地产老总展望2006南昌楼市

                            熊朋 / 江南都市报

   2005年，对于南昌楼市来说是充满变数的一年，而已经到来的2006年，既是充满期待又是充满悬念的一年，楼市“大戏”究竟如何演绎，请细细品鉴一下各位地产老总的精辟观点。

　　房地产发展品牌化

　　王永超(万科四季花城总经理)：

　　回首2005，南昌楼市在宏观调控的大背景下一路走来，可谓波涛拍岸，处乱不惊。市场表现是对南昌地产走势的最好阐述，展望2006，南昌楼市的轨迹似乎更加清晰明确。一个成熟规范、理性健康的市场态势已成趋势，南昌楼市将从市场到体制，到企业全面开始步入一个持续、健康、稳定的发展轨道，市场的竞争也将从项目竞争上升为品牌竞争，房产企业的品牌价值将日益凸显。2006年，将是南昌楼市全面提升的一年，将是品牌房企发展的一年，对于身处其中的每一个房地产企业来说，机遇和挑战并存。

　　企业的公民责任一直都是万科集团所倡导的目标之一，在过去的一年里，万科荣获了中国房地产行业第一个全国驰名商标称号并再度入选“中国最受尊敬企业”和“中国最佳企业公民”。作为分公司之一，江西万科益达房地产发展有限公司致力于通过自身的实践为集团目标提供更坚实的理论依据，面对新形势，我们已做好准备。2005年12月12日，根据万科集团统一安排，花城物业公司已将南、北两区的“物业管理处”统一更名为“物业服务中心”，以此向客户表明我们“服务为本”的态度，在物业服务的形象和内涵方面提出了自己的新主张。2006年江西万科益达房地产发展有限公司还将进一步提升建筑科技、建筑节能、建筑生态等产品品质，为更多的南昌市民提供一流的产品和服务。

　　住宅产品进一步升级

　　王新龙(南昌万达地产总经理)：

　　万达星城由大连万达集团旗下的南昌万达房地产开发有限公司开发，是目前红谷滩中心区规模最大的住宅项目，目前该项目一期、二期已顺利交付。从2005年开始，万达星城主动进行产品技术创新，将节能技术在西区以及今后开发的住宅项目(近4000户)中普遍实施，开江西省住宅项目节能之先河，并于2005年和2006年分别荣获南昌市建委授予的“南昌首家节能住宅示范小区”称号和江西省建设厅授予的“江西首家节能住宅示范小区”称号。一直以来，万达星城的产品已受到南昌市民的广泛认同和支持，2005年推出的西区三批新型节能住宅也已基本完成销售，另一方面，万达星城为产品创新作出的不懈努力也赢得了南昌业界同仁的普遍好评。在住宅项目开发过程中，红谷滩新城市中心区和万达品牌的吸引力实现了完美的结合。

　　有一个明显的释放

　　郑劼(名门世家总经理)：

　　从官方层面上来看，中国房地产协会副会长顾云昌认为，中国房地产市场有效需求将依然旺盛，房价会保持稳中有升。他表示，2006年经济发展的基调是平稳地、较快地发展，房地产业的发展也应该如此。从政策层面看，会以稳定为主，有些微调，但不会出现大的政策调整。

　　从土地供应结构上看，今年南昌住宅市场销售价格将会继续上涨。但是房价的走势最终取决于两个因素，即供应和需求，2006年住宅市场将会出现项目的集中供应现象，而今年抑制的需求也将有一个明显的释放，这将使供需在量上达到一个平衡，而供应结构则直接决定了明年房价的走势。2006年住宅市场销售价格将稳中略升，但是由于宏观政策的延续性决定了其增长幅度继续放缓。

