昆明：争创“联合国人居奖” 旧小区将实施物业管理

吴劲松/《昆明日报》/20090226
 

　　从今年起昆明将用四年时间争创“联合国人居奖”，按照其中的要求，昆明将全面实行新建住宅小区物业管理制，争取建成区内90%以上的旧住宅小区，经过整治后实施物业管理。目前，昆明市有关部门已开始全面推开创建工作，但物管收费难成为了推行这一重要措施解决的首要问题。

　　昆明争创“联合国人居奖”，旨在坚持可持续发展，有效改善城乡环境质量，创造良好人居环境，提高城市综合承载能力，提升昆明城市形象，打造品质春城。通过争创人居奖，将为市民提供一个环境优美洁净、生活舒适便捷、人与自然和谐相处的人居环境，提高市民对城市人居环境的满意率。获得“中国人居环境奖”是申报“联合国人居奖”的前提条件，包括有18项定量指标和25项定性指标。其中，争取建成区内90%以上的旧住宅小区经过整治后实施物业管理是重要一项内容。

　　有关人士介绍，目前昆明有主城区有很多旧住宅小区，但普遍存在道路破损、绿化面积较小、机动车停车位缺少、体育健身设施不足和文化活动空间较小等问题，一些小区的老人，因为没有娱乐设施，白天只能支个桌子打扑克或麻将，或者围在一起晒太阳……随着设施齐全、环境优美的新小区的不断落成，旧小区的居民越来越迫切地希望能够改变自己的居住环境。老旧住宅小区实行专业化的物业管理将是一种趋势。

　　旧住宅小区推行实施物业管理在昆明已有一段时间，但成效不明显，其中有一个重要原因就是收费难。一方面，旧小区过去没有物业管理，而现在对小区实施物业管理，业主们思想上存在很大的障碍。多年来计划经济体制下形成的居民住房福利制度，使很多居民还存在无偿享受服务的传统观念。即使实行物业收费，但由于过于都是政府定价，价格较低，物业公司收取的管理费与住户所要求提供的服务不相匹配，容易产生矛盾。

　　另一方面，一些老小区居民收入偏低，承受不了标准物业费，小区形态不完整，不容易管理。即使实行物业收费，但由于过于都是政府定价，价格较低，且收费难。

　　昆明过去物管费定价低有一个重要原因，对于公共部份的收益，如小区道路收取的停车费等，没有具体明确，允许归物业公司所有，用以补贴物管费的不足。但在《物权法》实施以后，这些公共部分的收益归全体业主所有，相当于将这部分收入从物管公司手中收回，而物管费又长期未提高，很多昆明物业公司处于维持或亏损状态，造成了恶性循环。

　　这位人士表示，要争取建成区内90%以上的旧住宅小区经过整治后实施物业管理，就需要尽快解决这些长期遗留下的问题。有关部门要加快加强物业管理的立法工作，进一步明确政府部门、物业管理企业和业主各方的责任、权利和义务、收费标准等，消除争议。建立房屋使用人与物业管理企业的物业管理契约关系，以物业管理合同来约束各方行为。此外，政府部门也应逐步加大对住宅小区基础建设的投资，制定鼓励措施，为物业服务提供良好的环境，并加强实施物业管理的宣传工作，以试点逐步推进。相信，通过各方积极努力参与，昆明旧小区的居住环境将会发生可喜的变化。