中山：物业公司自报成本偏高

《中山商报》/20090226

昨日，调整住宅小区及车辆停放服务收费政府指导价听证会在市政府第二办公区3楼会议室举行。

市房协：亏损面达七成

备受市民关注的住宅小区物业服务收费和车辆停放收费政府指导价听证会昨日召开，来自全市各个行业的20多名代表纷纷就调价申请发表意见。记者发现，对比市物价局的监审成本，物管公司之前的自报成本普遍偏高。大多听证代表普遍认为，在当前遭遇金融风暴的特殊形势下，调价应慎之又慎，尤其应当充分考虑群众承受能力，调幅不宜过大。

2008年12月，中山市房地产行业协会(下简称“市房协”)向市物价局提出了调整我市住宅小区物业管理服务收费及停车收费政府指导价的请示。在昨天的听证会上，市房协会长温少松陈述了申请调价的理由。

据介绍，我市车辆停放收费政府指导价和小区物业服务收费政府指导价分别于2002年6月和2005年6月通过实施。两项指导价分别实施了7年多和3年多，期间没作出过调整。而近几年我市物价稳步上涨，人员工资不断提升，物业服务行业普遍反映经营成本过大。“2008年，房协对市内114家物业管理公司进行了问卷调查。调查结果显示，亏损的企业达79家，亏损面高达69.3%，盈利的仅7家，只占6.1%;认为收费标准偏低的有86家，占75.4%。”

而对于停车费，温少松则指出，目前出现了车位租金过低和投资回收期过长的不对称局面。“室内车位的开发成本在8万元-10万元，而月租金250元中，房地产开发商要支付30元管理费给物业公司，开发商要等30年或以上才能收回投资成本，且还没计算还贷利息。这致使开发企业的资金大量沉淀在车库成本上，影响后期项目开发的现金流。”

支持提价

理由一：只有加价才能生存

部门代表、建设局房地产开发科副科长黄秀敏：小区的业主们都不希望此次物业费和停车费进行加价，这个我们能够理解。但是随着物价的不断上涨，物管企业用工人员工资的大幅提高，物业服务企业的运营成本增加，导面临着更大的生存压力，因此，只有加价才得以生存下去。

目前，一些物业服务企业因为快要发不出工作人员的工资而面临着倒闭;而我市住宅小区物业管理费普遍偏低，缴费率低，以至于物业管理企业年年亏损;由于工人工资的不断提高，企业无法聘请物管专业人员管理小区，导致服务质量大大下降，而专业人员的流失，也令物业管理行业出现青黄不接的现象，保安的流动比较大，也为小区的治安情况带来隐患，这些都不利于物业管理行业的健康发展，更不利于社会的和谐、稳定。为了能使市民拥有一个和谐的生活环境，得以安居乐业，也为了市民的生活质量得以提高，我认为有必要适当提高物业管理及停车位的收费标准。

理由二：成本高于现有指导价

市房协会长温少松：“以带电梯的高层住宅楼盘为蓝本，经过反复测算，把公共用电用水，电梯电费、维修养护费、二次供水等费用计入成本中，无论如何开源节流，物业服务费每月每平方米还是超过2.00元，而政府指导价规定的基准价还停留在1.50元，最高不得超过1.80元。”

反对提价

理由一：涨价理由不充分

代表之一、广东国融律师事务所律师邝昕："这是金融风暴爆发以来，我听到的第一个涨价项目，在目前大多行业普遍经营困难的形势下，房协以CPI连续拉高导致经营困难作为调价理由很不贴切。房协提供的数据是一份协会内部的调查，缺乏公信力，七成物管公司亏损的说法值得怀疑。"

专家代表、电子科大中山学院副教授卢静："GDP和CPI增长不能作为调价的理由，该不该涨价，要看成本。至于车位，业主有权利选择租或买，开发商不能因为车位卖不出去就提高租金，而应该调整自己的经营策略，整合好资源。"

理由二：涨价不合时宜

人大代表、业主代表、花苑社区居委会主任欧阳伊："作为人大代表，我收到听证材料后便走访了多户居民，听到的大多是反对涨价的声音，居民们普遍认为，目前是十分艰难的特殊时期，无论是政府还是企业，都应该与市民同甘共苦，共度时艰。如果要调整，至少也要等过了2009年。"

