北京：房贷未现断供潮

谢丽佳/《中国经济时报》/20080710

    日前，一篇《断供已过千亿，次贷危机浮现》的博文指出，深圳房贷逾期还款和断供现象蔓延，估计深圳个人住房贷款这一项上所产生的坏账过千亿，瞬间引起舆论哗然。

    “各银行非常关心这件事。”几家银行中层人员接受中国经济时报记者采访时表示，现在各家银行都密切关注房地产市场的走势，如果深圳房价大幅下跌向其它城市扩散，断供现象将愈演愈烈，金融危机将不可避免。

　　“近几年银行发放的房地产贷款规模太大，如果房价大跌，不只是个人住房贷款面临断供风险，开发贷款更易沦为坏账，到时候所有银行都会受不了。”一位银行人士坦承“房地产绑架银行之说”并非空穴来风。

    北京房贷尚“安全”

    “北京楼市虽出现优惠促销现象，但目前仍未有明显下降，因此也未出现因房价下跌引起的断供现象。”这些银行中层人员表示，相比深圳、广州楼市投资成分过重，北京刚性需求较高，对北京楼市仍有很大支持。

    但他们也坦言，北京房价经过近几年的快速增长，相对于北京居民的支付能力也的确过高。而去年末至今的楼市“寒冬”似乎太长，银行也开始担心北京楼市的未来。

    风险管理更严

    因此，各银行也在针对目前房地产市场的调整格局修正自己的信贷结构，以增加抗风险能力。

    “我们基本不做开发贷款了。”一位银行人士告诉记者，在货币政策一再紧缩及楼市低迷的情况下，该行管理层早已明令缩减房地产贷款额度及其在所有信贷业务中的比例，而开发贷款更是被严格限制。目前银行对公信贷更倾向于国家支持的产业如节能减排等。

    而近年来一直被北京各银行视为“香饽饽”的个人房贷业务，却并未因为深圳爆出的断供消息而受到“冷落”。

    “就北京而言，目前个人房贷仍然是比较优质的业务。”几家银行人士均表示，现在北京房价相对稳定，而且房贷仍然是银行盈利的一个较高的增长点。

    他指出，银行也是盈利机构，现在很多业务都不好做，比如车贷，油价上涨导致车价愈发不稳定，其风险较高、盈利难度很大。而房贷利润相对较高，目前看风险也没多大。

    “大部分银行都是上市公司，要对股东负责。而且，如果其他银行公布的业绩增长了百分之百或者更高，自己只增长了百分之二三十，脸上也不好看。”银行人士坦言，事实上，银行现在的压力也很大，一方面目前的经济大环境不容乐观，要防范风险；另一方面又要保证盈利。

    不过，他也对记者表示，银行尽管比较看重个人房贷业务，但在当前的严峻形势下，审查愈发严格。比如严格参照个人征信系统的个人信用记录；对房贷人收入、还款能力的评估和审查非常严格；拥有三四套或以上房产的购房人申请房贷获批的案例已经极为少见；对贷款用途进行严格调查等。

    6月初，银监会向商业银行下发了《关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》，对房地产贷款中的“假按揭”、“假首付”、“假房价”等不规范行为进行约束。

    银行若发现开发商有上述“三假”行为，必须停止向其发放个人住房贷款和开发贷款，同时应重新对房地产企业所在集团进行信用评级，调整授信额度。而针对个人房贷业务，监管部门则要求银行向优质的、有还款能力的个人发放贷款，重点支持“首套房”的贷款。

    “销售清淡、资金回流明显放慢，银行贷款债务逐渐到期，不少开发商面临资金困境。”银行人士表示，不排除一些小开发商会通过“三假”方式来套取银行资金。因此，现在各行都在加强防范开发商可能出现的违规行为。

    而在个人房贷方面，他表示，退一万步说，即便房价真的出现硬着陆，自住性房贷即“首套房”贷要比投资性房贷断供的可能性低得多，因此，风险相对要小，是银行比较愿意发展的业务。

    忧虑宏观经济

    尽管银行已启动多项措施应对可能出现的地产金融风险，但记者采访的多位银行人士及金融专家表示对宏观经济的忧虑溢于言表。他们指出，油价上涨、美国次贷危机引起的全球经济衰退、国内通胀持续高位运行、人民币升值引起的众多出口型企业倒闭、地震等等国内外不利因素使得今年我国的宏观经济形势尤为严峻。

　　如果宏观经济大幅滑坡，房价暴跌难以避免。反之，如果房价暴跌，宏观经济也会被拖入崩溃的泥沼。稳定是目前房价和宏观经济的主基调，而政府的宏观调控能力将起决定性作用。

    “只要中国经济不出现大规模的衰退，中国在短期内不会爆发房地产金融危机，并且中国的房地产金融市场是和美国次贷市场完全不同的。”中国人民银行金融研究所研究员邹平座对本报记者表示，现在的关键问题是中国的经济将何去何从。

    大证券风险管理部副总姜明也对记者表示，目前来看，除非居民收入大幅下降导致月供能力下降，或者房价大跌导致业主不还月供，否则北京个人房贷市场不会出现断供危机。但他也表示，宏观经济仍存在很多不确定性，银行须注意防范风险。

    “中国经济的走势几乎完全取决于宏观经济的管理水平。”邹平座直言，中国不能对货币政策从紧孤注一掷。因为从紧的货币政策是否能控制物价要看货币供应量对于总供给与总需求的弹性。

    他告诉记者，据他个人的研究，中国的货币供应量对于总供给的弹性远大于总需求的弹性，也就是说当货币紧缩时，总供给下降远大于总需求的减少，物价反而是上升的。因此，要慎用准备金率与利率等总量调节手段。弄不好会走入一种经济滞胀的恶性循环。

    他认为，宏观经济管理要把重点放在总供给管理上。对于房地产行业来讲，要把优化结构与增加供给结合起来，把提高房地产市场的效率与稳定房价结合起来。做好政策性住房制度建设，并实现房地产市场的健康稳定发展。

    “房地产金融要在科学监管上下功夫。”邹平座指出，现在看来，发生问题的地区都是因为金融监管不力造成的。各种假按揭、假担保、违规贷款、投机贷款仍然是房地产金融市场的风险的主要部分。

    而记者采访的一个案例似乎也佐证了目前金融监管当中存在的问题。购房者王小姐刚刚在北京买了一套二手房，但由于以前出现过信用卡账逾期未缴的记录，其个人征信被画上“污点”，各大国有银行都拒绝为其提供房贷，但她告诉记者，她还是在一家中小股份制商业银行获得了贷款。