屠强/《新地产》/20080108
从政策看地产
面对国家相继出台的房地产新政，宏观调控进一步趋紧。特别是从2007年尤其是最近出台的一系列政策措施看，监管部门对房地产业的宏观调控思路正从以往的单纯抑制需求转向综合治理。
在抑制需求的同时增加有效供给，并为建立和谐社会，强调加强政策性保障住房的建设，即经济适用房和廉租房的建设，着重解决中低收入阶层的住房问题。
尽管从2003年起，各相关部委不断出台措施对持续高烧的“房市”予以调控，但似乎并没收到多大的成效。不断上涨的房价使得开发商们“忽视”或“不理会”监管部门的调控措施。但今年的国庆节，房地产开发商的心情却不再轻松：在征税、加息等一系列宏调政策后，9月27日，央行、银监会又联合出台了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，全面提高第二套房贷首付比例。这被业界认为是近年来监管层针对房地产市场最为严厉的一次宏调政策。
国土资源部在10月8日，内部通过《关于认真贯彻<国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见>进一步加强土地供应调控的通知》(简称《通知》)，10月9日正式发布《招标拍卖挂牌出让国有建设腹地使用权规定》(简称《规定》) 明确规定工业用地必须通过招拍挂公开方式出让，建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放。也就是说，开发商将不能进行土地“分期付款”。对于市场来说，动辄成交总价数十亿的地王或许将因此大大减少，同时，中小房地产商资金及发展的压力将增大。
从金融看地产
根据云南省统计局及人民银行昆明中心支行货币信贷处的相关数据显示：首先，从云南房地产市场运行的情况看，2007年1-9月云南全省完成房地产开发投资253.15亿元，同比增长20.8%，增速较2006年同期下降10.8个百分点。从全国看，云南房地产投资增速均低于全国水平，形势不容乐观；1-9月全省商品房销售均价为每平方米2450.76元，同比增长4.95%，住宅销售平均价为每平方米2272.21元，同比增长5.82%；至9月末，全省商品房空置面积122.68万平方米，同比下降10.7%，全省商品住宅空置面积55.6万平方米，同比下降19.2%。
总之，2007年1-3季度，云南省房地产开发投资稳步增长，商品房市场供给基本平衡，空置面积持续下降。
其次，从云南房地产金融运行的情况看，至2007年9月末，个人住房贷款余额为474.17亿元，较年初增加87.49亿元，同比提高3.36个百分点，新增贷款占全部新增房地产贷款的56.14%，同比多增14.44亿元，同比增长6.94％。新增房地产贷款有50%以上是个人住房贷款。可见，个人住房贷款成为云南房地产贷款增长的重要力量，同时也反映出云南住房需求仍然较旺盛，因此，住房价格将持续稳步上涨。
总之，2007年1-3季度，云南房地产金融总体运行平稳，金融对房地产业发展的支持继续加大，房地产贷款增加较多，住房开发贷款同比增多，个人住房贷款持续快速增长。
从信贷看地产
近期，国家相关部门为治理通货膨胀出台了加息政策及收缩银行信贷的调控政策。其实，任何政策的出台，都有时滞性，即从出台到实施要经历一定的时间，而我们云南又比沿海地区慢半拍。因此，从现在到明年一季度云南房地产市场的运行会有以下特点：
一、房地产投资增速将维持在20%左右
随着国家和地方政府各项调控措施的不断落实，预计2007年房地产投资增速将与三季度末持平，其中，中小户型、中低价位的普通住房投资规模有望扩大。
从短期看，房地产投资将继续保持增长势头，但增速难有大的提高。由于当前云南房地产投资增长已进入相对正常的增长空间，如果今后没有力度更大的调控措施出台，估计2007年底房地产投资不会出现大幅度的降低或上升，增速将维持在20%左右。
