昆明：三季度房价每月上涨约300元/平米

《都市时报》/20071031

     昨日，昆明风之铃市场咨询机构和云南财经大学房地产与土地政策研究中心联合发布2007年第三季度昆明房产价格指数报告。据这两家机构的的跟踪监测显示，第三季度昆明房产价格各月均价呈现“数列式”增长，每月上涨约300元/平米左右。到9月份，一环内均价达到7683元/平米，一环到二环之间均价达到4712元/平米，二环到三环之间均价达到4280元/平米，三环外均价达到3800元/平米。

　　同时，在第二、三季度昆明市场别墅大批放量，使得别墅市场进入价格的“黄金时代”，突破7000元/平米大关，9月均价达到7809元/平米。

    昆明楼市综合价格指数同比持续增长

　　由于第一季度别墅供应少，综合价格指数不能明显区别于普通住宅价格指数，故没有单独做出说明。在二、三季度，别墅等高档住宅的供应量猛增，因此通过比较三季度环比以及与上年同比变动情况，来反应昆明楼市的整体价格走势情况。从上面图表中可以看出三季度各月均价呈现“数列式”增长，每月上涨约300元/平米左右。7月份均价环比有略微下降，约2.47个百分点；8月份均价有所回升，到报告期止，综合均价已突破5000元/平米的门槛，达到5207元/平米的峰值。

　　从价格指数上看，各月的指数增幅明显，较2006年1月份基期的价格水平（约3306元/平米）而言，三季度每月价格水平均有大幅增长。主要是因为综合价格指数反映的是昆明楼市在售的普通住宅、别墅等高档住宅的综合价格水平，而在2007年二、三季度分别召开的昆明房交会上，均体现出别墅等高档住宅大批放量的特点，高档住宅供应的增加，自然提高了整体的价格水平。故综合价格指数水平在反映昆明楼市整体价格走势的同时，在一定程度上也反映了昆明市整体居住品质的提高。

　　普通住宅商品房均价及指数

　　三季度各月的均价及指数分析

　　从上面住宅商品房月度均价及指数的走势图上看，自2006年1月基期时起，昆明的住宅商品房市场的指数及均价持续走高。从上面图示上看，2006年到12月份达到年度高峰期，均价为3388元/平方米，2007年一季度价格比较平稳，而在二季度后均价及指数一路攀升，7、8月份均价环比涨幅较小，但价格稳中有升，到9月份，其均价狂飙至4500元/平方米，涨幅较大，环比增长率达到9.36%。主要原因是9月份房交会上有众多新盘亮相，且昆明市区新增楼盘主要分布在二环附近，均价在5000元/平米以上，此外一环内的小高层、高层项目均价也在万元左右，4500元/平米的均价足以体现昆明楼市“黄金九月”的特色，同时也使昆明楼市告别了均价在4000元/平米以下的时代。

　　季度均价及指数分析

　　从图中看，自2006年一季度起，各季度均价一直处于上涨趋势，2006年的前三个季度指数增长较为平缓，自06年第四季度起，此后的各个季度房价指数的环比增长均在10个百分点左右，2007年的7个季度的指数稳中有升，到报告期为止，指数和均价达到最大值，突破4000元/平米的门槛。

　　三季度各环普通住宅商品房价格分析

　　从上图看出，2006年整体的价格走势比较平缓，到2007年价格开始持续走高，最为明显的是一环内的住宅商品房均价，9月份达到均价约7683元/平米，指数增幅也是最大，主要原因是一环内小高层、高层等普通住宅均价已经向万元靠拢，从图中可以发现，房价与离市中心的距离成正比关系。三季度各个环路的均价都有上升趋势，而且都是在9月份达到各自的峰值。

　　一环内住宅商品房持续大幅上涨

　　从图上看，一环内商品房在07年后出现猛涨态势，二三季度均价稳重有升，到报告期达到峰值，约7683元/平方米。7月份环比上涨幅度较小，约每平方米增长了80元，8月份继续上升，环比增加幅度仍不大，到9月份环比上涨229元/平方米，可以看出二三季度均价总体增势较为平稳，但同06年1月份（3651元/平方米）基期相比，均价已翻倍，从指数值上也可以看出，月度指数增长约100点左右。一环内商品房季度均价达到7482元/平方米，与上年同期均价（约3919元/平方米）相比上涨90%。

　　从趋势上看，三季度在二季度的水平上又有小幅上涨，一环内作为昆明的核心区，具有无可比拟的区位优势，相比而言房价上涨的速度最快，幅度也最大。

　　按市场整体价格走势看，一环内的房价仍有上涨空间，但幅度不会很大.

