管不善造成损失的，应当依法赔偿。同时规定，对先行登记保存、查封、扣押的工具和其他物品不得收取保管费用。

    “长沙模式”成全国城市管理创举

    十年前我市开始试行城市管理综合执法试点工作，制订了《长沙市城市管理综合执法试行办法》，建立了城管当先锋、公安作后盾的执法模式，当时在全国具有一定的影响，长沙模式被国务院法制办向全国推广。

    “而此次从城市管理规范和城市管理综合行政执法规范两个方面对我市的城市管理工作制定一部地方性法规，这在全国城市管理领域立法中也是一个创举。”长沙市政府法制办主任陈剑文说。

    陈剑文介绍，城市管理主要涉及规划建设、市容环卫、市政设施、园林绿化、道路交通、环境保护等方面，虽然这些领域国家、省、市已有相应的法律、法规、规章进行了规范，但是我市城市管理中还有很多重点、热点问题尚没有明确的法律、法规、规章规定，或者有规定但是不够具体，这些问题急需地方立法来明确和解决;另外对于我市实行的城市管理综合行政执法制度，国家和省还没有出台统一的法律、法规进行规范，我市原有的《长沙市城市管理综合执法试行办法》中的一些法律条文规定已经不适应城市管理综合行政执法的发展需要，因此需要制定《长沙市城市管理条例》对上述城市管理中的两大部分内容进行综合全面地规范，才能有利于我市城市管理工作的进一步发展。

    春节过后，太原市工商、房地等有关部门决定从即日起到8月底在太原开展一次物业服务业的专项整治活动。据悉，此次专项整治活动将重点查处物业服务业活动中的五大违规行为。

    物业服务企业服务不规范、不到位问题。如不按照签订要求或投诉多等按违规行为;

    物业服务主体不符合规范要求问题。重点查处物业服务企业无资质承接物业服务项目，超越资质等级承接物业管理项目，擅自将物业管理项目的全部业务转让、委托给他人管理，违规出租、出借、转让资质证书，聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动等行为;

    物业服务企业侵犯业主合法权益问题。重点查处物业企业擅自改变公共建筑、共用设施及物业管理用房用途，非法利用物业共用部位、共用设施设备经营收益的，擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益，物业企业违规退出物业管理项目及物业服务合同，解除后不按规定移交物业管理用房和资料以及新建项目中强行对装饰装修材料的搬运进行限制的;

    物业企业服务收费不规范行为问题。重点检查物业企业违规乱收费，不按规定在小区显著位置公布小区服务等级、服务内容、收费项目、收费标准等，不按规定在小区公布公共水电费分摊详细情况，违规挪用小区业主缴纳的水电费等;

    业主委员会行为不规范的问题。对未经合法程序成立的业主委员会、投诉较多的业主委员会及其委员，依法进行审查;发现违反法律、法规行为的，终止业委会的委员资格。

    物业管理企业的项目经理，等同于前线指挥员，其素质高低直接决定着小区物业管理服务的优劣和物业管理企业的声誉，作用不可小视。结合自身的工作实践，笔者认为，一个称职的项目经理必须处理好以下四种关系。

    处理好与下级的关系

    项目经理在物业管理企业中属于中层干部，自然需要以强烈的责任心，支持领导的工作，并尽心尽力与各部门协调配合。但笔者认为，对项目经理而言更重要的是处理好与下级的关系。

    第一，了解员工，用其所长。

    “物业管理处员工不一定是全部优秀人才的集合，但它可以是员工优点的整合”。这句话对笔者影响很深。每个员工都有其优点和缺点，作为项目经理，一定要了解员工，用其所长。笔者在初做“领导”时，一味抱怨员工素质低，达不到工作要求，当时一个上级对笔者说的一句话让笔者至今记忆犹新：“如果你下面的员工个个都出类拔萃，我让你来管啥子？！”。因此，作为项目经理，切忌一味抱怨自己的员工，因为这样做只能说明一个问题：员工都是“孬火药”，你可能也好不到那里去。

    第二，关心员工，投桃报李。

    没有满意的员工就没有满意的业主。尤其在物业管理这个“100-1=0”的行业，哪怕是一个员工带着情绪上岗服务，都可能会给整个物业管理处工作带来无法估量的损失。因此在坚持原则、制度的基础上，笔者十分注意关心员工的生活。

    记得2002年9月的一天，锦天佳园护管员李波突发重感冒，喉咙红肿，说话困难。我知道后立即带着管理员登门看望，并扶到医院，帮他挂号、取药，看完病后又护送他回宿舍。李波回到宿舍，我们又提着一大袋水果送到他床前。他感动得泪水从眼角落下，声音哽咽着说不出话来。当天下午他病情稍稍有了好转，晚上就要上岗，我怎么劝，他也执意坚持。虽然这是一件很平常的事，但换来的是心与心的交融，而这种真情已经转化为一种动力体现在今后的工作中，这种力量是无穷的。

    笔者在管理处提倡“规范管理，亲情服务”，其中也同样包括对员工的服务。这样做的目的只有一个――投桃报李，让员工们将项目经理、管理处对他们的关心转化到为向业主提供优质服务上，因为管理处的工作，毕竟是通过各个岗位、每个员工体现出来的。

    处理好与业主的关系

    在确保规范管理的前提下开展亲情服务，也是处理好与业主关系的有效途径。

    住在小区的涂大爷夫妇已是80多岁了，儿女都不在身边。我了解到以后，就经常主动地关心、帮助他们的生活。老人病了就送去医院，老人做不动的事，就主动承担。为此，老人常在电话里对在日本的儿子说：“你们放心工作吧，家里有物业管理，有事我去找他们……”后来，涂大爷的儿子从日本回渝，专门来管理处向我表示感谢，并握住我的手动情地说：“杨经理，我将父母拜托给你了！”这时，我从对方的眼神里看到了信任，是一种业主对物业管理服务的信任。

    物业管理行业强调一种“安、暖、快、洁、便”五字原则，安全居首；另据业内调查，业主最关心的问题也是安全。虽说法律法规清楚讲明“物业管理，不承担业主人身和财产的保管和保险责任”，但管理处不能因此在安全工作上有任何松懈。为了让护管员时刻绷紧安全防范这根弦，笔者不得不采取夜查的办法来督促他们的工作。

    在小区安全的前提下，笔者提倡对业主要真诚、亲切。物业项目经理一定要具有亲和力，让业主愿意同你交往，愿意同你成为朋友，感情投入也是开展好物业管理的一个有利因素。所以，笔者不管是份内的还是份外的，只要有可能就会尽力帮助业主办事。在小区巡视时，只要看到业主拿有重物，笔者绝对主动上前接过重物，送业主到电梯口，以此带动管理处全体员工更加真诚地服务好业主。

    处理好与开发商的关系

    物业管理发展到今天，房地产开发与物业管理分业经营将成为必然趋势和今后小区物业管理主要模式。但物业管理企业与开发商之间仍会有着千丝万缕的联系，必然要涉及到处理协调同开发商关系的问题。在这一方面，笔者有两点体会：

    第一，公平处事，不偏不倚。

    由于个别不负责的媒体长期的负面宣传，业主对开发商普遍存在程度不一的不信任心态。作为项目经理决不能“人云亦云”，在两者有分歧和矛盾时，更不可为取悦业主或取悦开发商去偏袒任何一方，一定要站在公平公正、实事求是的立场上处理业主和开发商之间的问题。我坚信，绝大多数开发商不会把自己企业的声誉当作儿戏，他们愿意听取业主的合理建议和意见。而项目经理，一定要及时向开发商反映业主的意见（特别是在前期物业管理，业主委员会未成立之前），同时及时准确地向业主反馈信息，起好两者之间桥梁的作用。

    第二、大事清楚、小事糊涂。

    作为物业项目经理在处理同开发商关系方面，不应提倡斤斤计较，寸土必争的态度。如在处理维保期内的各种维修问题，由于开发商同承建商之间的方方面面的原因，普遍存在维修不及时问题。这个时候，物业管理要主动协调，甚至必要时及时为业主维修，以解燃眉之急。当然物业管理处也要有成本意识，具体问题具体分析、处理。出力不花钱或出力花小钱可以做，如出钱过多，应慎之又慎。毕竟物业管理行业最多不过是一个“保本微利”行业，何况维保期的确属承建单位的责任，在这种情况下就应全力督促开发商，甚至直接督促承建单位派人尽快处理。

    有些开发商有意无意间，时有占用小区公共场所侵害业主的公共利益的情况发生，在这个时候，物业项目经理就一定要站出来，为业主说话，给开发商耐心讲解违规行为可能造成的后果，全力劝阻违规行为。相信开明的开发商均会理解和支持，甚至是感激物业管理公司的。如果不理不睬，或未预料到可能造成的后果，待到事态失控，上级、业主责怪你不说，开发商同样要责怪你。这种“大事”，项目经理万万不可“糊涂”。

    处理好与社会各界的关系

    作为项目经理，特别是远离公司本部的项目经理，就要求有独挡一面，极强的对外公关协调能力，积极处理好同政府主管部门、公安、消防、城管、环卫、规划、自来水、天然气、电力、镇街、居委会、新闻单位等各界的关系。

    笔者从事物业管理工作以来，尽力同政府有关部门、社会各单位保持良好的工作及私人关系，在不损害业主和公司利益的前提下，真心实意支持配合各单位、各部门的工作。如派出所临时需要抽调护管人员参加辖区每周一次的片区夜间巡逻，笔者克服人手少的困难，大力支持；能源部门来小区抄表，维护，笔者对来人均尽力提供协助，并提供休息场地和茶水。对社会各界要求物业管理参加的会议，笔者尽力参加，以示“态度端正”，尊重有加。“来而不往非礼也”，笔者对他好，绝大多数部门在不违反大原则的前提下自然有“网开一面”的时候，记得有一次一个业主给笔者说他希望某日通天然气，因为这天是择定的“乔迁之日”。但管理处同天然气公司联系后，天然气公司当天确实抽不出人来为这户人家单独通气，开不了火，就要推迟到3个月后才能择日搬家，给生活带来极大不便，因此，笔者拨通了天然气公司的电话，利用平时的关系，终于做成了“善事”，这家业主不仅感谢天然气公司的工作，对管理处也非常感激。故笔者认为，处理协调好同社会各界的关系，能使小区物业管理水平在社会各界的支持下得到进一步的提升，最终达到更优质更快捷地为小区业主服务的目的。

    昨日(3月5日)记者从天津市人防办了解到，今年总医院拟建一座大型停车场，缓解鞍山道总医院附近的停车难问题。日前，《天津市机动车停车场管理办法》出台，并将于今年4月1日起实施。本报深入多个“停车难”地区，了解停车难现状及其背后的诸多原因。采访中发现，“路边”满、“场里”空，几乎成为人流密集地停车难的共性，究其原因还是停车费问题。不少市民认为：缓解停车难要从多方面入手，除了大力建设停车场，还应合理调节停车费用，严格禁止“私家停车场”违法经营。

    收费原则：中心比边上高 道路比车场高

    《办法》对停车收费做了详细的规定，应当区别不同区域、不同停车时间进行收费，并按照中心城区停车收费高于边缘城区停车收费、同一区域道路停车泊位收费高于机动车停车场停车收费的原则，确定停车收费标准。停车收费标准由市价格行政主管部门会同市财政行政主管部门、市公安交通管理部门研究制定。

    停车场工作人员未按规定的标准收费、未佩戴服务牌证、不使用专用发票的，停放机动车辆的驾驶人可以拒付停车费。

    路边车位：这些地方肯定“不合法”

    “道路上的车位都是合法的吗？哪里能划为停车位是谁说了算呢？”带着市民的提问，记者从有关部门了解到，对于道路停车泊位的设置，新《办法》也有详细规定：在城市道路范围内，不影响行人、车辆通行的情况下，公安交通管理部门在征求市容园林、道路行政管理部门的意见后可以施划道路停车泊位，并规定道路停车泊位的使用时间。道路停车泊位的使用时间应当明示。

    宽度不足15米或单向通行的城市车行道路，不得双侧施划道路停车泊位。而且像消防通道、无障碍设施通道；中小学、幼儿园出入口两侧50米范围内，其他机关、团体、企业事业单位和居民住宅小区出入口两侧5米内，居民住宅窗外5米内；已建成的公共停车场服务半径300米以内；铁路沿线两侧32米内；城市快速路、市区主干路以及其他交通流量大的市区道路；双向通行宽度不足9米或者单向通行宽度不足8米的城市车行道路，以上这些道路都不可以作为停车位。

    《办法》还规定，擅自设置临时停车场的，责令限期改正。未从事经营活动的，处1000元以下罚款；在经营活动中有违法所得的，处1万元以上3万元以下罚款；在经营活动中无违法所得的，处1000元以上1万元以下罚款。擅自施划或撤除道路停车泊位或者在道路停车泊位内设置障碍阻止停车的，责令限期改正，并可按每一泊位处200元以上1000元以下罚款。居住区规划用于停放机动车的停车泊位、停车库闲置的，责令限期改正，并对每一闲置泊位处1000元以下罚款。公共建筑、商业街区配建的公共停车场未全天向社会开放的，责令其限期改正，并处1万元以上3万元以下罚款。

    停车位向谁要？

    向地下要

    60%地下人防工程都是停车场

    天津正在不断开发利用地下空间为社会服务。比如，利用人防工程开商场、办医院、建车间、设仓储、搞文化娱乐和餐饮项目以及地下停车等，很多项目不但充分利用了地下空间资源，缓解了地面用地紧张压力，也解决了大批人员的就业问题。市人防办有关负责人介绍，目前天津60%的地下人防工程都开辟成为地下停车场。今年，天津计划在总医院等地建大型停车场，预计年增加停车位达数百个。而且从今年开始，每年都要增建停车场。

    向单位要

    鼓励单位向社会开放停车场地

    即将实施的新《办法》决定今年要将加大地下公共停车场建设，为缓解中心城区停车难做贡献，实现城市地下空间的开发利用与解决当前民生突出问题的有机结合。而且，天津也鼓励单位和个人投资建设公共停车场，鼓励有专用停车场和停车条件的单位向社会开放停车场地。鼓励和推广应用智能化、信息化手段管理机动车停车场。

    向公建要

    新建建筑都应配建停车场

    新《办法》明确规定，新建的公共建筑、商业街区、居住区、大(中)型建筑等，应当配建停车场。已建成的公共建筑、商业街区、居住区、大(中)型建筑停车泊位不足的，应当按照国家和天津机动车停车场的设置标准和设计规范，及时改建或者扩建。

    居住区规划用于停放机动车的停车泊位、停车库，应当满足本居住区内业主的停车需求，不得闲置。公共建筑、商业街区配建的公共停车场应当全天向社会开放。市客运交通管理办公室会同市公安交通管理部门应当在客流量较大的机场、车站、港口、商业街区、大型商场等公共场所，划定客运出租汽车候客停靠区域，向全行业开放，供客运出租汽车免费停靠候客。在有条件的道路上划定客运出租汽车临时停靠点。任何单位和个人不得阻碍客运出租汽车在候客停靠区域内停靠，不得向停靠的客运出租汽车收取任何费用。

    道路停车泊位、政府投资建设的公共停车场、临时停车场应当通过经营权招标或者拍卖确定经营者。招标或者拍卖由公安交通管理部门组织实施，收入专项用于公共停车场的建设、道路停车泊位占用道路的日常维护和修缮，不得挪作他用。其他单位和个人投资的公共停车场、临时停车场，可由投资者经营，也可通过委托、租赁、招标等形式确定经营者。

　　昆明市《昆明市违法建设查处管理办法》公开征求意见的公告

　　为制止违法建设行为，巩固城市建设成果，维护社会公共利益，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国建筑法》等有关法律法规的规定，制定《昆明市违法建设查处管理办法（征求意见稿）》。为增强政策制定的民主性、科学性和可操作性，现将《昆明市违法建设查处管理办法（征求意见稿）》登报征求意见，欢迎社会各界和广大市民提出修改意见。修改意见请于2010年3月10日17：00前通过电话、电子邮件、信箱等方式反馈昆明市城市管理综合行政执法局综合执法处。

　　地址：昆明市人民东路10号

　　邮编：650051

　　联系人：沈迎春 王俊

　　联系电话（传真）：3110257

　　邮箱：wjunbgs@163.com

　　第一章 总则

　　第一条 为制止违法建设行为，巩固城市建设成果，维护社会公共利益，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国建筑法》等有关法律法规的规定，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条 查处违法建设工作在市委、市政府的统一领导下，按照属地管理原则，采取“属地管理、部门联动、领导包片、责任到人”的工作方式，由各县（市）区政府和直属机构负责组织实施，各职能部门配合，采取法律手段、行政手段和经济手段相结合，依法查处的方式进行。

　　第三条 在城市、乡（镇）规划区内，凡不符合城市规划和乡（镇）村规划，未取得或未按照《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《乡村建设规划许可证》、《建设工程施工许可证》要求进行建设以及其他违反城市规划的建筑物、构筑物等设施，均属违法建设。

