《公元房地产文摘》（第54期）
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| 非赢利共享型信息选编 第54期/20081220 公元物业管理有限公司 |
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上海：密集新政再救楼市
| 邓旭/《国际金融报》/20081230 |
| 昨晚《上海市经济适用住房管理试行办法（征求意见稿）》出台。在28日出台“新8条”松绑二套房贷之后的第二天，上海继续加大稳定楼市、建立健全住房保障体系的力度。《试行办法（征求意见稿）》分7章、46条；主要通过建设、供应、管理和退出等4个机制，规范经济适用住房运作。经济适用住房自房屋所有权初始登记后满一年仍未出售的，按照项目协议书约定由政府指定机构收购，继续用于住房保障。 |
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宁波：通过住房新政 公积金贷款最高可贷40万
| 《现代金报》/20081226 |
| 昨天宁波市政府第46次常务会议上审议通过了《关于加强住房保障促进房地产市场稳定健康发展的若干意见》，共包括了26条政策措施。根据《意见》内容，宁波将通过降低购房成本，促进住房消费。市民能享受到的具体“减负”措施有：个人购买普通住房契税可得到分档补贴；减免住房交易税；暂免征收住房交易印花税、土地增值税；实行住房交易个人所得税补贴；将住房公积金贷款最高限额提高到40万元等政策。 |
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济南：首现“业主工程质量监理小组”
| 大众网/20081231 |
| 2008年12月27日济南首个“业主质量监理小组”在山东大厦德州厅成立，5名海尔绿城全运村业主被聘请为“海尔绿城全运村业主工程质量监理小组”成员，并颁发了聘请证书、监理通行证、安全帽。不少购房者指出，业主作为房产品的直接使用者，会从自己使用的角度或者对园区的独特理解的角度，找到工程质量过程中的问题，尽量去改变工程施工中存在的弊端。 |
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广州：楼市09年新货近9万套 楼盘折扣高达30万
| 《羊城晚报》/20081230 |
| 马上到来的2009年，广州全市十区包括2008年存货、2009年新推货量的可售货量将达8.8万套。其中，十区一手商品住宅新增供应约有4.1万套，约575万平方米。这意味着明年市场竞争之惨烈，将比今年有过之而无不及。在此预期下，抢在年底前大卖一把，已成大部分开发商的“共识”。各种“大礼包”可谓异彩纷呈。万元级的比比皆是：28万元大礼略现豪华，30万元的折扣也不算最大，50年的管理费方显诚意。 |
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深圳：12月楼市高位运行 新政累积效应有待释放
| 彭勇/新华网/20081230 |
| 中国房地产指数研究院的跟踪统计显示，截至12月24日，深圳12月份新房销售共计6160套，日均成交256套。作为目前全年成交量最高的单月，11月深圳楼市30天内共计成交6435套新房，日均成交214套。两相对比可以看出，12月份深圳楼市在延续11月份每天成交200余套的格局外，成交量还有所放大，有望再创年内月度成交量新高。“这主要是国家鼓励政策的引导，大量刚性需求释放造成的结果。” |
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南京：再推5条新政全面托市 高档房契税只交2%
| 马祚波 孔小平/《扬子晚报》/20081229 |
| 在昨天下午新鲜出炉的《关于完善我市房地产市场调控工作的意见》中，南京市房管局、国土局、规划局、财政局等多个部门推出了5条托市新举措，除了落实国家有关营业税5年改2年的政策外，南京高档房的契税也由4%调整为3%，同时政府还将给予总房款1%的补贴，也就是说，南京市民明年购买144平方米以上的高档房，只须交纳2%的契税，这也成为"市5条"中最大的亮点。 |
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厦门：经营性土地成交金额仅为去年1／5
| 项开来/新华网/20081229 |
| 随着岁末的临近，2008年厦门市经营性土地出让全部结束。据统计，厦门市全年经营性土地成交金额为51.36亿元，仅为去年的1/5，平均楼面地价也大跌了36.69％。厦门市2008年共出让了48宗国有经营性建设用地，成交23宗，流拍25宗。全年经营性土地成交金额为51.36亿元，相对于去年253.84亿元的高峰，下降了79.76％。以商住用地为例，在2006年和2007年则升至3288.03元/平方米和6369.6元/平方米。 |
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上海：据新修订条例规定 承重墙不恢复不能卖房
| 俞立严/《东方早报》/20081229 |
| 12月25日，市十三届人大常委会第8次会议表决通过《上海市房地产登记条例》，根据新修订的条例规定，承重结构损坏的房屋在办理房地产转移、抵押登记时，应当提交行政执法机构出具的已完成整改的证明文件，即先要把墙“竖”起来，才有资格交易登记。法制委员会经研究认为，损坏房屋承重结构的行为，危害了人民群众的生命和财产安全，应当严格予以制止。 |
