非赢利共享型信息选编 第02期/20050812 公元物业管理有限公司
【法规动态】 ——上海：服务分级 收费限价
——乌鲁木齐：物业公司进小区需先投标
【行业要闻】 ——广州：新规实施九月见成效
——福州：小区物业限时招标并备案
——青岛：三成物业费拿来保平安
——武汉：小区卫生费明确划分
——漳州：物管参与街道“治癣”
——天津：建物管企业“诚信档案”
——成都：老院新法管 旧貌换新颜
——衢州：市区第一批住宅物业按等级收费
【数据说话】 ——150个旧城社区引入物业管理
【物管采风】 ——物管企业入社区 听取意见现场解疑
【学习平台】 ——未来物业管理的发展
【业主之声】 ——“菜单式”收费 谁来点“菜”
【自由论坛】 ——物业维修基金归集的难点与对策
【案例选编】 ——业委会未经授权擅打官司
【法规动态】
上海：服务分级 收费限价
（王丰芳 俞軻/《房地产时报》/20050808）
《上海市住宅物业分等收费管理暂行办法》将于10月1日起实施。《办法》将物业服务划分为综合管理服务、公共区域清洁服务、秩序维护、绿化养护、共用设施设备的日常运行及养护五项。每个服务项目再分为五个等级:每一等级都有相对应的收费标准，五级为最高。从而形成一份收费透明、可供选择的服务菜单，最高每月每平方米收取2.3元。
乌鲁木齐：物业公司进小区需先投标
（王媛媛 实习生 吕文婷/新疆天山网/20050809）
8月5日从乌鲁木齐市房产局了解到，《乌鲁木齐物业管理招标投标管理试行办法》（以下简称办法）即将出台。《办法》要求物业公司不管是进入新建小区还是老小区，都要通过公开招投标的方式。新建小区前期物业管理可委托开发商招标，等大部分居民都入住后可通过业主大会再另行选聘物业公司。
【行业要闻】
广州：新规实施九月见成效
（黄博华/《房地产时报》/20050808）
广州市物价局、房管局联合制定并于去年11月1日起正式施行的《物业服务收费管理实施细则》、《物业服务等级标准》及《2004-2005 年度物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度》，增加了计费方式的透明度，有利于发挥业主作用，收费行为更为规范。九个月的运行实践证明，目前实施的收费标准更细，收费计费方式更活，促进了市场进一步完善。
福州：小区物业限时招标并备案
（林银来 林毓心/《海峡都市报》/20050804）
福州市房管局就新建小区前期物业招投标下发通知，规定完成招投标时限为：现售商品房在售前30日；预售在取得预售许可证之前；非出售类物业在交付使用前90日；重新选聘物业的，如原合同未约定的，则在原服务合同终止前60日。招标人应在发布公告或投标邀请书10日前报市局备案；招标结束后，招标人应自确定中标人之日起15日内向市局备案。
青岛：三成物业费拿来保平安
（任金梅/《半岛都市报》/ 20050802）
为保障物业公司投入足够的安全防范经费，市北区综治委要求物业公司每年度投入安全防范的经费，必须达到年度管理费的33％。这笔费用由小区业主委员会进行监督审查，投入不足的不得享受今后物业管理费上调标准；并把小区安全防范工作作为物业公司资格评定的重要条件，保安数量不达标的取消物业公司资质申报资格。
武汉：小区卫生费明确划分
（王丹妮/《武汉晚报》/20050809)