　　第四条 各县（市）区政府和直属机构是查处违法建设行为的责任主体，县（市）区政府、直属机构党政一把手是辖区查处违法建设工作的第一责任人，分管领导是主要责任人，辖区城市管理综合行政执法局是直接责任单位，局长为直接责任人。

　　第二章 部门职责

　　第五条 市级有关部门在查处违法建设中，应依法履行以下职责：

　　规划部门负责加强对审批项目的批后管理，对经审批的建设项目进行公示，并按照规划许可的要求对建设项目进行规划核实；

　　国土部门负责违法用地及地面违法建设的处置工作；

　　住房和城乡建设部门负责对勘察设计、施工、监理等相关单位进行资质审查及管理；负责房屋评估、危房鉴定、证照核实、物管公司资质评审；配合做好临违建筑查处工作；

　　城市管理综合行政执法部门负责指导、督促辖区城市管理综合行政执法部门对违法建设行为的行政处罚工作；根据相关部门的意见，依法界定违法建设；

　　公安部门负责在查处违法建设工作中，对违反《中华人民共和国治安管理处罚法》和《中华人民共和国刑法》的违法犯罪行为进行处置；

　　工商部门对使用违法建设从事生产、经营活动的管理对象，不予办理工商登记；

　　宣传部门负责对查处违法建设的宣传报道工作，对违法建设通过新闻媒体及时曝光；

　　电力、通信部门负责配合辖区政府做好临违建筑的用电、通信管理工作；

　　法制部门负责做好行政复议工作；

　　第六条 机关、事业单位和个人不得擅自违法加层，不得私搭乱建。对已存在的违法建设，必须率先拆除。　

　　第七条 开展城市管理综合行政执法网格化管理工作，建立健全数字化城市管理综合行政执法平台，鼓励市民积极拨打12319举报电话，对受理举报或巡查发现的违法建设，及时通知职能部门依法调查处理。

　　第八条 城市管理综合行政执法部门在查处违法建设的执法过程中，规划、国土、住房和城乡建设、供电、供气、供水、电信等相关部门在验证、调阅材料、扣发证照以及停水、停气、停电、通信等方面要给予积极配合，上述部门在接到城市管理综合行政执法部门的通知后，应在3个工作日内给予答复；情况复杂的，可适当延长，但最迟不得超过7个工作日。

　　第九条 规划、国土、住房和城乡建设、城市管理综合行政执法等部门对建设项目审批事项应在政务网上及时公示；对违法建设项目，一经发现，由城市管理综合行政执法部门向社会公布，并函告相关部门及时对违法主体行处理；对违法建设的查处结果，由城市管理综合行政执法部门进行公布。

　　第十条 物业管理公司对已建好并投入使用的住宅小区，应当签订责任书，对小区内、周边临街及楼顶等空间进行私搭乱建建（构）筑物的违法建设行为应及时制止、及时举报，避免新的违法建设产生，对住户装修应加强管理，对进入小区的建材要加监管，掌握其使用用途。做到早发现、早制止、早拆除。

　　第十一条 新的违法建设一旦产生，应坚决予以拆除，拆除工作由区县政府或管委会负责组织实施，城市管理综合行政执法部门及违法建设所在街道（乡镇）办事处支持、参与、配合；在辖区内需要2个以上街道（乡镇）办事处联合行动的，由所在辖区政府统一组织协调；需要跨区行动的，由市城市管理综合行政执法部门负责协调，其他相关部门全力配合。

　　第十二条 各县（市）区政府和直属机构应设置违法建设举报电话，建立奖励机制。对情节恶劣、严重影响城市建设发展的违法建设，各级新闻媒体应及时曝光。

　　第十三条 建立商品房监理由监理单位对建设行政主管部门负责制度。监理单位实施独立监理，监理费用由建设单位交由建设行政主管部门支付，具体制度由市住房和城乡建设局负责拟定。

　　第十四条 建立纪检监察人员派驻城市管理综合行政执法部门工作制度。对违法建设案件同步掌握信息、同步跟踪了解、同步备案、同步检查、同步考核、同步报告。

　　第三章 处罚

　　第十五条 对已开工的建设工程项目，规划、住房和城乡建设部门应加大项目批后管理工作力度，发现违法行为及时移送城市管理综合行政执法部门，由城市管理综合行政执法部门依法实施行政处罚。

　　对违反规划许可少批多建的建设项目，对多建部分能拆除的一律拆除，不能拆除的，一律没收实物或没收违法收入，并严厉处罚；

　　对违反施工许可未批即建的建设项目，对建设单位一律严厉处罚，同时对施工、监理单位进行严厉处罚；

　　对改变设计结构及“开窗破门”将住房改为商铺的违法建设，一律要求按原设计进行改正，并对建设单位进行严厉处罚；

　　对从事违法建设的施工、设计、监理及中介服务机构，一律实行严厉处罚，并由建设主管部门实施信用不良记录公示，在招投标资格预审中予以扣分，在资质年检时，不予通过或降低资质等级，取消参加市委、市政府及相关部门组织的评优评先资格。

　　第十六条 对未办理《商品房预售许可证》的房地产建设项目，采取交定金登记、售房卡等变相卖房行为的，一律按有关法律法规予以严厉处罚；对建设项目有欺诈行为的虚假广告，由工商部门按有关法律法规予以严厉处罚，并由住房和城乡建设部门予以降低企业资质等级。

　　第十七条 住房和城乡建设部门应加强对物业管理公司的管理，实施“扣分”管理制度。对物业公司管理区域内出现违法建设的，应降低资质等级并依法严厉处罚。

　　第十八条 对不听劝阻、不配合调查、不接受处罚的临违建设违法当事人，应从重处罚。所有违法建设的拆除，一律实行“零补偿”。对违法建设依法实施强制拆除的费用，由违法当事人承担；拒不承担的，由作出拆除决定的城市管理综合行政执法部门申请人民法院强制执行。

　　第四章 责任追究

　　第十九条 纪检监察部门应对未履行职能职责的部门和滥用职权、徇私舞弊，造成严重后果的责任人，作出问责处理并按干部管理权限依法给予行政处分。对违法建设的建设单位和勘察、设计、施工、监理单位的相关责任人员提出处理建议。构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

　　第五章 附则

　　第二十条 本办法由市城市管理综合行政执法局负责解释。

　　第二十一条 本办法自下发之日起施行。

违法建筑见一起拆一起

　　小区内出现违法建设，物业公司也要“连坐”受罚；所有违法建设的拆除，一律实行“零补偿”。

    日前，昆明市城市管理综合行政执法局发出《昆明市违法建设查处管理办法》公开征求意见的公告，其中明确提出，对不听劝阻、不配合调查、不接受处罚的临违建设违法当事人，应从重处罚。所有违法建设的拆除，一律实行“零补偿”。同时，对物业公司管理区域内出现违法建设的，应降低其资质等级并依法严厉处罚。

    在此征求意见稿中，“违法建设”的界定如下：凡是在城市、乡（镇）规划区内，不符合城市规划和乡（镇）村规划，未取得或未按照《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《乡村建设规划许可证》、《建设工程施工许可证》要求进行建设以及其他违反城市规划的建筑物、构筑物等设施，均属违法建设。

    其中明确，机关、事业单位和个人不得擅自违法加层，不得私搭乱建。对已存在的违法建设，必须率先拆除。同时鼓励市民积极拨打12319举报电话举报违法建设。

    物业管理公司对已建好并投入使用的住宅小区，应当签订责任书，对小区内、周边临街及楼顶等空间进行私搭乱建建（构）筑物的违法建设行为应及时制止、及时举报，避免新的违法建设产生。对住户装修应加强管理，对进入小区的建材要加监管，掌握其使用用途。做到早发现、早制止、早拆除。新的违法建设一旦产生，应坚决予以拆除。

    同时，住房和城乡建设部门应加强对物业管理公司的管理，实施“扣分”管理制度。对物业公司管理区域内出现违法建设的，应降低其资质等级并依法严厉处罚。对改变设计结构及“开窗破门”将住房改为商铺的违法建设，一律要求按原设计进行改正，并对建设单位进行严厉处罚。

    对不听劝阻、不配合调查、不接受处罚的临违建设违法当事人，应从重处罚。所有违法建设的拆除，一律实行“零补偿”。对违法建设依法实施强制拆除的费用，由违法当事人承担；拒不承担的，由作出拆除决定的城市管理综合行政执法部门申请人民法院强制执行。

    请市民于2010年3月10日下午五点前通过电话、电子邮件、信箱等方式，将意见反馈至昆明市城市管理综合行政执法局综合执法处。联系电话（传真）：3110257； 邮箱：wjunbgs@163.com。

    相关法律法规链接：中华人民共和国建筑法

    虎年新春伊始，全国两会在即。这个3月，很多老争论换了新面孔重现：房价泡沫真伪，海南覆辙之患，物业税开征与否。很多新可能伴随老问题同生：中国经济模式之辩，二次城市化雏形显现，房地产业能否形成长期制度体系。计之于春，就在于这个节点承上启下，促使我们沉淀、思考出对未来可能更有价值的东西。

    经历了30年的高速增长奇迹，尤其在去年中国经济模式再次震惊世界、得到广泛肯定之后，关于“泡沫”的忧思也多了起来。也许拉动中国经济发展的几驾马车当中，几乎所有行业与领域都被指责过存在泡沫，其中尤以“房地产泡沫”最为引人注目，争论也最为持久。然而，是否有人注意到，除了房地产业，在国家整体高速发展的大背景下，中国几乎任何一个行业都造就了难以计数的富翁，都获得了与自己的企业能力、治理水平、社会成就甚至荣誉不相匹配的成功。如果中国经济存在泡沫，那么泡沫正源于这种不匹配；如果存在一个可以通行的泡沫定义，我们认为应该是“管理泡沫”——大到社会治理，小到企业管理，我们的超速发展与现有管理水平的严重不匹配，造就了今天诸多领域的泡沫。甚至，令某些行业和企业几乎遗忘了根本的商业伦理。

    这是危险的，是危险就必须设法排除。

    跟不上灵魂的脚步

    中国经济发展的活力与速度已堪称二战以来世界最大的奇迹，倾倒了全球无数政治家与经济学家。之所以说是奇迹，是因为在中国之前，日本是经济高速增长持续时间最长国家的纪录保持者：战后以9%的速度持续增长29年；而美国战后最长的繁荣周期是1991年至2001年长达10年的增长曲线。今天的中国，已经刷新了世界纪录——高速增长超过了30年，平均增长速度已超9%。即使是去年的金融危机下，中国不但没有明显降下速度，还呈持续爆发之势。

    “让灵魂跟上脚步”，这句西方名谚，时刻警醒着世人——要正确认识自己，让灵魂与脚步匹配。

    庆幸的是，我们已在不同的场合听到国家决策层发出的清醒的声音：我们的经济总量虽然很大，发展速度很快，但是经济结构存在很多问题，不是真正的发达国家。

    在拒绝“被发达”的背后，体现的是国家决策层的理智与清醒。

    遗憾的是，受益于这30年奇迹发展的经济组织、行业及企业却频频现出“灵魂出窍”的狂妄、傲慢与不自知。很多成功的企业家其实并不清楚自己成功的原因是什么。这种成功，与企业家的商业嗅觉有多大关系？与企业为客户创造了多少价值有多大关系？与企业经营管理水平超越对手多少有多大关系？这种成功，正因为是伴随国家高速发展、允许犯错、粗放管理背景产生的，是伴随各行各业水涨船高而诞生的，那么，终有一天中国经济走向平稳发展甚至出现衰退时，以现有的企业家能力、团队力量、客户价值意识、治理水平等，是否还足以支撑整个经济速度降下来之后的发展，值得深思。

    借用管理咨询企业锡恩公司的评价，中国的企业多是“生机勃勃，管理混乱”。即使是标杆型企业，“外强中干，名不副实”的也比比皆是。难道一个三聚氰胺事件就差点让中国乳制品大牌企业全部倒下的例子，一个房屋质量问题被曝光就可以让大型地产企业混乱一年的例子，还不够令人警醒吗？如果没有某些援救，如果没有某些行业特殊性，谁能说它们不会死得很难看？

    “过去的20多年里，我身处的社会、我所带领的企业和我自己，都在高速发展变化。我们的速度太快了，脚步远远跑在前面，灵魂跟不上来，整个社会因此变得很浮躁，就像德鲁克说的：‘我们大大高估了眼前，却大大低估了未来’——我本人也不例外。”这是企业家王石的认识。

    一位哲人说，“经济的本质是精神的”。灵魂跟不上脚步的经济，早晚是危险的；灵魂跟不上脚步的行业与企业，必然行走在危险的边缘。

    商业伦理的原点较量

    我们必须承认，正是因为长期处于灵魂跟不上脚步的发展状态，中国企业整个的商业伦理环境陷于沉睡，甚至发生了负面的变异，严重偏离了以市场、客户、经营、管理等企业要素为主的商业伦理原点。这种不正常，本身就是一种泡沫。

    在房地产业，我们经常会发现一种现象，有些在初创阶段或区域所谓口碑优秀、品质较好的公司，到了另外一个区域后，产品质量出现了明显下降、倒退，质次价高。有人不明白这是为什么。表面看，可以归结为管理不善、追逐暴利等，但回归到正常的商业伦理范畴时，你会发现，这是一种较量。

    这种较量至少包含了双重含义。第一层，企业自身的商业伦理较量。在繁花似锦、供不应求的市场需求下，到底选择严谨、维持高质却摊薄利润，还是选择快速，牺牲一些质量获取最大利润。遗憾的是，多数企业选择后者。

    第二层，“好公司”与“坏公司”的商业伦理较量。在灵魂跟不上脚步的年代，包括房地产领域，正是因为“坏公司”不但没有倒下，反而有的活得更加滋润，而且它们所形成的貌似“正常”的伦理网络非常强大，行业内以把好公司拉回到劣性为荣，以非正规公司打击正规公司为荣，而不是以规范为荣、以有未来为荣。在良币与劣币的痛苦较量中，好公司或者有望、有志成为好公司的企业被拉离原点，拜倒在畸形的商业伦理裙下。

    那么，正常的商业伦理就失败了吗？答案当然是否定的。今天，当高速发展的经济体呈现了诸多矛盾与问题时，灵魂跟不上脚步的时代已行将结束。也就是说，呈现着“不规范为荣”、“只顾现在、不管未来”、“随波逐流，乱世英雄“等诸多面孔的管理泡沫已渐渐不为时代和行业、企业所容忍。很明显，企业今天已经开始置身于商业伦理角力、重置与回归的合适时代，因为这才代表稳健而真正的未来。

    或许有的企业家认为，自己不看未来，只看当下甚至活在昨天，非常惬意，我们认为，或许是他目前短视，亦或许是他蒙住了自己的眼睛，欺骗麻痹或看不到自己对未来的真正需要与渴求而已。

    真正的企业家一定需要回答未来，而再急功近利的企业家也难逃对未来的渴求。

    呼唤鹰的重生

    与现实相比，未来毕竟有一点远。这就是尽管我们看到管理泡沫之殇，意图唤醒商业伦理回归，但依旧不能撼动某些企业神经的原由。正如本报评论员文章曾经指出的那样，“有一种路很好走，但它就叫末路”。我们的企业当然可以选择不看不听，但请在回答下面三个问题后再做选择。

    第一，出发点是做企业还是赚钱？如果是后者，请过滤掉我们的呼吁。

    第二，有或大或小的使命感吗？企业家都有体会，做企业是无法半路下车的，因为员工使命、行业使命、国家使命都一步步自然压上来，越做越难以罢手，只要有使命感，谁也不敢忽视未来。

    第三，目前的市场环境是否越来越规范？过去粗放的日子还能维持多久？如果过去是谁胆子大、谁敢打破规则就可以成功的时代，现在已经是在同样规则下谁做得最好才能成功的时代了。规范化必然刺激着企业做出选择。

    所以，对于真正的公司，挤掉目前令企业沾沾自喜、却损伤未来的自大泡沫，回归正常商业伦理的原点思考和管理未来，是一种必须。我们并不期待，而是肯定，会有很多地产企业与我们共鸣。

    在别人挤掉我们的泡沫之前，要先自己挤掉泡沫。让规模与规范相匹配，像做大公司一样做小公司，这是挤掉泡沫的根本。具体说来，企业要在战略和决策层面、营销和工业化复制层面、机制健全和完善层面、主流价值观和文化推动层面、核心团队和人力资源层面等配得上今天的发展和成长。

    或许，我们体验冬天的时间太短。冬天的太早过去也许是信心上的好事，但是却容易留下傲慢与狂妄的病患。我们知道，鹰这种动物之所以得到人类的推崇与尊重，源于鹰的伟大自省与重生：在最年富力强的年龄，为了不被淘汰死去、活出更精彩的未来，甘愿蜗居崖壁、不吃不动、自断利喙与锋爪，做出最令人敬畏的改变。忍受一时之痛与寂寞，当再次搏击长空之时，我们看到一只重生的雄鹰。

