《公元物业管理文摘》（第69期）

非赢利共享型信息选编　　　第69期/20071026　　　公元物业管理有限公司

【法规动态】 ——深圳：住宅物业收费新标准下月实施   ——广东：《物业管理条例》明年修订 【行业要闻】 ——北京：物业合同范本征求意见   ——高密：建成物业管理信息平台   ——广州：11月1日起物业服务收费要明码标价   ——海南：物业收费标准将暂不调整   ——浙江：对物业价格实行成本监审   ——大庆：副市长强调提高物业服务水平构建和谐居住环境   ——宁波：推出"准物业管理"解决老小区管理难题   ——杭州：物业管理协会召开第十五次理事会 【数据说话】 ——深圳：福田12个城中村组建物业公司 【物管采风】 ——吉林：物业为居民“办百件好事” 【学习平台】 ——前期物业管理中的三大要素 【业主之声】 ——株洲：推广物业管理与社区工作互动试点 【自由论坛】 ——房地产开发经营过程中的物业管理意义 【案例选编】 ——服务质量下降能否降低物业费？

【法规动态】 

深圳：住宅物业收费新标准下月实施

饶洁/《深圳特区报》/20071026

备受市民关注的《深圳市住宅物业服务收费指导标准》进一步被细化和完善。昨天上午，市物价局、市国土资源和房产管理局联合召开新闻发布会，宣布新《标准》将于11月1日起正式实施，有效期为两年。新《标准》最大的亮点就在于方便业主了解物业服务收费的构成，即不同的小区有不同的物业服务，从而要交纳不同的物业服务费用。

广东：《物业管理条例》明年修订

朱小勇/《信息时报》/20071024

《广东省2008年立法计划建议项目》正式向省人大代表和社会各界公开征求意见，包括新制定项目9个、预备项目25个以及修订项目23个，总共57项法律法规。据了解，《广东省物业管理条例》也列入了明年的立法修订项目。为充分了解民情、反映民意，《广东省2008年立法计划建议项目》在省人大的网站登出。

【行业要闻】

北京：物业合同范本征求意见

朱烁/《北京晨报》/20071026

物业公司经营归业主所有的共用设施用于广告、房屋租赁等活动，必须经过业委会的书面同意，且全部收益归业主所有。这一关系有房族切身利益的问题有望写进合同加以明确和保护。市建委与市工商局起草的《北京市前期物业服务合同》与《北京市物业服务合同》示范文本今起通过“首都之窗”、“北京工商”、“北京建设”和“搜狐”网站广征民意。

高密：建成物业管理信息平台

徐大鹏/《潍坊日报》/20071025

高密市近年来在小区物业管理工作中全面推进物业管理数字化。为建立全面、系统的小区物业信息数据库，相关部门组成专门物业信息采集队伍，实行专人分片、分段负责信息采集的方式。从办理房屋预售许可证入手，对区内各种地下管线的走向、埋深、距参照物的距离和业主档案、楼盘信息等进行全程跟踪采集，确保了信息的高准确率。

广州：11月1日起物业服务收费要明码标价

李婧/《广州日报》/20071025

作为整顿房地产价格秩序的措施之一，从11月1日起，广州各物业的物业服务收费也要全部明码标价，并采取两色标价牌制度，属于政府指导价的物业服务收费使用绿色的《广州市物业服务收费标价牌（样式）》；属于市场调节价的物业服务收费使用黄色的《广州市物业服务收费标价牌（样式）》。 

海南：物业收费标准将暂不调整

欧阳蔚华/《商旅报》/20071024

记者从海南省物价局获悉，凡物业服务收费标准备案满3年（收费许可证到期或过期）以上的物业公司，要在今年12月1日前到当地价格主管部门重新备案登记，否则不得作为收费依据。据了解，由于今年物价上涨，到今年年底前，海南省暂不出台新的调价项目，因此海南的物业收费标准暂不调整。

