广东省房协课题组/20080506
中小房企生存发展战略
为了解目前广东省中小房地产企业的发展状况，广东省房协课题组从2007年6月开始进行了2个多月的实际调查，分析当前省内中小房地产企业的发展状况、面临的困境和挑战，提出政府应如何制定相应政策扶持中小房地产企业的发展，为其生存和发展提供建议。
中小企业作用不容忽视
中小企业是国民经济中一支重要的力量，在世界各国的经济发展中都起着战略性作用，中国作为全球最大的发展中国家，中小企业的地位和作用更是突出。据国家工商部门统计，我国工商管理部门注册的中小企业已超过1000多万家，占全国企业总数的99.5％以上，其所创造的工业总产值和利税分别占全国工业生产总值和利税的60％和40％。目前，我国大约有1.1亿劳动力在中小企业就业，占整个工业企业就业人数的73％以上。中小房地产企业作为中小企业的重要组成部分，在房地产行业中的地位和作用也是十分重要的。根据国家信息中心数据显示，我国房地产开发企业1986年仅为1991家，到2004年已达3万多家，增长非常惊人。但房地产企业平均资产规模较小，其中大型房地产企业不足1000家，仅占企业总数的5％左右，中小房地产企业数量众多，占总数的95％左右。
2002年以来，我国出台了一系列规范房地产业的政策和措施，对房地产市场及开发企业带来较大的影响。随着宏观调控的深入，特别是资金少、品牌知名度低的中小房地产企业，面临的挑战和难题将更多。
广东中小房企经营尚可，但面临制约发展瓶颈
调查显示，目前广东中小房地产单个企业的年开发规模主要集中在1-9万平方米之间（占86%），年开发规模1万平方米以下的占14％。而目前广东的大型房地产企业的开发规模基本都在100万平方米左右，即单个中小企业的平均开发规模仅占单个大型房地产企业平均开发规模的1%-5%。
调查的中小房地产企业每年销售规模在1-4万平方米的占54％，年销售规模在5-9万平方米的占27％，年销售规模在1万平方米以下的占19％，年销售额在1-4亿元的占42%，年销售额在5-6亿元的占8%，1亿以下的占50％。
目前广东中小房地产企业经营状况还不算差，这主要得益于当前需求旺盛的房地产市场以及过去几年企业所拥有的一定数量的土地储备，但与大型房地产企业相比差距却很大。从表1可明显看出，中小房地产企业的年平均开发量、年平均销售量、年平均销售额仅分别为大型企业年平均值的1.89%、1.91%和1.32%，而从土地储备指标看，中小房地产企业的平均储备量仅为大型房地产企业的1.08%。
土地储备不足
46%的中小房地产企业目前处于土地储备不足、仅够当前开发的状况；有38%的中小房地产企业目前土地储备基本充足，能够满足未来三年以上的开发；仅有8%的企业土地储备充分，能够满足未来五年以上的开发；8%的房地产企业已没有土地可开发。
中小房地产企业土地储备不足，难以获取土地是普遍现象，成为制约企业生存和发展的重要因素之一。
融资渠道单一
从2003年“121文件”开始，政府开始加大对房地产金融市场的调控力度，中小房地产企业面临融资难的状况。此次调查显示，中小房地产企业的贷款总额占债务总额20%以下的占34％，贷款总额占债务总额在20%-40%的占28％，贷款总额占债务总额在40%-60%的占24％，贷款总额占债务总额在80%以上的占14％，即中小房地产企业贷款总额占债务总额在20%以上的所占比例高达66％。这些数据表明目前中小房地产企业融资渠单一，主要是通过银行贷款。
少有区域拓展、产品单一
调查显示，目前广东省中小房地产企业开发区域主要还是以本地开发为主，77％的企业开发区域集中在本土开发，10％的企业外地开发量占开发总量的50％。仅有3%的企业是以异地开发为主。
目前广东省中小房地产企业开发的产品主要以住宅房地产为主（占58%），其次为商业房地产（占21%）和写字楼房地产（占15%），很少单独进行土地开发和工业房地产的开发。
优势：机制灵活、市场反应灵敏
中小房地产企业发展的优势主要体现在以下几方面：
第一，机制上的优势。由于规模小，能根据市场的变化及时调整经营方向和企业战略，对市场反应灵敏和应变能力强。由于投资项目的规模一般较小，因此投资周期相对较短，市场风险也相对较低。
第二，本土地域上的优势。
第三，中低端产品开发的优势。
第四，信息沟通流畅。
目前我国房地产发展状况与香港上世纪70年代类似，房地产市场进入“春秋战国”时期，大量房地产企业优胜劣汰大洗牌，中小房地产企业面临的竞争压力会越来越大，但仍然有其生存空间。
