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《公元物业管理文摘》(第201期)





 

非赢利共享型信息选编  第201期/20150525 深圳市公元物业管理有限公司
【法规动态】 ——天津:《关于进一步加强社区物业管理机制建设的实施意见》出炉
  ——山西:《关于规范物业服务收费管理的通知》7月1日执行
【行业要闻】 ——西安:老旧小区管理维修难度大 物企诚信考评制度或推行
  ——广西:物业管理师将取消注册执业资格认定
  ——上海:《学校物业管理服务规范》彰显“育人”特色
  ——重庆:微信打造智慧社区 传统物管傍上"互联网+"
  ——万科:抛出万亿市值目标 加快研究物业上市
  ——沈阳:老旧小区拟逐步引入物业管理
  ——深圳:用APP实现物管服务
  ——连云港:物业管理新规出台 结清物业费卖房才能过户
【数据说话】 ——石家庄:住宅维修资金15年使用率3.7%
【物管采风】 ——宁波:江东一新建小区前期物管率先实行“酬金制”
【学习平台】 ——物业管理师资格证书的含金量
【业主之声】 ——广西:一季度4579件价格举报 物业收费举报居首
【自由论坛】 ——物业和家庭旅馆结合或是未来发展方向
【案例选编】 ——两年未交物业费 法院不支持
【法规动态】
天津:《关于进一步加强我市社区物业管理机制建设的实施意见》出炉
渤海早报/20150528

       从2013年起,天津市就开始对社区居委会和物业管理进行“扫盲”工作。到2014年,确定的“盲点”社区已经全部配齐了居委会,建立了物业管理机制。近日,天津市制定并发布《关于进一步加强我市社区物业管理机制建设的实施意见》(以下简称《意见》),提出:健全社区物业管理机制,切实维护社区居民和物业服务企业的合法权益,保障社区物业管理在阳光下运行,全面提升天津市社区治理工作水平。

 
山西:《关于规范物业服务收费管理的通知》7月1日执行
太原晚报/20150522

   住宅小区前期物业和保障性住房小区物业服务收费继续实行政府指导价,其他物业管理服务收费将实行市场调节价,收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。根据山西省物价局、省住建厅《关于规范物业服务收费管理的通知》,7月1日起,山西省物业服务收费按照不同物业的性质和特点,分别执行政府指导价和市场调节价。

 
【行业要闻】
西安:老旧小区管理维修难度大 物企诚信考评制度或推行
郭晓蓉/华商报/20150515

       今年西安市人大将《西安市物业管理条例》列入重点立法调研计划,房管局将配合开展立法调研。2013年,西安市房管局制定了《物业管理企业信用信息管理暂行办法》,主要是利用信用信息平台,对物业企业信用等级进行评定。今年,房管部门将予以完善并在全市推行。同时,建立企业诚信考评体系,每年公开通报考评结果,对考评差的物业企业给予相应处罚。

 
广西:物业管理师将取消注册执业资格认定
广西住建厅/20150514

   2015年5月14日,广西省住建厅发文称,根据《国务院关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定》(国发〔2015〕11号)精神,“物业管理师注册执业资格认定”审批事项已取消。

 
上海:《学校物业管理服务规范》彰显“育人”特色
20150522

       5月19日,由上海市物业管理行业协会、上海市学校后勤协会联合主办的上海市地方标准《学校物业管理服务规范》宣传贯彻会在上海师范大学会议中心召开。据悉,该规范是全国首个由省级质监局发布实施的学校物业管理服务地方标准,具有创新性、前瞻性、适用性和可操作性。《服务规范》以服务教学、服务科研、服务师生生活为主导,进一步明确了学校物业服务的内容和要求,规范物业企业的行为,提升了学校物业服务的法治化、规范化和科学化水平,更好地彰显了学校物业服务“管理育人、服务育人、环境育人”的独特功能。

 
重庆:微信打造智慧社区 传统物管傍上"互联网+"
小静/重庆日报/20150526

    “约吗?孩子在北大附中住读,每周五下午2∶30去学校接孩子,有同校的吗?希望可以拼车轮流接孩子……”几天前,家住重庆市渝北龙塔街道龙头寺社区上品十六小区的周女士在小区微信平台上发了这么一个信息:约拼车。以业主需求为支点,物管建平台,社区强服务,商家搭便车,“互联网+”正在改变传统物业服务模式。龙头寺社区上品十六近两万居民,正在进入“智慧城市”时代。

 
万科:抛出万亿市值目标 加快研究物业上市
白亚静/每日经济新闻/20150526

   5月22日,万科在深圳召开股东大会。郁亮不仅首次公布自己在万科内部立下的军令状,还透露希望成为包括物业在内的多个万亿级上市平台控股集团的目标。在房企纷纷转型的当下,除了万科之外,包括复星、绿地在内的一批龙头企业也在提出万亿平台目标,不过与万科不同的是,复星、绿地在金融板块的渗透更深。

 
沈阳:老旧小区拟逐步引入物业管理
白昕/沈阳晚报/20150513

     今年2月,沈阳市政协委员赵士庆在沈阳市政协十四届三次会议上提交了《关于老旧和弃管小区应有物业公司管理的提案》,呼吁实现老旧、弃管小区物业管理全覆盖。5月12日,记者从权威部门了解到,今年沈阳将建立物业管理中心,对老旧小区物业账目进行监管,负责一般性维修。同时开展旧住宅区达标考核,今年计划达标440个。

