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乌兰浩特市物业管理实施细则





第一章  总  则

  第一条  为规范和促进物业管理活动,维护业主和物业服务企业、社区物业服务机构的合法权益,改善人民群众生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《内蒙古自治区物业管理条例》、《兴安盟物业管理实施细则》等有关法律法规规定,结合本市实际,制定本实施细则。

  第二条  乌兰浩特市行政区域内从事物业管理、使用及其监督管理适用本实施细则。

  第三条  本实施细则所称物业管理,包括物业服务企业管理、社区物业服务机构管理和业主自行管理。

  本实施细则所称物业服务企业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照规定标准,依据物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

  本实施细则所称社区物业服务机构管理,是指由社区物业服务机构对未实行物业管理和自行管理的住宅,按照政府确定的服务标准和收费标准,依据物业服务合同约定,为业主提供相应物业服务的活动。

  本实施细则所称业主自行管理,是指以业主共同商定的服务形式,为业主提供相应物业服务的活动。

  第四条  乌兰浩特市房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。

  各街道办事处、乡镇人民政府负责本行政区域内物业管理活动的监督管理、指导协调工作。

  市规划、建设、城市综合执法、财政、环保、工商、物价、公安、税务、民政、街道办事处、卫生、质量技术监督、水务等行政管理部门按照各自职责做好相关工作。

  (一)公安(交警、消防)部门负责指导、支持业主大会、业主委员会和物业服务企业落实各项治安防范措施,指导、督促物业服务企业建立公共秩序维护制度、岗位责任制度和秩序维护队伍的管理;指导物业服务企业、业主委员会划分停车位及制定在物业管理区域内合理的行车路线,并会同城管、规划等部门在物业管理区域外城市次干道上划分临时停车位,缓解小区停车难问题;对物业管理区域内堆放易燃易爆物品、严重阻塞交通、阻碍消防通道、强行停放大型客车、货车和油罐车(化学品车)的行为依法采取措施进行处理;按《中华人民共和国噪声污染防治法》有关规定负责处理社会噪声类型的行为;定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查和指导,依法处理物业管理区域内破坏消防设施的行为。

  (二)城管部门负责查处物业管理区域内违反市政、绿化、市容管理等方面的违法行为;对规划、环保部门相关职责已委托或依法划归城管部门的实施行政处罚。

  (三)工商部门依照职责负责查处物业管理区域内虚假广告、无照经营和擅自变更经营(办公)场所的行为。对利用车棚(库)及违反《物权法》第七十七条规定将住宅作经营(办公)场所的不予核发营业执照。

  (四)规划部门负责查处物业管理区域内破坏房屋外立面、违章搭建、改变房屋使用性质的行为 (如有委托,由被委托部门处理)。

  (五)环保部门负责处理物业管理区域内的油烟、废气和企业等经营性单位产生的工业噪声等超标行为。

  (六)价格主管部门负责制定(前期)物业服务收费和停车服务收费的办法,查处物业服务企业乱收费行为。

  (七)财税部门负责指导、监督物业服务企业健全完善财务和税收管理制度。对一些入不敷出的老住宅小区物业管理适当予以税收优惠减免,减轻老小区居民和物业服务企业的负担。

  (八)人防部门负责查处未按规定维护管理防空地下室、改变防空地下室主体结构、拆除人防设施设备及危害防空地下室安全和使用效能的行为。

  第五条  物业主管部门、街道办事处和乡(镇)人民政府(以下统称街道办事处)要确定分管领导,配备专职工作人员负责物业管理的监督指导工作,社区居民委员会会也要明确具体人员做好物业管理的指导工作。

  街道办事处负责本辖区内业主大会成立和业主委员会换届等工作的组织、指导,监督业主大会和业主委员会依法履行职责,调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷。

  社区居民委员会协助街道办事处开展物业管理相关工作。

  第六条  街道办事处应参与住宅小区物业项目招投标选聘物业服务企业、物业管理类别、物业服务收费标准的评定,指导、监督新建小区环境建设和老旧小区综合整治。街道办事处为新建住宅项目综合验收的成员单位,参与物业管理办公用房、社区组织办公用房和活动用房等物业配套设施的规划建设及竣工验收,对发现的问题有权提请有关部门予以纠正和整改。

  第七条  对物业管理区域内的突发事件实行快速处理机制。对危及共用部位、共用设施设备安全、严重影响业主生活秩序等突发紧急情况,需要立即维修的,有关部门(单位)应从速从快先行抢修、立即处理;市物业主管部门按照先指定维修单位施工、后立会限期解决问题的办法处理,有关部门不得以任何理由推诿、拖延。

  第八条  物业主管部门应当实行物业管理纠纷调解联席会议制度,召集有关街道办事处、社区居民委员会、物业服务企业、社区物业服务机构、业主代表等共同协商,调解纠纷。调解过程中,可以邀请人民法院、司法行政机关有关人员参加。

