中国房市“长阳无阴” 调控下房价为何节节高？

蔡国兆 徐寿松 / 《上海证券报》

一个令人不解的现象正日益引发人们的关注。

今年4月始，新一轮房地产宏观调控在节奏、力度上呈渐次加强态势，然而，在房地产交易淡季的六、七月份，国内各大城市房价并不见明显下降。国家发改委、国家统计局最新发布的调查结果显示，2006年7月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，环比上涨0.5%。

民间舆论抱怨说：光听政策打雷，不见楼市下雨。调控声声紧，房价节节高，其原因究竟是调控效果显现滞后的原因？还是调控效应遭遇各方因素的消解？

三重误区———

房地产业定位是政策消解主动力

“目前的房地产市场，是如人饮水，冷暖自知。”上海一位知名房地产评论人感叹说。在百姓们依旧为购房烦恼不休的同时，被认为理应“沉寂”的房地产商又重新开始活跃了起来。

6月，国内房地产开发实际完成投资、房地产企业购置土地面积这两项重要指标突然出现大幅反弹，分别由5月份的1526.77亿元人民币、0.24亿平方米回升至2036.91亿元人民币和0.41亿平方米。

“这一现象说明，房地产宏观调控政策的正效应已出现被消解的状况。而发展商对此则是心知肚明。” 有关专家分析认为，政策的正效应之所以被快速消解、甚至走向负面，问题出在地方政府对房地产业所作的经济定位上。

据分析，这其中有三大误区。一是强调房价增幅下降、暗中排斥房价下降。既然价格受供求影响、围绕价值波动是规律，适应于所有商品，为什么偏偏商品房必须例外？所谓增幅放缓，其本质就是强调房价至能升、不能降。在这一思想的主导下，各种政策可能都会被异化。

“这是最大的理论误区，与价值规律不符。”上海房地产独立评论人士顾海波说。

二是将房地产业定位为支柱产业。不少专家在接受记者采访时提出，从东部沿海地区看，房地产业作为支柱产业的历史已经结束。由于房地产业在特定时间、特定空间中的不可持续性，国际上很少有国家将房地产作为支柱产业。从上海、浙江的情况看，思考房地产的非支柱产业性已到时机。

华东师范大学教授沈玉芳认为：“在这个问题上，全国不可能一样。中部、西部可能刚起步，但东部沿海是该结束了。”

三是不少地方仍在迷恋、依赖“土地财政”梦。经营城市本质上就是经营土地、经营房地产。在土地及其相关收益的分配不能尽快落实到位的情况下，要房价下降，无异于抱薪救火。地方不比中央，没有发债权、没有税种增减权，要在现有财权上收、事权下放的格局下运行，对房地产的依赖性非常明显。在这一点上，中央、地方都需要更深层次的变革。

两大解释———

巨量资金支持与“政策空置”

为何调控声声紧，房价节节高？徐滇庆从资本流动性的角度给出了一个解答。他认为，中国的房地产需求巨大。中国在改革20多年来，人均收入的增长很多年都是两位数，而房地产人均居住面积每年的增长率都在3%以下，积累了巨大的势能。有大量的资金和需求足以支持房地产行业的发展。

根据他的观点，中国目前的资金出路并不多，股市形势也并不完全让人放心；投资实业，600多种主要商品没有供不应求的，投资哪儿，哪儿就过剩；往外走，人民币不可以自由兑换。

“大量资金无路可走，巨大的资金流必定进入房地产，这么大一笔资金，房价怎么会跌呢。”徐滇庆说。

撇开这种纯理论层面的分析，我国房地产市场“长阳无阴”还有一个重要理由，那就是“政策空置”。

7月26日，国税总局出台通知，要求自8月1日开始，国内居民在进行个人二手房转让时，所得收益须缴纳个税。但落实到各地实施细则时，这20%的个税“高射炮”无一例外地变成了“毛毛雨”。

其中，备受争议的“上海细则”规定，纳税人能提供房屋原值凭证的，可以在减去各种合理费用后，按房屋现售价和原值差额征收20%个税，而没有房屋原值凭证的，可以按交易全额的1%－2%计税。

“对于中央出台的调控政策，有的部门、地方想的不是如何去‘配套’而是怎样去‘解套’？”一些业内人士尖锐地指出：这种留有“口子”、在落实中可能被以种种理由规避的政策，还不如不出台。它们在很大程度上影响了中央政策的权威性。

一个现状———

涨势难遏并向全国蔓延

6月以来，国内不少大中城市商品房市场出现了消费者观望、成交低迷的态势，新一轮调控的即时效果初步显现。但从百姓普遍关心的房价而言，调控似乎并没有能抑制其上行步伐。数据表明，目前国内各大城市房地产市场存在“异常上涨现象”：

一是涨势难遏。与去年同期相比，国内各大城市新建商品住房销售价格并没有出现明显下降，相反，房价逆风飞扬态势明显。

5月至7月，全国70个大中城市房价同比涨幅徘徊在5.8%与5.7%之间。其中新房价格出现较大幅下挫的仅上海1市，其余锦州、丹东、温州3市只出现微幅下调。由于上海上半年存在大规模的动拆迁，大量安置房摊薄了楼市均价，业内专家认为，目前尚无充足理由断言该地房价已出现实质性转折。

二是涨势蔓延。就新房市场而言，同比涨幅过10%的城市，5月有大连、深圳、呼和浩特、福州，6月有深圳、北京、厦门、呼和浩特、包头、广州，7月有深圳、北京。新房市场涨价现象已由个别热点城市向其他大中型城市蔓延，并开始出现向中西部“进军”的局面。

“从7月份的统计情况看，中部、西部房价与东部沿海一起高。全国各大城市房价普涨！房价过高有可能成为一个全国性的问题。”业内人士称，考虑季节性因素，目前房地产市场的环比微幅下调根本不足以证明宏观调控正在对抑制房价产生作用。