在有物业管理的小区，每户居民每月交的物业管理费里有５元是卫生费，物业公司与环卫所常常会为５元的卫生费如何划分而扯皮。昨日，记者从城管局环卫处获悉，经物价局批准，在新的居民生活垃圾服务费收费办法出台之前，物业管理小区卫生费仍按照每户每月５元收取。其中，按小区每户清扫保洁和收集每月２元归物业，垃圾运输费每月３元归环卫。
漳州：物管参与街道“治癣”
（黄妍婷/《闽南日报》/20050803）
去年，我市在全省首推“牛皮癣”治理市场化运作，市区18条主干道先后两次成功向社会招标。8月2日，我市第三次治理“城市牛皮癣”招投标会在市城管办举行。华港物业管理公司、玉水物业管理公司等三家单位，参与了市区去年未标出的其他主次道路和小街巷“牛皮癣”治理的竞标。至此，我市市区全部大街小巷的“牛皮癣”都有了主治“管家”。
天津：建物管企业“诚信档案”
（常悦/《北方网》/20050809）
日前，天津市物业协会在全市范围内推行了《天津市物业管理行业诚信自律公约》，旨在倡导物管企业认真贯彻执行物业管理相关法规，按照公平、诚信的市场规范良性运作，接受政府职能部门的监督。并逐步建立企业“诚信档案”，将企业的业绩、违背诚信的行为等记录在案，对不讲诚信、信用度差的企业，按照有关规定进行处罚，并在媒体上予以曝光。
成都：老院新法管 旧貌换新颜
（严斌 张鸣/《成都日报》/20050805）
川旅厂宿舍是个建于１０年前的老院，以前的管理由厂办公室负责，但院里绿化无人管理，并经常发生偷盗事件。针对这一问题，书院街办提出引入专业物业公司进行管理。物业公司接手后，在小院安装了红外线报警器和消防设施，还重新对小院进行了绿化。没多久，小院的居民就感受到了深切的变化，小院环境变漂亮了，再也没有偷盗事件发生了。
衢州：市区第一批住宅物业按等级收费
（ 施信/《衢州日报》/20050810）
近日，衢州市区第一批10个住宅小区物业收费等级正式公布。这个经市价格、物业主管部门考评、审核的收费(按每月/每平方米计)分四个等级。其中，一级收费中准价为：小高层0.60元、多层0.50元；二级收费为：小高层0.40元、多层0.30元；三级收费为：小高层0.30元、多层0.20元；四级收费为：多层0.15元。各收费等级浮动幅度均为±20%。
【数据说话】
150个旧城社区引入物业管理
（廖颖谊 穗建宣/《新快报》/20050808）
从昨日召开的上半年城市管理工作总结会议上获悉，广州将力争在今年底前在150个旧城社区中推行物业管理。从今年起在旧城区以社区为单位进行环境改善、和谐社区整治后，将引进小区物业管理，到2005、2006、2007年底前，全市旧城区物业管理覆盖率要分别达到20％、50％、75％。
【物管采风】
物管企业入社区 听取意见现场解疑
（王月 吴梅/《每日新报》）/20050807）
6日上午，记者看到天津市许多小区里热闹非凡，物管企业深入社区，为业主解疑答难，听取群众意见和建议，自觉接受群众监督。据不完全统计，此次活动，全市共有 100多家物业企业， 350多个物业管理住宅项目， 1000余名服务人员参加，共接待业主 4000多人次，收集整理投诉 350多件，当场解决 210多件，其余 140余件事后将全部给予答复。
【学习平台】
未来物业管理的发展
(杨俊卿/西安房地产信息网/20050809)
自1981年我国成立第一家物业管理公司以来，物业管理作为一种新型的“朝阳产业”已在社会化分工中被逐步认同。未来的物业管理将如何发展呢?
