吉林省房地产市场发展相对滞后但潜力巨大

吉林省统计局

近年来，吉林省房地产开发投资持续增长，开发规模不断扩大，占固定资产投资总额的比重逐年攀升，成为推动投资、有效扩大内需、促进国民经济稳步发展的新增长点，为城市化发展、居民生活水平的提高做出了巨大贡献。房地产业发展健康与否对国民经济发展起着举足轻重的作用，特别是现阶段，国家针对房地产投资规模过大、房价涨幅过快等问题出台一系列的宏观调控政策，房地产业面临的外部环境发生了巨大的变化。在这种背景下，吉林省房地产业还有多大的发展空间，市场供求关系将怎么变化，成了社会各界关注的问题。为此，吉林省统计局从分析近几年的统计资料入手，对全省房地产业的发展潜力、制约因素及对策进行分析，以满足各级领导的决策需要。

一、市场需求潜力巨大

（一）居民住房需求潜力巨大

近几年，吉林省城镇居民人均可支配收入从2000年的4810.00元上升至2005年的8690.62元，年均增长11.8%。随着收入的大幅度增长，居民消费重点已从讲究吃、穿、用质量向住、行和教育等方面转变，消费结构的升级转型，大幅度地提高了住房消费在居民消费中的比例，增加了住房消费数量和质量需求，由"有其房"向"优其房"转变。城镇人均住宅面积也从2000年的9.14平方米增至2005年的19.47平方米，年均增长22.6%。人均购买商品住宅2000年为0.26平方米，2005年增加到0.63平方米，增长1.4倍，年均增长27.8%。按"十五"时期人均购买商品住宅的平均增速推算，"十一五"期间各类商品住宅需求量将达到7541.5万平方米。2005年末城镇居民储蓄存款余额2798.06亿元，比2000年增加1282.3亿元，年均增加256.49亿元。未来几年，随着经济的持续快速增长和居民收入的增加，居民储蓄存款仍将大幅度增加，其中有相当一部分是用于住房储蓄 ，将带动居民住房需求的扩张。再者，目前吉林省城镇居民人均居住面积相对于其他省市还比较少，2005年人均19.4平方米，比全国平均水平低6.7平方米，拥有巨大的潜在需求。

（二）棚户区改造，增加了商品房的刚性需求

针对吉林省城市中存在大面积棚户区的情况，2006年省政府计划用三至五年时间改造1500万平方米棚户区，改善100万低收入人群的住房条件。对参与改造的企业给予大幅度的优惠政策：棚户区改造项目享受经济适用房有关政策，建设用地实行划拨，行政性收费减半。"棚改 "政策受到广大低收入群众的欢迎，众多住在棚户中没有能力购买住房的家庭，通过棚改的优惠政策改善了居住条件。自今年5月份棚户区改造工程动工以来，截至9月30日，全省已完成房屋拆迁面积863.01万平方米，搬迁近160296户；开工面积达1170.08万平方米。"棚改"的优惠政策一方面实现了低收入人群对住房的提前消费，拉动了购房需求，刺激了房市；另一方面引导了开发商向低价位普通标准的小户型发展，增加了商品房的有效供给，从供给和需求双方面推动房地产市场的发展。对拆迁居民实行货币化安置形成的对各类房屋的刚性需求，再加上公积金、按揭贷款等消费政策的作用力，住宅产业市场潜力巨大。

（三）吉林省经济的持续快速发展将带来房地产市场的持续快速扩张

自2000年以来，吉林省地区生产总值以年均10.4%的速度持续快速增长，由2000年的1951.51亿元增至2005年的3620.27亿元；人均GDP2005年达到13348元，比2000年增长81.6%。从目前吉林省经济发展的趋势看，随着国家振兴东北老工业基地战略的深入实施，项目建设加快以及投资消费需求的加速扩张，未来几年经济增长将持续加快。经济的持续高速增长，必将带动各产业部门快速发展，居民的收入不断增加。扩大消费需求和促进消费结构升级，也必然带来住房消费总量的增加和质量的升级。另一方面，依据国际经验，人均GDP达到800美元～1500美元时，住宅产业进入关键期，住宅投资快速增长，住宅业或房地产行业将成为国民经济的支柱产业。目前吉林省人均国内生产总值已超过上述区间，住宅将进入快速增长期。

