北京：商业地产回报率下降

（叶枫/《21世纪经济报道》/20070112）

    世邦魏理仕董事卢志华在1月5日召开的“中国商业地产暨写字楼年会”上表示，2006年是海外投资基金投资在京商业地产项目十分红火的一年。然而2007年对基金来说却并不乐观。
    一位不愿公开姓名的国际投资基金负责人向记者表示，当前北京好的商业地产项目稀缺，外资背景的投资基金在商业地产上陷入“项目荒”，出现“手里大把钱，投不出去”的困境。
    海外投资基金苛刻的回报率要求成为其在国内商业地产项目投资腾挪的掣肘。“以前房地产行业利润率极高，50%、100%，满足投资者20%－30%是比较容易的。”三山投资公司合伙人李山说，现在一个正常的项目每年净利润到10%－15%已经是不错了，而这无法满足海外基金管理公司回报的要求。
    据“信一天不动产”统计资料显示：目前北京的酒店式服务公寓租金从8美元／平方米·月到50美元／平方米·月不等，与去年相比酒店式公寓租金每平米出租价格下降2-3美元。而今年出租率普遍在60%-70%左右，与去年相比出租率下降了10%-15%左右。如目前酒店式公寓比较集中的CBD商圈、丽都商圈酒店式服务公寓都出现了明显下降的趋势，实际成交租价总体下浮在5％-10%左右。
    分析商业地产投资项目回报率下降的原因，李山认为，宏观政策影响和商业竞争本身是商业地产项目投资回报率下降的主要原因。
现在一个外国的基金不可能马上到中国投资房地产，要先搭建一个平台。基金为了提高回报率，也要到银行贷款，另外，海外投资基金在国内的注册资本不能少于投资额的50％。这几个方面的宏观政策的变化，从发展商的角度和基金的角度都会遇到很大的困难。
    海外基金收购京城商业地产的特点是，以前海外基金在北京收购的大多是成熟的商业地产，而2006年上半年收购的大多为在建商业地产，京城核心商业地段的成熟物业已经越来越稀缺。
    现在往往一个好地段的商业地产项目还在建的时候，就已经吸引了众多的海外投资基金前来洽谈。世邦魏理仕董事卢志华介绍说，已经先后有十几家海外投资基金通过代理行找华贸中心谈，最后华贸中心选择了日本一家投资基金，签下28亿元的巨单。
    上海华闻国际董事长孙国敬表示，目前很多海外投资基金投资的项目都是以前拿地项目，拿地成本较小，项目利润空间很大，随着国内土地成本快速上升，可供外资青睐的项目越来越少。
    2006年国内部分城市住宅价格出现大幅度上升，这使得海外投资基金开始考虑投资一些居住类住宅项目。另外，国内房地产公司掀起了一股上市热，很多投资基金开始盯上即将IPO的房地产公司，由投资商业地产项目转向直接投向房地产公司。
    然而，国内资本也纷纷加入商业地产投资战团。除了首开、首创等地产企业先后尝试成立房地产基金外，日前有消息人士透露，中国人寿、太平洋保险、泰康人寿等国内保险机构也纷纷表示，欲在2007年成立房地产投资基金，试水商业地产项目。