一、专业化趋势
物业管理是一个涉及门类众多的行业，要求从业人员既要掌握机电设备等工程知识，也需要懂得现代化的企业管理。他们要熟悉社会、经济的基本法律、法规和政策，要掌握现代化的信息收集技术，能及时把握市场动态，熟悉各行业基本办事流程及日常设施维修养护技能。这样才能提供优质高效的服务，满足房地产商、物业管理商不断增长物业服务需求。
二、规范化管理
首先是法律法规的完善，这就要求政府职能部门深入调研，尽快制定出切实可行的规章。其次，加大法律规章的执行力度，约束物业管理各主体依法规范运作，形成良好的法律意识和习惯。
三、人性化服务
物业管理的重要特征就是它的服务性。随着未来物业服务内容的同质化，企业的竞争优势必将体现在人性化的服务上。这种人性化的物业管理并从某种意义上看是物业公司对业主的感情投资。只有通过人性化服务所衍生的感情才是物管企业生存和可持续发展的基石。
【业主之声】
“菜单式”收费 谁来点“菜”
（丁利民 李宝花 诸达鹤 陈未临/《新闻晨报）/20050804）
上海市将推行物业服务"菜单式"收费， 一个小区成百上千户，众口难调的问题如何解决。“就像业主大会来表决选聘物业公司一样，小区的物业管理收费也是由业主大会来拿主意。”市房地资源局物业处负责人表示，在按照物业服务收费菜单“点菜”时，业主大会（业主委员会）根据需要，从菜单中选择不同等级的服务项目，然后由业主大会对此问题进行表决。根据《上海市住宅物业管理规定》，只要小区三分之二以上的业主同意即可。
【自由论坛】
物业维修基金归集的难点与对策
（尹凤淑/中国房地产报/20050804）
随着住房制度改革的深入和物业管理工作的进一步发展，作为新生事物的物业维修基金制度，其不平衡性和滞后性亦日益凸显，从近年来的工作实践看，主要表现在下面几个方面：
一是部分居民的思想观念需要改变，主要表现为：一是混淆概念，不了解维修基金的用途。“交了物业管理费，凭什么还要再交物业维修基金”；二是消费观念不成熟，由于收入水平低，对维修基金的承受能力较差；三是依赖性强，认为住房出现险情，自然会有政府来管，持无所谓态度。
二是有关物业维修基金的法制不健全。国家虽然有《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，但在操作过程中，也遇到了一些具体问题。如对基金续筹方法、标准及收取时间等没有明确的政策规定，从而增加了收缴难度，同时没有有效的处罚机制，出现了个别单位代收维修基金后不及时上交的现象。
三是目前部分业主委员会和物业管理公司在基金收缴管理过程中，缺乏必要的管理经验。因此，首先要加大物业维修基金制度的宣传力度。使社会各阶层广泛了解和重视这项工作，转变消费观念；其次要尽快制定出台操作细则和配套监管措施，使其具有实用性和可操作性；第三要加强培训，实行专业化管理。要进一步明确职能职责，改进管理程序和监督机制，组织统一的维修和管理，保证物业得到良好的维护，使物业维修基金发挥最大效益。
【案例选编】
业委会未经授权擅打官司
(亦翁/《上海房地产》)/20050801)
本市东部某小区业委会今年共打了5起官司，四输一赢。赢的是夺得了一间业委会办公用房，业委会委员们再也不用到小区隔壁的咖啡馆碰头开会了。输的官司里有一个是侵害了物业公司的商誉，须赔偿几万元，业委会希望每家每户分摊几百元钱，但遭到绝大多数业主的反对，理由是这5起官司中没有一起征得过主大会的表决通过。因此，业主表示该由业委会成员本人承担诉讼风险，业委会准备将拒付诉讼费的业主告上法庭，由法院替业委会做主，讨回公道。
分析：国务院《物业管理条例》规定，谁拥有房地产权证谁就是业主，业主大会是广大业主的权利机构，而业委会则是一个执行机构，它既不是企业法人，也不是群众自治组织，它无权作出任何重大决议，包括物业公司的选聘以及诉讼等有关广大业主切身利益的决定，必须按照法律法规的规定，得到管理区域有投票权的三分之二以上通过并明确授权才能生效。
※点评：目前，在一些小区中，有的业委会擅自自做主张的现象比较严重。有的业委会动不动就提起诉讼，有一个小区业委会一年里共打了8起官司，输了官司业委会就辞职不干了。有的业委会虽然形式上通过了书面投票表决，而大多在征询意见时往往写上这么一句话：如果你未在规定的时间里将征询意见表寄回业委会，则视为业主同意诉讼云云。这种做法其实是法律本身所禁止的。法律明确规定：投票表决有3种，即同意、反对、弃权。既不能将弃权票加在反对票身上，更不能将弃权票强加在同意票的头上。
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2005-8-15 9:07:00