 
深圳:用APP实现物管服务
陈晶/南方都市报/20150508

       随着移动互联网的迅速崛起,触网似乎成为当下每个行业转型的首选。这其中包括已经开始试水新模式的社区物业管理服务。借用最先进的科技手段提高行业效率是行业转型趋势,因为传统物业管理采用科层制组织架构,物业服务更多是依靠现场“人盯人”的管理模式。通过移动互联网、IT技术可以让物业服务更加简单。

 
连云港:物业管理新规出台 结清物业费卖房才能过户
朱国操 吴琼/中国江苏网/20150504

   为有效避免因业主未结清物业费用而造成二手房买卖后的系列矛盾,连云港市将出台新的规定,今后,市民卖房时,必须先结清物业费,否则将无法完成过户手续。据透露,该新规目前正在研究制定中,预计今年三季度正式出台。

 
【数据说话】
石家庄:住宅维修资金15年使用率3.7%
陈霞/燕赵晚报/20150429

    北住宅专项维修资金是业主们共有的修房钱,是每个买房人都要缴纳的。据悉,石家庄住宅专项维修资金从1999年6月份就开始建立了这个制度。自成立住房专项维修资金至2014年年底,石家庄共归集住宅专项维修资金15.6亿元,共使用5815万元,使用率为3.7%。相关数据显示,2014年石家庄共缴存住宅专项维修资金2.4亿,支用1450万,涉及支取业主1.5万户;拆迁支取33万,涉及848户,这项资金的利用率为6.04%,尽管比全国1%的平均使用率高出五个百分点,但是在实际使用中仍有很多业主不清楚怎么提取使用,哪些情况可以提取维修资金。

 
【物管采风】
宁波:江东一新建小区前期物管率先实行“酬金制”
王岚/宁波日报/20150427

        近日,位于浙江宁波江东区宁丰蔬菜批发市场北侧的悦兴花苑房产项目,完成了前期物业管理的公开招投标。值得一提的是,该项目在前期物业管理招标文件中明确规定了物管实行“酬金制”收费模式,物业公司按每月应收的物业服务资金的10%比例提取酬金。据了解,对新建住宅项目前期物管实行“酬金制”,此举在全市尚属首例。

 
【学习平台】
物业管理师资格证书的含金量
20150416

     一、 “物业管理师资格证”在社会的含金量有多高?

     如今在社会上含金量高的、名气大的莫非是:“注册律师证”、“注册会计师”、“注册工程类的工程师”、“注册规划师”、“注册估价师”、“注册设计师”等,而“注册物业管理师”许多人还没曾听说过,即使我们向他们解释说此证是全国统考,国务院统一颁证,并且通过率不高等等,社会上的人也对此证不以为然,原因是什么?很简单,原因是物业管理行业是一个低收入的行业,行业吸纳人才的吸引力很低,从事物业管理行业的大部分人学历不高、整体素质还有待提高;社会上对物业管理还严重存在偏见,每每听到物业管理行业就让社会上想到“黑物业”,强买强卖,服务差等等印象。今年广州市两会期间,有一位政协委员为物业服务行业说了一句公道话,提出给物业服务企业提高物业管理服务费的提案,现场遭到许多代表的炮轰(来自广州日报报道)。

    虽然《条例》中注明“注册物业管理师”可以被聘请为“企业经济师”,但在社会上,甚至同行业对此证的认可度不高。像拥有“律师证”的人士是身份的象征,是社会精英的象征,拥有“注册会计师”是精英的象征与物业管理师相比,物业管理师证就显得卑微了。这说明社会上对物业管理行业还存在歧视。

    另外,《条例》中没有明确要求项目负责人、部门经理、总监、副总经理、总经理必须持有”物业管理师资格证”,没有给从业人员设置门槛,导致”物业管理师资格证”权威性大降,没有权威性,又哪来的含金量?“律师证”为何吃香?是因为国家规定从事律师执业人员必须持有该证。

    二、“物业管理师资格证”在行业内部的作用有多大?

    一方面,因为《条例》中没有硬性要求中、高级物业管理从业人员必须持有该证,导致该证在行业内部的作用也大大下降;另一方面,目前市场上招聘物业管理中高级管理人员,对应聘者的要求大部分还停留在“持有物业管理企业经理上岗证”的要求上,极少有单位要求应试者持有”物业管理师资格证”,内部的认同度都不高,更何谈内部作用?本行业的人都知道,“物业管理企业经理上岗证”实际上是用钱来买的证件,只要交了钱,培训机构就会给你颁证,说句不好听的话,是“人”交了钱都能领个该证。可是物业管理企业招聘大多数还是只要求有此该就行,说明内部本身还没有重视”物业管理师资格证”,行业内部都不重视,又何谈在社会的含金量呢?第三方面,物业管理在中国运行了32年,直到2010年才正式启动注册管理师,而如今,在各物业管理企业的“大佬们”都是从事物业管理多年,大多数人是从国企业转岗或从基层岗位做到领导岗位,养尊处优惯了,又有多少大佬们愿意化工夫还来考这个不容易考的“物业管理师”,并且《条例》也没有硬性要求物业管理企业中高级管理人员必须持有该证才可上岗,这些行业的大佬们不重视”物业管理师资格证”,行业就重视不起来,有的人还认为,物业管理不是从事什么高科研行业,只要用心去工作,就能把事情做好,有没有该证,并不重要。

    三、“物业管理师资格证”未来的价值?

