《公元物业管理文摘》（第172期）

　　昨日东莞市房管局出台《关于实施东莞市房产管理局物业服务、房地产评估、房地产经纪行业信用档案制度的通知》，9月1日起将对物业服务行业、房地产评估行业进行信用评级，业主投诉或媒体曝光都将成为房管局调查评级的依据。业主延迟缴纳物业服务费，物业服务企业通过停水电催缴，物业服务企业将被扣20分，而挪用专项维修资金等不良行为将被扣20分。此外，业主大会的成立和召开，物业服务企业将不能干涉，否则将被扣15分。擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，每次被扣15分。

　　翠庭园小区第二届业委会于2008年8月成立。业委会成立后，我们认真学习《物权法》《物业管理条例》等有关法律、法规，并搜集大量北京其它小区的相关素材，分析研究小区在物业管理中存在的问题和探讨业委会工作的思路。
　　“一手托两家”工作理念
　　个别业主因种种原因拒缴物业费，用这种方式发泄对物业服务公司工作的不满，在这中间部分业委会成员素质低、有私心、乱作为也是小区乱的原因之一。针对上述种种现状，我们在业委会第一次全体会议上提出“一手托两家”的工作理念，既对业主的合法权益坚决维护，也对物业服务公司的合法权益加以维护，建立和谐美好家园。业委会开始履行对小区的日常管理工作，因上届业委会负责人工作不透明，工作方式方法有欠缺，小区已无法召集起业主坐在一起开会，怎么办？
　　我们新一届业委会提出向小区广大业主用邀请信的方式召开业主座谈会，态度诚恳地请业主参加，传达愿为业主服务的信息。业主座谈会有50人参加，我们向业主讲业委会的工作理念，对业主和物业服务公司的合法权益我们都全力支持，争取维护，最终目的是把小区建设的更好。
　　业委会内部执行集体领导，任何决议必须经多数委员同意，有事大家商议，允许保留自己的意见，但通过的决议必须执行，做到政务公开、财务公开、办事透明，接受全体业主的监督。业主对我们的表态感到振奋，特别是对业委会也要维护物业服务公司的合法权益的提法有疑虑，我们认为业主有疑虑好，我们应用实际行动打消业主疑虑，我们努力工作，用事实让业主接受我们的工作理念。
　　全力维护业主合法权益
　　根据业主座谈会上大家提出属于业委会的问题，我们认真分析、研究，积极解决。大伙齐心协力在广大业主的热情帮助下，在短时间内解决了六件广大业主看得见的实事。我们在小区公示栏、小区网站上公布自己的家庭地址、电话号码、个人信息，欢迎业主有事找我们。由于我们态度诚恳、干实事，业主对我们的工作给予了认可。我们认为只要实实在在的为业主办事，大家得到了实惠、方便，看到了希望，就争得了人心，业主就会有话对我们讲，把我们当作自己人。只要多沟通、多联系、多协调、多干实事，业主就会支持我们。业主看到我们工作繁忙，起早贪黑，主动提出希望我们注意休息，对小区存在的各种问题不要着急。
　　特别是2009年1月初，小区业主提出反对在小区旁边建医院，因医院离小区只有一墙之隔，若建成肯定影响业主的日常生活，业委会按程序积极向北京市政府、丰台区政府反映，及时向街道办事处、居委会汇报，主动和业主沟通、协商，听取意见。业委会成员头脑清醒，认真分析形势，正确引导，及时向广大业主提出：理智、克制、合理合法维权。由于广大业主对我们信任，我们也实事求是向广大业主汇报事态进展，消除各种传言，及时召开业主大会，要求丰台区卫生局等政府部门领导和业主直接对话，最终丰台区卫生局根据广大业主的意愿批复该医院重新选址，我们用实际行动维护了广大业主的权益。广大业主团结、配合，未有任何违规现象发生，始终团结在业委会周围。我们的行动得到丰台区卫生局和上级机关的认可。
