小产权房该何去何从?

贾卧龙/世界经济人网/20070720 

小产权房是对由乡镇政府发证书的住房的一种约定俗成的说法，这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不予备案，是事实上的无产权房。小产权房能够顺利进入市场并为广大的老百姓所接受，有着自身和住房市场等多方面的原因。

    高房价催生小产权

    不断上涨的房价是催生小产权房的最直接原因。一直居高不下的房价成为无数购房者心中的噩梦，而小产权房在房价上的优势恰恰击中了购房者的软肋。与同一区域同一品质商品房相比，小产权房要便宜四到六成，购房者对高高在上的商品房望而生畏，只得转而求其次，冒着风险来购买便宜的小产权房。

    但是购房者往往忽略了一点，小产权房之所以便宜，是因为大多由村、镇开发，土地成本几近于无，且没有缴纳房地产开发相关的各项税费，因此成本较低，税费从几万元到十几万、几十万元。如果合法后，这些税费自然要补上，那么成本就要增加不少，房价自然也不会太低。要么在风险中提心吊胆生存，要么以与商品房相差无几的价格合法化，小产权房的优势不过如此。

    国家政策监管的疏漏

    根据我国现行房地产法律规定，乡村土地属于集体土地。集体土地的用途目前主要有两种：一是作为宅基地供农民居住；二是作为农用地进行农业生产。而在国家对集体土地进行征收前，集体土地不能在市场上自由流通。因此，小产权房的出现不合理且不合法，暴露了我国政策在土地监管审批上的许多疏漏和现行法律的空白点，长期下去，国有土地面临变相流失的危险。

    小产权房既然使用的是集体土地，不可以进入市场流通，这也在另一方面增加了小产权房自身的风险。一是土地征收，未来如果涉及到道路、市政等规划变更，国家要对该片土地进行征收，只能对土地的实际所有人，也就是当地村镇做出补偿，而不会对实际购房者进行补偿；二是此类购房合同或协议不受目前的法律保护，村委会若要收回房子，购房者在法院也得不到支持。购买小产权房，随时会面临无处安身的可能。

    住房保障体系亟待完善

    小产权房的出现还有一个方面的原因是我国的住房保障体系不完善，各个购房阶层的需求存在很大的缺口。需求既然存在，小产权房自然会应运而生。

    治标更要治本，我们面对层出不穷的小产权房，一方面要加强对于小产权房风险意识的宣传。让老百姓了解到小产权房背后的风险，以及对我国房地产市场的不利影响，并对老百姓的购房思想进行正确引导，不鼓励大家去购买小产权房。另一方面还是应该完善住房保障体系，商品房、限价房、经济适用房以及廉租房各归其位，各司其职，满足不同购房人群的需求，让买不起房子的人也有房子住。