    就本人目前了解的情况,”物业管理师资格证”挂靠费并不是培训老师宣传的那么美好,许多人在网上推销自己的证件挂靠,挂靠费20000元/年都很难挂出去。”物业管理师资格证”目前最实用的莫过于物业管理公司做资质的需要,虽然《条例》中规定了各资质对中级职称、专业技术人员的配备要求,但全国各地的资质部门对审核要求松、严也不尽相同,广东省可能执行的好些,但在内地省份,因为各种客观原因,还很难严格执行,内地省份执行的不好,也并不是政府不作为,内地省份因发展得慢些,各类人才特别是专业技术人才持证率还不高,如果一刀切,也确实不实际,所以,造成了”物业管理师资格证”价值降低,真正要达到完全正规化,全国可能还需要10年,但,10年后,“物业管理师资格证”持证人员也达到了相应的比例,也就是说此该不再稀缺,所以,未来的价值也不会太高。

    四、“物业管理师资格证”对从业人员本身有多少好处?

    “物业管理师资格证”对从业人员本身有多少好处呢?当然,好处肯定还是有的,有总比没有好。一方面此该通过还是有一定的难度,相比什么各类“上岗证“、”经理证“含金量高多了;一方面此证由国务院颁发,将来的政策谁也不知道,万一哪天《条例》修改,要求中、高级管理人员必须持该证的时候,就大有作为;一方面,各公司在提升资质方面还是需要此证,有此证,在自己单位里还是能给公司带来帮助,同时,也能给自己在单位的发展起到辅助作用;一方面此证是终身制的,没有年限,手头多个证,多少对自己的职场发展,对自己的经济收入带来一些好处,挂靠费也会逐年增长的。一方面与竞争对手同等的条件下,有此证会有竞争优势。

    说了这么多,做为一名物业管理从业人员,希望物业管理行业在社会不断得到认同和尊重,同时,也希望全国同行业携起手来,共同提高服务水平,让社会越来越重视物业管理行业,信任物业管理行业,携起手来共同提高物业管理从业人员的收入,让从事物业管理行业的人员在社会上有尊严,达到与其他行业从业人员相近的收入水平,能吸纳越来越多的高学历、高素质的人才进来,只有行业在社会上的地位提高了,”物业管理师资格证”自然也就被社会认可和重视了。行业有了地位,”物业管理师资格证”持有人员自然也就是身份的象征了。

 
【业主之声】
广西:一季度4579件价格举报 物业收费举报居首
凌剑伊 孟娟娟/南宁晚报/20150526

    按新规定电梯电费不能单独收,物业为何还在收?包含水电费公摊、用水二次加压费在内的近十项公摊费用是否属于乱收费?装修房子时物业要收打墙费,是否合理?……这些物业收费问题你遇到过吗?你是否也是糊里糊涂交费呢?

    今年一季度,广西全区受理各类价格举报咨询4579件,其中物业服务价格举报咨询1051件、停车服务收费举报咨询1589件,分别占总件数的23%和35%,在各项价格举报咨询领域中居于首位。物业服务收费投诉量近几年都是居高不下,成为收费矛盾最为突出的行业。

    业主这个“东家”和物业服务企业这个“管家”甚至在一些小区逐渐演变成了“冤家”。近日,对于读者投诉的这些问题,南宁市物价部门相关负责人作出回应,并解读哪些物业收费是合理的,哪些又是违规的。

    业主拿着物业缴费清单跟物业公示的费用进行对比核查

    合理收费

    电梯电费单独收是否合理?

    市民吴先生家住瑞和家园小区,物业的收费项目中没有电梯维护费,却有电梯电费公摊项目,每个月的数额不一定,他家今年5月份的电梯电费5.6元,他对此很疑惑:不是规定不让单独收电梯电费吗?为什么物业企业还在收?

    【回应】

    根据《南宁市住宅社区物业服务收费管理实施细则》(以下称《细则》),物业企业可以收取电梯维护费,实行最高限价管理,物业服务企业可在不超过最高限价的范围内自行确定具体收费标准。物业服务企业可向安装有电梯设施住宅楼的业主收取电梯维护费,用于电梯专业维护保养和年检费用以及电梯运行耗电费用的支出。物业服务企业不得单独再收取电梯电费。

    《细则》虽然规定了只能收电梯维护费,不能再单独收电梯电费,但是由于与《细则》配套的新物业服务收费标准的相关政策正在研究制定的过程中(仅停车收费标准于2014年12月1日出台实施),为此,目前仍按2009年出台的《关于印发南宁市普通住宅小区物业服务等级及收费标准的通知》和2013年出台的《关于进一步加强南宁市住宅小区物业服务收费管理的通知》规定执行。

    根据上述两个通知,物业服务企业可以收取带电梯住宅物业服务费,包含物业公司对电梯的日常维护费(日常检查及小修)、专业维保商的维保费、电梯的年检费。电梯电费按实际发生额进行分摊。

    众多公摊收费是否合理?

