《公元房地产文摘》（第45期）
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| 非赢利共享型信息选编 第45期/20080908 公元物业管理有限公司 |
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北京：拟规定经适房装修一次到位
| 马力/《新京报》/20080902 |
| 今后，北京市民购买的经适房将是已经装修到位的房子。昨天《北京市廉租房、经济适用房及两限房建设技术导则》开始征求社会意见，其中拟首次规定，经适房、廉租房应装修一次到位，两限房也宜装修一次到位。同时，对于廉租房，《导则》中也明确规定要装修一次到位，达到入住条件。并规定了必须要达到的最基本装修标准，其中包括木质门、铝扣板吊顶、整体式橱柜、节水型坐便器、洗手盆、节能灯具、暖气片等。 |
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南京：四部门联手加强房地产交易市场管理
| 新华网/20080831 |
| 南京市工商局、市房管局、市公安局和中国人民银行南京分行日前联合出台《关于进一步加强房地产经纪行为和存量房交易资金管理的若干规定》，以进一步规范房地产经纪行为，保护房地产交易当事人的合法权益。新规定从9月1日起正式实行。规定明确并强调了赔付责任。房地产经纪机构及经纪人员将存量房交易资金擅自挪作他用的，应当足额返还；给当事人造成损失的，经纪机构和经纪人员承担连带赔偿责任。 |
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上海：楼市8月成交量跌至近半年新低
| 徐运/《新闻晨报》/20080902 |
| 上海一手楼市在经历了近半年的胶着之后，开发商终于在8月开始大规模降价促销，使得部分区域新房的滞销局面有所缓解。但由于新房供应量的减少，8月的成交量也跌至近6个月以来的新低。佑威房地产研究中心的最新报告显示，8月一手商品房的供应量为100.62万平方米，环比减少41.8%，同比供应也减少了34.4%；其中，一手商品住宅的新增供应量为73.83万平方米，环比供应减少42.3%，同比也减少了21.1%。 |
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海口：房管数字化 房产是否抵押网上一查便知
| 光明 符慧娟/新华网/20080905 |
| 记者从海口市有关部门获悉，住房城乡建设部“房地产预警预报系统初步设计概算”已获批，标志着这个囊括全国40个城市的房地产预警预报系统再次启动。房地产市场预警预报系统对房产开发商起到了规范作用，防止了“一房多卖”等不良行为。在海口市住宅与房地产信息网上，消费者可查询到海口市四个区房地产当日的签约销售情况、套数及均价。 |
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北京：2.7万套限价房入市
| 彭舒佳/《中国房地产报》/20080903 |
| 北京住房保障办公室主任程建华透露，北京各城区9个限价房项目将在10月底前全部完成公开摇号配售，共计2.7万套。时值楼市“金九银十”来临之际，大批量在价格与区位上均占有优势的限价房集中入市，无疑将深刻影响楼市格局。阳光100置业集团常务副总裁范小冲认为，影响程度取决于定位是否相同。“如果是高档楼盘定位为高端人群则影响不大，但那些受众与限价房相仿的中档楼盘将承受巨大压力。” |
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广州：5年内将建7.42万套保障房
| 辛华/《中国建设报》/20080904 |
| 广州将建设不少于7.42万套保障性住房，在2012年底前将基本解决今年全市登记在册的77177户城市低收入家庭的住房困难问题。今后广州新建保障性住房用地基本安排在交通、教育、医疗等市政配套成熟的区域。而今后“经济适用房可以像商品房一样进行预售，而且付款方式也将更多样化”。 广州将根据实际需求扩大廉租住房建设规模，实现城市双特困户“当年新增，当年解决”。 |
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济南：商品房供需错位 50多万平方米空置
| 董振国/新华网/20080904 |
| 今年以来，济南市房地产开发建设保持了较快的增长速度，但由于商品房供应结构不合理，房屋空置面积达到50多万平方米。今年前7个月，济南市商品房销售面积增幅仅为0.6％。同时，房屋空置面积达到50多万平方米，同比增长30％多。由于多数消费者需要的是小户型、中低价位商品房，而市场供给多为每平方米5000元以上的中高档商品房，造成大量商品房空置，而中低价位、中小户型普通商品住房市场供应仍然不足。 |
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南京：9月1日起实行新规 买卖二手房可走保护通道
| 黄勇/《江南时报》/20080901 |