    我们呼唤像鹰一样的真正的企业！

　  房子住进去了，但是当初承诺的配套却迟迟未交付；或者明明是一块绿地，住进去之后突然变成了停车场，接着又建起了餐厅等等，买房后住房公建配套被“严重篡改”这种事件今后有望得到杜绝。

    记者昨日获悉，广州市政府日前刚刚签发了《广州市房地产开发项目配套公共建设移交管理规定》(下称《规定》)，其中就明确规定，必须在开发项目建设总量完成80%前全部完成配套设施项目的建设，不得擅自更改配套项目的规模和位置，业主共享配套设施不得转变为经营性配套设施。今后，公建配套详细规划图，要成为售楼合同的附件。

    “马上就要交楼了，可是运动中心旁边的购物中心还没有建好。”在焦点地产网的论坛上，某楼盘业主如是说。

    《规定》明确表示：对于明确要求房地产开发项目必须配套的教育、医疗卫生、邮政、市政公用设施等配套设施，必须按照新规定进行建设和移交。必须在开发项目建设完成总量80%前完成全部配套设施项目的建设。

    在海珠区某楼盘，小区业主黄小姐开开心心地享受了五六年一线江景的幸福时光：窗前是宽阔的江景，楼下是一片宽阔的绿地。然而，从去年开始，楼下的绿地如今已经成为工地，那儿将建设真正的一线江景豪宅，黄小姐家一览无余的江景将很快成为“一线”江景。

    对此，规定也有明确规定：未经城乡规划行政主管部门批准，开发企业不得擅自缩减或修改配套设施项目、规模，不得擅自改变配套设施的位置。

    遭遇：一线江景成“一线”江景

    《规定》：开发企业不得擅自缩减或修改配套设施项目

    在荔湾某知名楼盘的小区论坛上，业主们正在心慌慌地议论小区某堵墙正在拆，要建市政路。今后，这些规划将出现在销售合同附件中。

    规定明确：开发企业应当将修建性详细规划图纸作为预售、销售合同附件；应当在预售、销售合同中明确约定配套设施移交。

    遭遇：入住才知要建市政路

    《规定》：规划图纸将作为预售、销售合同附件

    番禺某小区业主关小姐向记者反映，她所住楼房的前面，原本是一块很大的公共绿地没多久就变成了停车场。再过了一年半载，这停车场竟然变身为一家餐厅。

    对此，规定也有自己的处理办法：教育设施、医疗设施、行政管理设施、市政公用设施等，以及预售或销售合同约定属于业主共有或共享的配套设施，不得变更为经营性配套设施。

    遭遇：小区绿地竟变停车场

    《规定》：业主共享配套设施不得转变为经营性设施

    不按规定建设？

    通过商品房预售款监控

    如果开发商不按规定开发建设怎么办？如何监督？

    《规定》规定：规划部门负责对开发企业擅自缩减配套设施项目及规模、擅自调整配套设施项目位置，或者不按照规定时序进行建设等行为进行监管、依法处理。

    建设部门负责搭建共享信息的配套设施建设移交监管系统平台，在开发项目手册和开发企业资质管理过程对公建配套建设移交的不良行为进行记录和监管。

    国土房管部门负责协助规划部门监督，对不按规定进行建设的，通过商品房预售款监控管理措施，保证建设资金的落实。

    深圳城市更新计划正在提速，继108个城市更新和工业区升级改造项目获批后，昨日记者从深圳市规划和国土资源委员会(下称“深圳市规划委”)获悉，日前深圳已初步确定了城市更新最新目标，计划在2010—2015年期间，城市更新的规模达到90平方公里，目前在征求企业、研究机构各方意见。

    深圳市规划委内部人士昨日告诉记者，深圳市规划委在八个月前就已经开始研究城市更新土地这个课题。

    据悉，该课题包含几方面内容：首先，从城市需求的角度来计算城市更新总共需要多少土地，这个课题在八个月前交给了世联地产进行调研分析；其次，看深圳市财政能够满足多少土地的更新建设，这个课题交给深圳大学进行研究；再次，深圳市规划委根据城市实际可更新土地的量，综合得出一个最终的城市更新土地面积。

    “最终，深圳市规划委初步确定的是5年内更新90平方公里土地。为加快5年新方案的出台，昨日上午，市规划委内部组织了一次研讨会，召集了万科、招商等大开发商，还有世联地产等一些分析研究机构，对这个5年计划进行讨论。”上述人士透露，预计该新规划不久就将出台。

    为解决深圳市关内土地稀缺的问题，去年年底，深圳市政府公布了《深圳市城市更新办法》，并于2009年12月1日起正式实施。该办法中所谓的城市更新，具体包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村等区域。该规定还指出，权利人作为更新改造的实施主体，改造项目无需由发展商实施，鼓励自行改造，也可以协议转让。

    深圳市初步计划是在2010年-2020年十年内完成176平方公里的城市更新。业内分析认为，加上利用存量土地，未来十年，深圳市能够释放出来的商品房供应可能会达到数千万平方米之巨。

    大量的供应入市，业界有声音称这将平抑深圳目前的高房价。但昨日多位业内资深分析人士向记者表示，城市更新造成房价上升的可能性更大。在开发商有了充足的土地开发，深圳房地产市场会更加繁荣。

    中国指数研究院华南分院研究员杨奕就指出，进行大规模的城市更新，除了拓展城市增长空间，也会提高土地的价值。同时，土地增值也意味着开发成本的增加，特别是更新地区居民的拆迁补偿等，未来新建房屋的价格也自然上升。

    世联地产研究总监王海滨认为，目前的不理性的房地产市场中，房价根本不受供求关系的影响，更多的是由政策导向、消费者信心来决定的。

    “我在溁湾镇四医院对面租了一个门面，这个地段将如何征税？税率会有变化吗？”这是一位姓王的个体户打来的咨询电话。自本报上周报道长沙市将完善私房租赁税收管理办法的消息以后，有不少市民向本报咨询此事。

    3月3日，记者从长沙市地税局了解到，今年长沙市地税局将在全市范围内按地段分级制定标准，在全市范围内统一标准、均衡征收水平，规范征收条例。

    此次变革主要针对私有经营性出租房屋，所征收的税率将保持现有标准不变。

    或将以房屋地段、类别等制定标准

    私房出租税收管理一直是地税征管工作的难点。

    据长沙市地税局税政二处李金武副处长介绍，目前，各个区县都设立了一套自己的征收标准。其中以浏阳市的较为合理规范、操作性最强，基本达到了每条街道的每一户的征收标准都有表可查。因此，2009年浏阳市政府已正式下文《浏阳市私有经营性房屋税收核定税额征收标准》，在一年的实践操作中，全市2009年不论城乡还是集镇的私房租赁税收基本征收到位。

    但其他各区、县的核定征收标准目前还处于完善阶段，尚待统一标准。

    记者走访了长沙市各个区的地税局，了解到各个区所制定的私房租赁税收管理办法各有千秋，但也有不少共通之处：基本都对所在区域的各个街道进行了分级，并在此基础上参照出租房屋的类别、用途、面积大小、租金数额等设定征收标准。但各个区所征收的税额却不等，这不利于在全市范围内实现税负公平。

    李金武介绍，完善后的私房租赁税收征收标准会参照各个县区现有的征收标准，考虑全市均衡，特别是各区交界地段，然后在听取广大纳税人意见的基础上进行全市统一。但目前还需在现有基础上做大量调研，对私房租赁的情况实行数据统计，以最大程度上保证征收的公平公正。

    或将按不同地段、不同区域分级

    据了解，征收的地段分级标准可能会在2008年制定的《长沙市区城镇土地使用税等级划分示意图》的基础上制定。

    从李金武展示的这幅示意图上，记者看到长沙市区城镇土地使用税共划分为五级，3-8个级别。他说，因为长沙属于二线城市，1、2级仅在一线城市存在。参照这个示意图，五一大道、黄兴路属于第三个级别，东塘属于第四级，溁湾镇属于第五级。但李金武强调，部分地区的级别划分将有所变化，具体将根据其周边市场环境、房屋租金额度等制定。

    征收税率不变

    李金武还表示，个人房屋租赁税收综合征收率暂时不会调整。对于个人出租住房，不分地区和用途，月租金收入1000元以下(含1000元)，按4%的综合征收率；月租金收入1000元以上，按6%的税率征收。

    而对个人非住房出租税收的综合征收率由现在的12%-19.675%调整为6%和12%两档，即月租金收入1000元以下者(含1000元)，综合征收率为6%(只征6%的房产税)；月租金收入1000元以上者，综合征收率为12%(房产税6%、营业税5%、个人所得税1%)。

    样本

    看看浏阳市的标准

    城区办事处分12个级次确定核定征收标准，农村乡镇分5个级次确定核定征收标准。(注：街头、街中、街尾标准皆有不同)

    出租房屋用作住房的，城区四个办事处按0.3元/平方米/月征收，集镇按0.2元/平方米/月征收。

    未列举的街巷以最临近的已列举的地段视繁华程度确定等级；

    门面长度超过10米的(农村集镇超过6米的)部分面积可按减半征收计算；

    二楼以上营业用房(包括写字楼)可按相应地段减半征收计算；

    厂房、仓库按相应地段标准减半征收。

    买房前，得看预售证；买房后要办房产证，可是有人知道这房子还有个“防雷证”吗？进入3月后，雷电将会增多，元宵节傍晚的雷声已经拉开了雷电“上演”的序幕。目前市内的高层建筑越来越多，但是购房者买房时很少有人去注意防雷设施是否齐全，所购房产是否通过了青岛气象防雷中心的检测验收。为了普及购房时的防雷知识，我们邀请到了青岛市气象防雷中心的副主任张英英为购房者“扫雷”。

    -真实事例雷电降临击昏老人

    2009年4月5日，即墨市通济街道办事处的一处老年公寓内遭受雷击，一位75岁的老人被震昏，所幸的是没有受到直接的雷电伤害。公寓的屋顶被击穿，门窗玻璃全部被雷电击碎，插座、灯具也都遭到了破坏，而这处老年公寓遭到雷击的一个重要原因就是房屋本身没有任何防雷设施。

    据张副主任介绍，青岛地属丘陵地带，海洋性气候使得夏季空气湿润、雨量充沛，独特的地形及气候特征极易导致强对流天气的形成。每年3月至10月雷电灾害集中出现的时候，经常会有家用电器、高端设备被击毁的事故发生，严重威胁着社会公共安全和人民生命财产的安全。据不完全统计，这期间发生的平均雷电灾害至少有二三十起，而且随着气候的变化，雷电出现的时间越来越早。同时，城市建设中高层建筑明显增多智能化设备应用日益广泛，越高的建筑引来雷电灾害的几率也越大，加上一些建筑物本身“先天不足”，不少居民住宅区的电线杆上电源线 、电话线 、有线电视线路相互缠绕等，布局上不符合防雷规范要求，一旦遭遇雷击就有可能导致区域性、大面积的雷电灾害，轻则击坏电器，重则危及人命。

    -验明正身买房要看“防雷证”

    据了解，根据相关法律规定，从2000年起，新建、扩建、改建项目没有经过青岛气象主管机构防雷验收的建筑投入使用就是违法的了。据青岛市气象防雷中心的张副主任介绍，为了提高建筑的防雷水平，根据有关规范，气象部门会对建筑防雷图纸进行审核，并在工程竣工后对其防雷水平加以检测。记者了解到，本市2000年之后的新建建筑都要进行防雷竣工验收，达不到标准的必须进行整改。

    所以建议广大市民在购买房子的时候一定要检查《防雷竣工验收合格证》，拥有这一证件的项目在防雷方面就具备了最基础的防护措施。如何知道你购买的房子是否通过了防雷竣工验收呢？张副主任告诉记者，可以通过气象网查询(http：//qdqx.qingdao.gov.cn/)，只要是通过验收的项目全部都登录在册。

    目前大多数购房者买房子的时候都知道去查看五证(《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房销售(预售)许可证》)，但是很少有人会去关注所购房产的防雷性能到底怎么样，更绝少有人知道还有一个《防雷竣工验收合格证》。

    “希望广大购房者能够在日后的置业中注意一下楼房的防雷性能，增加居住的安全性。”张副主任提醒道。

    -相关链接 室内如何避雷

    随着春天的临近，雷电发生的几率会越来越高。在打雷时，身处室内的人同样不能掉以轻心，毕竟天灾无情。建议如下，希望能给读者带来一些帮助。

    1、打雷时，在室内不要看电视，不要接打电话，包括座机和手机，以免产生的雷电电磁脉冲给人员和设备造成伤害。

    2、不要触摸水管、暖气管，不要使用太阳能热水器，更不要靠近窗户。

    3、如果不是特别需要，插头最好都拔下来，让家中断电。

    水、电费支出，在住宅小区物业管理服务经营成本中所占的比例，仅次于人头费，列第二位。现阶段，住宅小区水、电管理与控制面对的情况十分复杂，很多因素都可以对其造成不良影响，从而增加物业服务企业的经济负担。情形严重的，甚至可以危及企业的生存。

    一、来自“专变”的压力

    对于物业服务企业来说，用电管理与控制的压力，主要来自“专变”这一供电方式。

    目前，长沙地区住宅小区的电力供给有“公变”与“专变”两种方式。两种方式的区别在于，一是供电设施设备的产权隶属关系不同。若是“公变”，小区供电设施设备的产权归属于供电部门；若是“专变”，产权则归属于小区全体业主。二是对最终用户的界定不同。若是“公变”，小区业主和为小区业主提供服务的物业服务企业均为供电部门的最终用户，供电部门根据最终用户的实际用电量分别向他们收取电费（物业服务企业承担小区电梯、水泵、智能监控、公共区域照明等共用设施设备及自身办公、生活用电的电费）；若是“专变”，则小区的最终用户仅为物业服务企业，供电部门根据小区用电总量（包括业主用电、电力损耗）向物业服务企业收取电费。

    显而易见，“专变”方式有利于供电部门，而不利于业主和物业服务企业。由产权隶属关系所决定，“专变”条件下，供电部门不承担小区供电设施设备管理、维护以及中、大修的责任和义务，这一责任和义务属于小区全体业主。由于对最终用户的界定不同，“专变”条件下，供电部门将原本应由其承担的小区用电管理责任以及小区供电损耗轻而易举地推给了物业服务企业和小区业主。国务院颁布的《物业管理条例》第四十五条关于“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用”的规定，难以落到实处。

    “专变”给物业服务企业带来的管理难度及经济压力主要反映在以下几个方面。

    1、管理难度大、成本高。“专变”条件下，供电部门不花任何代价便将住宅小区电力供给的管理责任“委托”给了物业服务企业。物业服务企业因此具有了双重身份，对于供电部门来说，其身份为消费者；对于小区业主和物业使用人来说，其身份为管理者。为确保小区正常供电和用电安全，物业服务企业必须按有关规定配备相应的管理人员和专业技术人员对小区供电进行全方位的管理。这其中包括抄表收费或卖电，用电监管（窃电现象时有发生）以及供电设施设备的管理与维护等。近年来，各地最低工资标准上调幅度加大，长沙地区，月工资2000元（工资、社保及各项补贴）以下已招聘不到合格的技工，由于电力供给一刻也不能中断，且安全责任重大，故无论小区规模大小，仅供电工作人员定编至少在3人以上，有多处配电间的住宅小区，需要的人员则更多，这无疑大大提高了物业服务企业的管理成本。长期拖欠电费，无理拒交电费，窃电等现象在住宅小区或多或少地存在，这不仅增加了供电管理工作的难度，而且也使物业服务企业在经济上蒙受损失。长沙地区开发建设较早的商品住宅，客户用电大多采用机械表抄读，系先用电后付费。这就给极少数业主和物业使用人恶意欠费提供了方便。窃电是一件极不光彩的事，为正人君子所不耻。但这种现象客观存在，而且窃电者的窃电手段也与时俱进，花样繁多，有在电表上做文章的，有在线路上动手脚的，也有在充值卡上下功夫的，令人防不胜防。若物业服务企业对此缺乏有效地监管，任其泛滥，则后果不堪设想。

    2、垫资压力大。 “专变”条件下，供电部门视物业服务企业为住宅小区的唯一最终用户，签订供电合同时，物业服务企业必须代业主向供电部门交纳数十万元押金（各处标准不一）后方能用电。若日后欠缴电费，供电部门则在其押金中扣除，无押金可扣时，则作停电处理。对于物业服务企业来说，押金只是其垫资中的一项，另一项垫资就是为业主和物业使用人先行交纳电费。这两项数额巨大的垫资使原本资金量不足的物业服务企业不堪负重。且不说利息的损失，一旦业主、物业使用人欠费达到一定量时，其资金链极有可能中断，进而直接影响企业的正常经营。