究其原因，一方面，国家坚决控制固定资产投资过快增长，继续收紧土地、信贷闸门的宏观经济环境，将抑制房地产投资过快增长。但是在我国金融整体面临流动性过剩压力的情况下，房地产信贷的减少未必能有效控制投资的增长，流动的资金可以通过房地产信托等金融创新形式进入投资领域。另一方面，为实现更加持久和高效的经济增长，国家将会继续实行扩大需求的消费政策，同时为满足广大中低收入群体的住房需求，国家还将继续加强对普通住房和经济适用房的投资建设。
二、非理性需求继续减少，
自住性需求不断增加
一方面，投机性和投资性需求将下降。受税收政策限制、利率调整和外资准入门槛提高的影响，并随着调控政策的不断完善和落实，调控政策效力还会继续显现，投机性和投资性需求将继续减少。随着2007年11月股市的振荡下调以及理财渠道的多样化，加之房地产价格涨幅减缓，也会转移大量的投资资金或进入房地产或进入其他投资领域。
另一方面，自住性需求将逐渐回升。首先，随着我国经济的连续快速增长，人民群众收入水平已经有了提高，居民消费结构的升级转型，将较大幅度提高居民住房消费支出；其次，我国城镇化率每年大约1个百分点的提高速度，大量农村人口流向城市，经济发达的大中城市还吸引各类人才聚集，都将形成巨大的住房消费需求。还有，随着宏观形势发展，具有真实需求的消费者心理预期开始恢复正常，观望态度会缓慢释放，延缓的住房需求将显现。
三、房地产价格涨幅趋缓
近期国家有关领导指出，今年及今后一段时间，将继续贯彻宏观调控政策，抑制投资需求，合理控制拆迁规模，减少被动性住房需求。同时，健全廉租住房制度，规范经济适用房的建设、销售和流通。加快户型结构调整进度，增加普通商品住房供应，进一步发展住房二级市场和租赁市场。
住房建设和消费模式的完善，宏观调控与市场机制相结合的住房调节体系，将会起到平抑商品房价格涨幅的作用。
当然，房地产价格变化有较大的不确定性，不能一概而论，需要具体情况具体分析。关于2007年房价的变化趋势，市场有看涨、看跌两种观点，并且都有各自的理由和数据支撑。前者以土地资源稀缺、需求刚性为支撑；后者根据房价收入比、房租房价比等指标，认为现有房价的泡沫在政策的作用下将趋于破裂。
从个人看地产
从我个人的观点，由于我国统计指标以及房地产信息披露制度尚不健全，一些分析指标尚不能简单地比照国外。
在量化手段不能充分提供支撑的情形下，对于房价的变化，应重点把握以下两个基本关键点：
一是准确理解“房价变化”的四层涵义。第一层次指包含各类物业的平均房价；第二层次指同类物业的平均价格；第三层次指不同地段相近档次的同类物业的平均房价；第四层次指相似地段内相近档次同类物业的平均价格。当前，一些文章及指数报告所采用的房价涨跌或指数的升降主要是指第一、第二层次的平均房价，平均价格及其变化在一定程度上能体现价格的变化趋势，但并不能准确反映市场价格的真正变化。这是在一定程度上可以解释统计口径上北京房价只上涨9个百分点，但实际有的项目房价已经翻倍。因此若要对房价做较深入的分析判断，应侧重第三、第四层次房价的分析，特别要针对具体地段具体物业做区别分析。
二是房价作为房地产这一商品的价格反映，和其他商品一样，最根本的是受市场供求关系作用，其他因素通过直接或间接作用于供需而影响房价。因此，从房地产价格指数口径来看，云南房价总体快速上涨的可能性不大，但也不会大幅度下跌，而是涨幅趋于平稳。由于不同地区不同物业的市场情况有较大的差异性，局部地区部分项目房价上涨较快或出现下跌的风险仍将存在，但出现系统性风险的可能性较小。
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2008/1/8 9:45:00