当前陕西省房地产开发过程中存在的问题及对策

                                  丁振宇 / 咸阳振发房地产

 　  我国经济的飞速发展，大大的促进了房地产开发业的快速发展，特别是近五年来房地产业的发展速度，出乎很多人的预料，势头之猛，使许多经济学家都未预测到。

　　房地产业的发展，在改善人民生活，加快城市发展，推动经济社会发展，起到了十分重要的作用。它的发展，不仅大大的改善了城市广大居民的居住环境，提高了广大居民的生活水平，而且加快了城市建设的发展，同时解决了相当一部分人的就业问题，促使了社会的安定团结。更重要的是，带动和推动了24个相关行业的发展，从而搞活了整个国民经济，也为各地地方财政收入提供了财源。以陕西省为例，2004年省政府计划全社会投资固定资产1500亿元，其中房地产完成投资200亿元，占到总投资的13%左右，按销售翻翻计算，可达400亿元，可征收各种税收达近50亿元，这些税收包括：销售营业税、土地增值税、企业所得税、建筑营业税、契税等等。

　　但是，由于房地产业是一个新兴的产业，对我国来讲，房地产正处于一个青春躁动期，还很不成熟，难免会出现和存在这样或那样的问题，就陕西省的房地产开发过程中来讲，同样存在着一些问题。

　　一、陕西省房地产开发过程中存在的主要问题

　　（一）   立法滞后

　　从1994年以来，尽管陕西省相继制定出台了《国有土地使用权出让和转让办法》、《城市房地产市场管理条例》、《陕西省城市房屋拆迁补偿管理条例》、《陕西省城市居住区物业管理条例》等一系列地方性的规章、条例，为规范房地产行业和房地产市场起到了很大的作用。但由于受时间的局限性和房地产业迅速发展的不可预料性，一些规章、条例已经远远滞后了，有些条文已经不适应了。例如：陕西省制定的《国有土地的使用权出让和转让办法》第十四条，协议出让土地使用程序已经不再使用了。第二十条第一、二款也已经不适用了，这些内容都是与现行国家的法律、法规规定的土地招、拍、挂制度相悖的。

　　房地产开发涉及到立项、土地、规划、拆迁、勘探、设计、文物、环保、消防、人防、建筑、监理、评估、销售、劳保统筹、物业管理、水、电、天然气、城市配套、绿化、办证、税收、银行按揭等几十个相关的部门。这些部门都应有法可依，但是目前陕西省的立法已远远不能涵盖这些方面，致使法律起不到为房地产业的发展保驾护航的作用。

　　（二）   理念不新

　　理念不新表现在：

　　1、规划缺乏超前意识，致使开发建设的项目有的三至五年就已经不适应城市建设的需要，出现反复建设，人为的造成浪费。

　　2、设计缺乏超前意识，开发建设的小区缺乏创新、缺乏地方特色。凡去过青岛的人都有一个明显的感觉：那里的建筑很有地方色彩，处处可见的是红瓦、绿地、蓝天，与大海形成一体，相映成辉。凡去过大连的人也会有一个明显的感觉，大连的每栋楼房的设计都不尽相同，做到了栋栋外观有特色。现在有的发达地区除了园林化小区外，又在构思搞河流小区，而我们是远远不够的。

　　3、物业管理意识淡薄，物业管理是房地产开发业的持续，属于房地产开发业的一个序列，是一个十分重要的行业。从1993年3月份中国第一个物业公司在深圳诞生，到现在全国诸多物业公司的设立，这是一个很大的进步。但是相当一部分人对物业管理的认识不足，不能正确地对待这一新兴的行业，个别业主为一些小事动不动不交物业管理费，甚至以不交水电费来要挟物业公司，使物业公司的工作难以开展，致使陕西省的物业服务普遍不能到位。

　　4、环境保护意识差，环保工作对于房地产业来讲是十分至关重要的，它直接关系到人民群众的身心健康，但是，很多人却不能认识到这一点，有的小区周围环境差、污染严重、噪音大、绿化面积也达不到要求，更谈不上卫生文明了。