    市民阮女士家住中房翡翠园小区,往常物业收哪些费用她也不清楚,糊里糊涂地让交多少交多少。最近她拿出交费的单子详细算了一下,不算不知道,一算吓一跳,每个月要交13项费用,包括冷水损耗分摊、代收二次供水加压分摊、代收水费 、代收电费、代收公共用水分摊、代收停车场用电分摊、代收公共照明用电分摊、代收电梯用电分摊、代收楼层照明用电分摊、代收公共设备用电分摊、车位综合服务费、代收生活垃圾处理费、综合服务费。

    而家住瑞和家园的吴先生每月交的收费项目虽然没阮小姐的多,但是也有8项,包括物业费、垃圾处理费、水费公摊、公用设备用电公摊、楼道照明用电公摊、电梯用电分摊、代收水费水损、二次加压用电分摊。

    【回应】

    这些收费项目是合理的。根据《细则》,未成立业委会的小区,物业服务企业可向业主或物业使用人收取住宅物业服务费、车位(车库)物业服务费、车辆停放服务费、车位租赁费、电梯维护费、装修垃圾清运费、出入证制作工本费这7项费用。但是由于南宁市现行的物业服务等级收费标准尚未包含共用设施设备运行以及公共性服务所产生的水、电等公共能耗费用,为此,公共能耗费用仍可向业主据实分摊收取。同时,该负责人还明确提出,物业服务企业在收取公摊费用的时候需公示,代收相关费用也要公示相关的法规。

    不合理收费

    乱收装修垃圾处理费

    家住宏桂东升社区的陈先生去年在装修的时候发现,该社区物业公司收取了4元/平方米的装修垃圾清运费,另外还增加“打墙费”,每打一面墙收费100元。凌先生今年在中山路66号外滩新城小区买了套房子,为装修去物业备案时,物业公司告知说要交纳装修服务费,从正式开始装修之日起,每天收取5元的装修服务费。

    【回应】

    根据《关于进一步加强南宁市住宅社区物业服务收费管理的通知》,物业服务企业可向进行装修住宅的业主收取最高不超过3元/平方米的装修垃圾清运费(含装修管理提供服务)。对于打墙费,市物价局称“打墙费”属自立项目,物业公司未提供服务不得收取。业主装修时因打墙产生大量的建筑垃圾,可自行清理,也可与物业公司协商相关清运费用。

    而对于凌先生遇到的问题,物价局认为该物业存在乱收费现象,除了《细则》规定的垃圾清运费,物业服务企业不得以任何名义收取装修押金、装修保证金、装修管理费、装修出入证工本费、装修电梯使用费等类似费用。

    物业企业要求交一年物业费

   除了上述日常的费用,有的刚搬新居的市民遇到的物业问题更“麻烦”。胡先生今年刚在大观天下小区买了一套房,还没入住,物业就要求其先交一年的物业费。

    【回应】

    根据《关于进一步加强南宁市住宅小区物业服务收费管理的通知》,物业服务合同中有预收物业服务费约定的,物业服务企业可按业主自愿的原则预收不超过6个月的物业服务费。据此,胡先生所在的小区物业要求其交一年的物业费就是不合规的。

    只免费提供2张门禁卡

    市民王先生家住嘉和城温莎小镇,他提出,该社区物业公司只给业主配置2个免费IC卡,另需要的按照20元/张标准收费。

    【回应】

    《细则》中明确规定, 实行人员IC卡出入证管理的住宅社区,开发建设单位须根据业主的需要,为每户业主免费配置1—4张人员IC卡出入证;因业主申请超过开发建设单位免费配置的数量多配置或因遗失、损坏需要重新办证的,物业服务企业可按成本收取工本费。

    需要办理额外的IC卡也不能随意收费,按照《关于进一步加强南宁市住宅小区物业服务收费管理的通知》,因业主申请超过建设单位免费配置的数量多配置或因遗失、损坏需要重新办证的,物业服务企业可按最高不超过10元/张的收费标准收取IC卡出入证制作工本费。

    该小区不按规定免费提供足够的IC卡,4张以内的IC卡还收费,而且办理额外IC卡的收费标准也远远超过物价部门规定的价格 。市物价局判定该社区免费配置IC卡的数量以及收取IC卡出入证制作工本费的标准已涉嫌价格违法。

    物业每月收25元垃圾费

    市民杨先生家住竹溪大道45号,他向南宁市物价局咨询,从2015年1月起,该小区物业公司按照每个月25元收取垃圾费是否合规?

