南京：中低价房扩容 申购门槛有望降低

(刘笑一/《中国房地产报》/20070329)   

   “原计划开工建设莲花村、华宏C地块等片区中低价商品房面积20万平方米，竣工7万平方米以上，但现在这一方案有了调整。”日前，南京市建委开发处处长曹学军在接受记者采访时透露，今年南京中低价商品房开工面积将扩大到35万平方米以上。

    曹学军还透露，“目前南京市有关部门已经开始着手考虑对申购条件进行放宽，主要是针对下岗人员和家庭贫困人员。” 上述消息对于南京市渴望置业的中低收入家庭而言，可谓是一大利好。

    据悉，南京今年拟开工的中低价商品房分布主要集中于河西莲花村、下关华宏C地块、仙鹤门地块和下关幕府山一带，价格将控制在3800元/平方米以内，不高于区域平均商品住宅价格的80%。这一限价标准与南京目前几个中低价商品房项目中指导价最高的雨花台区宋家洼项目核定限价标准相同。

    根据《南京市“十一五”住房建设规划纲要》，2006年~2007年南京中低价商品房的项目为：抬兵河东、抬兵河北、泰山镇、盘山镇、幕府佳园、耐特地块、百水佳园、仙鹤门、双和园、宋家洼、莲花村，共11处。目前全市共完成了百水佳园、双和园、幕府佳园等三个中低价商品房项目的建设，规划建筑总面积为200万平方米。

中低价房怪相

    南京中低价房扩容，酝酿降低申购门槛，这些措施除了呼应中央增强住房保障的精神外，还存在另一层背景——破解中低价房的尴尬处境。

    记者在南京各房产中介处的调查中发现，一边是申购门槛高，不少市民望而却步；一边则是拿到房子的人吆喝高价出售中低价房。以河西的“双和园”为例，这个去年3月份才交付部分房源的专供困难群体的中低价商品房楼盘，目前竟已有不少房源入市销售。

    相关资料显示，南京的中低价商品房申购资格为：2003年1月1日后批准拆迁的江南八区范围，获得住宅补偿款尚未提现、购房；补偿款金额在10~20万元之间；本市常住人口；拆迁范围内统一户籍家庭成员，人均年收入在上一年度全市平均收入标准以下；除拆迁范围以外，在本市无其他住房。

    南京“网上房地产”数据显示，目前双和园楼盘的成交均价在3298元/平方米，而中介的挂牌均价则在4600元/平方米左右，涨价幅度高达46％。可见这类中低价商品房转手的利润相当惊人。

    “因为土地和建材价格走高及其他市场因素的影响，中低价商品房供应价格将比往年略有上浮，但与周边普通住宅商品房相比，中低价商品房每平方米比周边商品房将至少便宜1000元以上。”曹学军表示。

    南京一家大型地产中介公司的一位经纪人则透露，“现在很多申购中低价商品房的人手头都有多套住宅，未入住、未办产权证，甚至未交付就售出或转让房子的情况时有发生。此外交付后对外出租的中低价房也不在少数。”

    与经济适用房不同的是，在南京转手中低价商品房并不需要持有满5年。如果在5年内出售，房主只需要缴纳5.5%的营业税。这就为少数购房者通过各种渠道获得中低价房，然后再转手渔利创造了空间。“不排除有进行炒房的。”南京市建委有关人士也坦言，介于经济适用房和普通商品房之间的南京中低价商品房，似乎正在进入一种尴尬状态。

    可见沿用至今的申购办法，显然目前已不适用于现在的中低价商品房申购。

降低申购门槛

    面对中低价房的尴尬处境，南京市有关部门已经开始着手考虑对申购条件进行放宽。然而令业内人士有所担忧的是，一旦降低中低价房的申购门槛，可能会对中低价房集中区域内的邻近商品房市场形成冲击。

    “正因如此，政府部门才迟迟没有正式降低申购中低价房的门槛，中低价房的境地其实有点进退两难。”南京一位不愿具名的业内人士说。

    此外，也有业内人士认为中低价房入市存在合理性，因为相当一部分出售中低价房的业主，是因为中低价房地处偏远，周围配套不成熟，居住环境不理想，而出售中低价房之后，可以考虑再购买其相中的住房。

    “这其实也反映出中低价房建设过于集中导致的问题。”这位业内人士表示，中低价房集中分布在幕府佳园、白水家园、双和园等四五个区域，各区的拆迁户只能搬到这几个地方，因此他们宁愿出售中低价房再回原地购房。

    事实上，南京市相关部门也认识到中低价房集中建设的弊端。南京市去年出台的政策规定，南京将逐步取消中低价商品房成片建设的模式，改用大型普通商品房小区配套建设的新办法。

    今后南京在挂牌出让老城以外、5万平方米以上规模小区建设用地时，将有选择地附加中低价商品房的配建条件，即小区建设中必须包含约10%的中低价商品房。