《信息时报》/20090731
开发商必须建好大部分配套才可卖楼。广州楼盘小区的游泳馆、运动场馆、居民健身设施将改由小区业主委员会接收管理，收益也可能会交给业委会和广大业主……小区配套又出新规，日前，广州市公布了《广州市房地产开发项目配套公共服务移交管理规定》。新规一出，立刻引起社会广泛关注。从新规内容来看，业主的权益或得到进一步保障。但新规执行的难度有多大？配套完善才卖楼，楼价是否又会上涨？业委会接收管理小区配套，如果没有业委会又将如何？新规虽然强调了业主的权益，但由此引发的问题也不少。
配套建筑质量引关注
新政：开发单位在申请预售时，应向建设、国土房管行政主管部门提交修建性详规及配套设施建设计划进行备案，并在销售现场进行修规图纸公示，将修规图纸作为预售、销售合同附件。
现状：在首次公开发售之时，顺带进行项目规模及相关配套的展示，早在数年前就已成为广州各大楼盘吸引消费者的重要手法。而作为购房合同附件方面，目前大多的交易合同附件，仅为购买房子所在的该栋楼宇规划图及户型图，而并非整个小区，因此，特别是对于一些公共部分建筑配套，大多业主都是仅能依靠购房时由销售人员介绍得知。因此，事后万一出现变更，则多属查无对证。
点评：
根据新政，未来的商品房销售需要对楼盘的配套进行备案，并进行公示及成为销售合同附件，无疑大大保障了消费者对楼盘建设情况的知情权，在一定程度上起到事前预防规划纠纷的产生，以及避免销售人员信口开河的前景描绘。但对业主来说，最关键的还是后续的落实工作，特别是这些公共配套的建筑质量如何？所公示的建筑建成后是否与之前描绘的一样？业主未来如何去使用这些公共配套等等，才是当中的核心问题。否则，事前虽有公示，但建成后在其中的“零部件”上偷工减料，政策的意义也会大打折扣。
普遍是住宅完工才建配套
新政：开发单位必须认真组织实施配套设施项目……不分期实施的开发项目，其独立用地的配套设施必须在开发建设总量完成80%前实施完成。
现状：“配套须在开发建设总量完成80%前实施完成”这一政策目前各大楼盘基本做不到。满堂红研究部经理周峰指出，广州大部分楼盘基本上是住宅部分即将完工之时才开始建配套，这个时候因部分住宅单位已销售出去，发展商回笼了部分资金，可以继续配套项目的开发。而有的楼盘甚至在项目基本售完后，卖楼时对业主所承诺的配套也没有完全兑现。
如广州某大型楼盘规划建一所中学、一所小学、三所幼儿园。目前该楼盘处于基本售罄状态，但小区只配套建设了一所幼儿园。除了市区楼盘之外，郊区楼盘的配套更是让人担忧。花都、从化、增城的楼盘配套中，除了一天几趟的楼巴，外加一个小超市之外，其余配套几乎为零。
点评：
有不少开发商面对“配套须在开发建设总量完成80%前实施完成”新政时都高呼“有难度”，因为，这就意味着要求发展商在同一时间投入资金开发住宅部分和配套部分，将增加开发商的资金周转难度。这一影响很可能导致两个结果，其一，可能拖慢整个项目的建设进度，从而增加了成为烂尾楼的风险；其二，由于开发商不仅投入了建筑楼盘的成本，也增添了建设小区配套的成本，这可能令开发商提高住宅部分的销售价格，加重了买家的负担。
新规或仍留可钻空间
新政：开发单位原则上应当按照规划条件确定的项目、规模、设施要求等设置标准……未经城乡规划主管部门批准，开发单位不得擅自缩减或修改配套设施项目、规模，不得擅自改变配套设施的位置。
现状：家住广州某小区的万先生，去年花“重金”买了一套江景房，虽然每平米价格比同期非江景单位高出4000元，但是万先生觉得很值。令万先生想不到的是，还没等到入住，开发商在未经业主同意下，又在一线江景房前面加盖多栋高层洋房。
目前，广州多个楼盘都出现此类问题，开发商在项目售罄后开始把会所、绿化用地等原先承诺作为小区配套设施变更为商业用途再进行销售。
点评：
在目前开发商为谋利润而泛滥地使用更改配套设施规模及项目等现状下，新规出台可谓是一场“及时雨”，或将有效遏制一些无良开发商擅自拿配套规划用地兴建住宅等现象，对业主的合法权益也有了进一步保障。
但是，不得不正视的一个问题是，即便新规出台后，一些无良开发商故伎重演，在未经业主同意下，擅自更改规划配套图，然后再利用各种方法，审批蒙混侥幸再次过关，那么，业主的合法权益依然没有得到完全保护。
开发商建配套或应付
新政：属于业主共有或共享的配套设施，按《物权法》等规定，在前期物业管理活动中，移交给物业服务企业；业主大会成立后，移交给业主委员会。
现状：白云区某楼盘负责人称，公共配套只是提高楼盘性价比，并不是我们用来盈利的，而房价的高低与这些配套毫无关系。业内资深专家黎文江表示，现在有些开发商将公共配套委托给物业管理公司，但产权仍然属于开发商。
点评：
有不少业内人士认为，将共享配套移交业委会管理的做法并不合理，因为业委会并不是一个经济实体。业内资深人士韩世同认为，这样的规定比较混淆，像游泳池、文化馆、会所等交给业委会管理并不太合理。把共享配套移交给业委会管理，如果他们经营的不好，管理不善，亏本、损失等等，这又该如何处理。可能会出现这种情况，开发商觉得公共配套建好后并不属于自己，所以有可能故意建得很糟糕，或者出现“羊毛出在羊身上”的情况，在楼价或其他方面暗做文章。
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2009/7/31 9:20:00