  第二章  业主、业主大会和业主委员会

  第九条  业主在物业管理活动中,享有国务院、内蒙古自治区人民政府颁发的《物业管理条例》规定的权利,并应当履行《物业管理条例》规定的义务。

  第十条  符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议,成立业主大会:

  (一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的;

  (二)房屋出售并交付使用的套数达到百分之五十以上的;

  (三)首套房屋出售并交付使用满两年且入住户数的比例达到百分之三十以上的。

  建设单位对具备召开首次业主大会会议条件的,应当在三十日内书面报告物业所在地的街道办事处,并提供有关资料。业主可以向所在地街道办事处,提出召开首次业主大会会议的书面要求。街道办事处对符合条件的,应当组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

  第十一条  建设单位应当按照物业所在地街道办事处的要求,及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料:

  (一)物业管理区域证明;

  (二)房屋及建筑物面积清册;

  (三)业主名册;

  (四)建筑规划总平面图;

  (五)交付使用共用设施设备的证明;

  (六)物业服务用房配置证明;

  (七)其他有关的文件资料。

  第十二条 符合成立业主大会条件的,街道办事处应当在收到建设单位或业主提出筹备业主大会书面申请后60日内,负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

  第十三条 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处代表和社区居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数,其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半,筹备组组长由街道办事处指派人员担任。业主代表由街道办事处组织业主推荐产生。建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。

  筹备组组建后七日内,街道办事处应当在物业管理区域内公告筹备组成员名单。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处协调解决。

  筹备组应当在成立之日起三十日内组织召开首次业主大会会议,选举产生业主委员会。

  第十四条 业主大会筹备组应当履行下列工作职责:

  (一)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;

  (二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

  (三)草拟管理规约、业主大会议事规则;

  (四)依法确定首次业主大会会议表决规则;

  (五)制定业主委员会委员候选人产生办法,确定业主委员会委员候选人名单;

  (六)制定业主委员会选举办法;

  (七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的,筹备组应当记录并作出答复。

  第十五条 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。具体标准由物业主管部门会同街道办事处和建设单位制定。建设单位应当在物业交付使用前将首次业主大会筹备经费缴交给街道办事处,由业主大会筹备组使用。

  第十六条  业主大会会议可以采取现场会议的形式,也可以采用书面、网络等征求意见的形式召开。

  业主可以委托业主小组代表或者代理人参加业主大会会议。业主小组代表参加业主大会会议时,应当事先书面征求所代表的业主意见,并将经业主本人签字的书面意见在业主大会上如实反映。代理人参加业主大会会议时,应当出具业主书面授权委托书和本人身份证明。

  业主大会、业主委员会依法作出的决定,对本物业管理区域内全体业主具有约束力。业主委员会应当在业主大会作出决定之日起三日内,将决定以书面形式在物业管理区域内公告。

  第十七条 业主委员会由业主大会会议选举产生,是业主大会的执行机构,依法履行《物业管理条例》规定的职责。

  业主委员会应当由本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表组成(经协商同意,也可适当选聘街道和社区干部),委员应具有完全民事行为能力,遵纪守法,模范履行业主义务,具有较强的公信力和组织能力,且需书面向业主大会作出承诺并积极、及时、全面履行工作职责。

  第十八条 业主委员会委员的人数应当是单数,最低人数不得少于3人。业主委员会主任、副主任在业主大会选举产生的业主委员会成员中推选产生。

  本人、配偶及其直系亲属在本物业管理区域提供物业服务的企业或者机构任职的,不得担任业主委员会委员。

  业主委员会应在选举产生之日起30日内向辖区物业主管部门备案,备案内容执行建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》。业主委员会备案的内容发生变更的,应当自变更之日起30日内办理备案变更手续。

  物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。

  第十九条 业主委员会会议由主任或主任委托的副主任召集,召开会议时须有半数以上的委员出席,业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。作出的决定须业主委员会经全体委员半数以上同意。

  业主委员会应当在作出决定后3日内,以书面形式将决定内容在物业管理区域内公告;业主可以要求查阅业主委员会的会议记录,业主委员会应当予以配合。

  业主委员会召开会议应当通知社区居民委员会,社区居民委员会可以派员参加。

  第二十条 业主委员会应当根据业主大会议事规则的要求召开业主大会定期会议。并通知物业所在地街道办事处,接受其监督和指导。街道办事处应当派人员参加。

  物业管理区域内有百分之二十以上的业主提议或者符合业主大会议事规则规定条件的,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

  业主委员会不按规定召开业主大会定期会议或业主大会临时会议的,业主可以请求物业所在地街道办事处责成业主委员会限期召开业主大会会议。业主委员会逾期不召开的,由街道办事处组织召开。

  业主委员会应当建立活动档案,并指定专人保管,档案一般包括以下内容:

  (一)各类会议记录、纪要;