| 南京市工商局、市房管局、市公安局、中国人民银行南京分行营业管理部近日联合出台了《关于进一步加强房地产经纪行为和存量房交易资金管理的若干规定》。该规定将从9月1日起正式实行。为杜绝中介擅自挪用买房者的钱，甚至出现卷款潜逃的事情，该规定明确二手房交易资金的存储和划转均应通过二手房交易结算资金专用账户进行。房地产经纪机构及其经纪人员不得通过专用账户以外的其他银行结算账户代收代付。 |
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香港：地产代理将获准在广州执业
| 东东/观点地产网/20080903 |
| 香港地产代理监管局昨日与广州市房地产中介服务管理所签订协议书。协议书规定，只要香港地产代理通过在香港举办的培训及考试，便可考取在广州市执业的资格证书。香港地产代理监管局主席潘国濂指出，广州只是第一个城市，若运行理想则可推展到其它城市。相信香港从业员在广州市从事房地产经纪人工作，可以帮助广州市的同业了解香港业界的专业化和规范化的运作情况，互相汲取宝贵经验。 |
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广州：造“亚运城” 百亿资金谋动
| 李碧/《中国经营报》/20080910 |
| 广州市政府组建七大城市基础设施建设投资集团、尝试城市建设市场化的消息传开，涉及其中的亚运城项目立刻让敏感的开发商嗅到商机。业内关于“市场化”的说法是，政府有意将占地2.73平方公里的亚运城项目打包招标，中标开发商可拥有项目30年经营权及住宅部分会后出售的权利，涉及资金将近200亿元。虽然具体方案尚未拟定，然而亚运城建设投资集团已在紧锣密鼓的筹备当中，亚运城项目市场化已是“在路上”。 |
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西安：契税减半房价标准提高
| 杨一苗/《经济参考报》/20080908 |
| 据西安市财政局契税处的贾宏愿介绍，随着西安市房屋价格的攀升，享受契税减半的房价标准也随之提高，原先交易价格4290元/平方米的“底限”价格已不适用于眼下的形势。因此，西安市房管局、财政局、地税局联合发文，将契税减半的价格“底限”从4290元/平方米提高至5728元/平方米，同时房屋面积和容积率也符合政策的，购房契税即可减半至1.5%。 |
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海口：今年三季度商品房销售量连续下滑
| 周正平/《经济参考报》/20080908 |
第三季度以来，海口市商品房销售量持续低迷，但价格仍较为平稳。海口市房管部门的销售备案数据显示，7月份海口商品房总销售量1763套，较6月份下降19%；8月份海口商品房总销售量1447套，较7月份下降17.92%。
据海口市房管部门统计，7月海口商品房销售均价每平方米为4473.74元，比6月份商品房销售均价上涨了4%，8月份海口商品房销售均价每平方米为4418.52元，基本平稳。 |
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天津：限价房在建1.7万套 售价比普通商品房低20%
| 北方网/20080902 |
| 据悉，天津市今年计划建设、供应的2万套限价房，截至目前的建设量已达到1.7万套，预计10月底可部分上市销售。限价房具体建设项目包括：东丽区昆俞北路项目，建筑面积约19.09万平方米；张贵庄路项目，建筑面积约17.16万平方米；津滨大道南侧项目，建筑面积约12.64万平方米；华明镇新家园项目，建筑面积约32.1万平方米；西青区南运河项目，建筑面积约10.08万平方米。 |
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改善型住宅时代来临
| 付毳/上海青年电子社区网/20080801 |
资深房产专家蔡为民
改善型住宅时代来临
买房置业的客户有清晰的等级划分。通常买房人可分为四个需求阶层：第一，基本需求。这些客户对价格（单价和总价）敏感，主要关心房子是否买得起。第二，关注房屋物理属性。如建筑功能、平面面积、布局、通风、采光等方面。客户有基本购买力。第三，关注内外环境，社区的绿化景观、外部延伸的大区域环境，重视居室空间的处理和环境对人的心理感情的影响。第四，关注人文。客户关注的是房屋的价值取向、精神文化氛围，关心与何人为伍。
目前市场上改善型客户主要集中在第二、三两个层次，隐约出现第四层面的需求。在买房区域选择上有两大不同的类型：一种是郊区化。牺牲距离，接近自然环境，对阳光、绿色、水、空气的要求高，选择郊区化、低密度、低高度、小尺度感的集约性住宅，增加或明确室内的空间变化和功能细分。
另一种是都市化。喜欢城市生活设施的便利和繁华的生活环境，强调地段的独一性、尊贵感和建筑形式的标识性，考虑商务环境，青睐城市中心区标识性豪宅或大面积高档户型，像买奔驰车的人不再考虑车的性能问题一样，他们较少注意居室内部情况。
