《公元房地产文摘》（第44期）

　　北京中原最新统计显示，8月1日-15日，虽然京城中高档二手商品房买卖成交量环比7月同期下降了19.86%，但其客源需求量却上涨了29.5%。
    北京中原有关人士认为，随着奥运会的成功举办，一直处于观望情绪中的准购房者，虽然仍在等待奥运会后房价走势的明朗化，但不可小视的是，中高档二手商品房的需求量已经开始出现上涨的趋势。

　　随着全国楼市整体跌入冷清局面，作为二线城市的龙头，沈阳市政府正以“有形之手”策动暖市。近日，在“中国•沈阳2008秋季房地产展示交易会”的新闻发布会上，沈阳市政府高调宣布了一系列暖市方案：不仅将在秋交会期间重启购房补贴政策，还将提高住房公积金贷款的年限和限额，并降低首付款比例。以政府之名实施购房补贴对沈阳市民而言并非首次。在近年来每季房交会上，该政策都是市民购房的重要推力。

　　上海市一位不愿具名的官员周一表示，上海最早将在9月3日公布几项重大的政策措施，目的是刺激投资并吸引海外人才，这是上海为发展成为国际金融中心所做出的努力之一。该官员称，此次政策调整涉及投资、税收和地产管理等方面。此次政策调整仍有待中央政府的批准。上海市政府网站上周发布公告称，市长韩正表示，上海计划降低关键区域的高级写字楼运营成本并为企业提供税收减免。

　　长春市近日调整经适房申购政策，放宽申购条件，将优抚对象等6类特殊人群纳入申报范围。长春市今年将建设经济适用房3780套。申购条件是家庭月人均收入低于500元、人均住房面积低于11平方米，取得长春城市户口3年以上的低收入住房困难家庭。据长春市房地局副局长李晓曼介绍，申购开始后，房地局接到了部分市民放宽申购条件的建议，经市政府研究决定，将人均住房面积的准入标准由11平方米调至15平方米。

　　记者近日从杭州市住房制度改革办公室获悉，杭州市将放宽对经济适用房申请者的年龄限制。初步确定在1985年之前出生的年轻夫妻，只要符合其他申领条件，均可申请经济适用房。这意味着，近年来备受关注的“80后”将成为杭州市实行经济适用房新政后最年轻的受益者。随着1975年前出生的申请人群基本得到满足后，1980年以后出生的年轻人将成为最新一批申请经济适用房的主力军。

　　记者近日从杭州市住房制度改革办公室获悉，杭州市将放宽对经济适用房申请者的年龄限制。初步确定在1985年之前出生的年轻夫妻，只要符合其他申领条件，均可申请经济适用房。这意味着，近年来备受关注的“80后”将成为杭州市实行经济适用房新政后最年轻的受益者。随着1975年前出生的申请人群基本得到满足后，1980年以后出生的年轻人将成为最新一批申请经济适用房的主力军。

　　湖南长沙市为了帮助城市低收入无房户解决住房问题，近期推出了经济适用房货币补贴政策，凡是符合相关条件的居民，每户最高能得到8万元的货币补贴。
    货币补贴是变“暗补”为“明补”，更加公开灵活，这样也可以让市民买到自己满意的房子 据介绍，利用货币补贴购买的房屋，购房人只拥有有限产权。这类住房在上市交易时，须全额退回政府发放的补贴款项。

　　由万科、金地引发的“降价潮”正在向市中心蔓延。记者昨天从佑威房地产研究中心发布的最新报告获悉，中环内的中远两湾城和大华锦绣华城出现了大面积降价现象，最大降价幅度超过7200元/平方米。佑威的报告显示，8月18日中远两湾城的29套2—4楼房源集中成交均价13842元/平方米，比该案上半年21049元/平方米跌了7200多元/平方米。

　　厦门市人民政府办公厅近日转发了《厦门市保障性商品房配售管理办法（试行）》，厦门市将建设约4.5万套保障性商品房，面向非低收入无住房人群配售。厦门市的保障性商品房计划将使买不起商品房但又不属于经济适用房覆盖范围的“住房夹心层”有机会圆安居梦。厦门市的保障性商品房面向非低收入无住房人群，在价格、面积、使用和处置权等方面均有一定限制。

　　进入８月后，武汉成交量最少的一天仅卖出55套商品房。市场冷、卖房难，数量庞大的销售人员显得尤为过剩，不少置业顾问目前已停薪留职，回家休假，如果市场不能转暖，他们将面临失业。记者的手机上几乎天天可以收到武汉房价打折促销的信息，过去总有人托关系购房，希望能便宜点，而现在退房也是托关系，而越来越多的人却是希望把自己手上的房子租售出去。

　　近日，西宁市出台了《2008年-2012年城市住房建设规划》，计划今后五年建成各类住房7.71万套，总建成面积750万平方米，全市商品住房用地供应总量 4750亩。为科学制定好规划，西宁市提前进行了住房现状与需求调查。据统计，至2007年底，全市住房总建筑面积为2393万平方米， 256133套，人均住房面积22．52平方米。其中，政府兴建政策性住房478万平方米。