    3、电能损耗——一笔不明不白的开支。住宅小区电力输出的电能损耗主要为变压器损耗和线路损耗，其量不容忽视。例如一台额定容量为1000kvA的变压器，每月运行电耗大约在135kwh左右，一个月以30日计算，约4000kwh。一般情况下，10万建筑平方米左右的住宅小区，变压器容量配置均在3000KVA以上，仅变压器电能损耗就相当惊人。“专变”条件下，住宅小区的电能损耗是由业主和物业服务企业共同承担的。根据现行的物价政策，业主承担损耗的部分是固定的，为其用电量的6%。事实上，影响住宅小区电能损耗量的因素很多，且难以量化，如变压器装机容量配备的合理性及多台变压器之间的连结方式，小区容积率高低对供电线路长短的影响以及业主入住率高低对用电总量的影响等等。总之，住宅小区的电能损耗远远高于6%，且具有不确定性和不可控性特征。物业服务企业除承担小区共用设施设备及自身的办公、生活用电费用外，还要不明不白地承担一笔数额不小的电能损耗费用。

    4、大、中修及更新改造经费无从落实。住宅小区供电设施设备由配电间、变压器、高低压控制柜、供电线路、电度表组成。由于维修资金归集不到位（2004年前，政府对此未作强制性规定）和启动维修资金的程序不具备可操作性，一旦供电设施设备出现重大故障和损坏，动辄数千元、数万元的维修、更新经费就无从落实，无奈之下，只能由物业服务企业支付或垫付，这无疑加重了企业的经济负担（我公司管理的住宅小区就曾发生过变压器、高压控制开关大修或更新的情况）。开发建设时间较长的住宅小区，由于设施设备的老化，普遍存在这方面的隐忧。

    二、来自供水的压力

    住宅小区的自来水供给，虽无电力供给的“公变”、“专变”之说，但就其设施设备的产权归属、最终用户的界定以及供水部门与物业服务企业、物业服务企业与业主之间的关系而言，完全类同于电力供给的“专变”。凡“专变”所能带给物业服务企业的不利因素，如垫资、损耗、管理难度大、维护成本高等，在住宅小区的自来水供给中同样存在，故本文不再就此作深入的分析和论证，只是提出自水来渗漏这一住宅小区给水系统最常见的故障，同时也是物业服务企业给水管理工作中的重点与难点交予同行们研究和讨论。

    造成给水系统渗漏的原因很多，其表现形式也呈多样化。但其中危害最大的莫过于地下给水管道破裂或折断所引起的自来水渗漏。这个问题之所以不可小视，是因为错综复杂的地下给水管网系统一旦出现管道破裂或折断，其直接后果是经济损失大，故障判断排除难，严重的可以造成供水中断，从而影响小区业主的正常生活。

    任何一个住宅小区都可能出现地下给水管道破裂或折断的现象，地形复杂的平面小区（别墅类）发生机率更高。这是因为目前商品住宅给水系统常用的管材为硬质聚氯烯管。这种管材相对于镀锌钢管、无缝钢管、铸铁管、混凝土管来说，具有质轻、流动阻力小、易加工等特点，但耐冲击力差，易老化，地质沉降变化容易使其破裂、折断。若建设过程中管道铺设、调管接口、管道试压等环节的施工达不到规定要求，则隐患更大。我公司管理的一个别墅住宅小区，近年来每年爆管达10数次以上，如不及时处理，自来水白白流失，经济损失不可估量。另有一个住宅小区，一段时间内，地下停车场排水管水流量剧增，查来查去，竞然是相邻住宅小区的地下给水管道破裂，至使渗漏之水从我公司管理的小区的地下停车场排水孔排出。根据水流量判断，仅这一次故障，这一住宅小区因自来水流失造成的经济损失高达数万元。

    三、对策

    综上所述，由于受经济体制、民众消费观念以及住宅配套建设品质等多重因素的制约和影响，住宅小区水、电供给的管理与控制工作，难度较大。但只要我们对此给予高度重视并努力将下列工作做实做好，其工作局面定会有所改观。

    1、加强基础管理。规模较大的物业服务企业必须设立专门机构，配备专人以加强水、电供给的管理与控制。基础管理工作内容包括：1）完整、可靠地归集水、电设施设备档案资料。由于物业承担验收工作不规范，住宅小区水、电设施设备的竣工验收资料（地下管网工程、隐蔽工程图等）、技术资料（工程变更通知、沉降观察记录、管道试压报告等）、产品保养文件及使用说明缺失现象严重，须下大力气逐项补齐归档，以做到胸有全局。2）从制度上、经费上确保设施设备的定期保养、维护，杜绝拼耗设施设备的短期行为，在缺乏维修资金支持的情况下，尽可能延长设施设备的使用受命。3）及时掌握客户水、电用量的信息资料。通过建立准确的水、电管理台账，对客户的用水、用电量进行对比分析，尽早发现并杜绝窃电行为。

    2、实施技术改造。对因设计不合理导致电能损耗和水资源浪费的项目实施技术改造，例如，改变原不能分离使用的变压器连结方式，使并连在一起的多台变压器能根据住宅小区的实际用电需求或多台或单台投入使用，以降低变压器空载运行造成的电能损耗；公共区域照明尽可能使用节能灯具；有条件的住宅小区，可以通过打井取水方式，充分利用地下水资源，改变人工湖、水景补水及绿化用水完全依赖自来水的被动局面。值得注意的是，技术改造是对原设计缺陷的修正，需要资金投入，物业服务企业必须放眼长远，方能有这方面的积极性。对于经营状况不佳，技术改造所需资金量大的住宅小区，这项工作的开展需持谨慎态度。

    3、加强装修监管。住宅二次装修过程中，极易出现私水、私电公接现象，即将私人用水、用电的管道、线路搭接到小区公共区域的管道、线路之上，造成水电表外运行。因此，物业服务企业必须加强住宅二次装修的监管，将用水用电量大的商铺装修列为重点，从装修水电图的审核到施工过程中的检查，须安排专人负责，并作好检查记录存档备查。

    4、密切关注水电总表、分表的运行情况。住宅小区电能损耗及自来水流失可以通过对总表、分表的数据分析发现问题。因此，水电总表、分表的运行情况应列入物业服务企业的日、周、月检，一旦出现异常情况，须及时查明原因，果断处理。

    5、发挥物业早期介入的积极作用。近年来，物业早期介入的积极作用已为越来越多的地产开发公司所认识。因此，物业服务企业所接管的项目，应争取在住宅的设计阶段介入，这样，有利于物业服务企业根据自身长期积累的物业管理的实践经验，遵循安全性、可靠性、经济性三性统一原则，对水、电设施设备的选型、变压器容量配置、供水管网的铺设（民用和商用须分开）向地产公司提出合理化建议和意见。在地下管网铺设阶段，及时选派工程技术人员参与全程监管，以确保隐蔽工程的质量。

    四、结语

    住宅小区电力供给的“专变”方式以及类同于“专变”的供水方式，是计划经济体制的产物。这种方式能延续至今，说明我国水、电生产、销售的市场价格体系尚未形成，水、电行业的市场化程度不高。但这种局面将很快会得到改变。长沙市人民政府已明确规定，2009年5月以后开发建设的商品房小区，供电必须采用“公变”方式，对原有的“专变”，也将有计划地改造为“公变”。这对于广大业主和物业服务企业来说，无疑是一大利好。即便这样，水电管理与能耗控制仍然是物业服务企业的一项重点、难点工作，在任何时候都是不可以放松的。

    昨日，记者从佛山市住房和城乡建设局获悉，《佛山市物业管理办法（试行）》（下简称办法）已经印发，将从下月1日起正式施行。

    与当时公布的征求意见稿相比，办法经过多次修改，并删补了多项内容，增加了办法的可实施性，其中最受市民关注的收费问题也做了细化，例如小区居民每户可免费配置小区出入证以及车辆出入卡，而像共有收益这一具有佛山本地特色的物管规定如何实施也做了明确的规定。

    共有收益归全体业主

    共有收益的相关规定成为征求意见稿中最大的亮点，规定了物业管理区域内的公共车位、共用部位广告、电梯广告以及经业主大会同意将利用共用部位、共用设施设备进行经营收入（简称共有收益）归全体业主所有。

    同时还增加利用“物管区域属于业主共有的道路、绿地或其他场地作为停放车辆的车位或利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主和业主大会同意，并依法办理相关手续，收益依法归全体业主所有，存入共有收益独立账户。”的规定。

    试行办法明晰规定了共有收益账户的使用规矩：

    已成立业委会的共有收益由业主委员会提出使用计划，经居（村）民委员会确认后，在共有收益独立账户中支取，业委会每个季节应当对共有收益情况进行公示，并报村（居）委员会备案。

    未成立业委会的，物管企业应当将在物管区域内的共有收益单列账户管理，用于改善物管区域的共用设施设备和开展业主公益活动不足的部分。每季度也应该进行公示同时报建设单位，业委会成立后共有收益的历年收支情况及剩余款项需移交对方。

    每户免费配三张出入证

    在《广东省物业管理条例》的基础上，办法专门增加“物业服务收费管理”一章，明确了业主可以享受哪些“免费的午餐”，例如实行智能化管理的物业管理区域在房屋交付使用时，建设单位应为每户免费配置三张小区出入证，机动车按一车一证的方式免费配置车辆出入卡，非本小区住户租赁车位的应自费购买出入证。若业主申请多配置或需要重新办证的，物管方可适当收取制作工本费。

    办法还规定，物业管理区域内供电、供水、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，但建设单位应该为最终用户单独安装计量器具，物管接受委托代收费用的，可以与委托收费单位约定代收手续费，但不得向业主收取收费外等额外费用。

    小区搬运队要明码标价

    在征求意见稿中，便明确表明不得指定装修物料搬运队伍，此次颁布的办法还增加了装修物料搬运应实行明码标价。业主可自行聘请专业队伍搬运装修物料。

    房屋交付使用并经业主办理装修申报手续后，业主对物业进行室内装修的，物管可按照当地价格行政管理部门的规定，与业主（或装修企业）约定装修保证金（押金）、垃圾余泥清运、装修工人出入证押金（或工本费）的具体标准，但除上述收费项目外，物管不得强制收取其他任何与装修相关的费用。而以上保证金待装修完工后，如无造成共用部位和共用设施损坏的，应在一个月内如数退回。

    此外，根据规定，规划用于停放车辆的车位、车库的物业服务费计收物业服务企业应根据有关规定，报本区价格行政管理部门备案。

印发佛山市物业管理办法（试行）的通知

各区人民政府，市有关单位:
经市政府同意，现将《佛山市物业管理办法（试行）》印发给你们，请认真贯彻执行。

二○一○年二月二十三日

佛山市物业管理办法（试行）

第一章 总 则
　　第一条　为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业的合法权益，营造和谐、安全、文明、整洁的居住和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。
　　第三条　市住房和城乡建设行政管理部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。区建设房产行政管理部门负责本区物业管理活动的监督管理工作。
　　街道办事处（镇人民政府）负责对所辖区域内的物业管理活动实施指导、监督和管理，协调物业管理与社区建设之间的关系，协助区建设房产行政管理部门对物业管理活动进行指导和监督。
　　居（村）民委员会负责辖区内物业管理活动的监督、协调、指导和调解。
　　第四条 市住房和城乡建设行政管理部门、区建设房产行政管理部门、街道办事处（镇人民政府）和居（村）民委员会应分别确定一名领导分管物业管理工作。物业管理工作纳入年度考核体系。
　　街道办事处（镇人民政府）应当有专门机构负责对所辖区域内的物业管理活动实施指导、监督和管理，并根据辖区内物业管理区域的数量和规模，配备相应的物业管理工作人员。
　　居（村）民委员会应在街道办事处（镇人民政府）的指导下，负责辖区内物业管理区域的监督、指导、协调和调解工作，并配备适当数量的物业管理工作人员。
　　各级人民政府应对物业管理的监督管理工作给予经费支持。
　　第五条 各级人民政府相关行政管理部门在各自职责范围内，做好物业管理区域内的有关工作。
　　价格行政管理部门负责对物业管理区域内的有关收费行为进行监督管理。
　　城市管理行政执法部门负责查处物业管理区域内社会生活噪音污染、建筑施工噪声污染，饮食服务业油烟污染，向大气排放粉尘、恶臭气体或者其他含有有毒物质气体的行为，在人口集中地区焚烧产生有毒有害烟尘和恶臭气体的物质的行为；破坏房屋外立面、违法设置户外广告、非法搭建、违规装修、擅自改变房屋使用性质、乱摆卖行为等，相关管理部门应予以配合。
　　工商行政管理部门负责查处物业管理区域内无证无照经营行为。
　　环保行政管理部门负责依法查处物业管理区域内废水、废渣、固体废物、工业有毒有害废物、噪声、振动、辐射放射等行为。
　　公安机关在物业管理工作中负责指导物业服务企业建立健全保安服务管理制度、岗位责任制度、保安员管理制度和紧急情况应急预案，督促物业服务企业落实相关管理制度；配合流动人员和出租屋管理职能部门，做好住宅小区内流动人口和出租房屋的管理工作；对物业管理区域内遵守消防法律、法规的情况依法进行日常监督检查，负责督促物业服务企业对共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务，如发现存在严重威胁公共安全的火灾隐患，应当在责令改正的同时依法进行处罚和整改；对物业管理区域内阻塞交通、阻碍消防通道、违规停放大型车辆、危险化学品车辆等行为依法采取强制措施。
　　第六条 市政府、市直相关职能部门成立全市物业管理协调领导小组。
　　各区建立区人民政府、相关职能部门、街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会、业主委员会（业主代表）、物业服务企业等参加的联席会议制度。
　　联席会议由街道办事处（镇人民政府）负责召集、主持。联席会议主要协调解决物业管理重大问题。
　　重大问题是指在本区物业管理区域内发生的因人为、自然灾害或者其他原因造成的重大人身伤害及财产损失事故，以及因物业管理不善，严重影响业主和使用人日常生活，并造成不良社会影响的问题或其他确需政府职能部门协调解决的问题。
　　第七条 物业服务企业在物业管理活动中的主要职责：按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。
　　物业服务企业应当按照法律法规的规定和物业服务合同的约定，为业主提供服务，并配合政府有关部门、街道办事处、乡镇人民政府开展社区服务和社区文化活动。
　　第八条 市房地产业协会是物业管理行业的自律组织，主要负责制订物业管理行业行为规范，组织物业管理行业从业人员的业务培训，调处行业内部的争议，办理主管部门委托的其他事项。
　　区级物业管理行业组织参照本条执行。