此外，这些改善型客户还存在共同的特性。他们大部分是35岁～45岁之间的社会精英和中坚分子，大多是二次以上置业，他们受过良好的教育，是新兴体制、产业的中高级白领或金领，以及政府机关的中层或中层以上干部，收入较高，有良好的未来预期或一定的财富积累。这些人通常对原来居住的房屋感触很深，选房比较挑剔。相别于一次置业的过高期望值，N次置业者更理性，注意产品的综合价值，有目的性和针对性，更多信赖品牌，相信有实力的开发商能兑现承诺。
因此，“一步到位”是上海市众多改善型住宅购房者的共同需求，从这个意义上来讲，改善型住宅将是上海市广大购房者共同的购房目标，同时也预示着上海市房地产市场将是改善型住宅的天下。
保集欧郡营销部经理刘亚男
高性价比楼盘最受青睐
打算进一步改善住房条件的本地购房者或是因为本土情节，或是为了能有更为健全、完善的生活配套，或是因为添加了新的家庭成员。将新家迁到自己较为熟悉，比过去生活更为方便的区域，是他们心中理想的目标。
改善型购房者多数对于房型的要求比较大，多为100-120平方米或更大一些，因此对于总价的要求也比较看重。对以自住为目的购房者来说，“实惠”是首要的。从价格上看，改善型均价大都在9000-10000元/平方米之间，有的还因为位置、房型、楼层、朝向等细节问题有所上下浮动。这个价位区间，对于目前没有贷款限制，手头已经拥有一套房的改善型购房者来说，尚可接受。
由于老城区生活、交通、医疗都较为成熟、完善，出行可依托轨道交通，孩子上学也比较容易找到教学条件好的学校，诸多方便使得区域内的楼盘更容易受到改善型购房者的首肯。相对优越的地理位置和生活配套加上相对低位的价格，性价比高的外环区域改善型楼盘受青睐就不足为奇了。从楼盘综合品质来看，此类楼盘同样具有保值功能。
绿洲康城总经理刘正兵
“改善”和“住”是关键词
从广义的角度看，自住型客户每一次的买房置业都可看作是改善型购房，这种购买方式在低密度郊区住宅和顶级住宅中表现尤为突出。
改善型住宅的关键词是“改善”和“住”，是实用性与舒适性相结合。改善型住宅不能单纯的以面积大小来划分档次，而更多体现以区域、规划、户型、环境、配套、物业等方面综合的社区品质提高，大宅子不一定能提高生活质量，豪宅不一定有幸福感。同样的户型可以用更小的面积来实现，同样的面积可以实现更多的功能，一套房子自己看了都想买，客户才会喜欢，这就是开发商设计建造住宅应有的立场。
观念的改变使改善型客户的比例增多，城乡结合部的绿化带，为低密度住宅建设创造了良好的环境，交通基础设施的完善，为这类住宅提供了便利条件。对此，我们有理由相信，在今后的几年内，改善型住宅的扩张将快速发展。
而高性能的成熟产品，对开发商提出了更高的要求，迫使开发商必须靠管理要效益，改善型置业将提高住宅产品的标准，有利于提高住宅开发的整体水平、专业化程度和精密性。
保集欧郡营销部经理刘亚男
户型最具吸引力
对于二次购房者居住舒适性必然是改善型楼盘最吸引客户的部分。居住舒适性，跟开发商的开发理念以及对项目的客户群定位是有密切关联的。改善型购房者特别青睐外环周边价格适中的中大户型。购房者大多选择建筑面积在10万平方米以上的中大型楼盘，因为这样的楼盘可以提供一个相对安静、层次分明的居住环境，而且中大型楼盘的物业配套和一些生活设施的配套比较全。
除了需要满足以上要素，户型设计优良，将来居住在室内的舒适性更是改善型购房者的首选，如保集•欧郡，不仅西城区环境优美，生活和教育配套也非常齐全，而且户型选择多样，六层的多层设计得房率超高，大大提高了使用室内空间，这些对于改善型需求的购房者来说具有很大的吸引力。尤其是二期品质升级，购房者不仅得到了比从前的住房更宽阔的空间，还有更舒适的居住享受。
佑威房地产研究中心主任薛建雄
楼盘一定要有特色
购房者对于改善型住宅的划分并不准确，大面积的户型未必就是改善型住宅，而二手房也并非不能称之为改善型住宅，关键要看项目的地理位置，升值潜力，未来发展以及环境等等，特别是改善型住宅强调生活的舒适与便捷。
改善型住宅与所谓安居型住宅有着质的不同，改善型住宅是安居型住宅质的飞跃。从地段上讲，改善型住宅都有着较好的交通条件，周边都有较好的生活配套。从环境上看，改善型住宅更注重社区内环境的营造，绿化，园艺，小品点缀房前屋后，生活即为享受。尤其是户型，改善型住宅脱离了安居型户型。户内空间不再局促、拥挤，代之以更大的空间，更为全面的生活功能，令业主的生活随心所欲，更重要的是，使户内面积不仅仅是生活的空间，而是丰富了新生活的载体。
目前，上海市改善型购房者更多选择住房面积集中在90-110平方米之间，还有一部分选择的住房面积为110-150平方米左右。建议购房者选择建筑面积在10万平方米以上的中大型楼盘，因为这样的楼盘可以提供一个相对安静、层次分明的居住环境，而且中大型楼盘的物业配套和一些生活设施的配套比较全。
除了需要满足以上要素，品质突出且具有个性特色的楼盘会更为受欢迎，如闵行的一些楼盘，不仅周边环境优美，生活和教育配套也非常齐全，而且主推的大户型可自由分隔，这些对于改善型需求的购房者来说具有很大的吸引力。还有松江的绿洲香岛，全配置的公寓设有双路家用净水系统、节能全屋新风系统等等，购房者不仅得到了比从前的住房更宽阔的空间，还有更节能舒适的享受。 |
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上海：8月土地市场新增供应量减少