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哈尔滨：购买经济适用房可提前支取公积金
| 高增双/《经济参考报》/20081231 |
| 记者从有关部门获悉，为支持低收入家庭购买经济适用住房，改善困难职工住房条件，哈尔滨市住房公积金管理中心近日出台新举措，允许购买经济适用住房的职工提前提取公积金。据介绍，凡购买经济适用住房的职工可凭《经济适用住房购买资格通知书》、《经济适用住房选号单》以及交款单，即可到住房公积金中心提取公积金缴纳购房款，同时不影响购买经济适用住房的职工申请公积金贷款。 |
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天津：开发区楼市淡季不淡 政策促销双助增成交
| 《渤海早报》/20081225 |
| 2008年11月份，天津开发区一手住宅买卖成交套数为125套；截至12月18日开发区12月份一手住宅买卖成交套数已达到125套，与11月份持平。这一数字与2008年开发区前11个月的一手住宅买卖平均成交套数相比高出了约25%。通常每年的11、12月份为房产交易的传统淡季，今年这两个月的交易量未降反升反映国家新政对市场的影响，同时一些开发商大幅度降低商品房销售价格，也一定程度上刺激了部分购房者的购买欲望。 |
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北京：4季度起房租连月大降
| 赵无名 倪明芳/《中国国土资源报》/20081224 |
| 进入四季度后，无论是中高端房屋租赁市场还是普通住宅租赁市场，租金出现了连月大幅下降，下跌幅度最大的三居室平均租金降幅甚至达到了5%。受多种因素影响，京城房屋租赁市场租金已经进入“下跌通道”，而随着近期越来越多房主因房租下降而将房子“包租”给中介公司，业内人士提醒，几年前“房屋银行”的风险或将再次显现，有关部门和房主、租客都应谨防“中介携款逃跑”事件再次出现。 |
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广州：2008年二手房价涨10.8% 涨幅4年来最低
| 《南方都市报》/20081208 |
| 广州二手楼市走过跌宕起伏的2008年,价格仍然坚挺。记者昨日从广州知名中介机构获悉,今年广州二手楼价仍然是上行的趋势,同比上涨了10.8%,是最近4年来涨幅最低的一次。在调查中,超六成买家认为"广州楼价偏高"。中介机构预测,今年下半年出台的利好政策将在明年上半年释放,三四月份或现成交小高潮,二手楼价将小幅下跌,年中企稳在6700元/m2-7000元/m2。 |
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北京：独栋别墅逆市旺销
| 张一鸣/《中国经济时报》/20081231 |
| 目前市场上在售的别墅基本都是几年前审批用地的释放，现在开发商要申请别墅用地，肯定不会批。据了解，近两年，别墅开发商使用的土地多为以前的预留用地，基本没有新地块。受到供给全面减少影响，独栋别墅正成为市场关注的焦点。北京房地产交易信息网上资料显示，近期推出的101套独栋泰禾红御项目，位于京东泛CBD板块，在不到两月的时间内，其签约量已经达到31套。业内人士认为，这是市场供应减少导致的。 |
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支撑点在哪里 2009楼市10大悬念
| 中财网/20090102 |
2008年，注定要在中国房地产业历史上写下浓墨重彩的一笔，这是开发商从天堂踏入地狱的一年。故事总是这样，总是在不经意间发生戏剧性的变化。楼市就是一场买方与卖方角力的游戏，二者在博弈中寻求平衡。当众多开发商还沉浸在2007年"辉煌"的赚钱年代中不能自拔时，房地产市场却在2008年悄然发生了"巨变"。2009年即将来临，楼市还将发生什么变化？
1房价继续下行？
2008年年初，房价"拐点论"就已经在房地产业界风行。而2008年也确实完成了房价从上涨到下跌的转变。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，全国70个大中城市房屋价格指数表明，2008年1月份同比增幅为11.3%，达到近几年的高点，其后增幅加速递减，11月份已降到0.2%。与时间跨度为一年的同比增幅相比，环比增幅更能反映出房价短期变化，从8月开始，房价终于由正增长变为负增长，拐点正式出现。
中国社会科学院日前在北京发布的2009年《经济蓝皮书》中指出，2009年，在国际、国内经济形势以及国家宏观调控政策的影响下，房地产市场将步入较长时间的调整期。蓝皮书指出，2009年将延续2008年房市的低迷，短期内房价面临进一步回调。
事实上，在保障性住房即将批量入市的预期下，商品房价格也可能将面临方向性的调整。再加上大多数业内人士仍预期明年上半年楼市回暖无望，但开发商会借下半年的回暖加大推盘力度，因此，在供应加大的前提下，再加上开发商资金回笼预期，很可能会在价格做出一定的让步。
世邦魏理仕住宅项目营销部高级董事陈炜表示，当前采用降价举措的大多是土地储备量大、年报需要做得漂亮的公司，明年还会继续降价，现在卖的项目，可能是2005年的土地。而2007年获得的土地，还没有投放市场。有降价和资金需求的公司，在市场上不会放弃明年2季度的市场，将会是一个集中新上市的时机，但大多房源依然会采用低开的举措。
