《公元物业管理文摘》（第138期）

非赢利共享型信息选编　　　第138期/20091020　　　公元物业管理有限公司

【法规动态】 ——安徽：新物管条例明年实施 业主财产受损物业担责 ——大同：《大同市物业管理条例》将作修改 【行业要闻】 ——福州：物业安防记入企业诚信档案 ——厦门：物业管理规定征求意见 违法装修不能办房产过户 ——北京：今年物业评星要过业主这一关 ——无锡：立法规定小区车库归属 ——宁波：出台规定制止一楼业主“挖地三尺” ——连云港：市房产局开展全市物业管理服务用房大检查 ——西藏：拟推行物业服务星级制度提高物业服务水平 ——西安：物业管理条例将修订 【数据说话】 ——长沙：物业维修资金3万元以上需专业机构进行审计 【物管采风】 ——成都：人员进出不登记 物业企业将被责令限期整改 【学习平台】 ——浅析物业管理收费的“质价相符”原则 【业主之声】 ——天津：电梯若不年检 您以可举报投诉12365 【自由论坛】 ——从实践中体会物业接管验收工作 【案例选编】 ——新房未入住就要交全额物业费 业主起诉物业公司却遭遇败诉

【法规动态】

安徽：新物管条例明年实施 业主财产受损物业担责

武静/《安徽商报》/20091024
业主信息被泄露有权举报，业主人身和财产受损、物业公司应承担相应责任。昨天下午，省十一届人大常委会第十四次会议通过了《安徽省物业管理条例》，这个“涉及千家万户”的条例，经过三次审议，终获通过，将从2010年1月1日起施行。值得一提的是，空置物业减半收费等多个热点并未写进条例，省人大法制委员会对此作了释疑。

大同：《大同市物业管理条例》将作修改

宋芳 孙露/《大同晚报》/20091028
国务院已于2007年8月出台了《国务院关于修改＜物业管理条例＞的决定》，我市现行《条例》部分条款与上位法有明显的矛盾与冲突。为此我市将对《大同市物业管理条例》作进一步修改。昨日，《大同市物业管理条例（修正案草案）》的议案已通过并列入市十三届人大常委会第十二次会议议程，进入审议程序。

【行业要闻】

福州：物业安防记入企业诚信档案

千家网/20091026
近日福州市政法委、市房管局等部门召开市小区治安防范管理现场推进会，提出物业公司安防工作好坏将纳入行业管理考核范畴，记入企业诚信档案，给小区业主选聘物业公司做参考。对安防工作差、整改不力的物业公司予以限制、降级甚至注销处理。有关部门要求进一步完善小区安防队伍管理制度，对安防人员选聘注重素质和背景把关。

厦门：物业管理规定征求意见 违法装修不能办房产过户

陈运军/《厦门商报》/20091024
《厦门市物业管理若干规定(草案)》昨起公开向社会征求意见，至本月31日，任何单位和个人均可将书面意见寄至厦门市人大城建环资委员会或发电子邮件至chen－huan1029＠sina.com。根据《规定(草案)》，今后严重违规装修房屋的，将不能办理过户及抵押登记直至改正。

北京：今年物业评星要过业主这一关

刘扬/《北京日报》/20091021
昨天，2009年度北京物业管理示范项目考评工作正式启动，和此前多年的考评方式不同，今年评星的物业项目要通过业主这一关。“今年北京市物业项目评优活动首次采取‘星级项目’评定方式，”只有获得‘五星级项目’称号的示范项目才获得被推荐参加国家级物业管理示范项目的评比资格，而‘星级项目’的评判权将交给业主和专家。

无锡：立法规定小区车库归属

江锡民/《新华日报》/20091016
《无锡市房屋登记条例》经省人大批准将从明年1月1日起施行。该《条例》规定：建筑区划内根据规划和居住区公建配套标准，未计入公共建筑面积进行分摊的汽车库（位），符合房屋登记条件的，登记为建设单位所有；其他依法属于全体业主共有的汽车库（位），符合房屋登记条件的，登记为全体业主共有。

宁波：出台规定制止一楼业主“挖地三尺”

《宁波日报》/20091016
从现在起一楼房屋业主“挖地三尺”抢空间的行为将被严管：市建委、市城管局、市规划局发出《关于加强房屋地坪标高监管确保房屋安全的通知》，对一楼房屋所有人或使用人已经擅自开挖房屋室内地坪的，责令恢复原状；已影响房屋基础结构的还必须对房屋进行加固处理。同通知也对物业公司在类似情况发生后应承担的责任作出了规定。