| 世华财讯/20080905 |
| 8月份，上海土地市场新增供应量减少，而成交量和成交价格却大幅上升。实际上在土地招标市场之外，开发商和企业间的土地转让也在进行中。8月份上海推出地块42宗，环比下降26%，推出地块面积2141619.3平方米，环比减少29%；推出地块中商住用地14宗，占推地总数的33%。8月份上海成交地块47宗，环比增长74%，成交地块面积1,273,457.6平方米，环比增长57%，平均成交价格1,616.2元/平方米，环比增长192%。 |
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天津：实现国有土地范围房地统一登记两证合一
| 王晔彪/新华网/20080901 |
| 天津市逐步推进房地统一登记工作，分别于2006年1月1日和同年9月1日起，对全市国有土地范围内住宅、市内六区国有土地范围内的非住宅实行房地统一登记。两年来的工作实践证明，房地统一登记在保护房地产权利人合法权益、保障房地产交易安全、降低登记成本、简化办事程序、提高登记效率，方便企业和群众方面发挥了重要作用，有利于加强政府对房地产的调控和管理、防止政府土地收益流失、实现与国际接轨。 |
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沈阳：沈北新区建立土地管理长效机制
| 邹立伟/《中国国土资源报》/20080829 |
| 8月20日，沈阳市沈北新区创新土地管理，走出了节约集约利用土地的新路子，创新责任机制，实行“一票否决”；创新项目管理机制，严把项目入区关；创新土地监察机制，形成全方位监管体系，得到国家土地督察沈阳局、省国土资源厅和市国土资源局的肯定，并被确定为辽宁省土地管理长效机制联系点。2007年，该地区生产总值实现218亿元，是2005年的2倍；财政收入35.5亿元，是2005年的5.4倍。 |
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南宁：上调城镇土地使用税
| 《北京晨报》/20080905 |
| 近日南宁市上调了城镇土地使用税标准，其中一级土地使用税从甲类每平方米7元和乙类每平方米5.5元统一提高到每平方米17元。同时，外企也被纳入城镇土地使用税纳税人范围。南宁市此次调整城镇土地使用税单位税额，是在国家及广西壮族自治区政府规定的税额幅度范围内进行的调整。按照南宁市城镇土地使用税新标准，税款缴纳追溯至2008年1月1日，纳税义务人需要补缴因政策调整而应补缴的税款。 |
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次贷危机深化冲击全球市场 中国可能涌现断供潮
| CCTV经济半小时/20080905 |
位于美国底特律市特拉维斯大街8111号的一栋两层楼的住宅，由于房屋的主人无力偿还贷款，银行收回了这栋住宅，而由于市场低迷，这套房子难以再次出售，为了甩掉这块烫手山芋，银行不得不打出1美元的价格。
最近这段时间国际经济局势起伏跌宕，先是一度疲软的美元再度走强，随后高高在上的原油价格出现急挫，紧接着，铁矿石、大豆、粮食这些紧俏物资的价格也开始走低，黄金等贵金属的价格更是暴跌，国际经济环境的大逆转会怎样影响我们的生活？我们从中应该怎样调政我们的宏观政策？今天开始，我们将用几天的时间分析国际经济变化带给我们的启示。
这两天飓风古斯塔夫的到来，让美国南部沿海遭受重创，在美国上空，还有另外一场飓风，刮了很长一段时间，今天还让经济学家谈之色变，企业家叫苦连连，这场飓风名字就叫“次贷危机”，国际货币基金组织预测，全球金融动荡造成的总损失将高达9450亿美元，这场金融飓风给所过之处留下了什么样的景象？先到美国的底特律去看看。
次贷危机：这场金融飓风冲击着美国经济，也牵动着世界的神经
记者：“我身后的这栋住宅在两年前的售价是6.5万美元，最近却被一家银行以1美元的价格甩卖出去，有报道称，由于楼市低迷和房屋税款等项目的支出，买主可能连这区区1美元的投资都难以收回成本。”
位于美国底特律市特拉维斯大街8111号的一栋两层楼的住宅，由于房屋的主人无力偿还贷款，银行收回了这栋住宅，而由于市场低迷，这套房子难以再次出售，同时每年还需要缴纳3900美元的高昂税款和其它费用，无奈之下，银行挂牌1100美元对这栋房子进行“跳楼大贱卖”，可在长达半年的时间里，这里一直无人问津，为了甩掉这块烫手山芋，银行不得不打出1美元的价格，在美国的大城市里，买一斤大白菜也要花1.375美元，很难想象，如今1美元竟然可以在底特律买一座两层楼的房子，而根据美国房地产经纪人网站显示，底特律市还有另外两座住宅以及一块空地也只售1美元。
人们把“一幢房不如一斤白菜贵”的美国现象归咎于次贷危机的影响，的确，这场起源于美国的次贷危机，让美国房地产市场行情比预计的更加糟糕，全美房价指数已从最高点下降了10%，20个大城市房价更下降了13%左右。
记者：“据了解在近5年内购买房产的美国人当中，有近1/3购房者抵押贷款的负债已经超过其房产价值，而持续下跌的房价又导致房主很难将房产转手盈利，而根据美国房地产经纪人协会公布的数据显示，美国的房价仍未摆脱跌势。”