　　（三）   诚信不足

　　“诚信”应该是房地产开发过程中最为基本的道德规范。陕西省房地产业开发过程中大部分企业都是很讲诚信的，这是关系着房地产企业能否良好、持续发展的重中之重。但也存在着一些“不诚信”现象，这主要表现在以下几个方面：

　　1、虚假广告。说得是天花乱坠，结果与实际不符。例如：广告中讲商铺每平方米2万元，结果公摊面积达到50%，一下子成了每平方米4万元。事前不讲，往往使人上当。

　　2、一房售多主。据报载，一房多主的现象在陕西省各地时有发生。

　　3、短尺少寸。所购面积与实际面积不相符，有的相差达5平方米之多。

　　4、承诺不兑现。承诺一套，做法另一套。有的开发商承诺五证齐全，结果不是缺这证就是缺那证，据我了解，陕西省某些地区的小区三四年了业主仍拿不到房产证。

（四）   工程款拖欠严重。

主要表现在两方面的拖欠

　　一是拖欠施工单位工程款。自央行出台新的政策后，过去房地产开发商的零风险已经成为历史了，资金严重不足直接困扰着许多开发商，为了解决资金不足的问题，开发商除了融资外，主要采取现行预售和施工单位先行的垫资来解决资金不足的问题，这样在房屋销售好的情况下，问题不大，一旦销售不畅，只有拖欠工程款了。对于陕西省来讲，这已是房地产行业的普遍问题。

　　二是拖欠农民工工资。农民工工资的来源主要靠施工单位来支付，工程款不能按期到位，施工单位就无法向农民工支付工资，这就形成了一个恶性循环，这一问题已经直接危害了社会的安定团结。近两年来，在温家宝总理的亲自过问下，拖欠农民工工资的问题得到了各级政府的高度重视，但问题依然是很严重的。我认识的一个小小的川陕劳务工程队老板，他告诉我，出包方给他打了欠条就在100万元以上，这就很难想象其他拖欠农民工工资的现象了。

　　（五）   房地产开发周期过长

　　房地产开发商普遍反映：在房地产开发过程中，从立项到土地的招、拍、挂，到城市建设规划许可证的办理，再到施工许可证的办理，这个阶段的周期性太长，少则一年，多则三年，产生这种现象的原因是：

　　1、缺乏统一的管理，政出多门。因为房地产开发涉及到几十个部门，各部门都在执行自己部门的管理规定，站在自己的角度看问题，这个部门认可了，但在那个部门却得不到认可，一耽误就是好长时间，致使房地产开发过程时间过长。例如，我们参加一次由法院执行的土地拍卖会，土地拍到手后，办证时土地部门却不认可，理由是法院在拍卖前未征得他们的同意，本使一个月能办的事情，却拖了半年。

　　2、依法行政不规范，审批时效无长短，尽管法律规定了审批的时效去办，一拖再拖，今天这个领导有事，明天那个部门外出考察，你干着急却没有办法，告状得罪不起，打官司无精力，只有等待。

　　3、行政不廉也是造成开发审批周期长的原因。本应在很短的时间内办的事，却拖着不办，等你寻情送礼后再办，这种现象司空见惯。

　　（六）   房产价格与收入比例失调

　　目前陕西省住房价格比起北京、上海、浙江一带，应属于偏低，但和陕西省城市大多数居民收入相比，显得比例失调。陕西省西安地区的房价基本为每平方米3700元左右，但职工的年收入均为1.2万元左右，购得100平方米的住房及简单装修需要40万元左右，这个数字对于大多数普通职工来讲，依然是一个天文数字。但是,为什么房地产市场走势依然很好？这主要有四个方面的原因：一是需求大于供应。随着人民生活的不断提高，住房不仅仅只是栖身，而是一种享受，所以人们对住房的要求标准不一样了，需求大面积的住房、高标准的住房已成为一种向往。二是按揭贷款为广大居民职工购房提供的条件，使他们可以先享受后还账。三是银行利息低，一些人把购房作为存款升值来进行创收。四是有人在炒房，故意抬高房价，扰乱市场。致使房地产市场一火再火，房地产价格在近期难以抑制。

