敖虹/21世纪经济报道·21世纪品牌地产/20070813
连续数月，北京房价以10%左右的涨幅飞奔。
国家发改委7月23日公布的最新数据显示，6月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1％，北京以9.5％的涨幅位列前三。此前的4月、5月，北京房价涨幅也分别高达10.7%、10.3%。 进入7月后，一个月内更有近10个项目每平米涨幅超过2000元。
7月24日，北京市统计局发布的数据表明，北京五环内商品房均价已把10000元抛在脑后。仅四环至五环路之间商品房的均价就达11439元/平方米。
接受记者采访的业内人士一致认为，市场供需矛盾从5月份至今集中体现，是导致北京房价暴涨的根本原因，开发商捂盘又进一步推动了房价上涨。如果下半年供需矛盾仍得不到有效缓解，可以预计7月份乃至全年北京房价的上涨数据都不甚乐观。
高档住宅领涨楼市
中大恒基的统计数据还显示，6月份包括普通住宅、公寓和别墅在内的住宅项目开盘整体均价为11528元／平米，同比上涨33.2%，环比上涨11.5%。中大恒基不动产营销中心总经理赵晨明认为，6月中高档住宅量价齐升，拉动了价格整体上扬。
“现在不少开发商都倾向开发高端产品，5月和6月部分高档房相对集中放量，对整体价格体系有较大拉动作用，并反映在统计数据上。事实上近几个月内北京多个楼盘的实际价格涨幅远超过政府公布的数字。”华远经纪公司副总经理金鑫说。
记者发现，核心地段的高档公寓和酒店服务式公寓，正是带动北京房价这一轮上涨的两类主要物业。高档公寓因土地稀缺需求增长、产品升级而不断抬升价格。酒店服务式公寓则凭借地段优势和稳定回报也大胆抬高单价，均价都在15000元以上。这些高单价项目都成为了周边楼盘跟风涨价的标杆。
进入7月，部分项目售价更是大幅飙升。记者粗略统计，有近10个项目在一个月内每平米涨幅超过2000元。如泛海国际居住区6月份售价为18000元/平米，7月提高到21800元/平米，最高卖到了24500元平米。万科东第也从16500元/平米升至20000元/平米，有楼栋单价已达24500元/平米。中关村酒店式公寓中湾国际均价由16000元/平方米涨至19000元/平米，茗筑均价也从10000元/平米提至12000元/平米。
“城区的供应逐渐减少，房价快速上涨，而定价权掌握在开发商手里，所以开发商可根据销售情况随意上调售价而不受政府约束。”中原地产华北区域总经理李文杰说。
另据21世纪不动产监测数据显示，贯穿市区南北的北京地铁5号线2002年年底开工以来，沿线房价年平均上涨幅度近18%，个别项上涨幅度超过30%，远超北京市房价年平均上涨速度。新一轮房价上涨中，地铁和轻轨网络也扮演了沿线物业价格推手的角色。
“奥运利好也是推动房价上涨的因素之一，亚奥板快项目在本轮房价大涨中涨幅就较大，每月环比涨幅都远超10%，有的项目每月最高涨了5000元。”金鑫说。
开发商捂盘惜售
一位不愿意透露姓名的某知名房企北京区域负责人告诉记者，由于新入市住宅较少，局部区域住宅供不应求，四月份开始，北京楼盘就普遍存在捂盘现象。根据市建委的规定，开发商自领取销售许可证之日起三日内就必须开盘，并按整栋销售，所以开发商通过销控方式来控制销售节奏难度加大，因此不少项目都采取延迟办理预售许可证的方式延缓项目面市。
“去年很多开发商纷纷托关系提前拿预售证。但今年房价涨得太快，他们都想看看市场变化再决定何时开盘。即使达到了上市条件，开发商也不去拿销售许可证。”金鑫说。
据了解，位于安苑路南侧的奥东18仅有的两栋楼都接近封顶，但开盘时间从今年4月数次推迟至8月底，开盘预计均价也从4月份的15000攀升到了18000元。
截至6月30日，北京可售住宅套数为70527套，面积为1022.3万平米，去年同期这两个数字分别为101356套和1419.5万平米。上半年住宅项目取得预售许可证的面积同比减少了25%，而市场上的新增供应主要是来自取得预售许可证的住宅。
“开发商有各种变相捂盘方式，比如尽可能地拖延拿预售许可证，或分次分批的拿证；脱离市场大幅提高单价，延缓销售速度，拉长销售周期；虚假签约，内部炒房；后续房源转售为租；谎称进入尾盘期等，通过特定技巧完全能控制房源速度。”一资深操盘手告诉记者。
很多对现金流要求不高的公司，采取了高开高走抬高售价保护房源的销售策略。位于朝阳路的某项目3月份就取得了预售许可证，因为开发商没有新的地块开发，为了放缓销售节奏，开发商在销售业绩不好的前提下依旧持续数次提价。“北京楼市整体趋于上涨，高开高走的确能保护一些房源。等房价涨起来后，开发商才仍有房可卖并卖出高价。”北京达义北方置业有限公司市场总监濮金山告诉记者。
但需求旺盛，提高售价保护房源的做法并不好把握效果。CBD东南区某高档公寓项目把价格提高到了17000元/平方米，却连续两个月销售额过亿。“我们以为抬高价格可以保护房源放缓速度，但销售这么好，足见我们对市场需求的判断还是太保守了。”该销售总监不无后悔。像这样因为房子卖得太好而后悔的，并不鲜见。