　　人类发现，建筑已成为地球能源消耗的“大户” ，21世纪是节能住宅的时代你是不是也想选择一个节能住宅安家？什么样的住宅才是节能住宅？
　　选择有外保温墙的住宅
　　在普通住宅中，冬天采暖、夏天制冷中30%的能量没有为人体利用，而是通过窗户、墙体散失到户外，增加了热岛效应，浪费了能源。
　　目前国际上的节能建筑都已在墙体采用了外保温技术，我国建筑也正在由传统的内保温转为外保温。外保温墙由有相当厚度的保温板、墙体中间的流动空气层组成，因而能有效地达到保温和隔热作用。目前一些节能住宅的墙体和楼板采用了陶粒混凝土，因其使用陶粒材质，与普通混凝土相比，更为隔音隔热。有外保温墙的住宅，炎热的夏天和寒冷的冬天，你都可以省下昂贵的空调和暖气费用。买房时要咨询清楚楼盘的墙体是否采用了外保温技术，目前大城市房地产市场只有不到1/3的住宅采用了外保温墙技术。
　　北京有的节能楼盘采用水循环系统调节室内温度，效果也很不错。
　　此外，要考虑到住宅防晒，要看向阳的窗户有无遮阳帘。
　　国家绿色生态住宅小区设计施工基本标准摘要求在保证舒适、健康的室内热环境基础上，采取各种有效有节能措施改善建筑热工性能、外墙、屋顶、门窗等的热工性能。导热系数要降到0.6以下。
　　要大开间、小进深
　　窄面宽、大进深是许多开发商节约土地资源、增加利润的重要手段，但这样的住宅难免会以牺牲一些房间的采光为代价。
　　其实，在现代建筑技术设计下，无论是板楼还是塔楼，都可以做到通风透气，但南北朝向的板楼能达到最佳的节能效果。如果你选择板楼，一定要选择大开间小进深的住宅，这样的房子采光好，不会有"黑房"，而且能最大限度地做到通风透气。比如国家健康住宅的试点北奥花园、当代万国城等楼盘都采用了大面宽、小进深的设计。当代万国城的客厅面宽在4米以上，既能保证电视机与人体的距离，也可降低电磁辐射对人体的危害，还考虑了客厅家俱摆放的需要，其卧室的面宽大多在3米以上。
　　既要明厅明卧，也要明厨、明卫
　　节能住宅由于最大限度地采用了自然光照明，因而大大节约了电源。现在有些住宅中总有些房间白天也需要开灯，有时是客厅里离光源最远的一角，更多的是厨卫，这似乎是传统住宅的通病。而现代节能住宅的设计师往往会巧妙地把客厅、卧室、厨房甚至厕所布置在长方形的总平面四周，不仅消灭了"黑房"，而且最大限度地减少北向房间，让所有房间都能享受到明媚的阳光。
　　厨房和卫生间是病菌容易聚集的地方，现在不少住宅的厨房卫生间都设计在房屋深处，有的卫生间惟一的通风处就是朝向卧室的门。潮气和异味散不出去的房间，就会带来健康隐患。而且，黑厨黑卫白天也需要开灯，一年算下来要多花不少电费。选择明厨、明卫，让阳光和清风把这两个最容易肮脏潮湿的房间变得清洁干爽，你还能在明亮的光线下操持家务，保持整天好心情。
　　选择节能玻璃窗
　　一般住宅的玻璃窗采用普通玻璃，虽然造价便宜，但保温效果较差，选择高质量的玻璃能让室内温度稳定。目前节能玻璃有双重隔热隔音功能的中空镀膜玻璃，其中空层厚度达12毫米，这样的玻璃四季坐在窗前不会感觉到明显气候变化，是较理想的节能玻璃。当然，还有其他一些质量不错的节能玻璃，消费者要仔细阅读楼书和实地体验，以选择真正的节能玻璃。
　　合适的墙窗比例很重要
　　目前流行落地窗，不少新建住宅开窗面积都很大。专家认为，时尚有时也会违背科学。窗户过大与节能建筑的理念是相悖的。
　　玻璃一般比墙体保温效果差，家有阳光房的人都有共同感觉：这里温差变化大，常时间呆着不舒服。
　　从保温性能看，选择适当开窗的住宅，比选择房间全部采用大落地窗的要舒适。至于采光好，其实也有个"度"。房间并不是越亮越好，过于明亮的阳光房，对老人和孩子并不适合，眼睛不舒服，心理上也会产生不稳定感觉。最重要的是，大面积开窗会使你多花许多空调和取暖费。
　　如果一定要选择落地窗，就要看窗玻璃是不是中空或者是多层的优质玻璃。目前许多住宅窗户采用节能的优质玻璃，这种玻璃比一般玻璃传热系数低，因而也会增加室内舒适度。北京市新的建筑节能对墙窗比例有了新的规定。所以窗户并不是越大越好。
　　新风系统保持空气新鲜
　　由于现在城市空气质量不好，长时间开窗往往会使有害气体进入室内。有时由于住宅离交通干线较近，开窗户会有交通噪声。室内新风系统就能解决关上窗户也让室内空气新鲜的作用。新风系统采用一套空气转换系统，能把室外的新鲜空气过滤后传入室内，往往比开窗效果还佳。由于开窗少，室温也更不容易变化。
　　外墙色彩淡的更节能
　　科学研究证明，色彩越重的颜色越容易吸热，有的楼盘为了醒目，选用了极鲜亮的色彩，这就使室温容易升高。所以，选择浅色住宅更节能。
　　绿地面积要大
　　买房时要看小区内道路水泥路面是否过多，水泥路面过多，楼盘中会形成"水泥沙漠"，从而产生热岛效应。有测试显示，当阳光强烈、气温达到摄氏33度时，不少楼盘地表温度达到摄氏45度以上。
　　我国新颁布的小区绿化标准要求小区绿地面积不能少于35%，而且要有不同植物的层次绿化，这在看房时都要注意到。
　　最好安装太阳能热水器
　　采用太阳能热水器可以使你每年省下几千元的电费，所以你最好选择允许安装太阳能热水器的住宅。如果你选择顶层，安装一般不会有什么问题，否则，就要事先与物业公司沟通，看这个小区的物业公司是不是会干预想安装太阳能热水器的业主，已有不少小区发生过这样的事。不过，安装太阳能热水器最好选择平顶建筑，尖顶建筑安装起来非常麻烦。由于我国建筑节能任务紧迫，有前沿意识的房地产商已经开始开发太阳能热水器与建筑一体化设计的住宅，但目前这毕竟是少数房产。
　　中水设施不可忽视
　　一些有节能意识的地产商，都在新建小区建立了中水处理系统。循环用水的效益是非常明显的，既保护了水资源，又能减少物业费。北京北潞春小区由于全部采用了中水浇灌绿地，使小区物业费明显低于其他小区。
　　选择节能住宅很合算
　　节能住宅也许会比一般住宅贵一些，但长远看经济上还是划算的。比如同时在两间建筑面积16平方米的房间内开24小时空调，采取节能措施的建筑比一般建筑要少用5度电左右，保温效果提高一倍。以一个100平方米的住宅计算，一年如能省下空调用电2600度左右，一年就可以省下1700元左右。
　　相关链接
　　我国建筑能耗是发达国家3倍
　　我国目前的400亿平方米住宅中，仅有不到3%是节能住宅。我国是耗能大国，建筑能源浪费更加突出，建筑能耗占全社会总能耗的25%，其中采暖、空调、照明占14%，建筑建造能耗为11%。我国2001年用于夏季空调和冬季采暖达到3.76亿吨标准煤，占全社会总能耗的27.8%。目前我国采暖地区能耗为相同条件下欧美发达国家的3倍左右，与国外先进水平的差距，不在技术上，而在设计标准和标准的落实上。
　　节能住宅造价不会很高
　　中国建筑业协会建筑节能专业委员会副会长方展和说，建筑节能达到国家标准的65%，不会造成建筑造价的大幅度提高。在建筑物围护系统保温方面增加费用的同时，供热采暖系统方面会减少费用。建筑物提高了围护系统的保温性能，采暖系统的热源、管路、热交换器的设计能力就可以减少，有外保温的墙室内温度更容易保存。按试点工程的设计计算，每平方米建筑面积在围护系统方面造价增加了50元，是土建造价的5%；在供热采暖系统方面造价减少了40元，是采暖系统造价的18%。抵消后每平方米建筑面积造价只增加10元，提高的幅度是1%。