杨红旭同时指出，按照市场价格下滑的惯性，未来全国房价环比跌幅还会继续扩大。在房价回调时，也要提防房价过快、过度下跌，否则不仅危及企业，而且不利市场稳定发展，若不加以防范，则有可能出现"硬着陆"。针对于此，政府必须予以足够的重视，加大稳定市场、剌激需求的政策力度。
2成交即将回暖？
中国房地产指数系统秘书长莫天全认为，楼市要复苏至少需要6~12个月的准备期。他表示，2008年是一个调控年，下半年全国主要城市商品房的成交量都有40%左右的下滑，价格方面也有15%~20%不同幅度的调整。
实际上，在全国房价出现负增长以前，全国商品房成交量已持续低迷半年左右，多数一、二线城市的成交量同比都下降五成左右。杨红旭认为，久盘必跌，开发商的资金链越来越紧张，不得不降价促销以回笼资金，于是全国楼市进入量价齐跌阶段。
对比2008年中央政府相关部门和地方政府的救市措施可以发现，中央政府相关部门救的是市场需求，重点在于"救量"。地方政府除了扶持需求外，还照顾到开发商，比如缓交土地出让金。
杨红旭认为，从救市效果分析，整体上有利于房地产市场趋稳，但由于政策见效需要一个周期，短期难以改变市场下行的大势。而且，救市很难"毕其功于一役"，相关部委和地方政府的配套措施还将会陆续推出。
国际五大行之一的世邦魏理仕上海分公司总经理马乐表示，楼市放缓现象比预期更严峻，当前楼市观望气氛浓厚，明年的三、四季度成交将有望逐步活跃。
五合智库总经理邹毅认为，当前消费者对价格的心理预期并没有改变，因此楼市短期难见回暖。如果明年二季度外部经济环境好转，那么楼市才有可能慢慢回暖。同时，还要看股市，股市慢慢反弹了，楼市才有可能触底反弹。
3土地继续流标？
"地王"退地、土地流拍主导2008年的土地市场。2009年，还会持续这种现象吗？
房地产高级经济师章林晓在接受媒体采访时表示，明年上半年，楼市不可能回暖。相应地，土地市场也将延续今年下半年以来的低迷态势。
北京中原投资顾问部的研究报告称，由于今年市场形势低迷，并且出现多宗土地流拍，预计2009年土地整体价格将下调。2009年土地供应总量将继续增加，仍将大力推出保障性住房和两限房，预计明年保障性住房和两限房用地供应将比2008年有所增加。
根据国土资源部近期下发的《关于做好2009年报国务院批准城市建设用地申报工作的通知》的要求，地方政府要在2009年2月28日前完成2009年用地计划申报。未完成2007年供地计划的城市不准申报2009年用地计划；2008年用地计划完成缓慢的城市，减少2009年用地计划申报指标。
这意味着地方政府要在近段时间内将2007和2008年的存量土地消化完。
中原投顾的报告同时认为，虽然目前情况下，多数开发商更多关注的是如何保持良好的现金流，但实力派开商仍将实施"储地为王"的地产开发策略。比如近2年销售情况较好的开发商，以及资金链充足的开发商，将会在明年实施"储地为王"计划。但近2年销售情况不好，资金紧缺的开发商，关注的重点是如何平衡土地储备和资金链的问题，拿地较为谨慎。
杨红旭认为，面对企业的这种正常行为，地方政府应该调整土地出让的思路。
首先，不能再继续抱着多卖地、卖贵地以增加地方财政收入的传统观念，地方政府要从总量上适当减少土地供应，以缓和土地市场和房产市场双双供大于求的形势，避免市场和房价大幅下跌。
其次，要调整土地出让的结构，尽量供应开发商需求较为急迫，建成后市场前景较好的地块。
最后，地方政府土地管理重点要放在"控增逼存"，目前开发商手中的土地储备较多，其中相当一部分属于闲置土地，要优先督促其及早开发，而非增加大量新的土地供应。
4专业人才大流动？
洲联集团刘力博士认为，2009年，房地产行业的洗牌已不可避免。尤其是一批天价拿地、囤地的开发商可能会因资金问题面临出局，或不得不寻求项目合作。相反，有良性流动资金、立足传统行业进行房地产开发的企业占有绝对优势，他们有充足的资金保障，手中没有囤压大面积土地，这时正好可以整合濒临倒闭的地产企业，吸纳良好的土地、项目和人才资源。 刘力博士认为，行业新的格局正在形成。首先是资本的集中，包括资金、土地、项目等。一批中小开发商将被淘汰，优秀健康的企业将崛起壮大，逐渐形成寡头局面；其次是人才的集中，中国房地产业经过十多年高速发展，产业链日益完善，但由于业务流程涉及十余个专业环节，对专业人才存在着迫切需求。今后一段时间，很多优秀的专业人才会由中、小企业流向大型正规企业，从而缓解大企业的人才瓶颈问题。
刘力指出，洗牌后，不具备专业开发能力和管理水平的开发商将逐步被淘汰，以前开发商只要拿地建房就能赢利的模式也难以为继。生存下来的企业将更加认识到专业化开发和管理模式的重要性，各环节将越来越追求专业化，对产品品质的追求将重于对项目效率的追求，进而推动房地产业进入产品时代。
5行业整合加剧？
虽然，地产熊市让很多地产商难受，但是却同样使更多的地产商得利。
根据易居地产研究院的统计，包括万科、恒 大、富力、金地在内的众多企业，在2008年都实现了品牌市场份额的扩大化。
另一方面，今年的土地成交价格虽然低廉，但大部分都落在大开发商的口袋中。万科、中海、保利等开发商成为今年的囤地大户，获得了大量的低价出让地块。而一些开发商由于去年拿地过多，且购买的土地地价过高，今年并没有再买地。这也使得开发商在土地储备上出现了分化，部分开发商由于在后续项目出现"断档"，已经无法再维持现有的市场份额。
与开发商一样，营销代理公司也将进入整合时代。业内人士罗渊认为，2008年国内的营销代理公司在业务上输给一直看不起的中介，原来从大开发商那里做代工赚品牌，从小开发商那里做溢价赚利润的模式几近彻底破产的边缘。
自2005年之后，大开发商逐渐在产品中注入自己的品牌性格，通过这种实实在在的产品内涵建立起客户的忠诚度，开发商也通过对他们客户的理解得知他们的需求和底线，所以在这个萧条期降价手法的运用娴熟到位。而这些能力是代理公司学不来的，更无法通过他们去教会那些小开发商。