（四）城镇化加快将带动房地产业的发展

城镇化是世界各国共同的发展规律，房地产业与一个国家或地区的城镇化发展水平有着很强的正相关关系。一方面城镇化发展所带来的城镇人口增长，将提供巨大的自动型住房需求。2005年，吉林省城镇人口占总人口的比重为52.52%，比2000年提高2.86个百分点，按照每年提高一个百分点的发展速度，到2010年将达到57.52%；在未来几年中，如果吉林省城镇人口增长率仍保持2005年的7.1‰，预计每年吉林省城镇人口净增加约10.1万人，以人均住房面积30平方米（小康标准）计算，每年为解决城镇新增人口的住房问题就需要约300万平方米的住房。另一方面，城镇化的发展，需要房地产业提供四大支撑场所，即提供居住场所、生产场所、办公场所和经营场所。随着吉林省城镇化水平的不断提高，外向经济的不断扩大，更多的域外资本注入吉林省，同时"东北亚博览会"等一系列大型招商引资活动，引入了众多大型国内、国际、跨国企业和项目落户吉林，这必将增加未来几年吉林省重点城市对高档写字楼、大型商业营业用房、大型生产基地和高档豪华住宅区的需求，在提升房地产质量和人气的同时，将为吉林省房地产市场发展创造良好的契机。

二、发展相对滞后，拓展空间巨大

（一）吉林房地产开发起步晚，整体水平较低。吉林省房地产市场的发展存在明显的滞后性

近几年来，全国房地产业呈现快速发展的势头，部分地区出现"过热"和"泡沫"现象，而吉林省房地产市场的发展相对较缓慢，与全国形成明显的反差。2000-2005年全国房地产开发投资年均增长40.6%，吉林省增长37.9%，比全国平均水平低2.7个百分点。2006年以来吉林省房地市场发展速度加快，但仍发展不足。据联合国统计，世界各国以房地产形式所形成的固定资产占同期形成的固定资产总值的50％以上，吉林省近五年房地产投资占固定资产投资比重为23.4%，差距较大。

（二）与其他省份相比，吉林省房地产价格处在较低水平

2004年普查资料显示，吉林省商品住宅平均价格为1695元/平方米，相当于全国平均价格的61.0%，在全国排倒数第十位，与其他省、市相比，吉林省的商品房销售平均价格仅相当于上海的25.5%，北京的32.3%，广东的45.0%，辽宁的70.1%，黑龙江的89.1%。

吉林省与国内部分省份商品房平均价格比较

单位：元

	全国	吉林	上海	北京	天津	浙江	广东	江苏	山东	辽宁	黑龙江
2004年	2778	1695	6639	5243	3155	3108	3763	2613	1988	2417	1903
2003年	2359	1574	5118	4737	2518	2737	3195	2197	1698	2291	1799
2002年	2250	1665	4134	4764	2487	2387	3241	1925	1605	2139	1803
 

（三）地区间发展不平衡，留下了较大的发展空间。

目前，吉林省各地房地产开发水平差异十分明显，开发量主要集中在省会长春市，2005年长春房地产开发投资完成108.10亿元，占全省的55.2%。而四平、辽源、通化、白山、松原、白城六市总共只占17.2%，白城、松原两市都仅占1.5%。

从2005年房地产开发投资增速看，全省9个市、州中，4个市房地产开发投资增速低于全省20.5%的平均水平，通化市增速最高，达到65.2%；速度最低的是白山市，仅为4.8%，高低相差60.4个百分点。

三、促进房地产业发展的有利因素

（一）吉林省建设用地比较宽松

2005年吉林省城市建设用地85061万平方米，其中居住用地29229万平方米，占34.4%；《吉林省国民经济和社会发展第十一个五年规划汇编》中明确，规划2010年吉林省城市建设用地115447万平方米。按2005年比例测算，居住用地规模将达到39670万平方米，新增10431万平方米，相当于"十五"时期的2.3倍。2006年省政府计划用三年时间完成100万户1500万平方米的棚户区改造，也为房地产企业提供了大量的待开发土地。因此土地供应比较宽松，未来几年内，土地资源不会限制房地产业的发展。