　　《天津市土地整理储备管理办法》自8月15日起开始施行，《办法》实现了六个方面的创新，包括增强区县土地整理储备工作的自主权，建立土地整理委托制度，增加土地临时利用的内容等。天津市国土房管局8月18日消息，8月15日，《天津市土地整理储备管理办法》开始施行。这是继2008年年初天津市政府出台《市内六区土地平衡项目试点暂行办法》后，又一部规范土地市场管理的制度性文件。

　　2008年深圳持续低迷的房地产市场引发了土地成交量下降，土地流拍及以底价成交常有发生，当年的“地王”频现局面已不复存在。
    世联地产最新发布的《深圳2008年7月房地产市场月报》数据显示，刚刚过去的7月，深圳土地市场仅成交土地1块，成交面积环比下降达九成以上。深圳中原地产总经理李耀智认为，造成这种局面的原因主要是政府的宏观政策。

　　广州卖地首次降低小户型比例，推出广州萝岗中心区北部两幅住宅用地，总用地面积达29万平方米。8月22日，广州市国土房管局发布土地挂牌出让公告，推出广州萝岗中心区北部两幅住宅用地，总用地面积达29万平方米。这两幅地块首次降低了小户型的比例限制，只要35%以上面积建成小户型住宅，至少要建成2293套小户型住宅。专家指出，这一调整增加了地块对开发商的吸引力，可以避免流拍等情况出现。

　　深圳市统计局8月20日消息，1-7月，深圳房地产开发投资累计完成231.36亿元，同比下降3.7%。另据统计，1-6月，深圳市房地产开发投资完成194.68亿元，同比下降0.8%，好于上年，上年同比下降7.7%。过去深圳市房地产业保持了持续、快速的增长，在全社会固定资产投资中所占比例较。但近年房地产开发投资受房价影响和土地资源等制约增速乏力。

