2006年北京房地产市场回顾与2007年展望

张舰 / 北京青年报

又到一年收官时，可以说2006年的北京房地产业是一个充满故事的一年，从上半年的无房可卖，到年中宏观调控，再到年底土地市场上上演的天价地落户普通房，政策的不断出台虽然从一定程度上规范了房地产市

场，但从另一层面，政策因素并没有真正意义上对房价造成太大影响。但毋庸置疑的是，2007年，已经押宝调控的有关部门将继续着稳定房价的路径，房地产开发商们也将一如既往地走上如履薄冰的征程……

2006地产———市场翻滚过山

住宅市场

●政策波动住房市场结构

●土地交易牵动市场神经土地市场交易活跃

2006年1-11月，北京土地招拍挂市场共成交土地626.9公顷，其中建设用地面积441.7公顷。成交土地规划建筑面积689万平方米，较2005年同期相比增长了187.8%。成交土地73宗，而去年同期只有25宗，2006年土地市场交易活跃。

首先，招标出让渐成主角。

2006年土地市场总体成交价格2847元/平方米，较2005年同期相比下降了9.9%，这主要是因为2006年宏观政策出台后招标出让土地的比例大幅度上升。

土地市场招标出让成交土地建筑面积所占的比例为45.4%，而2005年同期这一比例为0%。

其次，住宅用地继续成为土地市场的焦点“地王”不再出现。

1-11月，住宅用地成交规模544.4万平方米，占总成交量的79%，这一比例较去年上升了十几个百分点，北京住宅市场强大的需求继续使住宅用地成为供需的绝对焦点。

从今年成交的地块看，有30宗土地以起始价成交，其它高于起始价成交的土地中，成交价较起始价的增幅大部分都在20%以下，在如今土地主管部门对土地价格进行严控的情况下，以往土地市场中的“天价地块”或“地王地块”将很难再出现。

第三，八大城区与远郊区县平分秋色五环内土地日益稀缺。

从成交土地的区域分布看，八大城区成交面积所占的比例为48%，楼面地价成交均价4637元/平方米，还是一个较高的价位。

在八大城区中，作为住宅市场供应的高房价区域及需求的热点区域，朝阳区的土地市场最为各方关注，今年朝阳区土地成交规模占总成交规模的20%，远领先于其它区域，成交均价5067元/平方米，而且本年度居住用地中两个“最高”：楼面地价最高的工体4号地（楼面地价成交价11015元/平方米）以及总价最高的广渠路36号地（总成交价26亿元）均位于朝阳区。

从本年度成交土地的环线分布看，五环内的建设用地越来越少，土地供应继续向五环外的郊县倾斜。1-11月，远郊区县所占的比例已经达到土地市场总体成交面积的52%，如果再加上八大城区中位于五环外的近郊土地，那么位于五环外的郊县土地成交量已经高达68.4%。

第四，2006年住宅市场供应深度下降。

通过对近5年的住宅供应量来比较可以发现，今年1-11月住宅市场上市面积总共为1357.07万平方米，总套数为11.02万套。对比去年供应面积减少了563.13万平方米，套数减少了3.81万套，下降到了近年来的最低点。我司认为，造成今年供应短缺的主要原因是国家政策对住宅市场结构的调整，导致大部分在建住宅项目在产品上调整，推迟了上市时间。

2006年住宅市场成交量小幅缩减。2006年1-11月住宅市场成交量为1554.50万平方米，成交套数为12.88万套。与去年供应量相对应，2006年的成交量有所缩减，比去年同期下降5.57%，同时成交套数减少了1.01万套。中原认为，造成2006年成交量下滑的主要原因有两条：

首先是2006年供应量总体下降，客观上带动了需求量的萎缩；其次，国家加大了对投资购房的打击力度，除了贯彻原有的打击投资炒房的政策，还特别加强了对外资购房的限制。2006年7月11日，国家六部委联合颁布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理，投资购房的需求被打压，也是需求量下降的主要原因之一。