    【回应】

    按照《关于重新明确我市城镇生活垃圾处理费收费标准等有关问题的通知》,从2010年1月1日起,全市区范围内统一执行南宁市第三步城镇生活垃圾处理费收费标准。即城镇居(村)民为8元/户·月;不再设暂住居民城镇生活垃圾处理费的收费标准。每月25元的垃圾费上涨了2倍。

    如何当好“管家” 听听物业怎么说

    业主说:“乱收费我就干脆不交物业费”“提供服务我不满意,我就不交物业费”……

    物业说:“有的业主常年不交物业费,我们都在亏本经营”……

    “东家”与“管家”矛盾好似“公说公有理,婆说婆有理”,成了无休止的闹剧。目前,拒缴物业费、乱停车问题怎么解决?物业如何才能更好地为业主服务?做得好的物业企业是如何解决这些问题的?看看记者的走访调查是否对您有所启发。

    业主常年不交物业费怎么办?沟通加优惠让业主及时缴费

    柳沙路广西航务工程处旧生活区是个老旧小区,目前聘请的是南宁市泓源物业公司管理。在这个小区居住了近20年的黄大爷说道,原先小区是单位宿舍区,没有物业公司管理,水电费都是由单位代收。他认为,小区的治安、管理尚可,比较闹心的事就是小区的停车位问题,“小区本来就拥挤,现在家家户户基本上都买了车,停车位特别难找”。黄大爷说,半年前,他们将车停在楼下停车位上,莫名其妙就被人划了好几道划痕,他已经跟物管人员交涉了多次,但由于小区监控摄像头比较少,物管人员也表示无能为力,只提醒他以后停车要规范。“我们每个月都交停车费,出了事情,物业只会推脱,我们还需要再交物业管理费吗?”黄大爷有些气愤。

    像黄大爷这样一气之下不交物业费的不在少数,有的小区业主拒缴物业费的理由更是“任性”,管理中铁·山语城的物业公司相关负责人指出,“有些业主入住了但常年不交物业管理费,更有些住户虽然在这里买了房,但还未正式入住,所以他们的理由很简单,‘不住就不交物业费’。”

    该如何解决这些欠缴费的情况呢?该小区物业工作人员坦言,业主不交物业管理费,物业也只能不停上门去催缴,如晚上等业主下班时,挨家敲门让住户填写《物业调查表》,同时提醒住户该交物业费,或是推出一些优惠活动来吸引业主交费,比如推出交半年物业费送一袋大米等活动。

    物业亏本叫苦如何维持?经业主同意多渠道增加收入

    “收费率低,我们每年都在贴本。”星湖路南一里农行宿舍的物业管理公司代表向记者“晒账本”:该小区从2005年到2014年期间,物业费都是0.45元/平方米,每年只收上来3.8万—4.2万元的物业费,而仅雇佣的为该小区服务的保洁和保安人员工资开支每年就要8万元,每年亏损4万多元。另外,该小区是老旧小区,停车位只划定了30多个,但是小区业主有98辆车,停车矛盾很大。他们想提高收费标准,但是一直没能提起来,导致他们有意向退出该小区。

    中铁·山语城物业公司也在叫苦,“如果按照入住率来收物业管理费,这与日常开支(清洁、园林、保安等人工支出)比较,是入不敷出的。”该物业公司的工作人员向记者透露,目前南宁市大部分的物业公司都不赚钱。

    不过他们有他们的办法,“当入不敷出时,我们会通过别的方式来增加收入。”她解释道,小区的电梯广告、滚动屏幕以及汽车出入门闸,都对外招广告代理商,“现在不少商家开始转变观念,社区广告渐渐多了起来。”

    商住一体小区停车难怎么办?每季度更新车辆信息分流车辆

    商住一体的小区因为外来车辆较多,停车难问题一直很严重,业主抱怨停车位太少,降低了生活质量,外来车辆也抱怨难停车不愿意再去消费,如何解决这一问题,让业主和客人都满意呢?盛天果岭就是一个商住一体小区,在商业启动的情况下,外来车辆较多,商住共用外围露天停车场,停车压力非常大,停放难上加难。而且很多业主不买停车位,把车辆停在外围露天停车场,停车位就更少了。

    负责该小区物管的广西利澳物业服务有限公司想了很多办法,该公司总经理助理侯萌称他们从实际情况出发,整合资源,尽可能满足业主需求,在非消防通道的可停放区域进行划线管理,引导及要求业主、商户在限定区域内停放,杜绝乱停乱放现象。在红线范围内的可利用空间进行重新整体规划,投入大量经费,对场地进行硬化,增加相关设施设备及配套技防,并投入大量人力对车辆停放加以引导,在管理过程中也没少跟业主产生摩擦,但是最终有效解决了停车问题。

    此外,物业管理服务中心对小区所有业主车辆信息进行全面统计,每季度对车辆信息进行一次更新,上门对无固定车位且有多辆车的业主进行劝导,引导其对使用率低的车辆进行有效分流;对长期停放不用、积尘厚,且联系不上车主的车辆,报到辖区派出所,由派出所帮忙寻找车主进行处理,提高车位可利用率。

    小区不文明现象怎么解决?组成巡逻队开启“自理”模式

    车辆占用消防通道的现象也是让物业颇为“头疼”的问题。比如,高新区盛天尚都小区和毗邻的康桥蓝湾小区共用外围消防通道,车辆占用消防通道的现象就屡禁不止。侯萌解释,由于消防通道不能划线、封闭及隔离,管理起来非常困难,在对占用车辆进行通知、劝导无效的情况下,物业管理服务中心与居委会、街道办、城区派出所联动整治,通过一段时间的整治,占用消防通道停车的情况得到有效的改善。