第二章 业主大会、业主委员会
　　第九条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。
　　基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。
　　第十条 业主依法成立业主大会，选举业主委员会。
　　业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，依法履行职责。
　　一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服务企业提供物业管理服务。
　　一个物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。
　　第十一条 已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十的，建设单位应当书面报告物业所在地街道办事处（镇人民政府），并在物业管理区域的显著位置公告。
　　第十二条 百分之二十以上业主可以联名向街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会提出成立业主大会的书面要求。
　　已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的，业主可以向街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会提出成立业主大会的书面要求。
　　符合前两款情形之一的，街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会应当在三十日内会同物业所在地的区建设房产行政管理部门指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组。
　　第十三条 业主大会筹备组由居（村）民委员会代表、业主代表、建设单位以及街道办事处（镇人民政府）代表七至十五人组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表应当不少于业主大会筹备组人数的一半。居（村）民委员会代表担任筹备组组长，组织、协调业主大会的筹备工作。
　　筹备组中的业主代表由街道办事处（镇人民政府）物业管理部门和居（村）民委员会推荐产生或由业主民主推选产生。业主为法人或者其他组织，委托其工作人员参加筹备组的，应当书面委托。
　　筹备组成员名单及简历应当自成立之日起七日内在物业管理区域的显著位置公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。
　　建设单位和物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，向业主大会筹备组提供业主清册、物业建筑的基本资料（包括物业管理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相关场地等）、已筹集的住宅专项维修资金清册等文件资料，并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持。
　　业主大会筹备组应当对业主资料保密，不得将前款资料用于与业主大会筹备无关的活动。
　　第十四条 业主大会筹备组应当自成立之日起九十日内，组织召开首次业主大会会议。
　　业主大会筹备组履行下列职责：
　　（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
　　（二）拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案；
　　（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数，依法确定首次业主大会会议表决规则；
　　（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单，制定业主委员会选举办法；
　　（五）召开首次业主大会会议的其他准备工作。
　　前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域的显著位置公告并书面通知全体业主。
　　筹备组的会议材料等应妥善保管，并于本物业区域的业主委员会成立后五日内移交业主委员会。
　　第十五条 业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。
　　第十六条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。
　　经业主委员会决定，或者百分之二十以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
　　业主委员会不按照前两款规定组织召开业主大会定期会议、临时会议的，业主可以向物业所在地街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会提出协助要求，街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会应当协调组织召开。
　　第十七条　召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程在物业管理区域的显著位置公告并书面通知全体业主。
　　业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式，也可以采取集体讨论与书面征求意见相结合的形式召开。采用书面征求意见形式时，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域显著位置公告。
　　第十八条 业主可以幢、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。
　　推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当在参加业主大会会议三日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；需要投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。
　　第十九条 业主可以委托他人参加业主大会会议。业主委托他人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。
　　第二十条 业主大会决定筹集和使用住宅专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。面积和业主人数按照下列方式确定：
　　（一）专有部分面积，按照建筑面积计算；建筑物总面积，按专有部分面积之和计算。
　　（二）建设单位已经出售的专有部分的业主人数，一户按一人计算；建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。
　　（三）一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一个行驶表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。
　　（四）总人数，按照前项统计总和计算。
　　（五）业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。
　　第二十一条 业主大会会议表决采用记名投票的方式。
　　任何人不得伪造业主选票、表决票、业主签名或者书面委托书。选票、表决票和书面委托书应当妥善保管，以备查询。
　　未参加表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或业主大会议事规则规定。
　　第二十二条 首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则进行表决，并选举业主委员会。表决结果应当在物业管理区域显著位置公示，业主有权查询相关材料。
　　管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约对全体业主、物业使用人具有约束力。
　　业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序，业主委员会的组成、成员任期及职务终止等事项作出约定。
　　第二十三条　业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生。业主委员会履行下列职责：
　　（一）召集和主持业主大会, 报告物业管理的实施情况，以书面形式召集业主大会会议的，应在物业区域内公示物业管理年度实施报告；
　　（二）执行业主大会会议的决议、决定；
　　（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，督促物业服务企业履行物业服务合同，督促业主按时交纳物业服务费；
　　（四）协助制定重大维修工程项目年度计划，协调、处理涉及物业管理的共同事务；
　　（五）监督物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的经营情况；
　　（六）组织业主委员会的换届选举工作；
　　（七）监督议事规则和管理规约的实施；
　　（八）听取业主的意见和建议，接受业主、业主大会和有关部门的监督；
　　（九）接受居（村）民委员会的监督、指导，配合街道办事处（镇人民政府）、居民委员会做好物业管理区域的社区建设工作；配合政府行政管理部门共同做好物业管理区域的社会治安、环境卫生等相关工作；
　　（十）调整委员职务以及将候补委员递补为委员；
　　（十一）法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。
　　业主委员会对全体业主负责，接受业主监督。业主委员会不得从事经营活动。
　　业主委员会应当于每年的十二月作一次工作报告，抄送街道办事处（镇人民政府）和居（村）民委员会，并在物业管理区域显著位置公示。
　　第二十四条 业主委员会一般由五至十一人的单数委员组成，每届任期不超过五年，可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则约定。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
　　业主委员会委员候选人由业主联名推荐、业主自荐等方式产生。
　　业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则约定。
　　业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员。候补委员人数由业主大会议事规则约定。候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。
　　第二十五条　业主委员会委员应当从本物业管理区域内具备以下条件的业主中选举产生：
　　（一）具有完全民事行为能力；
（二）遵守有关法律、法规和业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
　　（三）按时交纳住宅专项维修资金和物业服务费用，无损害公共利益行为；
　　（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有较强的社会公信力和组织能力；
　　（五）具有必要的工作时间；
　　（六）本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职；
　　（七）业主大会议事规则规定的其他条件。
　　业主委员会委员候选人应书面承诺，自愿成为业主委员会委员，愿意在任期内积极为业主服务，保证公正廉洁、勤勉尽责，不随意辞职。
　　第二十六条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，提交以下资料备案：
　　（一）管理规约、业主大会议事规则；
　　（二）业主大会的会议记录、会议决定和会议表决结果；
　　（三）业主委员会委员（候补委员）名单及其基本情况、分工安排；
　　（四）其他资料。
　　居（村）民委员会、街道办事处（镇人民政府）加具意见后到区建设房产行政管理部门备案。区建设房产行政管理部门应当在收到上述材料后五日内发出备案回执。
　　业主委员会收到备案回执后，应将备案情况告知物业服务企业，并在物业管理区域的显著位置公告。
　　业主委员会换届或备案情况发生变更的，按上述程序办理变更备案。
　　第二十七条 业主委员会凭区建设房产行政管理部门的备案回执，向公安机关申请刻制印章，按照业主大会议事规则的规定和业主大会的决定使用。印章应当标明业主委员会的届数。
　　第二十八条 分期开发的物业管理区域符合第十一条规定的，可以在分期开发期间成立业主大会，选举产生业主委员会。
　　新一期的业主入住后，应当增补业主委员会委员和候补委员，但增补后的业主委员会委员不得超过十一人。
　　第二十九条 业主委员会任期届满三个月前，应当组织换届筹备小组，成员包括街道办事处（镇人民政府）代表、居（村）民委员会代表、业主委员会成员，由居（村）民委员会代表担任组长。筹备小组负责换届具体工作，组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
　　业主委员会应当在任期届满三日内，将属于业主大会、业主委员会的有关财物、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会。对不按时移交的，可以申请街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会督促其移交；对拒不移交的，可以请求公安派出所协助移交。届满没有成立的，上述资料交由居（村）民委员会代管。
　　业主委员会任期届满，不得继续履行职责。
　　第三十条　业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的区建设房产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。
　　第三十一条　因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。
　　第三十二条 业主委员会日常工作经费和工作补贴由全体业主承担，经费和补贴的筹集、管理和使用由业主大会决定。
　　业主委员会成员可以根据业主大会议事规则领取适当工作补贴。
　　业主委员会可以聘用专职或者兼职执行秘书。
　　业主委员会应当按季度在物业管理区域的显著位置公布经居（村）民委员会确认的工作经费和工作补贴的使用情况，接受业主监督。
　　第三十三条　业主委员会会议应当按照业主大会议事规则的规定定期召开，每季度至少召开一次。经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，可以召开业主委员会会议。
　　业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员过半数同意，并在物业管理区域的显著位置公布。
　　业主委员会会议讨论重大事项时，居（村）民委员会物业管理工作人员应当列席会议。
　　业主委员会会议应当有书面记录，经出席会议的委员签字后存档。
　　业主大会、业主委员会作出的决定应当在决定产生起三日内物业管理区域内显著位置公示七日。以书面征求意见的形式召开业主大会，结果应当在物业管理区域内显著位置公示三十日。业主大会以书面形式所作出的决定应报街道办事处（镇人民政府）备案，并抄送居（村）民委员会，业主委员会以书面形式所作出的决定应当抄送到居(村)委会。
　　第三十四条 业主委员会委员应当遵守法律法规和管理规约，不得有下列行为：
　　（一）挪用、侵占业主共有财产；
　　（二）索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；
　　（三）利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费；
　　（四）违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用；
　　（五）泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动；
　　（六）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。
　　业主委员会委员违反前款规定的，经业主委员会会议决定中止其委员职务，并提请业主大会会议决定终止其委员职务。
　　第三十五条　业主委员会委员有下列情况之一的，其委员职务自行终止：
　　（一）因物业转让等原因不再是业主的；
　　（二）任职期间被依法追究刑事责任的；
　　（三）不遵守管理规约、拒不履行业主义务的；
　　（四）连续三次以上无故缺席业主委员会会议的；
　　（五）因疾病或其他原因丧失工作能力的；
　　（六）本人以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；
　　（七）索取、收受物业服务企业或者相关单位、个人财物和利益的；
　　（八）本人及其近亲属在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职的；
　　（九）业主大会议事规则约定的其他情形。
　　第三十六条 业主委员会委员职务终止，有候补委员的，由候补委员依次递补。业主委员会应当及时将业主委员会委员职务终止和候补委员递补的情况在物业管理区域的显著位置公告。
　　职务终止的业主委员会委员应当自公告之日起三日内将其保管的属于业主大会、业主委员会所有的资料、印章等物品交回业主委员会。拒不移交的，可以请求公安派出所协助移交。
　　第三十七条 业主委员会委员缺员，由候补委员递补后仍不足五人，或者后期物业的业主入住后需增补业主委员会委员的，业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。
　　第三十八条 业主委员会委员资格终止、委员辞职（含集体辞职），应当在物业管理区域显著位置公示，并抄送居（村）民委员会、街道办事处（镇人民政府）和区建设房产行政管理部门。
　　
第三章 共有收益管理
　　第三十九条 物业管理区域内的公共车位、共用部位广告、电梯广告以及经业主大会同意将利用共用部位、共用设施设备进行经营的收入（以下称共有收益）归全体业主所有。业主委员会、物业服务企业应当配合相关行政管理部门的公益宣传工作，但公益宣传不能附带商业广告。
　　利用物业管理区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主和业主大会的同意，并依法办理相关手续。所得收益依法归全体业主共有，存入共有收益独立账户。共有收益主要用于以下几个方面：
　　（一）维修、更新、改造、增设共用设施设备；
　　（二）业主委员会的工作经费和补贴；
　　（三）补充住宅专项维修资金；
　　（四）业主公益活动的开展；
　　（五）业主大会议事规则约定的其他事项。
　　第四十条 共有收益必须缴存于共有收益独立账户，已成立业主委员会的，由业主委员会对共有收益进行管理；未成立业主委员会的由物业服务企业对共有收益进行管理。居（村）民委员会监督使用。
　　第四十一条 已成立业主委员会的，共有收益用于第三十九条所列方面时，由业主委员会提出使用计划，经居（村）民委员会确认后，在共有收益独立账户中支取。业主委员会应当每个季度对共有收益情况进行公示，报居（村）民委员会备案。
　　未成立业主委员会的，物业服务企业应当将物业管理区域内的共有收益单列账户管理，用于改善物业管理区域的共用设施设备和开展业主公益活动的不足部分。每季度的开支情况在物业管理区域的显著位置公示同时报建设单位。业主委员会成立后，物业服务企业应当将经审计的共有收益的历年收支情况及剩余款项移交业主委员会。
　　第四十二条 业主委员会成立后，依法和依约属于全体业主的共有收益，应统一纳入共有收益独立账户管理。如委托物业服务企业对共有部分进行经营的，共有收益分配应考虑物业服务企业在共有收益经营中的成本，具体收益分配由业主委员会与物业服务企业协商确定。物业服务企业应于共有收益分成协议签订之日起十五日内报区价格管理部门备案，同时抄送街道办事处（镇人民政府）和居（村）民委员会。
　　
第四章 前期物业管理
　　第四十三条　新建住宅物业应当实行前期物业管理。预售住宅物业的，建设单位在领取《商品房预售许可证》之前，应当按照物业管理前期招投标管理办法，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理，并签订前期物业管理委托合同。现售住宅物业的，建设单位应在权属初始登记前完成前期物业招投标工作。连续两次公开招投标投标人少于三个或者总建筑面积不超过五万平方米的住宅物业，经物业所在地的区建设房产行政管理部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
　　分期开发的住宅物业，应以物业管理区域的总规划范围进行前期物业管理招投标，不得分期招投标。
　　前期物业管理招投标由招标单位在市住房和城乡建设行政主管部门专家库抽取专家，由区建设房产行政管理部门监督招投标过程。
　　第四十四条 前期物业服务合同可以约定期限。
　　前期物业服务合同期限未满，业主大会召开会议并选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，前期物业服务合同终止。
　　物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，视为不定期物业服务合同关系，任何一方提出终止服务合同的，应当提前三个月书面通知对方。
　　第四十五条 建设单位在预（销）售物业时，必须在销售现场显著位置公示前期物业服务合同、规划设计要点、规划总平面图，规划总平面图应当特别标示物业服务用房、业主委员会办公用房、配电房、水泵房、垃圾房等的位置。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应与前期物业服务企业签订前期物业服务合同。前期物业服务合同必须约定收费标准、服务标准，以及合同终止的处理方式。
　　第四十六条　建设单位在预（销）售物业之前 ，应当制定临时管理规约，临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位应当在销售现场以书面形式明示临时管理规约。
　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
　 临时管理规约的效力至管理规约依法生效时自动终止。
　　第四十七条 建设单位应当按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例，在物业管理区域内配置物业服务用房，最低不少于五十平方米，最高不超过三百平方米；其中，业主委员会办公用房最低不少于十平方米，最高不超过六十平方米。分期开发建设的物业，建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例配置物业服务用房。
　　物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电使用功能；没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于四层。
　　物业服务用房的所有权依法属于全体业主，专用于物业管理服务工作，不得挪作他用。
　　电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房（道）、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车库（棚）、架空层、夹层和人防工程等，以及室内层高不足二点二米的房屋不得作为物业服务用房。
　　第四十八条　规划行政管理部门应依照法律法规及本办法的规定审批新建物业规划设计方案。
　　建设单位应将物业服务用房的面积、位置在设计方案中载明。
　　先期开发部分未配置或配置不足物业服务用房的，建设单位应临时配置或补充配置。
　　第四十九条 物业服务企业承接物业时，应当会同居（村）民委员会对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
　　在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料，并向居（村）民委员会提供经双方确认的资料移交清单和重要资料，重要资料的范围由各区自行确定。
　　（一）物业的报建、批准文件，竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
　　（二）设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料；
　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
　　（四）物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；
　　（五）物业及配套设施的产权清单；
　　（六）物业服务用房的清单;
　　（七）物业买受人的资料清单；
　　（八）物业的使用、维护、管理必需的其他资料；
　　（九）以上资料的清单。
　　建设单位、物业服务企业、居（村）民委员会不得泄露业主资料，物业服务企业不得将业主资料用于与物业管理服务无关的活动，并予以妥善保存，不得遗失。在前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将前款资料移交给业主委员会。
　　第五十条 物业服务企业应当听取业主、物业使用人对物业管理服务的意见和建议，及时处理业主投诉，改进物业管理服务。
　　物业服务企业不及时处理业主的投诉的，居民委员会、街道办事处、乡镇人民政府、物业所在地的区人民政府房地产行政主管部门应当及时协调处理；对物业服务企业损害业主、物业使用人合法权益的，物业所在地的区人民政府房地产行政主管部门应当责令其限期整改，物业服务企业应当按期整改。
　　
第五章 物业管理服务
　　第五十一条 业主大会成立后，业主委员会应当在居（村）民委员会的指导下，召开业主大会会议对以下事项逐一表决，确定续聘原物业服务企业或者以招标方式确定物业服务企业：
　　（一）确定续聘或者选聘物业服务企业；
　　（二）对物业服务收费标准和物业服务内容进行表决；
　　（三）对是否委托业主委员会以招投标方式选聘新的物业服务企业进行表决。
　　第五十二条 确定续聘物业服务企业，业主委员会应当将物业服务合同草案内容在物业管理区域的显著位置公示，征求业主意见；确定选聘物业服务企业，业主委员会应当将物业服务招标方案或物业服务合同草案的内容在物业管理区域的显著位置公示，征求业主意见。公示时间不得少于十五日。
　　第五十三条 业主委员会可采取邀请招标或者公开招标的形式开展招投标活动，由业主委员会在市住房和城乡建设行政管理部门的专家库抽取专家，由区建设房产行政管理部门、街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会监督招投标过程。具体程序参照建设部《前期物业管理招标投标管理办法》执行。招投标所产生费用由全体业主承担。