　　一、金融窖藏：解析通货膨胀的新角度
　　本轮通胀产生的原因已经超越了传统经济周期理论所能解释的范畴，传统理论在解析通货膨胀时总是从供需角度解释物价上涨，但事实上供需层面的基本面分析已很难解释大宗商品价格的疯狂上涨，而金融窖藏（financial hoarding）理论为研究资产泡沫和通货膨胀提供了新的角度。1999年宾斯维杰提出的金融窖藏理论表明，大量脱离实体经济而滞留在虚拟经济领域的“金融窖藏”才是加速资产价格上涨、促使资产泡沫形成的源动力。
　　正常的三部门之间会通过储蓄、投资、消费以及工资利润的转移构筑一个实体经济的货币循环流，但随着金融部门的扩大，一旦实体经济中找不到太多的投资机会，部分资金便开始滞留在金融部门内部形成了独立于实体经济的货币循环流，宾斯维杰教授称之为“金融窖藏”。金融窖藏的经济学含义正是在于，它可以通过吸纳实体经济循环中多余的流动性，起到平滑实体经济动态无效的作用。
　　当然滞留在金融部门内部的金融窖藏并非简单沉淀在金融体系内，而是选择流向容易滋生泡沫的地方获取超额收益。因此，具有稀缺性的实物资产和虚拟资产便成为金融资本兴风作浪的主战场。前者主要涵盖附着于土地之上的石油、农产品、房地产以及其它稀缺性矿产资源，后者则指的是债券、股票、汇率以及金融衍生品市场。总体而言，越是具备稀缺性（供给可控）和流动性（交易成本低）的资产，就越会得到金融资本的青睐。最终金融窖藏与投机泡沫往往密不可分，而且一旦实物资产滋生投机泡沫，那么无形中通货膨胀也就不可避免了。
　　当前美国经济遭遇次贷危机，而中国经济也在高位减速，但国际油价却屡创新高，通胀持续上升。这其中的逻辑从供需层面无法全面解释，但从金融窖藏角度却可以得到完美解释：正是由于经济下滑，实体经济处于动态无效，越来越多的资本滞留在虚拟经济领域。稀缺性很强、流动性很高的石油不大幅上涨也相当困难，相应地通货膨胀压力自然加大。
　　二、核心观点：高通胀背景下名义房价难以大幅调整
　　应该说，当前油价暴涨带来的高通胀背景与历史上两次石油危机形成的高通胀区间（一次是上世纪70年代中期，另一次是上世纪70年代末80年代初）非常相似。我们考察了这两次高通胀区间内主要国家和地区的房价表现后发现，高通胀背景下名义房价难以大幅调整，房价调整更多地体现为实际价格的大幅调整而并非名义价格。
　　1、通胀期间全球的房价表现
　　从日本和美国的数据来看，日本在第一次石油危机期间通胀形势最为恶化，1974年日本CPI高达20％多；美国在第二次石油危机期间通胀形势最为糟糕，1980年美国CPI接近15％。在这两次典型的高通胀区间，我们发现名义房价并没有出现大幅调整。日本在通胀最严重的1975年，名义房价出现了-4.4％的小幅下跌；美国在通胀最严重的1980年，名义房价还保持了2％的小幅上涨。
　　反过来，我们再对比一下实际房价的调整幅度。如果我们将CPI在8％以上设定为高通胀区间，那么在此区间内日本在1975年实际房价下跌幅度最大，为16％；美国在1980年实际房价下跌幅度最大，为12％。这充分说明，在高通胀背景下名义房价难以大幅调整，房价即使下跌也更多体现为实际价格的大幅调整，而不是名义价格的下跌。
　　此外，由于香港地区近10多年来通胀率一直比较低，我们难以考察其高通胀背景下的房价表现。但是香港的数据也让我们证实了一个观点，即房价增速基本与通胀趋势保持一致。1999至2003年是香港房价持续下跌的区间，而这一段时间内香港也面临严重的通货紧缩，这在一定程度上也反映了通胀与房价之间的正向依存关系。
　　2、通胀期间国内的房价表现
　　从国内一线城市数据来看，近期通胀与房价表现基本趋势一致。2007年6月至9月间CPI均处于加速上涨区间，上海、北京以及广州和深圳的房价也纷纷大幅上扬；进入9月份之后，上海和北京的物价仍然处于上涨趋势之中，而广东省的物价则进入短暂平稳期，广州和深圳的房价涨势受阻。我们不排除政策调控因素对珠三角地区房价的影响，但是仅从数据层面来看，我们也的确看到了各地区物价和房价的一致趋势。最新的CPI数据显示，今年一季度三地通胀均开始明显上升，我们认为这可能对未来房价形成一定支撑。
　　三、实证研究：不同资产抵御通胀的能力分析
　　通胀与房价之间的关系可以从更高层次——商品价格和资产价格的关系来分析。相当多实证研究表明，房价对通胀能够起到一定冲销作用，而股价则不能有效对冲通胀。换言之，资产价格中房地产抵御通货膨胀的能力最强，而房地产中又以商业地产抵御通货膨胀能力最强。
　　1、资产价格中房产抵御通胀能力最强
　　国际上Summers在1981年利用美国季度数据对通货膨胀率、可支配收入、住宅需求与股票价格、住宅价格关系进行研究。结果发现通货膨胀将增加自住房地产价值，降低股票市场价值。Wurtzebach，Mueller和Machi在1991年也对美国房地产自1977年三季度至1989年四季度的数据进行研究，结果表明，无论对实际的、预期的还是未预期的通货膨胀，房地产都是一种有效的冲销工具。
