王玉光 吴雅卿/中国房地产报/20080310
七问地产房价毫无意外地又高居两会热点调查榜的前列，加之2008年年前王石抛出的“拐点论”，一时之间，无论两会代表委员、专家学者，还是地产界大佬都言词确凿，不时激烈争辩一番。在这场争论背后，不乏有为民请命主张严控房价上涨的委员、学者，更有站在开发商立场激情表白的代表，而关乎切身利益的民众则选择了持币观望，也将更多的希望寄托于不断建设和完善中的住房保障体系。
“拐点论”后房价怎么走？
自从万科董事局主席王石抛出语惊四座的“拐点论”之后，万科公司便身体力行，率先在广州、深圳、上海等城市降价，领跌姿态决然。
尽管北京开发商一向自诩市场刚性需求强大，但出于多年“学习万科好榜样”的惯性思维也抗不住了，2008年年前年后，竟有40余个在售楼盘加入了打折促销的行列。
一时间，多个区域中心城市楼市冷风劲吹。降价之风能否蔓延全国成为人们心中的悬念。
拐点论仅限学术讨论
两会期间，各种关于房价的声音纠缠在一起。
全国政协委员、中国社会科学院学部委员李崇富高呼“中国房价已经赶上美国”，“房价上涨已丧失理性”。
在李崇富看来，在北京四环内外买一套80平方米的房，最少要100多万元。按照“阳光工资”计算，一个科级干部也要用25年工资来还。“美国去年年底房屋均价是21.9万美元一套(合人民币140余万元)，美国人均生产总值是4万美元，我们国家不到3000美元，而我们的房价跟美国差不多了。”
虽然房价与国情反差如此强烈，但仍有为数众多的人表示不支持王石的拐点论，认为房价拐点尚未到来。
“现在全国的房价已经慢慢趋于理性回归，但并不意味房价到了拐点以后会下跌。”全国政协委员、厦门市政协副主席、民革中央经济委员会副主任庄威说。在他看来，未来几年，全国房价将保持稳中有升的态势。
全国人大代表、农工党眉山总支主委夏绩恩虽然也表示，高房价是影响社会发展进步的“不和谐、不稳定因素”，但目前各地出现的房价小幅下降，“最多是回调，还不能说是拐点”。
而在建设部部长汪光焘看来，房价拐点论仅是一种学术上的讨论。房价是否会降，最重要的是依据相关的统计数据。
这句话或许最能戳及“拐点论”的实质。既然是学术讨论，学者、专家和市场人士们，就有理由抛开当下楼市打折、促销成风的事实不顾，认为“现象”掩盖的实质并非“拐点”，而是“阶段性的调整”，甚至是“万科的阴谋”、房地产公司的“营销策略”。
全国政协委员、经济学家厉以宁在谈及房价时明确表示，没有看出房价处于“拐点”。
另一位著名经济学家茅于轼在接受本报记者采访时则认为，目前楼市的冷清是市场的真实反映。“如果我们的经济增长率不下降的话，不会给楼市造成太大的问题。”他表示，“去年我国的经济增长率11.4%，如果今年这个经济增长率再继续往下降，房价就会很快降下来”。
而在北京大学中国经济研究中心徐滇庆教授看来，所谓房价下跌是假的。房地产公司的打折和降价，都属营销策略。他认为中国房价暴涨是因为资金流动性过剩，“是金融结构出了问题”。虽然中央已经在调整，但短期难以有明显的效果，所以房价很可能还要涨一段时期。
局面似乎已经出现一边倒的倾向，三位经济学家的观点，基本综合了反对拐点论的主流意见。
如果没有拐点论
现在看来，房价“拐与不拐”已经不是个问题，问题是，目前的楼市一旦失去“拐点论”，将会何去何从？
有业内人士一语中的：“所谓拐点论，最直观的作用就是搅乱楼市这滩浑水，制造持续不断的观望。”在持续数月的拐点论争议中，北京、上海、广州、深圳四城市房产交易量均出现明显萎缩和下滑。这不能不让人惊叹，预期对于楼市的杀伤力。
北京置信机构董事长陈森林告诉本报记者一个基本事实，即但凡北京的某个楼盘稍有打折或降价，就会引来为数众多的购房者。
“这说明市场需求并没有消失，潜在购买力随时可能释放。”同样不认同楼市出现拐点的陈森林说。
另一个经验型事实则表明，以往楼市一旦因调控等因素而陷入暂时性观望，随后很可能会出现短期报复性反弹。2007年上半年，南京市奥体板块的河西片区，众多楼盘单价从4000元开始进入上行通道，至下半年该片区几乎再也找不到万元以下楼盘。
正因为如此，包括陈森林在内的众多北京业内人士均认为，三四月份楼市普遍回暖甚至反弹，“并非不可能”。