  (二)业主委员会及业主大会决议、决定等书面材料;

  (三)各届业主委员会选举产生、备案的材料;

  (四)业主名册;

  (五)物业服务合同;

  (六)有关法律、法规和业务往来文件;

  (七)业主和非业主使用人的书面意见、建议书;

  (八)维修资金收支情况;

  (九)其他有关资料。

  第二十一条 业主委员会每届任期3-5年。业主委员会委员可以连选连任。业主委员会委员因本办法第二十四条、第二十五条的规定被终止委员资格后,业主大会应当在3个月内召开会议,增补新的业主委员会委员。

  业主委员会任期届满六十日前,应当召开业主大会会议进行换届选举。未按期召开的,由物业所在地街道办事处督促限期召开,逾期仍不召开的,由街道办事处组织召开业主大会会议进行换届选举。

  业主委员会任期届满之日起五日内,原业主委员会应当将财务收支情况向业主大会报告,并将有关资料、印章及其他属于全体业主共有的财物,移交给新一届业主委员会。

  未选举产生业主委员会,或者业主委员会发生半数以上委员资格终止、任期届满未换届、任期未届满提前退出等无法正常开展工作的情况时,由社区居民委员会代行业主委员会职责,对有关共有和共同管理事项组织召开业主大会会议讨论决定。

  第二十二条 业主委员会应当在每年3月底前通过公告等形式向全体业主报告上一年度工作情况,并报告街道办事处。业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问,业主委员会应当予以答复。

  第二十三条 对业主委员会主任的工作,百分之六十以上业主不认可时,街道办事处要及时指导、组织召开业主委员会或业主大会对业主委员会主任进行改选。

  第二十四条 业主委员会委员有下列情形之一的,经业主大会或业主委员会决定后,终止其委员资格:

  (一)不履行委员职责义务、不遵守管理规约,且拒不改正;

  (二)业主委员会过半数委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格;

  (三)侵害业主共同利益:

  (四)利用委员资格谋取私利;

  (五)不适合继续担任业主委员会委员的其它情形。

  业主委员会中止委员资格时,应当允许该委员提出申辩,并提请下次业主大会会议审议决定。

  第二十五条 业主委员会委员有下列情形之一的,其委员资格自行终止:

  (一)不再是本物业管理区域的业主(协商选聘的委员除外);

  (二)因疾病或者其它原因丧失履行职责能力;

  (三)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞呈;

  (四)被人民法院依法追究刑事责任或被公安机关劳动教养。

  第二十六条 业主大会、业主委员会的运作经费在利用物业管理区域内公共部位、共用设施设备的收益中列支;没有收益的小区,其经费按业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同约定或由全体业主分担。

  业主大会、业主委员会运作经费的使用情况应当向全体业主公布,接受全体业主的监督。

  第三章 前期物业管理

  第二十七条 新建住宅项目开发建设单位在办理开工报告前,到物业主管部门按照规划审批的配套项目签订《综合配套设施设备、环境建设承诺书》。

  第二十八条 开发建设单位应当在以下规定时限内完成物业管理的招标投标工作:

  (一)新建现售商品房项目应当在办理现售登记备案前30日完成;

  (二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

  (三)非出售的新建物业项目应当在正式交付使用前90日完成;

  新建的5万平方米以上的住宅项目,2万平方米以上的大厦项目,实行公开招投标选聘物业服务企业。建设单位为前期物业服务招投标活动中的招标单位。对于建筑规模小且投标人少于3个的项目,经物业主管部门批准,建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业。物业主管部门负责建立统一的物业管理招投标平台,为选聘物业服务企业提供指导和服务。

  建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。向物业主管部门交纳物业接管保证金。

  前期物业服务合同可以约定期限,期限未满,业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同自动终止。

  第二十九条 新建项目综合验收时,综合配套设施设备、环境建设未达标的,需按项目预算向物业主管部门交纳保证金。其中绿化建设按规划审批的绿化率折合面积后以一定的标准收取保证金,绿化成本标准以市建设局制定的标准为准;在综合验收规定的时限内仍未达标的,由物业主管部门将未达标部分资金划给已成立的业主委员会作为绿化专项资金。

  第三十条 建设单位应当在物业交付前60天内按照物业建设总投资千分之二的比例向前期物业服务企业支付前期物业服务费(该费用计入工程成本),用于物业交付前的前期物业管理,并由辖区物业主管部门监管,其中的百分之三十应在招投标开始前交纳,其余应在工程验收之前交齐。

  第三十一条 建设单位在销售商品房时,应将前期物业服务协议交予买受人,并由物业服务单位制定临时管理规约作为买卖合同的附件。临时管理规约应当在商品房销售前向物业主管部门备案。

  临时管理规约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理,物业管理区域环境卫生和秩序的管理,房屋外观的维护,业主的其他义务以及违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定,但不得侵害物业买受人的合法权益。