6政府如何扩大购房需求
除了出台各种优惠政策，吸引购房者买房外，2009年政府还会出台哪些政策刺激消费？
有经济学家认为，中央政府的"四万亿"和地方政府的"十六万亿"投资，形成了巨大的需求，将会在明年释放出来。上述投资中的一半，会转变为工资，而工资又可以转化成购买力，有了这些购买力，购房有效需求就能够得以解决。
在上述"20万亿"中，有一部分资金是用于经济适用房和廉租房建设。而在一些地方，如南京，这两类保障房是由政府出资向市场购买商品住宅实现的。
在上海，国资背景的企业收购商品住宅的模式，也成为政府扩大需求的一种方式。在2008年的最后一个月，上海陆家嘴集团、外高桥集团、张江集团等国有集团，纷纷通过商品房市场购买普通商品住宅作为人才公寓，向外来优秀人才提供住宿。
与此同时，上海市政府还引入了包括中化集团在内的七大央企，在上海北外滩购买办公楼自用；驻京央企的一些办事处，也被传出资购买商品房，用于提供员工住宿。
政府出资加快旧区改造，也被认为是政府部门扩大购房需求的思路之一。十二月初，上海静安区宣布加快推进旧区改造并探索实行旧区改造"就近安置"新模式，将在2009年预计投入6亿元拆除2.6万平方米的零星旧里。
静安区区长张仁良说，"零星旧里动迁成本高，对开发商来说没有商业价值，但是政府必须为改善民生'买单'，区里坚决投入财政补贴进行公益性改造。"
7融资环境如何变化
12月13日，国务院的"金融30条"出台，房地产信托投资基金(REITs)终于获得了最高级别的准生证。"金融30条"中明确规定：开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道。不过，关于REITs基金究竟是股票形式还是债券形式，以及何时正式开始募集，依然是个问题。
12月21日，国务院发布《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(下称：《意见》)，内容主要包括支持房地产开发企业积极应对市场变化、多渠道筹集建设资金；商业银行要根据信贷原则和监管要求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度；对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持和相关金融服务；支持资信条件较好的企业经批准发行企业债券，开展房地产投资信托基金试点，拓宽直接融资渠道。
上述政策的出台，无疑会放松开发商的外部融资压力，让资金极为紧张的房地产企业松一口气，延长后者的生命线。
不过，国务院政策的放松，并不代表开发商就此可以高枕无忧。由于国内房地产公司资产负债率居高不下，各商业银行评估地产开发项目的信贷风险依然很高。地产商是否能够得到银行体系的充足信贷仍有疑问。
8开发商如何转型
中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一在"2008中国城市住宅与房地产发展高峰论坛"上说，房地产企业要主动顺应形势，从研究市场规律入手，主动调整和转型。
他认为，房地产开发企业在转型过程中要坚持两个理念：一是科学发展；二是诚信经营。同时要提高三个能力：一是提高对市场的前期策划和判断能力，研究企业的开发期、开发目标、开发产品，包括积极参加经济适用房、廉租房的建设，开发省地节能环保型的建筑；二是提高开发建设的能力，提高产品的含量，提高住宅的水平；三是提高企业的融资和资金管理能力，加强成本核算和财务管理。
明年或许是房地产企业的转型之年。此前，SOHO中国董事长潘石屹也曾认为，国内的房地产企业需要在商业模式和战略上转型，不过现在转型已经有些晚。
此前，SOHO中国、北京万通地产和上海长峰集团等，都在最近两三年间完成了转型，由单纯的住宅开发商，转向为商业地产的开发和经营商，以持有、经营商业地产为公司的主营业务。
明年，是否会有更多的开发商步这些公司的后尘，将成为悬念。
9住宅产品两端分化
刘力博士认为，2009年，国内住宅产品市场发展将大致向两端分化：一种是政府主导的保障性住房建设；另一种是开发商为主的个性化高端产品，这种变化主要取决于当前市场 结构和开发模式的转变。
首先从市场结构看，近年来国家大力推行两限房、经济适用房、廉租房等保障性住房政策，与市场化的普通商品房和高端住宅并存。且今后的保障性住房也将由原来政府提供相关政策、企业为主体开发的模式慢慢转变为一部分由政府主导来建设。这样的话，必然会使得保障性用房无论是数量、规模还是非市场性的特点都会越来越强。
其次，保障性用房的大规模建设，也将导致开发模式的转变。像前几年开发商主导的大盘、新城、卫星城建设等项目会越来越少，今后企业拿地的规模会相对小一些，对土地位置的选择较以往增加了偶然性。因此，他们会更倾向于开发一些高端、特色的个性化住宅产品，满足市场上中产以上阶层二次或多次置业的居住、投资需求。
10还会有多少政策出台
对于房地产行业而言，2008年的楼市可以说是政策市。从六月份开始，便有地方政府出台政策，鼓励购房者入市买房。到了九、十月份，"救市"政策更是层出不穷，从地方到中央都有相应的"救市"政策鼓励消费。
放松二套房贷、减少购房买入和转让环节的各种税费、降低贷款利息……，在已经出台了不少鼓励消费的政策之后，中央和地方各级政府还将会出台怎样的政策，刺激目前低迷的房地产消费？
此前，上海在1998年出台鼓励房地产消费的多项政策，曾被舆论广泛提及。开发商也认为，这些政策可以起到刺激市场的作用。
