中国房地产市场期待实现“软着陆”

鄢来雄/《中国信息报》/20081210

　　自1998年房改以来，中国房地产市场在短时间的加速起跑之后就迈入了黄金发展期，一路高歌猛进。这期间，中国经济也迈入快速发展轨道，二者相得益彰。拐点出现在第十个年头，2007年底，中国经济自身周期性增长回调加上来自大洋彼岸的经济寒流开始拍打中国的实体经济，中国房地产市场也体味到了阵阵寒意。仿佛一夜之间，中国房地产市场陷入了低迷状态，商品房成交量猛降、空置面积迅速攀升。但与此同时，被抬高的房价却并不愿轻易就范、松动下调，而是坚挺不降，大多数开发商都在等待救市政策出台。

　　面对房地产市场有价无市的局面，有人担心中国房地产市场出现"硬着陆"。呼吁政府救市之声因此此起彼伏，有着重大利益攸关的地方政府成为这轮救市的先锋，中央政府也出台了有利于房市回暖的相关政策。不过，尽管地方政府与中央部委都祭出了"救市"的招数，但愿望又不完全一致。前者显然对房价的波动更为在意，而后者更希望的是市场交易的活跃，在商品房与保障性住房上形成有效平衡，从而将房市带出低迷的陷阱。

　　把"市场的归还市场，政府的归于政府"，或是实现房市"软着陆"的一条切实可行的路径。

　　遭遇寒流

　　房屋成交量和开工面积是衡量房地产市场平稳健康与否的最重要指标，目前我国房地产市场成交量和开工面积均出现大幅下滑；国房景气指数持续下滑以及居民购房意愿再创新低，均表明我国房地产行业遭遇前所未有的寒冬。

　　国家统计局近日公布的数据显示，今年前10个月，全国商品房销售面积4.5亿平方米，同比下降16.5%。10月末，全国商品房空置面积1.33亿平方米，同比增长13.1%。其中，空置商品住宅6835万平方米，同比增长18%，增幅比1-9月提高3.9个百分点。

　　商品房成交量的大幅下降导致房地产开发投资、房屋新开工面积和土地购置面积增速均出现下滑。1-10月，全国完成房地产开发投资23918亿元，同比增长24.6%，增幅比1-9月回落1.9个百分点；房屋新开工面积7.9亿平方米，同比增长7.3%，比1-9月回落2.9个百分点；土地购置面积3.0亿平方米，同比下降5.6%，显示房地产商对市场前景的谨慎态度。

　　房地产市场的低迷，使得民众更加持币待购。央行数据显示，今年前10个月，个人住房按揭贷款2806亿元，同比下降了22.9%。根据央行2008年第三季度全国城镇储户问卷调查，未来三个月打算买房的居民人数占比为13.3%，分别比上季和去年同期下降1.8和2.8个百分点，并创1999年调查开始以来的最低水平，居民购房意向谨慎。

　　最新国房景气指数显示，我国国房景气指数连续11个月走低，10月份的指数为99.68，比去年同期回落6.06个点，降至不景气区间。我国房地产市场由高度景气迅速下降到不景气对投资者信心打击很大，而信心的恢复需要时间。

　　中金公司在最近发布的2009年宏观经济展望研究报告中认为，在目前的成交量下，北京、上海、深圳、厦门、南京、杭州、重庆、哈尔滨等全国15个城市现有的商品房库存，需要约27个月才能消化。

　　房地产市场的成交与开工寒潮的交织，预示着我国房地产市场已经由过去"黄金十年"的高度繁荣转入中期调整阶段。

　　相持战

　　虽然房地产市场陷入成交与开工寒潮，但是房地产的销售价格并没有如想象中的那样"高台跳水"，相反，房价同比仍在上涨。10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.6%。一些地方还出现了房地产企业的价格联盟，坚持不降价销售。

　　"目前的房地产市场是'开发商硬撑、百姓死磕'。"中华全国工商联房地产商会会长聂梅生说。她指的就是房市交易大幅萎缩，消费者持币观望，房地产商资金紧绷。

　　一些开发商硬撑的理由在于，房市仍然存在诸多利好：首先，确保8%-9%的经济增长目标，这意味着占投资拉动25%的房地产行业将再次迎来高速发展时期，因而从政策层面而言，这是一大利好；第二，我国城市化率还很低，房地产行业有巨大的成长空间；第三，资金流动性比较充裕，国内其实存在很多找不到出路的资金，房地产的复苏和发展将会不断吸引这些资金的进入；第四，人口红利仍然存在。目前我国人口中的上世纪六十、七十和八十年代的人群是购房的主力军，这三代人对楼市庞大的需求带来的推动作用在相当长的一段时间内仍将存在。