　　（七）   税收流失严重

　　房地产开发业的迅速发展，在推动整个社会经济发展的前提下，也造就了一批百万、千万富翁，出现了一些“暴发户”。但是房产税收流失现象却十分严重，政府该征的税未征收到位，致使这些税款终饱了某些人的私囊。产生税收严重流失的主要原因是：

　　1、政府部门不协调，个人自扫门前雪，个人办理各自的业务，明知税收流失，却采取与己无关的态度。

　　2、一些开发商挂羊头卖狗肉，打着集资建房的招牌实施开发，从而规避税收，这种现象在小县城尤为严重。

　　3、房地产周期长，一些税种难以计算，导致税收严重流失。

　　4、税收征管法滞后，使征收工作无法可依，税收难征。今年，为了抑制房价，省地税局出台了相关的文件，使税收流失问题才有所好转。

　　二、今后应该采取的对策

　　对于当前陕西省在房地产开发过程存在的问题，必须引起各级政府的重视，必须尽快采取相应的措施。我认为应做到以下几点：

　　1、要结合陕西省的实际情况，尽快建立、制定、出台相应的地方法规、规章，切实使房地产开发的整个过程有法可依、有章可循，沿着法制的轨道发展。从而，从行业经济法规和行业政策入手，来营造与完善陕西省房地产市场经济秩序。

　　2、要大张旗鼓的开展宣传教育，树立新的房地产开发的观念与意识，这些意识包括：法制意识、物管意识、环保意识、长远意识、消防意识、文物保护意识及税收意识等等。

　　加强房地产的业务培训，不断提高业务人员素质，特别是要从规划、设计人员下手，高位起点，打造陕西省房地产业特色和品牌。

　　3、严格房地产开发业的资质审查，不断培养“诚信”企业，要确实使房地产业以人为本，为和谐社会的创建发挥作用。

　　4、坚决贯彻国务院关于不拖欠农民工工资的指示精神，相关部门齐抓共管，切实做到，资金未到位的工程不得动工，又拖欠农民工资的工程，不予验收。拖欠农民工工资的企业不得继续经营。设立专门举报中心，但发现举报属实，严肃处理，决不能让农民兄弟的血汗钱付之东流。

　　5、依法行政，建立可行性的制约制度、廉政建设制度，使审批手续正常化、阳光化、规范化，以缩短房地产开发的周期。最好能建立一个统一的管理部门，从根本上解决政出多门问题，特别是在房地产业不成熟阶段，在某些方面，由政府宏观调控更为有益。从而有效地加强房地产市场行政管理与服务工作。

　　6、实行政策宏观调控，采取相应措施，抑制房价迅速爆涨。

　　一是要政府出面干预，根据不同的区域，限制房屋价格，以反对暴利行为。

　　二是采取税收调控，抑制炒房行为。

　　三是规范土地与房产投机行为，实行公平竞争。

　　四是加大经济实用房的投放量，以解决工薪阶层的住房问题。

　　五是提倡新型节能材料，减少房地产开发成本。

　　六是改进和加强房地产市场信息统计工作，实事求是地反馈房屋的空置量和空置率，自有量和自有率等指标体系，以及没有完整的全省范围和各区域性的房地产价格指数，以减少购房群体的心理压力。

　　7、加大税收力度，制定统一便捷的制度，加强对开发商的教育，堵塞各种税收的漏洞，保证房地产开发各种税收及时、足额归库。

　　对陕西省房地产开发建设过程的存在的主要问题以及今后的对策，只是我个人一点不成熟的见解，望与会代表提出宝贵意见，并与我共同研讨，把这次研讨会开好、开成功，为陕西省房地产开发行业立法做出一点贡献。