  物业主管部门应当制定临时管理规约示范文本,供建设和服务单位选用。

  第三十二条 物业服务企业应当在前期物业管理期间履行以下职责:

  (一)参与工程检查,对发现的质量问题及不适宜今后管理的问题及时向建设单位或相关专业管理部门提出整改建议;

  (二)掌握小区内各管网线路的布置,以单体楼房为单位建立工程资料和日常管理档案,规范财务制度;

  (三)就共有设施设备的安装位置、管线走向等事宜向建设单位提出建议,参与共有设施设备的安装、调试等工作;

  (四)对物业用房、社区组织用房的建设情况,向物业主管部门和街道办事处报告。

  (五)协助各专业管理部门督促开发建设单位整改开发建设中的遗留问题;

  (六)根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定,向业主提供服务并引导业主遵守约定,维护公共秩序;

  (七)根据街道办事处的要求,配合做好业主大会召开、业主委员会成立工作。

  物业服务企业应当在前期物业服务合同签订后的15日内派遣专业人员进入岗位,实施物业前期介入。

  第三十三条 供水、供电、供热、供气、邮政、通讯、有线电视等供应设施设备验收合格后,由各专业单位接管,接管的同时应提交小区管线平面图、地下管网图纸等资料。

  专业单位接收后,应当及时做好供应设施设备的维修、更新和养护,确保物业区域内供应设施设备的安全运转和全体业主的正常使用。

  专业单位委托物业服务企业负责供应设施设备日常维修养护的,应当与物业服务企业签订委托协议,明确维修养护的主要事项以及费用支付的标准和方式,并承担对其维修养护工作进行监督的责任。

  相关专业单位接收物业管理区域供应设施设备后所发生的维修、更新、养护等费用,在相关专业单位企业成本中列支。由建设单位自行组织施工的,在保修期内的维修由建设单位自行负责。

  第三十四条 物业服务企业按照规划和设计的标准与开发建设单位办理物业承接验收手续,开发建设单位将物业图纸资料、相关保修文件,特别是小区竣工总平面图、小区地下管网工程竣工图等移交给物业服务企业,同时报辖区街道办事处和物业主管部门备案。物业服务企业承接物业时,要对物业共用部位、共用设施设备等有关事项进行查验,并做好登记备案,签订承接验收协议后对其承担责任。

  业主委员会成立后,物业服务企业应当将接受资料的情况告知业主委员会。前期物业服务合同终止时,物业服务企业应当将资料移交给业主委员会或在业主委员会的参与下转交给新聘用的物业服务企业。

  在物业项目交付使用时,物业主管部门应当对物业管理用房配置情况进行现场核实。

  第三十五条 前期物业服务合同到期后,业主委员会未成立的,街道办事处及时指导业主召开业主大会和成立业主委员会。

  业主大会或业主委员会尚未召开成立期间,前期物业服务合同可以自动延续,由前期物业服务企业按照前期物业服务标准、收费标准继续提供物业服务。

  第四章 物业管理服务

  第三十六条 物业服务企业从事物业管理活动,应当具有法人资格,取得资质证书,并在其资质等级许可的范围内承接物业项目。

  非本市物业服务企业进入本市从事物业管理活动的,应当持营业执照、资质证书等材料到物业行政主管部门备案,办理准入手续 。

  第三十七条 业主委员会应当根据《内蒙古自治区物业管理条例》第四十条的规定与业主大会通过公开招投标中标或符合要求选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

  物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供物业服务,不得因业主欠缴物业服务费而擅自退出物业服务项目和降低物业服务标准。

  第三十八条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

  普通住宅的物业服务收费实行政府指导价;别墅等高档住宅以及写字楼、酒店、商场等其他非住宅的物业服务收费实行市场调节价。

  物业配套使用的电梯费和室内停车场(位)的综合服务费实行政府指导价。

  实行市场调节价的,具体收费标准由当事人自主协商后,在物业服务合同中约定。

  业主与物业服务企业可以采取包干制和酬金制等形式约定物业服务费用。

  第三十九条 物业主管部门会同价格行政主管部门负责制定适合多层次消费需求的物业服务等级标准。在同一服务等级标准中,要把物业费分解到服务项目,供业主委员会、物业服务企业在约定收费标准时参考。具体收费标准由业主与物业服务企业参考政府指导价并结合服务内容及公共能耗费的测算在物业服务合同中约定。物业服务企业要将约定的收费项目、收费标准和服务内容向业主进行公示,由业主监督执行。

  物业服务企业实行物业服务酬金制收费方式的,应当在物业管理区域内的醒目位置公布管理区域内企业上年度的物业费使用情况,物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况,接受业主的监督。