第五，住宅市场销售价格继续增长。

2006年1-11月住宅销售成交价格为8181元/平方米，虽然今年国家颁布了政策试图控制房价，但今年成交价格涨幅仍达到15.53%，比起去年成交价格涨幅上涨了5.46%左右。可见，政策的具体贯彻还需要等待一段时间，从今年月度价格变化趋势来看，月度价格变化起伏不定，但总体趋势仍然呈上涨态势，当月成交价格主要由当月的成交项目品质及数量决定。

第六，销售速度波动较大。

从1-11月销售套数情况来看，销售套数最多的为4月，月销售套数达到15089套，销售套数最少的为2月，仅为7392套。

从今年1-11月住宅销售速度来看，销售速度最高的月份为4月，达到平均502套/天，销售速度最低的月份为2月，仅为平均264套/天。

写字楼市场

●写字楼供需两旺供应进入高峰

（1）2006年写字楼出现井喷高峰，新增预售供应截止到今年11月底，已经达到312万平方米，达到写字楼市场供应的最高峰。（2）新增供应继续向边缘集团扩散，七大主力商圈供应只占总供应的37％，从今年各商圈的供应量来看，包括亚奥区域在内的主要写字楼商圈供应总量为115万平方米，只占到了年度总供应量的37％。（3）写字楼二手市场活跃。（4）以文化创意为卖点的写字楼迅速发展成较为知名的项目有大成创意大厦，西海48文化创意中心，北京创意大厦、东方梅地亚中心、华远企业号并取得较好的销售业绩。

●投资需求上升

（1）写字楼投资需求上升。随着国家宏观调控政策的逐步加深，北京住宅市场投资需求下滑，这一部分需求随之寻找替代品，于是市场表现一直比较稳定的写字楼市场成为房地产投资客群瞄准的重点。（2）写字楼需求呈现多元化态势。随着北京城市整体规划的完善，北京产业结构逐步升级，办公客群聚集程度加强，不同产业对办公产品的需求呈现更大的差异，对办公产品也要有更多的个性化元素，体现在营销上即为定制产品的增多。

●价格整体下降

从价格看，整体均价呈下降趋势，但甲级写字楼价格平稳上升，甲级写字楼租金上涨，入住率出现下滑。

●热点区域初显

从区域看，CBD、东二环仍是本年度热点，南部区域热度初显，望京多个写字楼盘供应。从2006年区域供应图上看，CBD总体供应量接近40万平方米，东二环达37.6万平方米，这两个区域既是东部的两个主要商圈，也是近两年的供应热点。从上图还可以看出，南部区域，尤其是南三环一带，新增写字楼项目增多，望京区域在今年也有多个楼盘供应。预计明年南部区域写字楼供应仍会继续增加。

●商务花园激增

生态办公仍是产品主要诉求点，低密度商务花园产品供应加大。

商业市场

●商业地产市场交易情况

首先，2006年市场总体供应略有增加。

2006年1月-11月商业市场总体供应面积约247万平方米，较2005年同期增加了32万平方米，同比增长了14.88%

各区县2005年与2006年供应量基本持平。

其次，供应量热点区域仍集中在朝阳区和海淀区，占总供应量的60%左右。

2006年北京市经营性商业用房供应量最高的区域为朝阳区，总供应面积约108万平方米，占整个北京市总供应量的43.78%，其次为海淀区，供应面积约39万，占15.9%。

第三，市场需求逐步调整，投资重点由市中心逐步转向郊区化发展。

2006年北京市总销售面积约为104万平方米，占总上市面积的42%，其中销售率较高的区域集中在远郊区县，城八区销售率均低于50%。

第四，销售价格持续增长，但增幅明显下降。

2006年北京市商业用房成交平均价格为15582元/平方米，城八区中东城区价格最高，达到22079元；远郊区县中，顺义的成交价格最高，达到了11911元，其他区县价格基本持平，在7500元左右。与2005年同期比较，2006年每平方米销售价格上涨了1450元，同比增长10%，增长幅度明显放缓。

第五，租金价格因区域不同、业态不同而差异较大，租金走势平稳。

北京市租金市场因不同区域差别不同，租金最高的区域为CBD区域，租金可达20元（每天每平米）以上，但是增长幅度最高的应该在南部等新发展区域，租金增幅超过10%。从市场整体角度看，租金走势平稳。