仲量联行董事总经理翰德伟：“从美国开始，目前根据我们的调研，欧洲市场也受到了影响，我们确实看到伦敦的投资在住宅和商用投资市场都受到了影响。”
翰德伟告诉记者，从去年下半年以来，美国和英国的交易量就大幅降低，而这两个市场通常占全球总交易量的一半以上，根据全球专业房地产服务公司仲量联行日前发布的全球资本流动报告显示，受到次贷危机的影响，全球商业房地产交易市场也受到了连累，2007年上半年，全球商业房地产交易量达到历史最高水平，2008年同期却下跌了41%。
在房地产交易持续萎靡的态势中，金融市场也同步低迷，美林、高盛、花旗、雷曼兄弟、摩根大通等在内的国际知名投行都深陷次贷泥沼，瑞士银行于8月12日发布了二季度财报，宣布该行次级抵押贷款相关资产进一步减记60亿美元，至此，全球逾100家最大银行及证券公司自去年初次贷危机暴发以来，蒙受的资产减记与信贷损失总额已经突破5000亿美元。
2007年9月21日，美联储主席伯南克曾表示，由次贷引发的金融危机“远比最坏的预估还要糟糕”，如今，距离他发表这番言论，又是一年时间过去了，危机仍在继续发酵，犹如惊涛拍岸，冲击着美国经济，也牵动着世界的神经，我们简单看一下这场起源于美国房地产市场泡沫和过度借贷的危机为什么会把这么多人都拉下了水。
美国耶鲁大学管理学院金融经济学终身教授陈志武：“最主要的原因就是在那个用钱的人，和那个可以提供的钱的投资者之间的委托代理链条太长了。”
陈志武，美国耶鲁大学管理学院金融经济学终身教授，他告诉记者，次级抵押贷款是指面向信用较差或收入较低的借款人提供的住房贷款，也是美国住房贷款市场的一次意义深远的金融创新，首先，发放贷款的金融机构不再仅仅是商业银行，还包括独立的住房贷款公司，其次，房利美、房迪美等机构大量收购这些住房贷款，一方面转移了贷款发放机构的风险，另一方面又为贷款发放机构提供了源源不断的资金，支撑它们发放更多的住房贷款，最后，按揭贷款的风险也并不由房利美、房地美等来承担，而是再通过证券化细化、分摊到成千上万个资本市场投资者的手中，分摊到全球各地的投资者手中，造就了一个前所未有的全球证券金融市场体系。
1938年之前，美国的住房按揭贷款市场跟今天中国的情况类似，商业银行等金融机构向购房者直接发放贷款，它们既是放贷者，也是风险承担者，自然对放贷行为不敢大意。可是这样做的不足是，银行可提供的按揭贷款资金有限，流动性太差，这意味着许多老百姓买不起房子，于是美国的金融机构开始研发新的金融手段，次级贷款业务应运而生，购房者终于能以极低的首付款，甚至零首付买到房产。
陈志武：“一系列的围绕着这个住房按揭贷款，证券化的这些发展，使得美国的这个金融行业，金融体系，能够为美国的普通的家庭，提供的买房的这些贷款和资金的支持，确确实实达到前所未有的高度。”
在1994年到2006年间，超过900万户美国家庭购买了新住房，其中大约20%的家庭借助于这项新的金融业务――次级贷款，然而尽管次级按揭本意是好的，它使得穷人也能买得起房，但它最终还是走过了头，据统计，2001年全美25%次级抵押贷款发放给了那些收入证明缺失的借款人，到2006年这个比例已升至45%。由于证券化使得贷款机构不再承担贷款的信用风险，于是它们不再关心贷款的质量，这项创新带来的大量鲁莽借贷必然种下危机的种子。
陈志武：“从某一种意义上，有某一种程度的花别人的钱不心疼，这样一个效果，这样一个道理在发挥这个作用。”
在2008年首届陆家嘴论坛上，美国财政部副部长大卫•麦考密克深入解析了美国次贷危机，他认为，面对国际经济新形势，美国金融服务市场创新出了各种复杂的新型产品，这些产品分散了风险，也降低了借款成本，带来了巨大的利益，帮助很多人拥有了自己的住房，于是人们对风险放松了警惕，进一步导致了信用标准的放松，次贷危机的确是一场在高度证券化和高度衍生产品化的金融体系中，由金融创新所引发、因货币政策和政府监管失误所造成的系统性混乱，正如大卫•麦考密克在论坛上所说的，金融创新虽然优势多多，但有的时候也会出现难以预测的结果。 |
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略论房地产开发成本及其核算
| 房策网/20070509 |
我国的房地产业在经历了狂热、低迷、大起大落，目前正处于理性发展阶段。经过这些年的整顿，有关法规制度已比较完善，房地产开发将在有序、规范的道路上运作，房产商要想获得经营利润，除了必须提供适销对路的房源外，还应该降低开发成本，严格控制各项费用支出。笔者根据几年来的工作经历，对房地产开发成本的内容以及在核算中遇到的一些问题谈些粗浅的看法。
一、房地产开发成本的组成
房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。就其用途来说，大致可分为三大部分：
1、土地、土建、设备费用。这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80％。其中最重要的是土地费用。土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行，是否有预期利润的最主要经济指标。土地费用主要包括土地出让金、置换成本、批租费用、动迁费用、拍卖佣金、契税等。房产商在决定是否开发一个项目前，都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼面地价），以此来进行项目的可行性评估。