  业主委员会或20%以上业主对物业服务企业公布的收支状况有异议的,物业服务企业应当作详细说明,业主委员会也可以邀请审计单位进行审计。

  第四十条 业主应当根据物业服务合同的约定足额缴纳物业服务费,不得以任何理由拒缴物业服务费。业主与物业使用人确定由物业使用人缴纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带缴纳责任。已竣工但尚未出售,或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,或者物业买受人(物业使用人)长期不使用物业,物业买受人(物业使用人)、开发建设单位应缴纳一定额度物业服务费。

  对欠缴物业服务费的,由物业服务企业牵头,业主委员会、社区居民委员会配合,发函到欠缴业主所在单位请求协助缴纳,业主所在单位有责任协助催缴。物业服务企业、业主委员会、社区居民委员会还可以发挥公众约束力量,建立信誉公告牌,对逾期不缴纳物业服务费的业主采取定时公布、上牌公示的方法,让业主共同监督,并自逾期之日起按日加收千分之三的滞纳金。

  在房产交易时,产权人应当出具结算按规定缴纳的物业服务费用和住宅专项维修资金的证明,否则,房产部门不予办理房产交易手续。

  实行物业服务费收取快速处理机制。对业主违反合同约定,长期不缴纳物业费的,由物业服务企业求助物业主管部门、街道办事处帮助催缴,对无正当理由拒交的,依法提起诉讼,按法律程序解决。

  新建小区应设立交费刷卡点,积极推行水、电、暖、气、物业服务等“一卡制”收费方式。

  第四十一条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。专业单位不得强制物业服务企业代收费用,也不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。经物业服务企业同意接受委托代收的,相关单位要在委托协议中标明代收服务费。

  对无正当理由欠缴供热、供水、供电、供气等费用的业主,各相关部门可采取分户控制,停止对其提供服务,或通过行政和法律手段加以解决,不得因个别业主欠费而损害其他业主的合法权益。

  按照有关规定物业服务企业与各专业供应单位的职责原则划分如下:

  (一)供电设施:楼宇进户线以内,由物业服务企业或房屋产权单位(人)负责;以外由电业部门负责。

  (二)燃气管道:燃气部门负责供气安全工作,燃气管网支线干线、室内管线及附属设施由燃气部门负责。

  (三)自来水管线:以进楼口总闸为界,阀门以内(包括阀门)由产权单位(人)负责;以外由自来水公司负责。

  (四)下水管道:小区红线内化粪池及管线(不含市政管线)由物业服务企业负责;以外由排水部门负责。

  (五)电信(网通)管线:楼内电话预埋管线由产权单位(人)负责,其它管线由电信(网通)部门负责。

  (六)供热管线:楼宇外供热管线全部由供热部门负责。

  第四十二条 物业服务合同期限届满前九十日,业主委员会应当组织召开业主大会会议,决定续聘或者重新选聘物业服务企业。

  物业服务合同期限届满,业主大会未作出选聘或者续聘决定,原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的,由街道办事处组织征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后,物业服务合同自动顺延至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。

  物业服务企业应当自物业管理服务合同终止或者解除之日起10日内,向业主委员会办理下列事项,并报物业主管部门和街道办事处备案。

  (一)对预收的物业管理综合服务费及其它公共经费按实结算,结余部分应当按照合同的约定予以退回;

  (二)移交全部物业档案资料和有关的财务帐册;

  (三)移交物业管理用房、场地和其它财物。

  第四十三条 物业服务合同期限内,物业服务企业或者业主大会决定依法提前解除物业服务合同的,按照合同约定的内容执行。合同未约定或约定不明确的,解除合同的一方应当提前六十日将解除原因等情况书面告知对方。并向物业所在地的物业主管部门以及街道办事处备案,同时在物业管理区域内公告十五日。

  物业服务企业在合同期内擅自终止服务,三年内不得在本市承接新的物业服务项目,物业服务企业的法定代表人在三年内不得从事物业管理活动。给业主造成不良影响的,降低其企业资质,记入企业信用档案,给业主造成的损失从项目接管保证金内扣除;情节严重、构成违法的,依法承担相应责任,撤销企业资质,有关责任人三年内不得从事物业服务活动。对不良行为记录三次以上(含三次)的企业,不再批准招标承接新的物业项目,暂停资质年检一年。

  第四十四条 物业主管部门建立物业企业管理服务评比长效机制和项目经理管理考核制度,健全物业服务企业信用档案制度,并通过互联网等方式向社会定期公布物业服务企业的信用信息及信用等级,实行信用信息资源共享,完善社会监督。

  物业服务企业应当建立健全物业服务档案,并依据与业主约定的服务内容建立快捷的服务制度,制定服务时限,责任落实到人。提倡感动式、管家式的服务,鼓励物业服务企业和物业服务项目经理创立自己的服务品牌。

  第五章 物业使用与维护

  第四十五条 业主、使用人应当遵守法律、法规的规定,按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则,正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

  业主在使用物业时应当遵守临时管理规约和管理规约。

  临时管理规约和管理规约一般包括下列内容:

  (一)物业的使用、维护、管理;

  (二)住宅专项维修资金的筹集、管理和使用;

  (三)物业共用部分的经营与收益分配;

  (四)业主共同利益的维护;

  (五)业主共同管理权的行使;

  (六)业主应尽的义务;

  (七)违反管理规约应当承担的责任。

  第四十六条 物业管理区域禁止下列行为:

  (一)擅自拆改房屋承重结构、主体结构等违反房屋安全管理规定的;

  (二)擅自占用、损坏或者移动物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的;

  (三)违法搭建建筑物、构筑物,损坏或者擅自改变房屋外观等违反规划管理规定的;

  (四)占用消防通道、损坏消防设施设备等违反消防管理规定的;

  (五)随意堆放、倾倒、抛撒垃圾、杂物,擅自占用、损毁绿地、花草树木,擅自在建筑物、构筑物或者其他设施上涂写、刻画、悬挂、张贴,违法搭建外挂式保温阳台,违法搭建鸽舍等设施,饲养家禽、家畜等违反城乡容貌和环境卫生管理规定的;

  (六)放置易燃、易爆、剧毒、放射性物品,排放有毒、有害物质或者产生超过规定标准的噪声,饲养烈性犬、大型犬等违反治安管理规定的;

  (七)产生噪声、振动、烟尘、恶臭气体等违反环境保护管理规定的;

  (八)擅自设置摊点、开办公司等违反工商管理规定的;

  (九)法律、法规、规章禁止的其他行为。

  为规范业主的装修行为,控制违章装修,物业服务企业可向业主收取装修保证金,一般不超过2000元。无违章的及时返还。

  物业服务企业发现物业管理区域内有前款规定的行为的,应当劝阻业主,要求其及时改正,对不听劝阻或不予改正的,应当报告社区居民委员会共同解决或及时告知相关部门,相关部门应当依法及时予以处理。

  第四十七条 业主或者物业使用人装饰装修房屋,应当遵守有关法律、法规和规章的规定。

  业主、物业使用人装修房屋时,应当向物业服务企业或者社区物业服务机构申报登记。物业服务企业或者社区物业服务机构应当告知允许施工的时间、禁止行为、废弃物的清运和处置等事项。一般不要强制收取清运等费用。

  物业服务企业发现在装修过程中有违反有关规定的行为时,应当通知行为人立即停止并改正;对拒不改正的,应当及时报相关部门依法办理。

  第四十八条 修缮公用设备时,有关相邻住户应予配合。因修缮造成相邻住户房屋或设备损坏及其它财产损失的,责任人应予以修复或赔偿。凡相邻住户阻挠修缮的,由物业服务企业、业主委员会协调;因相邻住户阻挠修缮造成房屋及他人人身、财产损害的,由阻挠人承担赔偿责任。

  凡房屋及其附属设施有影响市容或者可能危害毗连房屋安全及其公共安全的,业主应予及时修缮。对拒不修缮的,业主委员会可授权物业服务企业进行修缮,费用由该业主承担。

  第四十九条 实行小区内公共部位有偿使用。小区内的公共场地及地面、楼体广告位归全体业主所有,开发单位不得出售出租。

  利用物业管理区域内的公共场地停放车辆的,物业服务企业可以根据当地价格行政主管部门确定的收费指导价格或业主大会的决议收取车辆停放费。

  物业服务企业可以根据业主大会的决议对楼体广告位出租收费。

  物业服务企业应当将车辆停放费、楼体广告位和场地出租费单独列帐,独立核算,除用于停车场地及设施有效使用的必要开支外,应当根据业主大会的决定,用于补充住宅专项维修资金或用于物业管理及补充业主委员会办公经费。

  业主委员会应当对车辆停车费和楼体广告位出租费的收支情况进行监督。

  第五十条 业主车辆较多的物业管理区域,经业主大会同意,业主委员会可以申请公安部门对小区内地面停车泊位和规定行车路线进行划定。

  第五十一条 大型车辆及载有危险化学品等易燃易爆品的车辆不得进入住宅小区;进入住宅小区的车辆应当在划定的停车位内按序停放,并遵守下列规定:

  (一)减速通行,遇到非机动车和行人应当合理避让;

  (二)禁止鸣号;

  (三)停放期间防盗报警器应当使用静音,发生噪音应当迅速解除;

  (四)不得将车辆停放在小区消防通道口或阻碍物业管理区域通行的主要交通道路;

  (五)车辆停放不得损坏绿地或影响其他业主使用物业或共有设施设备。

  物业服务企业应当加强对进入小区内车辆的管理,发现车辆有前款行为之一的,应当及时劝阻车主;不听劝阻的,对前款第(一)、(二)、(三)、(四)项行为,应当及时告知公安部门予以处理;对车辆停放损坏绿地的,应当及时告知街道办事处予以处理。