　　第五十四条　物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业；物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会和居（村）民委员会。
　　业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。
　　业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。
　　物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，视为不定期物业服务合同关系，可自动延续至业主大会作出续聘或选聘决定为止。
　　第五十五条 物业服务合同一方要求提前终止服务合同的，应当提前三个月书面通知对方，并书面抄送居（村）民委员会、街道办事处（镇人民政府）和区建设房产行政管理部门，同时，在物业管理区域显著位置公告。
　　责任方依照法律法规的规定或物业服务合同的约定承担违约责任。
　　第五十六条 物业服务企业因为资质被降级、被取消或者因自身原因未经业主委员会同意提前撤出管理区域的，为避免物业服务中止，业主委员会经街道办事处（镇人民政府）同意，可以直接委托物业服务企业暂行管理，但应在临时物业服务合同中约定，该合同于业主大会选聘物业服务企业后合同生效之日自动终止。业主委员会应当在三个月内按照第五十一条、第五十二条、第五十三条规定重新选聘物业服务企业。
　　第五十七条　物业服务合同期限届满或依法终止，原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费等费用为由拒绝办理交接。
　　第五十八条 业主委员会与新选聘的物业服务企业签订物业服务合同，物业服务合同经区建设房产行政管理备案后，物业服务企业方可承接物业。
　　第五十九条 新的物业服务企业承接物业时，应当在业主委员会、居（村）民委员会的监督下与原物业服务企业共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
　　查验时，业主委员会应当制作物业查验记录。查验记录应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等，并由查验人共同签字。查验记录同时抄送镇人民政府（街道办事处），并在居（村）民委员会备案。
　　新的物业服务企业和原物业服务企业对查验结果存在争议的，应当在查验记录中载明，并明确解决办法。
　　第六十条 物业服务企业退出时，应当向业主委员会移交其合法占有的下列资料和财物，并配合新的物业服务企业做好交接工作：
　　（一）第四十九条规定的资料；
　　（二）物业服务用房；
　　（三）物业管理服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料；
　　（四）物业管理服务期间配置的固定设施设备；
　　（五）其他应当移交的财物、资料。
　　第六十一条 提倡建立物业服务履约保证金制度。业主委员会可以通过物业服务合同约定物业服务企业提交一定数额的物业服务履约保证金。
　　第六十二条 物业服务企业应当做好物业管理区域内的公共秩序维护工作，协助维持物业管理区域内治安秩序，依法依约值班、巡逻工作；发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，并协助开展救助工作。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
　　第六十三条 物业服务企业不得有下列行为：
　　（一）聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动；
　　（二）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务整体转让给他人；
（三）挪用或擅自使用住宅专项维修资金；
（四）擅自改变物业服务用房用途；
（五）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的共有建筑和共用设施用途；
　　（六）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益；
　　（七）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营；
（八）物业服务合同终止时，不按规定办理查验移交手续的；
（九）与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标；
（十）物业服务合同未依法终止而退出物业管理区域等不履行物业服务合同的行为；
（十一）超越资质等级承接物业管理业务；
（十二）出租、挂靠、出借等形式直接或变相转让资质证书；
　　（十三）限定业主购买其指定的经营者（服务提供者）的商品或者服务；
　　（十四）其他严重损害业主权益的情形。
　　第六十四条 业主委员会应当在居（村）民委员会的指导下，每年对物业服务企业的合同履行情况进行年度考核。每年不少于一次对全体业主进行满意度调查。
　　年度考核结果和满意度调查情况应当公示在物业管理区域的显著位置，并抄送街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会、区建设房产行政管理部门。
　　
　　第六章 物业的使用和维护（住宅专项维修资金管理）
　　第六十五条　物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得擅自改变用途。
　　任何人不得擅自占用、挖掘物业管理区域的道路、场地，损害业主的共同利益。
　　第六十六条　物业管理区域内禁止下列行为：
　　（一）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；
　　（二）违反法律法规以及管理规约，改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房；
　　（三）将没有防水要求的房间或者阳台等改为需要做防水处理的卫生间、厨房或其他用途，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方的；
　　（四）破坏或者擅自改变房屋外观；
　　（五）违法搭建建筑物、构筑物；
　　（六）损坏或者擅自占用、改建物业共用部位；
　　（七）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；
　　（八）损毁树木、园林；
　　（九）生产、储存、经营易燃、易爆、放射性等危险物品，存放、铺设超负荷物品；
　　（十）乱丢垃圾，高空抛物；
　　（十一）发出超过规定标准的噪声或者影响邻居采光、通风；
　　（十二）擅自摆摊设点，无序停放车辆；
　　（十三）在建筑物、构筑物或者树木上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；
　　（十四）占用、堵塞、封闭消防通道，在消防通道上设置路障，损坏、挪用或者停用消防设备；
　　（十五）法律法规和管理规约禁止的其他行为。
　　物业管理区域内发生上述行为时，业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当根据物业服务合同或者管理规约及时予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门，有关部门应当依法及时处理，相关业主和物业使用人应当积极予以配合。
　　第六十七条　业主或者物业使用人进行物业装饰装修，应当遵守法律、法规，遵守管理规约和物业服务合同的约定。
　　业主或物业使用人应当与物业服务企业签订室内装饰装修管理协议，申报登记装饰装修方案，物业服务企业对装修行为进行监督，对隐蔽工程和防水工程进行现场检查。
　　物业服务企业对违反法律、法规和管理规约规定的装饰装修行为，应当劝阻、制止，并及时报告有关行政管理部门依法处理。
　　物业服务企业不得指定装修物料搬运队伍；装修期间要维持装修搬运秩序，预防争抢事件发生，若发生争抢事件，应采取紧急应急措施并及时上报有关行政管理部门；发生打架、斗殴、涉黑等行为时，物业服务企业应及时报告公安部门处理。
　　第六十八条 装修期间搬运物料应遵守如下规定：
　　（一）装修物料搬运实行明码标价；
　　（二）业主在承诺不损坏共用部位、共用设施设备和接受物业服务企业管理的情况下，可自行聘请专业队伍搬运装修物料；
　　（三）装修期间可使用电梯搬运物料。沙石、水泥等必须做好包装，严格遵守电梯限重、限高等有关规定。物业服务企业应对搬运队伍加强监督和管理。专业搬运队伍进行作业过程中，必须遵守物业管理的有关规定，做好保洁工作，禁止违法、违章搬运；
　（四）在搬运作业期间造成共用部位、共用设施设备损坏的，由行为人承担赔偿责任，业主承担连带责任。
　　第六十九条　房屋的维修责任，按照下列规定划分：
　　（一）业主专有部分，由业主自行维修；毗连部位，按照建设部《城市异产毗连房屋管理规定》执行；
　　（二）共用物业的维修、更新、改造费用，由共有该物业的业主按照拥有的物业专有部分建筑面积比例分摊；
　　（三）单幢房屋整体共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，由该幢房屋的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积比例承担；
　　（四）属于人为损坏的，由损坏者负责修复，并赔偿损失；
　　（五）物业管理区域内的供电、供水、供气、供热、通讯、有线电视等设施设备，按照规定应当由提供该项服务的单位维修养护的，不得要求物业服务企业或者业主维修养护。
　　第七十条　建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
　　业主、物业使用人对其负有维护责任的物业，应当按照有关规定和管理规约以及住宅养护标准，定期维修养护。
　　物业服务企业应当按照物业服务合同对物业定期维修养护。
　　物业出现安全隐患，危及公共利益或者他人合法权益时，责任人应当及时维修养护；责任人不履行维修养护义务的，业主委员会、居委会协调改正，拒不改正的经业主委员会同意或者按照管理规约，由物业服务企业维修养护或者采取应急防范措施，费用由责任人承担。
　　物业共用部位、共用设施设备维修、更新时，相关业主、物业使用人应当予以配合。因相关业主、物业使用人阻挠维修、更新，造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当予以赔偿。
　　因物业共用部位、共用设施设备维修、更新等原因，造成房屋、设施设备等损害的，责任人应当予以恢复原状或者赔偿。
　　第七十一条 物业服务合同应当约定物业服务企业每月用于共用部位、共用设施设备的维护、维修的费用标准。物业服务企业必须每季公布共用部位、共用设施设备的维护、维修费用的使用情况。前期物业管理阶段由建设单位和居（村）民委员会监督，业主委员会成立以后，由业主委员会和居（村）民委员会共同监督。
　　前期物业管理阶段，每月维护、维修费用不足部分在共有收益独立账户中支出；多余部分滚存入下月维护、维修费用中继续使用。前期物业服务企业退出管理区域，维护、维修费用有结余的，应由建设单位、居（村）民委员会共同监督，缴存在共有收益独立账户中。
　　业主委员会根据业主大会决定，聘请物业服务企业的物业管理阶段，每月维修费用不足的，可由物业服务企业申请，业主委员会批准，经居（村）民委员会证明，在共有收益独立账户中支出。每月的维护、维修费用有结余的，由业主委员会、居（村）民委员会共同监督物业服务企业缴存在共有收益独立账户中。
　　第七十二条　依照法律、法规、规章和有关技术标准规定应当进行的紧急维修，但相关业主不能及时统一意见的，街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会和相关职能部门应当督促业主和业主委员会或者相关责任人限期维修，也可以先行组织维修或者救助。有关费用经审核或者审计后，由相关业主分摊或者按相关规定从住宅专项维修资金账户中列支，并向业主公示。
　　第七十三条　物业维修实行住宅专项维修资金制度。住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家规定交存住宅专项维修资金。
　　住宅专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
　　住宅专项维修资金实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。
　　住宅专项维修资金专户以物业管理区域为单位设账，并按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。
　　第七十四条 专项维修资金的使用按以下规定执行：
　　（一）用于物业管理区域共用设施设备的维修、更新、改造、增设等，物业服务企业提出使用方案，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，将表决结果在物业管理区域显著位置公示七天；
　　（二）用于单幢房屋共用设施设备的维修、更新、改造、增设等，业主委员会配合物业服务企业征询该幢物业业主意见，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，按本条第（一）项使用；
　　（三）当发生危及房屋安全、人身安全、供水、供电正常使用、电梯停运等紧急情况时，参照第六十九条执行。
　　（四）当住宅专项维修资金余额不足交存额50%时，业主委员会组织业主大会确定续筹方案；当住宅专项维修资金余额不足交存额30%时，只能用于紧急救助；
　　第七十五条 住宅专项维修资金续筹方案需经业主大会讨论通过。有条件的物业管理区域，可以在缴交物业服务费的同时，以物业服务费为基数，约定一定比例，每月筹集住宅专项维修资金，由业主委员会缴存到住宅专项维修资金账户中。业主委员会应当将每月的缴存情况公示，并每年一次将缴存情况报居（村）民委员会备案。
　　第七十六条 业主转让物业时，其交存的住宅专项维修资金余额不予退还，一并转让给新业主。
　　
　 第七章 物业服务收费管理
　　第七十七条 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
　　（一）管理服务人员的工资、社会保险和规定提取的福利费等；
　　（二）物业共用部位、共用设备的日常运行、维护费用；
　 （三）物业管理区域清洁卫生费用；
　　（四）物业管理区域绿化养护费用；
　　（五）物业管理区域秩序维护费用；
　　（六）物业共用部位、共用设备及公众责任保险费用；
　　（七）办公费用；
　　（八）物业服务企业固定资产折旧；
　　（九）经物业服务企业与业主协商同意后的其它费用。
　　第七十八条 物业服务收费按法定产权面积计收。建设房管部门已出具产权证的以产权证标示的总建筑面积为准，未出具产权证的以物业买卖合同中的总建筑面积为准；物业服务费计价单位为元/每月每平方米建筑面积，以套内面积计收的双方在合同中约定折算比例；物业服务收费按《商品房销售合同》或《前期物业服务合同》的约定开始计收。
　　第七十九条 市价格行政管理部门会同市住房和城乡建设行政管理部门每年公布全市的住宅物业服务收费指导价，指导价由基准价和浮动幅度组成。各区可根据实际情况制定浮动标准。
　　确定的物业服务费标准，报区价格行政管理部门备案，并告知街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员后，方可实施。
　　第八十条　物业服务收费实行明码标价，收费公示的样式、内容由区价格行政管理部门监制。
　　第八十一条 物业服务企业实行酬金制收费方式的，物业服务的各项资金应当按规定建账立制，其收支情况接受业主委员会、居（村）民委员会的监督；物业服务企业应当每季公布经业主委员会确认的收支情况。
　　实行酬金制收费方式的，物业服务企业收支情况应该进行年度审计。前期物业管理阶段由物业服务企业委托有资质的审计机构进行，费用由全体业主分摊；已成立业主委员会的，由业主委员会委托有资质的审计机构进行。审计结果予以公示并抄送居（村）民委员会。
　　实行包干制收费方式的，应当每半年公示一次收支情况。
　　物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额，按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。
　　业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况，以及共用场地、共用设施设备产生的水电费的分摊情况提出异议时，物业服务企业应当及时答复。
　　第八十二条? 业主应当根据物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费。业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带责任。物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。
　　已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由建设单位全额交纳。?
　　第八十三条　物业管理区域内供电、供水、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，建设单位应该为最终用户单独安装计量器具。物业服务企业接受委托代收费用的，可以与委托收费单位约定代收手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。
　　住宅物业的最终用户，按照下列规定确定：?
　　（一）专有部分以单个业主作为最终用户；
　　（二）部分业主共有部分以该共有部分的全体业主作为最终用户；?
　　（三）全体业主共有部分以全体业主作为最终用户。
　　第八十四条　规划用于停放车辆的车位、车库的物业服务费按基准价加浮动幅度计收；市制定基准价和浮动幅度，各区可结合当地实际，在不高于市公布的基准价和浮动幅度内，制定本区的基准价和浮动幅度。物业服务企业应根据有关规定，结合本物业管理区域停车设施条件、管理成本等与业主约定具体收费标准，报本区价格行政管理部门备案，同时抄送区建设房产行政管理部门。
　　第八十五条 经业主大会同意，经规划行政管理部门审批，在物业管理区域内设置全体业主共有的临时停车位的，停放服务收费标准执行政府指导价，依法办理相关手续。
　　第八十六条 物业管理区域内的商铺、办公用房、幼儿园、学校等物业按质价相符、协商一致的原则，由上述物业的业主与物业服务企业协商确定合理收费标准，报区价格行政管理部门备案。
　　第八十七条 房屋交付使用并经业主办理装修申报手续后，业主对其物业进行室内装修的，物业服务企业可按照当地价格行政管理部门的规定，与业主（或装修企业）约定装修保证金（押金）、垃圾余泥清运、装修工人出入证押金（或工本费）费用的具体标准。除上述收费项目外，物业服务企业不得强制收取其他任何与装修相关的费用。
　　物业服务企业在收取装修保证金前应与装修企业及业主签订室内装饰装修管理服务协议，约定双方的权利、义务、违规处理、装修保证金退还等内容。
　　物业服务企业收取的装修保证金待装修完工后，如业主（或装修企业）未造成共用部位和共用设施设备损坏的，应在一个月内如数退回装修保证金；如造成损坏的，应责令责任人限期修复或折价赔偿，在修复或赔偿后一个月内退回装修保证金。
　　第八十八条 实行智能化管理的物业管理区域在房屋交付使用时，建设单位应为每户免费配置三张小区出入证，机动车按一车一证的方式免费配置车辆出入卡。非本小区住户租赁车位的应自费购买出入证。若业主申请多配置或因各种原因需要重新办证的，物业服务企业可适当收取制作工本费。
　　第八十九条 物业服务企业需要调整物业服务费标准的，按物业服务合同约定执行。合同没有约定的，按如下程序操作：
　　（一）物业服务企业提供该物业管理区域前两年经审计的财务报表、拟提价的方案和方案说明；
　　（二）物价事务所会同行业协会专家组对拟提价方案提供咨询；
　　（三）由区价格行政管理部门对拟提价方案加具意见；
　　（四）物业服务企业将拟提价方案在物业管理区域显著位置公示十五日并书面征求业主意见；
　　（五）经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，物业服务企业将业主表决结果在物业管理区域显著位置公示十五日；将新的收费标准报区价格行政管理部门备案，并抄送居（村）民委员会、街道办事处（镇人民政府）、区建设房产行政管理部门。
　　第九十条 当发生业主不按合同约定的时间和标准交纳物业服务费时，业主委员会应当配合物业服务企业督促业主缴交。
　　业主拖欠物业服务费，物业服务企业可以向当地人民法院提起诉讼，追讨物业服务费。
　　业主出租物业，应当将管理规约告知承租人，承租人应当遵守管理规约。
　　自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内，买受人或承租人应当将物业转让或者出租的情况告知业主委员会和物业服务企业。
　　第九十一条 业主委员会应当督促物业服务企业按照物业服务合同的约定做好物业管理服务，协调、处理业主、物业使用人对物业管理服务的投诉。
　　街道办事处（镇人民政府）、司法所、居（村）民委员会应当建立物业纠纷调解机制，及时协调解决物业纠纷。
　　业主对物业服务企业的服务有意见的，可以向业主委员会或居（村）民委员会反映，由业主委员会或居（村）民委员会督促物业服务企业改进。物业服务企业不及时处理的，业主委员会应该请求居（村）民委员会进行调解。对物业服务企业损害业主、物业使用人合法权益的，物业所在地的区建设房产行政管理部门应当责令其限期整改，物业服务企业应当按期整改。
　　业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业对有关物业服务收费有争议的，可以向物业所在地价格行政管理部门申请协调处理。
　　业主认为物业服务企业违反合同约定的，可向当地人民法院提起诉讼。
　　第九十二条 物业服务企业退出管理区域时，业主欠交物业服务费等费用的，原物业服务企业可以依法追讨，业主委员会、居（村）民委员会、新的物业服务企业应当予以协助，但原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费等费用为理由拒绝退出物业管理区域。
　　
第八章 旧住宅区物业管理
　　第九十三条 未实施物业管理的旧住宅小区由街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会提供保安、保洁、绿化服务。按照因地制宜、统筹规划，政府投资、适度扶持，综合整治、分步实施的原则，逐步推进旧住宅区整治改造，推行物业管理服务。
　　第九十四条 ?旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，由街道办事处（镇人民政府）征求相关业主意见后，确定物业管理区域。
　　第九十五条 市、区、镇（街道）三级人民政府统筹设立旧住宅区整治改造专项资金，对旧住宅区进行环境综合整治，完善配套设施。更新改造供电、供水、供气、通讯等市政公用设施的专项成本支出，由各营运单位承担。
　　第九十六条 街道办事处（镇人民政府）和居（村）民委员会根据旧住宅区环境整治改造方案，建设围墙、岗亭、道闸、消防设备、简易垃圾中转站、物业服务用房等与卫生、治安相关的基本设施，相关建设应按法律规定办理手续。
　　结合物业管理区域实际情况，鼓励由街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会引入物业服务企业。
　　第九十七条 通过以下措施维持旧住宅区的长效管理：
　　（一）多渠道筹集资金，形成“以业养业”的机制。
　　物业服务企业通过开展多种形式的有偿服务，利用旧区经整合后形成的房产、设备、场地等资源开展经营，经营所得用于补贴物业服务费。
　　（二）所在区人民政府统筹对入驻旧住宅区的物业服务企业给予一次性接管资金补贴，作为前期启动资金。在两年内，给予物业服务费差额补贴，第一年补助服务费收取不足部分的70%，第二年补助不足部分的30%，如果全额收取服务费的，给予服务费用总额10%的补贴。具体补贴数额由物业服务企业根据实际情况提出，经街道办事处（镇人民政府）审核后报区旧住宅区整治工作领导组批复。
　　（三）加大宣传力度，争取业主对整治改造工作的支持和配合，提高物业服务费收缴率。
　　
第九章 行业管理
　　第九十八条　新设立的物业服务企业应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内向区建设房产行政管理部门申请资质。物业服务企业必须按有关规定取得《物业服务企业资质证书》后，方可从事物业服务工作。外地物业服务企业进入本市从事物业管理活动应当到区建设房产行政管理部门办理准入备案手续，领取诚信管理手册。
　　从事物业服务的专业管理人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。
　　物业服务企业的资质管理适用建设部《物业服务企业资质管理办法》。
　　第九十九条 物业服务企业的资质实行属地管理，街道办事处（镇人民政府）应当配合管理部门进行物业服务企业的资质管理工作。
　　区建设房产行政管理部门每年不少于一次对辖区内的物业服务企业进行资质、服务质量检查、监督，并听取相关行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会、业主委员会的意见。
　　第一百条 市住房和城乡建设行政管理部门建立全市物业服务企业的诚信管理系统，为每个物业服务企业建立诚信档案并颁发诚信手册。
　　企业的违规行为、重大投诉、安全责任事故等，由居（村）民委员会、街道办事处（镇人民政府）核实后，报区建设房产行政管理部门载入企业的诚信手册。
　　本办法第六十四规定的业主委员会对物业服务企业的年度考核报告和满意度调查情况，载入企业的诚信手册，作为参考依据。
　　第一百零一条 市房地产业协会应当制定物业管理行业诚信自律管理公约，经核实对违反诚信自律的物业服务企业及从业人员进行行业通报，并报市、区建设房产行政管理部门载入诚信手册。发现物业服务企业的恶性竞争行为，应组织专业委员会对其管理区域的服务质量进行跟踪检查，并报市、区建设房产行政管理部门载入诚信手册，如管理水平和质量严重下降的，对该企业进行行业通报批评，并报区建设房产行政管理部门载入诚信手册。
　　市房地产业协会应当每年制定行业培训计划，通过培训、参观、交流等形式提升物业管理行业从业人员的素质。
　　市房地产业协会应当引导物业管理行业采取新技术、新方法开展物业服务，提升物业管理和服务水平。市房地产业协会每年进行一次全市物业管理行业情况调研，形成行业报告，引导行业的良性发展。
　　区级物业管理行业组织参照本条执行。
　　第一百零二条 市房地产业协会受市住房和城乡建设行政管理部门委托在全市范围内每年开展一次物业管理示范小区、示范大厦（园区）考评工作。考评工作根据国家、广东省、佛山市制定的考评标准进行，保证考评工作的公开、公平、公正。考评达标的示范项目，在行业内通报表扬，并报市住房和城乡建设行政管理部门备案。考评情况载入企业的诚信手册。
　　市房地产业协会应当对获得示范称号的管理项目进行不少于两年一次的跟踪检查，发生重大有效投诉或者管理质量严重下降的，应报市住房和城乡建设行政管理部门批准，撤销其示范称号。
　　市房地产业协会负责广东省、国家示范项目的推荐工作。区建设房产行政管理部门或行业协会负责市级示范项目的推荐工作。物业服务企业的评优情况作为企业资质升级的参考材料。
　　