　　打造自身核心竞争力

　　何如良(莱茵半岛花园总经理)：

　　房地产业的发展经历了太多风雨，如今已从不成熟慢慢走向成熟，一个成熟的房地产市场，就会开始意识到品牌的重要性。在市场不太成熟，供不应求的时候，产品是不需要品牌的，因为产品一生产出来就能卖掉。可是随着市场日益走向成熟，一批先知先觉的房地产企业已经预感到了要更加重视自身品牌，更加重视用自己的竞争力来迎接可能到来的较严峻的行业竞争格局。虽然南昌房地产市场一路飘红地走到了今天，虽然市场现在还没有进入总体过剩时期，但对2006年乃至2006年以后的市场，我们都不能持有太乐观的态度。因为自从2005年房地产调控以来，市场格局已经开始发生了一系列变化，房地产也正进入一个调节期，一个新的发展阶段，企业核心竞争力与品牌的建设更因此提上了日程。

　　品牌代表企业对消费者的一种负责任的态度，这是品牌最本质的东西，也是它的价值所在。在市场竞争严峻的时候我们就需要房地产品牌，负责任的商家也都在为创造品牌而努力着。一个公司、一个产品在确立了它的品牌之后，其实就是最大的保护、降低了消费者的风险，无论是对企业还是对社会来讲，品牌从某种程度上说也降低了成本。这对消费者来说便是最大的利益，更是得到了一种保障。所以说，2006年南昌房地产市场必将进入一个品牌和打造自身核心竞争力的时代。因为我们的产品需要通过品牌这个媒介，让别人来对比和评价它的品质如何。

　　品质优越的产品将领先市场

　　黄熹(恒茂国际华城营销总监)：

　　2006年的南昌市的房地产必然维持2005年下半年的稳步上涨态势，但值得注意的是，南昌房地产市场经过这些年的发展，消费者已经不是简单地为了满足居住要求而购房了，而提升到了对购买住房的各方面条件有很高的品质要求。品质优越的产品在2006年一定会领先市场，受到广大消费者的青睐。

　　品质是开发商和消费者共同的选择，它不仅能给开发商带来利益，也能给消费者带来利益。所以，最先注重品牌效应和培植品牌的开发商必将给自己带来无形且不可估量的利益。因为只有产品品质和企业品牌被消费者定格之后，知名品牌在消费者心中才会有一席之地，品牌也就成了消费者消费时的一种区别模式。所以，2006年发展商需要品牌，消费者需要好品质的房子。

　　南昌房价将延续上涨

　　罗继东(金融街南昌置业有限公司总经理)：

　　经过政策洗礼后的南昌房地产市场，2006年将会更为理性、健康地发展，价格总体上还会延续2005年的上涨趋势，不会有太大的变动。

　　南昌房地产有这样的规律，就是每年都有一个热点区域，如2002年是高新区、2003年是红谷滩、2004年是青山湖、2005年是昌南板块。从这个趋势上看，2006年南昌房地产的热点将出现在红角洲。理由是：第一，红角洲左有赣江，南有卧龙山风景区和前湖公园等自然景观。政府本着人脉、文脉、山脉、水脉四脉合一的理念，欲将其打造成“城中有水，水中有城”的南昌“阿姆斯特丹”。这里将是南昌最易居的新都市中心。第二，从政府开发力度来看，水、燃气、通讯等市政基础设施已经基本完成。桥梁、大部分道路和十里滨水景观带(赣江公园)已经基本完成。其中“赣江圣典”、世界第一高度的“南昌之星”的摩天轮等正在建设中，中国傩园也正式开园。此外，南昌大学、南昌航空学院、南昌科技大学等高等院校正式投入使用，一个新的大学城已矗立在红角洲。第三，目前金融街外、厦门联发等企业的房地产开发项目已经破土动工，同时还有广东联泰等多家企业的项目也正在酝酿之中。

　　南昌楼市将持良性发展态势

　　胡建红(平海房地产开发公司营销副总)：

　　2005年，国家对房地产进行了政策调控，一些房价偏高的城市，如上海、杭州等地的房价快速上涨的趋势有所缓解。而南昌楼市一直保持着良性发展态势，且在下半年还出现了需求上涨，市场回暖的态势。经过房地产政策的调整，市场逐渐回归理性发展，人们对购房的选择也会更加理性化，大规模，完善社区配套的住宅区将能赢得南昌市民的更多青睐，价格也会小幅上涨。