2、配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、小区绿化和道路、大市政和公建配套费。学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费项目中有些虽然属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但由于种种原因，企业大多难以全部收回。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，任意性很强，标准普遍偏高。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因表影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10－15％。房地产开发商通过各种途径，运用各种方法减少这部分费用支出，是降低开发成本取得经营效益的一项重要手段。
3、管理费用和筹资成本。房地产开发与其他一般行业相比，具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此，大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本、体现经营成果，将起到非常重要的作用。
二、房地产开发成本的核算
房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。企业进行开发成本核算，除了必须严格执行国家制定的房地产开发企业会计制度和财务制度外，根据笔者的经验，还应该注意解决以下几个问题。
1、成本归集对象。房地产开发企业在进行成本核算时，象其他行业一样．首先应该确定成本归集对象，即成本核算单位。对于小规模的开发，如单幢或几幢房屋的开发，这个问题比较容易解决，可以将全部开发量作为成本归集对象，设立一个成本核算单位。但是对大规模的开发，如街坊改造或小区开发，就必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下，笔者认为成本核算对象不能过细（如以单幢为单位），因为这样做势必会增加工作量，使核算工作繁琐化。相反，也不能简单地以整个小区为核算单位，因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间，这样做势必使成本核算资料滞后，失去其在管理上的作用。笔者认为：应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据。对大的开发项目应该适当分块，比如将一个小区内不同类型的商品房按不同的开发期进行分块，便于费用的归集和成本结算，这样才能充分发挥成本核算的作用。
2、成本项目的设立。正确划分成本项目，可以客观地反映产品的成本结构，便于分析研究降低成本的途径。按现行的房地产开发企业会计制度规定，“开发成本”作为一级成本核算科目，企业应在该科目下，根据自己的经营特点和管理需要，选择成本项目，并据此进行明细核算。如何确定成本项目？笔者认为成本项目不能太多，对于发生次数较少，特别是单笔发生的费用，应尽量合并。如各种配套费用支出，可设立一个“配套费用”明细科目进行核算。而对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算。如土地费用、土建费用及设备费用，特别是土建费用，如系分合同发包的还应该按合同进行明细核算，以便能随时了解工作量进度和付款情况，并为工程的竣工决算提供资料。
3、间接费用的核算。企业的间接费用主要包括管理费用、财务费用和销售费用。按现行房地产开发企业会计制度规定，这些费用应作为期间费用，直接计入当期损益。笔者认为，这样处理，对部分费用来说，有悖于会计的配比性原则。比如，为项目贷款而支付的利息以及项目的前期销售费用，这些费用的特点是数额较大、受益对象明确，如果在受益对象实现销售之前，就将其列入损益类科目进行核算，势必会形成虚假的财务成果，不能客观地反映企业的实际经营情况。因此，笔者认为，对受益对象明确的贷款利息和前期销售费用应视同资本性支出进行核算。前者列入“开发成本”，作为成本项目的一个组成部分；后者可在“递延资产”科目下开设明细专户进行核算，待开发产品实现销售后，再转入“销售费用”科目。
4、项目的竣工决算。房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结出经营利润。可是现在房地产开发企业较普遍存在的现象是重视工程决算而忽视项目决算。因为工程决算在施工完成后进行，时间性比较明确，而且涉及到工程款的支付，不易拖拉。而项目决算有可能因为各种原因变得遥遥无期，比如小区个别配套没有完成（不影响销售），计划中的公建设施暂时不能实施，或者押金的收回久拖不决等，都会影响整个开发项目的完全建成，进而影响项目决算。如何解决这个问题，笔者认为，可以通过“预提费用”科目将尚未实施的工程预算计入成本，使项目决算能按计划进行，以后待工程完成再按实际支出调整项目成本。由于这部分工程支出，通常在项目总投资中所占的比例很小，这样做对项目的总成本和单位成本不会造成较大的影响。 |