这些政策包括购房退税、购房可以获得蓝印户口等。因为预期上述政策会被发布，很多购房者都在等待。然而，也有人反对出台这些政策，因为他们认为，如果政府被"胁迫"，出台这样的优惠政策鼓励购房。难保购房者得陇望蜀，要求更多的政策优惠，届时政府将处于被动。
政府部门还会继续出台优惠政策，鼓励购房吗？在进退维谷间，政府的下一步政策取向，尤为值得关注。 |
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重庆：二手房卖房营业税 江津率先减免 50万减2.5万
| 《重庆晨报》/20081229 |
| 昨日江津区2008年房交会在元帅广场开幕，为了刺激楼市，该区出台了21条新政。其中包括在我市率先执行营业税减免政策和二手房交易税补贴。江津区政府相关负责人称，21条优惠政策将持续到2009年12月31日。据了解除了率先执行优惠政策外，在稳定楼市的21条政策中，江津区政府还实行商品房契税、印花税以及二手住房交易税补贴。如果市民尽享受优惠的话，购50万元的房产，至少可以节约2.5万元左右的税费。 |
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长春：4.13亿元拍出本年度“地王”
| 郎秋红/新华网/20081230 |
| 长春近日拍出今年面积最大一宗地，上海复地集团以4.13亿元的价格将净月区33.9万平方米的土地收入囊中。在全国房地产市场低迷、土地纷纷流拍的情况下，上海复地集团大手笔拿地，各方对此说法不一。有人认为复地是在“抄底”囤地，也有人认为复地是在冒险。复地集团东北区域相关负责人表示，长春房地产市场比较健康，而且平均房价在全国处于偏低水平，有很大发展空间。 |
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杭州：房贷可以“固转浮”
| 中国新闻网/20081224 |
| 固定利率房贷可以转换成浮动利率房贷了，而且免收违约金。在杭州地区开办固贷业务的光大、招行、中信等，目前能受理“固转浮”业务。光大银行规定，客户提出书面申请后，可以办理“固转浮”，转换后的利率不低于现行基准下浮15%的利率。至于首套房贷的固定利率贷款，转换后是否能享受基准利率7折优惠还需通过相关审批。光大杭州分行人士表示普通客户提出申请后，银行将向其收取贷款金额的千分之一违约金。 |
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大连：11块土地全部底价成交 金额超64.155亿
| 孙广洋/《新商报》/20081223 |
| 昨天下午在大连市土地储备交易中心，我市成功挂牌出让了11块土地，出让土地总面积超过100公顷，出让金额超过64.1550亿元。据悉，这不仅是我市近三个月来最大规模的一次土地集中出让，也是在国务院强力启动刺激内需计划之后的首次土地出让。在昨天最终被摘牌出让的11块土地中，甘井子区地块数量最多、面积最大，为60.97公顷，超过出让总面积的一半以上。到昨天下午三点，11个地块全部顺利以起始价成功出让。 |
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2008楼市观念之变：“支柱产业”的十年轮回
| 姚玉洁/新华网/20081225 |
中国房地产市场在2008年进入了调整期。而在多年严厉的宏观调控之后，中央再次提出“发挥房地产支柱产业作用”。时隔十年，同样的命题早已有了不同的背景和内涵，在“保增长”之外，亦强调了“保民生”。而弥补了保障短腿，透明和规范有望成为未来房地产市场的发展方向。
楼市：扩大内需的重要驱动力
年终岁末，在中国最高级别的经济会议上，中央提出：要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来，增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用。
时隔十年，我国政府再次明确了房地产在国民经济中“支柱产业”的地位。
上一次是在1998年，面对亚洲金融危机之后我国出口下降和国内有效需求不足导致经济增长连续下降的情况，中央采取了一系列扩大内需和鼓励出口的政策措施，包括加大基础设施建设、取消福利分房、推行住房制度改革等。房地产被确定为“支柱产业”，中国在城市化过程中迅速释放出的居住需求，有力地拉动了建筑、钢铁、水泥、家电等上下游产业的发展，保证了我国经济平稳增长，成功实现了“软着陆”，成为上一轮“内需驱动”的重要发动机。
在“扩大内需”的总体部署下，11月5日国务院出台了拉动经济增长的一揽子计划，即“国十条”，总投资规模达到4万亿元。在“国十条”中首条内容就是“加快建设保障性安居工程”，这显示出政府通过住房市场拉动内需的决心非常大。11月10日，国务院召开省区市人民政府和国务院部门主要负责同志会议，部署七项落实扩大内需具体措施，第三条专门就稳定房地产行业进行阐述，要求“认真分析和研究房地产市场的形势，正确引导和调控房地产走势”。
上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭表示，国际经济形势急转直下，拉动国内投资和消费，房地产行业的引擎作用毋庸回避。
在我国，房地产行业增加值占ＧＤＰ的比重2006年达到4.5％，2007年这一数据进一步攀升到超过5％，成为名副其实的支柱产业。如果从产业链的角度衡量，房地产行业投资可以拉动50多个相关行业的发展，其间接创造的价值更大。
“正是因为房地产行业的这一特性，我们可以在经济发展历史上观察到一个有意思的规律——只要国家放开房地产的发展，宏观经济就会高涨，而经济出现过热的情况，又和房地产发展过猛脱不了干系。”杨红旭说，“打压房地产的后果，是经济增长逐步减速，而下一次经济启动则又得益于房地产行业的复苏。”