　　南昌楼市经过近年来的迅猛发展，持续呈现出稳中有涨的趋势，各大片区也随着发展进程的不断加快，差异化逐渐明显。象湖新城板块虽是一个新兴高尚住宅片区，但凭借其良好的生态环境优势、便利的交通环境和适宜居住的地段价值等特点，在2005年片区整体优势已基本奠定。相信它在2006年将会进一步实现价值升级，成为南昌楼市的最大亮点。

　　房价涨幅将趋于理性

　　马亮(江信国际花园副总经理)：

　　2005年房地产行业走过了风风雨雨的政策调控年，到年终盘点时才发现，全国各城市还是保持上升的态势，但涨幅在政策调控的作用下，已经明业趋于理性。2006年延续政策调控的趋势，相信国家还将会有相应的配套政策出台，根据国家经济报告精神，2006年将大力引导消费者合理的住房消费。南昌地产整个受政策调控的影响不是很大，2006年也将继续保持平稳略升的态势进行发展。

　　江信公司从1993年成立至今也已有12年的光景，经历了房地产行业的潮起潮落，近几年开发的红谷滩江信国际花园项目更是深受消费者亲睐。2006年江信公司的又一精典之作江信国际嘉园也将与南昌市见面，该项目是一个集商业、办公、高尚住宅于一体的综合小区。最后，我们将用最真诚的祝福与大家共同迎接2006年的到来。

　　进入准现房销售时代

　　王珏(世纪风情营销总监)：

　　经过了2005年的一番洗礼，2006年南昌市房地产业将迎来一个新的开始。来年的房地产市场将是以什么样的姿态展示在人们面前，房价究竟会不会下跌，物业税会不会开征等，相信各路专家学者都是见仁见智。但可以肯定的是，南昌房地产站在了一个新的历史阶段的起点，市场产品是百花齐放，种类丰富；价值理性回归；消费者的权利得到更多体现。市场突出表现为期房销售真正进入准现房销售时代。

　　这几个转变都是历史性的，将主导南昌市房价的涨跌。结果肯定是房子质量越来越好，优胜劣汰的市场机制真正建立。

　　准现房市场的到来也是消费者理性消费带来的结果，是市场成熟的表现。这必将使开发商出于市场竞争的考虑，走向市场差异化道路，市场产品种类必将越来越丰富，这也是消费者权利的具体体现，因为一切以满足消费者个性需求为主，而不是市场上都是千篇一律的兵营。中式的、欧式的、毛坯房、精装房、别墅、多层、公寓等，越来越多的优质产品将供消费者选择，这也是市场经济发展的必然结果。

　　价值的理性回归。房价的高位是市场敏感的热点，这几年房价的快速增长，肯定有不理性的成分在内。经过2005年的市场洗礼，过去只依靠包装一些概念，不在产品品质上下功夫的产品必定被市场淘汰。一些开发商提出精品时代的到来，就是针对南昌市房地产业发展趋势的一个明确信号。房价基本是稳中有升，南昌市房价已经上涨到了一个瓶颈阶段，虽然会延续房价的惯性继续上升一定幅度，但由于受到销售情况的制约，大幅上涨已不可能，当然个别地段好，质量好的房子例外。

　　房价在理性中攀升

　　李念(丰源集团市场策划总监)：

　　2006年的南昌楼市将在承接2005年下半年良好发展势头的基础上继续向前推进，消费者普遍关注的房价问题将继续在理性中向上攀升，(上升的幅度应与南昌的城镇居民收入的增幅速度相接近)。理由有四点：1.传统老城区和红谷滩中心区的土地供应量总体呈下降趋势，新商品房的供应量有效供给有限，商品房的稀缺性导致老城区和红谷滩中心区无论是二手房还是新房的交易价格将继续向上抬升。2.城市边缘象湖新城、凤凰洲、红角洲、新建县随着一些大盘在2005年已相继入市，2006年随着它们各自一期工程的交付，环境、景观的落实，无论是现状、环境，还是营销自身的需要，它们的价格也将继续呈上升的势头。3.消费者在历经宏观调控的心理对恃之后，对南昌楼市的未来也充满期待。在政府的正确信息引导之下，加之购房居家的需要，导致他们不再犹豫观望，而是按照原有的置业计划行进。4.本地不少开发商在上海、杭州、南京等地楼市的残酷现状前不断地警醒自己，一方面不希望有过多的炒房投机客，另一方面也不断地加大自身对产品的投入，以期更好的获得消费者的青睐，而投入成本的增加、土地竞争的加剧，也将进一步增加开发商的成本，这也会抬升房价。