　　更现实的理由还在于，房地产兼具投资与消费的双重功能，同时牵涉就业与社会稳定，政府不可能不出手相救。相关分析表明，近年我国房地产投资占整个投资中的比重高达25%左右，而且可以带动和影响到相关40多个重要行业。

　　事实上，为提振房市，今年下半年以来，中央政府不断出台购房利好政策，包括连续3次降低利率、调低第一套自住房屋的首付比例、减免购房税费、提高住房的公积金贷款额度等，地方政府的救市举措更是层出不穷。

　　最近的一次降息更是四步并作一步走，猛降108个基点，利率大幅下调，直接降低了个贷成本和开发贷款成本，必然促进部分刚性需求者提前放弃观望，同时也使开发商运营费用下降，避免更多项目停工和烂尾楼的出现。同时，消费者心理预期向好，使企业和购房者尤其是购房者清楚认识到国家救经济的决心，有助于推动消费者入市。

　　中央政府和地方政府都来"救市"了，按理房市销售应该有较大"战果"了，然而消费者却似乎并不买账，市场观望情绪反而愈浓。其实消费者心理也很简单：如果房市继续萧条，政府就还会拿出更多新的措施来"救市"，那时再出手，岂不更好！开发商的心理就更微妙了：连美国政府都拿出那么大的财力来救市了，目前中央政府的降息这种"小打小闹"的政策应该很快就会转变为更有力的财政政策。有政府挺着，慌着降价干什么？

　　当然，开发商也有苦衷。比如，有些地方政府，不太愿意看到开发商较大幅度降价，想方设法予以劝阻。这种阻力的根源，还是土地财政对于地方政府的作用所致。阻拦者担心房价的合理调整将会直接导致土地价格的滑落。这就需要地方政府告别短期利益导向。如果房地产业长期萎靡不振，又何谈地价的上扬空间呢？如果房地产业真的出现硬着陆，严重伤害了中国宏观经济的整体活力，那又该是多大一笔账呢！

　　在政府大手笔出手维护房地产市场稳定的情况下，作为市场主体的众多开发商，其实也应有所作为。事实上，近几年来房地产的巨额利润与市场泡沫不无关系。市场泡沫几年来虽然不断受到挤压，但尚未回调到位。此时，就更需要开发商作出战略性的选择，配合诸多"救市"政策的推出，遵循市场自身逻辑，调整商品房销售价格，主动出让部分利润，求得市场的正面反应。必要的价格调整，既会进一步刺激消费，也会回笼资金，缓解现金流紧张的状况，更会在根本上防止房价出现大起大落的乱象。

　　应该看到，房地产市场的寒潮，也远非少数几个地产大鳄就能阻挡。潘石屹在他的博客中称，中国的房地产行业发展到2008年，面临的最大困难就是缺钱，而且缺钱到了极点，这从所有上市房地产公司的报表中就可以清楚地看出来。他认为房地产缺钱的原因有四点：第一，国际形势不好，房地产商的境外融资计划基本全泡汤了；第二，国内实行从紧的货币政策，对房地产行业控制得更紧；第三，发展商过去两年不理智地争地王，大搞土地储备，花了过头的钱；第四，从2008年初以来，全国房屋成交量急剧下滑，到了8月底已经同比下滑近50%。少数房地产企业的所谓"价格联盟"不日将会自行瓦解。

　　事实上，作为重量级的房地产业龙头企业，万科从2007年底就开始在广州、深圳率先刮起了降价风，展开自救，之后，这股降价风又从华南刮到西南，再到首都北京。

　　地产龙头的示范效应不容忽视。全国房价尽管同比仍在上涨，但涨幅在下半年逐渐降低，10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.6%，但是环比下降了0.3%。

