非赢利共享型信息选编 第06期/20050921 公元物业管理有限公司
【法规动态】 ——太原：收费标准最低为0.34元
——沈阳：空置房管理费全额缴纳
【行业要闻】 ——厦门：物业管理收费近期将听证
——济南：物业公司进驻高校校园
——上海：突击检查小区夜间物业服务
——武汉：主乱搭盖物业管不住 城管出面解难题
——海宁：物业公司管大街
——淄博：物业管理办法征求意见稿完成修改
——长春：物业费标准东北三省最高
——惠州：整治是为了规范发展物业管理
【数据说话】 ——140万平方米非物业住宅将全部物业化
【物管采风】 ——52家企业齐亮相 物业管理展示会日前举行
【学习平台】 ——物业企业的文化变革之路
【业主之声】 ——物业管理分等收费实施 打破高价房高收费
【自由论坛】 ——物业管理企业路在整合
【案例选编】 ——早期免收部分费用 后期正常收取产生纠纷
【法规动态】
太原：收费标准最低为0.34元
（霞红/《太原晚报》/20050915）
昨日，市物价局、市房地局联合下发《太原市普通住宅物业服务等级与收费标准》，《标准》规定，本市普通住宅物业服务有六个方面，分基本要求、公共设施设备运行维修保养、共用部位维护及管理、协助维护公共秩序、保洁服务及绿化养护管理。收费标准由高到低分为五个等级，每月每平米最高为1.06元，最低为0.34元，可上下浮动20%。
沈阳：空置房管理费全额缴纳
（林浩/《华商晨报》/20050920）
记者昨日了解到，正在修改中的《沈阳市住宅物业管理规定（草案）》共六章四十条，对物业收费、业主委员会成立等热点问题均有具体的操作规范。其中规定：一半入住社区出头，业主大会才能开；几套住宅有几票、“非住宅”按面积算；物业用房必须有且不能小于100平方米；空置房管理费全额收取，没出售的建设单位，已出售就要业主出。
【行业要闻】
厦门：物业管理收费近期将听证
（张前登/《东南快报》/20050916）
昨日，厦门市建设与管理局副局长陈心田透露，厦门已制订了《物业管理服务收费标准规范（草案）》，近期将举行价格听证。他表示，已制订的草案分为若干个等级的菜单式物业管理服务等级标准，同时确定了相应的劳动定额，制订出各等级服务收费的指导价和浮动幅度。草案最初定为４个收费等级，考虑到岛外的实际情况，将可能调整为５个级别。
济南：物业公司进驻高校校园
（徐静/《齐鲁晚报》/ 20050917）
山东师范大学为了迎接长清新校区的启用，刚刚通过招标定下了济南、上海的两家物业公司。据有关人员介绍，新校区启用后，清洁面积明显增加，管理人员又奇缺，因此学校决定将教学楼、部分学生公寓包给了物业公司。省教育厅后勤处李处长认为，目前各高校用人机制越来越严格，后勤人员很难进来，需要借助社会的力量，即后勤运作机制社会化。
上海：突击检查小区夜间物业服务
（佚名/《房地产时报》/20050919）
近日，普陀区房地局对区内42个小区的夜间物业服务进行了突击检查。从检查的总体情况看，小区保安人员形象较好的占83％，有夜间保安工作记录的占100％，夜间电话接听占97％，及时维修占95％以上。对于存在的问题，检查人员进行了当场教育和指导，并将检查情况及时反馈给各小区的物业管理企业和小区经理，要求其加强教育和管理。
武汉：主乱搭盖物业管不住 城管出面解难题
（彭岚 艾薇/《楚天金报》/20050920）
洞庭街一大厦业主执意乱搭盖，物业在无法控制之下向城管求助但一元街城管队仍然伸出援手，城管队到现场调查后对三户业主下达了《违法建设通知书》，并派出工作人员轮流上门，经过近半个月的劝说，终于解决了这一难题，拆除了违建法。经过近半个月的艰难工作，这个难题总算得到解决。
海宁：物业公司管大街
（王斌/《嘉兴日报》/20050919）