开发商还都为自己的捂盘行为找到了合理解释。
“上半年楼市供应量比预期少很多，在房价还将上涨的预期下，捂盘只是开发商的策略调整。现在很多银行要求封顶以后才能放按揭款，开发商在这之前即使取得预售证，在封顶前销售通常也只能获得20%左右的首付款。在市场供小于求且资金压力不大的前提下，开发商当然更愿意进行准现房或现房销售，这样既能减少因期房销售所带来的如交房时间、交房质量等问题的风险，同时也可以获得更高的收益。我们项目B座没有卖，就是希望等产品完善后再找最合适时机入市。”荣尊堡营销总监周宁告诉记者。
有业内人士分析，开发商有意捂盘减缓了新增供应量的速度，导致6月份供需差距达到78万平方米。“开发商捂盘惜售是基于现实的考虑，但开发商减缓办理预售许可证，减少了新增供应，导致供求关系更加紧张，必然进一步抬高房价。”李文杰说。
北京普遍存在的开发商内部炒楼，也助推了房价。开盘初期，开发商往往都会让员工或关系单位的人付订金订房，等二期开盘时，再把一期自己人订的房子放出来按二期价格销售，溢价部分归原订房人所有。位于北京朝阳路的某楼盘就以“关系房”的方式内部炒作获利，房价最后也被炒得很高。
供需失衡加剧房价上涨
开发商捂盘导致多个项目推迟入市。供应急剧减少，另一方面，需求却在持续高涨。
近日，万象新天一栋楼开盘，当天全部卖完，众多来自河北唐山的客户都是一人购买两套。金鑫告诉记者，近日的一个业内聚会上，大家一致得出了一个结论，即北京项目中外地买家的比例达到了50%。
“近年来北京购房需求持续增长，每年进京人才数十万；全国各地的有钱人以及外国人来京置办房产；北京市民的自住和改善型住房需求以及看好楼市前景引生的投资型需求都非常大。这些强大的住房需求必然带动未来的房价继续上涨。”DTZ戴德梁行泛城综合住宅服务董事岳锋钢说。
心里预期也是影响房价的不可忽略的因素之一。房价直线上涨使百姓对调控失去了信心，购房者形成房价难以下降甚至房价上升趋势不可阻挡的预期，购房人群大增，需求提前释放也进一步助推了房价。
此外，外资豪赌人民币升值，来自国外的资金也成为本轮房价大涨的原因之一。来自各代理行的消息显示，虽然有限制外资的171号文，但是众多外资还是在以各种变通的渠道进入中国。今年上半年进入国内房地产领域的外资比例并不比往年低。
有报道称，多家海外投行近期酝酿成立投资于中国房地产的基金。英国房地产公司高富诺就在宣布将在今年下半年成立一个最高达10亿美元的基金，用于投资中国的商业地产和住宅。摩根士丹利和景顺资产管理公司等众多公司也正在成立中国房地产投资基金。
“供需关系是决定价格上涨与否的根本原因。供应减少，而需求持续增加，北京推出的限价房又未能在上半年形成有效供应，对市场的影响暂未形成，导致供应和需求之间的矛盾在5月和6月得到了集中体现，供需关系失衡，最终导致房价大涨。”岳锋钢强调。
李文杰也认为，北京房价急升的原因就是市场供不应求，其根源是北京市有效土地供应不足，这种情况从“831”后就开始显现，土地供应和保障性住房的建设面积逐年下降，导致房地产开发投资逐年下降，而购买力却逐年上涨。
下半年房价走势严峻
数据显示，今年下半年北京入市土地面积为1147万平方米，规划建筑面积986万平方米，其中住宅用地供应面积为840万平方米，占全年土地供应量的57％，规划建筑面积为663万平方米。顺义、丰台、朝阳是供应的主力军。
赵晨明认为，下半年住宅用地的大幅增加，将会促使住房供应量大幅上升，目前北京市场上在售的小户型项目仅占20％左右，预计以中小户型为主的项目将在2007年下半年至2008年上半年加速供应，这将有利于缓解供需矛盾，抑制房价的涨幅。
“下半年楼市整体供应会有一定增加，但是北京住房的刚性需求和潜在需求依然旺盛，保障性住房仅占年度供应的四分之一不足，难以满足市场需求，北京房屋供不应求的局面改变需要一个过程，所以房价持续上涨的势头不会改变，但增速可能放缓。”岳锋钢说。
国土资源部部长徐绍史近日对媒体称，针对房地产价格上扬的问题，今年国土资源系统已根据国务院调控房地产市场的要求，加大土地供应，以缓减房价涨幅。
“政府最好的方式是调控土地的供应速度。目前土地获取难度加大，开发商看重的是持续运营，现有项目的销售节奏在很大程度上取决于下一个项目土地出现的节奏。政府除了要规范房地产交易市场秩序、严厉打击捂盘不售的行为外，很重要的就是需要快速整理和出让更多土地，只有大量的土地进入市场，开发商才能加快其销售节奏，快速回笼资金来获取新项目再次进行开发。”濮金山说。
21世纪不动产中国区分析师孟奇表示，由于消费者对于宏观经济的向好充满信心，刚性需求大量释放，而地产商捂房惜售的心理严重，再加上以及股市获利资金的回流，因此短期内房价仍很难有回落。不过，国家“90/70”政策正在逐步落实，北京“两限房”、“经济适用房”等保障性住房的大量上市，将在一定程度上缓解市场供需矛盾，减缓房价涨幅。
阅读：
6334
次
2007/8/13 10:20:00