房地产企业纳税成本的剖析及控制途径

梁建娥/《商业会计》/2009年第12期

    我国的房地产公司在经过数年的开发周期之后。绝大多数将逐步进入企业所得税和土地增值税的清缴期。目前，房地产业面临着严重的不景气，企业更应重视纳税成本的控制。纳税成本是指企业在纳税过程中所发生的直接或间接的耗费。企业只有充分认识自身纳税成本的构成和特点，才能有的放矢地进行纳税筹划工作，为降低企业成本、实现企业价值最大化目标提供正确的决策。

    一、房地产企业纳税成本的构成

    相对于其他行业而言，房地产企业涉及的税种较多，借鉴其他成本的构成规律，房地产企业纳税成本可分为纳税直接成本、纳税维持成本、纳税财务成本和纳税例外成本。

    (一)纳税直接成本。是指企业在生产经营过程中，依照税收实体法的规定向国家缴纳的各种税收款项。主要包括：营业税、企业所得税、土地增值税、土地使用税、房产税等。纳税直接成本的特点是税收负担的公平性和纳税成本的重要性。公平性来源于税法的公平，即在市场经济体制下，参与市场竞争的各企业处于平等竞争的环境，纳税负担能力大的应多纳税，负担能力小的应少纳税。没有负担能力的不纳税。重要性是指企业纳税的直接成本。是纳税成本的核心，企业除了要缴纳营业税外，其取得的收益还要征收企业所得税和土地增值税。另外，国家对出租的房屋还要征收房产税。如果将这部分纳税金额全部看成是从企业取得的收益中缴纳的。可以测算出这部分正常纳税直接成本的比重。假设营业税税额占收入总额的5％，收益率为20％，营业税占收益总额的比例为x，则：收入额×5％=收入额×20％×X，解得X=25％。营业税和企业所得税合计税负将达到收益总额的50％，如果再考虑到土地增值税和房产税，该比例将更高。

    (二)纳税维持成本。是指企业为维持纳税行为而发生的费用支出，包括：办税费用和代理费用。办税费用包括办税人员费用、纳税信息生成费用、资料费用、差旅费用、邮电费用、纳税稽查费用等。代理费用是指企业为了防止税款计算错误，避免漏申报、错申报，以及进行纳税筹划的需要，而向税务师事务所等中介机构进行纳税咨询，或者委托注册税务师代为办理纳税事宜等所缴纳的费用。纳税维持成本的特点是费用的相关性，即这部分成本在一定的相关范围内金额相对固定，当超出这个相关范围时，随着企业业务量的增加，纳税直接成本也将随之增加，此时便形成了以纳税直接成本为自变量，以纳税维持成本为因变量的增函数关系。

    (三)纳税财务成本。是指企业因履行纳税义务，为缴纳税款占用企业资金或资产而发生的利息价值耗费。纳税财务成本要包括因涉税事宜而发生的利息支出、银行手续费及其他相关理财费用。纳税财务成本的特点是费用的正负性。纳税成本有正、负之分，关键在于企业如何运筹当企业运筹得当，可以在税法允许的范围内促使企业推迟或避免纳税时，不仅为企业节约了纳税直接成本，而且能减少利息支出，此时为负纳税财务成本；当企业纳税筹划失败，就有可能会提前缴税或多纳税款。不仅会增加纳税直接成本，而且还会造成因税款占用企业资金而增加利息开支，此时为正纳税财务成本。

    (四)纳税例外成本。是指企业违反税法或其他法律、法规而受到税务机关或司法机关处罚所发生的价值耗费，包括纳税滞纳金和罚金。纳税滞纳金是指企业未按照规定期限缴纳税款。税务机关除责令其限期缴纳外。另从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金；罚金是指企业未按规定办理税务登记的，或未按规定设立账册的，或未按规定报送有关备案资料的，或未按规定履行纳税申报的，或违反发票使用规定的，以及构成偷税、欠税、抗税等违法行为所导致的罚款支出。纳税例外成本的特点是发生的偶然性。纳税例外成本的产生主要是因企业缺乏税收知识，或者是纳税观念淡薄，违法后受到处罚而造成的额外费用支出。近年来国家不断出台新的房地产行业税收政策，如果企业不及时熟悉，准确领会其内容，很容易出现巨额的罚金和滞纳金。