第十章 法律责任
　　第一百零三条　住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由区建设房产行政管理部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。
　　第一百零四条　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，街道办事处（镇人民政府）应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
　　业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
　　业主委员会作出的决定违反有关规定造成他人损害的，由签名同意该决定的业主委员会委员承担民事责任。
　　第一百零五条 任何单位或个人违反共有收益使用程序造成损失的，或者挪用、贪污共有收益的，依法追究法律责任，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第一百零六条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
　　第一百零七条 物业服务企业违反诚信管理规定的，行政主管部门对其进行警告、通报处分，情节严重的依法对其资质进行降级或取消资质的处分。
　　第一百零八条 物业管理主管部门工作人员、街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会物业管理工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，由其所在单位或者上级主管部门对负有责任的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。　　
　　第一百零九条　《物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》及其他有关法律、法规和规章已有处罚规定的，从其规定。

第十一章 附则
　　第一百一十条 （临时）管理规约示范文本、业主大会议事规则示范文本、（前期）物业服务合同示范文本、业主委员会成立办法、住宅专项维修资金管理办法、物业管理招投标管理办法、物业服务企业诚信管理办法，按广东省住房和城乡建设厅具体要求由市住房和城乡建设行政管理部门另行制定。
　　第一百一十一条　本办法自2010年4月1日起施行，试行期为2年。

　　住宅小区是市民生活的场所，是社区的单元。加强住宅小区综合管理，创造整洁、文明、安全、方便的生活居住环境，是改善民生、提高人民群众生活品质、共建共享与世界名城相媲美的“生活品质之城”的重要内容。为进一步加强住宅小区公共管理和公共服务，推动我市住宅小区综合管理水平再上新台阶，特提出如下意见。

　　一、加强住宅小区综合管理的总体要求

　　1．重要意义。近年来，随着我市城市建设的推进、社区建设的加强、物业管理的推行和背街小巷改善、危旧房改善、庭院改善等民心工程的实施，居民居住条件和居住环境得到较大改善，涌现出一大批环境美、设施全、服务优、管理好的新型住宅小区。但同时也要看到，我市住宅小区综合管理水平还不高，尤其是老旧住宅小区公共设施不配套、公用服务不完善、物业管理不健全、安全文明程度不够高和新建住宅小区业主自治管理不规范、少数物业服务企业管理服务水平不高等问题还普遍存在，住宅小区经常产生一些矛盾纠纷与不稳定因素。加强住宅小区综合管理，是践行“以人为本、以民为先”理念、解决人民群众最关心最直接最现实利益问题、提升人民群众生活品质的民心工程，是推进“和谐社区”建设、提高城市文明程度和管理水平的基础工程，是落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的实事工程。各级各部门要进一步解放思想、创新思路、落实举措，切实加强住宅小区综合管理工作，不断提升人民群众满意度，创造居民安居乐业的良好环境。

　　2．指导思想。以科学发展观为统领，围绕共建共享与世界名城相媲美的“生活品质之城”，顺应人民群众提高生活品质的新要求，以便民、利民、为民、安民为主旨，以实施背街小巷改善、危旧房改善、庭院改善和物业管理改善工程为突破口，以解决居民反映强烈的热点难点问题为重点，完善住宅小区综合管理体制，建立住宅小区综合管理长效机制，全面提升我市住宅小区综合管理水平。

　　3．主要目标。住宅小区综合管理，主要包括住宅小区行政事务管理、住宅小区设施和物业专业服务管理、业主自我管理三个方面内容。通过三年努力，全市住宅小区“条块结合、以块为主、属地管理、多方协同”的综合管理体制基本理顺，行政部门职能管理强化、公用事业单位专业服务到位、业主自我管理服务规范的长效管理机制基本建立，杭州特色物业管理模式基本确立，居住区域综合环境有较大改善，“整洁有序、平安和谐”氛围基本形成，广大业主和居民群众对住宅小区综合管理的满意度有较大提高。

　　4．基本原则。加强住宅小区综合管理，必须坚持以下原则：一是分级负责、属地为主原则。科学划分市、区、街道（乡镇）在住宅小区综合管理中的责任和义务，强化市级相关部门的指导、协调和监督职能，强化区级政府的属地综合管理职责，充分发挥街道（乡镇）和社区等基层组织在住宅小区综合管理中的主体和基础作用。二是体制创新、“三有”到位原则。落实住宅小区综合管理“有钱办事、有人管事、有章理事”，加大公共管理和公共服务力度。三是点面结合、建管并举原则。按照物业管理“扩面提质”的思路，推进住宅小区网格化管理，既加强住宅小区基础设施改造和硬件配置，又加强日常物业管理工作机制建设。四是发扬民主、共建共享原则。完善民主促民生机制，落实“四问四权”，既保障业主和居民群众的权利，又明确业主和居民群众的义务，共建品质小区、共享品质生活。

　　二、建立和健全住宅小区综合管理体制

　　5．建立市、区、街道（乡镇）三级管理协调制度。按照“条块结合、以块为主”原则，建立市、区、街道（乡镇）住宅小区综合管理联席会议制度，强化住宅小区属地化管理责任和相关职能部门的协同配合作用，提高住宅小区综合管理工作实效。市住宅小区综合管理联席会议的主要任务是负责对全市住宅小区综合管理进行指导，研究制定相关配套政策，协调解决重大问题。区政府负责本辖区内住宅小区综合管理工作，定期研究分析辖区住宅小区综合管理工作情况，协调解决重点难点问题。

　　6．明确各职能部门的住宅小区综合管理职责。制定《杭州市相关部门和专业单位住宅小区综合管理职责分工》，进一步明确市房管、城管、城管执法、工商、公安、绿化、物价、规划、建设、财税、民政、消防、卫生、环保、质监、司法、人防、电力、水业等相关部门和专业单位的住宅小区综合管理职责。各相关部门和专业单位要按职责分工，制定管理细则，进一步细化相关管理措施与程序。

　　7．发挥街道（乡镇）和社区基层组织的作用。住宅小区综合管理是社区管理的重要内容，要纳入社区建设之中。街道（乡镇）和社区党组织要切实加强领导，定期召集由社区居委会、社区公共服务工作站、业主委员会、管理服务单位（物业服务企业）负责人参加的协调会，落实住宅小区综合管理具体事项。社区党组织和居委会要充分发挥综合协调优势，组织和引导住宅小区业主做好业主大会、业主委员会组建和换届改选等工作，加强对业主大会、业主委员会日常工作的指导监督，推动业主自治管理健康发展。

　　8．规范业主自治管理。制定《杭州市住宅小区业主大会和业主委员会指导规则》，完善业主大会和业主委员会选举、运作规程及其它指导性示范文本。各级房管部门要进一步加强对业主自治管理的业务指导，符合条件的住宅小区要及时成立业主大会、业主委员会，健全业主自我管理、自我约束机制，发挥业主自治作用。业主要自觉遵守业主公约，执行业主大会决议，按时缴纳物业服务费用，党员干部、机关事业单位职工要带头参与业主自治，及时缴纳物业服务费用。对拒交物业服务费的业主，业主委员会要协助物业服务企业催交。业主委员会要根据《物业管理委托合同》，监督和协助物业服务企业履行义务，规范服务行为。业主委员会成立前或换届（辞职）期间，在过渡期内由街道（乡镇）委托社区居委会监督、指导物业服务企业的服务行为。

　　三、加强和改善住宅小区物业管理

　　9．实施老旧住宅小区物业管理改善工程。老旧住宅小区物业管理是我市物业管理的难点、热点、重点，是推进住宅小区综合管理的重中之重。为巩固背街小巷改善、危旧房改善和庭院改善工程成果，实现住宅小区物业管理“扩面提质”，市委、市政府决定实施老旧住宅小区物业管理改善工程。要围绕到2011年末基本实现市区住宅小区物业管理全覆盖的目标，制定《杭州市老旧住宅小区物业管理改善工程实施方案》，争取通过三年努力，全面完成物业管理改善工程，实现老旧住宅小区有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修服务等“八有”要求。

　　10．加强老旧住宅小区环境整治和设施配套。坚持庭院改善、危旧房改善与物业管理改善三大工程相结合，切实加强老旧住宅小区硬件设施修缮和配套改善，为建立物业管理长效机制打好基础。对已完成庭院改善和危旧房改善工程的住宅小区，市庭改办和危改办要开展“回头看”，查漏补缺，按照物业管理改善工程明确的要求进一步完善硬件配置；对已列入庭院改善和危旧房改善计划的住宅小区，要按照物业管理改善工程明确的要求增加相应改善内容，同步完成住宅小区物业管理所需硬件设施的配置完善；对未列入庭院改善或危旧房改善计划的其他老旧住宅小区或零星住宅，要结合实施物业管理改善工程，因地制宜、有选择地加强住宅小区整治和完善硬件配置。

　　11．建立完善住宅小区物业管理长效机制。新建住宅小区应全面推行专业化物业管理。老旧住宅小区在实施庭院改善、危旧房改善、物业管理改善工程后，根据居民意愿和物业管理基础条件，引入物业服务企业实行专业化物业管理或实行社区化准物业管理，建立住宅小区物业管理长效机制。推行专业化物业管理模式的住宅小区，由业主委员会通过业主大会选聘物业服务企业，受聘物业服务企业根据《物业管理条例》等规定和《物业服务合同》约定，提供专业化物业管理并按合同约定向住户收取物业服务费和提供物业服务。推行社区化准物业管理模式的住宅小区，可由当地街道（乡镇）、社区居委会组织社区公共服务工作站具体开展物业管理，也可采取“社区牵头、党员骨干发挥作用、社区居民共同参与”的居民自治物业管理。社区公共服务工作站或居民自治物业管理小组可分别聘请保洁、秩序维护等人员负责开展住宅小区物业基本服务，包括公共区域保洁服务、小区内安全秩序维护服务、停车秩序维护服务、共用设施维保服务、公共绿化养护服务、小区内道路保养服务、房屋共用部位维修管理服务等。　　

　　12．建立健全物业管理收费和有偿服务机制。修订《杭州市物业服务收费管理实施办法》，制定《杭州市社区化准物业管理服务内容和收费标准》，规范物业服务收费行为。按照“全覆盖、低收费、有补贴”要求，建立健全物业管理有偿服务机制，满足多样化物业管理需求。“全覆盖”，即庭院改善后的住宅小区，原则上都要实行专业化物业管理或社区化准物业管理，住户要缴纳一定的物业服务费。“低收费”，即实行社区化准物业管理的住宅小区，按《杭州市社区化准物业管理服务内容和收费标准》向住户收取一定的服务成本费。住宅小区内公共路面停车、物业管理用房等经营性收入纳入住宅小区物业服务专项经费。“有补贴”，即困难家庭物业服务费可免交或按一定比例减交，减免部分由市、区财政补贴。

　　四、加强和改进住宅小区其它相关管理服务

　　13．加强和改进住宅小区行政管理和物业纠纷化解。各区政府要整合各部门公共管理资源，推动各项行政管理服务进住宅小区，分类指导，加强协作，依法行政，规范管理。市司法、房管等部门要制定《关于加强住宅小区物业纠纷人民调解工作的实施意见》，加强住宅小区物业纠纷的化解工作，促进人民调解、行政调解、司法调解的相互衔接，探索建立专业性人民调解组织。各区和街道（乡镇）要建立住宅小区综合管理投诉受理制度和物业纠纷调解机制，形成“属地街道、辖区物业主管部门、其他有关管理部门、仲裁机构、基层法院”多方联动的投诉纠纷快速处理机制，确保物业纠纷及时有效得到处理。社区居委会要充分发挥优势，协助街道（乡镇）召集业主委员会、物业服务企业、房屋产权单位等小区相关单位成立住宅小区物业投诉纠纷基层协调小组，参与协调处理业主、业主委员会与物业服务企业的关系，在属地街道（乡镇）的指导下减少住宅小区投诉纠纷的发生。

　　14．改进住宅小区相关管线和公用设施设备维修养护。理顺维修养护管理体制，进一步明确供水、供电、燃气、电信、有线电视等各公用事业专业经营单位相关管线和设施设备维修养护责任。各公用事业专业经营单位要分别制定《住宅小区内相关管线和设施设备维修养护方案》，并负责具体实施工作。相关管网等设施铺设和维修改造资金由专业单位承担。由市房管、质监、建设、法制等部门负责，制定住宅电梯使用、管理、维修和更新制度，明确房屋所有人（使用人）、业主委员会、物业管理单位的责任，以及资金筹措、管理、使用、结算的渠道和方法，保障住宅小区电梯安全使用。

　　15．构建房屋维修和物业服务管理信息化网络系统。搭建“两级管理、三级网络”的全市房屋维修和物业服务管理信息化网络系统，市一级建立指挥中心，区一级建立办理中心，各区分片设立的房屋维修队与街道（乡镇）、社区、物业服务企业，共同实施房屋维修和物业管理工作。加快杭州市数字物业服务房屋维修管理网络平台开发，争取在三年内实现市、区、街道（乡镇）、社区全面联网。

　　16．优化相关专项维修资金使用和管理。制定出台杭州市专项维修资金使用管理的相关规定，创新商品房物业维修资金和房改房维修资金使用办法，优化使用方式，简化使用程序，降低使用门槛，扩大维修资金使用范围，提高资金使用的规范性、操作性和效率，真正体现“取之于民、用之于民”。