“保增长”更强调“保民生”
“今天我们提房地产‘支柱产业’的地位，跟十年前已经完全不同。”复旦大学经济学院教授、房地产研究中心主任尹伯成说，“历史从来不是简单的重复，‘保增长’更要强调‘保民生’，这也决定了这一轮房地产投资的结构，将以保障性住房为主。”
根据中央大力发展保障性住房的要求，住房和城乡建设部提出，未来三年将投资9000亿元建设经济适用房和廉租房，这既是保障民生的必补之课，也是拉动经济增长的内在要求。
据测算，房地产业每增加100万平方米建筑量，就能吸纳30万人的就业，增加钢材2万吨、门窗8万套以及2万套左右的卫生洁具需求量。据此，仅以今年北京800万平方米保障房和“两限房”的开工计划，就能解决240万人就业，并带动钢材、水泥等市场需求。而全国各大城市加大廉租住房建设力度，加快棚户区改造和农村、游牧民安居工程，将有效激活经济增长动力。
《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》提出，未来3年全国平均每年新增130万套经济适用住房。2009年将以实物方式结合发放租赁补贴，解决260万户城市低收入住房困难家庭的住房问题和80万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民住房的搬迁维修改造问题。到2011年底，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题和240万户现有林区、垦区、煤矿等棚户区居民住房的搬迁维修改造问题。
市场还原：从粗放到规范
很多人对于“支柱产业”这一提法心有疑虑，认为这是把中国经济绑在房地产战车上，经济增长高度依赖房地产投资，增长缺乏质量，且在累积风险。
“过去十年，既是房地产业快速发展的‘黄金十年’，也是房地产业粗放经营的十年。房地产开发商和地方政府从中分割了大部分利益，某种程度上透支了行业发展的未来。”杨红旭说。
在计划到市场的剧烈转型中，由于对市场及政府定位缺乏科学理性的认识，中国的房地产市场从一开始就拐进了歧路，成为一场狂飙突进的利益盛宴。地产商开始占领中国富豪榜的多数席位，而另一个被广泛引用的数据则是，2007年我国地方财政收入2.3万亿元，而当年全国土地出让金超过1万亿元。在很多城市，地方财政对土地收入的依赖度超过50％，成为名副其实的“土地财政”。
在这一过程中，不仅保障缺失，市场也极度混乱，监管缺位、暗箱操作层出不穷。一位不愿透露姓名的地产商接受记者采访时表示，如果说房地产业有暴利，主要在于其“杠杆”作用，它撬动了金融和土地两大要素，而这两个要素在中国恰恰是垄断的、最稀缺的。“笼在袖筒里”、信息不对称，就有可操作空间。
而对于不少买房人而言，不仅要承受高房价，还要忍受延期交付、面积缩水、质量缺陷等一系列烦恼。譬如，南京的王妍购买了南京市“长江路9号”的一套酒店式公寓，今年8月交房的时候发现，合同约定的“精装”变成了“简装”，墙壁有裂缝，地板发霉，空调不制冷，电灯开不亮！
中国人民大学公共管理学院副院长、经济学博士许光建说：“过去几年大家对房地产市场只盯着房价这一个问题，但由于药不对症，一直没有很好地解决。当前要做的，是进一步深化住房体制改革，加强制度建设和市场规范，包括规范土地出让，打击囤地囤房，公开交易信息，保护购房者权益等，让买卖双方能够平等博弈，真正发挥市场的调节作用。”
客观地说，我国推行住房制度改革10年以来，大多数百姓分享了改革成果，住房条件大大改善，城市基础设施日新月异，这一点有目共睹、不容否认。当前大家对高房价的诸多不满，正是由于市场发育不完善、管理不成熟造成。
一位经济界人士表示，我们在讨论公共政策的时候，一定不要被自己的经历和利益所左右。去年股市涨到6000点的时候，但凡有点理智的人都应该承认有泡沫，但大家却希望它涨到1万点。而当泡沫吹破之后，我们应该反思的是，为什么没能及时、有效地阻止泡沫进一步膨胀，以及如何才能以最低的成本消化泡沫，而非不计后果地将泡沫戳破。股市如此，房地产市场也一样。 |
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2009年北京楼市发展趋势预测
| 焦点房地产网/20081212 |
2008年，充满悬念的京城楼市在萧瑟与低迷中即将逝去。09年京城的楼市又将走向何方呢？对与这样一个话题，不同的人可能有不同的见解，甚至是大相径庭。作为知名的地产综合运营服务机构--亚豪机构市场研究部在分析08年全国的经济走势、行业的发展动向及京城楼市的各种数据之后，得出了如下的一些结论：
一、整体经济形势不容乐观，开发企业资金链依然紧张
08年是全球金融市场动荡不安的一年，爆发于美国华尔街的“金融海啸”，不仅让全球的金融市场遍体鳞伤，而且许多国家的实体经济也受到了巨大的影响。在信息高度发达，世界经济一体化进程不断加深的今天，美国的金融危机对世界各国的经济均产生了不同程度的影响。作为出口贸易大国，中国受到的影响也是非常大的，这不仅表现在中国股市的大幅下跌，出口的大幅减少，而且更加表现在中国的实体经济层面，广东、江浙等地众多的中小经济实体的纷纷倒闭和破产，充分的说明了这一点。
08年的中国经济形势用温家宝总理的话来说，“恐怕是最为困难的一年”，其实，说的深刻一点，中国的经济形势近两三年都将进入相对的低迷期。08年中国的钢铁行业、煤炭行业、纺织行业等众多行业都处于亏损状态，房地产行业由于政府前期进行了力度较大的调控，又加上金融风暴的影响，市况十分萧条。国内许多的房地产企业面临着的严重的资金困境。在此大环境下，京城的开发企业日子也过得很艰辛。09年，京城的楼市不会有太大的改观。开发企业的资金链依然紧张。