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房地产市场调控和基础制度建设
| 黄奇帆/《中国经济时报》/20080711 |
房地产业既是国民经济的支柱产业，也是关乎民生的基础产业，是国计民生的重要范畴。在当前复杂的国内外经济形势和房地产市场频繁波动的大背景下，特别需要加强房地产市场调控和房地产基础制度建设。我结合重庆房地产发展情况，谈几点看法。
政府调控房地产市场应把握好“四个度”
加强房地产市场调控，促进其健康稳定发展，是地方政府的重要职责。在具体实践中，我们形成了四个行之有效的工作原则，即把握好“四个度”。
第一，调控房地产开发节奏，应以房地产投资不超过该城市固定资产投资总额的25％为度。房地产开发是城市建设的重要载体。目前，我国正处于城市化的发育、成长阶段，大规模的房地产开发是城市发展的必经之路。但对于一个城市而言，不管成长得多么快、发展得多么迅猛，每年的房地产投资都不应超过其固定资产投资总额的25％。把握好这个“度”，房地产市场就能持续稳定发展；如果超过这个“度”，房地产市场就很可能出现“泡沫”。这个原则，在经济学上是可以用数学模型加以论证的。重庆从2002年以来始终坚持把握好这个工作原则，实际效果是很好的。2002年，重庆的固定资产总投资是1000亿元，房地产投资占230亿元；2003年总投资1290亿元，房地产投资300多亿元；2004年总投资1600亿元，房地产投资400亿元；2005年总投资2000亿，房地产投资500亿；2006年总投资2500亿元，房地产投资600亿元；2007年总投资3200亿元，房地产投资800亿元。今年，预计固定资产投资总额在3600亿元左右，而房地产投资就是900亿元左右。这不是巧合，是政府这只看得见的手在宏观调控的结果。我们不妨用这个原则去对照其它城市，凡是房地产投资在固定资产投资总额中的比重超过25％，甚至达到30％－50％的，房地产泡沫就显而易见。如果不把高比例的房地产投资降下来，任泡沫膨胀，要不了几年，房地产市场就会崩盘。研究房地产的学者们应多关注一下这个规律。如果没有对这个规律做深入研究就凭空去讨论房地产泡沫，是不科学的。
第二，调控房地产开发总量，应以人均住房面积30平方米左右为度。虽然我国的城市发展正处于成长期，但任何城市的房地产开发过程都存在“饱和”的概念。在国外，当城市人均住房面积达到40平方米左右时，这个城市的房地产市场开始“饱和”。我国由于人多地少，把人均住房面积30平方米作为城市规划建设的一个重要控制性指标。建设部现在推广90平方米以下的中小户型也是基于这个标准，因为中国城市家庭大多是三口之家。所以，衡量一个城市房地产是否“饱和”，就应以人均住房面积是否达到30平方米左右为度。假设一个城市总人口1000万，那么合理的房地产总量应该是3亿平方米，当房地产开发达到3亿平方米后，如果总人口没有继续成规模增加，而房地产开发还在大规模进行，那么“泡沫”就必然形成。所以，一个城市在扩张过程中，应该对房地产开发作一个总量控制。以上海的城市发展为例，1990年上海市人均住房面积只有12平方米左右，经过近20年的快速发展，上海建了几亿平方米的房子，现在人均住房面积已经达到32平方米左右。可以肯定地说，上海的城市发展已经基本定型，今后20年不可能再像过去一样大规模搞房地产开发。而对重庆而言，全市现有1000多万城市人口，人均住房面积仅25平方米，按照人均30平方米的标准计算，还需建5000多万平方米的房子。同时，重庆作为国家规划的重要的中心城市，正处于城镇化提速和城市扩张阶段，今后20年会有1000多万农民进城，城市总人口将达2000多万，这就意味着还需建３亿平方米的房子。按照目前重庆每年开发2000万平方米房屋的进度计算，可以再持续开发一二十年。
第三，调控土地市场价格，应以楼面地价不超过房价的1／3为度。房价泡沫的本质是地价泡沫，如果地价没有泡沫就不会出现房价泡沫。作为地方政府，绝不能认为地价炒得越高越好，炒高地价得到的是一时之益，失去的却是整个投资环境。所以，地方政府应控制地价，把握好地价增长的度。我们在实践中得出的一个行之有效的工作方法，是把楼面地价控制在房价的1／3以内。当然，像别墅这样的高端项目，这个比例要高一些，甚至达到2／3。反之，像经济适用房这样的项目，这个比例又要低一些，土地成本应控制在20％以下，甚至15％以下。总体上，如果一个城市的平均楼面地价保持在商品房均价的1／3以内，这个城市的房价就不会有“泡沫”。如果地价比例过高，甚至“面粉”卖得比“面包”贵，那么房价中的“泡沫”就相当明显了。就重庆而言，我们一直按这个工作原则来调控土地市场，使地价保持在一个合理的空间。
