南京：楼市前三季度“峰回路转”

《南京晨报》/20071105

    自开春后"发力"至今，南京楼市的火热势头已经持续大半年，其间成交量与房价增长双双步入快速通道，开盘抢购场面屡见不鲜。与此同时，自三月份加息开始，今年楼市出台的一些列宏观调控政策频率已明显高于去年，市场也不断经历着拐点与观望心态的考验，在这种局势下，楼市能否全年走旺更加引人关注。

    走势：由全面火爆至稳步盘整

    回顾今年前10个月的南京楼市的行情不难发现，自开春以来，购房者就几乎难以找到"淡季"的印象，这不仅是由于需求膨胀的前提下供应量趋紧，更重要的是一系列调控政策的出台尚未彻底"降伏"市场的热度。

    如果以一系列调控政策的出台粗略划分，今年的南京楼市大致已经历了四个阶段：1-2月市场在经历2006年末的火爆后短暂调整，从3月份央行出台加息开始到5月底，楼市经历了第一轮旺季，自5月底核价新政出台后，6-8月市场又呈现出淡季不淡的态势，此后由于数轮加息和提高首付等一系列政策的冲击，9、10月份的市场呈现出整体回稳并小幅盘整的特征。总体上看，整体升温的趋势使得今年的楼市中传统淡季的效应越来越模糊，而旺季的持续时间则越来越长。

    相关统计则进一步表明今年楼市的火热程度高出以往，年初的2个月是全年走势的最低点，其中1月份全市住宅共成交7754套，环比去年12月降幅超过10％；2月份仅成交4000多套，但与去年同期相比两个月的增幅都超过35％，从3月份开始直到5月黄金周后期，在市场供应少、需求旺盛、房价恐越等越高的氛围下，市场需求呈现过热现象，直接导致成交量迅速加大，最终二季度商品住宅·成交量环比一季度上涨41．36％。同期4、5、6三个月南京新建商品房的价格指数分别达到108．8、1092、111．3，6月份房价的涨幅达到全国前三。成交量也突破了1万套，5月底，南京开始实施"一房一价"政策，在炎热天气与高房价的双重作用下，7月份南京房地产市场价量双跌，甚至出现价格较6月下跌0．4个百分点的现象。在政策的逼迫下，8月份起开发商逐渐加推房源，其中8、9两个月的新增房源达到了17556套，9月份单月新增接近万套。新增的放量暂时缓解了房荒的局面，房价增幅继续放缓，8月份全市成交量回升到7000套以上，到9月份开始接近8000套并延续至今。

    成交：前三季度住宅成交同比增长25％

    在供应量的大幅度增加和需求的持续旺盛持续作用下，今年前三季度成交量较06年同期大幅度提升。来自南京中原的统计结果显示，今年1-9月全市成交商品住宅66018套，成交量较2006年同期增长25％。且各月成交量相比同期都呈现大幅度增长的态势。成交量的大幅度提升一方面是由于持续旺盛的购房热情，另一方面是由于新增商品住宅较2006年同期也有大幅度增长，相关统计显示，前三季度的住宅新增量已经达到2006年1-9月的1倍左右。

    以5月份央行频繁加息和地方出台"一房一价"新政为界，南京楼市的成交在上半年和下半年恰好形成一次轮回。统计显示，今年1～6月份楼市共成交住宅45814套，以2月份的4066套全年最低成交为起点逐月增长，到6月份达到今年以来的最高成交10389套，此后在调控效应下，7月份的成交回落到7432套，较6月份下降28．5％。此后几个月楼市成交又逐级上扬，在刚刚过去的10月份住宅成交达到8149套，与7月份相比增长了10％以上，接近全年最高点。

    房价：1～9月份住宅均价上涨近三成

    在供应量尚未全面放开之前，南京住宅市场的房价一直没有摆脱持续上涨的态势。南京中原的最新统计结果显示，截止到9月底，今年前三季度全市商品住宅成交均价平稳上扬。9月份全市住宅的销售均价已经突破6000元／平方米的价位，达到6245元／平方米，较2007年1月上涨了31％。与此同时，1-9月全市商品住宅成交均价已经达到5591元／平方米，较2006年同期上涨24％。

    该机构分析人士表示，造成今年全市房价整体盘升的原因首先是上半年新增供应不足，使得南京很多板块出现了无房可售的局面，开发商的刻意捂盘，则加剧了市场供应的短缺及房价快速上涨，在南京没有出台"一房一价"政策之前，全市商品住宅均价出现过月涨幅近10％的现象。

    其次是担任楼市供应主流的各板块房价均有明显涨幅。统计数据显示，从成交均价上来看，除了江宁、江北的成交均价低于全市之外，其余各板块的1-9月成交均价均高于全市。其中城中板块依然扮演着领头羊的角色，成交均价遥遥领先，达到12008元／平方米。河西、城东则扮演着跟随者的角色，板块成交均价均超过7000元／平方米，其中河西均价达到8017元／平方米，在售楼盘的单价也多集中在7000-10000元／平方米，例如前期奥体的联强国际出现单价高于2万元／平方米的酒店式公寓，近期仁恒国际公寓推出的精装修房源，以18000元／平方米左右的高价在河西甚至全市称雄，均直接拉升了河西片区的整体成交价格。江宁江北是南京传统意义上的价格盆地，经过近9个月的快速上涨，两大板块成交均价虽相对较低，但单价也已经破四奔五、破三奔四，分别达到了4708元／平方米、3431元／平方米。

    其他板块中，城北虽然有世茂滨江新城、锋尚国际公寓等单价过万的高档房源，但其余楼盘销售单价均相对较低，因此整个板块成交均价还在7000元／平方米以内。仙林均价在各板块排在靠后的位置，前三季度也已经达到6100元／平方米左右。

    分析人士预计，在未来一段时间内，南京房价的分布格局不会受到太大改变，江宁江北出于后期房源上市量大增，涨幅将趋于平缓，河西区域受高档房上市的影响成交均价再上新的台阶。城南受到供应量不足的影响，成交套数不高，价格仍有上涨的压力。仙林地区虽有地铁二号线东延的市政利好，但周期相对较长，在尚没有其他利好刺激的情况下，支撑起价格持续上涨的动力尚未完全体现。

    板块：江宁江北占据全市供销近70％

    来自南京中原的统计显示，今年前三季度，全市新增住宅的供应主要集中在江宁、江北、河西片区，占到全市新增供应总量的80%。其中江北、江宁已经占据全市新增供应总量的70%，相比之下"三区"之外的新增供应量都较少，分析人士表示，"三区"为主的供应局面一方面与南京市区的发展方向是相一致的。另一方面也主要是因为主城区在售楼盘体量相对较小，导致新推房源数量也较少，而且土地的稀缺也不允许有大面积的地块出让。

    在成交方面，传统意义上的老城区成交量则明显不如新城区，河西、江宁、江北三板块的成交量占据了全市成交量的75％，其中江宁、江北两个区域的成交量占全市成交超过6成，相对的低价也是促使江宁江北成交量占比较大的原因。以9月份为例，江宁、江北成交量稳定占据全市成交的重头，其中江北以2485套的成交量继续领跑全市，占到全市总销售量的30％。新盘的成交均价也分别突破5000元／平方米和4000元／平方米。记者了解到，仅在房源供应量较大的"金九银十"期间，"两江"板块就有超过30家楼盘的近5000套房源入市销售，增量供应达百万平方米。