连云港：市房产局开展全市物业管理服务用房大检查

中国连云港网/20091029
我市于近日在全市范围内开展物业管理服务用房大检查。本次检查共涉及物管用房位置、面积、移交、工程质量、安全性能等十二个方面内容，在物业服务企业、社区居委会进行自查的基础上，由各县区房产局组织复查，市房产局根据自查复查情况组织抽查，检查结果将为加强物业管理服务用房制度化、系统化、规范化管理提供重要依据。

西藏：拟推行物业服务星级制度提高物业服务水平

董昌俊/《西藏商报》/20091028
近日，一份由自治区房地产业协会草拟的《西藏自治区物业服务星级评选标准（暂行）》，正在向各房地产企业、各物业服务企业及广大房产业主广泛征求意见。此举标志着物业服务星级制度将在我区推行。自治区房地产协会出台物业服务星级评选标准，将对我区房地产开发企业和物业管理公司从行业自律的角度进行约束。

西安：物业管理条例将修订

郝蕾/《华商报》/20091028
实施10年的《西安市物业管理条例》将作出修订，关于政府介入小区业委会等问题在法规中作了规定。《西安市物业管理条例(修正案草案)》提交审议，《修正案草案》明确规定物业管理区域在符合设立业主大会的条件后15日内，建设单位应书面告知物业所在地街办或乡镇政府。业主可在建设单位未履行告知义务的条件下书面告知上述部门。

【数据说话】

长沙：物业维修资金3万元以上需专业机构进行审计

陈暄/《长沙晚报》/20091027
随着长沙市部分物业保修期到期，各小区内物业维修问题日益增多，维修资金使用也日益频繁，于是出现了个别不法企业为谋取个人利益而虚报维修费用的情况。为保障业主利益，长沙市物业维修资金管理中心开展“资金管理标准化”活动，以规范物业维修费用申报，规定3万元以上的维修需找专业审计机构进行审计。

【物管采风】

成都：人员进出不登记 物业企业将被责令限期整改

李奕/《成都晚报》/20091023
从现在开始，人员进出不登记，物业企业将被责令限期整改。市房管局已于近日会同市物管协会、区房管局以及物管专家，在我市主城区启动了物业服务“三优”专项督查工作，在物管行业掀起为期三个月的新一轮“整顿风暴”。凡是没有达到“三优”要求的，均将收到整改通知书；同时，对存在问题较多、拒不整改的，予以资质调查……