街面道路的管理向来是相关部门头痛的事，日前，海宁城管部门通过招投标形式落实工人路非机动车辆和清洁管理工作，首批42名车辆管理员每人负责大约30米长的街面车辆管理。至于街面卫生保洁工作，“原来街道上的垃圾是间断清洁，现在物业公司采用循环保洁，垃圾落地，一刻钟内便可清扫干净。”海宁城管部门有关负责人说。
淄博：物业管理办法征求意见稿完成修改
（赵志斌 韩博 房泽军/《鲁中晨报》/20050915）
记者从淄博市政府法制办获悉，进入审查程序的《淄博市物业管理办法(征求意见稿)》（以下简称《办法(征求意见稿) 》）已于今天完成修改。《办法(征求意见稿)》明确了业主的权利义务，设定了物业公司禁止事项等。今后，居民与物业公司之间产生的矛盾、纠纷，将由政府规章来给双方当“裁判”。
长春：物业费标准东北三省最高
（杨慧/《城市晚报》/20050916）
通过对沈阳、大连、哈尔滨三市部分中档住宅小区及长春市部分高档小区物业收费情况的考察，对17家物业小区收费标准情况比较后，总体看，大连的物业小区管理水平较高，哈尔滨管理水平较低。长春市的物业服务水平与哈尔滨相近，但长春市收费标准却高出哈尔滨20%以上。因此，长春市人均收入低，房价也不高，可相对于房价，物业费却是最高的。
惠州：整治是为了规范发展物业管理
（何万明/惠州新闻网/20050920）
近日，市委副书记、市城市社区物业管理专项整治小组组长黄仕芳就开展专项整治行动发表了自己的看法。她认为：行动的目的是依法建立和完善社区有关党组织和群众组织，建立一套符合惠州物业管理现状的管理和监督制度，整治的目的是为了规范发展物业管理。希望通过此次行动，加快我市物业管理市场化进程，推动物业管理行业的健康有序发展。
【数据说话】
140万平方米非物业住宅将全部物业化
（宁旭/《辽宁日报》/20050916）
为还市民一个宜居家园，锦州市决定利用2年时间对140余万平方米非物业住宅区环境进行整治，并对其实施物业管理。到10月中旬，今年确定的103万平方米非物业住宅区环境整治将全部结束。目前，市、区两级政府共投入资金1500万元，到9月14日，累计完成改造100万平方米非物业住宅区，拆除违章建筑450处，清运垃圾3877车、1.6万吨。
【物管采风】
52家企业齐亮相 物业管理展示会日前举行
（张奕/《解放日报》/20050919）
52家物业管理企业日前集体亮相由上海市物业管理协会主办的“上海市物业管理展示会”。目前，上海物业管理企业的年总经营收入近百亿元，物业管理增加值占GDP的比重为1.45%。为了使上海物业管理水平尽快与房地产业的发展相匹配，市物协正通过组织物业管理企业学习国内外先进物业管理理念和模式等方式，提升上海物业管理企业的经营理念。
【学习平台】
物业企业的文化变革之路
(张春梅/中国人力资源网/20050919)
从物业行业的特点来看，物业服务属于一种全方位的、由人力资源提供的、持续性的长期服务，在管理运行方式上强调标准化、程序化、系列化、契约化的运行模式，而由于物业服务与社会系统服务和机构相关方的密切联系，使其还具有高度社会化和法制化的特点。
笔者认为国内物业企业的文化特征更多的倾向于规范层级文化导向，它的典型特征是：强调非常正式、有层次的工作环境，人们做事有章可循，组织靠正式的规则和政策凝聚员工，关注的长期目标是组织运行的稳定性和有效性。但要使物业企业迈向更高远的目标，就需要客观的看待企业自身，要关注内部员工发展和团队的塑造，激发员工的智慧和创新意识，不断顺应市场变化和竞争的挑战勇于开拓创新经营方式和服务项目，不断的以高标准满足客户需求，并最终获得强有力的市场绩效评估业绩，也就是说物业企业的文化提升要向着关注员工、市场、客户等方面更加均衡的发展。
约翰.P.科特在《企业文化与经营业绩》中提到“市场环境适应度高的企业往往表现出关注顾客、股东、员工等企业的构成要素，重视能产生对企业发展有益的改革人才和改革过程的特征，企业内部共同的行为方式表现为密切关注顾客要素的变化，一旦为了维护这些要素的权益，甚至承担一定的风险也会采取相应的改革措施，而市场环境适应度成为预测企业长期业绩增长的重要指标”。