（二）资金供给相对充足

近几年房地产企业发展快，盈利空间大，相当一部分企业已完成了原始资本的积累，亚泰、万科、荣创、鸿博等已成为国内知名企业，同时上海绿地、大连万达、沈阳东茂、海南昌茂等十多家国内外及港、澳、台地区实力雄厚的企业纷纷进住吉林，增强了吉林省的开发实力。2004年经济普查资料显示，吉林省房地产企业资产总计524.61亿元，主营业务收入118.81亿元，利税5.87 亿元；企业开发资金来源总计172.59亿元，其中企业自筹资金72.13亿元，占41.8%；完成开发投资162.48亿元，资金供给率为106.2%，较为充足。

另一方面，吉林省的住房金融也得到了较大的发展。2005年吉林省的个人短期住房贷款达到1.37亿元，中长期住房贷款达到141.63亿元，共计143.0亿元，相当于全省商品房屋销售额的99.1%。在相当长的时间内，住房信贷将是推动房地产业持续快速发展的强大动力。

（三）政策因素

目前的宏观调控政策将支持吉林省房地产开发投资保持持续稳定发展。从中长期看，当前国家出台的宏观调控政策，对吉林省稳定房地产市场、促进房地产业持续健康发展具有积极作用。全面建设小康社会奋斗目标的提出、国家振兴东北老工业基地政策的出台，以及吉林省政府关于棚户区改造项目享受经济适用房有关政策，建设用地实行划拨，行政性收费减半等，都将激发房地产商的投资信心和积极性，促进居民住房需求的增长，为吉林省房地产开发投资的持续增长提供强有力的政策保障。

（四）商品房供给有保障

从商品房的供应看，1995年-2005年10年间，累计供应商品房5041.93万平方米，其中住宅3974.02万平方米；"九五"期间年均竣工商品房322.68万平方米，"十五"期间则达到685.71万平方米，供应能力增加1.1倍。2000年全省商品房竣工面积达到464.81万平方米，其中住宅366.95万平方米；2005年全省商品房竣工面积增加到622.76万平方米，其中住宅496.12万平方米。考虑到建设周期的因素，2000年-2005年全省商品房施工面积年平均增长33.9% ， 2005全省商品房施工面积达到1889.99万平方米，而竣工面积仅占施工面积的45.2%。大量的正在施工建设尚未竣工的商品房，将使今后几年商品房竣工面积仍将保持一定的增长速度。粗略测算，今后几年吉林省商品房的供应量年均将会在800万平方米以上。

四、吉林省房地产市场正处于上升的波动周期

房地产开发业作为一个新兴行业，作为国民经济的重要组成部分，其发展过程在经济规律的作用下也呈现周期化趋向。它与宏观经济周期波动趋势基本一致，波幅要大于宏观经济，发展领先于宏观经济增长，而衰退则迟于宏观经济下滑，体现了先导经济的特点。一个房地产业周期可分为四个阶段：复苏与增长阶段，繁荣阶段，危机与衰退阶段，萧条阶段。吉林省的房地产业的发展与全国一样，从20世纪80年代初至今的20多年中，经历了几起几落，波浪式发展，但吉林省波动周期比全国慢半拍。各周期中，最大的起落是20世纪90年代，初期被称为房地产业的"黄金时期"，但过快的发展，在国家的宏观调控中迅速下滑，1996年出现负增长跌入谷底，1998年开始升温复苏，至今已有7年多的较快发展期，尤其是近两年加速发展，目前处在平稳的上升期。

