非赢利共享型信息选编 第03期/20050822 公元物业管理有限公司
【法规动态】 ——云南：业主投票权按套数和面积计
——淄博：收费分3级 特困居民减半
【行业要闻】 ——青岛：力抓物业管理 关注民心工程
——天津：旧区物业管理提升老房价值
——北京：物管员当上社区民事调解员
——重庆：组织开展“先进业主委员会”评选
——上海：节电成物业增收途径
——浏阳：物业管理是把“金钥匙”
——济南：小区里搞起物业普法
——贵阳：房屋维修资金“归宿”可查
【数据说话】 ——240万人住所有“管家”
【物管采风】 ——抗“麦莎” 15万物业管理人共答一张试卷
【学习平台】 ——纽约人如何管理物业
【业主之声】 ——小区业委会也要收费运作吗
【自由论坛】 ——物业管理水平需要“拔苗助长”
【案例选编】 ——如何解决相邻业主为通风问题的纠纷
【法规动态】
云南：业主投票权按套数和面积计
（吴从/《云南日报》/20050812）
《云南物业管理规定》将于10月1日起施行。《规定》明确业主投票权：住宅物业，每套住宅建筑面积在140平方米以下的为1票；超过140平方米不足280平方米的为2票；280平方米以上的为3票；非住宅物业，每处建筑面积在200平方米以下的为１票；每超过200平方米的增加1票，但最多不超过30票。
淄博：收费分3级 特困居民减半
（于魁 张逢春/《鲁中晨报》）/20050811）
记者从淄博市物价局获悉，《淄博市住宅小区物业管理服务收费等级标准》正式出台。此次确定的住宅小区物业服务收费将普通住宅划分为3个等级，收费标准分别为0.25元/月·m2、0.45元/月·m2、0.65元/月·m2，浮动幅度为20%。凡享受最低生活保障的城市居民，凭《特困职工证》或《城市居民最低生活保障证》给予每户每月减半收取的优惠。
【行业要闻】
青岛：力抓物业管理 关注民心工程
（刘希东/《青岛日报》/20050818）
青岛莱西房管局不仅重视对物业公司的监督指导，而且把物业管理工作具体化、细致化。在居民关心的小区环境、物业服务质量等民心工程上下功夫。与物业公司携手，共绿化小区面积约15000平方米，改造硬化路面8000多平方米。还修建小区停车场、维修小区路面、粉刷楼外墙壁等。现在，小区内路面平整，楼壁整洁，树木成行，居民拍手叫好。
天津：旧区物业管理提升老房价值
（张志怡/《城市快报》/20050818）
根据天津市 “关于对天津市旧住宅小区实行物业管理意见”的规定，旧区实施物业管理应提供：房屋共用部位、共用设施设备、清洁绿化的养护和管理；车辆、治安等公共秩序的管理。截止到2005年7月，全市实施物业管理的旧区已达238个，1319.54万建筑平方米。旧区物业管理不仅改善了居民的居住环境、提高了生活质量，同时也使房产增值。
北京：物管员当上社区民事调解员
（张鑫 闫玉怀/中国物业管理协会/ 20050818）
近日,北京亿方物业管理三分公司物管员薛兰英、张淑文被东里东社区民调委员会聘为民事调解员,他们将与社区干部一起参与社区管理,并在宣传和解答物业管理相关法律法规、融洽社区邻里关系等方面发挥自身优势。三分公司为打造和谐社区,多次召开座谈会,听取业主意见,为居民解决实际问题，因此该社区民调委员会特别聘请公司物管员做了民事调解员。
重庆：组织开展“先进业主委员会”评选
（重庆物业管理协会/20050815)
为了增强业委会及业主的荣誉感，发挥业委会的示范带头作用，与物业公司共同搞好社区物业管理。市物业管理协会、市消费者权益保护委员会在市国土房管局的指导下将组织开展“重庆市先进业主委员会”评选活动。参评对象为全市范围内的业主委员会。评审内容涉及管理组织制度，业主大会会议，业委会素质，履行职责情况，创建和谐社区五个方面内容。
上海：节电成物业增收途径
（罗水元/《青年报》/20050820）