【业主之声】
物业管理分等收费实施 打破高价房高收费
（李淳/《房地产时报》）/20050919）
如果世茂滨江花园物业管理费降到每平方米3元以内，我会考虑购买并居住在那里。”《上海市住宅物业分等收费管理暂行办法》和《上海市住宅物业服务分等收费标准》一经公布，就有数位瞄准市中心高档楼盘的购房者表示了这种想法。高价住宅一定是高物业费的“行规”正在被打破。对于考虑居住和购买高档住宅的消费者来说，“办法”不啻为他们自住和购买的一个好理由。
【自由论坛】
物业管理企业路在整合
（张颖/《经济参考报》/20050919）
一、规模小、人才少、资金匮乏制约企业发展。主要表现在如下方面：一是物业规模小，难以实现市场化。目前上海有2500余家物业管理企业，平均每家仅管理着不到12万平方米；二是物业成本高利润少难以吸引人才；三是物业无力承受债务，被迫弃管的多。
二、国内首家物管企业的强强联合成效显著。早在2004年6月28日，上海科瑞物业和仪房物业两家企业从自身发展和物业市场竞争角度出发自愿联合成立了上海市科瑞物业管理发展有限公司。据了解，该公司到2005年8月，已经签约管理了450多万平方米的各类物业，成为中国物业行业第一集团军成员。
三、整合将是物管企业发展方向。目前，中国内地除万科、中海、金地等少数企业物管面积接近或超过千万平方米以外，大部分物管企业平均管房面积偏低。据了解，目前已经打入中国的国际知名物业服务品牌企业，即使规模较小的香港戴德梁行物业顾问公司，也有125个办事处，管理着1000万平方米物业，收入20亿元人民币，全球覆盖率达到5%，所属员工3000名，人均年创收67万元人民币。而国内可与其相比的只有管理面积和办事处以及员工人数，其他则相去甚远。但这恰恰说明国内物业企业管理的楼盘含金量不高且劳动生产力较低。所以国内物业行业，要想提高劳动生产力，降低成本。只能是通过市场机制走企业整合之路，进行规模化、集团化经营之路。
【案例选编】
早期免收部分费用 后期正常收取产生纠纷
(佚名/西安房地产信息网/20050913)
东港大厦入伙之初，管理处考虑到业主客户乔迁初期开支较多，主动优惠对大多数户内维修暂时采取了无偿提供的方式（若当初就把这一想法向业主客户讲清楚，恐怕办了好事也不会惹出后来的麻烦）。
入伙满一年后，鉴于小区的经济运行状况，管理处决定按照法规规定，开始据实收取户内维修费用。然而这本来合情合理的做法，却遇到了不小的阻力。
为了突破阻力，管理处起草并在公告栏张贴了《致业主客户的一封公开信》。公开信引用物业管理法规，详细介绍了物业管理费的开支范围和有偿服务与无偿服务的具体范畴，并说明了当初无偿提供户内维修的初衷，使大多数业主消除了“交了物业管理费，管理处就应包办一切”的误解，对户内维修有偿服务表示认同。
针对仍有个别业主客户不理解这一情况，管理处继续深入做工作。一方面强调办公室工作人员耐心接受业主客户的垂询，进一步加以解释；一方面要求维修人员上门维修时必须保证时效和质量，同时加强与业主客户的思想沟通（由于特定的授教身份和受教心理，从一般员工嘴里讲出的道理，往往更容易为业主客户所接受）。
与此同时，管理处还公开户内维修的收费标准，并告知业主客户选择服务商的权利。这样，就逐步理顺了所有业主客户的情绪，有偿进行户内维修也就容易落实下去。
※点评：
俗话说"强按牛头牛不喝水"，物业管理的许多实践都证明，没有业主客户的理解和支持，即使依法照章办事，也难为之。从这个意义上讲，一个好的物业管理者，首先应当是一个好的思想工作者。
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2005-9-21 13:14:00