●谁买走了北京的商铺

首先，购买客群仍以本市居民及企业、外省个人为主，预计未来个人投资仍将占据主要地位。

2006年购买客群主要以本市城镇居民、北京企业、外省个人为主，占整个购买面积的70%。价格承受能力最强的为军人、外国个人及外省个人，承受价格在22000元以上。

其次，零售市场进入调整、重组及发展的新时期。

外资以独立形式进入中国市场的方式加快；但是目前尚处于发展的初级阶段，很多零售商还存在水土不服的现象。随着对市场的进一步熟悉，这种现象将得到缓解。

国际大型商业纷纷在北京选址，包括日本的新光三月百货选址华贸中心、麦德龙第三店签约明天第一城等，未来商业市场竞争更加激烈。

同时，国内的零售企业仍处于发展阶段，目前还不成熟，还有待于进一步的整合、调整。

●商业地产热在哪些区域

商业地产热点区域集中在CBD、中关村、亚奥、望京等区域。

CBD区域

CBD区域以其得天独厚的地理位置和市场优势，吸引着各界的眼光，万达国际广场、财富中心、华贸中心、世贸天阶、SOHO尚都等项目相继问世，预计明年将迎来商业地产的集中开业高峰。

同时，CBD周边区域的发展也相当迅猛，包括百子湾地区、东三环至四环沿线区域，商业发展态势保持良好。

中关村区域

2006年中关村区域商业供应达到高峰，同期开业的商业有中关村广场商业中心、第三极文化主题商业中心、新中关等项目，开业面积超过40万平方米，加上原有的商业，总商业面积超过90万平方米，初步形成了综合性的商业中心。

亚奥区域

随着2008年奥运的临近，亚奥区域被广泛关注，亚奥区域的商业发展也如火如荼，尤其是亚北地区的立水桥区域，商业供应明显增加，明天第一城等商业项目销售状况良好，亚奥区域将持续升温。

望京区域

望京区域是2006年商业集中上市的边缘集团之一，年总供应量超过30万平方米，其中大型商业陆续开业。

●商业空置率明显增加

随着中关村广场购物中心、富力星光大道、珠江帝景、国美第一城等项目的开门营业，项目前期宣传的美好前景被一片冷清景象所代替，凸现了目前商业普遍存在的前期销售与后期经营无法达到一致的矛盾。

●社区商业成为发展重点

除王府井、西单、前门三个传统的商业街区之外，北京将在城市的东部和西部，结合石景山、通州、东北、西北以及南部的改造、比较考虑城市的外围服务的能力，设立6个广域的商业中心。北京还规划了大约60个区域商业中心。文字整理/本报记者张舰

2007地产市场———承上启下

住宅市场

●住宅市场调控力度将加大

在刚刚召开的中央经济工作会议中，肯定了今年的宏观调控，明年将会加强宏观调控的力度。房地产业作为国民经济支柱产业，预测明年房地产的宏观调控将会加大力度。比如稳定房价、加大信贷税收力度等调控政策实施细则的进一步出台。

●土地成交量继续上升

从目前北京土地储备中心推出的地块信息看，正在交易的地块面积约317.7公顷，第四季度计划入市的地块141.4公顷，加之先前成交的地块626.9公顷，这样算来，截至统计时间统计的数字，2006年北京市共推出招拍挂地块面积约1086公顷，对比年初的土地供应计划，即1900公顷的商品房用地，商品房用地还有约814公顷的供地缺口。

由于北京商品房市场需求旺盛，而2006土地供应量较年初土地供应计划相比有较大的缺口，因此，预计2007年土地市场供应将继续上升。

●明年土地市场总体成交价格继续下滑

土地主管部门顺应国家政策需要，通过招标的方式对土地的价格进行控制，以期间接地稳定高企的商品房市场的价格，预计未来土地市场招标出让土地的比例将继续上升，尤其是那些规模较大的热点区域的地块将主要采取此种出让方式，而土地市场的总体成交价格也将继续延续目前的下滑趋势。

●供应量加大房价维持上扬

从近5年各月度可以看出，通常情况新增供应集中在6月份左右。但今年上半年，国家9部委联合发布了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，其中明确指出，“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上”。虽然没有明确指出是针对单个项目还是整个区域，但是对本市众多新增供应楼盘仍然影响巨大，今年6月1日以后审批的新住宅项目要进行不同程度的结构调整。预计这部分项目全部调整完成应在明年下半年集中入市，所以我司预测届时北京市住宅市场将出现中小户型集中供应。