    二、房地产企业纳税成本的特点

    纳税成本与“税收负担”相比具有明显不同的特点，主要表现为：一是范围广。纳税成本除了包括正常的纳税负担外，还包括纳税滞纳金、罚款、办税费用、咨询费、税务代理费、额外纳税等等。二是金额大。房地产企业整体税负占企业收益总额的50％以上。除此之外，企业的纳税咨询费用、办税费用、滞纳金和罚款支出数额也较大。三是风险大。房地产企业为了降低税收负担，减少纳税成本，常常采取一定的方法进行纳税筹划。由于纳税人对税收政策的把握程度不同，纳税筹划的成功率一般来说是很低的，一旦筹划失败，很有可能涉嫌偷税。按照税收征管法有关规定，对偷税行为将被处以所偷税金额5倍以下的罚款，触犯刑律的，还要依法追究刑事责任，将给企业带来经济和名誉上的双重损失。

    三、房地产企业纳税成本的控制

    (一)应积极进行销售环节的税收筹划。税收筹划的目的不仅仅是为了降低企业某一税种或者整体的税收负担，还在于提高企业的净利润以及企业价值的稳定增长。房地产企业开发周期长，业务复杂而且要占用大量的资金。房地产的销售作为投资者回收成本和获取收益的关键环节，其销售状况直接关系到房地产投资回报率的高低。因此，运用税务筹划的原理，正确处理房地产销售活动中的定价以及销售方式的选取等问题，合理合法地降低企业税收成本．对于房地产企业而言具有重要意义。对于房地产的销售环节在营业税、企业所得税、土地增值税等方面均有很大的筹划空间。在筹划纳税方案时，不能一味地考虑纳税直接成本的降低．而忽略了因该筹划方案的实施引发的其他费用的增加或收入的减少．必须综合考虑采取该纳税筹划方案是否能给企业带来绝对的收益。

    (二)房地产企业应增设税务经理或税务专员。中等规模的房地产企业年涉税额一般都会超过千万元。目前，房地产企业办税事宜都是由财务人员兼任。然而事实上财务和税务政策在很多情况下是不同的，财务政策相对稳定，而税收政策则比较容易变动。一般来讲，年纳税额在100万元以上的企业都应该设税务专员或税务经理，这也是国际化的一个趋势。

    (三)提高财务人员的职业判断能力，避免例外成本的发生。房地产企业纳税信息的来源是一定期间的会计信息．为避免纳税例外成本的发生，应当从企业的源头进行控制。因此。必须提高房地产企业财会人员的职业判断能力。会计制度和会计准则留给财会人员选择和判断的空间很大。这就要求房地产企业财会人员必须具备一定的执业能力。才能提供准确、合法、完整的会计信息。

    (四)强化房地产企业纳税的内部审计。房地产企业内部审计部门应当加强对整个企业的纳税核算、申报、缴纳及执行国家有关税收法规制度和企业有关规定情况的检查监督。并纳入日常审计，完善监督机制。对发现的问题应及时纠正，力求将问题合理合法地解决在税务机关检查之前。

    (五)借助中介服务，减少房地产企业的纳税维持成本。房地产企业要借助于中介的服务作用，加快办税社会化的进程。税收征管法中明确指出，要积极、稳妥地发展税务代理，建立税收机关和社会中介组织相结合的服务体系，发挥社会中介组织作用。实践证明，房地产企业委托税务代理后，不仅有利于企业合理合法地进行纳税筹划，节约纳税直接成本，避免纳税例外成本的发生：而且办税业务社会化后．企业可以进一步节约纳税代理费开支，从而降低纳税维持成本。