    由于业主素质的差异化,小区高空抛物、遛狗不拴绳、宠物随地大小便等不文明现象屡见不鲜,物业通过张贴通知引导、宣传远远没有办法从根本上解决问题。

    该公司率先在高新区盛天尚都小区组建了由业主组成的“义务巡逻队”,建立业主“自理”模式。巡逻队以夕阳红群体为主导,每周以两到三次的频率在小区内及外围进行治安巡查、制止高空抛物、乱丢弃乱堆放垃圾、宠物随地大小便等不文明现象,达到物业、业主共建和谐社区的良好效果。

 
【自由论坛】
物业和家庭旅馆结合或是未来发展方向
南方日报/20150508

    地产新思维

    开栏语

    尽管楼市“暖风”徐徐吹来,但房地产行业的深度调整期让从业者并未完全乐观起来。人们都在努力地寻找一个走出难关的解决办法,这几年来,许多房企不断尝试、摸索。本次开设“地产新思维”专栏,希望将我们发现或者正发生在清远的一些新现象,一些新的思维,一些新动向,标杆性企业、旗帜人物的观点,呈现给读者、从业者,分享、探讨。

    本期嘉宾

    陈畅,地产少壮派,时代地产控股有限公司清远分公司副总经理,2014年进入清远,掌管旗下项目时代倾城、时代花城营销。去年时代倾城和今年第一季度销量位列市区前五。

    谈新模式

    酒店托管有效增加投资者回报率

    《清远观察》:听说时代花城推出酒店托管服务?是否已经确定?如何操作?

    陈畅:对。目前有3家,没有确定哪家,但这种服务已经确定了下来,预计本月中旬正式对外公布。我们只是把房源提供给酒店管理公司,开发商提供平台,我们之间是没有利益关系,是酒店管理公司和业主之间的事,通过这种方式可以给产品更多附加值,使房产的溢价更好一些。酒店管理公司采取返租、包租服务、保底分成或者管家服务,或者不提供保底,但可以为业主提供家居管理、出租、做家居清洁卫生等服务。

    《清远观察》:该政策是否将惠及时代花城所有房源?最终会选择保底、分成或者哪种模式回报业主?

    陈畅:这次只是拿出了300多套公寓给酒店管理公司试行,洋房不包含在内,当然洋房在交房之后,如果业主希望将房子托管给酒店管理公司,我们可以推介,具体和酒店管理公司谈。

    固定返租的保底模式收益相对比较平稳,但把业主收益局限得很死。当时预计将采取分成模式,和酒店公司签约至少5年到10年,因为一般酒店公寓前两年是培育期、输血期,后面才是赚钱的时期,业主分成更多,收益更大。

    《清远观察》:现在楼市尽管逐步回暖,但由于受到限贷、限购等依旧未完全松绑的政策,投资需求很难有效激发,该类产品是否受限?

    陈畅:首先,这次拿出来的300多套房源属于商用物业,不限购不限贷,这就是我们的一大优势。二是投资者门槛不高,各类人群都可以购买。

    就整体环境而言,清远人相对少,而楼盘多,货量大,竞争激烈,这是不争的事实,我们希望通过这种方式将客户群拓宽,不仅局限在清远,吸引外区投资者。能否吸引到投资者出手,最关键的不外乎投资回报率。

    我们商业公寓总价低,18万到20万元一套,还带装修的,即使对一般家庭来说压力很小,甚至毕业几年后的小年轻都可以买一套房。购买门槛更低,按商业物业贷款首付五成计算,首付9万就可以拥有一套,而且后面的月供可以不用交:我们计算过,剩下的9万、10万元,10年月供每月仅需1000元左右,跟我们谈的几家酒店管理公司评估过,普通酒店一晚租金也要一两百元,即使不是每晚都能租出去,每月也有几千元租金收入。现在吃一个普通快餐都要10多元,一个月生活费就可以买一套房,所以根本就没有压力。

    和清远旅游度假结合具有很大的潜力

    《清远观察》:这种模式似乎和普通酒店类似,那么这种产品及其模式和酒店公司运营有哪些优势?

    陈畅:一般酒店客房只能用来睡觉、休息、洗浴。而我们这些产品每套房都有厨房、阳台,比酒店生活功能要丰富一些,可以自己做饭,有晾晒功能,更加温馨、生活气息更浓。尤其适合家庭旅游度假用,可以用来短租、常租。

    《清远观察》:物业采取酒店托管模式,一些城市包括清远一些楼盘也在考虑或者实施这种模式,前景如何?

    陈畅:清远是旅游城市,发展旅游度假地产,我们推出酒店物业模式,其中就是为外来旅游度假需求。将人们旅游、度假、休闲和物业有效结合,不同于纯粹酒店,有些类似家庭旅馆,或是未来房地产发展的一个方向。记得我去年刚来清远就发现一个奇特的现象,清远租赁市场相对一线城市条件要好,房价不高,却租金不便宜,物业回报率较高。现在市场上大部分新房都是毛坯房,许多楼盘房源交楼几年后大量闲置,不装修也不卖,好社区房源反而缺少,更缺少为那些以全家度假休闲的房源,这也正是我们所看到的潜力。

    谈房价

    价格战还会持续

    《清远观察》:政策面的暖风确实为楼市带来了“暖意”,不过目前成交量没有大涨,相比一线城市,清远业界对今年清远楼市的判断似乎要谨慎得多?为何?