　　国内刘洪玉和郑思齐在2003年利用戴得量行的房地产数据、上证指数和通货膨胀率计算出来的结论也支持上述观点：在通货膨胀期间住宅资产同时升值，而股票资产收益率与通货膨胀率呈现相反走势。总之，房地产比股票明显更具有保值和抵御通货膨胀风险的能力。
　　2、房产中商业地产抵御通胀能力最强
　　Wurtzebach，Mueller和Machi在1991年的研究进一步表明，房地产中商业地产抵御通胀的能力最强。日本的明细数据也给我们提供了一种印证。在第一次石油危机导致的高通胀期间，日本城市地价在1975年出现小幅下跌，其中调整幅度最小的是商业地产，住宅地产次之，工业地产调整幅度最大。
　　四、因素分析：通胀对房价的直接和间接影响
　　一提到通胀，人们往往第一反应是加息，从而对房价构成不利。但事实上，通胀是因加息是果，加息只是通胀的间接影响。如果加息赶不上通胀上升的幅度，那么实际利率反而是进一步下滑，从而对房地产市场而言未必是件坏事。因此，我们认为，如果要搞清通胀与房价之间的关系，首先必须区分通胀对房价的直接影响和间接影响。
　　通胀对房价的直接影响有四：一是提升建安成本，二是带动工资重估，三是驱动租金上涨，四是降低实际利率。对房价的间接影响主要体现为通胀后的信贷紧缩，譬如加息或者提升准备金率等。考虑到建安成本占地产开放总成本中的比例较为可控，我们以下的分析主要从工资收入、租金汇率以及信贷利率等三个因素出发，分析通胀与房价之间的关联关系。
　　1、工资收入的上涨幅度与通胀基本保持一致
　　通胀背景下工资收入的上涨带来名义购买力的提升，对当前的名义房价必将构成一定支撑。无论日本还是国内的数据都显示，工资收入的上涨与通胀基本保持同步。其中的逻辑不言自明，从均衡水平来看，不考虑劳动生产率的提升，理论上名义工资收入的上涨应该与通胀保持一致。
　　2、租金平滑房价波动，体现住房刚性需求
　　CPI与房价之间最直接的联系体现在房屋租金上，我国的房租价格增速与CPI基本维持一致。而从房价与房租的波动关系来看，房租价格往往与房价呈现反向波动关系，这在一定程度上体现了刚性需求对房价的支撑。
　　从日本第一次石油危机期间的数据来看，当日本的城市地价增速由1974年的大幅上涨变成1975年的小幅下跌后，同期日本的房租价格反而是上涨的。这一现象最近在珠三角地区也有所显现。
　　我们认为，这可能是住房刚性需求的一种体现。当房价下跌、人们购买意愿下降时，租房意愿上升，这也会带动租金收入比的理性回升。所以说，房租与房价的反向波动一定程度上平抑了房价向下波动，体现刚性需求对房价的支撑。
　　3、通胀是因加息是果，负利率凸显住房保值功能
　　通胀本身会带来实际利率的下跌，从而加重市场的负利率状况，但同时通胀又可能引致信贷紧缩，譬如加息、提高准备金率等。这里需要强调的是，通胀是因信贷紧缩是果，在这种情况下，加息幅度赶不上通胀上升幅度，那么政策调控并不能改善市场的负利率状况，此时房地产在通胀中更显保值功能。
　　如果我们仔细观察一下日本通货膨胀、货币政策以及房价表现便可以发现，第一次石油危机期间，油价暴涨带来的高通胀背景下，日本的名义利率提升幅度并不大，实际利率一直处于负利率状况，日本的房价也没有出现根本性拐点，而真正的拐点出现在1990年前后。当时日本在低通胀背景下处于对泡沫经济的担心，依然紧缩货币最后导致实际利率大幅攀升，房价才迎来真正意义上的拐点，累计的地价调整幅度也非常惊人。
　　国内的数据更加明显，当2005-2006年实际利率为正情况下，房价指数是下滑的；而在2003-2004年以及2006-2007年，实际利率为负且持续走低情况下，房价指数是持续攀升的。
　　五、趋势策略：区分银行与地产的风险和价值
　　1、趋势判断：金融窖藏催生高通胀，高通胀支撑高房价
　　综合以上分析，我们对未来通胀和房价的趋势总结如下：
　　首先，经济放缓背景下金融窖藏的形成会加大稀缺资源品的上涨压力，从而提升通胀失控的概率；
　　其次，在高通胀背景下，只要实际利率持续为负，名义房价拐点难显，房价的调整更多体现为实际房价的下跌，而不是名义房价的下跌；
　　第三，名义房价的拐点与通货膨胀的拐点趋于一致，触发因素在于严厉的信贷紧缩，其中“严厉”的含义在于实际利率必须摆脱负利率境况。
　　2、从通胀角度对房价趋势的分析可以让我们摆脱传统的思维模式，进一步区分银行和地产的风险和价值
　　银行是高通胀的受益者，名义房价的小幅调整对银行信贷质量也是一种支撑，其潜在风险主要体现在利率市场化带来的利差缩小以及整体经济波动风险上。但金融窖藏的形成会在平滑实体经济动态无效的同时，也平滑了银行的业绩波动；
　　地产行业的风险主要体现为违背周期的扩张在信贷紧缩背景下可能导致公司资金链断裂，此时价格波动对地产商的伤害远比销量下滑对地产商的伤害要小得多。价值则蕴涵在行业整合之中，所谓“剩者为王”，整合有利于龙头企业的发展。