　　勇于面对各种问题
　　对小区运行管理中遇到的问题，业委会认为：既有历史遗留问题，也有小区日常管理建设过程中遇到的新问题，例如：前期物业服务公司因种种原因向业委会提出恢复2006年前物业费原价的申请，业委会提出是否同意恢复物业费原价决定权在业主，并开展征求业主意见的工作。业委会发现因部分业主对物业服务公司的工作不满意，小区存在问题较多，恢复物业费原价的时机不成熟，我们在分析同意恢复物业费原价的判断上有偏差，针对这些发生的新问题，我们及时开会，提出暂缓恢复物业费原价的工作，并向物业服务公司诚恳阐述暂缓执行的理由。
　　业委会和物业服务公司在日常共同管理建设小区的过程中发生矛盾是正常的，问题是产生矛盾问题后如何解决、处理、才是关键。我们认为首先要正确对待产生的矛盾和问题，其次勇于面对，只要双方都能替对方着想，想问题办事情出于公心，心平气和的商量，就没有解决不了的矛盾，就有解决问题的办法。2009年初小区整顿停车秩序工作，物业服务公司出于小区机动车无序增长，小区停车场已满，要不治理就会影响小区正常生活秩序，准备用市场经济手段给予解决，业委会也同意该解决方案。但在整顿中业委会发现效果不好，引发业主不满，而且也不好操作。我们及时向物业服务公司提出，要求纠正此项工作中发生的问题，物业服务公司不同意，认为我们的整顿应该让业主认可方可成功，反之将无法执行。我们用事实说明此整顿办法缺陷多，特别指出业主和物业服务公司的矛盾会增多，不利于小区的日常管理。物业服务公司认真听取了业委会的意见，最终问题也得以圆满解决。
　　维护物业服务公司的合法权益
　　业委会敢于提出维护物业服务公司合法权益为自己工作的理念，在自己的各种文件中明确表述，并能贯彻于日常工作中，用实际行动维护物业服务公司的合法权益。我们小区有一位年轻业主，因未在规定时间缴纳停车费，物业服务公司多次催缴也不交。物业服务公司将其车位转租给别人，该业主以车位问题为由不交物业费，并找到业委会反映，我们明确告诉他：不缴纳物业费是错误的，也不是解决问题的办法。你在小区内接受了物业服务，就应该缴费，有问题谈问题，解决问题，两者不可混为一起。表面上你对物业服务公司的利益造成损害，实际上你是伤害了全体业主的合法权益。同时也向物业服务公司提出处理问题不当，希望能再次帮这位年轻业主找个车位，因处理得当，这位业主也满意，表示不再拖欠物业费，并及时补交齐。
　　小区2007年变更过一次物业服务公司，前物业服务公司各项工作缺陷较多，部分业主不满意，小区有30多万物业费、供暖费未收上来，对于这一难题怎么办？根据《物业管理条例》和北京市有关规定，业委会有权催缴物业费，业委会向物业服务公司提出将多次催缴仍不缴纳物业费的业主名单转给业委会，我们客观的分析各种欠费原因，采用电话催缴、上门详谈、办公室接洽，对事不对人，对业主受到的损害要求物业服务公司适当补偿，对物业服务公司的合理要求给予支持。用不到一个月的时间解决了一半的欠费问题，对恶意拖欠经多次催缴仍不缴费的业主，我们同意物业服务公司动用司法程序予以解决。业委会用自己的实际行动对物业服务公司的合法权益给予支持、维护，我们的工作也得到广大业主的理解、肯定。
　　目前小区存在的问题还很多，对于这些问题回避是没有出路的，只有勇敢的面对、迎接挑战，我们将全力维护小区业主的合法权益，维护物业服务公司的合法利益这一工作理念贯彻始终，才能带领广大业主把小区建设的更加和谐。业委会只有积极为小区业主服务，监督物业服务公司工作，说真话、办实事，才能得到小区业主的认可，我们相信有耕耘就会有收获。

