供需两旺市场繁荣——2007年中国土地市场印象

蒋云峰/国土资源网/20080213

2007年，中国国民经济增长较快，初步核算，前三季度国内生产总值为166043亿元，同比增长11.5%，比上年同期加快0.7个百分点。宏观经济的迅猛增长，带动社会对土地这一个基本生产、生活资料的需求。2007年全国土地市场供求两旺，购置面积和开发面积攀升。国家相关部门出台多项法律、法规，加强土地调控政策的落实，对促进土地市场持续健康发展产生了积极作用。

供求：房地产市场需求的增长，拉动土地开发不断加速

土地市场的需求最终取决于房地产市场的需求。近两年，受国民经济发展、城镇居民收入增长以及人们对房价增长预期等多方面因素的影响，中国房地产市场需求出现了爆发性的增长。2006年，全国商品房销售面积60628.14万平方米，比上一年增长38%；2007年1－10月，全国商品房销售面积53564.96万平方米，比去年同期增长了31%。

房地产市场需求的增长，拉动土地开发不断加速。2007年1－10月份，全国土地购置面积为31350.79万平方米，比上年同期增长了17%；同期，全国土地开发面积19835.19万平方米，比上年同期增长了8%。自1999年到2006年八年的时间内，全国土地开发面积除2004年下降5%外，均保持持续增长，2005－2006年全国土地开发面积平均增长率达到16.66%，呈持续攀升态势。

存量：土地囤积面积超过10亿平方米，加剧市场供不应求

据统计，1998年到2007年10月，全国累积购置未开发的土地面积达到了105815.97万平方米。从2007年1－10月来看，全国购置土地面积超过土地开发面积1151.60万平方米，差值比去年同期增长了36%。　　碧桂园中期业绩报告

披露，其土地储备为5400万平方米。万科2006年末的土地储备为2050万平方米，至少可维持开发4年以上……土地囤积现象在二三线城市表现尤其突出，而且是开发商融资的重要概念。碧桂园土地储备即以二三线城市为主，其巨大的土地储备量为其港股上市提供了基本条件，成为一些资金短缺的开发商融资的“榜样”。开发商“囤地”加剧了土地市场的供不应求，国土资源部专门下文要求加大闲置土地处置力度，而房地产用地是清理、处置的重点。

价格：“天价地”是市场的产物，关键是分清市场与保障的界限

2007年，开发商拿地热情高涨，土地招拍挂市场非常活跃。一些地区出现的“天价地”成为房地产业界热议的问题。在市场经济条件下,供求关系决定价格，“天价地”是市场的产物。“天价地”本身不是问题，“天价地”问题的实质在于，不能把市民基本居住问题交给市场解决，否则既解决不好市民基本居住问题，又打乱了市场的基本秩序。国务院出台《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，初步将市场分为保障和非保障两部分，是解决这一问题的根本途径。

政策：调控深化、细化，有利于贯彻落实

2007年，土地调控进入落实阶段。首先从税收上加强了管理：1月16日，国税总局下发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，房地产开发企业在进行房地产项目结算时，将面临严格、全面的土地增值税清算；加强了对土地市场的监察和管理：6月15日，国土资源部下发了《关于严明法纪、坚决制止土地违法的紧急通知》；10月9日，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，要求从11月1日起，未缴清全部土地出让价款，不得发放土地使用证，也不得按出让价款缴纳比例分割发放土地使用证；规范土地储备管理：12月4日，国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定发布了《土地储备管理办法》；对土地供应结构进行了调整，加大了打击土地囤积的力度：9月30日，国土资源部下发《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》……

2007年一系列的土地市场调控政策，尽管主要是对以往调控政策的“深化、细化”，但更加强调公开、公平、公正的市场配置机制，规范了土地市场，加强了监管，有利于宏观调控政策的落实。