浙江：对物业价格实行成本监审

新京报/20071022

浙江省物价局日前决定，从11月1日起，对物业服务、经济适用房等13个项目的政府定价或者调整价格实行成本监审制度，以建立健全科学的价格形成机制。浙江省物价局指出，凡属于成本监审目录的商品和服务，在制定或调整价格时，省级价格主管部门或市、县政府价格主管部门需要按照权限依法开展成本监审，未经成本监审的，不得制定或调整价格。

大庆：副市长强调提高物业服务水平构建和谐居住环境

大庆市政府网站/20071022

    10月18日，在全市物业系统办事公开现场会上，市常委韩冬炎强调，要提高服务质量和水平，增强做好物业系统推行办事公开工作的紧迫感，把物业系统办事公开工作不断引向深入。在行业主管部门和各试点物业企业，以及广大业主的共同努力下，各试点单位探索出了物业企业办事公开的模式，物业企业行为得到进一步规范，促进了物业市场的健康发展。

宁波：推出"准物业管理"解决老小区管理难题

郑黎 王超男/新华网浙江频道/20071019

宁波市江东区去年以来通过引进社区福利型的"准物业管理"，解决了困扰多年的城市老小区的管理难题。 "准物业管理"是由街道牵头成立物业公司，根据辖区老小区低收入家庭多的实际情况确定物业收费标准和服务标准，物业管理不以赢利为目的，亏损部分由政府补贴，其实质是社区管理的福利化。

杭州：物业管理协会召开第十五次理事会

杭州市房产信息网/20071019

日前，市物业管理协会召开了第十五次理事会。会议主要就贯彻落实《关于杭州市行业协会与行政机关脱钩的实施意见》精神，完成现职机关公务员兼任行业协会职务的脱钩工作，并提请理事会审议讨论新调整协会领导候选人名单。蔡刚生副局长到会并讲话，协会负责人、个人理事和理事单位共60多人参加了会议。

【数据说话】

深圳：福田12个城中村组建物业公司

邱晶晶/《深圳特区报》/20071023

过去“脏乱差”的城中村街道变得整洁大方，管理井然有序，环境显得宁静幽雅，这是记者在参观福田区城中村物业管理时看到的。在22日召开的福田区城中村引入物业管理工作经验交流会上，记者了解到，目前福田区15个股份公司中有12个组建了物业公司，目前，城中村引进物业管理工作已取得阶段性成效。

【物管采风】

吉林：物业为居民“办百件好事”

穆广田/中国石油网/20071023

近三年来，吉林油田物业江南保安监察大队坚持以自身行动推进和谐社区建设，三年累计为小区居民做好事万件以上，接到居民送来的锦旗近60面，表扬信近百封。为了方便居民生活，去年以来，这个大队在大队所属的17个保安监察中队开展了“为居民做百件好事”活动。

【学习平台】

前期物业管理中的三大要素

廖传铭/江西省景德镇海虹置业有限公司

前期物业管理，是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。它由“购房合同、业主临时公约、服务协议”三大要素构成。它对业主委员会成立后的物业管理起着承前启后的重要作用。前期物业管理，既可以由开发商自行实施，也可以由开发商委托物管企业为业主提供前期服务。

要素之一：购房合同   

合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利等关系的协议。购房合同，则是在商品房买卖过程中，买受人与开发商就房屋所有权、房屋的质量、面积、交付等有关方面达成的协议。合同是否能如期、全部兑现，是做好前期物业管理的先决条件。

要素之二：业主临时公约  

公约是在公共场合下人们应当共同遵守的章程。业主临时公约，则是业主与物业管理企业之间签订，由开发商在不侵占业主合法权益基础上形成的，经业主签署承诺的，共同遵守的章程。之所以是临时公约，是指未经业主大会讨论通过，但在前期物业管理中必须共同遵守的章程。业主临时公约，虽然是经业主与物业管理企业双方签订的，但它要规范的是开发商、业主、物业管理企业三方之间的权利和义务，这也是前期物业管理中的不可缺少的条件之一。

要素之三：服务协议   

协议是谈判、协商后达成的一致意见。服务协议，则是业主与物业管理企业就物业管理服务达成的一致意见。该服务协议主要包括双方的权利和义务，但侧重在物业管理的服务内容和服务质量上。该服务协议实施是否顺利，取决于物业管理企业的服务质量，这不仅对前期物业管理有着积极的意义，对业主委员会成立后，物业管理的承前启后，也有着重要的影响。