但在南开大学经济学博士、东方发展研究中心首席经济学家刘玉录看来，自从十七大召开以后，民生地产便列入了政府工作的重点计划当中。2007年宏观调控政策不断趋紧，而且越来越密集、越来越精确。在这种情况下，中国房地产已经进入了调整期，这种调整虽然不能简单理解为房价绝对下降，但确实是一种理性的回归。
“房地产市场的主体已经对预期开始谨慎了。”刘玉录对本报记者说，这个主体不仅包括购房者，还包括开发商、政府和银行等一切与房地产有关的主体。
全国政协委员、山东经济学院房地产研究所所长郭松海则认为，依据对我国经济增长和住房供需的预测，以及近7年来中国房价运行的趋势来看，2000年至2007年，中国房价同比涨幅的均值是5.6%，每年平均波动幅度大约是3%。因此，要保持房价“稳定”且“上涨”，在2008年至2010年间，房价每年的合理波动范围，也应该是3%。他将此称之为“房价波动的合理区间”。
在郭松海发给本报记者的政协提案中，他列举了数项保持房价稳定的提议。其中包括闲置土地入市以增加市场供应，增加保障性住房供给和抑制投资性需求等。
中国人民大学公共管理学院副院长严金明则对本报记者说，今年两会的政府工作报告中，中央政府看待房地产问题的视角比以往发生了一个明显的转变：“过去是从经济的角度看房地产，现在是从民生的角度看了。”
严金明认为，这一转变说明，政府正在逐步认清自己的职能和角色，有意识向公共服务型政府转变。因而在他看来，关于房价问题，不仅仅涉及到经济，更涉及到政治。
“北京今年各项保障住房比例一下加大了很多，这自然会对市场有一定影响。”严金明说，“虽然政策效应已经开始显现，个别区域短时间房价也出现下降，但并不能代表整体。在房价调控方面，政府还有许多工作要做”。
两会声音
“我们不提拐点，也不希望这样的提法。但是，现在的大城市房价确实是小幅下跌。”
——建设部党组书记、副部长姜伟新3月5日列席十一届全国人大一次会议接受媒体采访时表示。
“这两年房价涨得已经丧失理性。”
——中国社会科学院学部委员李崇富在3月6日全国政协社会科学界小组讨论时说。
“现在全国的房价已经慢慢趋于理性回归，但并不意味房价到了拐点，以后会下跌。”
——全国政协委员、厦门市政协副主席、民革中央经济委员会副主任庄威参加两会提到房价“拐点论”时特别强调。
“宏观调控是极为必要的，但我不同意‘拐点论’，国内房地产市场只是处于调整期。”
——全国政协委员、万达集团董事长王健林3月5日参加两会期间回应“拐点说”时说。
“限价房即使是四五千元一平方米，对真正的穷人来说也只是望梅止渴。”
——全国人大代表、中南财经政法大学教授叶青3月5日接受媒体采访时说。
“买房子？房价涨得这么高，我想我这一辈子也买不上房子了。”
——全国人大代表、武汉公交集团驾驶员王静3月5日参加两会期间面对媒体如是表示。
“政府一边说要调控房价，一边又要大量减少供应量，严厉整顿房地产行业、控制土地流向市场，控制资金流向房地产业，这些政策都是推高房价的‘祸手’”。
——全国政协委员、深圳祥祺集团董事长陈红天3月2日在深圳全国政协委员小型座谈会上说。
“未来3年，全国房价波动幅度应控在3%以内。”
——全国政协委员、山东经济学院房地产经济研究所所长郭松海在今年两会期间就降低房价措施方面的建议。此外，他还建议尽快开征物业税，遏制投机性住房需求。
“将廉租房和两限房的实施转变为长期性、恒定性、制度性的政策。”
——全国政协委员、中国城市建设控股集团有限公司总裁于炼在两会期间说，廉租房和两限房均是非常有效地稳定房价、避免持续高速上涨的措施，但目前存在的临时应对态度，影响了对房价长期的平抑作用。
“（解决房价问题）最关键的应该还在制度层面，应该将地方土地收入统一划拨给中央财政调拨。”
——全国人大代表、工行安徽省分行行长赵鹏认为，土地成为地方政府财政的主要来源，如果地方政府无法再依赖土地收入，才能真正执行宏观调控政策。
刘玉录：中国楼市已进入调整期
在2008年两会召开之际，房价问题依然被列入十大热点之一。
就此，本报专访南开大学经济学博士、东方发展研究中心首席经济学家刘玉录，他表示房价出现波动是周期性的表现，并不等同于“拐点”的显现。当前一线城市相继出现打折降价现象，预示着楼市已经进入调整阶段。
调整期≠拐点
中国房地产报：自“拐点论”散播以来，全国各地楼市相继出现了“打折潮”。在你看来，楼市的价格之变是区域性的还是属于全国性的？导致“降价风”蔓延的原因是什么？