2003年至今的发展高潮突出表现在商品房市场的供需两旺，市场拉动作用越来越明显，投资虽保持一定的发展速度，但尚在理性范围内，未出现明显跳跃。2003年--2005年吉林省房地产开发投资速度分别为16.7%、19.2%、20.5%，年平均增速18.7%，比上一次周期平均速度低20.4个百分点；销售面积占当年竣工面积的比重分别为 70.4%、98.8% 和132.0%，平均比重为95%，比上一周期高32.5个百分点。2006年1-10月销售面积比竣工面积高1.5倍，市场需求很强劲。这次上升期的形成是住房制度改革以及住房由实物分配转向货币化分配的结果，是满足居民生活需求的实质性发展，较上一次周期持续时间应更长一些。房地产开发对政策及宏观环境变化比较敏锐，但由于房地产开发产品价值量大且从开始运作到最后回收投资、实现利润的一个循环往往持续数年，且有一定实力的开发企业为获得长期稳定的收益往往采取滚动发展的策略，旧盘未竣工又开新盘，因此即使受到外界环境和政策的制约，其开发高潮仍会在惯性作用下延续一段时间再缓慢回落。从这一角度分析，房地产的发展周期要慢于经济发展周期，在国民经济尚未完成增长周期的情况下房地产业不会先行出现反周期的运动，在未来的3-5年时间里吉林省的房地产仍将处于扩张期。

五、制约因素及发展对策分析

总体上看，近几年吉林省房地产业发展较快，且未来一段时期内发展空间仍较大。但目前吉林省房地产企业规模偏小、实力不强、开发结构不合理以及房地产市场发展不规范等问题，一定程度上制约着房地产业发展。因此，应有效地整合吉林省房地产资源，进行规模化经营，提高经营管理水平，加强自身管理和开发、营销、服务等领域的创新，优化开发结构，提升企业的竞争实力和抗风险能力，以及加强政府宏观调控引导等，促进吉林省房地产业的持续健康发展。

（一）有效整合资源，增强企业的竞争实力

目前吉林省房地产开发企业中，实力强、规模大的企业比重偏小，九成以上的企业资质等级偏低，企业自有资本偏少，负债率偏高，人员素质偏低，抗风险能力弱。2004年普查资料显示，资质等级为三级及以下企业752个，占全部企业个数的93.2%；一级企业仅8家，二级企业也仅有47家，一、二级企业所占比重总共只有6.8%。从市场占有份额来看，一、二级企业的投资额仅占24.4%，房屋销售面积仅占全部的20.8%，三级及以下企业占有近八成的市场份额。企业规模偏小，容易在激烈的竞争环境中被淘汰。

2004年，全省房地产开发企业实收资本仅为100.63亿元，平均每个企业仅为1370.88万元，只相当于企业平均开发规模的28.1%。也就是说，超过七成的资金需通过银行贷款或其他渠道来解决。企业实收资本普遍偏少，符合资本金占开发规模35%以上要求的企业只有29.2%，其中75%的企业实收资本在千万元以下；仅有4.6%的企业实收资本超过5000万元。由于企业资本规模少，因而对外源性资金依赖程度高。2005年房地产企业当年到位资金195.74亿元，其中企业自有资金仅占51.4%，近一半的资金是通过定金及预收款、个人按揭贷款、银行贷款、个人集资等渠道实现的，企业资产负债率高达79.0%，分别比工业、建筑业高出19.5和10.5个百分点，靠举债度日增大了开发风险。

从企业人员素质看，经济普查资料表明，具备技术等级的从业人员仅占全部从业人员的10.3%，其中高级技师和技师分别仅占全部从业人员的0.7%和1.9%。而人力资源是促进房地产企业可持续发展的重要保证，人员素质不高，制约企业可持续发展。因此，房地产企业面临激烈的市场竞争，可以通过企业间的横向合并、纵向结合等方式进行联合、兼并，形成庞大企业集团，将内部的、外部的各种资源合理组合运用形成对自己有利的条件，壮大自身实力。如大连万达、上海绿地、深圳万科等企业利用集团优势，开发的房地产项目遍布全国各大城市，取得了较好的经济效益。 此外，房地产企业要强化自身素质，改革内部机制，创新经营理念，提高管理和服务水平，以增强发展实力。