  第六章 物业管理用房、设施和经费

  第五十二条 建设单位应当按照规划要求配置物业管理用房和社区组织用房。

  建设单位应当按照建设工程规划许可证标明的地上总建筑面积千分之三的比例配置物业管理用房。

  物业管理用房及社区组织用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付,其面积、位置应当在批准的建设工程规划设计方案中标明。因依法调整规划,物业竣工验收后的实测地上建筑面积超过建设工程规划许可证标明的地上建筑面积的,建设单位应当对超过部分按照本条第一款规定的比例补充配置物业管理用房;确实无法补充配置的,应当按照该物业管理区域内的物业平均销售价格支付不足部分的相应价款,列入住宅专项维修资金或者按照业主大会的决定用于物业管理方面的其它需要。对物业管理用房和社区组织用房的具体位置和面积,建设单位应当征求物业主管部门和街道办事处意见,在规划方案中确定,在规划审批时明确,在施工图审查中专审(包括环境施工图),在开工许可中硬性标明,并不得任意调整。

  物业管理用房配置不得少于50平方米。新建和改造住宅小区居民在500户以下的配置社区办公活动用房不低于300平方米,小区居民在500至1000户的配置社区办公活动用房不低于500平方米,小区居民在1000户以上的每百户配置社区办公活动用房不低于50平方米。

  物业管理用房应当为地面以上独立成套房屋,具备供水、排水、供电、供气、供热以及采光、通风等使用功能。

  物业管理用房的所有权依法属于业主,由物业服务企业和业主委员会按照规定使用,不得挪作他用。

  第五十三条 物业交付前,建设单位应当按照本细则第五十二条规定的标准将物业管理用房交给物业主管部门。业主委员会成立后,物业主管部门应将物业管理用房的产权证明等资料移交给业主委员会。首次业主大会召开后,业主委员会应当将物业管理用房的位置、面积等在小区内公告。

  因分期开发等原因,不能足额提供当期物业管理用房的,建设单位应在物业交付前向物业管理部门支付同类地段、同等面积商业用房的市场租金作为经济补偿,并在后期开发中及时补足物业管理用房。该经济补偿应当专户储存,在业主委员会成立后一并移交给业主委员会,用于补充物业专项维修资金或按照业主大会的决定用于物业管理方面的其它需要。

  第五十四条 物业管理用房的所有权属于该物业管理区域内的全体业主,其所有权不得分割、转让和抵押,使用用途不得擅自改变。

  物业管理用房主要用于物业服务企业开展物业服务和业主委员会进行办公。对办公剩余部分,由业主委员会根据业主大会的决定自行出租或委托物业服务企业出租或经营,租金或收益用于补充住宅专项维修资金或按照业主大会的决定用于物业管理等方面。物业服务企业与承租方签定的租赁合同应当经过业主大会或业主委员会同意。

  第五十五条 物业共用部位、共用设施设备的日常维修养护,由物业服务企业或者社区物业服务机构负责组织维修,费用从物业服务费用列支;对物业共用部位、共用设施设备除日常维修养护之外的维修、更新和改造,由物业服务企业或者社区物业服务机构负责组织维修,费用从专项维修资金列支。

  业主专有部分、自用设施设备的维修养护责任和费用,由业主自行承担。

  物业保修期内,发生工程建设质量问题的,由开发建设单位按照规定承担维修责任。

  共用部位、共用设施设备的范围按照有关规定执行。

  第五十六条 住宅专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造,不得挪作他用。

  住宅专项维修资金由业主交纳,收取情况由收取单位向业主委员会明细告知。住宅专项维修资金原则上统一由物业主管部门专户存储。住宅专项维修资金使用要经业主委员会同意报物业主管部门审核确认,批准执行。

  住宅专项维修资金的利息,可按银行活期存款利息计算。

  第五十七条 发生危及房屋使用安全等紧急情况,未按《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定实施维修和更新、改造的,物业主管部门可以组织代修,费用从相关业主住宅专项维修资金账户中列支;其中涉及已售公有住房的,应当从售后公有住房住宅专项维修资金中列支。

  物业主管部门组织代修的,按照以下程序办理:

  (一)组织相关专业部门进行鉴定并出具鉴定报告;

  (二)由街道办事处或社区居民委员会就工程事项出具相关证明;

  (三)由具有相应资质的施工单位制作工程预算并经工程造价咨询机构审定;

  (四)物业主管部门将工程费用分摊至相关业主明细帐户;

  (五)物业主管部门审核同意后,发出划转住宅专项维修资金的通知,所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

  第七章 旧住宅小区物业管理

  第五十八条 本细则所称旧住宅小区是指城市规划区内房屋建造时间较久(一般为上世纪90年代以前,且没有缴存住宅维修资金),房屋年久失修,配套设施缺损,环境脏乱差,通过市场机制难以实现物业管理的住宅小区。