　　一些开发商想要出来，一些投资者想要进去———眼下的楼市上演着“围城”。随着宏观调控的深入，围绕“资金”和“项目”展开的融资活动频繁上演，原本财大气粗的龙头开发商也加入到项目、股权转让的行列中。根据上市公司最新发布的公告，招商地产、瑞安房产新的投资伙伴将加入到公司运营已先后获得监管部门批准，新投资有望缓解地产公司的资金紧张。
　　国内地产商“壮士断腕”
　　在地产市场上，急需“出城”的，现在正是那些大型开发商，大批囤积的土地从“香饽饽”变成了“烫手山芋”。根据招商地产最新公告，拟向新加坡房地产基金管理公司ARA出售富城中国100%股权，作价17.5亿元。富城中国是招商地产全资控股的瑞嘉投资实业有限公司的子公司，富诚中国持有南京富诚房地产有限公司100%的股权，而南京富城是南京国际金融中心的所有权人。有“新街口第一高楼”之称的南京国际金融中心位于南京白下区新街口，属5A智能型甲级写字楼，总投资约14亿元人民币。
　　瑞安地产的又一笔股权转让计划也已敲定。上周末，瑞安房地产在香港发布公告，以10.21亿元的价格，将间接持有80.2%股权的伟华有限公司的25%股权出售给永菱通，伟华拥有重庆天地项目超高层办公楼的发展权。这是继瑞安向永菱通转让上海瑞虹新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)发展项目25%股权后的，又一次重要合作。瑞安地产表示，与发展商、承建商、顾问及其他投资者建立策略伙伴关系，可提高运作效率，特别是可加快取得项目回报，套回资金投放于其他项目，分散风险。
　　另一家牵手外资的国内地产巨头是首创置业。上周末，首创置业发布关联交易公告，宣布与新加坡政府产业投资有限公司\(GICRE\)的附属公司———RZP成立合资公司，双方各占股50%，共同开发重庆市江北区一块土地。
　　从地产巨头出让的项目和股权来看，交易对象主要是这些企业的重点发展项目，“壮士断腕”的开发商们不得不为度过“寒冬”做好准备。中央财经大学银行业研究中心有关分析人士表示，近来的一些事件反映出，绝大多数房地产商的资金链紧绷，债台高筑，已面临弹尽粮绝的地步，而以前的很多融资渠道再也走不通了，房地产企业只得自救，海外资金就是渠道之一，通过出让一部分股权给外资，换取一些资金让自己缓口气。
　　海外基金认为良机已到
　　国内地产商渴望离场的时候，国际资本市场正笑纳国内开发商低价抛出的项目，借机进入中国地产市场。新加坡地产投资基金是其中相当活跃的一支力量，在招商地产项目转让的背后是新加坡房地产基金管理公司ARA。据悉，来自新加坡的ARA为一家房地产基金管理公司，这次的股权转让意向书由ARA代其管理下的ARA亚腾基金签署，并已于本月19日支付诚意金250万美元。
　　首创置业的背后也是新加坡资金，其合作伙伴GICRE是新加坡政府投资公司(GIC)属下的房地产投资子公司，1982年成立，现已成为世界上最大的房地产业投资公司之一，在全球超过25个国家拥有120多处资产。
　　与新加坡的ARA、GICRE一样，来自我国香港的永菱通也是一家大型投资基金。据悉，永菱通金融有限公司是一家总部位于香港的专业基金公司，管理着规模高达3亿美元的Tro-phyFund，这一基金是过去数年来全球表现最出色的对冲基金之一。
　　外资进入门槛已有降低
　　国内开发商纷纷兑现离场的时候，国际投资者正看好国内楼市，认为这是进军中国市场的最佳时机。根据DTZ戴德梁行的统计数据：2008年上半年，国内整幢建成物业\(单一金额超过1000万美元\)的买卖共有64宗，与去年上半年的31宗相比，交易量增长高达106.5%，其中，境外资金整栋物业买卖共有14宗。ING地产的亚洲区负责人表示，目前内地政府的宏观调控和限制房地产开发企业信贷规模的形势下，一些资金短缺的公司被迫出售廉价土地和未完工的项目，而这正是ING地产中国基金的机遇。
　　一些迹象表明，外资进入中国地产市场的门槛已有所降低。7月底，商务部下发《商务部关于做好外商投资房地产业备案工作的通知》，规定自今年7月1日起商务部将委托省级商务主管部门对外资投资房地产行业备案材料进行审核。有关分析人士认为，这一审批权的下放可以被解读为是对外资投资国内房地产业的重大利好。