刘玉录：据近一段时间的媒体报道，楼市出现打折、降价现象的都是一线城市，而且前段时间许多中介老板卷款逃跑的事件也大都发生在一线城市。
其实稍微仔细观察一下我们就能发现，自从十七大召开以后，民生地产取向便列入了政府工作的重点计划当中。此外，去年宏观调控政策不断趋紧，而且越来越密集、越来越精确。在这种种因素作用下，楼市发生了一些变化。
因此，我个人觉得房地产市场的主体已经对预期开始谨慎了。这个主体包括了开发商、购房者、政府、银行等一切与房有关的方面。而大家对市场的预期，不只是对市场结构和稳定价格的预期，实际上还包含着政府对解决中低收入家庭住房问题的预期。因为政策性住房作为政府的一项承诺，可以说是对当前城市住房政策的一种调整，由近十年来住房基本上采用的都是市场化的方式来解决，转化到现在又回到房改时候政策设计的出发点。等保障性住房开始逐步面市以后，达到一定比重，那么对今后市场住房的交易量和价格都将产生影响。
所以，正是政策调整和预期影响的累积，使得房价已经在一些重要城市开始发生了变化。
在我看来，中国房地产已经进入了调整期。但是这种调整还不能简单地理解为房价绝对下降，也不能把这种调整和“拐点”画上等号。当前楼市正在发生的调整，应该说是以一种缓和的手段在发生变化，是一些产业回归到理性发展的因素在起作用。
中国房地产报：作为经济学家，你对于当前房价出现这种变化的经济学解释是什么呢？
刘玉录：我国地域广阔，各个城市的人口数量和结构、人均收入水平以及对住房的具体需求量和居住习惯也都各不相同，因此房价应当是一种波段状的。
房价的波动在经济学上讲就涉及到周期问题了，这里包含着长周期和短周期、地方性周期和全国性的周期。
其实尽管楼市现在已不像过去那么火爆，但是我们也不能过于悲观。因为，一方面我们要看到现阶段一线城市的表现；另外一方面，我们也要看到房地产业仍作为国民经济的支柱产业，城市化进程也还在不断提速，这些因素都会支持着房地产业的发展。
住房保障改变市场态势
中国房地产报：你认为加大保障性住房的建设会对楼市产生怎样的影响？政策性住房从建造到推出，这期间的过渡阶段，楼市又应当会是一种什么样的状况？
刘玉录：温家宝总理在本届人大的政府工作报告中提出，抓紧建立住房保障体系，让群众安居乐业，这标志着政府将空前地关注政策性住房问题。
这就意味着今后的房地产开发不能像过去那样，一味由开发商来主导市场了。那么我们国家在这个政策实现的过渡期间内，政策性、保障性的非市场化住房会越来越多，解决住房问题的方法也会越来越多元化。
我记得前段时间一位领导在一次讲话中谈到，合作建房应该支持，因为全部由开发商来建造住宅房屋很容易形成市场垄断。我想他能说出这番话，很有可能是个信号，也就是说今后的住房问题很可能会是通过市场化、政府，以及市场与政府的二者结合等多种方式、多个渠道、多种办法来解决。由目前比较单一的住房解决方式向多元化的解决方式过渡，可能会成为过渡期间或者说调整期间一个突出特点。
中国房地产报：那么在你看来，我们应该如何妥善解决城市住房问题呢？
刘玉录：其实在中国香港、新加坡等地的城市住房问题有十多种类型，但这里有一个关键问题是住房制度设计的系统化、科学化和操作的技术性。
概括地说，第一，整个政策的覆盖面应该包括全体居民，叫做各得其所，有钱的进市场，没钱的找政府，中间阶层两结合。
第二，制度的运转要能良性循环，有进有出。这就需要一个能及时反映居民个人家庭住房、收入、职业等资讯的信息库，以便在政策上对号入座，防止开着“大奔”住经济适用房的怪形象再次出现。
第三，有一套在横向上能协调、纵向上能传达的高效率的住房管理机制，现在建设部有了住房保障司，地方一级相应的部门还有待完善。
第四，住房金融有待创新。除了公积金的使用存在效率不高的问题外，应该尽快建立住房抵押贷款二级市场。
最后，就当前住房政策调整或者说“推进住房改革和建设”而言，我感觉迄今为止的情况，两头——最穷、最富的人解决得相对较好，中间阶层（大部分是白领）是政策薄弱环节。因此，今后政策的调整应该特别关注、足够重视这一问题，以求尽快解决之。
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2008/3/17 11:06:00