M型发展的房地产市场

历志钢/《中国房地产报》/20100125

    日本趋势学研究者大前研一以日本近20年发展历程为研究对象提出的一种社会发展类型的判断。即原本人数最多的中等收入阶层，除了一小部分能往上挤入少数的高收入阶层，其他大多数沦为低收入或中低收入，原本的中间阶层凹陷下去，变得很小；于是，社会像个被拉开的“M”字。为此，他提出了M型社会的概念。

    稳定的生态系统必须具有丰富的多样性和强大的基础生态。众所周知，最稳定的社会类型是橄榄型或倒U型。中产阶层是维持社会稳定的核心力量。最简单的例子就是：设若一个地方只有疯长的植物和庞大的食肉动物，而仅有少量的食草动物，这个食物链一定没有办法持续。

    M型社会的危机正在于此。由于财富分配系统的不均衡，资本收入成为人类创造价值重新分配的主要手段。这使得已拥有资本的富人，更容易依托资本赚取大量的财富；而中产阶层或借此成为富人，或沦落到中下阶层。

    缺乏了上升通道的M型社会，就会成为畸形的社会生态系统，这一系统最终一定会崩溃重组。大前研一以M型社会警示未来的社会发展，这并非危言耸听。而且这一趋势，将会率先在中国的房地产市场预演，M型的房地产市场即将形成。

    2010年伊始，房地产调控的几道金牌陆续杀到，房地产调控势在必行。

    由于房地产调控没有触及到核心的土地供应制度问题，而是以金融、税收等各种方式干预，这些干预手段以一刀切的方式逐渐落实，最终将房地产市场一分为二：政策上的赢家将会一飞冲天，而那些输家则会沦落到底层挣扎求存。

    例如，信贷政策调整。金融监管机构已经着手调整房地产开发贷和房地产按揭贷款。业内人士透露，2010年房地产的直接融资和间接融资都会减少。如果新政策出炉，会有一批房地产企业再次出现资金断流、告贷无门的现象。

    可以肯定的是，在中国现行的信贷体制下，那些拥有大量土地的、规模最大的房地产企业——而不是效率最高和风险最小的房企——更容易获得贷款。无论调控与否，他们的融资额度都不会受到影响。随着信贷收紧，更多的银行将会把资金的贷款优先投放到这些企业中，他们的规模在调控中反而会越来越大。相反，那些正在成长中的房企，则会面临资金突然断流的风险。信贷调控若严格执行，中国的房地产企业将会一分为二，一部分迅速壮大，而另一部分则逐渐萎缩乃至于成为被人收购的对象。

    调控政策呈现出的行政化、一刀切的特点，异化了市场从业者的行为，使他们脱离了市场理性，而去寻求行政权力的逻辑。由于这种一刀切的行为不可预期（比如从严调控到放松再到从严调控只用了一年多的时间），而且造成的破坏性极大，使房地产的主流企业除了与地方政府结盟，别无他选。

    目前，大型房企除了能获得直接融资和间接融资市场的青睐之外，还得以与各地政府下属的土地一级开发商合作，获取更多的资源。这些行为又再次背离了市场的选择，加重了M型房地产市场的形成。而最终受害者，不仅包括房地产行业，还包括整个中国的经济。