　　很显然，当前的房地产行业正呈现出“微妙”的态势。经过多年的改革与发展后，房地产行业深层次的矛盾逐渐显现出来。其中，房地产行业的“资金链”问题，今年更是被炒得火热。记者日前到山西省采访，虽然山西省房地产行业相较于深圳、长三角、珠三角而言，并非在风口浪尖上，但记者在繁忙的煤都里也找到了些许答案。
“资金肯定是有些紧张”
　　据中国人民银行太原中心支行7月9日发布的数据显示，截至2008年5月末，山西省房地产贷款余额为226.25亿元，较2007年同期减少18.96亿元，其中房地产开发贷款余额75.82亿元，较2007年同期减少6.71亿元。
　　业内人士对此分析认为，目前，山西省的房地产市场观望气氛浓厚，同时，金融机构对信贷投放较为谨慎，使得房地产贷款余额有所下降。但从总体运行情况来看，山西省房地产贷款余额整体运行平稳，说明房地产金融宏观调控的效应正逐步显现。
　　“资金链断了，我认为这个提法不确切。宏观调控是结构性的调整，资金链不可能从整体上断了，无非是一些中小房地产企业在一些项目上受到了影响。资金紧张的现象肯定是有的。”农行山西省分行房贷处副处长康巍告诉记者。
　　中保地产是山西土生土长的房地产企业，总经理赵增贵告诉记者：“影响当然是有的。我们公司目前正开发的一个19万平方米的小区就没有申请到开发贷款，当然，这并不能全归咎于银行，在如今的宏观调控形势下，各个环节、各个部门都卡得严。即使这个项目封顶后，也很难贷款买地做下一个楼盘，断顿至少一年时间。”
　　建行晋中市住房城市建设支行行长贾中毅对房地产信贷情况可以说是了如指掌，他给记者细数了一下这几年建行在房地产开发贷款上的情况。他说，在山西，2007年末，建行房地产开发贷款余额15.1820亿元，比年初下降3623万元；2008年6月末，余额为13.3294亿元，比年初下降了1.8527亿元；在2003年至2007年5年间，贷款余额新增除2006年为3.7881亿元外，其余年度均为下降走势。
　　贾中毅分析认为，从住房城市建设支行的实际来看，目前的主要问题有两个，一是受国家宏观调控政策及产业政策的影响，以及贷款规模约束，贷款新增乏力，贷款总量徘徊不前，投放呈逐年下降态势；二是当前紧缩的信贷政策与旺盛的信贷需求存在矛盾。目前，储备的待审批项目及待投放项目较多，经统计，今后两年内有近30亿元的需求，去年已审批尚未投放的有7350万元，从2008年综合经营计划来看，今年总行并未给单独下达计划，这将导致今年的贷款投入只能从到期贷款及退出客户中予以解决。
　　众所周知，面对过热且弊端凸显的房地产行业，国家的宏观调控政策不断推出。首先，央行采取了紧缩的货币政策，连续提高存款准备金率，控制信贷资金的投入，防止市场资金流动性过剩等手段；加上严厉的房地产信贷调控措施，包括提高房地产开发项目资金占比、禁止别墅类高档住宅项目的支持、控制写字楼及商业用房项目支持以及不得向“圈地”、“囤地”的开发企业发放贷款等一系列措施，使开发企业从银行获取贷款十分困难。其次，国家出台清算开发企业土地增值税、土地出让实行“招拍挂”，加上近两年钢材、水泥等建筑材料和市场劳动力成本的大幅上升，都使房地产开发企业的利润降低，自筹资金中的利润再投资减少。三是去年以来股市持续低迷，同时证监会也放缓了批准企业上市的步伐，特别是出台了严禁房地产开发企业通过上市圈钱来买地，囤地的行为，使得开发企业股权融资困难。同时，银监会叫停为企业发行债券作为担保对房地产开发企业更是雪上加霜。四是严格的商品房预售制度和银行数次提高贷款利率，提高购买第二套住房者的首付款等措施，使开发企业获得的预售款大大减少。五是自去年以来受宏观调控影响，房市普遍较为低迷，成交量萎缩，市场观望气息浓厚，开发企业资金回笼较少，资金无法按预期实现周转。六是国家出台了未出让合同约定缴清全部土地出让价款的不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书的规定，使开发企业再也无法拖欠土地出让金。
　　虽然不断出台的政策使房地产企业资金链趋于紧张，但毫无疑问的是，这将使房地产行业逐步过渡到一个新的更加理性的运行期。
　　银行业要优中选优
　　这次在山西采访，记者深切感受到目前商业银行对于房地产信贷不仅纷纷提高了门槛，而且更加小心谨慎。