【学习平台】

浅析物业管理收费的“质价相符”原则

陈平 沈季桥/中国物业管理协会网/20070524

如何实现物业管理收费的“质价相符”     “物业管理收费质价相符”应该是物业管理活动主体之间订立和执行物业管理服务合同时遵循“自愿”、“公平”、“诚实信用”原则的具体体现，关键的一点就是如何充分利用合同制度来约束、调节、规范、保护当事人的权利、义务。 　 （一）业主应该成为合格的物业管理活动主体。 作为物业管理活动的主体，业主应该了解市场的规则、物业管理行业的标准、自身的权益以及应承担的责任，并自愿参与市场的活动。在物业管理过程中经常会碰到业主因为这样或那样的问题拒付物业管理费，而有些问题并不是物业管理企业的违约行为造成的，比较多见的如施工质量问题、开发商不信守承诺、相邻关系涉及的公共利益问题、业主提出的一些其他服务要求没有被满足等等。     出现这种情况的原因主要是，部分业主对物业管理内涵了解不够，无法分辨哪些是物业管理企业的责任，哪些是物业管理服务合同之外的内容。部分业主不能理解物业服务需要通过消费才能获得，总希望享受更多的服务却不愿支付费用，甚至认为物业管理服务可以无限的延伸。     因此，只有当业主以一个成熟的消费者的身份去参与物业管理活动，根据自己的愿望选择自己所需要的服务，维护自己的正当权益，愿意也承担必要的市场风险时，收费难才有望真正解决。     （二）物业管理企业应加强诚信和自律。     在物业管理实际操作过程中有些物业管理企业不顾业主的承受能力和实际意愿，一厢情愿抬高管理收费标准，有些企业不守信、不守约，服务标准和质量低下，员工素质良莠不齐等等，这些都有悖于“公平”、“诚实信用”原则，因此要改变物业管理收费难这一局面，物业管理企业应通过自我修炼，加强服务意识，提高服务能力，加强自律，树立诚信，同时企业应尽其所能协调和帮助解决辖区内各类难题，为业主排忧解难，使业主感受到超值的服务。付出不一定总有回报，但企业的尽心尽责正是双方互相信任的基础。     （三）物业管理市场应具备比较完善的市场规则。     一个成熟的市场需要有公正的裁判、完善的市场“游戏规则”以及成熟的市场参与者。业主（包括开发商）和物业管理企业是物业管理市场的参与者，政府和社会权力机构则是市场“游戏规则”的制定者和维护者，如何确保市场的游戏的公正、公平，发挥市场机制的作用，关键要看游戏规则是否符合市场经济规律，是否能经受市场的检验。 在实物交易的市场中，商品具有品牌、规格、尺寸、质量和重量等一系列可以衡量的标准，而物业管理市场同样需要对“物业管理服务”这一商品有一个量化的过程，明确一系列可以度量的标准，也就是通常我们所说的服务品牌、服务标准、物业的硬件配置条件等等，而市场规则的作用就是让这些条件可以清楚、明白、真实地展现在消费者（业主）的面前，让他们可以去放心选择。另外每件商品都有其实际成本，“物业管理服务”也一样，且这种成本有可能处于变动之中。如社会劳动力成本的上升、水电能源的上涨将直接提高物业管理的开支，油气等费用的上涨会影响到各种材料运输成本的上升，间接地影响到物业管理维修费用的增加。因此衡量“物业管理服务”是否“质价相符”除了全面科学地对服务产品本身进行评价之外，还应从经济变动和市场预测的角度出发为市场留下必要的调节的空间。     （四）强有力的市场监督和保障机制。     要真正做到物业管理收费质价相符，离不开强有力的市场监管，物业管理市场是一个新兴的市场，市场的规范和成熟还有待时日，市场出现一些问题也不可避免，因此加强物业市场的监督和正确引导，建立健全物业管理相关法律法规，并加强舆论和法制监管的力度是当前市场建设的一项重要内容。物业管理是一个综合性的服务行业，与社会和公众有着密切的关系，很多情况下物业管理出现的问题非常棘手，很难说清谁是谁非，因此，依法管理显的尤其必要。法律讲求的是事实和依据，市场监管者也应该根据相关的事实，对物业管理企业是否做到“质价相符”给予客观公正的评判，对于违反市场“游戏规则”的一方坚决给予相应的惩治措施。     要做到物业管理收费质价相符，应完善物业市场的建设，建立健全物业管理相关法律法规，引导和培育市场参与主体加强法律和市场意识，并加强舆论和法制监管的力度。

【业主之声】

天津：电梯若不年检 您以可举报投诉12365

李茜/天津网/20091022
国家规定电梯投入运行必须进行安全检验，检验周期为一年。为了规范电梯的使用管理和日常维护保养行为，国家质量监督检验检疫总局颁布了《电梯使用管理与维护保养规则》。市质检局将电梯使用单位的职责予以明示，对电梯使用单位和维护保养单位不履行自己职责的违规行为，市民可向各级质量技术监督部门反映，举报电话12365。

【自由论坛】

从实践中体会物业接管验收工作

黄晓东 黄琳/《现代物业》/2008年12期
物业接管验收过程中应处理好几个关键问题 　　项目负责人在接管验收工作中应注意处理好与项目的开发商、业主、监理公司、总承包商、工程分包方之间的关系。在接管验收阶段，项目负责人应关注并予以妥善解决从使用和维护的角度提出一些意见和建议时，和上述其中一方发生矛盾冲突。 　　项目负责人应该高度重视图纸资料的接管工作，图纸资料是项目管理的基础，也是今后管理创优的需要，此方面工作应努力得到发展商或业主的支持。 　　物业设备设施的调试工作应该在接管验收阶段进行，物业相关人员应该掌握正确的操作方法，为今后运行打基础。有的发展商认为已经做了竣工验收，设备设施的调试没有必要，有的发展商甚至会以费用问题加以阻止。物业接管验收工作验收在前，接管在后，它是物业从业人员了解系统、掌握操作的关键环节，也是验收的重点。若调试不进行，物业从业人员得不到培训，系统也就无法发现问题。 　　从物业的使用角度及维护角度进行项目验收，看其是否满足业主的需求，那么设计缺陷如何整改？在提出问题的同时，项目负责人还要组织专业人员拿出能让发展商接受的解决方案并实施。 　　另外，项目负责人还应该高度重视设备设施的保修合同，建立产品生产厂家、施工单位的台帐，它直接影响物业服务企业的管理水平及运行成本。项目接管验收过程中，注意工作质量和效率，根据管理委托合同，积极与甲方协商，明确工作流程，特别是工程提出的问题如何处理解决，避免出现反复提的现象。