第一，城市化进程给中小房地产企业的生存和发展提供契机。1978至2002年，中国城镇化水平由17.92%提高到39.1%，目前城镇化发展进入了全面加速的阶段。由于城镇地方色彩浓厚，无论是从地域特点、居民消费习惯、民俗人情，还是产品成本构成、需求标准、价格空间和利润，都决定了这些地方的市场容量小、消费水平低、利润空间有限，那些财大气粗的大型企业几乎不会到这类城市开发，而这也正是中小房地产企业巨大的生存空间。
第二，需求的多样化决定了中小企房地产企业存在的必要性。对房地产企业来说，提供差异化的房地产企业产品满足市场上不同的购房需求是大势所趋，而在这一点上，中小房地产企业更容易做到。
第三，我国目前的房地产市场还处在量的增长阶段。 由全国工商联住宅产业商会和数家房地产企业牵头组织撰写的《2004年中国房地产市场报告》，对房地产行业总量快速发展的势头持肯定态度。该报告称，按照现有的经济发展水平及我国城市化发展的总体要求，到2020年城镇人口人均建筑面积将达到32.4平方米，这就要求城镇住宅投资将必须保持两位数的年增长率，2005-2020年累计新建面积将达到120亿平方米。如此巨大的需求必然会给中小房地产企业带来的生存和发展空间。
目前我国房地产开发企业已经突破5万家，其中大部分都是中小房地产企业，中小房地产企业在国民经济中具有重要的战略地位和作用，主要体现在以下方面：
第一，中小房地产企业目前仍是房地产行业的主力军。虽然我国房地产开发企业已经超过5万家，而真正属于大企业的并不多，90％以上的房地产企业属于中小房地产企业。目前我国房地产市场的集中度还不算高，远没达到香港的水平，中小房地产企业还是我国房地产行业的主力军。
第二，中小房地产企业的存在可以满足不同消费者的需求。首先，大型房地产企业凭借其自身优势把目标锁定在高级写字楼、商业用房、别墅及高档住宅区等高利润市场，而对于中低档住宅等低回报市场则无暇顾及。其次，大型房地产企业的开发范围主要集中在直辖市、省会城市等发达城市，几乎很少涉及中小城市、区、县，甚至镇。中小房地产企业的存在填补了这一空白，满足了不同层次、不同区域消费者的住房需求，形成了完整的房地产市场梯度消费层次体系。
第三，中小房地产企业的发展有利于打破大企业的垄断，是市场自由竞争的有力推动者。中小房地产企业的存在，有利于促进市场各种形式的竞争，在一定程度上能克服垄断造成的一些弊端。虽然在地区房地产市场上，大型房地产企业是价格的主导者，但众多中小企业竞争者的存在，使得大型房地产企业不得不考虑由于定价过高而可能引起的顾客分流问题，因而间接地抑制了房价的过快增长。
第四，中小房地产企业为我国城市化进程发挥着重要的作用。在未来城市化进程中，我国的城市化率要从现在的25％提高到50％，城市化的建设需要大量的住房来解决新增城市人口的住房问题。在城市化率较低的二、三线城市，县或镇的城市化进程中，中小房地产企业发挥着巨大的作用。
政策建议
中小房地产企业的生存与发展一方面需要政府在土地、金融等方面的大力支持，营造一个有利于其发展的良好外部环境；另一方面，中小房地产企业需要改善自身的经营能力和管理水平，制定长远、明确的发展战略。
●土地政策
为引导房地产市场不被大企业所垄断，推进房地产市场朝着公平竞争、满足多元化需要的方向发展，政府应在土地出让方面制定一些有利于中小房地产企业发展的政策，让中小房地产企业也能获取开发用地，具体如下：
第一，政府部门应建立完善的土地供应信息发布和披露制度。调查中发现，除了广州、深圳等地建立了土地供应信息发布和披露制度外，其他地区和城市在这方面还很不完善，导致房地产企业对土地市场供应的信息不甚清楚，对未来缺乏预期准备。因此，政府进行土地出让时，应提前足够时间对外公布拟出让土地的详细信息和控制指标。
第二，政府进行土地出让时，首先尽量不要一次性大规模出让开发地块，不要让一家开发商独揽大规模地块的使用权和开发权，因为这不仅使政府丧失了土地的增值收益，更将一批本地的中小企业排斥在外。因此在城市新区开发中，可将地块进行适当分割，分别出让给不同的开发企业，政府通过制定和实施严格的规划使开发活动有序进行；其次，让中小房地产企业参与旧城的开发。
第三，政府进行土地出让招拍挂时，尽量不要人为设置将中小企业排斥在外的各种条件，如注册资本、企业资质、经营品牌等。相反，为了扶持本地中小房地产企业的发展，政府应设置一些限制大型房地产企业过度拿地、囤积土地的相关条件和措施，如对土地储备规模进行设限，在招拍挂文件中设置一个土地储备规模指标，将超过设定指标的开发企业排除在外，这样既可减少大型房地产企业的土地囤积，也给中小企业获取土地提供相应的机会。
第四，政府部门应建立严厉的招拍挂监督机制，保证土地招拍挂的公开、公正、公平。
●金融政策