第四，调控住房消费结构问题，要以低收入人群住房占30％左右为度。政府应保障人人有房住，但不是人人买商品房住。解决住房问题，不能从计划经济下100％的福利分房，转到100％的购买商品房。在购买商品房之外，还有一部分居民需要通过租房或政府提供的保障性住房来解决住房问题。对于地方政府而言，完善住房保障体系是调控房地产市场的一个重要内容，主要包括为低收入者提供经济适用房、廉租房，为因危旧房改造而动迁的居民提供安置房，为进城农民工提供“阳光公寓”，等等。总体上，一个城市应该有30％左右的居民通过购买商品房以外的渠道来解决住房问题。
以上四个工作原则，是地方政府调控房地产市场的基础性方法，如果把握好了，房地产市场的基础环境就好；反之则糟糕。撇开这“四个度”去抽象地讨论房市“拐点”是不科学的，也是没有意义的。
实现房地产业健康稳定发展的根本在于基础制度建设
关于房地产市场，现在很多学者和业内人士都在谈论“拐点”和“价格”问题。事实上，房地产市场的问题，价格问题只是其表，其根在于基础制度，包括土地供应制度、财政税收制度、投融资制度、商品房买卖制度以及保障性住房供应制度，等等。
我国从1990年引入土地出让和土地拍卖制度，对国民经济和群众生活影响深远的商品房制度也由此走过18个年头。这18年来，中国的房地产业如火如荼地迅猛发展，市场规模快速扩大，已经成为国民经济中的一大支柱产业。但与之相应的基础制度却一直在“凭着感觉走”，从政府到学术界都缺乏全面的、系统的研究，基础制度建设已严重滞后于房地产市场发展。客观经济规律和发达国家经验提示我们，现在应该是重点研究和推进房地产市场基础制度建设的时候了。无论对于开发商还是购房者，一个完善的、科学的、合理的房地产基础制度，是让其形成稳定预期的根本保证，也只有市场主体形成了稳定的预期，房地产市场才能健康稳定发展。当前，与其空谈“救市”，不如着眼长远，踏踏实实地补好制度建设之课。比如房地产财税制度。我们现在的房地产财税制度，是在仅仅十几年的摸索中建立起来的，还不是很健全。我们目前的房地产税费体系中，除了一般的交易契税、营业税、土地增值税、所得税之外，我们不收物业税，但收土地出让金和配套费。以后是否会征物业税，目前大家讨论很热烈。我本人是赞成收物业税的。因为开征物业税以后，老百姓的消费习惯、房地产商的投资方式，甚至于整个社会的预期都会随之改变。
一方面，对于房屋消费者而言，开征物业税有助于引导合理的住房消费，逐步形成工作、收入、家庭各方面都已稳定的中老年人买房住、创业阶段的年轻人租房住的住房消费结构。比如，美国因为收了物业税，大量中产阶级由于买房住要交税，就改为租房住，而且付了租金还可以抵扣个人所得税，尤其是在他的创业阶段，由于工作区域、工作单位频繁变动，经常需要换房，买房的综合成本太高，租房住就更划得来。所以，美国人有很大一部分尤其是年轻人都是租房住，于是整个社会的住房消费习惯就随之改变了。
另一方面，对于房地产商而言，如果开征物业税，其投融资模式将大为改变。我们现在的房地产商是大量贷款建房，等建好卖掉后再还银行，一旦市场遇冷卖不出去，资金链就断裂。相反，美国由于在物业税的背景下，一个房地产商建造7栋楼，可能只卖掉2栋，另外5栋用来租赁，然后把租赁协议质押给银行。于是，银行就把这个房地产商作为稳定的优质客户而持续放贷。房地产商获得持续的融资，就保证他能够实现持续稳定发展。所以，物业税是一个事关房地产业长期稳定发展的基本制度。
开征物业税，我们是否还应该照原样收取土地出让金呢？我们现在是收了“前道”，没收“后道”，美国人是收了“后道”不收“前道”。如果物业税改革变成既收“前道”又收“后道”，成为两头收税费，那么房地产市场就无法正常运行，老百姓就消费不了商品住房。所以，推行物业税制度需要跟进一系列的配套制度改革。只有这些基础制度完善了，关系国计民生的房地产业才能实现持续稳定发展。
再比如房地产的投融资制度。房地产开发商离不开金融融资，由于今年银根从紧，房地产融资问题备受关注。房地产商要真正顺利得到融资，必须学习和把握基本的融资政策和制度。一般来说，房地产开发商可以通过银行贷款、按揭、私募、公募、信托、发行企业债券等多种方式融资，不同的企业适应不同的融资方式，关键是每个开发商要找到适合自己的方式。比如，资本金多的开发商可以通过银行贷款或发行债券进行融资。资本金少的开发商可以寻找战略合作伙伴，与其它企业合资合作，或者引入私募基金战略投资者。有条件的甚至可以上市融资。如果一个开发商总是找不到适合自己的融资方式，那么他必然会在资金瓶颈中倒下。
在当前的宏观经济形势和房地产市场大背景下，房地产商们要在掌握运用投融资政策和制度的前提下，回归保持理性的投资预期。一是投融资要保持理性。在市场经济中，用1亿元资金办1亿元的事，过于保守；用1亿元的资金办3亿元的事，比较合适；用1亿元资金办10亿元的事，只能偶尔在特殊机遇下为之；在任何情况下，想用1亿元资金办100亿元的事，都是不可能的。这是任何开发商应该坚守的基本原则。二是现金流不能断。资金是房地产商的基本生产资料。所以，不管在什么情况下，现金流不断是房地产商必须坚守的底线。三是买地不要追涨杀跌。市场狂热时，不要买地；市场低迷时再考虑。 |
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2008/9/6 19:27:00
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