　　针对近期房地产市场出现了交易量和房价双双下降的现象，中国房地产及住宅研究会副会长张元端指出，房地产市场与国民经济的发展周期是相吻合的，近年来我国的国民经济一直保持两位数的增长势头，而今年上半年速度出现了小幅微降，作为国民经济的晴雨表，房地产市场出现下滑符合经济周期波动的理论。

　　张元端介绍说，我国房地产市场的前几个波峰分别出现在1993年、1998年和2003年，"经济发展的周期与房地产的周期都在4-6年。如果说2003年是上一个波峰，4-6年，也就是2007-2009年。那么为什么这个上升的势头没能延续到2009年，而在今年就出现了转折点，主要原因是2007年价格涨得太快了。当价格被炒到高位，一方面，刚性需求的'用家'买不起房子了，另一方面，'炒家'的利润空间缩小，无利可图后也放弃了购买，'用家'、'炒家'双双离市，就造成了高价格下楼市的大幅下滑。"

　　北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新表示，楼市回暖的前提是宏观经济走势要向好的方向转变，恢复消费者的信心。他分析认为，目前，北京中等以上收入的家庭基本实现了一次或二次购房，新一代的年轻白领想购房，但又受到收入、就业等不稳定因素的影响，消费信心不足，花钱更加谨慎，面对低迷的楼市，他们恐怕还会选择继续观望。这或许代表了中国大多数购房者的心理。而且由于高房价所导致的消费者观望情绪的升级非一日形成，加上世界金融危机的影响和冲击，老百姓的钱袋子捂得死死的已成定局。

　　目前中国房地产的问题是房价高于购买力从而抑制了需求，需求问题解决不了，房地产行业的问题难以从根本上解决。高高在上的房价回落到一个正常合理的水平，让彷徨观望的购房者重新回来，才是当前房地产企业真正应该做的事情。只有救活市场，才能挽救整个行业。

　　新转机

　　房价的飙升让越来越多的人感叹"收入增长永远跟不上房价脚步"，而地产业的暴利与繁荣却让少数开发商和炒房客赚得盆满钵满，住房再次成为关系社会和谐的焦点问题。问题的根源就在于，房地产市场在改革的后期逐渐偏离了当初圈定的方向，几乎将所有的房产全部开发成了商品房。"鱼翅"很多，"盒饭"太少！也就是商品房多，保障性住房少，房地产业结构性失衡形成了今天房价高企的局面。

　　近日我国政府宣布，今后3年中央财政将投资9000亿元，用于廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造。

　　国家加大保障性住房建设的投资力度，3年内投资9000亿元，如果这些保障性住房全面实施，2008年-2009年保障性住房将占新增供应的20%左右。这将直接影响现有待售房地产项目和未来开发商开发项目的价格，平抑房价过快上涨，房价合理回归则有助于市场交易活跃。

　　有专家指出，之所以近来房市新政频频，但是房市并没有明显升温，关键还在于之前出台的温暖楼市的政策难以在根本上左右供求关系。目前不少地方政府的房地产救市新政中，都有发放房补的措施，对此，美国加州大学河滨分校特聘经济学教授Richars　Arnott认为，住房补贴对于平抑房价、调控市场也许是必要的政治手段，但是它耗费巨大，增加土地和住房的供应量效果可能会更好。

　　加大保障性住房建设力度正是这一治本之策。政府采取这样的措施，既可以带动各方资金投入房地产市场，也可带动相关产业的发展，最终重塑社会各界对房地产市场的信心，从而促进我国房地产市场有序健康发展。2009年，如果保障性住房完成3000亿元投资，那就比近两年的平均水平增加近2000亿元，这将在很大程度上弥补因商品房市场萎缩而带来的投资规模下降。这也相当于给房地产市场投资注入了"稳定剂"。

　　而对于商品房市场的需求，政府可以在控制土地总量放量的基础上，采取完全市场化的路径来解决。

　　30年前为民生而改革，30年后改革再次归于保障民生。我们有理由相信，中国住房体系的"保障＋市场"模式将会使各个阶层的人群"居者有其屋"，破解居民住房难，打破房地产市场价格高企的局面。而随着房地产信托投资基金的不日出台，未来房地产直接融资的渠道将大大拓宽，楼价大幅下降或反弹的可能性将大大减少，中国房地产业有望全面实现"软着陆"，迎来房地产市场的新一轮发展春天。