　　17．加强物业服务行业管理和监督。加强物业服务分类管理，探索建立物业管理标准化服务体系，细化物业管理项目，明确物业服务责任，提升物业管理规范化和市场化程度。充分发挥物业主管部门和物业管理行业协会作用，加强行风建设，促进行业自律。加强物业服务企业资质审批管理，建立物业服务企业诚信档案定期公示制度，完善物业管理市场竞争机制，规范招投标行为。制定《物业管理项目退出管理办法》，规范物业管理行业有序进入和退出机制。建立物业服务企业退出时的临时物管服务应急程序，实现住宅小区物业管理的有机衔接。

　　五、营造推进住宅小区综合管理的良好环境

　　18．加强住宅小区综合管理的资金和政策支持。市本级设立住宅小区综合管理（物业管理改善工程）专项资金，主要用于老旧住宅小区共用部位和共用设施设备的维修改造、物业管理资助和对困难群众、弱势群体、低收入阶层减免物业服务费的补贴等方面。物业管理改善工程涉及的具体改善项目总体费用由市、区两级财政根据工程决算按1∶1配套解决。结合庭院改善和危旧房改善工程一并实施的项目费用列入庭院改善和危旧房改善工程专项经费。市住宅小区物业管理改善工程专项资金使用办法另行制定。

　　19．建立住宅小区综合管理考评机制。建立完善住宅小区综合管理服务考评体系，把业主满意度作为考评的重要依据。市直相关部门落实住宅小区综合管理职责分工和任务的情况，纳入市直单位综合考评。

　　20．加强住宅小区综合管理的协调服务。各级各部门要加强协调和服务，大力支持住宅小区综合管理工作，帮助解决在加强住宅小区综合管理中遇到的问题。房屋产权单位和广大居民群众、业主要积极履行义务，积极支持参与住宅小区综合环境和物业管理改善工作。各级宣传部门要加大对住宅小区综合管理相关法规政策的宣传力度，强化舆论监督，为加强住宅小区综合管理营造良好舆论环境。

本意见执行范围为杭州市区（不包括萧山区、余杭区）。萧山区、余杭区和各县（市）根据实际，参照执行。

　　为充分发挥人民调解在预防、化解物业纠纷中的作用，根据《杭州市人民调解条例》、《中共杭州市委杭州市政府关于进一步加强住宅小区综合管理的若干意见》(市委〔2009〕14号)等相关规定，现就以人民调解方式化解住宅小区物业纠纷提出如下指导意见：

　　一、指导思想及工作原则

　　(一)人民调解是指人民调解组织依据法律、法规、规章、政策以及社会公德，通过说服教育和劝导协商的方法，在当事人双方自愿平等和互相谅解的基础上，解决民间纠纷的活动。人民调解具有便民利民、程序灵活、效率高、成本低、不伤和气等特点和优势，在预防化解民间纠纷、维护社会和谐稳定等方面具有十分重要的作用。

　　(二)化解住宅小区物业纠纷，要坚持以科学发展观为统领，按照构建和谐社会的总要求，充分发挥人民调解的优势作用，加大物业纠纷的预防和调处力度，促进人民调解、行政调解、司法调解相互衔接，努力实现将物业纠纷化解在基层的工作目标，力争“小事不出小区、社区，大事不出乡镇(街道)”。

　　(三)人民调解组织调解物业纠纷，应当以国家法律、法规、规章、政策为依据，形成预防为主、调防结合、案结事了的人民调解工作机制，遵循自愿、依法、合理、合情和尊重当事人诉讼权利的原则。

　　二、调解组织设置及工作职责

　　(一)实行物业管理和社区化准物业管理的住宅小区，可新设立住宅小区物业纠纷人民调解组织，负责本小区物业纠纷的受理、调解，并积极促进纠纷双方的和解。住宅小区物业纠纷人民调解组织受所在社区人民调解委员会的指导，成员一般由所在住宅小区的业主委员会成员、业主(或房屋使用人，下同)、“和事佬”协会成员、物业服务企业职工和社区物业专管员等组成。住宅小区物业纠纷人民调解组织的设立及其人员组成，应当向所在乡镇(街道)司法所备案。

　　(二)社区人民调解委员会负责本社区一般性物业纠纷的预防、受理、调解及纠纷信息的排查，开展相关法律、法规、政策的宣传教育，并接受所在乡镇(街道)人民调解委员会的工作指导。

　　(三)乡镇(街道)人民调解委员会负责本区域内较复杂物业纠纷的受理、调解等工作，积极协调物业纠纷涉及的相关部门、人员及律师等专业人士参与纠纷的调解，并接受所在区人民调解委员会的工作指导。

　　(四)城区可在现有的区人民调解委员会内设立物业纠纷人民调解工作室，负责受理、调解本区域内影响较大、情况复杂、处理难度较大的物业纠纷。建立区物业纠纷人民调解工作室的，名称统一为“XX区人民调解委员会物业纠纷调解工作室”，由区司法局聘任1至3名专职调解员负责日常工作。

　　三、调解范围

　　人民调解组织调解的物业纠纷主要包括：

　　(一)业主之间的纠纷；

　　(二)业主与业主委员会之间的纠纷；

　　(三)业主或业主委员会与物业服务企业之间的纠纷；

　　(四)物业服务企业之间的纠纷；

　　(五)业主、业主委员会与开发建设单位或其他单位之间的纠纷；

　　(六)其他适合人民调解组织调解的物业纠纷。

　　四、调解程序

　　(一)物业纠纷当事人可以向所在地或纠纷发生地人民调解组织申请调解，人民调解组织应当受理。人民调解组织也可以根据单位、群众的需求或纠纷排查线索主动介入调解，但不得因物业纠纷当事人拒绝调解或调解不成而阻止当事人起诉、申请仲裁等。

　　(二)人民调解组织在调解物业纠纷的过程中，可以相互配合，共同调解。对于住宅小区物业纠纷人民调解组织调解不成的物业纠纷，可引导当事人向所在社区或乡镇(街道)人民调解组织申请调解，也可以直接向所在区物业纠纷人民调解工作室申请调解。对于社区、乡镇(街道)人民调解组织直接受理的物业纠纷，调解不成的，可引导物业纠纷当事人向所在乡镇(街道)人民调解组织或所在区物业纠纷人民调解工作室申请调解。

　　(三)人民调解组织可根据行政机关的相关移交开展物业纠纷调解。调解成功的，制作人民调解协议书；调解不成功的，应当告知当事人向移交机关重新申请处理，实现人民调解与行政调解的衔接。

　　(四)人民调解组织可根据法院诉前引导或委托开展物业纠纷调解。调解成功的，制作人民调解协议书；调解不成功的，应当告知当事人重新向法院提出诉讼申请，实现人民调解与诉讼程序的衔接。

　　(五)人民调解组织调解物业纠纷，一般在1个月内调结。如有特殊情况不能在1个月内调结，经纠纷双方当事人同意，可以适当延长调解期限，但延长期限一般不超过30日。

　　(六)经人民调解组织调解的物业纠纷，当事人达成调解协议的，应当制作人民调解协议书。调解协议对双方当事人具有法律约束力，当事人应当认真履行。

　　五、工作要求

　　(一)积极构建住宅小区物业纠纷调解“四级网络循环运行+专业律师参与+诉调衔接”的工作运行机制，即形成住宅小区、社区、乡镇(街道)和区物业纠纷人民调解组织等四级调解网络；以组建物业纠纷人民调解律师顾问团、开展“律师进社区”活动等形式，广泛吸纳律师等专业人士参与物业纠纷调解；加强人民调解、行政调解、司法调解和社会力量的有机结合，有效提高解决物业纠纷的效果和效率。

　　(二)坚持依靠现有人民调解骨干力量与动员社会力量广泛参与相结合的原则，充实物业纠纷人民调解组织的力量。加大对物业纠纷专兼职调解员、社区物业专管员、“和事佬”协会成员的专业知识、调解技巧、物业相关法律法规及政策等的培训力度，不断改善人民调解员队伍的专业结构。

　　(三)加强对以人民调解方式化解物业纠纷工作的指导，建立物业纠纷引导和信息报送等制度。各人民调解组织应当定期排查辖区内的物业纠纷，对容易造成一定社会影响的物业纠纷，应当及时报告所在地党委、政府。

　　(四)加强对以人民调解方式化解物业纠纷工作的物质保障，完善人民调解“以奖代补”制度。根据经济社会发展需要，将物业纠纷专、兼职调解员和“和事佬”协会成员等纳入“以奖代补”对象范围，实行“固定补贴”与“一案一补”，并切实保障司法行政部门对人民调解工作的指导、培训和表彰所需经费到位。

　　(五)各级政府应当重视和支持以人民调解方式化解物业纠纷工作。司法、房管、信访等部门要相互配合、整合资源、形成合力，推动人民调解与行政调解、司法调解的衔接互动，建立物业纠纷调解长效机制。

　　萧山区、余杭区及各县(市)可根据本地实际参照实施。

　　本意见由市司法局负责解释。

　　日前，杭州市政府办公厅转发了市司法局《关于以人民调解方式化解住宅小区物业纠纷指导意见的通知》。今后，实行物业管理和社区化准物业管理的住宅小区，可新设立住宅小区物业纠纷人民调解组织，负责本小区物业纠纷的受理、调解，并积极促进纠纷双方的和解。

　　调解组织受所在社区人民调解委员会的指导，成员一般由所在住宅小区的业主委员会成员、业主（或房屋使用人，下同）、“和事佬”协会成员、物业服务企业职工和社区物业专管员等组成。

　　调解组织调解的物业纠纷主要包括：业主之间的纠纷；业主与业主委员会之间的纠纷；业主或业主委员会与物业服务企业之间的纠纷；物业服务企业之间的纠纷；业主、业主委员会与开发建设单位或其他单位之间的纠纷；其他适合人民调解组织调解的物业纠纷。

　　纠纷发生时，物业纠纷当事人可以向所在地或纠纷发生地人民调解组织申请调解，人民调解组织也可以根据单位、群众的需求或纠纷排查线索主动介入调解，但不得因物业纠纷当事人拒绝调解或调解不成而阻止当事人起诉、申请仲裁等。

　　对于住宅小区物业纠纷人民调解组织调解不成的物业纠纷，可引导当事人向所在社区或乡镇（街道）人民调解组织申请调解，也可以直接向所在区物业纠纷人民调解工作室申请调解。对于社区、乡镇（街道）人民调解组织直接受理的物业纠纷，调解不成的，可引导物业纠纷当事人向所在乡镇（街道）人民调解组织或所在区物业纠纷人民调解工作室申请调解。

　　人民调解组织调解物业纠纷，一般在1个月内调结。如有特殊情况不能在1个月内调结，经纠纷双方当事人同意，可以适当延长调解期限，但延长期限一般不超过30日。

为贯彻落实《中共成都市委、成都市人民政府关于进一步扩大五城区经济管理权限促进中心城区加快发展的意见》（成委发〔2010〕4号）的要求，结合我市物业管理发展实际，经2010年第三次局长办公会议研究决定在将我局依法行使的管理权限下放五城区（含高新区）的同时，一并下放给其他区（市）县。现就相关事项通知如下：
一、下放事项
各区（市）县房产管理局及高新区规划建设局（以下统称各区（市）县房管局）按照属地管理原则，行使以下所列下放的物业管理职权，包括：
（一）负责在辖区内注册的物业服务企业申请三级（含暂定三级）资质核定、资质变更的受理、审批、发证工作；
（二）负责辖区内采用协议方式选聘物业服务企业的核准工作；
（三）负责辖区内物业服务招标、中标的备案工作；
（四）负责辖区内新建住宅附属设施设备交付使用的备案工作；
（五）负责辖区内物业管理纠纷调处和信访、安全监管指导工作；
（六）其他职权，依照法律法规政策的规定行使。
二、分级责任
（一）各区（市）县房管局具体负责物业管理下放管理权限和法律法规政策规定的其他职权范围内因具体行政行为引起的行政诉讼、行政复议、行政赔偿和信访（含市长电话、市长信箱）、安全监管指导等的处理工作并承担相应责任。
（二）市房管局负责全市物业管理的政策制定、指导，行政执法监督检查，行业业务培训等行政管理和行业管理工作。
（三）市房管局在行政执法监督检查中，发现有物业管理违法违规行为的，责令行为地所在区（市）县房管局依法查处，并将处理情况报送市房管局。
三、具体事项的办理
（一）物业服务企业三级（含暂定三级）资质核定、资质变更，经各区（市）县房管局分管负责人审批签字后，符合资质条件的由各区（市）县房管局负责打印资质证书并发送给物业服务企业。
物业服务企业三级（含暂定三级）资质证书由市房管局统一购买和管理，根据各区（市）县房管局所需数量在加盖市房管局公章并登记后提供。
物业服务企业三级（含暂定三级）资质证书的编号以各区（市）县的第一个字进行编排，其中暂定三级资质证书的编号加“暂”，且有效期为一年。如锦江区三级资质证书的编号为“成房锦（2010）001”，暂定三级资质证书的编号为“成房锦暂（2010）001”。
（二）采用协议方式选聘物业服务企业的核准和物业管理招标、中标的备案及新建住宅附属设施设备交付使用的备案，由各区（市）县房管局依规定核准、备案后，在按照示范文本自行印制的文本上加盖区（市）县房管局公章。
四、统计报送
各区（市）县房管局每月定期向市房管局报送物业管理工作信息及物业管理监管台帐，并加强物业管理法规、政策宣传工作。
五、监督考核与处理
市房管局建立物业管理权限工作的监督考核机制，加强对各区（市）县房管局履职情况的动态监管和工作考核。
市房管局发现区（市）县房管局在一年内有3起以上违规审批、违法管理行为的，责令其改正并暂停有关下放的管理权限的同时，予以通报批评；有5起以上违规审批、违法管理行为的，责令其改正并收回有关下放的管理权限并予以通报批评。
六、实施时间
我市物业管理有关管理权限下放工作于2010年3月1日起正式启动。

    今年合肥市将建立物业服务企业诚信体系，规范物业服务行为，对业主投诉较多，有违法违规行为的企业将上黑名单，情节严重的外地企业将有可能被逐出合肥市场。这是记者昨天从市相关部门获悉的。

    物业管理矛盾和纠纷日益突出，为从源头控制矛盾纠纷，今年合肥市房产局将进一步加强物业管理监管力度，在突出做好物业服务企业日常行为监管的同时，以物业小区为单位，建立社会治安综合治理工作联络员制度。在物业服务企业中推行诚信建设，通过建立诚信体系，对业主投诉较多，有违法违规行为的企业建立黑名单并定期公布，情节严重的降低资质等级或注销其资质，最终将可能被逐出合肥市场。同时，实行物业服务企业保证金制度，加强承接和退出物业项目的监管。

    为进一步贯彻《大连市物业服务收费管理实施细则》，保障业主和物业服务企业的合法权益，规范物业服务收费行为，依据国家、省、市《收费许可证》管理的有关规定，市发改委、市国土资源和房屋局从2010年3月2日起统一换发新版物业服务《收费许可证》，并结合换发《收费许可证》，对现行的各住宅小区的物业服务收费标准进行重新理顺。

    本次换发物业服务《收费许可证》的范围是市内四区及高新区已取得收费资格的普通住宅小区。换发物业服务《收费许可证》应提供的资料：重新确定物业服务收费标准的申请报告;原《收费许可证》正副本、申请表;历次价格审批文件复印件或审批表复印件;工商营业执照副本及复印件;税务登记副本及复印件;物业服务资质证书副本及复印件;(前期)物业服务合同的原件及复印件;前期物业服务协议或购房合同的原件及复印件;物业服务内容及标准;物业服务费用成本核算资料;物业小区详规图复印件;成立业主委员会的住宅小区需提供业主委员会成立或换届备案回执原件及复印件。小区设有地面停车场的，需提供市国土资源和房屋局《大连市住宅小区停车场经营管理审批表》复印件及小区停车车位示意图。小区设有地下停车场的须提供：地下停车场的权属证明;产权单位或业主委员会与物业公司签订停车场委托管理合同原件及复印件;消防工程验收报告;地下停车场车位示意图。单独办理地下停车场换证手续的，需提供书面申请报告，报告中须说明地下停车场的面积、车位数量及权属关系等。

    本次核发物业服务《收费许可证》，各物业公司以小区为单位填报《大连市住宅小区物业服务收费标准审核表》(一式四份)，《收费许可证申请表》(一式两份)及2009年物业服务费、地面停车场、地下停车场收费收入及支出明细表，并按本通知要求准备相关的资料，做好审验换证的初审工作。相关表格可在大连价格信息网下载，网址：http://www.wjj.dl.gov.cn。各物业公司要将相关材料按照先后顺序装订成册后到大连市物业管理协会进行初审。大连市物业管理协会地址：大连市西岗区长江路588号白云物业(心族大酒店旁)19层1904房间。联系电话：39665123、39665132，联系人：金涛、庞喜录。

    本次换发物业服务《收费许可证》截止日期为2010年3月31日，原2009年到期的《收费许可证》有效期可顺延至换发新证为止。从2010年4月1日起，旧版《收费许可证》统一废止。