　　2006楼市雨停转晴

　　王少华(南昌金百利房地产服务有限公司副总经理)：

　　回顾过去的一年里，是中国楼市最惊心动魄的一年，也是南昌房地产市场跌宕起伏的一年。中央政策从老国八条、新国八条到七部委文件，宏观政策出台的级别之高、密度之大、影响之远，在中国房地产市场的发展史上，前所未有，国内一线城市的地产市场都因此经历了一个前所未有的“煎熬期”，购房者持币观望的态度迫使开发商不得不放下架子变相降价，使得一线城市的“房价泡沫”被一点点挤出。反观南昌的地产市场，南昌房价一直处于中部省会城市中等偏低的水平，因此所谓的“泡沫”现象并不明显。从宏观角度来看，宏观的经济周期与房地产发展政策、调控有密切关系。因此，按照南昌近几年的经济发展速度与形式以及在中部地区的经济地位来看，2006年南昌的房地产市场又将迎来一个“艳阳天”，房价将会继续“稳中有升”，尤其是一些好的地段，升值潜力将不可限量牎

　　有望形成发展新格局

　　陈家铭(铭雅欧洲城执行董事)

　　伴随着南昌市作为区域中心城市的吸引力和幅射的逐步增强、投资和居住环境的不断改善，来昌购房投资置业的外地居民不断增多，推动着城市化进程的加快，这些又为南昌房地产市场带来新的需求。

　　房价方面，由于市场的需求、楼盘自身素质的提高、土地价格的上涨、银行的加息等因素促使成本的增加等等都将提升房价，所以整体房价将持续上涨，但涨幅趋缓。

　　伴随着房地产重心的转移，红谷滩新区的成熟度将进一步完善，南昌房地产供应结构矛盾也将因外围的发展，大盘的开发，经济适用房的增多而趋缓。总的来说，2006年南昌房地产市场将是在现有基础上继续向前推进、不断调整的一年，同时也是为南昌房地产市场转型奠定基石的一年，新发展格局也将形成。

　　客户感受是检验我们工作的最高标准

　　蒋本奕(南昌中溢置业公司总经理)：

　　香溢花城在2005年开始开发、开始成长，也开始成熟。作品牌公司的理想，使我们必将承受更多的义务、责任和磨难。但是，彩虹只有经历风雨，才能更加绚烂。告别与迎接：我们会对所有的过往说——时间再次给了我们生命的历练；我们也会对即将迎面而来的现在说——时间还将给我们生命的磨练。

　　2005年，我们用心血与智慧，塑造产品的同时，更加注重自我塑造。经历新政考验，我们最终得到了市场的认可、认同和接受。但是，我们同样经受了市场对我们诚信的检验。在面对业主意见和问题时，我们懂得了一个市场原则，那就是：客户感受是检验我们工作的最高标准。

　　2006年，一个香溢花城开始走向理性深度的一个关键年，“品质筑家”意味着的不是自豪和骄傲，而是更大的压力，这种压力与其说是市场给的，毋宁说是我们自己给的：因为，我们不甘于平庸。

　　商业助推城东楼市

　　李敏(京东·鹿鼎企划部经理)：

　　曾几何时，城东作为南昌楼市板块一颗耀眼的新星，呈现出勃勃生机。城东内有艾溪湖，环境优美；坐落高新开发区，产业聚集；周边高校云集，文化气息浓厚。诸多优势成就城东的房地产一度火热。但其商业配套的落后的“短板”也日益显现，在2003、2004年城东房地产的发展陷入低谷。2005年，随着商业配套的完善，城东板块重现昨日繁盛。体量达40万平方米的京东.鹿鼎购物公园拔地而起，涵盖众多业态，将很好地满足当地居民所需，助推城东房地产发展。