合肥：齐聚开发商 共议成本控制

(刘传勋/《中国建设报》/20070129)

    近日，全国近50家房地产开发企业共聚合肥，就房地产开发成本控制进行了经验交流和探讨。本次经验交流会议由中国房地产业协会城市开发专业委员会主办，中国房地产开发合肥公司承办。中房合肥公司总经理王维达认为，由于房地产开发周期长、投入资金大、成本控制涉及环节多，尤其在当前房地产市场销售形势趋缓的情况下，开发企业的成本控制显得尤为重要。

    事实上，成本控制作为经营管理的重要部分，对于任何企业来说都具有重要意义。山东新兴元地产开发有限公司副总经理孙英亮认为，从企业经营管理的角度来看，不管利润空间有多大，成本控制都是必须抓好的一项工作，“这是企业经营理念和管理水平的体现”。

    据了解，在房地产市场较热的情况下，多数开发商在拿地时对土地价值的评估，以今后两三年房价每年增长15％～20％的标准进行。王维达指出，在当前房地产市场不断变化的情况下，这种盲目、主观评估土地价值的方法显然不够科学与慎重，对开发成本的控制也相当不利。

    “房地产开发的成本控制是一个系统工程，同时也是一个非常复杂的过程。”南京城市建设开发集团有限责任公司黄国峰认为，开发成本控制涉及到从项目立项、规划设计、工程招标、施工建设、材料设备、竣工交付、工程结算、销售、售后服务、物业管理等多个环节。

    由于项目开发涉及的环节多、周期长，不同规模和组织架构的开发企业，其成本控制的程序、流程以及方式方法也不尽相同。大连万达房地产有限公司李文斌认为，成本控制管理手段不外乎两种，一是全员控制，二是全过程控制，两者也可以互补使用。

    一个成本控制得力的企业，首先都有严格的成本控制管理制度；其次是针对每个发生费用的环节，都制定有明细的成本控制进程表，并落实到具体部门和具体负责人；最后是及时提示和上报超出计划费用的环节，以便在动态中控制成本。

    尽管成本控制较为复杂，但与会开发商们一致认为，若从项目开发阶段和一些关键环节入手并逐步展开实施，控制成本也并非难事。

    首先是在项目开发前期，需要找准产品的市场定位。这要求开发企业必须对某个市场具有充分的了解，在确定购买某个地块时，能及时对地块的周边区域价值作出准确的评估和分析，以确定未来产品的形式和价格。通常情况下，建筑设计费用尽管只占总成本的1％左右，但对总体成本的影响可达75％以上。因此，找准产品的定位、准确判断出土地合理价值以及优化细化的设计方案，对成本的控制非常关键。

    其次是在项目建设阶段，要具体明确每个环节的成本控制目标，这包括工程招标、施工队伍选择、现场管理、现场签证、材料选购拨付、工程预结算、销售推广等环节。据了解，这个阶段的成本费用约占整个项目成本的60％～70％，是项目成本控制的核心。

    “由于涉及的环节众多，加之周期长可能发生人员变动的情况，开发企业必须对建设阶段建立一套科学的管理流程，明确每个环节的成本控制目标并责任到人，才能有效降低成本。”上海中星（集团）有限公司项目管理部经理奚坚说道。

    最后是在项目后期阶段，即项目竣工交付后的保修期和客户服务阶段。该阶段的成本控制如果处理不好，也会让企业额外支出很大一笔开支。这一方面要对项目进行严格的验收和检查，避免项目交付使用后再产生维修费用；另一方面充分利用工程保修期，在保修期内发现问题并及时处理，通过扣除施工单位保留金来合理降低成本。

    成本控制是贯穿项目开发全过程的系统工程，也是企业管理的重要组成部分，对于降低成本、提高市场竞争力、加快产品销售进度、维持或增加盈利空间、做大做强企业，意义非常重大。在王维达看来，加强成本费用的管理与研究、实现成本效益目标，“已成为房地产行业非常重要的理论和实践问题，也已经涉及到每个开发企业的生存与发展”。