二、09年土地供应充足，楼面价将现回落
08年6月，北京市国土局等三部门发布了《北京市2008年度土地供应计划》，该计划内容包括：2008年计划供应住宅用地1700公顷，其中：廉租住房及经济适用住房类用地400公顷，限价商品房用地300公顷，其他商品房用地1000公顷。但是，10个月过去了，京城共成交的住宅用地仅为709.7公顷，仅占总供应计划的41.7%，而限价房、经济适用房等保障性住房用地仅成交了18宗，与公布的供应计划更是差距甚大。
08年由于开发商资金紧张、对保障性住房建设热情不高导致了土地成交量的低迷，未来两个月，不可能消化大量土地储备，所以，09年的土地供应将十分充足。
此外，09年成交土地的楼面价将出现回落。一方面是因为，开发商面对低迷的市场，投资开发将更加理性，争夺地王的现象不会再现。另一方面，保障性住房用地的不断推出，对周边商品房用地的楼面价格也会产生影响。如果周边商品房用地的楼面成本过高，面对低迷的市场环境，周边保障性住房的竞争压力，开发商将无利可图，因此不会过高竞价。在低迷的市场环境下，高楼面价已经丧失了存在的基石。
三、09年新盘入市节奏放缓，市场供应量充足
08年不仅销售同比下降明显，开发商开盘入市的力度也明显下降，尤其是奥运会后的8、9、10三个月，开盘项目个数同比下降了近五成。供应减少、销售下降，市场的供需双方处于僵持局面，不仅仅是购房人，包括开发企业也对后市的预期较为悲观，市场的艰涩、资金链的紧绷令开发企业放缓了新盘供应的节奏，09年上半年，如果市场仍未出现回暖，新盘上市量将进一步减少。
但是，新盘上市量的减少并不意味着市场供应紧张，据北京市房地产交易管理网数据显示，截止08年10月底，京城可售住宅面积为1858.7万平米，其中可售期房住宅面积为1398.1万平米，未签约现房住宅面积为460.6万平米。以套数计，存量商品住宅可供京城销售20个月，因此，09年的市场供应仍较为充裕。
四、购房者更趋理性，整体交易量回暖缓慢
与07年上半年购房者狂热的非理性购房的火爆场面相比，08年排长队买房，托人找关系买房的现象已经一去不返了。在政府调控、开发商大幅降价等众多因素的影响下，购房者的观望情绪与日俱增。尽管开发商挖空心思的打折、降价促销，但是也不能让购房者心动。购房者对楼市的预期发生了改变，楼市也从卖方市场转向了买方市场，这种情况下，购房者的购房行为变得越来越理性化了。
据亚豪机构预测，09年楼市供大于求的基本面不会发生明显的变化，交易量回暖的节奏比较缓慢。从市场规律来看，在楼市预期不发生变化的前提下，只有价格降低到接近消费者的心理价位的时候，楼市的消费才会真正的调动起来，而这就需要开发商大幅价低产品的价格。然而，09年入市的项目多是06、07年高价拿地的项目，如果市场销量仍未复苏，一旦部分开发企业资金链断裂，将可能大面积低价抛售的现象，加重市场悲观预期，市场仍会处于相持阶段，整体的交易量自然也难迅速回升。
五、房价进入周期性调整期，短期内无反弹迹象
08年京城的房价已经进入了周期性的调整期，受此影响，09年京城楼市的房价仍将是下行趋势，而且，短期内不会出现反弹的迹象。
价值规律的原理表明，价格总是会围绕价值上下波动，但是不会出现太大的差距，否则便会出现物极必反的现象。京城的房价自03年以来一直呈上涨的态势，特别是06、07两年，上涨的速度非常快，已经远远偏离了价值本身，这必然会导致价格向相反的方向发展。而京城的房价到08年下半年才出现了实质性的下降，一旦下行通道打开将很难扭转，预计09年的总体房价水平将会继续回落。
六、楼市两极分化愈加明显，高端市场较为平稳
自07年下半年24号令出台以后，政府对保障性住房的建设力度明显加强，而且，未来以大力发展保障性住房为主体的房地产市场的发展方向已经确立。这种转变从根本上改变了京城楼市的发展格局。09年京城楼市两极分化的现象会更加明显，高档项目由于资源稀缺、抗跌性较强、消费群体较为明确，仍然会受到开发商的青睐。而另一端的保障性住房在政府的大力推进下，建筑的规模也将进一步加大。而位于中间部分的普通住宅市场则会面临着诸多的考验。
总体上讲，09年京城楼市将进入周期性的调整期，在买方市场的大背景下，购房者将变得更加理性，房价将进一步回落，总体成交量不会有太大的改变。而且，随着政府保障性政策的不断推进，09年保障性住房的供应量会平稳增加。 |
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房地产业务流程管理的三个层次
| 攀成德/企业信息化联盟网/20080602 |
业务流程重组（Business Process Reengineering，BPR）自90年代初由美国的两位管理学专家首次正式提出来以后，迅速风靡全球，近年来随着国内信息化的进程，也日渐被国人所熟悉。然而这个诞生在美国，在大规模生产向个性化定制转变，IT技术被广泛应用的这样一个大背景中的产生的管理理论曾一度受到质疑。其原因是大规模的业务流程重组的成功几率不高，连BPR理论的创始人之一哈默后来也承认BPR理论过于激进，在更多的时候，应该采用业务流程优化(Business Process Improve, BPI）而不是BPR。其实，对于国内的企业来讲，业务流程的管理按照其变革的程度应该分为三个层次：业务流程的建立和规范、业务流程优化和业务流程重组。这三个不同层次的变革分别适用于不同阶段和管理基础的企业。
第一个层次是业务流程的建立和规范。