　　康巍告诉记者，今年的信贷规模较往年有缩减，银行也对企业提高了准入标准。以前，准入项目标准最低是3万平方米，开发企业所有者权益是1000万元人民币。现在提高到5万平方米和5000万元人民币。因此，不少中小开发商或原积累不足的开发商，就很难达到这个条件。在现有的信贷规模控制下，我们当然要优中选优，将有限的资源用到更好的企业上。此外，在投放标准上，我们要求企业必须四证齐全。针对实力不强的房地产企业，行里内部规定，资本金要求40%至50%，如果是百强企业可按国家规定的35%。
　　显然，国家对房地产市场的宏观调控使房地产行业发展前景微妙、资金链日趋紧张，从而使得商业银行都采取了极其审慎的态度。
　　贾中毅有着与康巍差不多的想法。他认为，现在最重要的是要密切关注政策变化，加强调研监测，高度警惕房地产企业资金链断裂的风险。在综合分析的前提下，判断信贷支持的房地产企业资金链情况，区分不同情况做出“积极支持”、“维系关系”，还是“果断退出”的选择。同时，还要严格实行封闭管理，保障存量项目贷款的资金安全。此外，还要严格贷款准入标准，明确市场目标，降低房地产企业违约风险。对于那些资质低、负债率高、成长性不明朗的企业一定要排除在外。要将有限的资源投向综合实力强，经营业绩好，在市场波动中抗风险能力强的优质房地产企业。
　　客户选择方面，贾中毅说，我们对房地产行业实行名单制管理，贷款投向重点是：优先支持资质等级高，信用良好，信用等级A（含）的客户，综合实力强的房地产企业；积极支持满足中等收入家庭需要的普通商品住房项目；积极介入经济适用住房、限价房等保障性住房项目，逐步增加保障房贷款占比。
　　中小房地产企业更需自身挖潜
　　虽然近年来房地产企业一直在探讨多元化融资之路，但是过分依赖银行资金的格局并没有多少变化。据“2007房地产蓝皮书”显示，房地产企业的融资结构仍具有明显的依赖银行贷款特征。那么，在当前形势下房地产开发企业新的融资渠道又在哪里？
　　贾中毅告诉记者：“从资本市场方面看，一是上市融资、二是发行公司债、三是委托贷款。由于每家企业的实际情况不一样，企业间分化也比较明显。总体而言，开发商融资的难度是越来越大，但其自救的途径还是非常多，除了债权融资，还有股权融资、信托和私募。不少公司通过项目合作，产权市场挂牌交易等方式实现股权融资。而在一些开发商看来，只要股权价格便宜一点，融资还是比较简单，生存也比较容易。当然，对开发商而言，更为主动的自救途径就是加速产品销售速度。”
　　据记者观察，从目前公司债获准发行的房地产公司中，我们不难发现这其中多为万科、保利地产、金地集团、中粮地产等一线房企，鲜有中小房企的身影。这主要是因为小型房企普遍存在信用级别差、净资产额偏低、现金流不稳定等种种问题，因此，多数中小房企目前还难从公司债的发行中分得一杯羹。而这也意味着在这个“大鱼吃小鱼”的市场大潮中，这些中小房企将难逃被兼并重组的命运。
　　据业内人士透露，中小房地产企业在各个环节都可能遇到资金周转不灵的情况，很多在资金上难以为继的中小房地产企业靠卖项目或者引进战略投资者来自保。
　　看来，资本市场只是大企业的乐园，对于大部分中小房地产企业，融资渠道仍然主要依靠银行贷款。
　　中保地产总经理赵增贵告诉记者：“目前我们只能依靠银行融资。像我们这样的中小企业由于内部管理水平等问题，很难达到上市的水平。”
　　对此有专家指出，不管中小房地产企业对银行信贷如何依赖，也要想办法割舍这种情感，否则，只能陷入更加被动的境地。中小房地产企业要走出困境，更重要的是内部挖潜，提高资金使用效率。
　　绿地集团太原置业有限公司在2006年10月登陆太原，正式开发的商品房项目只有半山国际花园一期项目。其财务经理龙俊辉告诉记者，在山西商品房开发贷款市场竞争并不算激烈，因而公司在申请、审批、发放半山国际花园一期贷款过程中，贷款未感受到宏观调控的影响。虽然如此，我们公司仍然加大内部挖潜的工作，并有一些很实际的举措。一是加大报批报建工作力度，尽力缩短报批报建时间。二是在确保项目品质的前提下，加快工程建设速度。三是加快销售速度，尽量缩短销售周期。希望通过以上措施加快项目的开发速度，缩短开发周期，从而加快资金周转速度，降低资金占用成本，提高资金的使用效率。
　　记者带着关于房地产行业“资金链”紧张的诸多问题来到山西。通过两天的实地采访似乎找到了一些答案。但更让记者深有体会的是，目前无论从宏观经济形势和政策层面还是需求层面，都不支持房价持续高涨，房地产的暴利时代已很难为继，在长达10年的房价上涨之后，中国房地产市场开始向理性回归。