根据政府的住房建设规划精神，普通住宅将成为未来几年供应的主流产品，限价房、廉租房、经济适用房明年批量入市。

●明年成交将随供应增加

由2002年-2006年月度成交量可以看出，2006年成交量主要集中在下半年，最新的数据显示2006年11月北京市住宅成交量为151.83万平方米，比去年同期下降约25.6万平方米。中原认为，2007年上半年的成交量将呈现反弹态势。

●明年价格仍将维持上扬趋势

今年的供应和需求均受到了一定程度的抑制，可见，明年住宅市场价格仍存在相当大的上涨空间。但明年的住宅市场将呈现集中放量的趋势，以及政策执行的延续性，预计价格将呈现稳定上升态势。

●热点区域显现

明年热点区域频现：广渠路板块、朝青板块、小屯板块、上清板块、西北旺板块、海淀温泉板块、怀柔板块。

首先，广渠路板块、朝青板块。

广渠路板块———从2006年土地交易看，预计明年广渠路36号地、广渠路15号地将会陆续上市。并且广渠路36号地周边的项目也在热销中，如A派公寓、乐城国际、苹果社区等。

朝青板块作为2005、2006年北京房地产市场中最大的热点，保持了开发量和交易量的持续活跃和增长。2007年该板块仍有200万以上的供应量。

其次，小屯板块。

小屯板块地处北京的西部地区，随着奥运场馆的陆续建设，有力地提升了该地区的人气。而且在此区域，万科获得万恒家园二期项目用地，用地建筑面积达41.65万平方米；今年万科紫台项目也出现了开盘旺销的局面；并且第七街区3期也即将开盘，总建筑面积达20万平方米。

第三，上清板块、西北旺板块、海淀温泉板块。

实力派开发商逐渐进驻“上清板块”，区域内有当代地产的上第MOMA、华润置地的橡树湾、富力地产的富力桃园等。在品牌开发商的高品质项目的影响下，周边很多中小型楼盘势必纷纷跟进。预计，未来一年内区域内的新供应量将达百万平方米。

2006年的“上清板块”平均售价在8382元/平方米，价格年增长幅度为26.58%。而随着邻近“上清板块”的中关村区域可开发土地的日益减少，以及在售项目工期临近结束，作为中关村后花园的“上清板块”，在近年来供应量及需求量不断上涨的现状下，预计2007年“上清板块”房价将稳步上涨。

第四，西北百旺板块。

西北百旺区域的住宅市场迅速崛起。目前这些区域在售的项目有百旺茉莉园等。另外保利拍得的西北旺冷泉项目规模有100万平方米，有望在明年推出。大盘的开发，为该区域住宅水平的提高起到一定的作用。中档价位的住宅市场将不断壮大，区域市场发展前景乐观。

第五，温泉区板块。

华润置地以超高的价格拿到清河土地后，北辰实业股份有限公司以楼面价4863元/平方米的价格拿到了温泉镇D1地块，国企不惜重金，纷纷大手笔地拿地开发，预示着区域的发展前景。另外大连正源集团把温泉镇D2地块拿下，规划建筑面积25.6万平方米。现处于前期准备阶段，预计2007年上市。

第六，怀柔板块。

自上世纪90年代以来，北京别墅市场自然形成了以高速路、快速路为驱动力的“交通资源时代”，机场高速、京昌高速、立汤路沿线成为别墅主要聚集群落。京承高速二期（顺义区高丽营到密云县沙峪沟）开通，为怀柔地区的别墅市场带来机会。

●住宅产品向精细化发展

国十五条的影响将在明年逐渐显现出来，住宅结构的调整政策影响主要表现在两个方面：一是从市场方面看，在2006年调整过关的产品以及2007年的新供应量同步上市，90平米以下小户型集中供应，住宅产品的同质化现象难以避免，激烈的市场竞争格局势必会带来产品的竞争升级，在虚无夸大的“风格”和“生活”概念逐渐丧失公信力的时候，开发商将不得不将注意力集中在与消费者息息相关的产品舒适度和物业的服务质量上来，市场有望进入精细产品时代。二是从产品自身而言，其变化不仅表现在面积的变化，还表现在建筑形态、居室空间的变化发展，甚至对建筑节能会提出一定的要求以满足住宅的适居性，一切明潮暗涌都将围绕90/70的执行展开……