中小房地产企业融资渠道单一、融资成本高、缺乏有效的担保形式难以获得金融的支持等是制约其生存和发展的另一个重要因素。当前国有商业银行正处于转型期，在特殊的环境下，为防止新的信贷风险，实行“集中管理，集约经营”，从而减少了基层支行的授权授信额度，增加了申报环节，延长了贷款审批时间；同时由于商业银行总体上缺乏独立的风险定价能力，因此在中小企业贷款方面选择的策略是简单地退出市场。中长期贷款居高不下和中小企业融资难反映了金融创新体制和监管体制存在的缺陷。因此政府应给予中小房地产企业融资上的支持和帮助。
第一，政府应发展基层金融机构，建立多元化银行贷款机构。以美国为例，其中小企业30％至40％的资金是由基层金融机构提供的，如信用社、储蓄协会、社区银行。建立发展基层银行和社区银行是解决中小房地产企业融资难的有效途径。
第二，政府应整合银行、担保机构等资源，拓宽中小房地产企业融资渠道。例如北京市发改委与交通银行北京分行为支持中小企业发展签署合作协议，双方就扶持中小企业发展建立战略合作关系。充分发挥政府引导、协调、扶持和服务的职能，整合银行、担保机构等资源，拓宽中小企业融资渠道。
企业发展战略建议
1、差异化发展战略
第一，产品差异化；第二，市场差异化；第三，营销差异化。
2、区域发展战略
珠三角、长三角和环渤海地区是发展最快、竞争最激烈、利润也最丰厚的市场；中西部地区的省会级城市基本属于第二层次的房地产市场，处于快速成长期；三线城市的房地产市场尚处于发展初期，地价相当便宜，资金需求量小。中小房企要想在市场上生存和发展，必须集中自身的资源、避开强大的对手、立足二三线城市进行精耕细作，创造其独特的竞争优势，然后厚积薄发，快速崛起。中小房地产无疑属于区域化的，由于中国的特殊国情，中小房地产开发商在当地已经形成相对优势，应该立足于当地，与当地经济发展相结合，确定区域化战略。
3、联盟发展战略
从产权角度看，可分为合资、股权参与和契约式合作三种。其中股权参与是指持有合作伙伴少量股份，目的在于维系和确保双方的合作关系。从产业链的角度看，可以划分为横向联盟、纵向联盟、混合联盟三种。横向联盟是指在产业链中承担相同环节的企业，即互为竞争对手的企业间的联盟。纵向联盟是在产业链中上、中、下游企业间的联盟，是一种互补型的合作关系。
中小房地产企业战略联盟可采用以下几种方式：
第一是与中小房地产企业联合投资组成较大的房地产投资公司，打造具有竞争力的大企业。
第二是与中小房地产企业联合拿地，一旦地拿下后再根据土地的投资需求情况组建项目公司。
第三是与大企业联合，小企业拿地大企业投资，或帮助大企业完成部分开发任务。中小企业与大企业竞争结成联盟是十分必要的，其实大企业也离不开与一些专业公司联盟，因此企业联盟将是一个有效而且会发展迅速的趋势。
4、专业化发展战略
让企业聚焦于核心业务，仅涉及单一的或有限的产业链或产品的业务组合，剥离与房地产毫无关系又没有竞争力的业务。最好选择将自身不具优势的业务外包给专业公司完成。比如小区的规划设计、园林绿化、物业管理等方面，利用公司外部最优秀的专业化资源，从而降低成本，提高经营效率。
5、融资战略
根据自己的实践情况创新融资模式。目前至少有以下几种渠道可供尝试：
第一，信托项目融资。信托是目前房地产业新兴的融资热点，从2003年到2004年，全国共发行163只信托融资产品，融资额175.8亿元，信托资金的份量远不足以支撑行业的发展。之所以大受青睐，主要是其在串接多种金融工具方面独具优势：1）可以引入海外基金；2）充实国内的产业投资信托基金；3）以固定回报的方式，以股权投资方式进入项目公司；4）可以在适当的时候将项目公司包装上市；5）可以完成项目前期建设，使项目符合银行贷款条件，对融资渠道的整合提升具有积极的作用。
第二，联姻海外资本。例如，复地与荷兰国际合资开发上海松江新城住宅项目，顺驰牵手摩根士丹利组建的项目公司，天鸿与瑞信合资开发北京农展馆附近的项目，万科也与GIC(新加坡政府投资公司)、HI(国际专业房地产投资银行)等境外实力雄厚的投资机构合作。
第三，进行股权融资。通过出让部分股权来获取资金，并实现优势互补。
第四，典当融资。典当以快速、短期、便捷的特性，成为中小开发商的融资渠道之一，利用手上包括不动产在内的不易变现资产换取企业急需的后续发展资金。典当行业作为银行信贷融资的拾遗补阙，已开始显现出其灵活便捷的特性，为房地产个人投资和中小企业融资提供了全新途径。以上海为例，在华联、恒隆等典当行，各企业都在融资。恒隆典当行日前接受一笔房产整体项目的典当抵押融资，融资协议总额达到2000万元。“土地典当”的方式也受到许多城市开发商的追捧。
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2008/5/15 9:17:00