    陈畅:这不但是清远问题,全国一样。房地产市场趋向平稳,这是大势。无论是从房地产发展状态,还是消费者对房地产的认知来看,都更加理性。当然羊群效应有,但没有以前疯狂。加上现在房地产趋向同质化,成熟理性的人很难冲动消费,除非特别便宜。

    从开发商角度来看,最核心的地价并没有降,而销量不能大增,开发商就会去做衡量开发速度、制定开发更加合理的目标,因此开发商也理性了,尤其是对于相对成熟的开发商,更是追求稳中有升,而不是盲目扩张,现在房地产企业已经过了高速发展时期,许多企业都在调整、转型。

    此外,未来十几二十年,人口年龄结构发生着巨大变化,老龄化越来越严峻。而此前房地产爆发,很大程度上是在吃人口红利。我们统计过,近10年,60后、70后实际上才是购房主力,这个年龄阶段人一般都有几个兄弟姐妹,人口多,而且有多套房,而现在80、90后多为独生子女,未来可以继承父母房产,会有多套房产。人口红利在消退,加上中国的房地产基本是内需,因此未来房地产市场一定会走向平稳。

    当然现阶段还在城市化,清远包括全国住房问题还没有完全解决,住房需求还很大,房地产还有一定成长空间。

    《清远观察》:降价促销是去年楼市的主调,在持续利好后的今年,清远有一些楼盘适当微上调房价,你认为今年“五一”乃至在接下来的几个月里,清远房价会持续大涨还是会掀起价格“大战”?

    陈畅:接下来价格战还会继续。现在市场上货量还有四五万套,按清远当前消化量计算还可够清远两年消化,而且开发商地买了、什么手续也办了,企业还要发展,不可能不开发,接下来还会有很多新的货量上市,七八月哪会不打价格战?

    除了拼价格,要试图洞察消费者心理

    谈需求

    《清远观察》:我们发现时代地产现在将营销一个重点放在了广州市场,尤其是时代花城表现更为明显,广州客户在时代地产清远两个项目比重如何?他们到清远买房主要基于何理由?

    陈畅:时代花城尽管位于清远市区范围,但清远市区人对此地段接受程度相对弱一些,大多为广佛一带购买者,还有清远连阳地区,购买人很少。但对于外来者就不一样了,下了高速就到了时代花城,心理距离很近,这些人不喜欢清远市中心房,因为要进城,会堵车,有心理阴影,心理距离也就远。

    时代倾城的清远本地人、年轻人买的多一点,因为靠近旧城,有旧城情结,尤其是时代桥、大学西路开通后,从时代倾城走路很快就可以到旧城,吸引了很多旧城市民前来买房。

    时代倾城也有一批外地购房客,和我们在广州做了大量宣传有关,但和时代花城不一样的是这些购房者和清远有千丝万缕的关系:主要有工作关系、亲友关系、祖籍关系等,尤其是过年、清明、中秋等特别节假日比较明显,这个时候他们许多返乡,带装修四五千元的均价,很具诱惑力。

    《清远观察》:从去年底到今年,时代地产为何在清远两盘推广中广泛使用“拥有时代,光宗耀祖”这一鲜明的口号?是否针对“返乡客”而做的?

    陈畅:这是其一。当前市场,我们试图洞察购房者的心理需求,因为如今房地产房源大部分处于同质化圈子里,都是钢筋水泥,你有的户型我也有,你有的好园林我也有,因此导致同质化大背景下只能比拼价格、地段。但,拼价格如果一直拼下去,消费者就会认为可能还会低,也不一定卖得很好,而且实际房价已经“撞壁”了,不可能再低。

    我们发现,清远地方小,口口传播很具效应,而且喜欢分享、比较,形成很强的口碑传播。所以我们从消费心理和广告学思考,这个广告词有“荣耀”之意,挖掘的是人的内心。当然,这个广告出来后,也有人笑我们,我们能理解,因为这个广告语给我们其实更主要是给业主看的。

    购买我们房子的人,大部分是住在旧城和东城的人,有一定的旧城情结,他们喜欢这里的乡里乡亲,喜欢这里的一草一木,他们的兴致和这里的文化匹配,生活态度在这里,那种生活更美,从而激发他们的内心荣耀之感,然后通过他们传播我们的楼盘、产品。

    谈成功之道

    挖掘潜在需求,引导市场消费

    《清远观察》:住建部门提供的数据显示,一季度时代倾城住宅销售量位于市区前五,延续了去年较好的成交态势。谈谈时代倾城大热之道?

   陈畅:产品品质是核心,表现在几个方面。我们针对时代倾城业主调查过,首要因素是带装修。装修其实是一件很操心的事,费时也并不省钱,大凡有一点装修知识的人都能够理解,加上房子的性价比高,人们接受程度也就越高。而项目所在的东城很少有带装修房,市区也不多。周边有楼盘也尝试做装修,但比较起来,我们专业做装修房,有一定的品质信任度。装修房少,就是供求关系问题,当然受欢迎。

    二是我们推出的N+1户型,其实这个概念并不新鲜,但我们75平方米可以做到3房,90多平方米可以做到4房,120平方米可以做到5房。我们刚做出来的时候,一些人没见过,还以为这房间很小,通过压缩空间来增加房间数量。实际上,比如120多平方米的5房,三个大房没有变,其他两个房是突破天井位、阳台位做出来的。