●建筑形态：塔楼地位有望回升

目前在住宅市场多以一梯两户、南北通透的板楼为主，这种格局最大的好处就是能最大限度地满足居住者对采光和通风的需要，但难以满足节能省地的需要。因此，当“90/70”执行中小套型面积的住宅成为市场主流时，一梯两户的楼层板楼很可能将被一梯多户所取代，板楼在住宅建筑中的主导地位也将让位于塔楼及板塔结合等建筑模式，这才能保证得房率和节能省地两方面的需要，满足中等收入的需求。

写字楼市场

●写字楼供应量将回落

首先，预计2007年供应将回落。

北京写字楼在近几年集中供应，尤其在今年出现井喷现象，整体供应三百多万平方米。预计2007年的新增供应将有所回落，主要是由于奥运临近的影响已经致使多数写字楼项目提前释放，2007年这些写字楼项目将进入下一步的市场消化阶段。

其次，明年部分项目可能转售为租，写字楼租赁供应将加大。

随着销售市场井喷带来的巨大压力，以及持有租赁带来的项目增值，预计明年将有部分项目转入租赁市场，加大租赁楼盘供应。租赁供应加大将给需求客户带来更多的选择空间，从而促使租赁市场进一步活跃。

（一）写字楼投资需求继续增加，小面积投资需求旺盛

政府对住宅市场的调控有可能会进一步加大，将会促使更多的投资客群进入写字楼市场。不过此类投资客群对写字楼的面积需求将集中在中小户型面积，而整栋或整层购买投资客群将不会产生太大变化。

（二）预计2007年写字楼整体价格上升潜力不大，但甲级写字楼价格仍有突破空间

随着今年供应的井喷，预计明年写字楼整体均价仍会继续下滑；但北京甲级写字楼价格水平一直处于平稳上升的态势，且明年甲级写字楼的价格仍有一定上升空间。

（三）预计明年租金将保持稳定态势

预计明年写字楼租金水平将保持在较为平稳的水平，但由于新增供应楼盘将客群大量分化，甲级写字楼的入住率仍不甚乐观。北京写字楼租赁需求的旺盛将很难缓解供应过量带来的空置率上升。商业市场

首先，预计2007年商业地产仍处于开业高峰期，销售价格与2006年相比基本持平。

近两年商业地产集中开业，虽然出台的很多住宅方面的限制政策导致商业地产升温，但随着众多开业项目招商不利、经营惨淡，投资者对商业地产更加理性，预计2007年销售价格不会出现大幅攀升，将与2006年相比将基本持平。

其次，商业地产热点区域将集中在亚奥、金融街、泛CBD区域及通州等区域。

随着奥运的临近，亚奥区域继续备受关注；金融街商业也将随着金融街购物中心的开业进一步提升；泛CBD区域作为CBD区域的辐射区，商业体量及开业项目继续增多。商业郊区化发展及通州新城的规划，催生了通州商业地产的发展。

第三，商业将出现两极分化现象，向着综合性商业和社区商业发展。

2006年商业白皮书鼓励社区商业发展，社区商业规模逐渐加大，是2007年商业发展的重点。而综合性商业也是发展的必然趋势。

第四，随着商业项目大量投入市场，商业空置率将继续增加。

国内零售业发展相对滞后，国外零售进入国内还处于水土不服期，而商业地产开发量巨大，产品相对落后，2007年又是开业高峰期，造成空置率继续增加。

第五，随着外资商业的进入，零售市场竞争更加激烈。

外资商业看好中国市场，将有更多零售商进入到北京市场，零售市场竞争将更加激烈。

第六，商业投资更加理性，开发商自持商业比重增加。

市场上失败项目层出不穷，空置率居高不下，投资者将更加理性。而开发商在开发商业地产时也更慎重，商业地产自持比例将继续增加。