姜炜
股市持续快速上涨，已创出历史新高。截至2006年12月19日，上证指数从1161点涨至2364点，上涨了103.6％；深证成指从2863点涨至6369点，上涨了122.5％。如此势头，已经有人开始憧憬上证指数涨到3000点乃至4000点。股市的上涨，缓解了房地产的投资压力，但对于可能出现的投资回潮，仍需谨慎。
2006年于中国房地产行业是宏观调控年，房地产投机与投资被认定为部分热点城市房价持续上涨的元凶之一。为了抑制投资、打击投机，国家运用了包括提高首付比例、增加交易税费等多种手段，产生了一些效果，其中最明显的一点就是北京全年二手房的成交量比上半年预期下降了至少20％。虽然目前看来，宏观调控的长期化趋势明显，未来继续动用金融与税收杠杆抑制投资需求的可能性很大，但单纯依靠限制手段能否挡住投资浪潮值得怀疑。
事实上，今年股市的暴涨，在某种意义上帮了房地产宏观调控的忙。由于股市飙升，投资收益远高于房地产领域，且周转与获利速度极快，社会上的游资大量涌入股市，其中部分资金相信来源于房地产市场，直接降低了房地产市场的压力。同时，10月份金融运行数据显示10月末储蓄存款较9月减少76亿元，是2001年6月以来首次出现下降，相信也与股市上涨有一定关系。
股市产生赚钱效应，比较房地产领域受宏观调控影响严重，投资收益下降、周期拉长、风险加大，自然对资本的吸引力加大。因此，资本从房地产市场大量流出是可以理解的事情。但是，这种趋势是否如某些分析家认为的，可以导致房价的下降就值得商榷了。至少目前还没有看到两者之间有什么必然的联系。
不过有一点可以确认，今年股市大涨之中，地产股的表现十分抢眼，给这些企业的发展带来新的机遇。地产上市公司借股市大热之机，当可大圈其钱。有了钱，又可以大手笔圈地。稀缺资源集中于少量大企业，大量潜在利益转移，可保证上市房企未来利润来源。股价继续上升，投资人获利，多么完美的生态链条。
股市暴涨对于房地产行业的影响还不止于此。在股市大涨的背后，我们还看到了另一股浪潮。12月7日嘉实策略增长基金发行，“基民”的“疯狂”让市场瞠目结舌。两天时间改写神话，419个亿不仅使嘉实基金成为中国基金业历史上规模最大的基金，也创造了全球投资的纪录。投资者和基金公司双重热情推动基金规模大跃进，12月4日一天，新增基金开户就超过9万人，超过以往一年总量。而目前基金公司管理的资金规模已经增加到7414亿元。
基金规模的快速膨胀已经引起了一些金融人士的关注。基金规模体现出来的投资资金浪潮让我们看到了市场流动性资金之充沛程度，也可以想象如此大量的资金涌入任何一个投资领域能够引发的冲击波。
股票市场成为了房地产市场的缓冲。但是，没有永远上涨的房价，也没有永远上涨的股价。或许有一天股市过热产生波动，这些资金难保不会回流到房地产市场。因此，房地产市场上的投资压力并非消失无踪，对于资金浪潮，给房地产市场建一道挡水坝很难奏效，资本是挡不住的。
回想股票市场的改革，大力发展机构投资人的战略构想，初步解决了以往困扰股票市场多年的散户赚少赔多问题。专家理财概念逐步深入人心，股票基金成为了中小股民投资股票市场、分享经济发展成果的三峡大坝，挡住了无序的资金洪流，又能够创造财富。这一趋势值得房地产市场建设的决策者们关注与借鉴。
房地产产品同时具备投资功能与使用功能，在当前城市化进程加速、房价持续上涨、房地产投资获利相对丰厚的时期，普通公众存在分享房地产升值收益的强烈愿望。
可惜，目前民众参与房地产投资的方式有限，仅限于直接购房、购买地产股票、参与信托等有限渠道。购房投资是当前政策限制的目标；房地产市场也不只上市的几十家地产公司；参与信托等其他渠道门槛高且数量少。可以说，当前公众没有相关渠道参与房地产开发与经营阶段的投资与利润分配。
众所周知，房地产开发阶段的资金需求巨大。由于国内开发商本身实力有限、国家又收紧信贷银根，再加上封顶放贷、外资受限、成本上升等诸多因素，固有的房地产资金运作模式已难以为继，开发商普遍急需开拓新的融资渠道。
笔者认为，如果政府相关部门能够趁此缓冲期，加紧房地产基金的制度建设与试点工作，逐步开放国内房地产基金，让普通民众能够透过房地产投资基金参与房地产开发业务，分享丰厚的开发利润，不失为解决房地产资金来源、化解金融机构经营风险、抑制房地产投机、发展出租型物业等一举多得之良方。
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2006/12/26 16:31:00