    当然,去年时代桥、大学西路开通,拉近了与旧城的距离,对旧城客户群的吸引力作用不可忽略。此外,还有人们往往忽略的客户居住体验的附加值。比如我们有清远比较高级的星级会所,有室内木地板篮球场、木地板羽毛球场、图书馆,儿童天地、多功能会议室等,都是贴近生活的,很方便使用的。我们现在篮球场、羽毛球场经常爆满。现在外面去运动大部分要收费,社区有,有空调,为何不可?都是提高生活档次、品味的附加值,绝对锦上添花。

    《清远观察》:最后一个问题:刚才谈到N+1户型时,120多平方米房子居然做到了5房,谈谈你们房子空间改造的一些理念。

    陈畅:不管是几个房,最终体现的是对房子的空间利用和家庭需求结合起来,这个需求消费者往往并不明确,需要开发商挖掘和引导。

    在现代人家居生活中,许多人都渴望有个书房,有个独立的小空间,来装下每个人的个性、爱好等心中小空间。尤其是和父母小孩等一起住,3个房哪里能腾出这个独立空间?现在人生活品质高,各类家居都“爆炸”,鞋子“爆炸”,每个人拖鞋都有几对;衣柜“爆炸”,甚至小孩衣柜“爆炸”,小孩玩具“爆炸”……许多餐桌都放满东西,东西太多甚至到茶几上吃饭。

    必须要对这些功能格局进行提升,一是业主可能本身没有把空间收纳好,二是功能空间本身不够或者没有。许多人没有意识到这个问题,而我们做出来了,挖掘了人们潜在的需求,增加功能房,使业主使用舒适度提高,提升业主生活品质,也让市场看到了价值。

 
【案例选编】
两年未交物业费 法院不支持
江嘉宜/钱江晚报/20150514

    【案情回顾

    2009年初,方宏(化名)在家人的催促下买了房。房子位于杭州城北,面积在130平方米左右,签定购房合同时楼幢都已结顶,但正式交付要到2010年年中。

    依照房地产市场的普遍规律,开发商会通过招投标等方式在楼盘正式交付前选定好物业公司。方宏签订购房合同前,小区的物业公司已经选定。2009年10月31日,方宏与物业公司签订了一份《前期物业服务协议》,协议约定:物业公司需负责房屋公用部分、公用设施设备的日常维护和管理;小区的环境卫生;交通秩序与车辆停放;消防、公共绿化管理等物业服务。

    享受服务的同时,业主需交纳相应的物业费,收费标准为住宅房源按2元/平方米/月收取;地下停车位按200元/辆/月收取。物业费收取时间从开发商通知交付房屋后次月1日起计算。

    2010年7月,方宏购买的房子正式交付,收房拿钥匙当天方宏交纳了未来两年的物业费,即2010年8月1日至2012年7月31日。两年期满后,方宏因对物业服务不满,拒绝交纳后续的物业费,物业多次上门催交,皆被方宏拒绝,这一拖欠就拖了整整两年。

    2014年8月初,方宏所在小区业委会因物业公司存在服务不到位的现象,通过票选罢免了该物业公司,另行选聘了其他物业服务公司。物业公司为收回方宏拖欠的两年物业费,在撤出之前多次催交仍未果,因而只能起诉至法院。

    方宏收到法院传票时很是不满,表示之所以拒交物业费有正当理由。原物业公司没有按照协议约定维修公共物业,没有按照物业维护条例标准向业主提供服务,导致小区管理混乱、保洁不力,公共部分漏水不整修,没有检修记录与保养记录,小区公共房屋被当做垃圾场。因而要求法院判决其少交物业费。

    【法院判决】

    法院经过审理认为,物业公司与方宏之间的《前期物业服务协议》是当事人的真实意思,内容并不违反法律强制性、禁止性规定,协议有效,双方当事人均应按约履行。方宏逾期未交纳2012年8月1日至2014年7月31日的物业服务费,事实清楚。物业公司在服务中存在瑕疵与不足,需完善改进,但并未构成根本性违约,业主拒交或少交纳物业费,可能会助长少数业主的欠费行为,不利于多数交纳业主的权益和小区的整体利益维护,也不利于物业服务产业的正常发展。

    因此,法院判决方宏需支付两年的物业服务费共计11040元,同时弥补物业公司未收取该笔费用产生的相关利息损失。

    【律师点评】

    根据《物权法》司法解释的规定,经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催交的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。

    物业服务企业违反物业服务合同约定或者相关规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,业主以违规收费为由提出抗辩的,人民法院应予支持。

    也就是说业主只有在物业服务企业违规收费的情形下可以提出不支付物业费或少交物业费的抗辩,比如商品房住宅业主与物业公司约定了收费的方式,物业公司擅自提高了收费标准的;老小区实行政府指导价的物业超过指导价收费的;业主可以据此抗辩。

    对于物业公司在服务中存在的瑕疵与不足,根据《物权法》司法解释的规定,物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。业主可以另行起诉物业公司要求其承担相应的责任或者在该案中提出反诉。业主直接抗辩要求减少或不支付物业费不会得到法院的支持,这点应引起业主们的注意。


阅读: 11443 次     2015-5-25 9:49:00