理由三：涨价幅度过大

阳光花地的业主委员会代表："40%的涨幅难以接受，我们业主委员会昨天召开了会议，大多代表认为如果一定要涨，也要分步实施，一步一步来，不能一下子就涨四成。建议参考周边城市的情况，制定一个合适的涨幅。"

中立方

广东铭致律师事务所律师张强：按照《物权法》，物业费用的计价权最终是要掌握在业主以及由业主所组成的委员会手里，业主可以通过市场调节的方式，根据各物业公司的报价，确定能够提供给小区服务的物管公司。

监审：

物业公司自报成本普遍偏高

市物价局接到市房协的申请后，组织相关人员对全市范围内54个较有代表性的物业管理公司所管理的65个小区，进行了物业管理成本监审;同时对10家房地产开发企业的住宅小区的室内(地下)车库(位)进行成本监审。"65个小区中包括了镇区的17个，城区多层的16个，城区高层的32个;物管公司中有一级资质的4个，二级资质的4个，三级资质的46个。充分体现了广泛性和公正性。"市物价局负责人解释说，"车位的建筑面积按30平方米计，是依照《城市交通规划设计规范》规定：'停车楼和地下停车库的建筑面积，每个停车位宜为30-35平米'。"

根据物业管理公司的自报价，2005年至2007年间，整体平均单位成本为每月每平方米(下同)1.42元。经市物价局审核，核定单位成本为1.30元。分组来看，城区高层组物管公司自报单位成本为1.87元，市物价局审核后核定单位成本为1.63元;城区多层组的自报单位成本为0.84元，核定成本为0.83元;镇区组的自报单位成本为1.19元，核定成本为1.16元。按物管公司的资质分类统计，一级资质公司自报单位成本为2.14元，核定单位成本为1.71元;二级资质公司自报单位成本为1.11元，核定单位成本为1.01元;三级资质公司自报价则为1.24元，核定价为1.21元。

车位成本监审共统计了3147个室内停车位。根据开发商的自报价，车位单位成本为3488.19元/平方米，按每个车位建筑面积30平方米计算，成本达到104645.64元。经市物价局审核，车位单位成本为2920.83元/平方米，按30平方米算，成本为87624.78元。

代表：27人仅7人发言

参加昨天听证会的共有29名代表，其中27名为正式代表，2名为旁听代表。正式代表中又细分为部门代表、专家代表和普通业主代表。"普通业主代表有15人，占了正式代表总人数的55.6%，其中既有来自城区的，也有来自镇区的，既有业主委员会的代表，也有个体业主的代表，具有相当的广泛性和代表性。"市物价局负责人说。

昨天的听证会举行了两个小时多一点，其中申请方宣读调价请示、物价部门宣读成本监审报告就用了超过一个小时。记者本以为接下来的代表发言时间会相当踊跃，不料一开始却遭遇了尴尬的冷场局面。当主持人宣布听证代表发言后，足足有一分钟里都没人举手。普通业主代表李世忠首先打破僵局，成为第一个发言者。但由于时间有限，最终只有7名代表发言，包括5名普通业主代表，1名部门代表和1名专家代表。

一名不愿意具名的代表会后对记者说："留给代表发言的时间太短了，大概只有1个小时，我准备了很多话都没机会当场说出来，只能填在表格交上去。"不过市物价局副局长李宝珍表示，3月1日之前，市民仍可通过电话、信件或电子邮件等途径，继续向市物价部门提出意见和建议。

他山之石

"两费"调整可否借鉴周边城市经验?

"珠三角其他城市的物业费和停车费是怎么收取的呢?以东莞为例，东莞多层洋房的物业管理费为每平方米0.5元至1.8元，高层电梯洋房是1.1元至2.4元。这基本跟我们中山是相当的。珠海的收费比我们的还要低......"昨天的听证会上，业主代表李世忠提出以比较的眼光来看待此次物业费和停车费的调升。他认为，对比来看，中山还没有到了非调不可的程度。

而市房协有关负责人针锋相对地指出："中山住宅小区物业费和停车费的调升与否，和珠三角周边城市并无什么可比性!"