（二）调整优化开发结构

从房地产开发建设的结构状况来看，结构性失衡问题依然存在，目前仍是高档、豪华、大户型偏多，小户型、经济实用商品房供给不足；商品房一级市场发展较快，二级市场发展不足。因此企业应根据市场需求的变化不断调整优化开发结构，控制高档、豪华型住房、大户型住宅的建设，增加普通商品住宅和经济适用房的建设，优先解决中低收入居民的需求。要向不同收入阶层提供不同层次商品房，构造多层次供给体系，以结构调整促进商品房开发向市场需求靠拢。要调整房地产一、二级市场的结构。经济发达国家的实践证明，二手房交易量越大，说明房地产市场越成熟。国际公认的新商品房与二手房交易量为1：1的比例是比较合理的。在我国上海房地产市场比较发达，新建商品房交易量与存量房交易量大约对半，吉林省约为1.6：1。只有二手房市场活跃，才能与一级市场相互促进，进而带动一级市场的繁荣。要采取切实有利措施，促进存量房的交易，使两个市场都活跃起来。

（三）加强政府宏观调控，规范房地产市场

目前吉林省商品房开发建设和销售中，仍存在着一定程度上的缺乏整体规划和管理、无序开发、工程质量不佳、虚假广告、面积缩水、物业管理差等问题，因此要加强宏观调控手段和措施。首先要加强对土地供应的规划和监督管理，完善土地供应计划，有计划、合理地使用土地。要完善市场监管制度，加强对房地产企业的资质管理和房地产开发项目审批管理，继续整顿和规范房地产市场秩序，治理房地产开发和交易等各环节违法违规行为，抑制投资、投机性购房，控制商品房价格，解决好价格与收入反差较大的矛盾。要积极促进房地产中介和物业管理服务业的发展，培育起一批规模大、运营成本低、管理规范的中介公司和物业管理公司，以提高中介和物业管理服务的社会化程度。

（四）继续完善住房金融制度，形成住房梯次消费

房地产开发企业是一个资金用量大，占用时间长，风险大的行业。房地产业进一步发展一直是面临资金来源、期限错配、资金流动性等约束，金融信贷一直是制约房地产发展的关键因素。必须完善房地产金融体系，房地产金融信贷应更多地向消费信贷转移，实现房地产的生产--消费的良性循环。目前吉林省应配合棚户区改造引导金融机构向中、低收入群体敞开大门，加大对住房消费信贷的支持力度。一方面进一步健全完善住房公积金制度，放松现行公积金贷款的某些具体规定，将一些有信贷需求、又有还贷能力的人纳入管理体系；另一方面应增加银行住房贷款品种，例如"以旧房抵押按揭"、"按工资等级按揭"等等，以适应居民改善住房条件的梯次需求。

（五）立足创新，形成企业可持续发展的源泉

企业可持续发展的核心是创新，只有不断创新的企业，才能保证其效益的持续性。加快制度创新和科技创新。我国房地产业处于数量和质量并重的时代，而作为创新主体的企业要生存并发展壮大唯一的出路就是创新。其一，企业在经营理念、产品方面的创新。房地产企业的竞争就是消费者满意度的竞争。企业要不断完善内部经营管理机制，特别是完善产品质量管理系统，要坚持诚信经营、诚信服务，瞄准市场需求，为百姓提供放心、满意、优质房。房地产业必须进行环境成本核算。不能片面追求环境，降低容积率，使人均居住用地超过规划要求。由于我国执行的是土地资源无价或低价、产品高价的价格政策，压制了资源再生产活动的积极性，刺激了人们对土地的消费需要，乃至浪费。因此，应实现房地产业从粗放型向集约型的转变。其二，消费观念的创新。受传统观念的影响，我国住房消费往往呈现梯度消费和借贷消费，导致我国房地产市场潜在需求大，有效需求相对不足。因此房地产企业应重视消费者导向，强调通过企业与消费者的双向沟通，更新消费观念，促进潜在需求的转化，保证房地产业可持续发展。其三，要注意在市场服务领域的管理创新。降低交易费用，促进信息传递，实现中介、物业管理有新的形式和内容 ，住房贷款等繁琐的手续要简化、科学、利于操作。