中信证券：物业管理行业专题研究报告

     研究报告内容摘要：

   投资要点

   报告的独创之处：透过两大标准，将物业管理公司的增值服务划分为四个象限，分析不同象限业务的不同特征，预测什么样的增值服务发展道路可以取得成功。

   高社区渗透率，高毛利业务宜强化自营能力，提高业务盈利能力，阶段性引入或不引入合作伙伴。这类业务主要包括社区共有车位出租，社区广告承接等。此类业务通常充分利用小区公共空间，既带来物业公司的收益，又带来小区业主共有的资金。我们认为，此类业务是物业管理公司的关键业务，并购可能助推此类业务迅猛发展。

   高社区渗透率，低毛利业务，宜充分开展合作，扩张规模，增加客户联系。此类业务主要包括社区零售，家政服务等，其特征是盈利能力虽低，却有可能显著改善物业管理和业主弱连接的现状，从而推动高毛利业务的发展；也可能提升业主的整体满意度，推动企业在管面积增长。因此，我们认为这类业务合理的发展策略，是尽可能寻求合作方，物业公司聚焦于品牌筛选，质量把控和信用背书，尽可能扩大规模，适度追求盈利。

   低社区渗透率，高毛利业务，宜开展和行业龙头的合作，引入专业能力，追求盈利最大化。这类业务主要包括二手房中介，新盘车位尾盘销售和金融业务。这类业务的鲜明特征是物业独立开展有很大难度，但物管公司在空间、人工、客户连接和品牌方面的优势又极大便利这类业务的有效开展。这类业务自营或并购都难以取得突破，宜追求和业内龙头积极合作。

   低社区渗透率，低毛利业务，宜适当投入资源，积极培育核心能力，努力推动业务盈利能力提升，兼顾客户满意度。我们认为，这类业务种类虽多，却不宜投入过多资源，静待盈利能力提升。

   风险提示：业内绝大多数公司，社区增值服务仍占比不大。某些增值服务可能从中长期来看都不适合物业管理公司开展的风险。

   从零到一已突破，从一到十在路上，推荐增值服务发展的标杆企业，绿城服务。通过对增值服务的四象限的分析研究，我们认为全行业增值服务差异化培育路径最成功的，是绿城服务。从结果上看，绿城服务在杭州，园区服务已经占业务收入/利润较高的比重，并形成了有机结合的生态体系。我们相信，随着杭州以外城市（如上海）公司在管面积的增加，杭州的成功经验有可能被复制。我们看好物业管理公司拓展社区增值服务的努力，重点看好绿城服务。