【案例选编】

新房未入住就要交全额物业费 业主起诉物业公司却遭遇败诉

案例分析：     沈小姐是绍兴县一所小学的老师，2005年，她花50多万元在柯桥万商路1096号购买了元垄·清水苑3幢的一套商品房。当年的10月16日，沈小姐与绍兴县元垄物业管理有限公司（以下简称“元垄物业”）签订了一份“前期物业管理服务协议”。     双方在这份协议的第5条中约定：“乙方已领房未装修或未入住房屋、空置机动车车位（车库）的物业管理服务费，一年内由乙方按不少于物业管理服务费标准的70%向甲方缴纳。一年期满，由乙方按物业管理服务费标准的100%向甲方缴纳。”从2007年起，沈小姐开始缴纳物业管理费。     2006年10月18日，沈小姐又花近16万元买了一个20平方米的车库，但一直未取得产权证。根据“前期物业管理服务协议”，2008年3月17日，沈小姐又向“元垄物业”缴纳了2007、2008年车库物业管理费共720元。     但是，在缴纳了物业管理费后，沈小姐却有“上当”的感觉。她说，她是2008年10月18日入住的，但物业公司却要求她从2007年1月1日起开始缴纳全额的物业管理费，否则便不提供楼道的智能防盗门钥匙。更让她难以理解的是，物业公司对无产权的车库也要收物业管理费。     “这显然不合理。”沈小姐认为，按物权法及绍兴市物业管理原则，征收物业管理费用面积应为所颁发房产证上所注明面积，无产权证的车库显然不在此列。     沈小姐觉得自己的物业管理费多交了，她算了一下：物业公司应当退还给她2007年所交住宅房物业管理费974元的30%，外加无产权车库两年的物业管理费720元，共计1012.2元。

争议焦点：     对于沈小姐的诉求，被告方“元垄物业”表示不能接受，并提出了自己的理由。     “元垄物业”认为，沈小姐之所以会产生收费不合理的想法，在于双方对“前期物业管理服务协议”第5条的理解不同。“我们的协议规定是不少于70%缴纳，并不是说只缴纳70%，当时整个小区都是全额缴纳的，因此，收取100%也是符合协议的。” 关于对无产权的车库收取物业管理费，“元垄物业”表示确实收了2年的费用，且有发票为证。“但是，根据物价局（2005）95号文件规定，市场调节价是业主委员会讨论决定的，业主委员会订立有收费标准，这些标准都要上报有关部门批准，我们并没有非法收取。”     另外，“元垄物业”还指出，根据沈小姐提供的车库购置协议第4条的规定，物业可以收取相应物业管理费。而根据沈小姐出示的前期物业管理服务协议第4条第3款第2点的规定，地上车库的收费是30元/月，2年刚好是720元。“所以，我们的收费合情合理，不存在任何问题。”

法院判决：     到底双方签订的《前期物业管理服务协议》第5条应该如何解读？这两笔物业管理费到底该不该收？     绍兴县人民法院审理后认为，《前期物业管理服务协议》是被告提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第41条的规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。     据此，法官认定，协议第5条“乙方已领房未装修或未入住房屋、空置机动车车位（车库）的物业管理服务费，一年内由乙方按不少于物业管理服务费标准的70%向甲方缴纳”的通常理解应为：原告已领房未装修或未入住房屋，一年内由原告按大于等于物业管理服务费标准的70%（70%～100%）向甲方缴纳。“因此，沈小姐缴纳2007年物业管理服务费的100%，属协议约定范围，并不存在违法。”     那么，对无产权的车库，该不该收物业管理费？法院认为，民事活动必须遵循法律，法律、法规无禁止性、限制性规定的，从当事人约定。     此案一审判决后，法官表示，在法律没有禁止性规定的情况下，当事人之间的约定优先于法定。“沈小姐如果不满意物业的格式条款，一开始就应当提出异议，否则就将视同双方意思表示一致了。”

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