    一二环间住宅商品房涨势明显

　　一二环间住宅商品房总体趋势上也是持续上涨，在9月份达到最高值，约4712元/平方米。9月份昆明秋季房交会上二环路板块的楼盘异军突起，供应量增加，尤其是一二环间的参展楼盘，因为属于市中心板块，均价都在5000元/平方米左右。

　　三季度各月的价格指数增幅也较大，7月份价格指数为157.71点，说明7月份均价比基期（2876元/平方米）上涨了57.71%,与上年同比上升了51.2%；8月份环比增幅较小，同比上涨也在50%左右；到9月份报告期止，环比上涨了3.2个百分点，从指数值上看，比基期上升了63各点。季度均价为4603元/平方米，同比上升了59%，指数也上涨约60点，指数的增幅代表一二环间楼盘的开盘价格相对于基期的增长情况，其上升的幅度仅次于一环内的楼盘均价。

　　注该指数的计算是以昆明市各区每月在售的楼盘为样本，以各个楼盘的开盘报价为基准（区别于市统计局公布的楼盘交易价），再以2006年1月份的楼市均价（仍是楼盘报价）为基期，计算出三季度各月以及季度指数值，指数的变动仅反映昆明市区范围内各月在售楼盘开盘报价的变动趋势，以此大致反映昆明楼市的市场动态。

　　本版数据由昆明风之铃市场咨询机构、云南财经大学房地产与土地政策研究中心提供，数据信息或所表达意见不构成投资、最终操作建议，仅供读者参考。

　　二三环间住宅商品房先稳后增

　　从走势图上看，二三环间住宅商品房价格较为平缓，07年三季度7、8月份的均价在一、二季度基础上持续稳定，9月份出现大幅上扬。7、8月份均价相当，在3600元/平米左右，其价格指数相对于06年1月份基期（约2674元/平米)相比指数分别增长了33、37个点，同比增长约23.5%、27.5%，到报告期为止，9月份价格指数增长近60个点，达到4380元/平方米，比06年同期增长48.31%。

　　三环外住宅商品房持续走高

　　从均价走势图中可以看出，相对于其他环路，三环外各月价格指数整体增幅最小，同比上涨幅度也最小。三季度3各月上涨幅度较为明显，7月份的均价同比增长18％，指数相对于06年1月份基期（100点）上升了23.17点；8、9月份同比增长较7月份更快，分别增长23.84%和35.36%，到报告期为止，9月份均价达到3800元，价格上涨327元/平方米，指数上升了约44.5点。

　　三季度别墅项目均价环比、同比分析

　　三季度的别墅市场较为活跃，均价在二季度基础上呈现出戏剧性上涨态势。各月均价跳上一个新台阶，突破7000元/平方米大关。环比上看，7月均价环比有小幅上涨，约8.62个百分点，此后的8、9两月均价环比上升分别为4.75和2.68个百分点。同比上看，3个月同比上涨幅度均在18%左右。相对于06年1季度基期6152元/平方米的价格水平，3季度平均值达到7284元/平方米，价格指数上升了18.71点，而二季度指数仅上升4.63点，价格同比上升了18.4%，环比较2季度均价上涨了13.16%，约每平方米847元。

　　本季度的别墅价格指数增幅较大，究其原因是三季度昆明别墅市场大批放量，消费者对别墅这一稀缺品的需求热度不减，致使各项目间出现价格"攀比"情况，9月份部分别墅项目将均价纷纷提至万元以上，最高有推出单价2万元的高价别墅，使昆明别墅市场进入价格的“黄金时代”。