  第五十九条 制定旧住宅小区(或单体楼)综合改造和管理的中长期规划和年度计划,并安排专项资金用于旧住宅区的综合改造,对供水、供气、供热、排水、屋面、墙体、道路等配套设施设备进行修缮和改造。要将此项工作纳入工作日程和财政预算,逐年增加投入进行改造。

  街道办事处应成立社区物业服务机构或组织业主自行管理,主要提供环境卫生清扫保洁、房屋共用部位和共用设施设备日常综合维修等基础性服务。有条件的小区要将绿化养护、公共秩序维护列入自行管理,所发生的费用由业主共同承担。

  第六十条 街道办事处、物业主管部门应当组织改造后的旧住宅小区的业主成立业主大会,选举业主委员会。业主大会无法成立的,街道办事处可以指定社区居民委员会代行业主委员会职责,确定管理方案,签订管理规约。

  第六十一条 旧住宅区综合改造后应当推行专业化物业服务,由物业服务企业根据业主的需求和支付能力,提供房屋及配套设施维护、卫生保洁、绿化养护等基本的物业服务,合理收取物业服务费用。对尚不具备引入专业物业服务条件的,业主应当在社区居民委员会的指导下,实行住宅区自我管理、自我服务,并承担相应的管理费用。

  第八章 法律责任

  第六十二条 对违反本细则的行为,按照国务院颁发《物业管理条例》、《内蒙古自治区物业管理条例》的有关规定进行处罚。

  第六十三条 物业行政主管部门和其他有关行政管理部门及其工作人员应当依法履行职责,不得玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊。

  违反本条前款规定的,由监察机关或者有关部门对其主管领导和直接责任人给予行政处分;违反行政问责规定的,由监察机关或者本部门对其主管领导和直接责任人给予行政问责。

  第六十四条 建设单位违反本细则规定有下列行为之一的,由盟、市物业行政主管部门依据职责权限按照有关规定给予处罚:

  (一)未按规定将物业管理区域符合业主大会成立条件的情况书面报告物业所在地街道办事处,或者未按照规定提供有关资料的;

  (二)未按照规定配置物业管理用房的;

  (三)对住宅物业未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的;

  (四)与物业买受人签订物业买卖合同时,未将前期物业服务合同作为附件的;

  (五)未按照规定向物业服务企业移交物业管理用房的;

  (六)未按照规定向物业服务企业移交有关资料或者未向物业主管部门报送备份的;

  第六十五条 物业服务企业违反本细则规定有下列行为之一的,由盟、市物业行政主管部门依据职责权限按照有关规定给予处罚:

  (一)未取得资质证书从事物业服务的;

  (二)物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的;

  (三)非本盟物业服务企业进入本盟从事物业管理活动未备案的;

  (四)聘用未取得职业资格证书的人员从事物业管理活动的;

  (五)未办理物业服务合同备案的;

  (六)未按照规定缴存物业服务信用保证金的;

  (七)不按照规定办理退出交接手续,移交有关资料、财物的。

  第六十六条 单位和个人违反其他规定的,由有关行政管理部门根据相关法律、法规、规章的规定予以处罚。

  第九章 附  则

  第六十七条 本细则下列用语的含义:

  住宅小区是指达到一定规模,基础设施配套比较齐全的居民生活小区(含居住小区、住宅组团)。

  物业服务是指物业服务企业按照《物业服务合同》约定,对业主提供和谐亲切的居住氛围、便捷周到的各项服务、及时有效的沟通配合,并对服务内容(项目)质量承担相应职责。

  公共能耗费是指小区共用部位、共用设备和公共设施及在公共性服务中所发生的水、电、煤、气等能源消耗所产生的费用。

  小区的共用部位是指一幢住宅内部,由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯机房、走廊通道、走廊墙、房屋承重结构(房屋的基础、楼板、屋顶、梁、柱、承重墙体等)、室外墙面屋面等部位。

  小区的共用设备是指一幢住宅内部,由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防器具、排气阀、单元门、小区大门、小区智能化设备和控制设备等设备。

  公共设施是指物业管理区域内,由业主和使用人共同使用的道路、停车场库、照明路灯、给排水、燃气等各种管线、消防设施、窨井、化粪池、绿化、景观、自行车存车棚、垃圾废物储存设施、专用房屋等设施。

  第六十八条 本细则施行前已成立业主大会的物业小区,由业主委员会会同建设单位、物业服务企业按照前款规定负责办理移交手续;未实施物业管理已交付使用的住宅小区,由所在街道办事处、社区居民委员会负责牵头,参照本细则前款规定组织办理移交手续,相关单位必须接收。

  第六十九条 本市行政区域内非住宅小区内的其它住宅实行物业管理和非住宅物业管理参照本实施细则执行。

  第七十条 本实施细则发布之日起施行。

  本实施细则由乌兰浩特房产管理局负责解释。


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