在一个企业尤其是中小企业建立的初期，由于企业生存的压力，管理者普遍关注市场和销售，对流程和制度不重视，运作基本靠员工的经验和一些简单的制度，企业的成功往往取决于企业主的个人能力和一些偶然的机会，比如拥有该行业成功所需要的特定资源。处于这个层次的企业，当在解决了生存问题，开始走向规模化的时候，面临着从人治向法治的转变。这个时候解决的是一个从无到有的问题，象许多企业推行ISO9001体系或其他一些基本制度的建设，都是为了解决这个问题。国内的大部分中小企业和一些市场化程度不高的行业里的企业大都属于这个层次。
处于第一个层次的企业，面临的最大的问题是无序，通常会出现组织结构不健全，机构因人设岗的，权责不清和没有制度流程。这些企业通常没有成型的组织机构，谁熟悉哪一块也就由谁负责该项业务，职能通常会有交叉，企业的运作基本上依赖于人的经验和惯性，经常会发生越级指挥事件，同时会表现出高度集权的特点。
从流程管理的角度，这个时期的企业急需的是建立起基本的流程和规范，如业务运作流程、作业指引、岗位说明书、人力资源管理体系等。这个时期的企业不能强求业务流程的精细，关键是明确权责，识别和描述流程，使工作例行化，
第二个层次是业务流程优化。
由于企业规模的扩大，组织的机构会逐渐庞大，分工会越来越细，企业官僚化程度也在随着增加，这个时候面临的最大问题是低效，也就是效率的低下，通常这类企业会表现出以下特点：
组织机构完整，甚至大而全，也有书面的职责说明、制度流程，但是会出现部门间合作不畅，跨部门流程工作效率低下，决策时间长，制度流程虽然有但是没有达到精细化的程度，流程执行不到位等等问题。有相当一部分企业还通过了ISO9001认证或有完整的制度流程体系。具备这个特点的企业一般是一些迅速膨胀后颇具规模的民营企业和一些国有企业。其业务模式相对稳定，而且通常企业发展比较快。
在这个阶段的企业需要解决的问题如何提高企业的效率和反应速度。通常采用的方法是先对现有流程的绩效进行评估，识别缺失的关键环节和需要改善的环节，针对流程各环节从可以以下四个角度进行分析：
－活动：是否过于复杂，存在精简的可能性
－活动实现形式：是否能用更有效率的工具来实现活动
－活动的逻辑关系：各环节的先后关系可否作调整以达到改进目标
－活动的承担者：是否可以通过改变活动的承担者来使流程更有效率
然后通过对现有流程的简化、整合、增加、调整等方式来提升流程效率，还可以通过明确流程所有者（process owner）的形式来监督流程的整体表现，从而避免部门间推委的问题。
一般在进行流程优化的时候关注的是相对低层次的流程的效率和成本等，可以采用一些方法和工具对现有的流程进行改良，同时强调流程的有效执行，一般不会涉及到大的组织变革和流程变革，这个时候解决一个从有到更好的问题。
以一家家电企业的研发流程为例，该企业有完整的研发流程和制度，但在实际运作中，新产品研发周期很长而且研发效率较低，设计变更频繁，模具空置率高；各类评审的手续复杂，研发与市场以及工艺部门、生产部门之间经常发生推委事件等等。通过对研发流程的绩效表现、流程各个环节以流程的运作情况进行诊断分析，发现流程.各个阶段包括概念阶段、计划阶段、开发阶段、验证阶段、发布阶段、生命周期阶段各个阶段的关键控制要点的操作性不强，缺乏有效的检查清单而使重要的评审点评审受限于评审点的经验甚至流于形式；和各个相关部门之间的接口不清晰、导致重复返工；不同类型和难度的研发项目采用同样的流程导致流程的效率低下等等，找出上述问题后，针对性的优化上述流程以后，就可以有效的解决上述问题，提高研发流程的效率。
业务流程优化的特点是一些局部的变革，对企业的冲击相对较小，相对比较容易实施，缺点是只是一些改良，对一些存在结构性问题的企业往往不能解决根本性问题。
第三个层次是业务流程重组。
这个时候往往是公司的战略转型期，需要对流程进行根本性的变革，需要全面评估业务流程，需要根据战略对流程进行重新设计和重组流程以适应公司的战略，流程重组往往伴随着IT系统的实施、重大的组织变革和业务模式的变革。这个阶段往往是一次重大的管理变革。
这个时候企业的流程本身并没有很多的问题，但是往往不能适应新的战略，一般伴随IT系统的实施或者新的战略调整，需要对企业的流程进行全面的评估和战略性思考，同时随着流程的调整需要进行一系列的配套措施。
以某知名的房地产企业为例，公司的新战略要求能够快速的交付产品，快速的进行存货周转，但是在对房地产开发的整体业务流程进行审视时，发现对现有的业务流程进行简单的优化和完善并不能解决问题，在整个开发流程中，招标采购占了相当长的时间，如果只是对该流程进行一些局部的优化并不能有效的解决快速交付产品的问题，在对整个业务流程进行后战略性思考，提出了从设计角度对一些材料和工程进行标准化设计，在采购方面建立战略采购系统的模式，通过这种标准化的产品设计和战略采购，使得一些费事费力的采购招标过程可以免去，从而极大的加快了产品的交付和提高了效率。这个变革涉及到整个规划设计、采购招标乃至成本预算等流程的变革。
业务流程重组因为往往伴随着业务模式的调整，是一次重大的管理变革，存在较大的实施风险，但一旦成功，往往能给企业带来业绩的重大改善。
这三个层次的流程管理适用于不同阶段的企业，当然他们之间的界限不是严格意义上的。在进行业务流程的规范时，最好能对流程进行一些优化，业务流程优化和业务流程重组之间的界限也只是程度上的区别，关键是进行流程管理时根据管理的现状采用合适的方法和步骤。 |
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2008/12/17 20:37:00
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