　　案例描述：
　　男青年张某今年22岁，曾经是黄岛区一家工厂单身公寓内的保安员。2009年2月14日晚上6时30分许，张某和几个同事在保安队长的带领下在公寓内值班。当晚7时许，工厂的工人下班回来后发现有一部电梯停运，于是聚集在公寓一楼大厅内等电梯。见此情景，保安队长就安排张某用电梯专用钥匙开启停运的电梯运送工人上楼。
　　打开电梯一楼的厅门后，张某立刻踏入了电梯，不料电梯的轿箱却不在一层，张某当即坠落到了井道的底部。在场人员立即找来木棍、铁棒等工具，撬开电梯井底部的厅门将张某抬出。
　　随后，保安队长找来车辆将张某送往附近的医院救治。后经法医鉴定，张某在此次事故中颅脑损伤为伤残六级、胳膊和腿部骨头的损伤也分别构成了伤残九级和伤残十级。
　　物业公司称“个人行为”
　　事故发生后，当地安监局会同公安局、工会等部门经过调查发现，该物业公司没有安全管理制度，新工人未经安全培训，在职工不具备安全知识和安全技能的情况下就安排其进行工作，最终认定该事故为安全责任事故。出院后，张某将工作所在的物业公司告上了法庭，要求对方赔偿自己医疗费、伤残赔偿金、误工费、精神损害抚慰金等有关费用。
　　“张某在2月14日当天是值白班，事故发生时并不是他值班。”庭审过程中，该物业公司表示张某在非工作期间私自开启电梯，属于个人行为。物业公司同时认为，受伤的张某老家在胶南农村不是城镇居民，所以赔偿标准不应该采用青岛市城镇居民标准。

　　法院判决：
　　“张某在从事物业公司安排的本职工作过程中，在值班保安队长的安排下，打开电梯导致跌落，应认定原告是在从事雇佣的职务活动过程中受到伤害。”法院审理认为，该物业公司应承担完全的赔偿责任。
　　同时，张某离开胶南原住所地到黄岛区工作已经一年以上，应按上年度青岛市城镇标准来计算有关赔偿金。
　　法院最终判令该物业公司赔偿张某医疗费、误工费、护理费、交通费、残疾赔偿金、伙食补助费、鉴定费、精神损害抚慰金等共计32万余元。

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　　如何才能有效杜绝电梯事故发生？　　　
　　首先要把电梯事故遏制在制造源头和安装环节上。根据《特种设备安全监察条例》规定，电梯属特种安全设备，未经过检验的设备不得出厂或投入使用。
　　其二，就是在定检中检出、发现、解决电梯安全问题。在电梯安装验收后应对电梯进行一年一次的定检。定检不合格的，质监部门应责成整改维修，然后复检。电梯管理人员、电梯操作人员要取得资格证并带证上岗；电梯使用单位应制订完善的应急救援预案；电梯至少每15日进行一次清洗、润滑、调整和检查。
　　其三，加强维修保养，确保电梯运营部门联系畅通，以便乘客在遇到电梯故障时能及时脱险。同时，要求各维保单位在接到电梯关人故障后，应在30分钟内到场救援。应在签订的维修保养合同中体现出遇到电梯事故时的应急措施和救援预案。
　　其四，要加强有关知识的宣传普及：市民在乘坐电梯时，一定要看电梯里的《安全检验合格》标志是否已过期。出现关人、溜梯、冲顶、夹人、伤人等常见故障时切记不要惊慌，更不要自行扒门。一定要保持冷静，通过警铃、对讲系统、移动电话或电梯轿厢内的提示办法进行求援；在救援人员尚未到达现场前不得撬砸电梯轿厢门或攀爬安全窗，甚至将身体的任何部位伸出轿厢外。如果无法与监控中心或维修部门取得联系，被困人员要继续按警铃并大声呼救，以便与外界取得联系。解救过程中，被困者也要配合，将身体贴近轿厢壁。
　　电梯突停时,会不会掉下去？长时间呆在密闭的电梯轿厢内，人会不会被憋死？现在的电梯都安装有多种安全防坠装置，如限速器、安全钳、坑底缓冲器等，遇到紧急情况就会启动响应的安全装置，把电梯卡在电梯槽两旁的轨道上，所以不会掉下去。另外，电梯并不是密不透风的，而是有相应的通风设备。最后，电梯有很多活动的部件，一些连接的位置，比如轿壁和轿顶的连接处都有缝隙，一般来讲，电梯里的空气足够满足人的呼吸需要。