【业主之声】

株洲：推广物业管理与社区工作互动试点

王兴夏 张金华/红网/20071023

株洲市于2005年选择5个不同类型的社区开展构建物业管理与社区工作良性互动机制试点，已取得良好效果，解决了很多社区老大难问题。目前，该市已全面推广这一试点工作。试点工作启动后，业主委员会、物业管理企业、社区居委会和开发企业组成联合工作组，对小区物业管理情况进行全面清理。

【自由论坛】

房地产开发经营过程中的物业管理意义

于阳/郑州思达物业管理有限公司

根据房地产的开发过程，物业管理的介入可分为三个阶段：

一、项目前期定位及规划设计阶段

在房地产项目开发的开始，一般在投资机会寻找与筛选的过程中，就必须考虑后期的使用问题。对某个具体的地块，其周边的市政基础设施配套、生活商业配套等，都可以很直观、直接的了解到，如果不具备基本条件，这个项目的风险会比较大。如果有了一定的基本条件，就要进行项目的可行性研究。在这个时候围绕着项目，要对许多情况条件具体化、量化，特别是可能会影响以后的生活使用的一些方面，一定要提前考虑到。在项目整体定位后，也要进行物业管理总定位，要确定与项目定位相适应的、同标准的物管方案；并在项目规划设计阶段，本着人性化、合理、节约原则，在基础设施设备、生活配套等方面提供具体的意见和看法。有许多都是细节的问题，虽不至于影响到整个项目，但都是房地产开发企业水平高低的具体表现。

二、前期物业管理阶段

第一个阶段是物业管理介入房地产开发前期工作，此阶段主要是在项目定位、规划设计方面提供一些好的想法和建设，起的还是一个顾问的作用。但在房地产项目开工建设后，就要进行第二个阶段具体的物业管理工作，这个阶段就是前期物业管理阶段。这个阶段的主要工作是配合房地产项目建设期间的一些事项，比如现场施工监控（特别是隐蔽工程部分的监控）；内部验房；交房及维修整改。

三、成熟期物业管理阶段

业主交房装修入住一年后，已经进入成熟期物业管理阶段，开发商的身影已渐行渐远，剩下的主要是业主与物业公司之间的关系了。物业管理在此阶段的核心工作是如何为业主服务，按物业管理的根本定义来说主要有两方面的内容：一是管理好物业，使其保值、升值；二是为业主提供良好的生活环境、氛围。好的物业管理工作将给业主带来优质的服务，在业主享受生活的同时，其拥有的物业也不断升值，增加了大家对开发商的赞誉和对品牌的忠诚度，那么开发商的品牌也得到了提升。所以，此阶段虽然主要是物业管理方面的内容，但其实对开发商的声誉、品牌都有很大的影响，甚至直接影响到开发商以后项目的开发行为，应该予以重视。

【案例选编】

服务质量下降能否降低物业费？

案例分析：

刘某住宅坐落于嘉麟花园，2002年5月8日，刘与物业公司签订了合同，但因物业管理公司履行物业管理义务中存在一定的瑕疵，如对金山海鲜大渔港的侵权行为未能及时制止，小区环境遭到破坏，致使其管理、服务区域内未完全达到约定标准。刘某欠物业管理公司2003年1月1日至2004年4月30日物业管理费1139.5元，物业公司因此起诉。

于洪区人民法院认为，被告给付原告物业费1139.5元及银行利息损失。刘不服提出上诉，沈阳中法认为，物业管理公司未按《公共契约》约定为业主提供符合双方约定的标准服务，是违约行为。刘某不交物业管理费，是因为物业管理公司的违约，但刘某实际接受了物业服务，可适当减少交物业管理费。判决刘某给付物业管理费968.75元及相应的银行利息。

案例点评：法院根据物业管理公司提供服务的质量状况，按质定价，适当减少业主的应交物管费用，符合法律规定，体现了对物业公司违约责任的追究。