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广州:拟设物业管理委员会制度


龙锟/广州日报/20191029


    因停车费、共有物业归属等问题,小区业主与物管发生冲突的现象时有发生,因此,成立业主委员会(下称“业委会”)成为一个合理选项。据统计,广州市现有专业住宅小区物业服务管理项目3260个,其中已成立业主组织976个,占比近三成。

    但在实际运作中,业委会面临着选举成立难、发挥作用难的双重困境。为此,“有事好商量——广州市政协民生实事协商平台”第九期聚焦“加强业委会建设,破解物业管理难题”。市司法局相关负责人表示,广州拟创设物业管理委员会制度,从体制机制上破解业主组织“成立难、决策难、换届难”三难问题。

    拟创设物业管理委员会制度

    主要负责筹备成立业主大会并选举业主委员会,在业主委员会产生后解散。

    在紧急情况下组织业主共同决定物业管理重要事务。

    确保业委会委员选拔公正性

    首先明确了业委会委员候选人的资格条件,包括要求具有较强的责任心、公信力和组织能力等;其次业委会委员候选人名单在产生前要进行资格审查,产生后要向全体业主进行公示。

    专业培训助力业委会规范运作

    对业主、业主委员会委员、社区居委会工作人员进行培训,近五年共培训近600场次、7万多人次。

    确保业委会选拔公正性

    将从两方面规范候选人

    成立业委会,需要小区总户数及总面积都超过半数的业主选举产生。但由于不少小区出租率相对高、业主参与积极性不高等问题,筹建业委会时常出现投票人数不足,导致业委会成立难。

    事实上,为方便业主投票,市住建局早在2016年便开发业主决策电子投票系统。“业主借助系统平台通过微信投票,彻底取代了以往低效的‘扫楼’式纸质投票决策方式”。

    市政协委员刘兴表示,应严格审核业主委员会候选人的资格,确保选出的业委会成员能代表广大业主的利益。市政协常委、港澳台侨外事委员会主任李瑜说,可引导和鼓励社区党员参与所在小区业委会的建设,可在业委会成员中设定一定的党员比例,发挥党员先锋模范带头作用。

    市司法局立法二处副处长毛晓华说,《广州市物业管理条例(草案)》(下称《条例(草案)》)将在今年12月进行第一次审议。其中,为确保业委会委员候选人产生的公正性,《条例(草案)》从两个方面进行了规范。首先,在实体上明确了业委会委员候选人的资格条件,包括要求具有较强的责任心、公信力和组织能力,不存在欠缴物业管理费、违法装饰装修等违法违规行为。其次,业委会委员候选人名单在产生前要进行资格审查,产生后要向全体业主进行公示,公示期间有异议的,则由街镇政府介入处理。

    拟设物业管理委员会制度

    负责选举业主委员会

    毛晓华还透露,正在制定的《条例(草案)》中拟创设物业管理委员会制度。

    记者了解到,根据该《条例(草案)》,物业管理委员会主要负责筹备成立业主大会并选举业主委员会,在业主委员会产生后解散。而对于不具备成立业主大会条件或者未成立业主大会的住宅小区,物业管理委员会还可以起到牵头与物业服务企业协调物业管理工作,在紧急情况下组织业主共同决定物业管理重要事务的作用。物业管理委员会是业委会发展的推动力量,也可在业委会缺位时及时补位。

    物业公司服务质量评价机制不健全?

    建立物业服务企业信用档案

    业主要求物业公司提供优质的服务,但如何界定评价服务质量的标准,是个不小的难题。

    市政协香港地区常委徐美云说,香港物业公司会聘请第三方对自己所管理的物业进行评分,从而了解服务要求,提升服务水平。徐美云建议广州市的业委会、开发建设单位、物业服务企业可以依照约定委托物业服务第三方评估机构,开展物业项目交接和查验、物业服务标准、调价费用测算、消防安全和物业服务质量评估等。

    对此,市住建局副局长李朝晖回应说,广州已采集企业8类守信和82类失信行为等信息,建立物业服务企业信用档案,实施失信联合惩戒、守信联合激励等措施。

    业委会能力不足?

    正聘请专业人员培训业委会委员

    在现实中,有的小区即便成立了业委会,因为业委会成员对物业管理的业务常识、操作规程不熟悉,行使职权也不规范,造成业主不理解、物管不配合、街道居委不支持的局面。

    市政协澳门地区委员陶天权建议由广州市住建部门牵头,结合业委会日常运作存在的问题及具体案例情况,定期组织业委会成员开展履职培训,实行业委会委员履职培训上岗制度,让业委会成员熟知其基本的权利、义务和责任。

    李朝晖透露,市住建局联合各区住建部门、各街(镇),聘请专家对业主、业委会委员、社区居委会工作人员进行培训,近五年共培训近600场次、7万多人次,派发宣传资料11万余份。他透露,下一步将进行两方面工作,一是在“广州物业管理”微信公众号中加入物业管理政策法规宣传的内容,提高公众对物业管理法律法规的认知;二是将培训重心下移到街道和社区,正在制定的《条例(草案)》中,规定了街道可以采取政府购买服务的方式,聘请专业机构和人员,对小区业主、业委会委员进行培训。

    物业公共收益账单不透明?

    正推进单独设账并定期向业主公开

    小区的停车场收益到底归谁?设置在电梯里和楼梯间的广告的收益,又应该归谁呢?很多业主都对这些问题存有疑问。

    其实《条例(草案)》对小区公共收益作了明确规定,利用物业管理区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位,或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,所得收益依法归全体业主共有。但实际上,广州市有不少小区的公共收益归属没落实,业主共有财产和公共收益被挪用、侵占的情况并不罕见。

    市政协香港地区常委徐美云说,香港的屋苑、大厦基本都是实行酬金制的,管理公司只收取管理人酬金。所以对于屋苑、大厦的公共收益,是属于全体业主所有。首先由管理处在业委会召开大会时,提出有哪些可以增加的公共收益,例如有哪些电梯、公共位置可以出租,做哪些广告,收益多少,由业委会投票决定通过。这些收益会用作管理费用使用,每年需向业主公开,管理费的使用后的盈余会投入第二年的物业管理中使用,或通过业委会表决同意用于屋苑、大厦的增加设施设备使用。

    李朝晖说,国家、省、市的物业管理法律法规规定,物业公共收益归全体业主共有。但广州市不少物业服务企业因经营成本尤其是人力资源成本不断增加,企业面临经营困境,一些企业为弥补费用不足,利用公共收益补差。

    李朝晖表示,市住建局会同各区住建部门,开展了物业项目公共收入单独设账专项工作,采取对物业企业下发督办通知、约谈、在企业诚信档案中记录违规行为、处罚等方式,督促物业服务企业将小区物业公共收益设立专项账户管理并定期向全体业主公开。“同时将理顺物业服务费调升的机制,对物业项目公共收益的管理、公开、审计作出详细规定。”


阅读: 401 次     2019-11-4 15:03:00