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中信证券:物业管理行业专题研究报告


中信证券/20181204


     研究报告内容摘要:

   投资要点

   报告的独创之处:透过两大标准,将物业管理公司的增值服务划分为四个象限,分析不同象限业务的不同特征,预测什么样的增值服务发展道路可以取得成功。

   高社区渗透率,高毛利业务宜强化自营能力,提高业务盈利能力,阶段性引入或不引入合作伙伴。这类业务主要包括社区共有车位出租,社区广告承接等。此类业务通常充分利用小区公共空间,既带来物业公司的收益,又带来小区业主共有的资金。我们认为,此类业务是物业管理公司的关键业务,并购可能助推此类业务迅猛发展。

   高社区渗透率,低毛利业务,宜充分开展合作,扩张规模,增加客户联系。此类业务主要包括社区零售,家政服务等,其特征是盈利能力虽低,却有可能显著改善物业管理和业主弱连接的现状,从而推动高毛利业务的发展;也可能提升业主的整体满意度,推动企业在管面积增长。因此,我们认为这类业务合理的发展策略,是尽可能寻求合作方,物业公司聚焦于品牌筛选,质量把控和信用背书,尽可能扩大规模,适度追求盈利。

   低社区渗透率,高毛利业务,宜开展和行业龙头的合作,引入专业能力,追求盈利最大化。这类业务主要包括二手房中介,新盘车位尾盘销售和金融业务。这类业务的鲜明特征是物业独立开展有很大难度,但物管公司在空间、人工、客户连接和品牌方面的优势又极大便利这类业务的有效开展。这类业务自营或并购都难以取得突破,宜追求和业内龙头积极合作。

   低社区渗透率,低毛利业务,宜适当投入资源,积极培育核心能力,努力推动业务盈利能力提升,兼顾客户满意度。我们认为,这类业务种类虽多,却不宜投入过多资源,静待盈利能力提升。

   风险提示:业内绝大多数公司,社区增值服务仍占比不大。某些增值服务可能从中长期来看都不适合物业管理公司开展的风险。

   从零到一已突破,从一到十在路上,推荐增值服务发展的标杆企业,绿城服务。通过对增值服务的四象限的分析研究,我们认为全行业增值服务差异化培育路径最成功的,是绿城服务。从结果上看,绿城服务在杭州,园区服务已经占业务收入/利润较高的比重,并形成了有机结合的生态体系。我们相信,随着杭州以外城市(如上海)公司在管面积的增加,杭州的成功经验有可能被复制。我们看好物业管理公司拓展社区增值服务的努力,重点看好绿城服务。


阅读: 163 次     2018-12-5 9:27:00