在浦东新区环境和市容卫生管理局昨日举办的“节能让城市更环保”经验交流会上，与会各楼宇负责人都不约而同看好了节电潜能。“节电节出来的就是收入。”国际会议中心、新亚汤臣大酒店、中电大厦等物业管理方把节电看作了增收的途径。据了解，新亚汤臣大酒店今年7月改进中央空调设备后，一个月节电就达6万度，折合人民币4.3万元。
浏阳：物业管理是把“金钥匙”
（李广军 陈瑜常悦/《长沙晚报》/20050816）
浏阳市淮川社区出租房屋多、流动人员多，一直被认为是治安管理难度大的社区。2004年，社区居委会从社区治安问题入手，对如何加强物业管理，强化治安防控进行调查、摸底，并确立了建设物业型、环保型社区。推行物业化管理以来，居民实实在在地感受到了治安好转的喜人变化。淮川派出所提供的数据表明，与去年同期相比，该社区发案率下降了50%。
济南：小区里搞起物业普法
（王汉卿/《齐鲁晚报》/20050814）
11日，济南国华物业公司暨小区业主物业管理法规研讨会在国华经典社区召开。济南市律师协会房地产业务委员会委员、山东长春藤律师事务所主任律师宋洪昌，向大家讲解了物业管理的性质、法律地位等。众多业主就有关物业问题进行了热烈讨论，宋律师对大家提出的问题作了详细解答。
贵阳：房屋维修资金“归宿”可查
（陈志强 /《贵阳晚报》/20050816）
贵阳市房管局提醒已缴交维修资金的业主：凡维修资金是由房开商或物管单位代收代缴的，可登录贵阳房管局政务网查看资金是否到位。业主应先打开贵阳市房管局政务网，进入页面后点击“维修资金”一栏，输入自己的身份证号，即可看到相关信息。另外，业主也可通过致电贵阳市房管局查询。
【数据说话】
240万人住所有“管家”
（李贤 刘英潮 吴梅 刘刚/《今晚报》/20050818）
天津市房管局今天上午提供的本市住宅物业管理项目普查结果显示，截止到6月1日零时前，全市竣工验收合格交付业主使用实行物业管理的住宅项目有1217个，共计7563.61万建筑平方米，管理房屋18215幢，业主户数为787572户，有2414023人已入住物业管理小区，享受物业管理服务。
【物管采风】
抗“麦莎” 15万物业管理人共答一张试卷
（张玉亭/《房地产时报》）/20050822）
“麦莎”肆虐申城，无论是在七千多个小区，还是在银行的全国数据中心；无论是在金茂大厦420.5米高处的设备层，还是在面积达1.57万平方米的新虹桥中心广场公共停车库，都有申城15万名物业管理人的忙碌身影。一场多年未遇的台风，考验着他们对建筑物及设备设施的养护和对应急维修的行业承诺。“麦莎”走了，他们交上的是一张令人满意的答卷。
【学习平台】
纽约人如何管理物业
(沈克明/《新民周刊》/20050818)
在美国，一栋大楼动工前，建商要雇用律师花大概一年时间编写本册子，即“公寓单元出售计划”，并送到项目所在的州司法部审核。实际上，这是一本具有法律性质的计划书，全书归纳起来分为大楼的结构材料、买卖条例与管理体系三大部分。其中，管理方面有管理费的预算、业主委员会的选举、任期、职责等。公寓出售之后业主与建商一旦发生争执上了法庭，双方律师都会以公寓销售计划书为准则进行辩论。
当物业管理公司接手一个新的管理项目时，要做的第一件事是以该公寓的名称向州政府注册一家非营利公司，再以此公司去银行开一个账户，业主交的管理费都存入该账户。管理账户上的收入与支出是管理公司的主要工作之一。美国公寓业主每月交的物管费包括了大厅、走廊、楼梯、花园等水电煤消耗的费用，另外还有维修费，雇用清洁工、警卫的工资等，有人称此费为公寓的维持费。
美国的业主付多少物管费，其根据是业主拥有的单元占有公共部分的百分比。单元的层面高低与用途的不同，管理费会有些差别。公寓等级不同，服务不同，收费也就不同。一年以后，公寓的业主管理委员会根据大楼的实际收支作评估，可重新制定收费标准。一般来说，管理公司只能收取该公司管理的公寓物业管理费的2%至7%作为管理服务费。此外，纽约的公寓一定要买保险，新楼不买保险是开不了盘的。这样发生意外事故，伤者或死者可获赔偿。
【业主之声】
小区业委会也要收费运作吗
（王盛 唐光蓉 刘晋川/《成都晚报》）/20050816）
昨日下午，记者在映月花园公告栏上看到了加盖有业委会红章的筹集经费公告，上称收费根据是《武侯区物业管理业主大会》的“成立运作指南”。提起自己的行为受到了小区内一些业主的质疑，业主委员会的正、副主任——７１岁的吴婆婆和正值中年的赵女士十分委屈，“总不能为大家办事由我们自己掏腰包嘛”。她们说，此次公告的目的也是征求意见。她们表示，“只有三分之二以上业主同意，业主委员会才会收取这笔费用”。
【自由论坛】
物业管理水平需要拔苗助长
（佚名/《春城晚报》/20050811）
就像买电器一定关心保修一样，物业管理作为房屋售后服务的作用已越来越被人们所重视。可近年来，物业管理在实际工作中，其市场现状难以令人满意。为了能迅速提升物业管理水平，建议采取以下几项措施：
第一，应加强对市场主体的培育与建设。
从供应来看，物业管理要从房地产开发环节中脱离出来，一是有利于培育市场主体；二是有利于市场行为的规范；三是有利于培育和发展大中型物业管理企业和公司。从物业管理市场的需方来说，凡符合条件的社区都要成立业主管理委员会。
第二，不断发展和完善市场介体。市场介体建设主要应从以下方面入手：
1．成立为交易服务的中介组织，例如，经纪公司、交易所，形成有形的物业管理市场。要制订交易的规则和方式，规定市场准入原则，招投标程序，引入竞争原则。2．成立自律性中介组织——物业管理行业协会。协会应对物业企业进行立法治市、依法操作的教育，规范企业市场行为。3．加强对规范服务的监督，应充分发挥价格审批机关和仲裁机构的职能。
第三，不断扩大市场容量，积极引导消费升级。
物业管理市场需求群体的构成单位是社区，而涵盖社区住户的所有消费需求构成了物业管理的服务体系。因此，全面刺激社区消费增长，积极引导消费升级，将带动和促进物业管理的市场本身乃至更大区域的市场经济发展。
【案例选编】
如何解决相邻业主为通风问题的纠纷
(中国物业管理信息网)/20050811)
原告王某住在西城区一个小区，与王某相邻的刘某厨房安装了抽油烟机，其排油烟口正对着王某的阳台。刘某入住后，王某发现房间里总有股油烟味。查找原因，王某发现原来是刘某的厨房的油烟排放口离自己家阳台太近，只要油烟机一开，就会有油烟窜进王某的房间里。王某找刘某商量解决油烟排放问题，刘某置之不理。随后，王某又找到负责小区物业管理的管理处，管理处多次派人上门协调，并提出整改方案，但刘某始终不肯整改。不得已，王某只好向法院起诉，要求刘某改建油烟机的排放口，赔偿精神损失人民币500元。
某区人民法院受理此案后先主持双方进行调解但因双方分歧较大，调解无效，人民法院判决如下：被告刘某厨房排放废气的行为以构成对原告王某合法权的损害。根据《中华人民共和国国民法通则》第十八条的规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产，方便生活、团结互助公平合理的精神，正当确处理通风、通行等方面的相邻关系。给相邻各方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失”，法院要求被告刘某，停止使用排油烟机，直到进行相应处理、不影响原告通风为止。判决宣告后，双方当事人都表示服从该判决。
※点评：物业管理公司在处理相邻关系时只有相协调、调解的义务和责任，物业管理协调、调解不成的，应该由当事人向政府主管部门请求行政处理或直接按照法律程序诉讼或仲裁。
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2005-8-26 17:37:00